居住房屋室内净高差异的营销与价格评估.docx

doi:10.13626/ki.hs.2014.08.016居住房屋室内净高差异 的营销与价格评估marketing and price evaluation of indoor clear height difference of residential buildings王建忠 wang jianzhong【摘 要】 在以平面设计为基础的居住空间中，净空高度对其功能效用价值的实现、市场价格的影响尤为重要。文章介绍房地产室内净高缺陷的折价、净高占优 的增值的评估方法，对于同类居住房屋，结合营销以已知市价的比较对象整体修 正，求取净高差异估价对象的市场价格。【关键词】居住房屋；净高差异；营销策划；价格评估【abstract】in the living space based on the planar design, the in fluence of clearance height on the realization of its function utility value and the market price is especially important. the paper introduces the method of the evaluation on the discount price of indoor clear height defects in the real estate and the added value of clear height domination to carry out the overall revision for the similar residential buildings through the comparison objects with known market price in combination with marketing so as to obtain the market price of clear height difference evaluation objects.【keywords】price evaluationresidential building, clear height difference, marketing planning,0 引言1 净高对房地产价格的影响1.1 效用价值论下的价格影响1.1.1 房屋净高（层高）对房地产价格的 影响 建筑设计决定房屋建筑的层高现行的住宅设计规范明确定义：层 高是上下两层楼面或楼面与地面之间的 垂直距离；室内净高是楼面或地面至上 部楼板底面或吊顶底面之间的垂直距离。 净高与层高之间存在着十分密切的关系， 通常只要告知居住物业的层高，就能知 道室内净高（通常指卧室、起居室的净高， 下同）大致尺度了，除非有一些特殊的 瑕疵及原因才例外。上海市现行规范规居住建筑通过建筑物内部的不同空间及其组合，实现不同的功能效用。因 此，在以平面设计为基础的居住空间中， 净空高度对其功能效用价值的实现、市 场价格的影响尤为重要。对于同类居住 房屋，如何评估房地产室内净高缺陷的 折价、净高占优的增值？如何结合营销， 以已知市价的比较对象整体修正求取净 高差异估价对象的市场价格？笔者将在 下文作详细介绍。王建忠，上海建经投资咨询有限公司总经理，教授级高级工程师，注册造价工程师，注册咨询工程师（投资），注册房地产估价师。592014.08/ 住宅科技图 1 房屋层(净) 高与一定时间、 一定地域下供求关系的定性变化其他定室内净高不应低于 2.5m（国家规范为2.4m）。上海的居住用房层高多为 2.8m， 相应的净高约 2.65m（现浇楼面板及原 多孔预制板楼面板结构略有差异）。 房屋建筑的层高决定房室大小的 上限这是由于住宅设计规范从卫生的角 度规定，房间的进深不应大于采光窗洞 口上口高度的 2 倍所确定的。以往 2.8m 层高的房子，窗台高 0.9m，窗高 1.5m， 窗上口 2.4m，故房间进深应当 5.1m（净尺寸 4.8m）。 房间的净高是决定价格的主要因 素一个好的设计可以巧妙地安排室内 净高，使各居室空间功能发挥恰到好处， 视野开阔，人们自然乐于居住。而一个 遗憾的设计会使室内净高大打折扣（如 使用功能空间中有梁横跨），使原本局 促的空间更显矮小，使人倍感压抑。这 样的房间有谁会喜欢呢？ 房屋层高、净高对估价结果的影 响该项评估属于房地产价格的整体修 正性评估，有别于装饰工程某小项（非 实质性影响整体、功能、效用）局部非 关联因素的评估。在通常情况 下，层高与净高是 同步的。即相同的结构状态下层高降 低 10cm，净高一般也会相应地减少 10cm。从功能效用角度出发，宜以净高 的变化作为尺度来评估不同住宅的价格 调整值。以一般层高（2.8m）下的房屋净高 为基准，净高随着层高的增加而增加， 其功能效用价值也随之增加，增加到一 定程度，边际效用便会递减。在层高小 于 2.8m 时，净高相应降低，其功能效 用价值当为相应减少（图 1）。图 1 中，（a）曲线呈现房屋使用价 值随净高增加而线性增长趋势。在经济 发达地区（如上海）对净高有较多追求 的情况下，基本层高 2.8m 下的净高使 用价值将是市场价格曲线（b）上下凹的 拐点。层高 2.8m 时，市场价格曲线 的涨幅线性曲线（a）；层高 2.8m 时，市场价格曲线的跌幅线性曲线（a）。这反映出层高差异相对于基准层高的敏 感性。在经济尚不发达，看重价格，捂紧 钱袋子的情况下，若仍以 2.8m 为住宅 建设的基准层高，则层高 2.8m 时， 价格涨幅曲线（c）线性曲线（a）的 涨幅；层高 2.8m 时，价格跌幅曲线（c）线性曲线（a）的跌幅，反映出层高差 异相对于基准层高的不敏感性。1.1.2 市场的供求平衡状况市场的供求平衡状况始终是影响住 宅物业价格的重要因素。由层（净）高 的差异构成了居住物业实质性的功能效用差异，不同的居住人群有不同的喜好，同时受到一定经济条件的约束和购房观 念、市场供应情况的不同，分别构成了 供求双方的差异。1.2 营造成本差异的价格影响（1）层高的增减直接影响着居住建 筑安装工程的成本增减。层高增加，就 会增加墙体材料，还可能影响到外门窗 洞口的增加，各种管线材料的增加，电 梯井道、楼梯间进深的增加；墙体基础 承载的增加相应地增加工程量；非承重 墙高度增加使楼面荷载加大，工程量也 随之增加；脚手架等施工措施、人工工 日等也会相应增加，从而使建筑安装工 程造价增加，使房屋成本价格上升，估 价结果同步上推。（2）层高的增加使建筑间距因日照 等要求而加大，使相同住宅建筑密度下 所需的土地增加，容积率下降，造成成 本上涨，同样助推了房价的上涨。2 净高影响下的房地产估价2.1 净高对功能效用的影响以 2.8m 层高的现浇楼屋面板住宅 为例，减去现浇钢筋混凝土 11cm 板厚、 2cm 板底粉刷、2cm 水泥砂浆面层，室 内居住空间的净高为 2.65m。当净高增60住宅科技 /2014.08图 2 层高加高 0.2m 后楼幢位移及 基本单位体示意图其他减各 10cm 时，其功能效用的估价，可有以下 3 个方案：2.1.1 方案一以制造成本结合市场因素推论，可 由开发成本的增加额加上税费和客观合 理的利润来确定功能效用价值的重置成 本。该方案是间接的功能价值论，可在 后续重置价格下的评估中叙述。2.1.2 方案二通过净高增加率整体调整房地产估价 结果，修正价格量为 10 265=3.77%。 这是以不论净高增长或减少多少，对功 能效用的贡献和影响都相同为前提，实 际上净高增长的边际效用还是十分明显 的。上世纪 90 年代末，在上海闸北区不 起眼的地方同时有两处住宅交付，相距约 500m，层高相差 10cm，2.8m 层高房建 筑销售均价为 3 800 元 /m2，2.9m 层高的 均价 5 200 元 /m2，较前者高了 36.84%， 除去其他因素，因 10cm 层高贡献了 15% 左右的差价，不得不令人反思！2.1.3 方案三通过净高功能效用价值的增加率整 体调整房地产估价结果。这是以居住者 经客观化后的身高（高者或男士）确定 有效净高增量对功能效用的影响的情况 确定净高的差异价格。如 2.8m 层高下的净高为 2.65m， 上海市男士的平均身高统计值为 1.72m。 以 1.72m 为例，增加的功能效用取 1.72m 以上空间的相对增量作为其差异定量估 价的依据，则增加率为 10 （265-172）= 10.75%， 即： 由 2.65m 净 高（2.8m 层高）房屋调整到目标值 2.9m 层高， 增加的功能效用价值是 2.8m 层 高 的 10.75%。如 果 以 2.8m 修 正 到 2.7m 层 高， 则由 2.8m 层高的房屋修成调减 10.75% 即为 2.7m 层高功能效用价值的修正值。 但如果由 2.7m 层高（2.55 米净高）的 住宅修正至 2.8m 层高，可不是增加 10.75% 了。应为：10/（255-172）= 12.05%，此时， 修正的出发点是 2.7m 层高房，估价对象是2.8m 的目标对象，需特别注意。同 理，如果从 2.9m 层高调整为 2.8m，当调减 9.71%，而不是 10.75%的估价结果。如果上述两个相邻层高（净高是匹 配的）房价是相对固定的，那么尽管因 调整出发点不同而反映出来的调整率不 同，但绝对额是相同的。2.2 净高对功能效用折损造成的贬值评 估计算（1）根据上文所举例子，房价因净 高发生变化后的增减率计算公式为： p = h /（h k - h man）式中， p 净高变化后相应房价 的增减率；h 净高增量（系代数值，增为正， 减为负）；h k 相应层高下的客观净高值或买 卖合同文件下应当实现的净高值；h man 房屋所在地男士平均身高值（男士平均身高女士，取大者而得）；对位置都没有变化（图 2）。基本单元体分析如下：（1）16 层北移共计 3.2m，现以南 北向取 1m 宽的基本单元体为例（不论 多高的按层影响现均已被消除）。（2）此时，9.0m 进深的住宅增加 了 1.09.00.2=1.8m3 的建筑占位空 间，多占了 10.21.0=0.2m2 的土地； 少建了 0.22.5=0.5m2 的住宅，占可销 售商品住宅的 0.5/9.0=5.56%。因此在购得土地进行开发 时， 除地块形状的特殊原因外，在可多建 5.56%2.8m 层高商品房和少建但层高增 至 3.0m 的商品房之间，对于售价的提 高当有个平衡问题。2.3.4 重置价格计算综上，重置价格是开发商因增加层 高丢失的机会收入和增加的重置成本两 项之和，即：（减少可售原净高商品住 宅的百分比数 原净高房平均售价 - 相 应的建安成本及税费等）+ 因增加层高 增加的其他建设费、建安重置增加费用 开发商该项目正常的投资利润率 （1+ 综合税费率）。（h -h） 引起价格波动的室内kman净高边际增量域值。（2）房价因净高发生变化后的增减 额计算公式为：p = p p r式中，p 房价因净高变化发生的货 币变化额； p 净高变化后相应房价的增减率；p r原房价额（即修正出发点的房 价额）。2.3 重置价格下的净高差异房地产估价2.3.1 造价估算2.8m 层高增加 20cm（增高 7.14%）， 对整体荷载的增加不会超过 4%，工程 建安造价总成本增加 6% 左右。2.3.2 其他建设费用除土地之外的其他建设费用包括前 期费用、勘察设计、监理、建设单位管 理费、咨询费、资金成本等。2.3.3 土地费用的影响土地费用的影响可以等量的楼面地 价效应来处理。例如，某两单元双拼的 高层住宅，容积率 2.5，楼幢平均宽度 9.0m（均为 16 层），层高由 2.8m 改为3.0m，规划要求楼高与栋距之比为 1:1， 则每层建筑增加 0.2m 高，致使后幢向 北推移 0.2m，居住区内其他建筑间的相612014.08/ 住宅科技其他按上例计算，重置价格约为原层高房屋售价的 7% 左右。如在原基础上增 加 10cm 层高，重置价格约为原层高房 屋售价的 3.5% 左右。2.4 供求影响下的净高差异营销与市值 评估居住房屋的净高是房价市场一个敏 感的比较因素，其功能效用起着本质决 定的作用，平衡着不同购房者之间的心 态与心理价格。如作为结婚用房，2.6m 或 2.7m 层高的老房子，自然没有 2.8m 层高商品房受欢迎，2.9m 层高的房子会 更抢手，房价就会走高，开发商可以获 得部分超额的利润。当房屋的档次全面 提升，室内净高达到奢侈近乎炫耀时， 其价格更会离谱。大量的交易，其净高 影响的房价无一例外地，都必须遵循供 求交易规律的。因此，净高差异的市值 评估应当系统、全面地分析估价对象可 替代的供应情况，进行潜在需求与有效 需求定性、定量的务实分析。无论何时， 都不应轻估供求决定的价格。2.6 3.6m 的房屋。通常客厅、起居室净高有缺陷的，当视为整体缺陷予以评 估。个别卧室有净高缺陷的，应当以缺 陷卧室的整体作为评估调整对象，并换 算成相应的建筑面积计取差异总价。（2）对于居住房屋中利用坡屋顶内 所建楼阁可计建筑面积部分加权平均净 高 2.4m 的，以上述方法经 2.4m 向下 修正求取。对 1.2m 净高 2.1m 部分， 以修正所得 2.1m（建筑面积减半计算的 起点）净高同质化单价，依净高的差异 计取这部分的单价，并对估价楼阁整体 处理时，以加权平均净高为依据一并处 理。（3）室内净高差异的评估系客观化 评估，不考虑高个者对净高效用更加敏 感的因素；反之亦然。（4）对于楼幢进深越大的住宅，提 高层高后，开发者可获更多的差价。（5）对于设置挑空层客厅的别墅， 如改变设计将其分隔成两层的估价，通 常情况下，该种非法改变设计的行为， 站在别墅功能效用的角度当为减价因素， 这与解放后不少豪华别墅住进众多未设 定租赁期限的承租房客，整体价格下降 是同理的；除非这种隔层的增加是潜在的原设计。设计是讲求功能效用、空间分部、规模数量、表现形式的，其核心 强调的是功能