市场价格比较法.ppt

第三章市场价格比较法 3 1基本概念 一 市场价格比较法的内涵 市场价格比较法也叫市场比较法或现行市价法 该方法是以目前公开市场上出售的与被评估车辆完全相同的二手车作为参照物 依据参照物的价格来确定被评估车辆的价格 一 市场价格比较法的内涵 如果参照物与被评估车辆不完全相同 但相类似 则需要根据评估对象与参照物之间的异同 对参照物的市场价格作出调整 从而来确定被评估车辆的价格的一种方法 市场价格比较法可以说是最直接 最简单的一种评估方法 这种方法的基本思路是 通过市场调查 选择市场上几个与被评估车辆相同或相类似的车辆作为参照物 分析参照物的结构 功能 性能 配置 新旧程度 使用情况 地区差别 交易条件和成交价格等 并与被评估车辆一一对照比较 找出两者的差别及其在价格上的差额 经调整 算出被评估车辆的价格 二 对市场的要求 应用市场价格比较法来评估二手车的价格的必要条件是 1 公平市场2 有效市场 1 公平市场 市场价格比较法以二手车在公平市场上公开出售的价格作为被评估车辆的价格 所谓公平市场是指这个市场应该具备公平交易的条件 有充分的市场竞争 买卖双方没有垄断和强制 1 公平市场 买卖双方都有足够的时间和能力了解情况 并具有独立的判断和理智的选择 双方的每个决策都是在谨慎和掌握充分信息的基础上作出的 双方都可以获得足够的市场信息 即买卖双方市场信息是对称的或对等的 1 公平市场 双方对车辆的功能 用途及其交易条件 价格等均能作出理智的判断 并且价格也应是二手车交易的正常货币价格 按正常的方式结算 不受特殊付款方式或销售优惠条件的影响 2 有效市场 有效市场的前提条件有两个 1 市场所提供的所有信息都是真实可信的 2 评估参照物在市场上交易是活跃的 1 市场所提供的所有信息都是真实可信的 二手车市场是二手车评估的重要参照物市场 但有时并不能保证这个市场所提供的信息都是真实的 可靠的 尤其在我国目前市场经济还不完善 二手车市场交易还不十分规范的情况下 很可能获得假的信息 或存在欺诈行为 这在二手车的交易中 时有发生 并不鲜见 如果能够确定二手车市场所提供的信息资料是真实 可靠的 并且二手车交易市场是活跃的 那么使用市场价格比较法就是可靠的 2 评估参照物在市场上交易是活跃的 活跃的市场 和 可靠的信息 是应用市场价格比较法评估二手车的两个重要条件 活跃的市场是指二手车交易在市场上频繁发生 有充分的参照物可选取 二手车交易越频繁 与被评估车辆相同或相类似的二手车价格就越容易获得 活跃的市场不能是有市无价的市场 而且市场没有被部分经销商所垄断或购买者所控制 且没有人恶意地煽动和操纵市场 制造虚假的市场现象 二手车可以在完全自由的市场气氛中进行交易 市场价格比较法对于市场上只有唯一一辆的车辆是不适用的 此外 虽然不是唯一的车辆 但市场不活跃也不适用 市场不活跃 或可比较的车辆销售数量极为有限 都表明市场需求不足 这种情况下 重置成本法或收益现值法更为适用 三 其他基本概念 应用市场价格比较法还需了解参照物的相似性和可比性 市场价格 信息来源等其他基本概念 1 参照物的相似性与可比性 运用市场价格比较法最重要的是要能找到与被评估车辆完全相同或相类似的参照物 所谓完全相同是指车辆品牌型号相同 配置等均一样 但是在不同的时期 寻找到同型号的车辆作为参照物有时比较困难 所以 一般来说 只要参照车辆与被评估车辆的类别相同 主参数相同 结构性能相同 只是生产顺序号不同 只作过局部改进的车辆 且只在行驶里程和实体状态上有些差异 则可认为是完全相同的 相似性是指被评估对象和参照物之间 在车辆的类型 结构性能 功能 市场条件 交易条件等方面是相类似的 差异较小 若选择的参照物与被评估车辆在上述这些方面差异较大 很可能会得出一个较大的价值区间 增大评估结果的误差 可比性是指评估对象与参照物之间有可比较的指标 技术参数 技术性能等 这些有关的资料又能收集得到 另外 影响价格的因素比较明确 并可量化 而且参照物是近期的 可比较的 所渭近期是指参照物的交易时间与被评估车辆评估基准日相近 一般应在一个季度之内 总之 对评估对象与参照物之间的比较是通过比较各种复杂的因素来进行的 2 参照物的市场价格 参照物的价格必须是实际交易的价格 而不能是报价或预测价格 参照物价格作为评估的基础条件必须符合公平市场原则 如果这个市场价格受到买卖双方特殊关系的影响 或是子 母公司之间的关联产生的价格 则不能作为估价的基础 3 市场信息来源 评估人员在了解和掌握了评估对象的基本情况以后 就要进行市场调查 选取二手车市场参照物 收集相同或相似参照物的售价 参照物售价的来源包括有 1 二手车经销商或其他销售商 如45店置换价格情况 2 二手车购买者的购进价格 3 拍卖行二手车拍卖数据库中的价格资料 一般来说拍售价格比公开市场的销售价要低 所以 只可作为参考价 参照物售价的来源包括有 4 网上的价格资料 5 相关公开出版物所公布的价格资料 例如 中国汽车流通协会 中车联信息技术中心联合发布的 中国二手车价格手册 提供的资料 四 比较因素 比较因素是指能影响二手车价格的因素 在使用市场价格比较法进行评估的过程中 很重要也较复杂的一项工作是将参照物与被评估对象进行比较 在比较之前 评估人员首先要确定哪些因素可能会影响二手车的价格 哪些因素对价格没有影响或影响很小 四 比较因素 比较因素是一个指标体系 它要能全面反映价格因素 不全面或只使用个别指标来做比较 作出的价值评估可能是不准确的 二手车的可比较因素包括 1 车辆品牌型号 主参数 结构 性能 配置等 2 生产厂家 厂家不同 制造工艺 生产规模 设计技术水平等不同 3 车辆的使用性质 私家生活用车 公务 商务用车 营运出租车或特种车辆 其使用性质不同 使用强度和使用条件均有差异 4 车辆的使用年限和行驶总里程数 5 车辆的实际技术状况 这是评估的重要依据之一 6 市场情况 首先要注意整个汽车市场是处于热销期还是恢复期或衰退萧条朋 不同的市场情况 对车辆价格会产生极大影响 注意供求关系的变化 汽车市场现在基本上是一个买方市场 购买者选择的余地较大 其次还应注意待评估车辆在市场上处在一个什么样的市场寿命期 该种品牌型号的待评估车辆 是处在试销期还是畅销期 饱和期还是滞销期 因处在不同的市场寿命期 其市场价格相差有时还比较大 其销售策略也不一样 这些市场因素对车辆评估价格均产生直接影响 7 交易因素 二手车的交易因素主要是指交易动机和交易背景对价格的影响 不同的交易动机和交易背景都会对价格产生影响 例如 以清偿而快速变现或带有某种优惠条件的出售 其售价往往低于正常的交易价格 这样的售价就不宜作为参照物的价格 而需取市场正常的交易价格作为参照物价格 8 成交数量 交易数量也是影响交易价格的一个重要因素 大批量的购买价格 往往要低于单台售价 实际上这是一种差别定价 买车越多 车价就越便宜 鼓励多买 这叫薄利多销 北京 上海的二手车市场 就有一些采购团 成批采购二手车 然后到远郊区或周边省 市去转卖 获利颇丰 9 时间因素 不同交易时间 其市场供求关系 物价水平等都会有差异 评估人员应选择与评估基准日最接近的成交案例 根据价格走问 对参照物的时间因素适当调整 若时间差异在3个月内 一般可不作调整 10 地域因素 由于不同地区市场供求关系 市场条件等因素均有变化 各不相同 因而二手车价格也会受到影响 所以 评估参照物应尽可能与被评估对象处于同一地区 若被评估对象与参照物存在地区差异 则需作出调整和修正 11 颜色因素 有时车辆的颜色不同也会影响其价格 3 2市场价格比较法的评估方法 7 2市场价格比较法的评估方法 运用市场价格比较法来评估单台车辆的价值通常有 直接比较法相似比较法成本比率估价法等三种评估方法 一 直接比较法 直接比较法是指在二手车市场上能找到与被评估对象完全相同的市场参照物 并依其出售的价格直接作为被评估车辆的评估价格的一种方法 直接比较法是市场价格比较法中 最为简单 最为直接的一种评估方法 它对市场的反映最为客观 能最精确地反应二手车市场情况 其评估表达式为 P P0式中 P 被评估车辆的评估值 P0 参照物的市场交易价值 值得指出的是 被评估车辆与市场参照物完全相同是相对而言的 其含义是本章第一节所叙述的意思 世界上要找完全一样的东西很困难 汽车也一样 就是同年同月同日生产制造 销售 注册登记的车辆 对不同的人 其使用情况 维护保养等也会不同 所以 车辆实体性差异是绝对存在的 但要注意的是 运用直接比较法时被评估对象与参照物之间的差异必须是很小的 其价值量的调整也应很小 并且这些差异对该价值的影响容易直接确定 否则 就不宜采用直接比较法进行评估 例3 1 现在要评估一辆轿车 评估师从二手车市场上获得市场参照物的品牌型号 购置年 月 行驶里程 整车的技术状况基本相同 区别在于 1 参照物的左后组合灯损坏需更换 费用约220元 2 被评估车辆改装了一套DVD音响 价值5600元 参照物的市场交易价为225000元 试计算被评估的轿车价值 解 被评估轿车的价值为 P P0 225000 220 5600 230820 元 二 相似比较法 1 基本概念 相似比较法也叫类比法 应用相似比较法评估二手车时 一般多为在公开的二手车市场上找不到与被评估车辆完全相同的车辆 但能找到与之相似的车辆 就以此参照物的市场交易价格为基础 通过比较被评估车辆与参照物之间的新旧程度 功能效用等比较因素方面的差异 按一定的方法作出价格调整 从而来确定被评估车辆的价值 所选参照物与被评估对象的比较因素越接近越好 若比较因素相差较大 就应作出价格的修正 就时间而言 参照物的交易时间与被评估车辆的评估基准日越接近越好 但若无近期的参照物 也可选择远期的 再作时间上的价格调整 这种方法与直接比较法相比 主观性更大些 在对前述比较因素进行分析的基础上 需要作出更多的调整 需要进行调整的因素越多 引起的评估误差也就越大 相似比较法的数学表达式为 P P0 1 式中 P 被评估车辆的评估值 P0 相似参照物的交易价格 调整系数 K 评估物参数 参照物参数 参照物参数 二 市场价格比较法的评估步骤 1 收集资料收集评估对象的资料 在汽车评估中 包括汽车的类型 汽车的型号 主要技术参数 出厂日期 该型号的汽车是否还生产 如果还生产 现在的市场价格如何 了解该汽车的使用情况 包括使用性质 已使用年限 尚可使用年限 技术状况等 2 选定参照物 在汽车评估中 通常选择三个或三个以上的类似汽车作为参照物 所选定的类似汽车必须具有可比性 一般包括 1 车辆类型 在汽车评估中 只能选择同类型的汽车作参照物 如轿车与轿车 货车与货车 自卸车与自卸车等 2 主要技术参数 在汽车评估中 只能选择主要技术参数相近的汽车作为参照物 如轿车的排气量 货车的载重量等 3 使用性质 在汽车评估中 只能选择使用性质相同的汽车作为参照物 不能将营业汽车作为非营业汽车的参照物 同是营业汽车 也不能把出租车作为租赁汽车的参照物 同是非营业汽车 最好也不要将机关单位用汽车作为私家汽车的参照物等 4 使用年限 行驶里程 在汽车评估中 只能选择使用年限 行驶里程相近的汽车作为参照物 5 车辆技术状况 在汽车评估中 只能选择车辆技术状况相近的汽车作为参照物 6 评估目的 在汽车评估中 只能选择评估目的相同的汽车作为参照物 7 评估时点 在汽车评估中 评估时点非常重要 评估时刻与参照物的交易价格时刻不能差距太远 一般以不超过三个月为限 评估地点与参照物的交易价格地点最好在同一城市 或相近的经济区域 例如 不要将武汉市场的富康汽车价格作为上海市场的评估参照物 也不要将上海市场的桑塔纳汽车价格作为武汉市场的评估参照物 9 数量差异 在汽车评估中 不要将大宗量的汽车价格作为小量汽车评估的参照物 3 分析被评估汽车与参照物的差异 并进行参照物价格修正P1 C1 1 K1 K2 K3 K4 K5 式中P1 以1为参照物评估值 C1 参照物1价格 K1 主要参数修正系数 K2 功能修正系数 K3 使用年限与里程修正系数 K4 技术状况修正系数 K5 评估时点修正系数 依次计算出以2 3为参照物的评估值P2 P3 4 计算评估值在汽车评估中 通常采用将各参照物的修正价格加权平均的方法来计算最终评估值 三 现行市价法的具体计算方法 1 结构性能的差异及量化汽车型号间及结构上的差别都会集中反映到汽车间的功能和性能差异上 功能和性能的差异可通过功能 性能对汽车的价格影响进行估算 量化调整值 结构性能差异值 成新率 三 现行市价法的具体计算方法 例如 同类型的汽油车 电喷发动机相对于化油器发动机要贵3 5千元 对营运性汽车而言 主要表现为生产能力 生产效率和运营成本等方面的差异 可利用收益现值法对其进行量化调整 2 销售时间的差异及量化 在选择参照物时应尽可能选择评估基准日的成交案例 以免去销售时间差异的量化 若参照物的交易时间在评估基准日之前 可采用价格指数法将销售时间差异量化并调整 价格指数调整系数 被评估物价格指数 参照物价格指数 3 新旧程度的差异及量化 被评估汽车与参照物在新旧程度上不一定会完全一致 这就要求评估人员对被评估汽车与参照物的新旧程度做出基本判断 取得被评估汽车和参照物成新率后 通过成新率调整新旧程度的差异 新旧程度差异量调整系数 被评估汽车成新率 参照物成新率 4 销售数量的差异及量化 当被评估汽车是成批量时 以单个汽车作为参照物是不恰当的 而当被评估汽车是单件时 以成批汽车作为参照物也是不合适的 销售数量的不同会造成成交价格的差异 必须对此差异进行分析 适当调整被评估汽车的价值 5 付款方式的差异及量化 在二手车交易中 绝大多数为现款交易 但在我国一些经济较活跃的地区己出现了二手车银行按揭销售 银行按揭销售与一次性付款的二手车的价格差异由两部分组成 一是银行的贷款利息 贷款利息按贷款年限确定 二是汽车按揭保险费 各保险公司的汽车按揭保险费率不完全相同 会有一些差异 找出主要差异后 对其作用程度要加以确定且予以量化 并做出相应的调整 例7一2 现有甲厂生产的一辆二手轿车需要进行评估 但在二手车市场上找不到甲厂生产的同样车型 只能找到乙厂生产的相似车型 并以此为参照物 已知在新车销售市场上 甲 乙两厂生产的相应车辆售价分别为6万元和6 8万元 而二手车市场上乙厂生产的相似车型的交易价为4 2万元 试计算甲厂生产的二手车的价格 甲已已知新车66 8旧车欲求4 2 相似比较法的数学表达式为 P P0 1 式中 P 被评估车辆的评估值 P0 相似参照物的交易价格 调整系数 K 被评估物价 参照物价 参照物价 相似比较法的数学表达式为 K 被评估物价值 比较物价值 比较物价值 6 6 8 6 8 0 1176P P0 1 4 2 1 0 1176 3 705 万元 例3 3 被评估捷达轿车 已使用5年 在二手车市场找到的作为参照物的相同车辆 却已使用了6年 交易价为4 5万 试求其价格差异调整系数K并评估该车的价值 分析 评估物参照物使用年限5年6年成新率48 89 42 38 交易价欲求4 5万 根据题意 捷达车的价格差异 使用年限差异 调整系数k值为 即被评估车辆比参照物价格要高出15 36 假设参照物的市场价为4 5万元 则被评估车辆在只考虑使用年限这个调整因素是其评估值为 上述例7一2和例7一3仅考虑了单一的比较因素 若考虑多个比较因素 且比较的参照物也不只一辆车 而有多辆车 那么在比较评估时 就较复杂 计算起来也较繁杂 但评估结果的可信度当然也就较高 下面举一例来说明存在多个比较因素和多个参照物时 市场价格比较法中的相似比较法的具体操作过程 仅供参考 例7 4 现有Alt07080轿车一辆 于2005年10月来二手车市场评估交易 试用市场价格比较法中的相似比较法对其价值进行评估 解 1 对被评估车辆进行检查鉴定 基本情况是 该车手续齐全有效 为私家生活用车 属A厂生产 出厂日期为1999年9月 初次登记日为1999年10月 使用情况较好 维护保养较好 技术状况良好 2 对二手车市场进行调研 寻找并确定与被评估车辆相似的参照物 并进行比较 确定差异调整因系 在二手车市场找到A B C3个相似的参照物 进行综合分析比较后 其有关情况列于表7 2中 以A为参照物评估 使用年限调整系数K年 42 38 36 73 36 73 0 15382 技术状况调整系数K技 6 8 5 6 5 6 0 2142 参照A参照物得评估值 P P0 1 K年 K技 2 15 1 0 1538 0 2142 2 94 万元 以B为参照物评估 不同厂家调整系数K厂 4 1 3 9 3 9 0 05132 技术状况调整系数K技 6 8 6 4 6 4 0 0625 参照B参照物评估值 P P0 1 K 2 54 1 0 0513 0 0625 2 83 万元 以C为参照物评估 不同厂家调整系数K厂 4 1 3 9 3 9 0 05132 使用年限调整系数K年 42 38 48 89 48 89 0 1331 3 技术状况调整系数K技 6 8 7 2 7 2 0 05564 以C为参照物得评估值 Pc Pc 1 K厂 K年 K技 2 86 1 0 0513 0 1331 0 0556 2 47 万元 参照A B C三个参照物得评估物评估值P PA PB PA 3 2 94 2 83 2 47 3 2 75 万元 例7 4为有多个参照物 所以需要把每个参照物的市场价格经调整后 再求其平均值 作为被评估车辆的评估值 若在市场上只能找到一个参照物 则被评估车辆的评估值就是参照物交易价格调整后的价值 例5 2试用市场价格比较法评估捷达FV7160GIX 参照物A B及评估物技术经济参数见表5 1 注 捷达FV7160CL车为老式车身 被评估物为新式车身 评估基准时点该项结构价格差异为0 8万元 捷达FV7160CL发动机为化油器式两气门发动机 被评估物发动机为电喷式五气门发动机 评估基准时点该项结构价格差异为0 6万元 捷达FV7160CIX为电喷两气门发动机 被评估物为电喷五气门发动机 评估基准时点该项结构价格差异为0 3万元 解 1 以A为参照物作各项差异量化和调整1 结构性能差异量化与调整 参照物A车身为老式车身 被评估物为新式车身 评估基准时点该项结构价格差异为0 8万元 参照物A发动机为化油器式两气门发动机 被评估物发动机为电喷式五气门发动机 评估基准时点该项结构价格差异为0 6万元 该项调整数为 0 8 0 6 50 0 7 万元 解 2 销售时间差异量化与调整 参照物A成交时物价指数为1 被评估物评估时物价指数为1 03 该项调整系数为 K技 1 03 1 1 0 03 3 新旧程度差异量化与调整 该项调整系数 K年 50 53 53 0 057销售数量和付款方式无差异 评估值PA 5 0 1 0 03 0 057 0 7 5 56万元 2 以B为参照物作各项差异量化和调整1 结构性能差异量化与调整 参照物B发动机为电喷两气门发动机 被评估物为电喷五气门发动机 评估基准时点该项结构价格差异为0 3万元 该项调整数为 0 3 50 0 15万元 2 新旧程度差异量化与调整 该项调整系数为 50 48 48 0 042 万元 销售时间 数量和付款方式无差异 评估值PB 5 5 1 0 042 0 15 5 88 万元 综合参照物A和参照物B 被评估物评估值 5 56 5 88 2 5 72 万元 三 成本比率估价法 1 成本比率估价法的含义 成本比率估价法是用二手车的交易价格与重置成本之比来反映二手车的保值程度 这种方法是在评估实践中 通过分析大量二手车市场交易的统计数据 得到同类型的车辆的保值率 相反即为贬值率 与其使用年限之间存在基本相同的函数关系 也就是说 只要是属于同一类别的车辆 即使实体差异较大 但使用年限相同 那么它们的重置成本与二手车交易价格之比是很接近的 根据这个规律 通过统计分析的方法 建立使用年限与二手车售价 重置成本之间的函数关系 以此来确定在二手车市场上无法找到基本相同或者相似参照物的被评估车辆的评估值 参照物市场的交易价格与其重置成本之比 称为成本比率 也可称为保值率 用U表示 则有 式中 U一参照物的成本比率或保值率 P0 参照物市场交易价格 R0 参照物的重置成本 求出参照物的U值后 就可根据被评估对象的重置成本R来确定被评估对象的评估值 P RU式中 P一被评估对象的评估值 U 参照物的成本比率 保值率 R 被评估车辆的重置成本 而成本比率U的确定要注意的是参照物应为同类型的车辆 但级别 型号可以不同 此外 参照物的使用年限应与被评估车辆相同 否则 评估结果的准确性就要差些 因此 该方法的内涵 即是认为同类型的车辆 尽管车辆的型号 级别 生产规模 结构 配置等指标不同 但成本比率的变化规律应是相同的 如果找出了成本比率的变化规律 而且被评估对象的重置成本又能确定 则可通过计算得出被评估车辆的评估值 例如在评估某一品牌型号的微型轿车时 市场上找不到与之相同或相似的参照物 但能找到其他厂家生产的普通级或中级轿车作为参照物 且统计数据表明 与被评估车辆使用年限相同的普通级轿车售价都是其重置成本的45 50 这就可认为被评估车辆的售价也是其重置成本的45 50 值得指出的是 这种方法是通过大量市场交易数据统计分析得到成本比率关系 评估人员必须确保这些数据是适合被评估对象的 目前我国的二手车市场发育在绝大多数地区还不完善 二手车交易量还不大 要准确获得某类车型的成本比率U的值还有一定困难 所以 评估人员在实际工作中 应注意积累这些资料 通过统计分析市场数据 找出成本比率U值与使用年限之间的关系 以便在评估中应用 2 成本比率估价法的应用 通过对二手车市场大量的交易数据统计发现 同类车辆其成本比率U与使用年限之间存在相同的函数关系 也就是说 使用年限相同的同一类车辆 它们的U值很接近 可用来U f t 表示 这个表达式只考虑了使用年限 t 的影响 忽略了其它因素 2 成本比率估价法的应用 例如实体差异就未考虑 所以 此式只适用于正常使用的车辆 对长期闲置或过度使用的车辆都不适用 根据这个规律 评估师可通过大量的数据统计分析的方法 建立使用年限与成本比率之间的关系 据此来评估在二手车市场上无法找到相同或相似的参照物的被评估车辆 例7一5 有一轿车 已使用6年 一直正常使用 当前的重置成本为16 8万元 试用市场价格比较法中的成本比率估价法评估该车的价值 解 该轿车己使用了6年 查表7一6 其综合成本比率U 36 76 所以 该车的评估值按式 7一4 计算 P RU 16 8 0 3676 6 176 万 利用市场上获得的U值 见表7一1 可以计算得到市场中的成本比率口与使用年限t之间的函数关系 常用的数学方法有线性回归和指数方程 通过线性回归计算可以对统计数据的离散性进行定量的分析 以判断数据的精度 因为要涉及数学领域中的对数变换 最小二乘法和偏微分等数学知识 所以 此处就不再赘述 7 3市场价格比较法的程序 特点相适用范围 一 市场价格比较法的基本程序 采用市场价格比较法评估二手车价值时 一般可按如下程序进行 1 收集资料集被评估对象的资料 包括车辆的类