一份完整的商场定价策略

一份完整的商场定价策略( y; m6 3 J8 ?! J; N$ A! G, B商业定价策略建议与分析% q O* 2 4 d一、定价的基本准则3 : p/ c( v. e2 + O% X1、维持先期基本资本运作，缩短资金回笼期# v2 i e; k+ n2、扩大客户群，降低风险$ D2 x4 N/ b; R0 P! u3、实现利润最大化6 e0 / I* % pq9 h# T/ C二、常用定价方法2 O6 ?/ N1 D5 R! L( wj（一）、成本加权法! g: P6 j; c9 G1 1 B开发商设定一个期望回报率的T%，P=S（1+ T%），介于我方为代理商，此方法因由开发商具体核算。4 S6 V& a. TR0 （二）、以投资客期望的投资回报率计算- _! D4 D+ _! j7 B. |6 N$ c. W周边一带的店面租金约为1.21.5元/天，据我方了解项目南面的商场租金一楼租金约2元/天；二楼租金也约在1.2元/天;目前根据市场情况分析小转盘一带经营情况也并不乐观；租金大幅度上涨可能性较小。由于目前商业定位尚未确定；因此建议与周边的租金价格相似为宜；我们假设租金为2.2元/天；以此计算.一个平方一年租金P1=2.2365=803元.根据目前普遍算法,对于投资客而言年投资回报率需达到8%才有足够吸引力。我们假设投资回报率为8%的话。以此计算项目均价应该在P= P18%=10037.5元.7 i# E2 ? p) O% ) u# e+ ?, H/ 优点:结合市场有利于吸引投资客户。8 . s( ; |( # g: & y3 B/ I: w缺点:某市房地产市场特殊性，即以租养房投资回报率一向较低，约在5%左右。不利于公司实现利润最大化目标。0 P. j4 M/ Q6 1 n p( E: M1 y& n5 j6 Q+ m(三)、市场定价法/ K2 N+ N P( _/ X0 J此商圈周边商场主要也是以租为主，一楼租金约在2元/天；而某市大厦、时代广场、步行街办法也是以租为主；因此很难用类比的方法来计算我项目商业项目售价。2 c K; h( m$ y r8 j* I据调查分析*商圈一带店面房价格在1.2到1.5万左右；就投资客的吸引力定论具有相似性，因此我们定价与周边的店面房价格应该相差不大；因此建议我们一楼的商场均价控制在13800元/左右、二楼商场均价在8800元/；三楼商场在4800元/左右；5 Z& C) 5 I) X& z- J& C0 W4 E* K# l8 u4 E以上三种定价，从公司实现利润最大化考虑；建议采用第三种方法；% J6 + Z$ L, J即一楼的商场均价控制在13800元/左右、二楼商场均价在8800元/；三楼商场在4800元/左右； * 6 J% ? l3 4 E3 * |( D r# j) b- K% |8 U三、商场内部定价；6 Z) Y. 6 y+ _0 FS9 2 R/ q D, j5 g# G; T/ s（一）、定价参考因素： N( , J. w: Y第一步：人流9 E, ! F+ Z, h$ z: S; 人流本定价以人流动向为基准，根据人流的动向确定区域的基本价格，根据人流初步预算，先将内部的三个主要入口纳入考虑范围当中，分别为A（南侧入口）、B（东侧入口）、C（主入口）。根据现场人流情况，先将A、B、C三入口的人流分别分配比例为0.7（A）、0.6（B）、1.0（C），现根据计算，可将内部划分为几个区块进行计算（即A1、A2、A3、B1、B2）,则计算结果为：# A3 h, * v( A; S4 W- O& H, x- K) P一层： 6 R, |- p) c8 K0 f2 T: s$ m- LA1环：1.2 B1环外侧：0.65- O?7 v. d; c/ _4 2 z4 SA2环：0.8 A区 B2环外侧：0.68 & F7 X# u2 S) R$ uA3环：0.48 B1环内侧：0.39/ G( c2 u# O. x7 3 X B2环内侧：0.455 a# t: Y% i3 M* K4 W7 9 L二层：! U8 G) S$ _5 z0 u d7 v/ EA21环：0.5& ( 4 U1 |- r ; m* g# n0 _A22环：0.26 0.32 线7：0.06m, - p+ ?; % m& R yA23环：0.40 线5 线8：0.08# x0 k* s$ B5 C6 T$ E( X; s+ HA24环：0.150 k: p5 G( H+ 5 S, Va& t& E+ D( , X0 U n( o b) C根据一层均价为13000（以A区中定均价为主，则可根据A2环中的人流量为设定基价为13800，则A1环为14500左右，A3环为13500左右，分支为10000左右。 b& u8 i( b. F& L2 * v! v6 |注明：因人流量并没有一个固定的模式，固以上数据均为初步论证数据。) t) g- h5 z O第二步：开间与进深的比例- _! & W! 9 m5 p在第一步中已经选定一间作为项目的均价销售，亦推出每个区块的价格，故在每个区块中选择一个固定的房号定出均价，同时再根据所定价格算出其余的开间对当前房间的影响因素(注明：转角处的店铺是根据人流酌情加价)。根据多组的数据论证，最后采用取中方式（即0.1，最为接近的数值，），得出以下公式：4 e% n& r- v! i- W% q GP1=（L/VQ）0.1K* X1 . S* ?# u( M* K0 ( c2 Q$ M* n* i% T Y( uP1：开间与进深比例因素对价格的影响值； ( ?% E) d3 X/ gL：商铺开间尺寸； l1 W g* R ! dV：商铺的进深；$ Z. t: v K0 Y% r( U# AQ：所选定中间价格商铺的开间与进深的固定比例值；, U) U* i t; cK：所选定中间价格商铺的固定价格。9 o6 W# y9 q, y+ H6 N5 t9 g0 C! x9 N0 |; 2 j, i, N# E! E第三步：与入口距离的影响因素# a* I( X! Z9 t9 ? O3 L与第二步雷同，根据选定的房号到入口之间的距离定为基数（L基），再其余的房号到入口的距离来定出距离对价格的影响的大小，根据初步论证采用下述公式（注明：此公式为多个数据论证后所采用的中间值，即0.15）：! j( 1 X: 1 r x4 ) g4 Z5 o- u, P# d$ _: W, f; & s; O e+ lP2=（L2L基）/ L基0.15K* s2 e+ o6 i 2 l# I+ A0 P# R, t1 D6 D/ 0 f4 K9 p) hP2：到入口的距离远近的因素对价格的影响值；& S& u h8 t. cL2：房号到入口之间的距离；% v0 l5 + _; v$ A3 l 3 v: tL基：所选定的中价格到入口之间的距离；/ b4 G7 f7 h* seK：所选定中间价格商铺的固定价格。. D! D y# m. . n6 F+ U7 w& _T1 r* v* c) K根据上述的说明，最后对商业内部作了系统定价，具体定价如下：. C6 F% S/ D- r2 z# T?表一：一层A区6 P1 l. V* a: P, j: Z) l选定基准价：K=13800元/平方米；, j* C( Y. K* Z) f2 A0 n# f选定基准价格房号为167；) N% O8 X/ R( H! M0 o8 E基准距离为：L基=24米；