房地产项目投资与管理.doc

1 武汉大学武汉大学 房地产项目投资与管理房地产项目投资与管理 学 院: 土木建筑工程 学 号:1010017532094 姓 名: 石 重 平 专 业: 工 程 管 理 指导老师: 刘 老 师 二零一二年六月 2 申申 明明 本人郑重申明：所呈交的论文是本人在导师的指导下 独立进行研究所取得的研究成果。除了文中特别加以标注 引用的内容外，本论文不包含任何其他个人或集体已经发 表或撰写的成果作品。本人完全意识到本声明的法律后果 由本人承担。 签名： 2012年 月 日 3 目目 录录 绪 论.4 摘 要.5 第一章第一章房地产项目投资概述房地产项目投资概述 .6 1.1 房地产项目投资基本形 .6 1.1.1房地产项目投资基本特点 .7 1.1.2 房地产项目投资风险估计和评价.9 1.1.3 房地产项目投资风险估计和评价.12 1.1.4 房地产项目投资全过程风险管理.13 第二章房地产开发项目中的各项工程管理第二章房地产开发项目中的各项工程管理.14 2.2 房地产开发项目的工程管理 .14 2.2.1 房地产开发商在工程施工管理中的作用.14 2.2.2 房地产开发项目中的施工控制.15 2.2.3 工程进度控制.15 2.2.4 质量控制.16 结 论.17 参考文献.18 致 谢.19 4 1 绪绪 论论 房地产是我国国民经济的主导产业，在现代社会经济生活中有着举足轻重的地位。经 过十几年的发展，中国房地产行业正处于向规模化、品牌化、规范运作的转型时期，房地 产业的增长方式正在由偏重速度规模向注重效益和市场细分的转变，从主要靠政府政策调 控向依靠市场和企业自身调节的方式转变。房地产业已逐渐成为国民经济的支柱产业和新 的经济增长点，然而，由于房地产产品是一种于其他商品有区别的特殊的商品，这就决定 了房地产投资与其它投资有不同的特点，特别是房地产项目的投资过程是一种预测未知将 来需求而进行产品生产的过程，这些不同的特点决定了房地产业是一种高风险行业，不确 定性伴随其始终，这些不确定因素将给房地产投资者带来巨大的风险损失，因此，对房地 产投资风险管理的研究已成为保证房地产业健康发展的重大课题.。 本文在对房地产项目投资及其风险的管理的概述下，阐述了对房地产投资各阶段中所 存在的风险进行科学的识别和分析，并针对其各阶段的风险进行合理的防范和采取相应 的对策。 本文的研究为房地产投资者提供了科学的决策依据，有助于提高人们对风险的认识， 在投资实践中增强风险意识；有利于提高房地产投资风险管理水平，做好风险损失的防 范控制，增强投资者的抗风险能力；有益于调节和促进房地产业的发展，充分发挥房地 产投资的国民经济效益，社会效益和投资者的经济效益。 5 摘摘 要要 房地产开发活动是我国现 阶段房地产业的主体，虽然已经有十多年 的历 史，但是还普遍存在着重营销策划、轻过程管理的问题。 在越来越激烈的市场 环境下，怎样 有效的提高房地产产品在开发过程中的管理水平，提高企业的竞 争能力， 使房地产企业在当前 宏观政策调整，市场需求变化的前提下能屹立 不倒， 是房地产企业普遍关心的一个问题。 本文结合国内外已 有的项目管 理研究成果，及我国现阶段 的房地产开发建设的运行模式，以项目 管理的思 想和体系为指导，以住宅小区为 研究对象，研究房地产开发过程中的 项目管 理 的具体工作和体系，对房地产开发建设的 各个阶段的 工作内容进行了系 统地总结。 论文从对市场经济条件下，就小型房地产公司的管理现状，从项目 的 前期策划、管理组织机构的建立、 施工过程中进度、质量、成本的控制以 及项目后期的物 业管理等方面进行全面、系 统的分析，导出房地产项目管理 的主要控制内容，阐述对项目 实施全面管理以实现项目管理目 标的方式；从 项目管理理论出发，研究了如何对房地产开发的各阶段项目管理工作进行 有效 的控制和协调，从科学化、 系统化的目标出发，研究了 房地产开发各阶段的 工作 和活动中项目管理的思想衔接。. 关键字：项目投资项目投资 投资风险投资风险 开发项目开发项目 工程管理工程管理 6 第一章房地产项目投资概述第一章房地产项目投资概述 在房地产项目的投资过程中将面临各种风险，在分析其具体风险的前提下，应对房地 产投资的概念、形式、特点以及风险管理的相关知识等有基本的了解，本章对此作出具体 的阐述。 第一章第一章房地产项目投资概述 在房地产项目的投资过程中将面临各种风险，在分析其具体风险的前提下， 应对房地产投资的概念、形式、特点以及风险管理的相关知识等有基本的了解， 本章对此作出具体的阐述。 1.1 房地产项目投资基本形式 区分房地产投资形式的方法有多种，按照房地产经济内容可分为：土地开发投资、 房屋开发投资、房地产经营投资、房地产中介服务投资及房地产管理和服务投资；按房 地产投资领域不同，可以划分为：商业房地产投资、工业房地产投资、住房房地产投资 及特殊事业房地产投资，如医院、学校、福利院等；按房地产投资主体分：国家投资、 企业投资、个人投资、外商投资及合作投资等等。不同的投资形式，既是相互联系，又 各有其特点。 （1）土地开发投资 土地开发投资是指投资者运用一定的技术经济手段，对土地资源进行开发重组，调整 用地功能和荃础设施配套建设，扩大土地的利用范围和利用程度以满足社会政治、经济 和生活发展的需要。 （2）房屋开发投资 房屋开发投资是指用于房屋及市政公用和生活服务房屋开发建设的投资，包括住房开发 投资和非住房开发投资。房屋开发投资主要包括拆迁安置补偿费用、土地征用费、勘测设 计、前期工程费用、建筑安装工程费用、七通一平等配套设施建设的后期费用、财务用、 管理费用等。 （3）房地产经营投资 房地产经营投资是指用于房地产出租、出售、信托互换等经营活动的投资。它是一种参 与消费者和生产者商品流通业务的投资。房地产经营投资应考虑市场信息，主要包括：城 市地域的规划信息，房地产市场的供需情况，市场购买力水平，房屋销售 （租赁）价格水 7 平以及房屋销售时间及计划状况等。 （4）房地产中介服务投资 房地产中介服务投资是指用于房地产咨询服务评估、经纪等中介服务的投资。房地产作 为特殊商品，一般消费者对房地产市场了解较少，对具体的产权产籍、建造规范、建材标 准、面积测量等，即使化大里的精力和时间也难以掌握。因而为交易双方提供代理、咨询、 测量、评估、经纪服务等中介机构应运而生，有利于保护消费者权益，成为了房地产迅速 发展的推进器。 （5）房地产管理和服务投资 房地产管理和服务投资是指用于房地产管理维护和保养等服务的投资。由于房地产的高 值性、固定性、耐久性、多样性等属性，决定了房地产开发投资商在物业交易完成后，还 需要专门的管理和服务机构，运用现代科学和先进的维修养护技术，以经济手段实施对房 地产的管理和服务。 1.1.1 房地产项目投资基本特点 投资是指投资者为了获取效益而投入资金用以转化为实物资产或金融资产的行为和 过程。 房地产项目投资一般是指投资者运用资金或其它资产形式的投入，从事房地产开发、 经营、管理服务，最终获取效益的经济活动。在现代市场经济中，房地产业在国民生产总 值中占有很大比重，为经济的发展提供了必要的经营手段和物质条件，它是经济发展的基 础和重要支柱。房地产投资能使投资乘数效应得到充分发挥，促进宏观经济的良好运行， 是宏观经济最重要的晴雨表和运行指数，成为世界上最具吸引力的投资行业。 房地产投资和其它投资一样，都是为了获取效益，这种效益直接的表现为财务效益， 间接的表现在国民经济效益和社会效益。但房地产投资，由于其商品具有高值性、固定性、 耐久性、多样性等特殊性，房地产市场又是一种资金量大，周期长且受政治、社会影响较 大的特殊市场，同时还受到土地资源稀缺性、不可再生性、供给缺乏弹性等影响，故房地 产投资具有自身的特点，具体表现在： （1）投资成本高 房地产投资不管是土地开发投资还是房屋开发投资，投资者从获得土地信息开始到土 地上房产建设，房产经营，通过销售流通将房地产商品转让给其他投资者之前，由于土地 获取的高成本性，房产的高值性和房地产产品建设的周期长，占用资金量大时间长，并且 房地产项目在未完全建成通过综合验收之前，不具备商品的属性，没有使用价值，迫使房 8 地产投资者在投资过程中不断投入，导致了投资成本高的特点。2001 年 7 月 l 日起，新的 按揭贷款政策，使该特点更加明显。 （2）投资回收期长 房地产投资不是简单的商品交易过程，它要受到房地产市场中土地投资市场、综合开 发市场、建筑施工市场和房产交易市场等各个组成部分的制约。一旦投资决策形成，资金 投入，就要经过这几个市场的一次完整的循环，才能获取投资回报。开发一宗房地产，少 则一年，多则三五年。若非出租获得的租金收回投资则需更长时间。遇到国民经济发生经 济危机，房地产市场处于低谷期，投资回收期的长短更难预卜。 （3）投资风险性大 房地产投资者虽然在决策前，会经过深思熟虑，通过一整套科学的分析、预测和市场 调研等手段，但由于投资周期长的特点，经常会面临政治、经济、市场、经营、技术、自 然等方面风险因素，在不同程度、不同时间段上的影响，直接导致投资收益的变化。一旦 投资失败，轻则影响资金不能按时收回，投资者陷于资金沉淀，处于资金窘迫之中，重则 影响其生存和发展，甚至破产倒闭。因此房地产投资风险分析的理论研究，对房地产业生 存和发展具有十分重要的指导意义和应用价值。 （4）投资收益性好 与任何投资一样，房地产投资是一项收益和风险并存的经济活动。根据投资学风险报 酬原则，如在其他条件不变的情况下，投资项目风险越大，其收益越高。由于土地具有稀 缺性、不可替代性等特点，引起房地产具有保值、增值和高附加值等潜在的预期收益，成 为众多投资者的乐园。但这种投资收益，取决于投资的经济评估与风险分析的准确度和投 资者的决策水平。因此在房地产投资领域中，通过对投资收益率的具体分析计算并与其他 投资收益率进行分析比较，如运用投资敏感性分析的手段，来判断它的投资方案组合或投 资方向的选择。 分析掌握了房地产投资的基本特点，有助于投资者运用房地产投资的内在规律，结合 各自的投资实力，经营管理水平，技术条件和人力资源，参与市场竞争并在市场竞争中取 得主动地位，立于不效之地。 。 1.1.2 房地产项目投资风险识别 风险识别，就是对风险做出认定和鉴别，找出风险之所在，查明引起风险的主要因 素，并对其后果作出定性估计。风险识别的目的就是要寻找影响风险的主要因素，并兼 9 顾次要因素，以便为投资决策者提供最适当的风险对策。 对于任何房地产投资者而言，投资风险识别是一项长期的连续性和制度性的工作。 风险识别是一种用科学方法来对待风险的科学管理方法，是房地产投资决策科学化的前 提，而且必须通过制度化才能得以保证。 （1）房地产项目投资风险识别过程 风险识别过程通常分成如下步骤： 确认不确定性的客观存在 这项工作包括两项内容：即首先要辨认所发现或推测的因素是否存在不确定性，如果 是确定无疑的，则就不存在所谓的风险，众所周知的结果不会构成风险；第二是确认这种 不确定性是客观存在的，是确定无疑的，而不是凭空想象的。识别风险的第一步工作就是 确认不确定性和它的客观存在。 建立初始数据库 建立初始数据库是识别风险的操作起点。数据库中应明确列出客观存在的和潜在的各 种风险，应包括各种影响环境、决策、生产率、操作运行、质量和经济效益的各种因素。 人们通常凭借企业经营者的经验对其做出判断。建立数据库可采用商业数据库办法或通过 对一系列调查表进行深入研究、分析而制定。 确立各种风险事件并推测其结果 根据初步风险数据库中并列的各种重要的风险来源，推测与其相关联的各种合理的可 能性，包括赢利和损失、人身伤害、自然灾害、时间和成本、节约或超支等方面，重点是 资金的财务结果。 制定风险预测图 风险预测图采用二维结构，如图 2-1 所示： 10 通过此二维结构图，可以分析某个（类）风险其发生的可能性大小以及潜在的危害。 曲线群中每一曲线表示相同的风险，但不确定性或者说其发生的概率与潜在的危害有所不 同，因此各条曲线所反映的风险程度也就不同。曲线距离原点越远，风险就越大。 进行风险分类 对风险进行分类具有双重目的，首先能加深对风险的认识和理解，其次能认清风险的 性质，从而有助于制定风险管理的目标。 风险分类有多种方法：按风险来源划分可分为自然风险（即由于自然力的作用，造成 财产毁损或人员伤亡的风险）和人为风险 （即由于人的活动而带来的风险）；按风险影响 范围划分可分为局部风险和总体风险；按风险后果划分可分为纯粹风险 （即不能带来机会、 无获得利益可能的风险）和投机风险（即既可能带来机会、获得利益，又隐含威胁、造成 损失的风险）。按风险后果的承担者划分可分为项目业主风险、政府风险、承包商风险、 投资方风险、设计单位风险、监理单位风险、供应商风险、担保方风险和保险风险等。 这是风险识别过程的最后一个步骤。通过建立风险目录摘要，可将项目可面临的风险汇 总并排列出轻重缓急，能给人一种总体风险印象图。 （2）房地产项目投资风险识别基本方法 进行房地产投资风险管理。首先必须识别风险，房地产投资风险识别，就是在各种风险 发生过程中，对风险的类型及风险生成的原因进行判断分析，以便实现对投资风险的计量 和处理。在实际工作中，各种风险往往交织在一起，而且引起风险的原因也错综复杂。为 了能及时地发现或预测到这些风险并采取有效的措施，化解、缓和、减轻、控制这些风险， 11 减少它的危害程度，需要掌握一些专门的识别方法，以对各种可能发生的损失进行分析。 国际流行的风险识别方法 目前，国际流行的风险识别方法主要有“德尔非法（Delphi）”、“头脑风暴法 （Brainstorming）”以及“幕景分析法”等方法。 其中，“德尔非法”是比较常用的方法，是由美国著名咨询机构兰德公司于 50 年代初发 明的一种专家咨询方法，最初就是为了解决典型的风险辨识问题。运用 “德尔非法”进行风 险辨识时要经过 5 个过程：风险分析人员制定调查表，确定调查内容选 10-15 名专家， 发送调查表专家根据调查表所列问题提出自己的意见风险分析人员汇集专家的意见 多次反复使意见逐步收敛。 “头脑风暴法”是一种通过小组会议形式，使每位与会成员畅所欲言，鼓励大家提出新 思想、新观点、新方法，并促使大家讨论、争鸣和交流，以便相互启发，与会成员之间产 生更多更好的主意和想法。这种方法的实质是通过相互讨论，产生思维共振，激发与会成 员的灵感和思想，激发大家的创见性，以获得有价值的具有新意的观点、思想和创意。头 脑风暴法一般适用于问题简单、目标明确的情况。 “幕景分析法”是一种能在风险分析中帮助辨识引起风险的关键因素及其影响程度的方 法。所谓幕景是指对一个决策对象（比如，一个房地产投资项目，一个企业的发展问题） 的未来某种状态的描述，包括用图表、曲线或数据的描述。现代的大型风险决策问题，一 般都必须依赖计算机才能完成复杂的计算和分析任务。比如，对一项投资方案的风险分析， 幕景分折可以提供未来三年内该投资方案最好、最可能发生和最坏的前景。并且可以详细 给出这二种不同情况下可能发生的事件和风险，为决策提供参考依据。 国内风险识别主要采用以下一些方法： 筛选一监侧一诊断技术 筛选是依据某种程序将具有潜在危险的影响因素进行分类、选择的风险识别过程；监 测是对应于某种险情及其后果，进行监测、记录和分析显示过程；而诊断则是根据症状或 其后果与可能的起因等关系进行评价和判断，找出可疑的起因并进行仔细检查。筛选、监 测和诊断是紧密相连的。 流程图法。它是根据房地产公司的开发经营活动，建立一系列流程图，通过对流程图 的分析，揭示投资全过程中的“瓶颈”分布位置及影响，从而识别可能存在的风险。 财务报表分析法。它是以房地产开发企业的会计记录和财务报表为基础，将每一会计 科目作为一风险单位进行分析并发现可能存在的风险，然后进行汇总，得出结论的方法。 12 专家调查法。该方法是基于专家对风险的认识水平高于一般人的基础之上，通过提出 问题，交由专家进行判断，然后对调查结果进行统计、分析，从而得出识别结论。 分解法。其原则为化大系统为小系统，将复杂事物分解成较简单、易被认识的事物。 具体步骤为：先将一投资项目按类别和层次分解成若干个子项目，找出它们各自存在的风 险因素，然后进一步分解子项目，层层分解，直至能基本确定全部风险因素为止。最后再 进行综合，绘出分解图。 以上方法各有特点，识别的准确性和所需费用不尽相同，识别者需要针对具体情况， 选择其中一种或几种的组合。 1.1.3 房地产项目投资风险估计和评价 （1）房地产项目投资风险估计 风险估计就是对识别出的风险进行测量，给定某一风险发生的概率。对风险进行概率 估计的方法有两种：一种是根据大量试验，用统计的方法进行计算，这种方法所得数值是 客观存在的，不依人的意志为转移，称为客观概率。 但在实际可行性研究中进行风险分析时，所遇到的事件经常不可能做试验，又因事件是 将来发生的， 因而不可能作出准确的分析，很难计算出客观概率。但由于决策的需要，必 须对事物出现的可能性作出估计，于是由有关专家对事件的概率作出一个合理的估计，这 就是主观概率。主观概率是估计者根据合理的判断和当时能搜集到的有限信息以及过去长 期的经验所进行估计的结果。 主、客观概率的使用方法完全一样，主观概率在风险估计中的应用近年来已日益引起 人们的重视。对于大型房地产顶目，由于缺乏历史资料的借鉴，经常利用主观概率估计的 方法对辨识出的风险进行估计。另外，对大型房地产项目进行经济风险分析时，由于该项 目的特征可以通过它的投入产出流反映出来，因而各种风险因素的直接作用后果将使得项 目在各个时期的投入产出流发生变化，当实际投入产出流系列与预测值发生偏差时，将最 终导致投入产出的偏差。因此，在风险估计阶段的主要任务，就是在综合考虑主要风险影 响的基础对随机投入、产出流的概率分布进行估计，并对各个流之间的各种关系进行研究。 （2）房地产项目投资风险评价 评价风险对预期目标的影响，提出应采取的相应措施，以供决策参考。风险评价是整 个风险分析的核心所在。风险评价的方法很多，大致可分为两类：第一类属于规范的决策 方法，它能给出方案选择的规则并选出最佳方案：第二类方法只是用来检验各种风险因素 13 对指标的影响，而不进行方案的选择。现行的各种项目评价规范所采用的方法均属于后一 类，而广为应用的是依据统计量的方法，先计算出目标概率统计量，再根据这些统计量并 参考其他管理技术评价的方法得出最后结论。常用的统计量包括均值、方差、变异系数等。 1.1.4 房地产项目投资全过程风险管理 房地产项目投资的全过程风险管理是指从对一个房地产项目投资的各个阶段所存在的 风险进行识别分析，再针对其风险管理采取相应的对策的一个全过程管理。这是一个动态 的过程，一般可分为决策、项目实施（项目前期工作和项目建设）和房地产经营三大阶段， 不同的阶段各具有不同的风险特征。 （1）房地产项目决策阶段风险管理 在房地产开发的整个过程中，决策阶段是房地产投资过程中最为关键的一步，也是拥 有最大的不确定性与机动性的阶段。投资者应对影响项目目标的重大风险进行预测，寻找 实现目标的风险和可能的困难。 （2）房地产项目实施阶段风险管理 房地产投资的实施阶段是指房地产投资计划的具体实现过程，它包括从获取土地、筹 措资金到设计施工等过程。 投资者首先要取得供开发的土地。可通过协议、招标和拍卖竞标等方式来获得所需要 的土地，这三种获取土地方式的选择就具有一定的风险。土地购买通常是投资者投入的第 一笔主要费用。随着开发过程的进行，开发商可采用借贷、预售楼花等融资手段进行滚动 式开发，这时就要面临融资筹资风险。房地产市场供求的变化、国家政策的调整、工程进 度的快慢就会对预售产生极大影响。 在设计与施工阶段，主要不确定因素源自建筑成本和工期。通货膨胀、物价上涨，将 导致建材涨价，使建筑成本增加。施工期的长短在一开始也是难以确定的。对投资者而言， 工期是越短越好，因为风险会减少，但要付出一定的赶工措施费。但若遇到地质条件勘测 不准、气候变化、施工队伍不过关等，则必然会面临工期延长的风险。 （3）房地产项目房地产经营阶段风险管理 房地产项目建成后，资金投放工作基本结束，投资过程就转入到房地产销售、出租或物 业管理的经营阶段。该阶段决定着房地产投资收益的实现，是房地产投资风险最大的环节 之一。 14 第二章房地产开发项目中的各项工程管理第二章房地产开发项目中的各项工程管理 房地产开发项目管理直接关系着房地产项目的成败。房地产市场需求的变化导致了不 同时期开发商对规划设计内涵的不同理解。在房地产发展初期，房建单位在设计上主要关 注的是房型，考虑如何改变过去住宅设计上的不合理因素，如何考虑动静分区，改变小居 室，小客厅式的住宅等等。后来，关注的重点又在环境方面，于是出现了大广场，大绿地， 河南周口市的许多项目都是这样的。因此说，规划设计始终是在围绕市场需求而发展的。 随着房地产市场的成熟和规范，开发商越来越重视前期的规划设计，作为管理规划部门， 要有明晰的设计程序和完善的管理机制。 2.2 房地产开发项目的工程管理房地产开发项目的工程管理 房地产开发项目的工程管理是指从项目开工准备到竣工验收的全过程所进行的管理。 由于房地产开发项目建筑施工与安装任务通常是委托承包给建筑施工单位来完成的，所以 开发项目的工程管理，主要是以合同管理为手段，运用计划、组织、协调、控制、检查、 验收等方法，对开发项目施工建设中的技术活动和经济活动，按照国家标准、规范和合同 规定的目标，进行严格监督、控制和管理，以确保开发项目总体目标的最终实现 2.2.1 房地产开发商在工程施工管理中的作用房地产开发商在工程施工管理中的作用 工程施工管理对于房地产开发企业来说，开发项目的建筑施工和建筑工程安装是生产 阶段最主要的任务，它不仅决定开发企业能否为社会提供优质的房地产产品，而且从经济 角度分析，施工阶段的投入和开支远高于准备阶段。因此，有效的施工管理也是合理节约 开支、提高房地产开发项目投资效益的关键环节。鉴于上述特点，房地产开发商的工程施 工管理活动可以总结归纳为一个系统模型，这一工程项目管理系统包括人、财、物控制系 统，工程进度计划控制系统，质量控制，合同履行保证系统，经济效益保证系统等五个子 系统。所以，只有五个子系统的协调有效运转，才能使一个房地产开发项目的施工顺利进 行。 房地产开发商在工程施工管理中的主要任务如下: 项目组织与协调工作。 一方面，选择施工、供应等参建单位，明确各自在业务往来中应遵守的原则；另一方 面，落实项目施工阶段的各项准备和组织工作，包括落实设计意图、选定施工方案、审定 材料与设备供应品种及供应方式。 费用控制。 15 主要包括编制费用计划，审核费用支出，研究节支途径。 进度控制。 主要进行进度分析，适时地调整计划，协调各参建单位进度。 质量控制。 提出质量标准，进行质量监督，处理质量问题，组织工程验收。 合同管理。 对施工前签订的施工合同进行管理，并处理工程量增减、合同纠纷、索赔等事宜。 2.2.2 房地产开发项目中的施工控制房地产开发项目中的施工控制 开发项目的工程施工控制无论是开发住宅小区还是金融、商业区等，开发的内容构成 了一项系统工程。而施工控制是整个开发项目管理的主要内容，也是项目经理的主要职责。 因此，必须加强施工控制，以保证开发项目按计划有序地实施。 2.2.3 工程进度控制工程进度控制 工程进度关系到建设工程能否如期竣工交付使用，而工程进度通过工程计划来具体实 现。按照工程项目阶段划分，进度计划一般分成三类： 第一类，客观进度计划。从工程项目开始准备到竣工各阶段的进度计划，常用横道图 法和网络图法表不。横道图法是指在时间坐标上用一种直线条表示出各项工程内容和进度 的方法。网络图法。其基本原理是首先应用网络形式来表示计划中各项工作的先后顺序和 相互关系；其次通过计算找出计划中的关键工作和关键路线，在计划执行过程中进行有效 的控制和监督，保证合理地使用人力、物力、财力，完成目标任务。 第二类，总进度计划。由承包单位的技术部门、计划部门、质量监督部门等，在项目 负责人领导和监督工程师主持下编制。根据工程所需工时数以及人力、物力、设备情况， 求出施工工期，进而编制整个工程的施工进度计划。总进度计划也可通过横道图和网络图 表示。 第三类，单位工程进度计划。以单位工程为对象进行编制。 进度计划的监测防止进度滑动。定期取得工程实际进展情况，与原进度计划对比、 检查，找出进度滑动原因，保证工期按时完成。“进度滑动”虽然是一种司空见惯的现象， 但应该引起工程管理人员的高度警惕。 进度计划的衡量、分析和修订。衡量工程进度的指标有实物量、形象进度、工作量 （完成投资额）或者工时数。衡量、分析与修订工作一般每月一次。 16 2.2.4 质量控制质量控制 工程项目的质量是设计意图被实现的程度。质量控制是指开发项目管理机构以合同规 定的质量目标或以国家标准、规范为目标所进行的监督和管理活动。质量控制的任务主要 是在施工过程中及时发现施工工艺等是否满足设计要求和合同规定，对所选用的材料和设 备进行质量评价，对整个工程中的工作质量水平进行评估，将取得的质量数据和承包商履 行职责的程度，与国家有关规范、技术标准、规定进行比较，并作出评判。工程质量控制 工作主要包括以下几项： 对原材料的检验。为保证材料质量，应当在订货阶段就向供货商提供检验的技术标准， 并将这些标准列入订购合同。有些重要材料应当在签订购货合同前取得样品，材料到货后 再与样品对照检查。未经检验或不合格的材料切忌与合格的材料混装入库。 对工程中的配套设备进行检验。工程建设中应确立设备检查和试验的标准、手段、程 序、记录、检验报告等制度；对于主要设备的试验和检查，可考虑到制造厂监督和检查。 确立施工中控制质量的具体措施。检查各项施工设备、仪器，保证在测量、计量方面 不出现严重误差；严格控制混凝土质量，设立水泥、沙、石和水配比的严格计量手段，专 人负责检验混凝土试块制作以及挖方、定位、支模等工序；制定有效的质量检查和评定方 法，以便保证砌筑工程、装饰工程和水电安装工程按合同规定的技术要求实施。 建立有关质量文件的档案制度。 。 17 3 结结 论论 房地产项目投资是高投入、高回报和高风险的事业，投资数额大、投资周期长、变现 能力差的特性决定了它在项目全过程中既有经营风险、金融风险等有形风险，也有国家政 策变化、社会环境变化等无形风险。众多的不确定性因素，也决定了投资效益的不确定性， 从而使投资方案和决策具有相当的潜在风险。 本文在房地产项目投资及其风险管理的研究下，对其建设全过程各阶段存在的风险进 行识别和分析，并针对各阶段风险采取了相应的防范措施，从而能更加有效地降低房地产 投资中的总风险。 本文的主要研究如下： （1）房地产项目投资各阶段的主要风险因素为，决策阶段：政治、政策风险、投资时 机风险、投资项目类型风险、投资区位风险；项目前期工作阶段：土地取得风险、金融风 险、勘察设计风险、招标发包风险、合同方式风险、项目建设阶段：成本风险、工期风险、 质量风险、技术风险、安全风险房地产经营阶