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【开利视点】曾培炎：加强土地管理和调控 制止违法违规用地【开利地产报道】曾培炎在北京市调研时强调进一步加强土地管理和调控采取有力措施制止违法违规用地 6月27日，中共中央政治局委员、国务院副总理曾培炎就土地问题到北京市调研时强调，要深入贯彻党中央、国务院关于严格土地管理的政策措施，加强土地管理和调控，切实保护好中华民族赖以生存的土地资源。 曾培炎考察了北京经济技术开发区土地规划利用情况，听取了北京市关于土地管理和调控情况的汇报。他指出，自2004年10月国务院发布关于深化改革严格土地管理的决定以来，各地区和有关部门做了大量工作，出台了一系列政策措施，取得了积极成效。但当前土地使用和管理存在的问题仍然十分突出，特别是非法用地、未批先用、以租代征等土地违法违规现象相当严重。这不仅影响当前经济平稳较快发展，也危及民族生存和国家长远利益，必须采取有力措施加以解决。 曾培炎强调，要全面落实科学发展观，充分认识严格土地管理的极端重要性，加大土地调控管理工作的力度，把好土地闸门。严格控制建设用地增量，保护好耕地特别是基本农田，确保全国基本农田总量不减少、用途不改变、质量不下降。努力盘活存量土地，制止各种囤积土地行为。强化节约利用土地，提高土地集约利用水平。 曾培炎要求，进一步加强土地调控管理，要综合运用法律、经济和必要的行政手段，努力从体制和机制上解决问题，切实把最严格的土地管理制度落到实处。要完善土地管理责任制，层层落实地方政府保护和合理利用土地的责任。健全土地收益分配机制，抑制盲目扩大征地规模的利益驱动。完善土地立法、执法和司法制度，做到有法可依、执法必严、违法必究，为加强土地管理提供法制保障。 中共中央政治局委员、北京市委书记刘淇，国务院有关部门负责人、北京市政府负责人陪同进行了调研。 全国地产商缺钱3100亿 专家称三成开发商或被洗牌出局 【开利地产报道】北京大学中国经济研究中心教授徐滇庆在日前举行的博鳌房产论坛上表示，国六条出台后，大家关注得最多的就是90平方米户型占70%的问题，但忽略了开发商所面临的资金缺口问题。但他预计，短期内房价不会崩盘，而且可能保持上涨趋势，因为目前银行的存款余额高达17万亿，而资金拥有超级流动性，有这么多的资金托着，国内又有较强的真实需求，因此房地产价格不会在短期内出现崩溃。内地房企资本负债率逾七成 项目资金不到35%的开发商，银行不会给予贷款，请大家相信，这是真的，不是假的，银监会执行这个政策是不会含糊的。徐滇庆称，因为中国房地产业的资本负债率高达72%，只有28%是开发商自有和自筹的，这一点在世界各国是不允许的。如果现有的开发商按照宏观调控的规定达到35%的话，开发商的资金缺口是3100亿元。二三成房企资本金不足 徐滇庆称，在最近的一段时间内，针对国六条，恐怕各级地方政府都会陆续出台细则，但他们的细则都是偏重于房地产具体的规则，金融方面不会出细则了。 虽然，大房地产企业的资本充足率比较高，负债率比较低，但35%的资本充足率，目前对中小房地产企业来说还是比较困难的，如果在一定时间内做不到的话，有人估计，大概有20%30%的房地产企业会被洗牌出局。所以本次调整中，大家不应该只将眼光集中到户型的调整，而忽略了资本金的调整，如果资金充足率达不到要求的话，下面将会遭遇很大的麻烦，因为金融系统在这个问题上是没有讨价还价的余地的。徐滇庆说。开发商应公布成本 徐滇庆表示，关于遏制投资者炒房的，可以开征收物业税。然后再给予中低收入家庭的每一个人30平方米的免税额度，使之不受开征物业税的冲击。而对于开发商囤房牟利导至房屋空置的行为，徐滇庆认为，可以检查空置率高的楼盘的资金来源，查处违规放贷的银行负责人。 现在有人认为房价成本是房地产商的隐私，并且引用公司法说，应该保护隐私，认为公布房价成本、调查房价成本，都是违法的。但徐滇庆表示，这种看法是错误和荒谬的，因为公司法的主旨是规范市场竞争、完善市场机制、提高市场透明度，而对于关系到国计民生的商品来说，更应让市民享有知情权。他认为，应防止某些利益集团，利用资金、信息及社会地位的优势，导致社会不公。财政部重拳出击会计舞弊 着重查房产与外资企业【开利地产报道】中央企业、上市公司、房地产企业、外商投资企业都是检查重点 垄断行业、房地产行业的商业贿赂行为，会计师事务所通过回扣拉业务的行为都将成为今年财政部开展的会计信息质量检查和会计师事务所执业质量检查关注的重点。 今年初，在财政部2005年会计信息质量检查的一份汇报上，温家宝总理作出这样的批示：加大会计监督检查力度，综合治理会计信息失真问题。监督检查，成为我国打击会计造假行为的重要手段。今年的检查，财政部决定结合我国的宏观经济热点和老百姓关心的问题。因此，除部分中央和地方国有企业、上市公司以及具有证券资格的会计师事务所外，对房地产行业、外商投资企业将进行重点检查。对隐瞒利润、偷逃税收等违法行为将严肃查处。结合此次检查，还将展开治理商业贿赂的专项行动。检查中将关注垄断行业、房地产行业的商业贿赂行为，会计师事务所通过回扣、分成等手段承揽业务的行为。财政部有关负责人介绍说：一旦发现线索，将查深查透，或移交有关部门查处。今年，财政部部长金人庆作出专门指示：今后一段时间，要把上市公司执行会计法和企业会计准则情况作为财政监督和会计信息质量检查工作的重点之一，并对会计师事务所执行审计准则体系情况进行专项检查或延伸检查。财政部此次会计信息质量检查内容非常明确：重点检查企业会计核算是否真实合法，信息披露是否充分完整，是否存在会计造假行为。会计师事务所执业质量检查的主要内容是2006年度出具的审计报告。今年初，财政部发布了新会计准则和审计准则体系。此次检查体现了积极配合新会计准则和审计准则实施的思路。检查中将重点防范新会计准则体系实施前上市公司等企业可能出现的突击调账等不规范行为，及时纠正企业操纵损益的行为。财政部有关负责人说，他们还将检查会计师事务所和注册会计师，使其真正发挥遏制不规范行为的第一道防线作用。延伸检查继续作为今年的特色。即查到违规企业时对相关会计师事务所进行延伸检查，查到有问题的会计师事务所时亦将延伸至被审计企业。此次检查将由财政部统一组织领导。财政部将组织驻各地财政监察专员办事处、各财政厅(局)分别展开。检查工作目前已全面展开，预计2006年9月底前结束。财政部有关负责人说，这次检查要精心组织，制定周密的检查计划，抽调精干人员组成检查组，查深查透重大违法违规问题。同时，加大处罚力度，切实起到严明法纪、维护我国经济秩序的作用。 国家调控影响房地产从业人员 四成人择机而动【开利地产报道】以国六条为代表的新政措施已经影响到房地产行业内从业人员的就业信心。据中国最大的房地产、勘察设计、建筑行业人才门户网站-中国房地产建筑人才网最新调查统计，近一成的被调查者已经开始考虑转行，约4成的被调查者选择了择机而动，只有51%的人选择不会转行。 据该网站去年同期调查显示，有66%的人表示不会转行，8%的人考虑转行，26%的人表示看情况再说。两次调查比较：最主要的特点是明确表示会转行的人变化很小；不会转行的人明显减少；看情况再说的摇摆派数量上升很快。这表明新的调控政策让很多从业人员对行业发展前景不敢持续看好，对是否继续在行业内发展比较迷茫。 另外，该网站预测，假设未来6个月内，该政策不会松动的话，业界洗牌速度会大大加快，房地产企业的平均盈利能力至少比2005年度下降10%以上。这将导致从业人员被动跳槽率增长很快、行业内人才向行业外流动速度加快。同时，2006年下半年房地产投资增长继续减速，预计投资为负增长，人才需求量进一步降低，预计人才需求比2005年下降20%以上。 地产大腕忙澄清 潘石屹回应调查传闻：我没被抓【开利地产报道】继北京首创集团总经理、首创置业股份有限公司董事长刘晓光被调查以来，京城另一些著名地产大腕也传出正在被调查的消息。被传言围绕最厉害的SOHO中国股份有限公司董事长潘石屹在其个人博客上发表题为“一篇无聊的博客”的公开澄清博文，强调“我没被抓”。同时委托潘石屹澄清“自由身”的还有北京华远集团总裁任志强。 但是，关于潘石屹与任志强可能卷入“刘晓光事件”的传闻不能说是空穴来风。 消息人士透露，刘晓光此次因协助调查原北京市副市长刘志华的问题而接受问询，实际上事件的直接起因可能是刘晓光近日通过招投标方式，以超过17亿元天价取得的北京最大烂尾楼摩根中心涉嫌违规。 有趣的是，资料表明，当初参与摩根中心地块竞标的企业除了首创置业与广西阳光股份组成的联合竞标体外，还有另外三家房地产企业，华远房地产与SOHO中国就是其中两家。 “这两天，我失眠了，整夜睡不着，不为别的，就是为了摩根中心这个项目的招标是我太保守了，还是首创太激进了？疯了？”就在一个月前的招标期间，潘石屹在其博客上表达了这样的疑问。在他看来，摩根中心项目如果以拍卖方式转让，SOHO可以承受的最高价格是16亿元。 摩根中心在北京的位置确实独一无二，它距2008年奥运会主场馆“鸟巢”仅500米，与奥运会游泳馆“水立方”隔街相望。为了拿下这块宝地，突破保守的拿地思想，潘石屹称，在递交标书前最后一分钟，他将竞标价格从14.5亿元改为15.2亿元。然而，第一个唱标的首创置业给了潘石屹和任志强一身冷汗17.61亿元，一次付清。 “（刘晓光事件）起因确实是摩根中心，但这只是导火索。”摩根公司相关人士此前对媒体公开表示。 据报道，2003年4月，摩根中心曾经一度因奥运会整体规划要求而变更规划，致使建筑面积减少了1万多平方米，当时的业主摩根公司因此要求退还部分土地出让金，被北京市国土部门拒绝。后因“8.31”大限，摩根公司主动提出按原土地出让金缴纳余款，同样被拒。在2005年10月，北京市国土部门责令“收回土地”。 今年1月，摩根公司以“无理拒收土地出让金，违法单方收回土地”为由将北京市国土资源局告上法庭，并公开宣称“事件有黑手作祟”。但直到今天，这一切还需要求证。 另据消息人士称，任志强在上星期天参加了华远集团某项目的开盘典礼，一切正常。华远当时对摩根中心的出价为12.5亿，分两次付清。【要闻报道】国家发改委：房地产业可能不再被列入鼓励类【开利地产报道】近日从知情人士处获悉，国家发改委目前正再次修订外商投资产业指导目录(以下简称目录)。业内人士预计，现行目录中外商投资普通住宅开发建设房地产业，也许将不再享受列入鼓励类目录的优待。 现行目录是国家发改委和商务部于2004年11月30日修订，2005年1月1日起施行的，目录将外商投资领域分为鼓励、限制和禁止三大类内容。据知情人士透露，此次新修订的目录也保持鼓励、限制和禁止这种格局，然后根据具体情况对具体的行业进行调整。不过，该人士担心如果限制和禁止类的行业仍然过多，将不利于我们加入WTO后的国际形象，而且由于引入竞争太少，这些受保护过多的行业自身也得不到发展。 据国家外汇管理局统计，2005年境外机构购买中国建筑物34亿美元，这还不包括游离于统计之外的项目。为平抑房价，目前，包括外管局、建设部在内的几个部委正酝酿出台新政以限制外资进入房产领域。在现行目录中规定，外商投资涉及普通住宅开发建设的房地产业属于鼓励类的项目。但根据目前建设部正酝酿出台的新政策，业内人士预计新版目录也将做相应调整。 国税总局地税司处长张勤:物业税短期内无法实现【开利地产报道】国家税务总局地方税务司处长张勤近日表示，作为国家的税制，房地产税并不是用来作为短期调控的，其对房地产市场是中性调节的政策，用以鼓励市场向良性循环方向发展，而非杀鸡取卵。据统计，目前房地产税占地方税的13。在所有的税种中，房产税、城镇土地使用税、城市房地产税、土地增值税、耕地占用税、契税、印花税、营业税这八个税种对房地产企业来说量比较大。张勤表示，由于房地产市场发展很快，在这八大税种中，有些税还是计划经济时期的产物，相对滞后，因此，有些税也要做相应的调整，如房产税，是在1986年刚刚进入市场经济时期出台的，按照房产的计税余值或出租房屋的租金收入，向房屋产权人征收的税，其税率比较高。虽然在1999年，为了鼓励个人居住用房，把税率降为4，生产企业出租房屋仍按12征收。税率还有一些高，但是政策的修订需要一定的时间。从房产持有环节看，十六届三中全会将物业税的问题提出。国外发达国家对个人房产是征税的，但是我们国家暂时没有征收物业税。张勤表示，房地产持有环节的税收短时期内还无法实行。其主要原因是，1999年我国进行房地产改革，考虑到单位刚刚把房子卖给职工个人，其中有的是贷款买的，另外产权也没有落实得非常清楚，所以暂时没有对个人征税。但是从未来发展趋势看，对个人持有房产是一定要征税的。 国土部出台文件确保18亿亩耕地底线 【开利地产报道】为准确实现耕地占补平衡，督促非农业建设占用耕地的单位履行补充耕地义务，保住“十一五”期间耕地保有量18亿亩的底线。昨日，国土资源部制定并公布了耕地占补平衡考核办法。该办法规定，从2006年8月1日起实行占用耕地的建设用地项目与补充耕地的土地开发整理项目挂钩制度。该制度将以建设用地项目为单位，主要考核经依法批准的补充耕地方案确定的补充耕地的数量、质量和资金。具体来说，补充耕地的责任单位应当按照经依法批准的补充耕地方案，通过实施土地开发整理项目补充耕地。实施补充耕地的土地开发整理项目，应当与被占用的耕地等级相同或者高于被占用耕地的等级，按照占用耕地面积确定补充耕地面积确实无法实现等级相同，难以保证补充耕地质量的，应当选择等级接近的项目，并按照数量质量等级折算方法增加补充耕地面积。北京市委政策研究室一位专家表示，这个考核办法是把占补平衡由以前的总量控制精确到图斑上，这种以项目为单位的考核是一对一、实打实的。“而以前的总量平衡非常粗糙，补充地的质量也难以保证，比如某省合法占用耕地1万亩，那就再开发整理出1万亩耕地在账面上平衡一下。”同时，办法首次对没达到占补平衡的地区作了明确的惩罚措施，如上级国土资源管理部门有权责令建设用地项目补充耕地合格率较低的地区限期整改，对整改不合格的，暂缓受理该地区的农用地转用和征地审批等。但是，国土资源部咨询研究中心一位专家分析，现在问题是各地所建设用地大量是违规用地。“比如城区政府随意在农用地上建个公司，村集体在农用地上盖个厂房，这种变性为国有建设用地和集体建设用地的土地转用不是指标内的，也没走正当审批程序。”该专家表示，既然是非正当程序也就无须去做耕地补充，而这块实际是个大头。 “但在现有体制下主管部门目前所能做的是卡住指标内的占补失衡。”对耕地占补平衡考核，长期来没有成文的依据，土地管理法只明确说，国家实行占用耕地补偿制度。非农业建设经批准占用耕地的，按照“占多少，垦多少”的原则，由占用耕地的单位负责开垦与所占用耕地的数量和质量相当的耕地；没有条件开垦或者开垦的耕地不符合要求的，应当按照省、自治区、直辖市的规定缴纳耕地开垦费，专款用于开垦新的耕地。在土地管理法实施条例中也没提到耕地占补平衡考核，只表示各地要制定占用耕地后的补充耕地方案，并依法进行批准和实施。“这并没有提出上级部门对方案定期进行检查核实。”上述咨询研究中心专家表示。为此，考核办法明确，国土资源部对省、自治区、直辖市国土资源管理部门上报的年度耕地占补平衡考核情况进行汇总分析，并结合建设用地项目补充耕地抽查情况，对省、自治区、直辖市耕地占补平衡情况提出意见，并在全国进行通报。省、自治区、直辖市国土资源管理部门应当对本行政区域内年度耕地占补平衡工作进行总结，对建设用地项目补充耕地合格率较低的市、县提出通报，研究改进措施，并向国土资源部提交书面报告。土地违法 中央查处四类大案 【开利地产报道】消息人士说，为何土地违法依旧居高不下？如何遏制？国土资源部认为，一方面要从抓落实科学发展观入手，深入改革干部考核制度和财税制度；另一方面要严肃查处几件大的土地违法案件，以儆效尤。国土资源部表示，将直接查处的严重土地违法案件有以下四类：一是违反规划占用耕地特别是基本良田的；二是违反国家产业政策占用土地的；三是在征地过程中侵犯农民合法权益的；四是地方政府、部门及其领导公然违法占地的。国土资源部相关人士担心，今年是十一五开局之年，又是地方党委、政府换届之年，各地发展经济的热情非常高涨，土地需求急剧增加，如果管理稍有放松，将出现土地违法的高峰。有鉴及此，公开查处一批严重违法批地、用地大案，特别是对涉及地方及其部门小案件，依法追究责任人直至有关领导，更是势在必行。北京政界人士指出，依法查处大案，严肃法纪，树立威严，固然有一定效应。但更重要的是，建立健全一套土地管理的法治机制，才是治本之道。但这必须是能够遏制党委一把手权力的机制，否则，形同虚设。 国土资源部的资料显示，一些城市违法用地高达百分之六十，甚至百分之九十，国土资源部继五月三十日发布关于当前进一步从严土地管理的紧急通知后，六月初又在南京紧急召开全国土地执法会议，要求各地坚决查处严重土地违法案件；近期将会同监察部，对土地市场治理整顿以来的土地违法违规问题以及相关责任人的处理情况等进行检查。北京政界人士指出，相关部门这些动作表明，如果不加大土地违法案件的查处力度，就难以保证中央的系列宏观调控措施落到实处。违法用地面广量大消息人士说，相关部门之所以要联手检查土地违法案件，是因为二五年国土资源部开展执法检查发现，二三年十月到二四年九月，全国十五个城市七十多个区县违法用地宗数和面积分别占新增建设用地的百分之六十三点八和百分之五十二点八；而二四年九月以来，一些城市违法用地比例少的也在百分之六十左右，高的甚至达到百分之九十以上，正所谓面广量大。而更令人担忧的是，二五年已是开展土地市场治理整顿的第三年，但各地对违法用地仍保持高压态势。数据显示，二五年当年未批先建占用耕地的面积仍多达三十八万亩。为防止反弹，六至八月进行如监察部和国土资源部的联合检查将采取书面调查和实地调查、抽查的方式进行，于八月底前将调查报告报到国土资源部执法监察局。与此同时，六月初的南京会议还下达了硬性指标，要求省级国土资源行政主管部门要在二六年六月份公开、依法、严肃查处三宗以上严重土地违法案件，年底前要达到八宗以上。北京政界人士指出，之所以加大了检查违法违规的力度和指标，一个重要原因，是违法用地数量巨大加大了当前宏观调控的难度。国家统计局数据显示，一至四月，全国城镇固定资产投资完成投资额一点八亿元（人民币下同），同比增长了百分之二十九点六，令专家大呼警惕过热苗头。因为大量投资最终落在土地上，令违法用地更难遏制，而违法用地则助长了投资的高涨。地方政府默许违法消息人士续说，诚然，经过二三年以来的土地市场整顿，尤其国务院下发了关于深化改革严格土地管理的决定之后，各地政府依法行政意识有所提高，土地市场秩序有所好转，土地违法现象得到一定程度的遏制，但当前违法用地形势仍很严峻，出现了一些新问题新苗头。统计显示，一九九九至二五年七年中，全国土地违法行为达一百多万件，涉及土地面积五百多万亩，其中，地方政府尤其市、县级政府主导下的土地违法问题突出，几乎所有性质严重的土地违法行为都与地方政府有关。而从目前情况看，地方政府公开直接违法的情况已不多见，更多的是地方政府尤其市、县政府为招商引资、出政绩，背后支持、默许土地违法的现象。据国家审计署审计长李金华透露，该署通过审计上海、天津六个省（市）所属八十七个开发区发现，地方政府土地出让政策加剧了地区间招商引资的恶性竞争，一些企业恶意圈占、倒卖土地等行为屡见不鲜。仅被审计的开发区税收一项，国家就流失了六十六亿四千七百万元。北京政界人士指出，更令人惊讶的是，土地违法出现梯度西进的态势，即较大规模的违法用地随着产业向中西部转移而转移，西部盲目照搬东部不成功的做法，如以地招商、引凤筑巢、成片开发、造城运动等。二五年执法检查的数据就显示，东部一些城市违法用地百分之十左右，而中部一些城市则达到百分之六七十。若不遏制，必然是土地资源的浪费和粗放利用。李金华：地方变相贱卖土地国家损失66亿元【开利地产报道】国家审计署审计长李金华今日在十届全国人大常委会第二十二次会议上透露，国家审计署通过审计上海、天津等6个省(市)所属87个开发区发现，地方政府土地出让政策加剧了地区间招商引资的恶性竞争，一些企业恶意圈占、倒卖土地等行为屡见不鲜。仅被审计的开发区税收一项，国家就流失了66。47亿元。国家对开发区税收优惠主要体现在两个方面：一是在企业所得税税率上给予优惠；二是在税收起征条件上给予优惠。但李金华指出，从构建公平竞争的市场环境和统筹区域经济协调发展角度看，税收优惠政策导致东部开发区和中西部开发区发展不均衡、开发区内企业与区外企业税负水平相差很大等弊病，不利于体现公平税负的原则。此外，各地在实际执行中普遍存在扩大优惠政策范围问题，如擅自扩大开发区面积、违规认定高新技术企业、批准区内注册区外经营企业享受税收优惠等，由此导致国家税款流失66。47亿元。报告还指出，地方政府关于开发区土地出让政策等做法，加剧了地区间招商引资的恶性竞争，由此形成的虚收虚支也严重影响开发区的财政质量。一些地方甚至在国务院明令禁止低价出让土地的情况下，采取先按国家规定签订土地出让合同，再返还土地出让金或者给予财政补贴等手段，变相低价出让土地。这一问题导致一些企业恶意圈占、倒卖土地，扰乱了正常的经济秩序。李金华指出，针对目前区域性财政税收优惠政策执行中所面临的新问题，下一步有必要在逐步规范各类开发区名目繁多的税收优惠政策、统一内外资企业所得税率基础上，将现行区域性税收优惠政策，转变为以产业优惠为主，区域优惠为辅等税收优惠政策。楼市退烧需四部曲 抑扬顿挫 【开利地产报道】国六条和十五条军规，体现了中央决策层整治楼市高烧的决心。然而，新政搭建出的解决房地产困境的框架短期内未必见效，因为土地供应、住房结构调整和廉租房建设都不是一时的猛药；而调控的枪口虽明确地指向地方政府，但是一些方法却未必能如愿推行。房价调控，无疑将是一场持久战可以预见，将来市场各种利益方之间的角力会更加激烈，国六条的调控之路能走多远？此后，内地楼市还会迎来它的国N条吗？抑 降温投资热加息再加息 一些市场人士和学者认为，地方政府因为手中的钱太少才不得已参与炒高地价，因此应该对地方政府开放融资通道，以改变其经营土地的利益动因。而另外一些人士却认为，当前的货币政策已经太过宽松，以致市场出现了投资过热的现象，因此央行应该出台更严厉的紧缩措施以减少贷款增长、抑制楼市高烧。德意志银行大中华区首席经济学家马骏近日撰文呼吁央行实行三紧政策。马骏称，央行在4月末曾将贷款利率提高0.27个百分点，向市场发出了一个收紧货币政策的正确信号。但这仅仅是一次性的小幅度调息，对控制以每年27%的速度增长的投资来说是杯水车薪。另外，由于贷款利息上升、存款利息不变，银行放贷的净收益率提高，某些银行反而会有更强的放贷冲动。他建议央行在今后一年左右的时间内，通过交替使用存款准备金率、加息和提高放贷按揭首付比例等三种手段，进行货币政策紧缩操作。他认为，央行应给市场可能进一步加息的信号。即使在短期内没有再次加息的动作，此信号本身可以减少企业和房地产投资者的投资冲动，从而帮助达到控制固定资产投资增速的目的。瑞士信贷第一波士顿亚洲区首席经济分析师陶冬对央行无意加息的态度提出了更为尖锐的批评。陶冬表示，中央对房地产的态度一直是犹抱琵琶半遮面，一方面不希望价格涨得太快，但另一方面又很看重这么一个经济增长的动力。中央政府对房地产市场的暧昧态度，使得其出台的宏观调控措施永远显得那么三心二意。 中国经济处于非常宽松的环境，利率水平、货币环境维持在10年前的水平。陶冬说，根据模型计算，中国的贷款利率至少需要上升3个百分点，存款利率至少需要上升1个百分点，才能把利率拉回到中性水平，对经济活动才能产生直接的抑制作用。扬 化堵为疏变通地方政府财源 中国社科院金融所中国经济评价中心主任刘煜辉认为，国六条及十五条军规实际上都是一些直接控制性的措施，或者说是约束性措施，而真正涉及根本体制的相关疏导性政策并未出台。他担心，单纯地以市场手段来抑制需求或以行政指令来弹压地方政府，而不给出路，会导致此轮房地产调控像以往那样出现上有政策、下有对策的行为短期化倾向。从这个角度来说，如何调动地方政府抑制房价的积极性、改变其经营土地炒高房地产的利益动因，应当尽早提上议事日程。 在现行的财政分权体制下，作为执事者的地方政府时常面临入不敷出的窘境，而中央又不允许地方政府借债（中国预算法规定地方政府不能借债，预算不允许有赤字）。这种状况势必损害地方政府抑制房价的积极性没有钱，它拿什么去投资城市化建设？没有钱，它拿什么去解决70%以上中低收入民众的住房问题？因此，只有解决财政分权体制下的地方政府的收支矛盾，才能真正触及房价问题的根本。刘煜辉如是说。他为此开出的药方是：效仿发达国家的经验，允许地方政府发行市政债券和产业投资基金，通过推进金融体制改革，建立规范化的地方政府融资渠道。这种堵不如疏的建议，亦得到摩根士丹利亚太区首席经济师谢国忠的拥护。谢多次指出，中国房价节节攀升的一大原因是国内资金过剩，中央又不许地方政府借钱，地方政府于是利用手中的土地控制权来将市面上的过剩资金转化为城镇建设。长此下来，地方政府和房地产业已形成密不可分的关系。因此，中央需要调整地方靠卖地集资的动机，允许地方政府发行市政债券。顿 调控不分内外钳制外资炒家 在对待外资进入内地楼市的问题上，内地大多数市场人士和学者的意见较为相似。目前，一种主流的观点是，外资大量进内地楼市，不仅推高房价，也推高了外界对于人民币升值的预期，扰乱了内地货币政策的执行力度。而国六条未将外资纳入调控范围，实在是一大遗憾。中国社科院的房地产专家易宪容多次通过本报呼吁：对外资的炒楼行为，应该来一个打一个！他告诉记者，考虑到土地资源的稀缺性、公共利益和军事安全，目前全球大多数国家对非居民在其境内的炒楼行为都加以限制。例如，在俄罗斯，跨境不动产交易一般都需要得到央行的事先批准；在澳大利亚，非居民取得房产和宅地需要报批、投资或开发非自用房地产5000万澳元以上需报批；在韩国和泰国，非居民投资房地产均需向中央银行报备但是，在中国，央行对境外机构和个人在房地产行业的投资开发和销售环节都没有重大限制。为此，他不无焦虑地呼吁，对那些不正常的外资房地产投资，例如将经常项目下的资金转到资本项目下的，要加以严查。国务院发展研究中心金融研究所副所长巴曙松也认为，对外资进入楼市应该进行适当的限制，比如参照对股票市场的限制，因为二者都是升值预期下的资产市场。中国国际金融有限公司首席经济学家哈继铭则建议，对外资采取汇率调节税，即外籍人士出售房地产时因人民币升值所套获利润应全数缴税，除非另行购买价格更高的房地产；升值套获利润按购房和售房日期人民币兑美元的汇率升值幅度计算；如果期间人民币贬值则免征此税，但贬值的汇率损失不得从利得税中抵扣。挫 釜底抽薪合理分流社会资本 近两年内地楼市过热的原因一般可以总结为如下几个理由：民众对住房的刚性需求、地方政府不作为、开发商谋求暴利、投机炒作催生泡沫而一个常被忽略的重要原因却是，近年来，银行存款利率较低、股市低迷、债市盘子小，钢铁、水泥、电解铝等热点行业也开始降温，社会资金缺乏其他投资渠道。在这种情况下，大量的社会资本必然会流向房地产领域。因此，开拓新的投资渠道，合理引导社会资金投向股市、债市和其它直接投资领域，亦是控制房地产市场过度需求的一个治本之策。巴曙松指出，对照国外房地产市场的发展规律，开发市场发展到一定阶段必将启动投资市场和证券市场。因此，内地应该鼓励建设房地产投资市场，开发房地产的基金和信托投资产品。这样一来，投资者不用购买房产实体，就可以达到投资房产的目的，而利用基金建立起的普通住宅，又能解决大量消费者的住房需求，可谓一举两得。另外，酝酿多时的渤海产业投资基金也让市场人士望眼欲穿。这支号称第一只在境内发行以人民币募集设立的产业投资基金，其规模其实只有200亿元，与当前内地高达10万亿元的储蓄额相比，仅算得上是浩瀚汪洋中的一滴水。但它至少传递出一种乐观的信息，即更多的有效的投资渠道正在被开拓出来。落实政策：信息交流应顺畅 为落实国六条的宏观调控，一些接受本报采访的学者建议，除了要加强金融信贷的监管、地方政府的配合等宏观举措外，还应注重一些配套制度的修补。长期专注于房地产研究的经济学者曹红辉即针对税务机关与房产交易没有直接的数据交流、房地产调控中征收营业税的政策难以落实的情况，提出了一些修补建议。他表示，各城市应建立住房产权登记与信息联网制度，实现与银行的个人诚信管理系统和个人税收管理系统的联网，逐步实现全国多种网络的连接。对于土地供应信息不透明、地方政府无意落实廉租房建设的问题，曹红辉认为，可以通过建立土地开发使用的及时跟踪制度、建立土地转让金专门账户来进行监控。其中，各地方政府的土地转让金专门账户应当由同级人大和上级政府部门实施审计、监督，将一次性支付的土地转让金逐步改为一年一付，并主要用于拆迁地的农民和城市居民的补偿。 外资“黑手”搅动中国房地产泡沫？ 【开利地产报道】中国政府上个月两度宣布新措施，拉开对房地产新一轮的宏观调控。中国媒体认为，无论“国六条”或“国十五条”只针对中国开发商、银行和地方政府，对外资炒楼缺乏防范，客观上外资已经促成中国房地产泡沫的形成。中国外汇管理局统计显示，去年外商在中国直接投资净流入791亿美元，其中境外机构购买建筑物34亿美元。据新华社报道，今年以来中国境外资金从收购上海、北京、广州等地的办公楼、商铺，进一步扩张至高档住宅，“对楼价攀升一定程度上产生了推波助澜的作用”。上海楼市境外人士专刊发行人蔡为民指出，境外资金进入中国，一是看中2008年北京奥运会、2010年上海世博会举行之前，中国政府希望楼市稳定成长，不会让房价受到重挫；二是看好人民币及中国楼市升值可能性大。银河证券公司首席经济师左小蕾认为，外资拉动高级住宅价格，会导致其他房价随之上涨，最终平均房价升高，使大众需求受到伤害。一旦外资认为人民币升值空间见顶，集体撤离，会使中国经济面临艰难的调整。认为外资是中国房地产泡沫形成的黑手的中国学者建议，应对外资进入中国楼市有所管制，可开征房地产汇率调节税，即外籍人士出售房地产时，因人民币升值所获利润应全数缴税，除非另行购买价格更高的房地产，以制止外资炒作行为。中国外汇管理局资本项目司副司长孙鲁军日前也表示，外管局高度关注并加强监测外资在房地产领域的投资情况，很快将推出限制外资炒房的规则。但由于涉及外资管理及入世承诺，中国政府的相关政策将会谨慎。正当中国舆论界以放大镜审查外资房地产商之际，本月6日成立两只针对中国市场的基金（分别为6亿和4亿2500万美元）的新加坡嘉德置地，无可避免的，引起了中国媒体的注意。林明彦：投资收益继续投资中国市场对于中国境内对外资炒作房地产的批评，凯德置地中国控股集团总裁（嘉德置地在华全资子公司）林明彦首先强调，嘉德在中国的基金有别于那些预期中国人民币升值，而进入房地产市场的对冲基金。他说，嘉德的这两只基金都是作为长期开发投资用途，而非短期对冲基金。他还强调，凯德置地早在十多年前就投资中国，长期看好中国市场，不断投资开发和持有物业；而一些其他海外基金则是盯着人民币汇率变动而进行短期投资“我们在中国投资获得的收益，还会投资在中国市场，并不是赚了快钱就走。”另外，分析员目前也担心，中国政府近期针对房地产市场展开的宏观调控措施，也将打击中国的楼市。著名的量子基金发起人罗杰斯最近在中国发表演讲时，就表明看淡中国房地产市场。不过，林明彦表示，中国政府为了打击炒房稳定楼市而展开宏观调控，符合凯德置地对中国市场的期望，因为市场稳定对该集团有利。他重申对中国市场很有信心，调控不会改变凯德置地的发展大方向。银行信贷收紧闸门 信托资金乘“虚”进入房地产【开利地产报道】根据用益信托工作室数据不完全统计，6月份房地产信托乘虚而入，一改5月份的低迷状态，其中商业地产引人注目。从6月份信托资金投向来看，尽管房地产市场的紧缩消息近期连续出台，6月份信托资金中投向房地产总额达12.2亿左右，约占当月信托资金总数的35.23%。比5月份房地产投资增加了4亿多，其中以商业地产为主，如北京沿海赛洛城、上海假日百货商厦。在银行信贷收紧闸门之时，信托公司似乎乘虚而入。中国企业海外发展中心孙飞博士对第一财经日报表示，政府担心房地产业存在投资过热，但国六条新政主要是针对商业银行，对信托公司没有影响。用益信托工作室李旸表示，国六条主要是针对住宅类房地产，不是商业地产。新政之后，可能一部分房地产融资需求从商业银行转到信托公司。他指出，房地产信托作为地产融资方式已经逐渐得到业内人士的认可，在信托的月度数据中一直处于第一位或第二位。 【地方地产】地方政府难当稳定楼价重任 【开利地产报道】尽管民间针对地方政府不作为的愤懑日渐激烈,国六条也是剑指地方政府但接受本报采访的一些专家和业内人士却认为,指望地方政府主动打压房价并不现实,也不完全公平。中国社科院金融所中国经济评价中心主任刘煜辉告诉记者,在中国,一个省级政府几乎管理著一个世界上中等规模国家的广阔领域,而且,在所谓GDP导向下,地方政府往往扮演著地方经济主导者的角色,也是重要的投资主体。可是,在现行税制下,中央把持了大量的财政税收,那些收入来源稳定、税源集中、增收潜力较大的税种，都被列为中央固定收入或中央与地方共享收入例如，地方工业增值税的75%上交中央政府，只剩25%留给地方；此外，铁路、银行、保险公司的营业税也归中央，而留给地方的几乎都是收入来源不稳定、税源分散、征管难度大、征收成本高的中小税种。这样一来，承担了大量事权、却无钱可花的地方政府惟有当地主，因为出让土地能在短期内筹集大量资金，它们自然是乐此不疲。以北京为例，2005年北京市政府投入的固定资产投资资金中，土地批租收益占比7成。2005年，房地产税收收入占北京市财政收入的一半以上。在此情形下，如果这一笔收益锐减，可以想象，地方政府财政将会出现缺口，整个城市的发展也可能会遇到一些想象不到的问题。这其实是地方政府所不能自行化解的难题。另一方面，中央一直在喊建立廉租房制度保证低收入人群的住房需求，但地方政府在这方面根本没有积极性，核心依然是财政的压力。而在此次调控中，九部委还要求，已经审批过的开发项目，凡是不符合90平方米占7成以上的新规，都需要开发商重新规划，这极可能引发大量的地方政府违约的问题。规划审批可以视为地方政府和开发商的一纸契约，现在要求地方政府单方面毁约，如果开发商集体闹腾起来，那么，是地方政府还是九部委承担行政诉讼的责任呢？刘煜辉认为，对待地方政府若是只有约束而不给出路，国六条调控很可能会演变为一场中央与地方的猫捉老鼠游戏，即中央高度重视这个问题时，地方政府会尝试遵从中央的精神和指示，而一旦中央的注意力稍有松懈，地方政府又会想方设法图利。这种局面，在以往的宏观调控中屡见不鲜，即使祭出问责制，也未必奏效。北京否认开征二手房个税传言 【开利地产报道】针对近日有媒体报道“北京将于7月份征收二手房个税”的传言，北京市地税局工作人员否认了这一说法。“我们都没有听到过这个说法。”北京市地税局办公室工作人员表示，到昨天为止没有接到任何通知强制征收二手房个税。市地税局负责个税的相关工作人员表示，目前北京没有(征收二手房个税)这个打算，要等国税总局的精神。国税总局工作人员则称：征收个税是法律规定的，应该按2003年下发的文件执行。当记者提及下发文件以来并未得到真正贯彻实施时，这位工作人员表示，政策随后都要落实。但并未明确表示将要强制执行的说法。 “北京将于7月份征收 二手房个税”的传言起于某媒体报道“亦庄开征20%二手房个税”，记者以卖房人身份向亦庄开发区分局咨询时，工作人员明确表示要先税后证。而当记者表明身份再次询问时，工作人员表示按2003年文件执行。 据了解，其他各区分局目前均未实行“先税后证”。而针对亦庄征收的说法，海淀区分局工作人员予以驳斥。他认为，某个区不可能单独行动。任何一个区单独行动对卖房人来说都是不公平的，其间的矛盾无法平衡。据其介绍，在看到报道当天他曾致电亦庄相关人员，但对方否认。这位工作人员还表示，近一阶段没有接到要求强制执行的文件。国税总局关于二手房个税的执行力一直地位尴尬，自文件下发后一直执行不到位。此前杭州、南京等地的试点均以失败告终。以最早实行的杭州来说，从2004年1月1日实行这项政策，结果是连续8个月二手房交易量平均降幅每月在10%以上，税务部门仅收到了3000多宗个税。南京市2005年6月1日出台的“先税后证”制度，仅半个月就草草收场。业内人士分析，国税总局肯定会想办法把政策贯彻实施，只是时间问题。而关键问题在于，如何征收个税的细则迟迟没有出台，政策无法落到实处。海淀分局工作人员表示，仅“唯一住房如何界定”就是难题，税务部门根本没有办法界定。没有执行细则，地方很难做事。 京城房展会“房控”后冷遇 【开利地产报道】“国六条”及九部委细则相继出台，京城楼市重现观望氛围，多数购房人希望房价能够尽快回落，但记者昨天在国贸举行的夏季房展会看到，居高不下的房价依旧让人摇头，而“打折促销”的楼盘几乎在展会绝迹了。 在房展会大厅入口处看到，这里派发房产广告的人比前来参观的人要多出几倍，而在展会上记者见到惟一一处排队的地方，是参观人在填表换领北京房价一书，而参展项目的展位前，很多是销售人员比看房的还要多。“房价太高了。”是记者在展会听到最多的抱怨。在新华联丽港项目的展位前，听到销售人员报出每平方米1。05万元的均价，陈女士放下刚刚拿起的宣传册转身离开了。“城区的房子每平方米基本都在8000元以上了，根本买不起啊。”陈女士告说，因为“国六条”及九部委细则刚刚出台，本以为房展会上会有一些中低价房，来了以后才发现，郊区的房子每平方米也都在5000元左右了，她表示，如果房价还是这么高，近期不会考虑购房。 多数人表示，只是来展会看看，近期没有购房计划。购房人都在抱怨房价太高，但以往展会常见的“打折促销”广告，在此次房展会上几乎找不到，记者惟一发现的一个打折广告是在BOB自由城的展位上，“跃层97折”很是醒目，但并没有看房人前来咨询，记者一问价格，这个位于通州的项目，打完97折后的价格是5700元/平方米，记者注意到，该展区内只有五六名销售人员围坐在一起。尽管打折广告难觅行踪，但可以享受打折的项目却不在少数，询问了几个参展项目，在展会上订房几乎都可以享受99折的优惠。既然有优惠，为什么不打广告呢，一位参展商称，现在正是宏观调控的“风口浪尖”上，无论是购房人还是开发商对房价都比较敏感，因此，即使可以打折，这时候也不会以此作为卖点，以免给人造成房子要便宜卖的印象。新政细则未到让上海楼市遇冷 官方态度微妙【开利地产报道】六月的上海滩，时晴时雨，炎夏的热浪也在一步步逼近。但上半年一度触底反弹的当地楼市，却没有继续回暖的势头，观望二字，成了市场各方真实心态的唯一写照。大家都在惴惴不安地猜测着，与本轮调控新政相呼应的上海地方实施细则，到底会是个什么口径。是暴风雨来临前的短暂沉寂，还是这里的黎明静悄悄？成交量急跌过半过去一个月里，上海楼市一手住宅成交量反复下跌。据搜房网统计，截至6月25日止，成交量已从高峰期的每周5000套，跌至最低点的2600套上下，跌幅近50%，直追去年5月调控之后的的情形。同时住宅成交均价也走低，从一个月前每平方米9850元的最高位，下滑至每平方米8837元，降幅超过10%。尽管这一数据更多反映的是成交结构的变化，并不一定意味着房价已全面回落，但市场上降价销售的新盘并不罕见。如位于徐汇区华泾板块的徐汇新干线，4月底以准现房形式推出时，售价每平方米8300元，目前实际成交均价已降至每平方米7900元以下。二手房市场成交量也遭到重挫。估计6月份的成交量比5月份下跌45成，今后至少两个月内低迷状态会持续。志远地产董事长钱建国告诉记者。该公司是上海地产代理20强之一。易居分析师叶颖也称，眼下市场观望氛围很浓，特别是二手楼市，卖家把价格抬高，想把营业税转嫁给买家，但后者往往也在犹豫之中，便造成了普遍的有价无市局面。中星营销机构执行总经理刘承健更是直截了当地对记者说：购房者在观望，开发商更在观望，一切重大决策都停止了，都在等待市政府的调控细则出台。多方采访后的实际感受是，更多上海地产界人士似已有共识，随着调控政策的深入，相当长一段时间内当地市场将难有起色。上海楼市的冬天，真的会在一年之内两次来临吗？官方态度微妙6月中旬，上海市房屋土地资源管理局曾召集主流开发商开会，征求大家对调控细则的看法，沪上十余家大型房企老总悉数出席。现场讨论气氛非常热烈，感觉就像政府在开政策的听证会。某不愿披露身份的与会开发商后来表示。据其介绍，开发商们在会上提出了各种各样的建议方案，得到大多数人支持的意见是，90平方米以内户型占70这一限制性规定，应该以整个上海为统计基准范围，而不仅仅在市中心区域落实。也有一种意见认为，按照开发板块，甚至具体地段划分来推行这一政策。不过，后者技术上的操作难度也受到质疑：各个板块和地段的边界在哪里很难确定，反而容易引起争议。除了房地局不同寻常地主动征询市场意见外，上海市人大、政协近期也多次组织开发商开会，并派代表到各个区进行实地调研。我们明显感觉到，跟以往相比，这次人大、政协的调研格外认真。一位开发商透露说。日前从消息灵通人士处得知，上海市政府相关部门经多方调研后，向中央提交了有关调控如何具体落实的意见，其中针对90平方米以内户型占70等各方反应强烈的新规，曾要求区别对待，适当放宽。但这一