土地登记实务案例分析[1].doc

土地登记实务案例分析案例1：2009年3月，a公司将其通过出让方式取得的国有建设用地使用权以100万的价款转让给b公司，并签订了合同。第二天，b公司付清所有价款。2009年5月初，a公司又将这宗地以120万元的价款转让给c公司。5月18日，a、c申请变更登记，5月22日，土地登记机构将转让情况记载于土地登记簿。6月2日，土地登记机构向c公司发放了土地权利证书。问题：（1）谁能取得该宗土地的使用权？为什么？（2）取得土地使用权的时间？为什么？（3）b在签订合同后应当采取什么措施才能维护自己的合法权益？答：（1）c公司能取得该宗土地的使用权，因为c公司及时申请了该宗地的变更登记，土地登记机构将转让情况记载于土地登记簿，并给c公司发放了该宗土地的土地权利证书；（2）土地登记机构于5月22日将转让情况记载于土地登记簿，所以c公司取得土地使用权的时间应该是5月22日。（3）b公司在签订合同为，应该及时申请变更登记，在登记条件不足的情况下应申请预告登记。现在b公司可以让a公司退还100万元的价款并赔偿相关损失。土地登记实务案例分析案例2：甲开发区的基准地价为400元/平方米，2009年5月，甲开发区管委会通过协议方式将一宗工业用地出让给乙公司。2009年6月双方签订了出让合同，约定出让宗地用途为工业，面积为2000平方米，协议使用期限为60年，协议出让价款为40万元。乙公司缴纳了25万元出让金后，申请土地登记，并取得了该宗地的土地权利证书。问题：指出该案例的不当之处。答：该案例中的不当之处主要有如下几点（1）甲开发区管委会无权出让土地；（2）该宗工业用地不能以协议方式出让；（3）工业用地的最高使用期限为50年；（4）即使上述条件成立，甲应缴纳的出让金也不得低于基准地价的70%，即56万元；（5）土地登记部门应该在甲公司缴纳全部出让金之后才可以按规定发放该宗地的土地权利证书。土地登记实务案例分析案例3：村民甲在自家的宅基地上盖了一栋二层楼房，将其中的第二层卖给了城镇居民乙，双方订立了房屋买卖合同。甲于2010年4月继承取得一宗宅基地，甲想在其继承的宅基地上盖一栋三层楼房出租。因缺乏资金，甲想以该宗宅基地使用权作为抵押向银行贷款15万元。问题：（1）如果甲申请办理两宗土地的宅基地使用权登记，土地登记机构应该如何处理？（2）乙能够办理宅基地使用权登记吗？为什么？（3）如何办理抵押登记？为什么？答：（1）按照相关规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地，因继承取得的除外。案例中甲因继承取得第二宗宅基地，土地登记机构应为甲办理两宗地的使用权登记。（2）乙是城镇居民，不可以通过买卖取得宅基地，因此不能够办理宅基地使用权登记。（3）根据物权法第184条规定，宅基地不得设定抵押权，因此甲不可以将该宗宅基地使用权作为抵押向银行申请贷款。土地登记实务案例分析案例4：甲将住房一套卖给朋友乙，乙给甲支付了几万元。但后来甲声称当时没有将房屋转让给乙，而只是将房屋给乙居住，几万元是他向乙借的钱。因此要求国土资源局撤销给乙颁发的土地权利证书。请问：国土资源局能否直接进行更正登记，撤销土地证书？如果不能，国土资源局应当如何处理？答：乙已经经过合法程序取得土地权利证书，国土资源局不能直接进行更正登记。甲有异议而乙不同意变更的，甲可以向国土资源局申请异议登记，并在异议登记之日起15天内向人民法院起诉，国土资源局应将异议登记情况告知乙。若15天内甲没有起诉，国土资源局应注销异议登记，异议登记失效后甲再次申请异议登记的，国土资源局不予受理。土地登记实务案例分析案例5：2007年3月10日，甲地法院要求办理一宗土地的查封登记，查封期限为2007年3月10日至2009年3月9日。同年5月15日，乙地法院也申请办理了该宗地的查封登记，期限为两年。2009年3月12日，国土资源部门收到甲地法院要求续查封的协助通知书。2009年4月28日，甲地法院委托某拍卖公司对该宗地进行拍卖。请问：（1）在上述情形下登记机构如何办理查封登记？ （2）甲地法院是否有权进行拍卖？答：（1）因甲地法院查封时间早于乙地法院，国土资源部门应首先对甲地法院的查封进行登记，对乙地法院的查封进行轮候查封登记，并将甲地法院对该宗地的查封情况书面告知乙地法院。2009年3月9日甲地法院的查封到期，乙法院的轮候查封自动转为查封，3月12日接到甲地法院的续查封协助通知书，应对甲地法院的续查封进行轮候查封登记，并将乙地法院对该宗地的查封情况书面告知甲地法院。（2）按上述说明，甲地法院的查封属于轮候查封，因此甲地法院无权对该宗地进行拍卖，乙法院享有优先处置权。土地登记实务案例分析案例6：甲公司拥有一宗出让的国有建设用地。现在乙公司打算与甲公司合作，故向土地所在地的登记机构申请查甲公司用地登记情况。请问：（1）乙公司可以查询哪些信息？为什么？（2）乙公司如何才能查询甲公司与国土资源部门签订的出让合同等资料？答：（1）乙公司不是该宗地的权利人，因此可以查询甲公司的土地登记结果。因为土地登记结果是记载土地权利现状的，不仅关系到土地权利人自身的利益，还关系到有关土地权利变动当事人乃至整个社会的利益，所以土地权利人、土地权利变动当事人乃至社会公众都有权利知晓该土地权利状况，故土地登记结果的查询范围不受限制。 （2）出让合同等资料属于原始登记资料，可能涉及土地权利人、当事人等的一些个人隐私和商业秘密，因此对原始登记资料的查询应当受到一定的限制。乙公司想要查询出让合同等资料，可通过如下途径：取得土地权利人即甲公司的同意；委托土地登记代理机构查询。土地登记实务案例分析案例7：2010年2月，登记人员a发现某宗土地登记存在错误：该土地进行了抵押登记，设定日期为2009年1月18日，抵押期限为1年。另外登记簿上还记载了两次查封，一次为本地法院，查封日期为2009年1月8日，另一次为外地法院，查封日期为2009年3月9日。a认为法院的查封在前，抵押登记在后，存在错误，再加上抵押期限已经届满，因此直接办理了抵押权注销登记。同时，a认为一宗土地不能进行两次查封登记，就直接解除了第二次查封登记。请问：a的观点和做法是否正确？应该怎么做？答：土地在查封期间不得进行抵押，所以抵押登记确实存在错误。但是土地登记办法第55条规定：土地抵押期限届满，当事人未申请土地使用权抵押注销登记的，除设定抵押权的土地使用权期限届满外，国土资源行政主管部门不得直接注销土地使用权抵押登记。因此a不可以直接办理抵押权注销登记。另外同一宗地由两个以上人民法院查封的，国土资源行政主管部门