吉林省房地产估价师《理论与方法》：房地产征收征用的需要考试题.docx

吉林省房地产估价师理论与方法：房地产征收征用的需要考试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意） 1、下列关于会计要素中的收入，说法不正确的是。 A：收入可能表现为企业资产的增加 B：收入是指企业在销售商品、提供劳务及让渡资产使用权等日常活动中所形成的经济利益的总流出 C：收入也可能同时引起资产的增加和负债的减少 D：收入将引起企业所有者权益的增加 E：执行层的组织协调 2、房地产开发项目的施工许可证由_向发证机关申请领取。 A施工单位 B建设单位 C监理单位 D设计单位3、投资者对房地产内部使用功能的变动，体现了投资者对房地产投资_的重视。 A各异性 B适应性 C相互影响性 D专业管理依赖性 4、下列关于房地产估价本质的表述中，错误的是【2007年考题】 A：房地产估价是模拟市场定价而不是替代市场定价 B：房地产估价是提供价值意见而不是作价格保证 C：房地产估价会有误差而且不能有误差范围限制 D：房地产估价是评估房地产的价值而不是价格 E：工业用地的监测点评估价格5、下列市场调查的内容中，属于可控因素调查的是_。 A消费者行为调查 B市场营销因素调查 C竞争情况调查 D市场需求容量调查 6、业主委员会应当自选举产生之日起_日内，将业主大会的成立情况、业主大会、议事规则、业主公约及业主委员会委员名单等材料向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门备案。 A15 B30 C45 D60 7、某块土地总面积为100m2，其上建筑物的基底总面积为65m2，则建筑密度是_。 A50% B65% C60% D154% 8、土建工程计划利润的计算基数是_。 A人工费 B直接工程费 C间接费 D直接工程费+间接费 9、估价上的折旧注重的是_。 A原始取得价值的减价修正 B原始取得价格的摊销与回收 C重置价格的摊销与回收 D价值的减价修正 10、拆除公益事业用房的货币补偿，通过_确定其价格。 A成本核算 B协商 C评估 D房地产管理部门规定11、某宗房地预计未来每年净收益为16万元，该类房地产的报酬率为9，假设该宗土地的年限为无限年，则该宗土地的价值为。 A：158万元 B：156万元 C：176万元 D：178万元 E：工业用地的监测点评估价格 12、某宗面积为5 000的房地产开发用地，市场价格（楼面地价）为800元，容积率为2，受让人需按照受让价格3缴纳契税等税费，则土地取得成本为万元。 A：824 B：924 C：844 D：944 E：工业用地的监测点评估价格 13、下列收益乘数法中，考虑了房地产租金以外的收入以及房地产空置率，但未考虑运营费用差异的是。 A：毛租金乘数法 B：潜在毛收入乘数法 C：有效毛收入乘数法 D：净收益乘数法 E：工业用地的监测点评估价格14、某地块临街深度为18m，临街宽度为50m，总价格为243万元，假设标准深度为24m，则根据四三二一法则，其路线价为元。 A：2025 B：2250 C：2700 D：3000 E：工业用地的监测点评估价格 15、在城市规划区范围内，以出让方式取得土地使用权，闲置1年以上按出让金的_以下征收土地闲置费。 A10% B15% C20% D25% 16、长期利率下调、预期房地产投资风险降低会导致房地产投资需求的_。 A上升 B下降 C不变 D不确定 17、某房地产未来年净收益为30万元，又知10年后的转售价格为150万元，若报酬率为8%，利息率为7%，则该房地产现值为（）万元。 A351.30 B280.19 C270.78 D277.55 18、需要预测某宗房地产2008年、2009年的价格通过市场调研，获得该类房地产2003-2007年的价格并计算其逐年上涨速度如表103第2列、第3列所示采用平均发展速度趋势法估计，该宗房地产2008年的价格为。 A：17 580元 B：14 520元 C：11 430元 D：23 700元 E：工业用地的监测点评估价格 19、假设某种商品住宅的价格从2000元/m2上升到2500元/m2，其需求量从800套减少为500套。采用中点法计算该种商品住宅需求的价格弹性为（）。 A0.22 B0.46 C2.10 D2.45 20、对于有城市规划设计条件要求，但城市规划设计条件尚未明确的待开发房地产，（）进行估价。 A难以采用假设开发法 B可以采用比较法 C难以采用成本法 D可以采用收益法 21、城市房地产开发经营管理条例规定，出让合同约定的动工开发期限满一年未动工开发的，可征收土地闲置费。这里动工开发日期是指。 A：开发建设单位进行形式性投入的日期 B：开发建设单位进行实质性投入的日期 C：开发建设单位进行目的性投入的日期 D：开发建设单位进行实验性投入的日期 E：房地产估价机构必须加盖公章 22、下列行业中，_中的企业盈利水平与企业规模、市场份额均有关。 A批量行业 B僵滞行业 C分块行业 D专业化行业23、若名义利率为10%，通货膨胀率为4%，则实际利率为。(2009年试题) A：5.77% B：6.00% C：10.00% D：14.40% E：借款合同 24、某零售商业物业租约规定，基础租金为35万元/月，百分比租金标准为8%，若承租人本月的营业额为480万元，则按常规计算的承租人本月应缴纳的租金总额为_万元。 A35 B37.8 C38.4 D73.425、申请房地产估价师初始注册的，申请人应向_提交申请材料。 A人力资源和社会保障部 B住房和城乡建设部 C所在地省级人事行政主管部门 D所在地省级房地产行政主管部门二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分） 1、房地产金融的特点包括_。 A集中性 B风险性 C流通性强 D资金增值性 E资金周转期长 2、某房地产开发项目从购买土地使用权到竣工验收共用了3年时间，建成后用于出租经营，预计经济寿命为40年，土地使用权年限为50年，则该项目的经营期为年。(2009年试题) A：37 B：40 C：43 D：50 E：借款合同3、已知某投资的净现金流量如下表所示，如果投资者目标收益率为10%，此项目的财务净现值是()万元。  A.-41.8 B.200 C.158.2 D.-241.8 4、关于房地产“购买一更新改造-出租-出售”模式现金流量图的说法，正确的有。 A：横轴上刻度间距离相等，其上的数值代表不同时点 B：房地产的购买成本用向下的垂直箭线标在横轴的“上”时点 C：发生在计息周期之间的更新改造成本标注在对应期间内 D：各期运营费用的垂直箭线全部向下 E：转售收入和转售中发生的税费标注在投资期末，且垂直箭线均向上5、房地产间接投资包括。 A：投资房地产开发企业股票 B：在建工程 C：投资房地产开发企业发行的债券 D：投资房地产投资信托基金 E：购买住房抵押支持证券 6、受理拆迁估价技术鉴定后，估价专家委员会应派_单数成员组成鉴定组。 A3人(含3人)以上 B5人(含5人)以上 C7人(含7人)以上 D9人(含9人)以上 7、在商品房交易中，常见的最低价格有_。 A商品房销售中的起价 B拍卖活动中的保留价 C拍卖中减价拍卖方式由拍卖师首先喊出的起拍价 D招标活动中，开发建设方案最为合理的中标价 E采用收益法确定的参考价格 8、采用安全利率加风险调整值法确定资本化率的基本公式为_。 A资本化率=安全利率+投资风险补偿-投资带来的优惠 B资本化率=安全利率+投资风险补偿+管理负担补偿-投资带来的优惠 C资本化率=安全利率+投资风险补偿+管理负担补偿+通货膨胀补偿-投资带来的优惠 D资本化率=安全利率+投资风险补偿+管理负担补偿+缺乏流动性补偿-投资带来的优惠 9、估价时点为现在，估计对象为历史状况下的情形，多出现在_中。 A房地产损害赔偿案件 B房地产纠纷案件 C房地产预售 D房地产预测 10、在具体的房地产估价作业中，房地产估价师应遵守普遍适用的技术性原则，即普适技术性原则，主要有_。 A客观原则 B合法原则 C最高最佳使用原则 D估价时点原则 E替代原则11、某宗房地产交易的成交价格为30万元人民币，其中首期支付30%，余款在一年后一次性付清。该房地产公摊面积为建筑面积的10%，套内建筑面积为100m2，假定折现率为6%，则该房地产按照建筑面积计算的实际单价为_元/m2。 A2593 B2619 C2727 D2862 12、是税收制度的主体。 A：税收机关 B：税收管理人员 C：税收法律 D：税收法规 E：税收规章 13、不考虑其他因素变化，利率升高，则房地产价值_。 A下降 B上升 C不变 D不能确定14、金融工具是指金融活动中以书面形式发行和流通的各种具有法律效力的凭证，包括_。 A债权债务凭证 B使用权凭证 C所有权凭证 D收益权凭证 E分配权凭证 15、下列关于计算贷款综合风险度的系数的表述中，不正确的是_。 A企业信用等级越高，信用等级系数值越高 B贷款期限越长，期限系数值越大 C项目风险越大，风险等级系数值越大 D用商品房抵押与用其他房屋和建筑物抵押相比，贷款方式系数值较低 16、下列关于高层建筑，表述正确的是。 A：79层为高层建筑 B：10层以上(含10层)为高层建筑 C：公共建筑及综合性建筑通常是按照建筑总高度来划分的，总高度超过24m的(但不包括总高度24m的单层建筑)为高层建筑 D：建筑总高度超过100m的住宅，为超高层建筑 E：建筑总高度超过100m的综合性建筑，为超高层建筑 17、某商场建成3年后补办了土地使用权出让手续，土地使用权出让年限为40年，建筑物的自然寿命为50年，在这种情况下，建筑物的经济寿命应为_年。 A40 B43 C47 D50 18、从房地产市场自然周期和投资周期之间的关系来看，投资周期滞后于市场自然周期变化的情况出现在_。 A第一阶段 B第二阶段初期 C第三阶段初期 D第三阶段 E第四阶段 19、下列可无偿取得划拨土地使用权的有。 A：荒山 B：滩涂 C：沙漠 D：集体土地 E：城市的存量土地 20、工程投资额在_万元以下或者建筑面积在_m2以下的建筑工程，可以不申请办理施工许可证。 A20，200 B50，300 C30，500 D30，300 21、下面关于勘察设计业务的承接问题的表述错误的是。 A：承接方必须持有由建设行政主管部门颁发的工程勘察资质证书或工程设计资质证书 B：承接方应当自行完成承接的勘察设计业务，但可以接受无证组织和个人的挂靠 C：承接方在证书规定的业务范围内承接勘察设计业务，对其提供的勘察文件的质量负责 D：勘察设计专业技术人员和执业注册人员可以出借、转让、出卖执业资格证书、执业印章和职称证书 E：经委托方同意，承接方也可以将承接的勘察设计业务中的一部分委托给其他具有相应资质条件的分承接方，但须签订委托合同，并对分承接方所承担的业务负责 22、对项目手册的实施作用，以下说法正确的是。 A：加强对房地产市场的监测 B：及时了解和掌握房地产开发项目的进展情况 C：督促开发企业按城市规划实施开发 D：督促开发企业按要求分期投入开