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2019 12 20 金域中央价格策略报告 谨呈 东莞市金众房地产有限公司 2 版权声明 本文仅供客户内部使用 版权归世联地产顾问 中国 有限公司所有 未经世联地产顾问 中国 有限公司书面许可 不得擅自向其它任何机构和个人传阅 引用 复制和发布报告中的部分或全部内容 此报告内容请贵公司法律顾问严格审核 以规避法律纠纷 及降低政策风险 3 项目整体概况 基本指标 占地 约18万平米建面 约34万平米容积率 1 65一期 占地 87337平米建面 82963平米容积率 0 95总户数 459绿地率 42 2 4 项目一期产品概况 1 1 2 3 4 5 5 项目概况 地段 位于南城中心区边缘 未来发展前景较好 但目前生活配套不足 生活氛围不浓 外部环境 规划为城市花谷山体花园 自然环境较好 但政府规划存在一定风险 西面为工业区 带来一定的不利影响 内部环境 水系 地中海风情园林 可参与性强 但缺乏宏大叙势的气势 内部配套 会所 商业中心 两条商业街 幼儿园 内部配套较为完善 产品 低容积率 低梯户比 高实用率 90 以上南北通透 100 赠送面积 市场稀缺 豪宅配置 6 定价的出发角度 与整个项目的关系发展商的营销目标销售临近阶段的市场环境 整体市场的供求状况 租售水平 周边楼盘及同质楼盘的供应和销售状况楼盘自身客观条件 地理位置 质素 工程进度营销战略 宣传推广强度及销售进度安排客户取向 心理价格 首期 月供 总价 按揭成数 朝向 大小 用途 户型 7 解题思路 目标的重新审视 目标 项目背景 价格策略 市场分析 客户分析 下阶段营销工作重点 开盘销售开花图 策略执行 8 明确目标是定价的基础 我们与发展商的目标沟通 短期目标 开盘必然成功 确立市场地位 长期目标 实现较高的市场价值 借助项目一期成功 建立项目和公司品牌美誉度 为后期开发 销售服务 什么样的开盘才能成功建立影响力 如何通过价格确保开盘必然成功 如何实现较高的市场价值 一期开盘对后期销售将带来怎样的影响 9 1 项目背景分析 1 1市场分析 1 2客户分析 10 1 1宏观调控对下半年大户型价格制约影响有限 自今年6月1日起 凡新审批 新开工的商品住房建设 套型建筑面积90平方米以下住房 含经济适用住房 面积所占比重 必须达到开发建设总面积的70 以上 宏观调控政策 影响及对策 6月1日前 东莞城区的各中高档大户型项目已获得施工许可证 下半年90平米以上户型的市场供给充分 此政策对未取得施工许可证的项目影响较大 但对于城区下半年中高端市场竞争格局影响较小 对南城各大户型单位价格影响有限 但客户决策周期加长 影响购买速度 加强商品房预售许可管理 房地产开发企业取得预售许可证后 应当在10日内开始销售商品房 未取得商品房预售许可证的项目 不得非法预售商品房 也不得以认购 包括认订 登记 选号等 收取预定款性质费用等各种形式变相预售商品房 关于认筹的控制 对于根据认筹情况中客户需求高低定价的超规操作提出了一定限制条件 必须将客户对于价格的反馈提前 11 1 1宏观调控对分批推售 阶段性涨价提出了限制 不得设 保留单位 在领取预售许可证后 应将批准预售的套数进行公开销售 在售楼部张贴公布怡批准预售套数清单 不得设所谓保留单位 严禁捂盘惜售 囤积房源 恶意炒作 哄抬房价等扰乱房地产市场秩序的行为 宏观调控政策 影响及对策 禁止分批推售 逐步提高价格的超规操作 通过分批取得预售证的方式或提高 保留单位 的价格来阻吓潜在客户 到时通过折扣优惠等措施推售 每套房明码标价实行明码标价制度 在商品房销售点明示所有在售楼房的楼号 销售价格 付款方式及优惠折扣率等 禁止标价外随意加价 价格欺诈 价格歧视等价格违法行为 对于通过阶段性涨价 促进销售的超规操作提出了限制 因此 在价格制定中可考虑适当提高表价 加大折扣力度 明折公开和暗折低调处理 暗折可以通过临时的书面优惠进行处理 如在某日某某吉庆时间段购房可享受多少折扣 落款日期适度提前以应对检查 12 1 1下半年将持续价格上涨 存在一定政策风险 住宅均价3181 36元 平方米 比去年同期的2767 34元 平方米增长了14 96 基本持平去年全年的增长水平 住宅中洋房均价2869 53元 平方米 比去年同期的2156 5元 平方米增长了33 06 这是增幅最大的部分 分析 今年上半年城区市场上主力楼盘纷纷突破5000元 平方米大关有直接相关联 城区主力楼盘均价也直接拉高了全市洋房均价 其中120平米以上户型推动作用最为明显 13 1 106年下半年 大户型放量 且多为旧盘新货 预计价格将有一定程度的上升 11月 8月 10月 东峻二期1000套 4800 5000 3房137 153 4房135 157 5房150 180 春晓二期2300套 4900 5200 100 170 凯旋城四期300套 预计5500 6000 4房180 5房250 国际公馆280套 预计5500 5800 3房120 130 4房140 150 旗峰天下400套 5800 7000 140 170 聚星岛984套 6000 6500 3房120 4房180 复式331 运河东二期400套 4900 5100 3房110 140 4房160 170 南城 东城 莞城 南城 包括凯旋城 预计8月后推盘在3000 3500套 中高端均价预计在5000 5200元 平米 面积多为140平米以上 各项目推广强势期 9月 客户选择面广 延长决策时间 9月 11月预计集中供应 约3000套 14 1 1市场分析小结 结论一 06年下半年大户型放量 价格将一定程度上升 同时将面临政策收紧的市场风险 结论二 南城未来推货量巨大 同质化明显 竞争进入白炙化 结论三 9月后 受政策和竞争环境的影响 将延长客户的购买决策时间 15 1 2客户对项目价值点评价 地段 与 产品 平分秋色 考虑到东莞客户较为实际 因此赠送面积 展示的园林环境将成为影响其购买的最为关键因素低容积率 低密度 一梯两户 带电梯 直接代表了项目的档次 影响客户对本项目价格判断目前为建立项目档次 提高客户对价格的预期 主要已传递地段 环境 产品类型为主 没有详细诉求赠送空间 注 有效客户问卷量为358批 16 1 2客户对项目抗性评价 与生活便利性相关的因素抗性最大 对于生活便利性相关的周边配套 位置偏远 未形成大型居住组团三大因素抗性最大 将影响客户最终购买 定价中应着重考虑 周边工业区 将降低本项目在客户心中的档次评价 注 有效客户问卷量为158批 17 1 2本项目客户产品需求与供给对照表 比例严重失衡 此比例出现严重失衡主要与一下因素相关 宽景美墅主力以及拳头产品的地位施工及推售节奏推广力度销售手中的资料较少 仅有宽景和水岸的户型 18 1 2本项目客户户型需求与供给对照表 比例均衡 但客户量太少 从积累客户的需求与供给来看 较为均衡 4房需求相对较少 后期应加强推广形象高度和销售引导东峻 国际公馆 运河东1号的上门客户成交比例平均在10 左右 因此目前的客户量仍偏少 需加强推广力度为增加最终客户的成交比例 应加强展示效果 19 1 2客户分析结论 客户对项目地段和产品认同度最高 但与生活便利性相关的因素成为客户选择我们的最大抗性 结论 启示 上门客户在产品需求上出现严重失衡 户型需求上较为均衡 但总体客户量过少 在均价的形成中 应着重考虑认同点和抗性的影响 产品认同与最终的展示环境相关 因此展示应高于客户预期 客户抗性在后期的必须尽量解决 9月 10月必须加大推广力度 保证充足的客户积累量 达成开盘必然成功的目标 产品需求均衡可通过推售节奏和价格进行调节 20 2 定价策略及方法 2 1案例研究00 2 2定价策略000 21 2 1案例研究 大规模实景 中价 强势推广 东峻豪苑 高性价比型 定价策略 中价入市 一期入市均价4200元 平米 尾货均价4600元 平米 同期竞争项目价格 国际公馆4500 金地4200 凯旋城5000 景湖春晓4000 稳步提价 入市均价4200元 平米到一期尾货均价4600元 平米 二期开盘高价入市5200元 平米 价格支撑因素 分析 大规模实景展示 会所 湖景 立面 强势推广 开盘前2个月全面开花 户外9块 东莞1台 凤凰 本港 明珠 翡翠电视台辐射城区 厚街 虎门 长安 开盘前1个月 南都 莞日 广日 短信 网站 一期开盘推货约300套销售50 迅速建立中高端地位 高的市场影响力和美誉度 为二期高价开盘奠定了基础 充足客户量 05年5月1日亮相 至8月1日积累约2000批客户 认筹178批 定金10000元 不能退 22 2 1案例研究 亮点实景 高价 强势推广 国际公馆 市场领导型 高端产品的高价 一期 TOHO5600元 平米 同期市场独栋5500 二期高价入市 TOHO9000元 平米 叠价8000元 平米 亮点实景展示 1 2万平米会所 主景观轴园林 强势推广 开盘前4个月 户外8块 开盘前2个月 东莞1台 凤凰 本港 明珠 翡翠电视台辐射城区 厚街 虎门 长安 大岭山 开盘前1个月 南都 莞日 广日 头整版 一期 二期别墅的高价开盘造成前期销售缓慢 中等价格的洋房销售火爆 3日销售90 后期通过展示 市场增长 客户对价格的长时间认知 逐步提速 最终进一步确立中高端地位 高的市场影响力和美誉度 中端产品的高性价比 二期 洋房入市4200元 平米 阳光澳园4200 中段4600 金地4500 景湖4600 凯旋城5500 市场稀缺产品 一期 TOHO市场空白 二期 叠加市场基本空白 充足VIP客户量 二期04年10月1日认筹 至12月5日 认筹354批客户 认筹金5000元 一期的大量老客户资源成为二期新客户来源的主要渠道 定价策略 价格支撑因素 分析 23 2 1案例研究 品牌 中高价 配套 运河东1号 品牌型 中高价 奠定市场地位 二期现推均价4900元 平米 同期国际公馆4800 景湖春晓4900 东峻4600 金色华庭3800 配套先行 充分挖掘项目周遍配套 自身商业先行 成熟的品牌推广 万科高尔夫推广前1年开始东莞的品牌推广 奠定品牌知名度和美誉度 运河东的推广充分结合万科品牌 二期开盘推货256套 当天销售151套 销售率59 确立中高端地位 巩固品牌影响力 内部拉大价差 实现平衡销售 带夹层5500元 平米 建立价格标杆 平层单位4800元 平米 市场稀缺产品 现代立面 带夹层户型 定价策略 价格支撑因素 分析 充足的客户量 05年2月开始积累至06年7月积累洋房客户3000批 认筹354张 24 2 1案例研究 高价 强势推广 凯旋城 成熟型 超越市场洋房均价入市 价格从一期的高价3800元 平米入市 推货800套 经历2年销售期 二期随着市场增长 环境成熟 一期积累的客户资源 开盘5500元 米 快速拉升 充分体现高端洋房优势 成熟品牌 东莞客户对中信品牌的认同 一期的高价入市 造成销售缓慢 二期通过长期的积累和成熟的展示 达到开盘销售约60 进一步确立中高端纯洋房社区的市场地位 市场影响力和美誉度进一步确立 成熟社区 依托东泰大社区和凯旋城一期入伙的成熟社区 成熟地段 成熟的地段资源优势 生活 交通 教育配套齐全 定价策略 价格支撑因素 结论 成熟展示 一期园林展示和二期主景观轴的展示 客户资源 积累了13年的大量客户资源 25 2 1成功案例研究总结 结论 项目的价格定位直接与地段 展示条件 推广强度 产品 客户积累量相关 地段 产品 品牌为客观因素 短期内无法改变 推广 展示 客户积累量为可控因素 在客观因素既定的情况下 调整可控因素将直接影响价格 开盘当天销售在60 以上 成功引爆市场 迅速建立市场影响力 大盘启动模式 一期通过强势推广 展示和中等价格入市 有利于实现开盘的火爆销售 同时对项目后期销售的价格的提升和支撑起到非常重要的作用 26 2 2本项目定价策略的参考关键因素 定价基础 一期开盘的必然成功对于整个项目的一期 二期 三期销售起到至关重要的作用 他是项目后期销售提价的基础 客观因素 地段 品牌 产品 可控因素 展示条件 推广节奏及力度 客户情况 积累量 客户需求 产品细分 项目自身产品的细分 工程进度 开放及推出计划 定价策略 推售策略 27 2 2与竞争对手客观因素对比 地段和品牌上存在劣势 但产品上优势明显 28 2 2与竞争项目相比 本项目在展示区域和展示时间上不具备明显优势 必须在品质上超越对手 展示 样板房的装修 在11月4日前完成 售楼处的装修 在10月28日前完成 水岸商业街的包装 在11月4日前完成 看楼通道的包装 在11月4日前完成 工地围板包装 在11月4日前完成 水岸商业街展示 在11月4日前完成 围墙包装 看楼路线 29 2 2必须在同期内 在力度和覆盖面上超越竞争对手 前期咨询期 开盘期 8月25日 9月23日 10月1日 10月31日 认筹期 认筹预热期 户外 短信 网络 东莞大道形象墙 电视 分众 报纸 软文 活动营销 本项目 认筹预热期 竞争项目 户外 短信 网络 电视 8月1日 报纸 活动营销 竞争对手提前大规模推广 加上前期的市场影响力 对本项目推广造成一定干扰 竞争对手在推广力度上与本项目旗鼓相当 本项目 30 2 2目前推广力度较弱 客户积累量严重不足 将制约价格的实现 7月 户外 东莞大道 文化广场 松山湖大道 房博会 短信 每周五发送 8月 5月 10月8日 直邮 586批诚意客户 经过2个多月的等待 目前上门25批 509批上门客户 仅45批上门客户 临时接待处进场 户型单张 31 2 2借助分析模型 产品细分 确定分类产品任务 具备差异性优势以及稀缺物业类型的最高端产品 形成项目标杆价值 客户需求量高 可实现高市场价值 成熟市场中的领导者 具有广泛的客户关注 它是项目资金的主要来源 客户需求量较高 可实现较高价值 需要不断投入以增强其竞争能力 可通过持续投资 发展为明星单位 需要通过展示 包装 推广的单位 目前客户需求较低 条件转化后可实现较高市场价值 产品优势较弱 市场承接度低 客户需求量较低 市场可实现价值较低 明星产品 现金牛产品 婴儿产品 瘦狗产品 综合对市场供应 项目自身产品差异化及目标客户需求的分析 本项目的产品细分可借用波士顿矩阵表现 产品是基础 标杆 利润主力 培育 转化 低端补充 32 2 2在推售和定价中充分结合产品分类 达成目标 明星产品 现金牛 现金牛 婴儿 婴儿 婴儿 婴儿 瘦狗 明星产品 现金牛产品 婴儿产品 瘦狗产品 宽景4 5 6 7 附加值最高 享受主景观轴资源 宽景1 2 3 8 9 10附加值最高 国际公寓 水岸美墅 优品美筑附加值与景观资源平衡性较好 叠院美墅临商业中心 且位于道路交汇处面积偏大 价格标杆 建立地位 利润主力 价值最大化 培育 转化 提升价值 低端补充 提升价值 33 2 2结合开发计划 制定定价策略及推售策略 第一批完成 11月前后具备销售条件 第二批完成 12月后具备销售条件 第三批完成 07 2月后具备销售条件 34 项目定价背景回顾 背景 8月后 竞争对手纷纷提前入市 且面积趋同 下半年竞争白炙化 本项目在地段和品牌上不具备优势 产品上优势明显 本项目入市时展示条件上不具备明显优势 竞争对手提前推广 且在知名度和影响力上大于本项目 目前 本项目积累客户量严重不足 目前工程进度 首批推货量有限 一期的成功对于后期的开发和销售至关重要 35 2 2结合市场案例和项目自身情况将目标重新量化 通过对市场案例的研究 公开发售当天销售推货量的60 以上 确保开盘必然成功 建立市场知名度和影响力 实现较高的市场价值 建立项目和公司品牌美誉度 为项目后期开发销售服务 第一阶段目标 短期目标 第二阶段目标 长期目标 达成长期目标的关键 第一阶段目标分解 85 90套宽景 50套以上国际公寓 35套以上 36 2 2定价策略 结合竞争与项目自身 达到预期目标 策略 目标预期 价格标杆建立市场地位 部分具有竞争力价格的产品快速消化 通过速度建立市场地位 降低风险 不断拉伸价格 制造项目上升态势 分阶段推货 对外建立标杆和价格竞争优势 2 1 3 实现较高价值 并建立项目和公司市场美誉度 中等价格入市 确保竞争优势 快速消化 确保开盘85 90套 迅速建立市场地位 确保第一阶段目标 确保第二阶段目标 37 2 2推售策略 对外建立标杆和竞争优势 对内拉大价差开盘目标 在可售146套的基础上 确保85 90套以上 50 明星 50 现金牛 146套 第一批推出单位 宽景 1 2 3 4 5栋 国际公寓1 2栋 内部形成价差 确保前期积累客户的最大化消化 宽景建立中高端地位 并逐步拉升价格 国际公寓走速度 50 明星 50 现金牛 100 瘦狗 147套 第二批推出单位 宽景 6 7 8 9 10栋 叠院 4 5 6 拉大宽景与叠院的价差 带动叠院销售 拉开第二批宽景与第一批的价差 带动第一批宽景销售 同时通过宽景巩固地位 65 婴儿 35 婴儿 166套 第三批推出单位 优品1 2 3 水岸 通过前期的展示条件的不断完善 提升婴儿产品的价值 实现价值最大化 38 第一批推出单位 第二批推出单位 第三批推出单位 第一批 第一批 第一批 第三批 第二批 第二批 第二批 第三批 146套 占总货量的32 充足的货量保证消化前期客户第一批推货的高销售率是关键 奠定项目成功的第一战国际公寓必须实现快速销售 避免与叠院内部竞争 147套 占总货量的32 是第一批货量的补充 与第一批间隔建议30 45天 166套 占总货量的36 大量小高层进入市场参与竞争 因此前期必须建立市场影响力 需要环境展示不断完善 支撑价格和速度 2 2推售策略 对外建立标杆和竞争优势 对内拉大价差开盘目标 在可售146套的基础上 确保85 90套以上 39 3 整体均价的形成 3 1入市均价推导方法 3 2入市均价推导 3 3入市均价形成 3 4整体均价的预期 40 3 1入市核心均价推导方法 市场比较法 1 筛选可比楼盘 2 确定权重 3 打分 4 比准价形成 41 3 2 1市场比较法 1 筛选可比楼盘 2 确定权重 3 打分 4 比准价形成 产品结构相似 区域接近目标客户相似 销售期重合 根据与项目的竞争关系 评定指标 1 客户重叠程度2 和项目距离的远近 31项比准指标 区位类 区域印象 发展前景 周边环境 交通规划 生活便利性规划设计指标类 项目规模 容积率 商业配套 车位数量比 园林规划 会所规划 梯户比 实用率 设备及智能化户型结构类 实用性 采光通风 赠送面积 户型创新景观及视野 景观内容 景观面宽品质展示类 建筑外观 园林效果 公共部分品质 物管形象 样板房效果 交楼标准展示项目品牌类 发展商品牌 专业阵容 前期推广形象 42 3 2 2市场比较法 筛选可比楼盘及权重确定 原则 产品结构相似区域接近目标客户相似销售期重合 可比楼盘 每类产品的可比楼盘存在差异 43 3 2 3市场比较法 各打分因素的权重确定 权重 综合考虑客户关注度指数与产品差异度指数 详见 金域中央价格打分表 目前客户对本项目的关注因素集中在 生活便利性 社区成熟度 赠送面积 三个因素上 此因素将成为影响客户最终购买的关键因素 详见 金域中央价格打分原则 44 3 3入市均价的形成 核心问题1 如何通过价格实现开盘必然成功 策略导入 注 入市均价的最终确定必须与客户的最终积累量相关 存在一定调整 后期随着销售情况 展示条件 市场情况等因素的变动 整体均价将有所变化 水岸和优品美筑存在较大的溢价空间 需根据届时的市场情况而定 中等价格入市 确保竞争优势 快速消化 开盘85 90套 迅速建立市场地位 详见 金域中央楼盘打分定价表 45 3 4整体均价的形成 核心问题2 如何实现价值最大化 一 市场自然增长率判断 城区市场 二 典型楼盘价格走势判断 凯旋城 国际公馆 东峻 05年二季度南城均价4083元 平米 06年二季度南城均价4610元 平米 年均增长率13 15 月均增长率1 5 左右 基于以上的分析判断及市场风险预测 本项目月均增长幅度在2 0 2 5 左右 根据定价策略 第二批房号与第一批房号形成一定价差 因此建议在此基础上增长幅度为3 0 第三批房号由于推出时间预计在07年3月 项目自身和市场背景的可变因素影响难以预测 暂不考虑 每月平均涨幅在1 6 3 0 超过市场平均月涨幅 三 本项目展示条件的不断完善 支撑价格的上涨 46 目标 100套 3 4公开发售当天的价格策略 一期公开发售能否一炮而红 能否成功起势 对于二期 三期的销售至关重要 入市均价一方面需结合整个项目的销售 另一方面必须考虑实现高的价值 目标 100套 为确保成功 世联建议采取中等价格入市 通过折扣优惠的调整提价 实现价值最大化 认筹客户 凭卡优惠2万前100位成交的客户享受额外2 优惠 目标 100套 100套以上 认筹客户 凭卡优惠2万 提价2 47 3 4整体均价模拟 通过不断的价格提升 拉开价差 实现销售平衡和价值最大化 公开发售当天 第二批推货 宽景90套 叠院57套 07年3月 策略导入 不断拉伸价格 制造项目上升态势 实现较高价值 并建立项目和公司市场美誉度 宽景 60套 5744国际公寓 40套 4580 宽景 60套以上的单位 上涨2 5858国际公寓 40套以上的单位 上涨2 4671 宽景 上涨3 6171 每销售20套 上涨2 预计20套 月 6418叠院 5000 每销售20套 上涨2 5200 12 16 第一批推货 宽景90套 国际公寓56套 宽景 上涨3 6610 每销售20套 上涨2 7007优品 4851 每销售30套 上涨2 水岸 5315 每销售10套 上涨2 宽景 剩余单位 取消2万优惠 上涨约2 3 5992国际公寓 剩余单位 取消2万优惠 上涨约3 4765 48 3 4目标整体均价预估在5500 5600元 平米 注 以上均价的预计受到项目自身 外部竞争环境等因素的影响 需要开盘一炮而红 迅速建立市场影响力 强势的市场推广 展示条件的不断完善 且品质感强 市场持续向好 49 4 价目表的形成及验证 4 1价格表制作办法 4 2价格表形成 4 3均价分布图 4 4价目表的验证 50 4 1价目表的制作方法 分类打分 多层类产品和小高层分别打分 建立不同价值体系 精确致导 精确制定影响价格的因素和权重 进行销售和策划分别爬楼打分 高成低就 特殊单位特殊处理 确保价值最大化 主力户型合理价格确保销售速度 51 4 2价格形成 附加值对价格形成的影响 本项目100 的单位具有赠送地下室 夹层 露台空间 借鉴万科项目及国际公馆的操作方式 同时结合本项目情况 将赠送面积折算成分数 与其他因素共同打分处理 避免因赠送面积的大小差异 造成单价关系失衡 赠送面积在二个层次的打分体现 第一层次 市场比较法 与竞争楼盘的打分 权重10 第二层次 各单位分别打分时 将赠送面积直接折算成分数打分 金域中央赠送面积对价格的影响测算 52 4 2价格形成 影响价格的因素和权重 主景观轴线 第二景观轴线 宅间景观轴线 山景 宽景美墅 享受三条景观轴线的景观 但并非每栋均可享受国际公寓 享受水岸及山景水岸美墅 享受水岸叠院美墅 享受第二景观轴线和喷泉广场景观 6栋 优品美筑 俯瞰园林景观及山景 景观资源排序 宽景 国际公寓 水岸美墅 优品美筑 叠院美墅 53 4 2价格形成 影响价格的因素和权重 可享受主景观广场 第二景观轴线景观 次入口喷泉和宅间景观 可享受第二景观轴线和宅间景观 可享受宅间景观 宽景美墅景观资源排序 宽景美墅 优品美筑的景观差异较为明显 且客户最为关注 权重为20 叠院美墅 国际公寓在景观资源存在一定差异 权重为15 水岸美墅在景观资源分布上较为平衡 权重为10 分数 4 6 0 10 54 4 2价格形成 影响价格的因素和权重 户型权重 户型的大小 合理性 实用性 宽景美墅 水岸美墅 在产品面积上存在较大差异性 产生总价上的区别 将会影响客户最终选择空间结构差异较大 带来使用性存在较大差异权重 15 国际公寓 叠院美墅 在空间结构上存在两种差异 对客户的选择带来一定的影响权重 15 优品美筑 面积上存在一定差异产品合理性 实用性方面差异较小权重 15 注 户型权重 考虑空间的使用功能 不考虑花园 地下室 夹层 露台赠送 此面积采用单价乘面积记入总价 55 4 2价格形成 影响价格的因素和权重 噪音 国际公寓 叠院美墅 受噪音影响差异较大 权重为20 优品美墅受宏六路和小区路影响 权重为15 宽景受到内部车道及景观点的影响 权重为10 水岸美墅受噪音的影响差异主要存在与高 低楼层之间 权重为15 噪音影响强弱 分数 0 4 6 2 8 其他 10 56 4 2价格形成 影响价格的因素和权重 朝向 宽景 水岸差异较小 权重为5 国际公寓基本为南和西南 权重为15 叠院美墅6栋朝西 影响较大 权重为20 优品美墅朝向存在一定差异 权重为10 南 西南 西 分数 10 8 0 57 4 2价格形成 影响价格的因素和权重 通风 采光 视野 宽景美墅在外部环境上基本一致 权重为5 叠院视野存在一定差异 权重为10 优品美筑 水岸 国际公寓低楼层受到宽景的影响 权重为10 通风 从东莞市的风玫瑰图可以看到 东莞市的主导风向为夏季东南 冬季正北 东北向有个缺口 很少东北风 基本没有西风 其中北方风向总和虽然占了风向频率一半 但风力较小 大风主要来自东南和正东 采光 本项目在采光项上平衡性较好视野 国际公寓 水岸美墅 优品美筑的较高楼层视野较为开阔 58 4 2价格形成 影响价格的因素和权重 权重设置的基本原则是客户购买时的关注度及产品本身差异度 因此各类产品分类设定 优品美筑标准层调差因素及权重 宽景美墅调差因素及权重 水岸美墅调差因素及权重 叠院美墅调差因素及权重 便利性主要指车位进入户内的便利程度 国际公寓调差因素及权重 59 4 2价格表形成 竖向调差 具体竖向调差 宽景 水岸美墅因各楼层户型不同 因此不在此考虑楼层差 原则 分奇数层和偶数层分别跳差 国际公寓 叠院楼层较低 差异性不明显 楼层差为50元 平米 优品美筑 注 目前没有实地爬楼 初步判断优品6层以上将跳出多层部分遮挡 6层 18层 30元 平米 80元 平米 50元 平米 60 4 2价格表形成 赠送面积处理 对于项目赠送花园情况 参考国际公馆等项目对赠送入户花园面积一般按面积的800元 平米折入总价