山东滨州黄河五路项目产品定位及发展战略沟通PPT.ppt

2019 12 20 谨呈 滨州中兴置业有限公司 滨州黄河五路项目产品定位及发展战略沟通 从 地王 到 楼王 深圳易韬置业顾问公司2010年1月23日 2 100万1亩 滨州的 天价 地 我们面临的客观状况 毗邻滨州学院 市政府及市政办公大楼群 市政广场 新立河沿线大型生态绿地公园 新区交通干道黄河五路 众多优势资源集于一身 本地块堪称 新区的地王 中心城区 行政 居住 文化 教育中心 滨州学院 3 我们面临的矛盾 地块规模小 做不成大社区 缺乏豪宅必备的先天条件 地块小 地价高 不适合做低密度产品 地块性质 不适合整体做商业 高价地块常规的定位思路 商业 豪宅 花园洋房 高层 商业 商业 梯形地块 东北有缺角 影响商业的展示 项目类比 4 我们要清醒 地王就一定能成为楼王吗 前车之鉴 渤海国际 06年位于滨州商业中心 历经3年仍在销售 2 3层近100 空置 金座豪庭 08年同样位于繁华之巅 历经2年仍未售罄 目前2楼售价仅1950元 m2 均价仅2400元 m2左右 可见 如果项目产品定位偏离了地块属性 地王未必就能卖成 楼王 5 充分利用地块 最大化做出面积做高端产品 最大化提升单位利润空间充分利用地块商业价值 最大化挖掘商业价值打造产品高端形象 最大化提升价格 如何实现高利润 高地价下怎样才能提升房价 提高利润 6 滨州市住宅市场分析 7 滨州市楼盘分布图 1 3 2 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 1 4 中海城望海花园新河湾麒麟阁中海豪庭名仕龙城领域尚城至尊门第海通时代花园泰山名郡瑄嘉名都滨州国际大厦国贸新天地清怡国际金都汇滨州国际大厦 2 3 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 以中海为中心的高档住宅区 新立河沿线住宅区 以市政府为中心的公务员住宅区 本案优势 要鱼更要熊掌 一个人可以拥有两座城 老城区商业区 17 17 8 普通住宅销售均超70 公寓销售过83 别墅销售不理想 公寓在售项目较少 销售率达90 以上 面积集中在30 60 整体档次不高除新河湾外 销售率较低 销售周期较长 普通住宅 公寓 别墅 在售项目以小高层 多层为主 销售率达70 以上 以大面积户型为主 9 祥泰 新河湾 项目规模 总建面7万 共400户价格 多层 1F3500 2F3700 3F3800 4F3550 5F2960 小高层 3200元 别墅 6500元 户型及面积 多层103 180 小高层107 220 别墅200 360 目前销售 总体销售率达90 左右后期开发 2010年3月推出19 20 楼 两栋高层 为一梯两户 面积在107 180 营销诉求点 主打教育及配套 品牌地产 高档社区 打造新立河万亩氧吧 在售区域 商业未动 售罄 多层价格 1F3500 2F37003F3800 4F35505F2960面积 103 108 2010年4月面市 名仕龙城 望海花园 麒麟阁 领域尚城 新河湾 至尊门第 中海城 中海 新立河东路 锦绣城 优势学区概念对房价拉升效应明显 小高层均价 3200面积 107 220剩余 178 4室 18 138 3室 12 10 望海花园 项目规模 总建面30万平方米项目类型 多层20栋 小高层8栋 高层7栋 叠加别墅5栋均价 小高层3000元 户型及面积 小高层2房88 91 98 3房 128 137 别墅 160 240 销售率 约92 营销诉求点 中海景区及周边奥体 五星大饭店等配套资源 地中海风格 中央水岸 名流府邸 在售区域 下期开发 售罄 名仕龙城 望海花园 麒麟阁 领域尚城 新河湾 至尊门第 中海城 中海 新立河东路 均价 3000面积 88 137 锦绣城 温泉 高尔夫 只有2800 叠加的营销概念没有带来价格的明显提升 11 名仕龙城 项目规模 总建面10万平方米项目类型 小高层4栋 高层7栋均价 小高层均价3300元 户型及面积 1房 65 2房 107 3房 120 150 目前销售 目前一期4栋小高层剩余房源面积以148 为主 目前销售率约90 后期开发 预计2010年推出二期4栋高层营销诉求点 主打城市成熟配套 定位高端人群 纯小高层 高层社区 在售区域 下期开发 均价 3300面积 65 150 名仕龙城 望海花园 麒麟阁 领域尚城 新河湾 至尊门第 中海城 中海 新立河东路 锦绣城 先期展示 体验营销 户型设计优势明显 商业未售 12 锦绣城 项目规模 总建面30万 项目类型 小高层5栋 高层3栋 超高层5栋均价 3280元 户型及面积 1房 53 56 2房 96 3房 128 145 目前销售 裕华集团投资开发 裕华集资款可多顶房款 2009年12月开盘 但现在仅作场地平整 仅有两证 交房时间分别为2011年年底 2012年6月营销诉求点 位置优越 教育配套齐全 人文氛围好小高层 高层社区 名仕龙城 望海花园 麒麟阁 领域尚城 新河湾 至尊门第 中海城 中海 新立河东路 锦绣城 全部在售 均价 3280面积 53 145 滨州首个大规模 纯高层社区 13 麒麟阁 项目规模 总建面32万 约3800户项目类型 多层 花园洋房6栋 高层9栋价格 4F2500 15F2800 均价约2700元 户型及面积 2房 93 94 98 3房 119 128 135 4房 145 168 复式 159 235 目前销售 剩余房源面积以148 为主 目前销售率约90 后期开发 预计2010年4月推出三期2栋高层营销诉求点 规模化社区 社区内麒麟湖湖景 名仕龙城 望海花园 麒麟阁 领域尚城 新河湾 至尊门第 中海城 中海 新立河东路 锦绣城 与新河湾形成产品档次错位 大户型销售难度大 14 领域尚城 项目规模 总建面20万 项目类型 一期5栋多层 11栋高层均价 高层最低2700 最高4100 均价3300元 户型及面积 2房129 3房143 154 164 4房167 目前销售 一期多层被工商银行团购 1高层剩余房源面积以148 为主 销售率约70 后期开发 预计2010年推出二期5栋高层营销诉求点 南派风情社区 新区品质大盘 中海湖景 名仕龙城 望海花园 麒麟阁 领域尚城 新河湾 至尊门第 中海城 中海 新立河东路 锦绣城 全部在售 典型的大户型 团购定制社区 15 在售项目中 2房面积集中在90 120 3房面积集中在120 150 2房3房4房2房3房4房2房3房4房2房3房4房2房3房4房2房3房4房2房3房4房 面积 201以上 181 200 151 180 141 150 131 140 121 130 111 120 101 110 91 100 81 90 71 80 61 70 60以下 项目 88 98 望海花园 110 107 新河湾 名仕龙城 领域商城 锦绣城 瑄嘉名都 115 128 137 147 175 138 178 117 139 148 麒麟阁 165 129 95 116 96 143 164 160 147 131 122 145 128 117 167 170 70 90的2房 100 130 的3房 存在市场供应断档 189 70 90平米的2房市场紧缺 100 130平米的3房市场紧缺 95 116 180 16 清怡国际 公寓 46 46 项目规模 4万平方米项目类型 高层现况 目前售楼处已开始接待客户 预计2010年4月推售 户型及面积 公寓 30 46 2房 132 3房 152 营销诉求点 核心商圈 无限升值空间 首席星级商务生活区 名仕龙城 望海花园 麒麟阁 领域尚城 新河湾 至尊门第 中海城 中海 新立河东路 锦绣城 清怡国际 152 132 152 132 小户型公寓与大户型公寓形成矛盾组合 定位摇摆不定 样板房展示有诱惑力 17 整体住宅类楼盘市场小结 滨城区目前多层供应量降低 小高层 高层产品供应量增加 目前市场对高层产品的接受度逐渐转好 部分高层项目销售顺利 大户型同质化严重 部分150 以上大户型出现滞销 高层 小高层住宅现状 目前公寓类产品市场供应量较小 多为大户型的边角料 在售的公寓项目销售状况好 公寓产品较为紧俏 同类投资类产品稀缺 公寓市场前景看好 公寓类产品市场现状 18 1梯2为高层主力 大面积户型同质化严重 户型面积 新河湾 90 120 2房 110 130 3房 130 160 3房 望海花园 名仕龙城 领域尚城 麒麟阁 无 滨州在售楼盘户型同质化严重 户型上没有创新 只是面积的叠加 19 在售楼盘户型特点分析点评 面积多在100m2以上 其中以140m23房为主 面积普遍偏大 设计多为1梯2户 多为南北通透 使用功能较舒适 但存在面积的浪费 户型设计同质化严重 缺乏创新产品 1 2 3 20 我们面临的难题 110亩1000亩 2 3 6 已经出让地块 滨州市国有建设用地使用权出让公告 2010 1 7 5 7 8 10 11 6 5 6 7 8 9 10 11 第一竞争圈层供应量巨大 贴身肉搏将拉低房价上涨势头 第二竞争圈层将再现地王 推高房价继续上扬 第一竞争圈层 第二竞争圈层 5 9 1 VS 1 2年内 市场不可预期性骤然大增 对本项目定位提出严峻挑战 4 21 2010年 项目周边预计有100万 的供应量 2 3 6 5 1 4 名仕龙城 望海花园 麒麟阁 领域尚城 新河湾 至尊门第 22 我们做什么 23 高价值产品 何去何从 根据容积率对应各个物业类型的特点 再结合本项目地块的自身特点 我们认为复式高档住宅 高层两种物业形式符合本项目的实际情况 独栋别墅 Townhouse 叠拼花园洋房 复式 高档住宅 中档住宅 高层住宅 普通多层 小高层住宅 财富阶层 准财富阶层 上层中产 普通中产阶层 底层中产 小资 普通工薪层 远郊 低密度 郊区 低密度 近郊 低密度 城区 高密度 城区 高密度 24 高层就一定难卖吗 高层为什么难卖 为了追求容积率 大户型市场供应大 高层滞销 为了做到户型通透 为了多出面积 做大户型 做1梯2户 做高层 高层难卖的原因 1梯2户的设计始终走不出大户型的圈套 如打破 高层就是一梯二 的思维限制 户型布局采用 点板结合 的创新布局 可将单户面积控制得当 再加产品推陈出新 高层将能实现顺畅销售 25 应对不确定性市场核心策略 定位完全差异化 小高层 中等户型 中小复式 居家型公寓 多层 空中别墅 核心产品 提升利润空间 价值提升标杆 补缺产品 价值提升标杆 补缺产品 80 130m2 130 180m2 40 60m2 130 150m2 补缺产品 吸纳刚性需求 40 30 10 20 本项目住宅业态定位建议 26 小高层多层 80 130m2 130 180m2 130 150m2 40 30 10 20 中等户型 中小复式 服务式公寓 面积区间 产品类型 配比 挑空复式 高厅三叠 40 60m2 核心产品 提升利润空间 价值提升标杆 补缺产品 价值提升标杆 补缺产品 补缺产品 吸纳刚性需求 应对不确定性市场核心策略 定位完全差异化 27 小高层 别人做普通大3房 我们做挑空小复式 产品定位策略 差异化产品定位 吸纳刚性需求 填补市场空白 产品面积定位 平层 80 90m2的2房占20 100 130m23房占40 复式挑空 130 140m2复式占15 140 150m2复式占5 主力目标客户 中等收入购房客户 政府机关公务员 私营业主 社会精英 应对不确定性市场核心策略 定位完全差异化 28 抢占市场空白点 沿路小高层做居家型公寓 居家型公寓 40 60m2 产品定位策略 1房1厅独立厨卫 填补市场空白 吸纳投资置业者 产品面积定位 40 60m21房1厅独立厨卫 完全满足居家需求 主力目标客户 中高收入投资客户 个体生意人 企事业单位高管 公务员 29 鲁中唯一创新挑空小复式 中产阶级的时尚奢华家 鲁中唯一创新挑空小复式 建筑面积 126m2 5 4米挑空餐厅 首层设置为公共空间 客厅 餐厅 厨卫 书房等 上层为私密区 主卧室 次卧室 家庭厅 卫生间 首层 上层 挑空复式设计特点 2层空间 客厅局部挑空设计 独特的空间感 尽显客厅的尊贵豪华 已经市场验证 推出即售罄 30 多层 别人做普通3房 我们做电梯空中别墅 中等挑空复式 高厅3叠 140 160m2 140 150m2 产品定位策略 价值提升标杆 带电梯挑空复式填补城区市场空白 产品面积定位 电梯复式洋房 140 160m2的2房占60 1层设院落 3叠空中别墅 140 150m2占40 每户设挑空入户花园沿黄河四路多层做平层中小户型 80 120m2 主力目标客户 高端收入购房客户 企业主 事业单位高层 政府官员 注 复式及3叠户 产品能够拉升项目整体价格 但需要做挑空设计 将会牺牲少量面积 注 沿黄河四路多层 做80 120m2平层中小户型 31 经典三叠产品鉴赏 三叠 成功人士的空中别墅 复式洋房的升级版 复式 错层三叠空中别墅三叠设计要点 复式中间再做夹层 2层空间变3层 客厅为挑空设计 1 2 3 剖面示意 复式上层 夹层 挑空部分 创新3叠 建筑面积约 140m2 32 住宅差异化一揽子解决 本案产品 竞争产品 151 160 141 150 131 140 121 130 111 120 101 110 91 100 81 90 71 80 61 70 51 60 41 50 31 40 161 170 171 180 181 190 大两房 大三房 1房1厅1厨1卫 复式挑空 高厅3叠 平层三 四房 供应基本为0 中等三房 中等两房 鲁中创新小复式 如按本项目产品能够做到差异化 住宅均价有望突破4000元 34 商业部分产品定位 35 我们要打造什么样的产品 中兴 地王广场 36 地块商业价值分析 行政 居住 文化 教育中心 成熟商业中心 黄河八路 黄河五路 黄河二路 滨州学院 新区商业潜力巨大 商业与住宅区的过渡带 37 滨州主要商业 酒店分布及特点 1 2 3 4 5 6 7 8 名雅商务酒店银座佳驿酒店格林豪泰酒店如家快捷酒店和佳商务酒店怡家商务酒店浩泰商务酒店贵和商务酒店银座商城 中心店 中百商场渤海国际时代购物中心银座商城 黄五路 银座商城 渤八路 银座家居 在建中 银座商城 中海店 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 16 15 9 10 11 12 13 14 15 16 新城区商业配套严重缺乏 老城区商业扎堆 分界线 商务酒店 商业 新立河东路 银座的发展轨迹表明 商业不过新立河成为滨州商业发展的一大现象 但是随着新区的成熟 就近购物已成为迫切需求 本项目位于新城门户 存在巨大商业机会 38 项目北对面 滨州学院 滨州学院 滨州学院 综合性普通本科院校占地2436亩 建筑面积49 5万平方米在校生19000余人 普通本专科生14180人21个系 26个本科专业 38个专科专业专任教师701人 教授 副教授203人 具有博士 硕士学位的262人 滨州学院学术大厦 占地面积 12423 3 建筑面积 21577 容积率 1 741 3F 大堂 会议室 办公室 宴会大厅4 8F 客房9F 设备间 39 滨州经济型酒店发展迅速 经济型酒店主要集中在老城区 新区及开发区经济型酒店明显偏少 如家快捷酒店和银座佳驿连锁酒店 在当地影响力较大 价位在80 151元之间 整体经营状况良好 新悦国际 渤海国际 黄金国际 经济型酒店 商业 一星的墙 二星的堂 三星的房 四星的床 本区域缺乏经济型酒店 40 商业定位组合建议 综合体 2 3层大卖场 引进大型连锁超市2 3层引进大型连锁超市 物业持有获取长期增值收益 以超市做依托 1层可做内街铺出售 如内街铺出售5000平米则销售额约6千万 注 本部分商业建议在2期开发 先进行招商 如招商困难则可考虑与具有商业运营资源的实体 如深国投 合作开发或直接卖楼座 2 3F超市 公寓 1F内街铺 经济型酒店 定位解析 大卖场可充分利用本地块商业价值 引进成熟大型连锁超市 可在短时间内吸纳人流 聚集商气 给住宅提供支持 并且能够启动和带动新立河沿线的商业价值 沿黄河五路 41 商业上层 沿街投资型公寓定位组合建议 经济型酒店 服务式公寓 30 40m2 40 60m2 产品面积定位 酒店式公寓 30 40m2 服务式公寓 40 60m21房1厅占60 独立厨卫 具备居家功能 主力目标客户 中高收入投资客户 个体生意人 企事业单位高管 公务员 可提前联系加盟速8酒店 利用连锁品牌效应 保证后期经营稳定 体量建议控制在150 200套 可通过返祖形式出售 低首付门槛 利于快速出手 后期经营可与周边政府机关单位 签署协议会员单位 42 商业定位组合建议 定位解析 新立河沿线 虽然目前不具有商业氛围 但随着本片区的日益发展成熟 依托社区居民及滨州学院的消费力 有较大的商业发展潜力 如引进成熟大型连锁超市 可在短时间内吸纳人流 聚集商气 带动新立河沿线的商业发展 沿新立河与黄河四路沿线 2层沿街迷你商铺 如果北侧大商业招商不确定性大 沿街铺面积建议控制在100m2以下 如果大商业确定 沿街铺面积可做到100 150m2 如二层商铺能将面积和总价控制得当 将迅速扩大客户群 快速出手 43 原规划方案 面积少 赚钱少 但好卖 优点 多层占有相当比重 无商业 销售风险小不足 损失面积 高价地无法卖出高价利润关键 解决高层销售难和商业招商难的问题 1期 2期 44 建议 解决高层销售难问题 多出面积多赚钱 商业 公寓17F 商业 17F 22F 17F 主题景观 为最大化利用地块 建议尽量多开高层 考虑采光影响及多层电梯洋房将来的私密性及组团的完整性 建议将多层设在东南侧 小高层放在西侧及北侧 业态排布考虑因素 建议南侧4栋小高层 7栋多层及商业作为1期 约11 5万m2 北侧3栋小高层作为2期 北侧商业及公寓作为3期 2期 3期 1期 2期 3期 开发顺序 1期 回款目标预计 如工程手续进展顺利 2010年4月能进场 7月能取得预售证2010年9月底 预计1期可销售50 回款1 1亿元 46 营销推广策略 2019 12 20 47 把握市场形势 打一场闪击战 行动纲领 步步为营 快速出手 闪击战Blitzkrieg 闪击战三要素 1 奇袭 差异化2 集中 全方位3 速度 迅速传递目标 5大战役 环环相扣 迅速出手 48 目标客户分析 本项目的目标客户群可分为以下3类 期望时尚 高档 体面的居住环境是目标客户共同的居住理想 49 客户 身份感 优越感 安全感 舒适感 根据客户盘整结果 推售节奏 先多层空中别墅 后沿街多层 小高层 分批推售 大规模推广启动基础 开发商发展战略 项目需要提升市场美誉度 以产品目标为基础切入市场打造名牌效应的发展战略面临着以综合服务为基础的品牌战略过渡的困境 推广策略 50 建立以客户为导向的营销策略 包装先行 高举高打 集中宣传 主动出击 活动营销 特别营销手法 配套 管理 策略 制造营销节点 酒店 超市 展销点 高形象占位 高品质展示 客户体验 事件造势 A B C 主动出击 引导消费 制胜三招 2019 12 20 51 形象导入 以别墅高端的姿态拔高整体形象 打造滨州首个异国风情 空中别墅社区 以多层复式及三叠产品 空中别墅 作为整体形象的提升点 提出一种居住 新别墅 时代的概念 52 比望海花园更精致 比名仕龙城更体面 比新河湾更惊艳 让滨州的富人都翘首驻足 开启滨州居住升级新时代 让理想生活不再遥远 53 案名建议 中兴 香槟美墅 中兴 理想之城 54 制造悬念 引发关注 蓄势待发 蓄势开盘 雷霆亮相 引爆市场 开闸放水 推波助澜 卖点剥离 层层推进 激发共鸣 激发欲望 积累需求 项目推广五大战役 强势亮相 引发轰动 55 雷霆亮相 制造悬念 激发共鸣 推波助澜 第一阶段 第二阶段 第三阶段 第四阶段 积累咨询客户150组 预计目标重要节点 临时售楼处开放接待 售楼处开放沙盘模型 公关活动活动广场 预售取得样板房样板园林 积累咨询客户400组 VIP卡300张预交订金5000 分阶段推广节奏 第五阶段 蓄势开盘 选房150套回收资金3500万 推出第二批房号 配套资源工程进度 开盘后销售期12个月 56 营销渠道策略 两条腿走路 线上 线下双管齐下 2019 12 20 57 临时售楼处包装 售楼处建设 样板间筹备 围墙广告更换 户外广告牌 围墙广告 筹备期 内部认购期 开盘热销期 重点 确定产品方案 样板间体验馆开馆仪式 客户积累 收诚意金 开盘销售 密集推广活动聚客 热度维持 各项工作筹备 2010年3 4月 7月 12月 广告出街 价格摸底 接受预约登记 活动推动宣传 首批选房 中兴置业会成立 周末USP聚客 围墙广告 售楼处外包装展示 户外广告 户外广告牌 报纸广告 渤海晨刊等 人员派单 持续派发单张 楼体广告 2010年5月 6月 准备工作就绪 首批客户锁定 二批客户蓄积 开盘强销 5月初接受预约登记 4月下旬进场 6月底首批选房 指示牌 道旗 7月底开盘 开盘活动 阶段性派单 围墙更换 楼体包装 强力宣传 2批预约登记展开 促销活动持续聚客宣传 开盘 短信广告 预约登记到开盘后1个月 3月初销售员招聘到位 行销开展 瑄嘉老客户回访 老带新政策推出 中兴置业会成立 政府事业单位团购拜访 2019 12 20 58 线上推广节奏 启动前奏围墙广告 形象启动户外广告短信广告报纸广告 包装先行 形象导入高举高打 集中宣传形象巩固卖点诉求 形象巩固户外广告短信广告报纸广告单张宣传 价值提升楼体包装户外广告短信广告报纸广告电视宣传 形象巩固卖点诉求价值提升 价值巩固期 价值持续提升 持续热销期 线上营销 策略效用 营销节奏 2019 12 20 59 线下推广策略 客户梳理分类梳理客户问卷意向盘点 梳理目标客户分类营销策略 线下营销 策略效用 地产峰会集中项目价值传递 老带新业主联动 口碑传播 客户拓展全线挖掘客户渠道 搜寻目标客户 客户联动增值计划 全民联动推介 集中项目宣讲 传播产品价点 精准目标客户 开盘前借势一期成果 全线拓展客源 开盘后巧借客户口碑传播 实现线下推广 客户精准 价值升级 营销节奏 60 营销措施 老带新 奖励活动 有效 充分调动金椅豪园业主的积极性和资源 使老业主成为有效的营销渠道之一 老带新 奖励活动设计 对 老业主介绍新客户 采取递进式奖励办法 并且奖励实用 兑现及时 奖励设立如下 老业主介绍第1个和第2个新客户 每成功介绍1个客户获得1000元消费金额 老业主介绍第3个或以上新客户 每成功介绍1个客户获得1500元消费金额 说明 老业主需于新客户签定买卖合同后方可兑现奖励 利益驱动 线下 61 客户联动 突破直效营销的束缚 全线联动 间接联动 间接联动 是常见的一种链式联动方案 这里的参与主体是 第三人 所有的营销活动均由 第三人 独立参与 第三人 与开发商和产品不构成直接的利益关系 间接联动机制 开发商 营销人员 第三人 产品 第3 1人 第3 2人 联动协议 客户成交 客户推介 客户上门 上门记录 成交记录 联动奖励 继续推介 奖励机制 统一按成交量计算 每推介客户成交1套 每套奖励1000元 每推介客户成交3套以上 每套奖励1500元 线下 联动对象 滨州各售楼处销售代表 桑拿 馆经理人员 酒店宾馆经理人员 企业员工等 2019 12 20 62 广告推广 2019 12 20 63 全民大调查 一次有关滨州都市居住理想的探索与发现 一次所有滨州人理想生活的寻梦之旅 寻找你梦中的房子滨州人 你住的怎么样 什么样的生活才是你希望的理想生活 你的理想生活在哪里 参与调查可参加抽奖 一等奖QQ汽车 开通有奖调查热线 欢迎广大市民踊跃参与 前200位参与对者将获得精美礼品份 并有机会赢得万元超值大礼 第一战役 全民有奖大调查 引发全城热议 2019 12 20 64 全民调查结果揭秘 68 的滨州人没有理想居所 中兴置业许滨州人一个理想1000亩沿河生态园林之畔10万平米空中豪宅即将面世滨州新区居住即将升级理想生活 现在起航 第二战役 激发共鸣 中兴置业许滨州人一个理想 2019 12 20 65 理想之城 创作中 围墙广告出街 第二战役 激发共鸣 中兴置业许滨州人一个理想 提前10年住别墅中兴置业引领滨州进入新别墅时代源自北美现代休闲格调建筑群一期130 160m2空中别墅风情面世交1万顶2万 VIP卡限量申购开启 第三战役 雷霆亮相 开启VIP卡申购 67 中兴 做山东的万科开启滨州新别墅时代源自北美现代休闲格调建筑群一期140 160m2空中别墅风情面世交1万顶2万 VIP卡限量申购中 第三战役 雷霆亮相 开启VIP卡申购 2019 12 20 68 第四战役 卖点层层剥离 蓄势开盘 新别墅生活六大宣言 宣言一 要鱼也要熊掌宣言二 拒绝一层不变宣言三 不得浪费空间宣言四 告别平庸时代宣言五 不可浪费票子宣言六 出入要有面子 2019 12 20 69 新别墅生活十大标准 1 规划超前化2 户型合理化3 建筑艺术化4 质量标准化5 建材环保化6 配套完善化7 服务酒店化8 环境公园化9 生活科学化10 社区人性化 第四战役 卖点层层剥离 蓄势开盘 70 制造节点 聚集人气 提高成交率 5月中兴置业会成立 4月一期多层vip申购 6 01 一期小高层认购 周末楼盘活动 3月全城造势 7 15 小高层解筹 制造节点 聚集人气 提高成交率 通过稳定周期持续的活动营销 公关 事件 聚集人气 进而影响和促动意向客户咨询购买 活动具备 新颖性 娱乐性 表演性 展示性 参与性 8月开盘 事件 71 营销活动 产品说明会暨vip认购 活动时间 2010年4月活动方式 邀请客户参观楼盘现场并召开产品说明会 说明楼盘优势 为开盘积累意向客户 72 成立目的 通过成立置业会 将中兴客户资源有效整合挖掘 扩大品牌知名度及市场影响力 与项目的促销活动充分结合 促进得利斯现有项目的销售 会议主要流程 入场登记并发放会员手册及入户申请表 介绍成立置业会的意义 远大目标 做表态性发言 介绍置业会各种说明 规定 制度 办公地点等 现场办理入会手续颁发银卡 也可以会后到售楼处办理 营销活动 中兴置业会成立仪式 73 营销活动 新别墅生活体验馆开放 通过高端项目定位推广 抬高客户对项目售价的预期 经过充分蓄客聚势 开闸放水 引爆市场 样板间究竟有多美 赶大集 看看别墅生活样板城究竟啥模样 五月黄金周 通过 赶大集 逛别墅 展示活动引发全市公众现场体验 彻底征服公众 提升客户价值期望9点9分 通过液晶显示器显示开盘起价 客户兑奖认购 2019 12 20 74 产品差异化营造策略 75 开发制胜策略一 把金子贴脸上别人有的我们也做得更好 只要看得见的 一定显得很高档 给客户最直观的尊贵感受 气派的小区大门主入口 社区景观园林设计 开发策略二 把铁皮包在衣服下只要客户看不见的 在确保质量合格的前提之下 该省的钱就省 以求产品保持最强价格竞争力 让银子看起来象金子 2019 12 20 76 打造高贵优雅的法式风情建筑群落 打破本土传统住宅楼的外形设计 采用优雅浪漫的法式建筑风格 使每一栋楼都像一座奢华城堡 营造高贵与诗意的高端社区形象 2019 12 20 77 沿街多层设计屋顶花园 沿街部分多层 3层可设计屋顶花园 增加项目卖点 法式建筑 优雅 稳重 浪漫 2019 12 20 78 打造差异化的社区绿化特色 打破传统社区古板的绿化方式采用丛林式 层叠法 亲人化的绿化理念充分利用每一寸道路以外的空地进行绿化布景营造郁郁葱葱的度假小镇 关键词 亲人化绿化 绿化与人 与房屋零距离 强调人的可参与性 绿化不仅只有观赏性 而是人可以在草坪 绿树中活动 绿化仅靠房屋来做 即充分利用了空间 增加了室内的景观 又是一层绿色屏障 保证了住户与外界的私密性 丛林式 层叠式 充分利用仅有的平面空间 采用高低不同的绿植 设计出丰富的层次 充分利用垂直空间 给人一种茂密 葱郁的视觉感 2019 12 20 79 打造差异化的沿街商业风格 打破传统商业风格采用美式休闲街区风格元素打造闲适高雅的异域休闲街区 关键