基于供求关系的保障房租金定价分析以天津开发区瑞达公寓为例.docx

基于供求关系的保障房租金定价分析以天津开发区瑞达公寓为例 王东波李珩内 容 摘 要 ： 随 着 我 国 公 租 房 建 设 规 模 的 不 断 扩 大 ， 公 租 房 租 金 的 定 价 政 策 成 为 研 究 的 关 键 。 一 些 地 区 公 租 房 大 面 积 流 租 ， 部 分 是 由 于 定 价 太 高 。 本 文 分 析 差 异 化 公 租 房 租 金 定 价 方 式 的 关 键 问 题 ， 政 府 应 该 继 续 增 加 财 政 投 入 、 完 善 公 积 金 支 付 政 策 以 及 建 立 公 租 房 的 续 租 退 出机制等。关键词： 公租房供求关系租金定价2010年 以 来 ， 政府加大对公共租 赁住房建设和运营的 投入 ， 但 是 ， 公 共 住 房 存 量 达 到 一 定 规 模 后 ， 公 租 房 出租 也面临一些难题 ， 其 中 租 金 的 定 价机制是关键问 题 。 大 量 出 现 了 公 租 房租不 出去主要原因是 定 价 偏高 。 如 何确定租金成为制 度性的 难 题 。 天 津 开发区 在发展公租房方面走 在 了全 国前 列 ， 其 基 于 市 场 供 求 关 系 的 公 租 房 定价模式值得借鉴。天津开发区公租房定价研究按 照 天津市滨海新区保障 性住 房建设与管理暂行 规 定 规 定 ： 保 障 性 住 房 包 括 廉 租 性 住 房 、 经 济 适 用 住房、 限价商品住房和蓝白领公寓 。天 津 开发区的蓝白领公寓 作为政 府 投 资 配 套 的 基 础 设 施 ， 通 过 政 府 、 国有企 业和民营资本等多种 投 资主 体 投入建设了供不同 人群需求的 高 级 人 才 公 寓 、 白 领 公 寓 、 蓝 领 公 寓 等 ， 满 足开发区企业员工的入住需求 。瑞 达 公寓为开发区政府投 资兴建 的白领公寓， 于2011年建 成 投 入 使 用 ， 占 地 面 积 约 43495.25 平 方 米 ， 总 建 筑 面 积227029.68平 方 米 ， 共 有 高 层 公 寓 楼5栋 ， 商 业 楼4栋 ， 公寓楼建筑地上 25层。 共有4种户型， 其 中 一 居 室单 人间 1104套 ， 一 居 室 双 人 间96套 ， 两 居室 1277 套 ， 三 居 室 835 套 ， 共 有 公 寓3312套 ， 可 入 住 人 数 6400人 。 项 目 配 套 物 业 管 理 用 房 、 洗 衣 房 、 银 行 、 邮 局 、 餐 饮 、 健 身 、 小 型 超 市 、 商 业 等 设 施 ， 公 寓 室 内 除 被 褥外所有生活配 套 设 施 一 应 俱 全 ， 住 户 完 全 可 以 做 到 拎包入住。（一） 瑞达公寓的出租现状瑞 达公寓项目总体定位以 企业中 层 以 上 员 工 （白 领 ） 居 住 为 主 ， 为 入 住者提供 一种量身订做式 的 公 寓 邻里 空 间 ， 目 前 公 寓 租 赁 的 对 象 主 要 有 ： 渣 打 （中 国 ） 科 技营运有限公司 、 腾 讯天 津研发与数据存 储 中 心 、 天 津 一 汽丰田汽车有限公 司 、 天 津 开 发 区 中 软卓越信息技术有限公司等 。市场经纬ECONOMIC OUTLOOK THE BOHAI SEA目 前 ， 瑞达公寓的出租率仅 为 约 15% ， 出现了大量房屋 租 不出去的 现 象 ， 究 其 原 因 ， 租金高是一个重要的 因 素 。 一 方 面 ， 区内众多企业的 白领 员工有住宿需求 ， 却 因租金问题不得 不转向市场寻求价格低廉的租赁房源 ； 另 一 方 面 ， 较 低 的 入 住 率 导 致 公 寓 租 金 收 入 不 足 、 运 营 困 难 ， 大 量 的 房 屋 空置也造成了国有资产的闲置 。 因 此 ， 研究并完善其租金 的定 价 机 制 ， 显 得 尤为重要。（二） 房屋租金定价的几种方法房 屋租金价格的定价方法 ， 主 要 有下列两种：一 是 租 金 参 照 法 ， 就 是 要 参 照 同地 段 、 同 类 型 房 屋 的 房 租 来 推 算 房 屋 租金价格。 再根据面积 、 朝 向 、 视 野 、 楼层差别等而确定不同房屋租金。二 是内部收益率还原法 ， 是 指 建 设 成 本 （含 税 金 ） 加 上 预 期 利 润 （公 寓的利润为零）， 再根据财务的 内 部 收 益率来推算房屋租金价格的定价方法 。 据 了 解 ， 瑞达公寓目前租金 价 格的 确 定 ， 采 用 的 就 是 第二种方法内部 收 益 率 还 原 法 ， 以净现值法计算 ， 内 部收益率按人民银行公布的5年以上贷 款利率6.6% （瑞达公寓计算基数）， 以 40年 收 回 投 资 计 算 。 这 种 租 金 定 价 方 式并不合理， 主要原因为：1.房 屋仅靠租金来收回成本 是不 现实的。 以瑞达公寓周 边 的一 套100平 方米的商品房 为 例 ， 目前的市场价格 在120万以上， 如果 用 来 出 租 ， 月 租 金 约 3000元 ， 年 收 益 率 仅 为 2.5%， 远 低 于贷款利率6.6%， 甚至低于存款利率； 而 购买房产主要是用 来 投资 ， 看 中 它 的 升 值 潜 力 ， 而 不 是 靠出租来收回投 资的。2.从 其他城市保障房运营模 式来 看 ， 蓝 白 领 公 寓 租 金 定 价 偏 高 。 先 解 释 一 个 名 词 ： “自 体 循 环 ” 是 指 公 租 房的 租金收入足够满足利 息支 出 和 维护 费 用 ， 政 府 除 资 本 金投入外不需要 再 负担公租房的日常 运 营 费用 。 以 重 庆 保 障 房 为 例 ， 根 据 重庆市政府对于 公租房的战略规划， 按官方计 算条 件 ， 项目运营刚好可以满足 “自体循环”。建 筑房屋本身是保值的 ， 瑞 达 公 寓40年以后出售房 产 仍然可以收回本 金 ， 因 此 公 寓 的 租 金收入只需要能 够 满足利息支出和维护 费 用 即 可 ， 不 能 将房屋折旧计入租金价格 。3.不 能体现保障性住房的公 益属 性 。 瑞 达 公 寓 作 为 白 领 公 寓 ， 属 于 保 障 性 住 房 的 范 畴 ， 建设保障性住房主 要目的是完善住房供给制 度 ， 改 善 开 发 区 的 投 资 环 境 ， 抑制高额的房价 。 保 障性住房作为公共 产 品 ， 是 由 公 共 财 政 支 付 ， 弥 补 市 场 机 制 不 足 ， 解 决 开 发 区 外 来 人 员 的 住 房 困 难 ， 体 现 政 府提供公共产品的责 任 ， 是 一 种 公 益 性产品。（三） 以租金参照法测 算 瑞 达公 寓 的合理定价区间1.瑞 达公寓目前定价 （含 物 业 费 ， 采暖费）（见表1）2.周边商品房租赁市场行情（见表2）3.瑞 达公寓和周边商品房的 优劣 （见表3）瑞达公寓和周边商品房各有 优 势 ， 但 综 合 来 看 ， 瑞 达 公 寓相比商品房的 居住 社区在生活设施和便 利 条件 方 面 仍然有很多差距。环渤海经济瞭望 2014 年第 3 期 55市场经纬ECONOMIC OUTLOOK THE BOHAI SEA表1户型 出租情况小一室大一室两室小三室大三室出租面积 （m2）2738586786租金 （元/月）14001600260030003600表2户型 出租情况小一室大一室两室三室出租面积 （m2）20-4040-6085-100115-130净租金 （元/月）1000-14001400-18002400-33003500-4300物业及采暖费用 （元/月）120-160160-240340-400460-520含物业采暖租金 （元/月）1120-15601560-20402740-37003960-4820注： （1） 物业费用按照周边小区2元/月/平方米计； 采暖费按照25元/采 暖 季 计 算 ， 分摊到12个月为2元/平方米； 两项共计4元/月/平方米。 （2） 小一室、 大 一 室 分 别 指 合 租的两室或三室各自分摊部分， 包括客厅、 厨房、 卫生间按照相应面积比例进行分摊。表3序号瑞达公寓普通租赁住宅1物业服务质量高物业服务水平参差不齐2安防设施齐全安防差异较大3租期稳定， 长期居住租期一般为一年4房型为通廊式， 房间不通透房屋通透 ， 通风、 采光条件更好5没有燃气供应设置厨房 ， 可以开火做饭户型小一室大一室两室小三室大三室出租面积 （m2）2738586786目前租金 （元/月）14001600260030003600建议租金 （元/月）1100-12001400-15001900-20002300-24002700-2800表4 建议瑞达公寓合理租金区间商 品 房 出 租 价 格 基 础 上 下 浮 约 20% ： 再 综 合 面 积 、 朝 向 等 因 素 ， 制 定 不 同 的租金价格区间 （见表4）。建议第 一 ， 在财政有限的情况 下 ， 可 以 考虑长期的成本平 衡 原则 ， 不 依 赖 于内部收益率还原法的租金收取方式， 应 采用租金参照法 ， 即 分 析 周 边 市 场 商 品 房 租 金 的 合 理 行 情 ， 并 结 合 其 他 收 入 来 源 弥 补 。 比 如 商 业 配 套 用 房 的 租金用以弥补公 租房的 损 失 ， 不 仅 可 以为公租房项目获取长期稳定的收益 ， 而 且还可以用于贴补平衡公 租 房 项 目 的收支差额。第 二 ， 实行差别化租金 ， 应 当 根 据每套公寓面积 、 朝 向 、 楼 层 等 差 别 而 确 定 不 同 的 定 价 ， 在一个区间内浮 动 ， 体 现 不 同 楼 层 、 朝 向 房 屋 之 间 的 差别。第 三 ， 公寓租金价格动态调 整 ， 应该根据市场供求关 系 的 变 化 ， 每 两 年重新调整一次房屋租金价格 。参考资料1.汪 正 宏 .差 异 化 公 租 房 租 金 定 价 研 究 基 于 杭 州 市 的 经 验J.价 格 理 论与实践，2012（5）.2.孟卫东，柳歆.城市公 共 租 赁房 租 金 定 价 机 制 研 究 J.价 格 理 论 与 实 践 ， 2011（12）.3.杨 刚 ，吴 燕 华 .公 租 房 REITs的 住 房 公 积 金 方 案 探 索 以 杭 州 市 为 例 J.十堰职业技术学院学报，2012（2）.4.李 湘.公 租 房 政 策 实 施 中 若 干 问4.瑞达公寓租金价格的合理区间（1） 通 过上述瑞达公寓目前 租金 定价与周边商品房租 赁市场行 情 的 对 比 ， 可 以 发 现 ： 瑞达公寓目前租金稍 高于周边商品房租赁市场 。（2） 参 照天津市和全国各大 城市 保障性住房实际情况 ， 保 障 性 住 房 的 价 格 均 低 于 周 边普通租赁住宅 。 例如 ： 重庆市公租房租金 水 平比 同 区 域 商 品 房 租 金 低 40% ， 天 津 、 北 京 公 租 房 租 金 比 周边市场的商品房租金低 20%左 右 。由 此