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xxxx地块投资分析报告 2010JTP01英环路南侧 滨海西大道西侧地块投资分析报告 第一章 宏观分析 第二章 市场分析 第三章 地块分析 第四章 项目定位 第五章 投资分析 地块规划出让条件区域规划与建设地块环境分析地块SWOT分析 土地市场分析房地产市场分析区域市场分析市场总结 开发销售计划成本估算起拍价效益分析投标报价分析投标竞争分析风险分析 汇报内容框架 客群定位形象定位产品定位价格定位 宏观经济分析厦门经济环境宏观政策分析厦门政策环境 1宏观经济环境分析2厦门经济环境分析3宏观政策环境分析4厦门政策环境分析 第一章 宏观环境分析 全国经济保持快速发展 二季度经济增速回落 房地产宏调影响整体经济开始显现 宏观经济 启示 今年第二季度全国GDP增长率为10 3 比第一季度下降1 6 改变了联系四季度增速上升的发展轨迹 房地产宏观调控影响经济发展速度开始显现 因此 房地产调控政策可能在执行力度与保经济之间寻找平衡 货币供应量保持较高水平 流动性过剩和通胀压力依然存在 上半年新增货币供应量为4 84万亿元 超过2009年的一半 达到全年货币供应预估值 7 5万亿 的65 因此 下半年货币供应量可能逐步下降 广义货币与狭义货币余额呈现逐月增长趋势 适度宽松货币政策得以体现 流动性过剩依然存在 在流动性过剩和通胀预期作用下 房地产宏观调控可能再次面临失效 宏观经济 宏观经济处于上升通道 受房地产调控影响 7月份CPI PPI及PMI同时回落 宏观经济 CPI和PPI从2010年1月开始一直保持增长趋势 6月CPI PPI增长率双双回落 7月CPI再度上升 达到一年来的最高点 PPI回落明显 PMI连续4各月下滑 7月PMI下降到51 2 创下了17个月的新低 房地产调控 信贷控制效果已得到体现 CPI PPI PMI数据反映上半年全国经济发展总体较好 房地产调控已对整体经济产生影响 厦门市总体经济运行良好 第三产业占比50 3 产业结构比较合理 厦门GDP近年保持了约16 的增长速度 受金融危机的影响 2009年增速为为历史新低 2009年 厦门第一产业增加值21亿元 增长1 1 第二产业增加值785 9亿元 增长3 5 第三产业增加值816 2亿元 增长14 3 三次产业结构为 1 3 48 4 50 3 与2008年 1 4 52 4 46 2 相比 第二产业比重下降4 0个百分点 第三产业比重上升4 1个百分点 厦门三产比以第二产业和第三产业为主 服务业发展水平较国内发达城市仍有一定差距 较福建省主要城市则处于领先地位 小于4 4 5 5 8 大于8 萎缩 停滞 稳定发展 高速发展 厦门经济 城市居民人均可支配收入和消费性支出持续增长 城市居民生活富裕购买能力强 厦门城市居民人均可支配收入保持稳步增长 2009年已达到26131元 比08年增长9 1 厦门城市居民2009年人均消费性支出17990元同比上年增长5 1 2009年厦门市城市居民家庭的恩格尔系数为39 8 处于富裕阶段 厦门经济 厦门经济发展水平 居民消费能力以及地方政府财力等方面均领跑于福建省九地市 厦门的经济总量相对较小 但人均GDP远远领先与福建省其他地市 是海西城市群中最具活力的城市 厦门财政收入远超福建省其他地市 城市基础设施建设速度 力度明显 新区开发的进程较快 厦门经济 1 7月固定资产与房地产开发投资高速增长 房地产开发投资占固定资产投资42 33 1 7月固定资产投资514 59亿元 比去年同期增长38 3 房地产开发完成投资217 58亿元 增长130 4 进入下半年以来房地产新开工项目较多 房地产开发投资将保持快速增长 房地产开发投资比重过大 1 7月房地产投资占全社会投资的比重为42 33 厦门经济 2010年1 7月份厦门经济快速恢复增长 2010年1 7月份主要经济指标 数据来源 厦门市统计局 工业继续成为全市经济增长的火车头批发和零售业 服务性行业成为三产增长的主力政府财政支出与居民消费支出均有较快增长外贸出口实现恢复性较快增长金融存贷款较快增长较好地支撑了全市经济增长 厦门经济发展主要特点 厦门经济 中央会议定调下半年经济工作 加快推进财税金融房地产社会保障等改革 以 七要继续 促进经济平稳较快发展 下半年坚持搞好宏调以稳定政策为主基调 增强回升向好势头提高增长质量效益 宏观政策 会议解读 央行于7月30日召开支行长会议 要求落实好适度宽松的货币政策 保持政策的连续性和稳定性 提高调控的针对性和灵活性 因此 下半年房地产信贷发放以平衡总体经济平稳发展为目标 会议核心内容 厦门市关于促进房地产市场平稳健康发展的意见 意见 核心内容增加普通商品住房用地规模 加快岛外新城建设 取得预售许可证后 应10日内一次性公开全部房源 一房一价 和明码标价制度 销售价格调整 10 以上的 应调整预售方案 重新申报预售价格 住房信贷政策按国务院住房信贷政策执行 厦门政策 政策解读 2010年3月厦门房价与2007年底接近 而全国主要城市房价上升23 78 因此 厦门并非房价上涨过快城市 厦门地方政策没有停止第三套房贷款 厦门地方政策未限制外地户籍购房 近阶段厦门市获得的政策性支持 城市发展 特区扩大到全市 2010年6月国务院批准厦门市将厦门经济特区扩大到全市 厦门特区面积扩大11倍 福建支持厦门申报新特区 区域外休闲消费需求 以特色资源结合良好空间感受来拉动 创造出市场需求 此为成败关键 体制创新试点 中国服务外包示范城市跨境贸易结算试点城市 三网融合 试点城市国家创新型试点城市国家知识产权工作示范城市 城市建设重点 全面推进岛内外一体化建设 岛外新城建设 岛内优化提升 四大新城 集美新城 海沧湾 翔安新城 同安滨海新城建设面积 240平方公里建设目标 一流现代化国际性滨海新城 旧城旧村改造 曾厝 西郭 将军祠 钟宅等片区改造启动 综合体建设 万达城市综合体和观音山 五缘湾等东部商务区建设全面推进 2009年8月厦门市委提出 要加快推进岛内外一体化建设 提升岛内 拓展岛外 一体发展 2010年初 胡锦涛总书记视察厦门时要求 规划一体化 基础设施建设一体化 基本公共服务一体化 城市发展 宏观环境总结 宏观经济快速回升 受房地产宏观调控影响 增长速度下降 厦门经济发展速度全面恢复 经济结构趋向合理 房地产调控政策处于短期内难以放松 但持续性受市场质疑 厦门地方政策总体比较温和 特区扩大 岛内外一体化 等将进一步推动城市发展 1土地市场分析2房地产市场分析3区域市场分析4市场总结分析 第二章 市场分析 厦门商住用地出让均价保持稳定 出让量取决于房地产市场状况 土地市场 2007年 2009年厦门出让商住用地楼面价保持在4000 4800元 2010年土地出让以岛外为主 拉低整体土地价格 土地出让量受房地产市场状况绝对影响 土地出让重点区域向岛外转移 2009年岛内 外商住用地出让规划建筑面积比例为27 63 其中集美区商住用地出让占45 2010年上半年岛内 外商住用地出让规划建筑面积比例为4 96 其中同安商住用地出让规划建筑面积占51 岛外基础设施的完善 区域开发进入市场运作阶段 房地产开发开始接棒新城建设 岛内可供出让用地日渐稀少 土地资源稀缺性已非常明显 岛外成为房地产开发经营的最主要战场已势不可挡 高端化 已经成为岛内住宅开发的共性 土地市场 岛内土地出让以经营性用地为主 住宅用地出让集中于集美新城 翔安新城 同安滨海新城 土地市场 岛内新出让用地以酒店 商业 城市综合体为主 住宅用地出让日渐稀少 住宅用地出让楼面价6800 10000元 集美城市基础设施完善 发展空间和潜力巨大 是厦门住宅用地出让的集中区域 区域出让住宅楼面价2300 3500元 滨海区域楼面价可达6000元 同安滨海新城建设成为住宅用地出让的重要区域 区域楼面价为2500 3500元 翔安新城房地产开发处于起步阶段 土地出让将逐年增大 区域住宅用地出让楼面价为2000 5000元 海沧片区发展比较成熟 可出让用地相对较少 区域住宅楼面价5000元 左右 厦门商品住宅年成交量约为300万平米 住宅成交均价约为9000 11000元 房地产市场 06 07年厦门住宅成交量为300万平米左右 08年市场住宅成交107万平米 2009年市场恢复性增长 住宅成交面积接近400万平米 07年以后厦门住宅成交均价长期保持在9000 11000元 房地产信贷政策调整以来住宅成交量持续走低 住宅交易价格保持稳定 房地产市场 信贷政策调整以来 住宅成交量由3 4月份的30万平米下降到7月份的7万平米 住宅销售均价保持稳定 7月份住宅销售均价达到12170元 是近两年来的高点 上半年住宅销售均价同比有较大增长 2009年以来供销比失衡 供应量小于销售量 市场持续消化存量 房地产市场 03 06年 供销比小于等于1 市场供销平衡 供应量略小于销售量 07 08年 市场供应量大于销售量 供销比大于1 市场存量积压比较严重 09 10年上半年 市场供应量远小于销售量 市场持续消化存量 厦门本地购房客群比例下降 外省市购房客群逐年上升 省内其它区域保持稳定 2010年上半年厦门本地购房客群比例为34 8 本地居民购房比例下降到最低点 省内其它区域购房客群比例基本稳定 维持在27 35 之间 省外客群比例有逐年上升之势 2010年比例为34 46 已经成为厦门购房客群的最重要组成部分 海外客群比例较小 维持在2 5 7 之间 房地产市场 在售项目分布图 区域市场 区域市场 区域市场 竞品分析 泉舜 泉水湾 一 项目概况 二 规划设计 泉舜 泉水湾由三块地组成 总建筑面积35万平方米 是集居住 商业街区和酒店式商务办公为一体的超大复合型社区 整个建筑群气势雄伟 风格时尚 60米宽室外景观休闲长廊 建筑特色是新古典与后现代的融合 三 户型配比 四 产品标配 交楼标准为毛坯房 户式中央空调 厨房垃圾处理器豪华入户门 Low E中空玻璃 贝尔高林原创豪华中庭 富士达永磁同步电梯 酒店式电梯大堂 精装公共门廊 阳光地下车库 70米南北超大楼距 通体陶瓷马赛克外墙 柔性铸铁排水立管 五 推盘节奏及售价走势描述 2008年4月30日开盘 开盘起价起价9258元 均价约10000元 2009年4月加推5 楼 11月推出最后两幢1 和9 该项目在2009年集中快速去化 成交均价也持续走高 近期近期售价已过万 六 客群来源 项目主要客群为当地人为主 项目的时尚定位也吸引了不少岛内工作的年轻人以及部分周边城市客群 置业目的 首套置业的 投资以及换大房的二次置业者 七 营销卖点 项目高标准住区 街坊文化商街 配套齐全 紧临嘉庚体育馆 靠大唐世家 大学湾生活区 附近有农贸市场 交通便捷 位于环东海域起点 BRT集美第一站 处于集美大桥入口处 出入岛交通方便 教育氛围浓厚 百年文教 具备从幼儿园至高等学府的完整教育核心区 八 主力户型 一房 39平 二房 60平 三房 120平 一 项目概况 竞品分析 古龙 御景 二 规划设计 项目分两期开发 一期总建筑面积142056 户型独有5 2米挑高户型 买一层送一层 二期总建筑面积91935 拥有135 340 的三房 四房及双拼四层住宅 项目充分发挥沿海第一排的优势 以半围和规划布局 拓宽了居住景观视野 做到户户看海 户户观景 项目园林景观规划采用江南园林的手法及传统文人庭苑的意韵 将环境景观融合在现代生活中 三 户型配比 五 售价走势 项目2009年9月19日开盘 推出的是一期7栋楼中的3 4 5号楼 450多套房源 户型涵盖了46 177 的一房到四房 起价8100元 平 均价9000元 平 2009年12月19日和2010年1月底循众加推 自开盘以来 成交量稳定 成交均价持续一路走高 目前销售均价已飚升至10476元 四 产品标配 项目交房标准为毛坯房 地下室车库比例为2 1 社区无会所 无配套幼儿园 无运动场所 六 客群来源 项目由于地段及景观优势 购买人群广泛 自住投资兼有 主要来自厦门岛内 集美本区域以及周边城市的客户 职业以私营企业主为主 还有部分教师和泛公务员群体 七 营销卖点 项目位于环东海域临海第一排 主打顶级湾居生活 拥有顶级海景资源 项目交通便利 前有BRT集美滨海第一站凤林站 区域人文底蕴深厚 依托集美学村和大学城 项目周边有集美大学 集美中学 乐海中学 集美二小等优质的教育资源 挑高户型 户型多样化 赠送面积大 江南风格的中庭园林 八 主力户型 2019 12 20 37 可编辑 一 项目概况 竞品分析 碧海蓝天 预计10月份开盘 二 规划设计 项目将板式建筑与多层住宅相结合 组成了小区丰富的建筑形态 轻盈明快的建筑色彩 简洁挺拔的极富韵律的外立面细部构件 充分展现了现代简约建筑风格 形成了极富滨海特色的建筑风格 户型一律正南北板式规划 一梯两户 全明设计 86 150平方米三房 四房 楼中楼户型规划 10 超低公摊 赠送大露台面积 三 户型配比 四 主力户型 待售 待建项目表格 区域市场 市场总结 区域市场 1 全年走势 2009年及2010年上半年 集美区整体呈现供不应求态势 价格持续上涨 由于受单盘成交影响 近期价格上涨尤其明显 2 片区容量 目前集美城区年商品住宅的消化能力为20 25万 3 产品线 集美城区市场向岛内衍生性和户型的首次置业性 兼顾投资性是产品供应的主线 主要产品线基本在首置80 90 二房扎堆 4 未来竞争 集美区的市场存量分别是海沧和翔安的4 6和4 8倍 集美要应对的本土竞争远远高于外部区域 5 品牌竞争 未来项目面临万科 华润 集美建设 古龙房产等国内及本土知名品牌开发商的竞争 对拿地公司的资金实力 研发能力 品牌推广及企业综合运营管理能力均是极大考验 1地块规划出让条件2区域规划与建设3地块环境分析4地块SWOT分析5竞争力提炼 第三章 地块分析 地块区位图 地块总用地面积145580 363 规划总建筑面积339490 东北侧临英环 天马山 路 东南侧邻滨海西大道 西南侧为规划在建的东安路在建 西北侧为规划纵一路 规划纵二路 美山路 纵五路从地块中部穿过 分别连接美峰路 浔江北路直达乐海路 BRT枢纽站及嘉庚体育馆 道路施工图审查已完成 施工建设将与本地块开发同步 截止到目前 已基本完成场地平整 地块分析 地块区位图 英环路 经济技术指标 地块分析 出让数据 地块分析 集美北部新城定位为集美商贸中心 文体中心及高品质居住区 片区将发展成为生态和谐 交通便利 配套齐全 集商业 办公 娱乐 文化 居住为一体的综合性高品质滨海新型社区 小路网高密度的地块划分以提高通达性 公共交通导向的土地开发模式 提供多元的居住产品 以街道 社区为单元的居住体系 强调滨海形象塑造 片区规划结构为一心 六区 三片 一带 一心 生态绿心 即中央生态公园 六区 区级商贸中心 区级体育中心 区级文化中心及居住区核心公建区 居住区公建区 BRT LRT 站点综合公建区 三片 城市街坊邻里社区 滨海休闲住区 生态居住区 一带 滨海旅游休闲带 地块分析 用地规划 片区规划与定位 规划定位 综合性高品质滨海新型社区 交通条件 地块分析 区域内部交通道路系统处于规划建设期 公共交通落后 但通过同集路 滨海西大道等城市主干道及BRT能快速到达厦门本岛及周边区域 能满足居民正常生活出行需求 滨海西大道 集美大桥 BRT枢纽站 地块分析 景观环境 片区规划合理 道路绿化逐步完善 地块东南部可享局部海景资源 环境条件尚可 地块分析 公共配套设施 嘉庚体育馆 人人乐购物广场 地块分析 商业环境分析 新开发区 商服业态低级 繁华度低 而喜盈门建材家具广场及未来BRT站点核心公建区的兴建 以及新城开发建设的提速 都将极大提升区域的商服繁华度 地块SWOT分析 优势 Strengths 规划优势 集美北部的规划起点高 特别是滨水区域 以开发高档商品房及休闲旅游用地为主 而建设中的红树林公园 人造沙滩 旅游湾道 国际马拉松赛道等都将为人居增色 交通优势 集美大桥建成通车 BRT快速公交系统的出岛第一站也设置在嘉庚体育馆 从岛内到岛外的出行时间将因此而大大缩短 出行便利性在岛外可谓是首屈一指 区位优势 位于北部片区商贸中心 教育中心 未来商业 教育资源丰富 劣势 weaknesses 片区处于开发初期 村落改造尚未完成 各项基础配套设施和公共配套设施落后 商服繁华度低 片区成熟度低 居住大环境有待改善 滨海西大道高架桥对项目景观有一定影响 机会 opportunities 在厦门大力推进 岛内外一体化 战略的关键时刻 特区扩大到全市 给岛外房地产市场带来长期的利好 集美北部片区控制性详细规划 方案将集美北部片区定位成生态和谐 交通便利 配套齐全 集商业 办公 娱乐 文化 居住为一体的综合性高品质滨海新型社区 未来将成为大厦门未来最适宜居住的区域之一 楼市前景为业内外人士所一致看好 威胁 threats 房地产产业政策密集出台 房地产调控重拳出击 市场观望氛围浓厚 各种国际国内宏观政策 经济因素都将影响开发商拿地策略 厦门商品房总存量1423万 其中集美区存量最多 达到515万 占全市总存量的36 项目未来将面临激烈的市场竞争 片区目前正进行大规模旧村改造 未来土地供应充足 1客群定位2形象定位3产品定位4价格定位 第四章 项目定位 客群定位 客群描述项目客群主要为当地居民 二次置业 换房族 和集美学村 大学城等大 中 小学教职工及泛公务员为主 以及部分中小私营企业主和周边城市投资客群 客群定位教职工及泛公务员全体 片区旧村改造衍生的本地居民居住条件升级需求 中小私营企业主 部分投资者及候鸟型客户 项目定位 形象定位 项目定位 规划总平图 规划效果图 轻盈明快的建筑色彩 简洁挺拔的极富韵律的外立面细部构件 充分展现了现代简约建筑风格 形成了极富滨海特色的建筑风格 产品定位 项目定位 户型配比 根据地块的规划条件 本项目户型建筑面积144 以下的住宅面积占地块总住宅面积的70 以上 而根据项目的客户定位及周边市场环境 结合项目的客群定位 建议项目主力户型以中高档品质 90 120 二 三房中小户型为主 搭配部分大户型产品 主要满足中产阶层消费者需求 价格定位 可比回归分析定价法 项目定位 依据区域房地产市场的发展现状 结合目前商住项目的产品特征 选取7个主要的影响因素 分别为地段 配套 建筑品质 项目规划 开发商实力及信誉 户型设计 停车位数量 这7个因素 共分5个等级 每一个等级均制定出相应的指标 并且对应分值1 2 3 4 5分 分值越大 表示等次越高 具体见表格1定级因素 指标分值 可比项目选取 为了科学地计算出本项目的市场客观合理价格 我们将选取上表中所列3个与本案具有可比性的楼盘作为比较标准 依据可比回归分析定价法求取本案住宅 商业店面 车库的公开市场客观合理价格 分值的判定与计算 相关分值分析 住宅部分 商业部分 将表中给出的原始数据代入线性回归方程 求得线性回归系数 若值接近于1 则可找出商住项