业务规范操作.doc

业务规范操作一、合同签定规范客户（包括卖方和买方）以交付一定佣金为条件，要求我司提供各项服务（咨询、代理、经纪、办理手续等）时，业务人员要与其签订合同以保证交易的顺利进行。签订的合同分为格式合同和非格式合同。格式合同：1、买卖单只允许签订以下四种合同，即：买卖意向书、房屋转让合约、委托购（售）楼合同、业务委托书。具体规定如下：1）买卖意向书客户交小定时（存在价格上的差异或客户过几日补大定的情况下签署）。2）房屋转让合约（即居间合同）只有双佣或不足双佣时，强制签订本合约。3）业务委托书（样板附后）即买卖双方自行协商，委托我司办手续的单，不允许签订公司印制的格式合同，而须签订业务委托书，该业务委托书由区域经理签字确认后客服部方可给予办理。2、合同中的条款不允许随意修改，如有修改要由合同当事人签字确认，我司盖印校对章后方为有效。如果在确保房款和其他交易条件不变，出现买方姓名变更，在办理国土局过户手续前，须签署姓名变更声明，但如果客户为投资客，要求我司在过户到其名下前转卖该物业并赚取利润时，应严词拒绝。3、格式合同补充条款：1）如成交物业仍在抵押、按揭、查封、绿本、等非完全所有权状态中，买卖双方愿意成交的情形：买卖双方在签署本合约时皆清楚该物业仍处在于 状态中，均同意在此状态之下签署本合约并自愿遵守本合约规定的所有条款。2）如买方同意为卖方赎楼的情形：买卖双方协商，买方愿意用购买该物业的首期款（部分金额）人民币 替卖方赎出该物业抵押在银行的房地产证，如首期款不够还清银行欠款的则不足之金额由卖方负责支付。卖方在签署本合约后年月日或之前须与经纪方指定人员到公证处办理全权公证委托书，委托经纪方办理有关该物业赎房地产证、转名（委托内容详见委托书）一切手续。该委托公证费由卖方支付。届时卖方须将买方首期款不够赎楼之差额打入经纪方指定帐户。买方须在卖方与经纪方办出全权公证委托书年月日或之前将首期款打入经纪方指定帐户，并在卖方房地产证赎出 日内（以有关部门注销抵押登记日期为准）与经纪方到有关部门办理该物业转名手续，该物业成功转到买方名下后 日内（以有关部门答复日期为准）买方本人持身份证原件配合经纪方到有关部门领取新房地产证并送交银行做抵押贷款登记。3）业主自己赎楼补充条款甲方同意自行赎楼并承诺在 日前赎回房产证，并将房证原件留存在经纪方处以便过户之用；乙方在该日前需将首期款人民币 元交予XX地产代为托管，作为乙方购买该物业的保证。甲方如果未经乙方同意逾期赎楼，将承担相应法律责任。乙方如逾期交付首期款，甲方得以解除合同，不返还定金。4、买方先交担保金再补交定金的情形：买方签署本合约时已交部分定金人民币 予经纪方，待卖方签署本合约后 日内（以合同最后签署日期为准）买须补齐合约规定之定金人民币 元整给予卖方，否则将承担违约责任。5、与客房先签合同，后换居间合同时：举例：如果客户支付担保金人民币5万元，同我司签署单方合同，现三方签署居间合同时，业主收取1万元，我司托管4万元时：因签单方合同时，我司已经为客户方出具了担保金收据，现改为居间合同，卖方在合同下方收据处签署了收据，卖方在合同下方签收：“收到定金人民币5万元。”我司为卖方开具托管定金4万元收据。如买方收据丢失，则卖方无须在居间合同下方签署收据，而需要另外给我司开具：“收到XX地产转付的XX物业定金人民币5万元。”我司再为卖方开具收到托管定金4万元的收据。6、提前交楼时间及交楼设施的情形：买卖双方同意，在付首期款（签署市房地产买卖合同合同、年月日或之前）时，将该物业交付买方使用，交楼时内附家私（详见家私清单），买方验收该物业确认收楼后，该物业设施问题与卖方、经纪方无关。卖方同意于X年X月X日提前交房给买方，买方承诺及时领取新房产证并在2日内办理抵押登记，如有延迟将承担卖方放款金额每日万分之五的违约金。7、如卖方要求写净收价的情形：卖方售出该物业净收楼价为人民币 元（含还清该物业之银行欠款、含担保公司之借款及利息）。8、如售价要写回原房地产价格的情形：买卖双方经协商在签署市房地产买卖合同（现售）合同时售价按房地产证价格填写，买方同意本合约与原房地产价差额部分作为补给卖方该物业附属设施之费用。9、如卖方是A+B两个人名，但B又不能来签合约的情形：A代表B参阅并同意签署本合约，如合约条款中有发生争议的，A负连带责任。B全权授权委托A办理共有之物业出售一切事宜，包括签订合同、收取房款、开具收据，并同意对A的行为承担连带责任。10、如买方要求在签署（现售）合同时加一个人名或改另一个名的情形：买卖双方同意在签署房地产买卖合同（现售）合同时买方另加入XXX（或以XXX的名义签署）之名，此人也同意并遵守该合约规定之所有条款。11、水电过户、附属设施补充条款的情形：该房地产内的附属设施、设备及室内装修的价格以及煤气等初装费均已包含在房价款内，并随给物业交付时一并转让买方。12、买方按揭方式购买补充条款的情形乙方的贷款申请未经贷款银行审核通过或者审核通过的额度不足申请额度，则乙方应在 日交将其补足并支付给甲方。乙方应在签订买卖合同后 日内向该贷款银行申请贷款，签订借款合同等一切相关协议，办理一切相关手续，并支付一切相关费用并申请办理借款合同公证手续（若需），待乙方贷款申请经贷款银行审核通过后 日内，甲乙双方应赴办理产权过户及抵押登记手续（送件）并由经纪方收执收件回执。买方贷款金额超过银行标准贷款需要更改合同的，现售合同价须按更改合同填写，多出税费部分由买方支付。业主一般应在收取除银行承诺贷款外的首期款后交房。另有约定除外。并须在合同上填写：预留业主迟交房押金1万元（含水电费押金），本押金于交房当日退还。13、房屋租赁合约死期补充约定： 甲乙双方一致同意本租赁合约中的租赁期限为死期，即：如果双方任何一方因故无法在本期限内履行合同约定，则保证金权利由守约方享有。三、签订非格式合同注意以下问题：非格式合同必须由律师起草、审核，并经总经理审批后，相关人员方可予以盖章。四、业务人员应严格按照上述规定与客户洽谈后签约，否则将自行承担分店内相应的经济责任。五、严禁业务人员以公司、个人名义在未经公司法律部签字审核的情况下，私自对外签订、承诺涉及公司利益的一切文件，如有违反：未造成直接经济损失的，处以罚款1000元；造成损失的，公司将给予罚款、辞退、追究法律责任等。六、相关声明的格式：（版本全有）收费：A、佣金收取制度一、佣金收费标准1、租单的佣金合计为该房壹个月的租金；2、买卖单的佣金合计为购房总价（或售房总价）的3%（不足壹万元按壹万元收取）最高为购房总价的3.9%。二、佣金折扣1、分行经理折扣权限最低为9折。2、区域经理折扣权限最低为7.5折。3、如遇特殊情况，副总经理折扣权限为7折以下。4、以上折扣须分行经理、区域经理级以上经理人在成交报告上书写“同意按该单佣金X折收取”，并签字确认后回传至客服部，客服部及财务部可凭其传真件办文及按其确认的标准收取佣金。如未按规定标准收取或超过权限打折，由责任人承担公司佣金损失。5、严禁写全包价，将佣金写在房款中，在签定合同时未体现款项，从佣金中支付的，由责任人负责补齐。三、盘客确认制度各区域可自行制定报总监和副总经理处备案。四、量化管理制度各区域可根据实际情况确定本区域量化指标，报总监秘书处备案。如有修改，也应及时报送备案。五、钥匙管理（见钥匙管理）六、业绩结算制度租、售单结算方式及结算标准：（每月1号召开会议）1、结算方式：每月一小结，月底为截止日期，即每月1号至当月最后一日的24时止，此月25日发放。2、售单结算标准：一次性付款买方领到房产证的日期为结算日。接揭付款按揭付款的以买方抵押合同送到国土局的登记日期为结算日。3、租单结算标准：以佣金全部收回之日期为结算日。4、吃定单的结算标准：按合同规定确认可吃定之日起3个月后予以结算。5、相关人员就合同各项款项的理解和结算有分歧的单，暂不结算。待纠纷处理完毕时再按照处理结果进行结算。6、未按照公司制度规定签订和审核合同，造成公司在此后两年内存在可能的法律风险的单，待该单签订之日起满两年方予以结算业绩。七、业绩分配制度1、每单业务的完成需要持盘、客方业务人员的通力协作才能完成，对持盘和持客方业务人员的业绩分配明确如下：1）开盘百分之十五凡于公司以内或以外所接的楼盘，业务人员应以第一时间开盘，开盘之业务人员可将该楼盘成交后公司应收佣金的15%作为业绩。2）钥匙百分之五业主放盘时，业务人员能成功向业主争取得到钥匙者，得公司应收佣金的5%作为业绩。3）独家代理百分之二十当业主放盘时，业务人员能同业主签署独家代理委托书，得公司应收佣金的5%作为业绩。独家委托的确认：物业权利人的身份证复印件；物业的产权证明资料复印件与我司签独家代理委托书。以上三项必须同时具备，则认定为独家代理。4）转介楼盘百分之二十人员接到客人委托外区或其他部门负责之楼盘，必须尽快将该楼盘资料转介到负责该盘之分行或分公司（填写员工业务转接申请表），若该楼盘成功为本公司售出或租出，则首们接到该楼盘之同事可得公司应收佣金之15%作业绩。5）转介客人百分之二十如业务人员接到商业部或外区负责之楼盘的客人时，可将客人转介到负责该楼盘之部门，成功交易时，可得公司应收佣金之20%作业绩。（业务人员不需陪同客人一起看楼，只需填写员工业务转接申请表）6）带客合作百分之五十如业务人员接到其它区域或部门负责之楼盘的客户时，且与客人沟通良好，在征得自己所在部门和盘方所在部门经理同意的情况下，可采取合作的方式，而盘方的业务人员不能以该楼盘已有同事跟进而拒绝合作，至成功交易时，可得公司应收佣金的50%作业绩。2、尾盘业绩分配制度（针对开发商）：鉴于业务拓展的需要，公司对针对三级市场的尾盘及批量盘在承接与销售中的业绩分配制度作以下规定：1）凡公司指派业务人员进驻尾盘现场之情形，其业绩分配制度如下：盘方业绩：盘方业务人员分取总业绩的20%作业绩。客方业绩：现场业务人员自己接待客户，分取总业绩的80%作业绩。 A：凡由其他同事转介的客户，转介方分取总业绩的20%作业绩。B：现场人员分取总业绩的60%作业绩。C：凡由其它同事自己带客看房，一旦成效，属合作行为，双方业务人员分取总业绩的40%作业绩。2）不需派驻现场：盘方佣有40%业绩，客方拥有60%业绩。八、离职人员业绩提成制度1、业务人员离职时，仍有单未结清，需要其他业务人员协助完成，离职之业务人员需在该单提成中抽出不高于30%给予负责跟进行业务人员。该离职转介单需交至财务部一份。2、负责跟进业务人员，所收提成不予计算在其本人业绩内。提成于该单结算后次月提成发放日发放。3、凡业务人员转岗、调换分行、离职，则失去取得开盘、钥匙、独家代理、转介楼盘业绩的权利；盘源作为开盘分行的公盘。（同部门同区域调换分行仍享受之前之全部权利）九、水电过户指南（见附表）十、合作和转介制度1、转介楼盘百分之二十1）业务人员接到客人委托外区或其他部门负责之楼盘，必须将该楼盘资料转介到负责该盘之分行或分公司（填写员工业务转接申请表），若该楼盘成功为本公司售出或租出，则首位接到该楼盘之同事可得公司应收佣金之15%作业绩。2）人员填写“转介表”经分行经理签字确认，传真至接受分行，经接受转介分行经理确认（确认件传真给转介分行留存），由接受分行开盘，或直接在公司信息平台上直接录入相应区域楼盘资料中（开盘页面上的跟进记录第一条注明盘源人）。2、转介客人百分之二十如业务人员接到商业部或外区负责之楼盘的客人时，可将客人转介到负责该楼盘之部门，成功交易时，可得公司应收佣金之20%作业绩。业务人员不需陪同客人一起看楼，只需填写员工业务转接申请表，员工业务转接申请表需经分行经理签方可转介。3、带客合作百分之五十如业务人员接到其它区域或部门负责之楼盘的客户时，且与客人沟通良好，在征得自己所在部门和盘方所在部门经理同意的情况下，可采取合作的方式，而盘方的业务人员不能以该楼盘已有同事跟时而拒绝合作，至成功交易时，可得公司应收佣金的50%作业绩。六、分行企业形象行为规范评比执行标准检查形式：行政事务部配合分行经理为单位每月不定期突检。一、整洁卫生，物品摆放（20分）1、地面日拖洗，办公桌必须随时保持清洁，办公桌面不准摆放任何与办公无关的物品，办公桌支架上方挂放衣物、挎包、雨伞、围巾等生活用品和其他杂物。2、必须随时保持办公场地、墙面物件没有涂污和划痕，不准挂放和张贴其他杂乱物品。3、户外广告牌须整洁大方无杂物挂放，内容必须符合统一制作要求，色彩调配符X地产统一要求，明显损坏的户外广告牌须及时更换。4、门窗玻璃明净、无污痕；无乱贴、乱挂现象。5、电话机须统一摆放在桌面左上方。传真机、传真纸、收发传真件、复印机、电脑、日常办公用品须保持清洁，整洁分类摆放。6、饮水机须摆放在方便使用位置，机身须经常清洗，饮水纸杯须统一收放在饮水存物箱内定量插放在饮水机侧面，用过的水杯要及时清理，不得随意乱扔乱