银行信贷扩张与房地产泡沫.doc

目 录摘要2ABSTRACT31绪论51.1选题背景及意义51.2国内外研究现状62我国房地产市场现状与房地产泡沫72.1我国房地产市场现状72.2我国的房地产泡沫103我国银行住房信贷的形式及其过度支持对房地产泡沫形成的影响143.1我国银行住房信贷的形式3.1.1个人住房按揭贷款3.1.2个人住房抵押贷款3.1.3按揭开放账户141414153.2信贷过度支持的表现154我国银行信贷扩张对房地产泡沫的影响机制4.1信贷扩张引起房地产的过度投资4.2信贷扩张提高了消费者预期4.3信贷扩张导致了更多的投机4.4银行信贷自身的非理性扩张16171718185运用银行信贷工具抑制房地产泡沫的政策建议205.1严格遵守银行信贷紧缩的宏观政策205.2加强房地产信贷管理205.3加强金融监管205.4开展房地产多渠道融资216 结论21参考文献22摘 要随着近几年房地产业的蓬勃发展，其现状所折射出的房地产泡沫也越发明显。造成房地产泡沫的原因有很多，其中之一就是商业银行的信贷扩张。通过研究分析商业银行信贷扩张与房地产泡沫产生的关系，有助于改善现状，促进房地产业及我国国民经济的健康发展。本文第一部分主要介绍选题背景、意义以及国内外的研究现状。有鉴于美国、日本等地房地产泡沫破灭后对经济和社会发展都造成了极大的危害，寻求抑制我国房地产泡沫的方法具有现实必要性。而在我国，银行信贷扩张是房地产泡沫产生的主要原因之一。关于这一课题，国内外有不少学者都有研究，纷纷指出银行信贷扩张与房地产泡沫产生具有密切的相关性，急需加以控制和管理。第二部分主要分析了我国房地产业及房地产泡沫的现状。现今，我国房地产业扩张迅猛，房产价格随之上涨，严重偏离了现实价值。通过商品房空置率、房价收入比以及租售比这三项指标，可以明显观测出我国房地产泡沫现象已十分严重。第三部分着重探讨我国银行住房信贷的形式及其过度支持对房地产泡沫形成的影响。现今我国银行住房信贷的形式主要为个人住房按揭贷款、个人住房抵押贷款以及按揭开放账户。无论从房地产开发资金来源，还是国内银行房地产贷款额及年增长率，各项数据都指出目前我国银行住房信贷支持过度。第四部分分析了银行信贷扩张对房地产泡沫的影响机制。由于我国银行住房信贷的扩张导致了房地产投资的过度增长，助长了房地产的投机行为，还错误地提高了消费者的预期。最后一部分主要论述了运用银行信贷工具抑制房地产泡沫的政策建议，如严格遵守银行信贷紧缩的宏观政策、加强房地产信贷管理、加强金融监管、开展房地产多渠道融资等。关键词：银行信贷，房地产泡沫，影响机制，政策建议ABSTRACTWith the vigorous development of real estate in recent years, the real estate bubble it reflects is more obvious. The real estate bubble caused by many reasons, one of which is the commercial the expansion of bank credit. It is helpful to improve the status quo and to promote the healthy development of the real estate industry and our national economy through researching the relationship between expansion of commercial bank credit and real estate bubble.The first part introduces the research background, the significance of the topic and the research status from home and abroad. Since the real estate bubble bursting in the economic and social development in United States, Japan and other country have caused great harm, it is necessary for China to find a solution to deal with the real estate bubble. However, the expansion of bank credit is one of the main causes of the real estate bubble. At home and abroad, many scholars researching on the subject have pointed out that the expansion of bank credit and real estate bubble has a close correlation, and it is urgently to control them. The second part analyzes the current situation of Chinas real estate and real estate bubble. Today, our real estate is covering the rapid expansion and surged price which is serious deviated from the real value. By real estate vacancy rate, the price earnings ratio as well as rental ratio, we can clearly find out that the real estate bubble in China is very serious.The third part focuses on the form of Chinas bank credit for housing and its excessive support which causes the real estate bubble. The three main form of the bank credit for housing in China is the personal housing mortgage loan, the personal housing pledge loan, and the mortgage and opening account. In terms of the fund of the real and the amount of real estate loans and the annual growth rate of domestic banks, all the data points out that Chinas bank credit for housing offers an excessive support.The fourth part analyzes the way of the expansion of bank credit influencing on the real estate bubble. Expansion of bank credit for housing in China has led to excessive growth of the real estate investment, fueling real estate speculation, and the consumers error expectations on the possible improvement of the real estate.The last part discusses the policy recommendations for the use of bank credit tools to curb the real estate bubble, such as strict compliance with the macro policies of the credit crunch, strengthen the management of real estate credit, strengthen financial supervision, carry out multi-channel for the real estate financing. Key Words: the bank credit, the real estate bubble, mechanism of the influence, policy recommendations银行信贷扩张与房地产泡沫1绪论在新浪微博上有一段关于房价的顺口溜，其中有一句令我印象深刻：“多少平民大众辈，因住辛苦为房忙”。的确，自从2003年我国进入了新的经济增长周期之后，房地产业也随之蓬勃发展。然而，伴随着楼市的持续火爆，房价也一路飙升，一次又一次创下新高。对于中下阶层的购房者来说，现今的房价已经远远超过了他们年收入的5倍，买下新居的同时也使他们背负了巨额的贷款。房价问题已经成为人大政协讨论的热点话题，同时也是最受关注的民生问题。一方面，作为经济发展的支柱产业之一，房地产与多个产业向关联，其价格的波动牵动着国民经济的整体走势；另一方面，作为国民观念中的“生活必需品”，房地产关系着居民的生活水平和社会的稳定。“高处不胜寒”的高房价的背后所折射出的是严重的房地产泡沫。房地产泡沫一旦破灭所导致的政治、经济、民生等问题都将给社会发展带来重创，因而为政府、学者、消费者、房产商所关注。1.1选题背景及意义1.1.1 选题背景20世纪80年代，美国、日本及东亚各国相继爆发了房地产泡沫危机。这些房地产泡沫危机大多又与该国宽松的银根以及开放的贷款政策有关。简单而言，由于政策导向，银行信贷急速扩张，多种贷款渠道使得购房者购买商品房更为简便，形成供不应求的房地产市场，房价被抬高。房价上涨之后，投资者对房地产价格上涨的预期强烈，纷纷将资金投入房市，造成房地产价格持续膨胀，形成泡沫经济。然而，一旦房价下跌，银行所持有的房屋抵押品也会随之贬值，形成巨额的不良资产。另一方面，房地产泡沫破灭，导致许多房地产商的投资无法收回也都纷纷面临破产。因此，房地产泡沫一旦破灭，对金融机构和房地产开发商具有承重打击，对国民经济也有巨大影响。美国、日本及东亚各国相继爆发的房地产泡沫危机都说明了银行信贷的非理性扩张与房地产泡沫具有密切的正相关性。近年，我国住房贷款形式日益丰富，有个人住房按揭贷款以及个人住房抵押贷款。对于房地产商，银行业放款信用评级准则，大量放贷用于投资。由此引发房价一年又一年创出新高，一些大城市的房价的涨幅则更是惊人，远远高于全国平均涨幅。银行信贷的扩张和虚高的房价足以看出我国房地产泡沫正在以飞快的速度急剧膨胀，对于经济的威胁也越来越严重。这些背景下，研究我国房地产业及房地产泡沫的现状，分析银行信贷扩张对房地产价格的影响机制具有现实必要性。1.1.1 选题意义关于银行信贷扩张与房地产泡沫之间关系的研究，涉及到现今银行信贷形式的分析以及信贷扩张对于房地产泡沫的影响机制。通过分析我国房地产业以及房地产泡沫的现状，可以透视出房地产业在发展过程中所出现的问题，深入挖掘出房地产泡沫的成因。借由房地产泡沫的成因中的银行信贷扩张层层深入，分析对照银行信贷对于房地产业所开发出的多项业务，进而得出这些业务形式对于房地产泡沫包括导致房地产投资过度增长、助长了房地产投机、提高消费者预期等在内的影响。最后得出加强银行信贷向房地产理性流入的措施建议。这些探索不仅对于国家房地产调控政策给予了重要的借鉴，同时也给相关的监管部门建言献策，提出有针对性的一直房地产泡沫的途径，具有一定现实意义。1.2国内外研究现状1.2.1 国外研究现状国际货币基金组织于2002年指出，房地产价格的波动与银行信贷投放的波动周期十分相似，两者之间存在着互为因果关系，这一关系导致了两者的互相推动和影响。在温斯顿科尔等人于2005年的研究中提出，银行大量发放贷款，且对无追索抵押贷款看涨期权的低估行为和灾难短视行为造成了20世纪90年代的东亚房地产泡沫危机。在富兰克林艾伦和道格拉斯盖尔2000年所著的金融危机的蔓延中提出了“房价对银行信贷的单向影响机制”的观点。这一观点强调的是房价对于信贷扩张的推动作用，认为信贷扩张的源头在于放假的上涨。房价的波动使得贷款人的借款能力和可观测财富发生变化，从而影响其借贷计划。银行方面，一旦房价上涨，其持有的抵押房产价值也随之攀升，结果就是银行的资本充足率得到显著提升，同时盈利状况也会呈现出好转局面。有鉴于此。在房价上涨时，银行就会放宽贷款条件，拓宽贷款的规模。在格拉克对于银行信贷与香港房地产价格关系的研究中，他得出这两者之间存在着相互作用，且十分明显。其中运用到实证数据以及格兰杰模型，推出两者之间的因果关系，并着重强调了房价对于银行信贷扩张的推动作用。1.2.2 国内研究现状在房地产价格变动与银行信贷风险的相关性研究基于个人住房贷款的定量分析一文中，李瑾首先从理论层面探讨了银行信贷扩张对于房地产价格的作用机制，再在此基础上，从个人住房贷款的角度入手，运用多变量协整分析技术分析了2006年1月至2010年12月的月度数据，进行了实证检验，并得出了房地产价格与银行信贷之间的内在因果关系，还构建了格兰杰模型。在董杰和彭富华的房地产泡沫及其应对措施的研究中，分析了房地产泡沫的内涵、成因、所产生的影响，指出房地产泡沫具有导致经济结构和社会结构失衡、导致金融危机、引发政治和社会危机等潜在危害，提出了强化土地资源管理、严格金融监控力度、建立控制体系等有效政策、规范建议。在赵善华、廖锦章、项卫星以及李宏瑾的研究中都指向了银行信贷扩张对房地产业的影响，他们都得出了银行信贷与房地产价格上涨的正相关关系，并指出银行信贷扩张是房地产泡沫形成的主要原因之一。尤其在项卫星以及李宏瑾的研究中还加入了对东亚房地产危机的反思，强调了我国应借鉴其他国家的经验教训，合理有效地控制好房地产市场发展。在金融危机下我国房地产泡沫的成因分析及防范对策中，王全良不仅仅同样指出了房地产泡沫作为资金密集型产业受信贷扩张影响巨大，更是提出了切实的防范对策包括加强对金融机构的监管、完善金融体系、调整货币政策和房地产信贷政策、拓宽房地产融资渠道等。2我国房地产市场现状与房地产泡沫2.1我国房地产市场现状2004年开始，伴随着2003年我国经济发展进入新的增长期，我国的房地产业也迈入了新的阶段。在大力推行住房市场化、货币化的大背景下，我国的房地产投资商如雨后春笋般涌现。此外，居民人均收入的不断提高，也使得我国的住房需求量激增，房地产业的以迅猛发展。这些都可以从2004年至2009年我国固定投资增长率与全国城市住宅价格增长率两项数据中可以观察到。（见图1）图1 2004-2009年我国固定投资增长率与全国城市住宅价格增长率图 数据来源：国家统计局2009年全国房地产市场数据2.1.1我国房地产态势2006-2007年，由于房价和投机需求的双重增长，是的我国房地产价格暴涨。对此，政府曾采取紧缩的货币政策，通过提高准备金率和利率来紧缩银根。此外，二套和三套房贷政策的放开也使得房地产市场的过热投资的以暂时的放缓，开发商周转资金收到限制，急于周转手头的房产，供求关系发生转变。于是在短期内，房地产价格得以暂时性压制。然而2009年，我国政府为刺激经济，再次启动了房地产刺激政策，大量开放个人住房抵押、按揭的优惠政策，贷款利率也有所下浮，使得消费者的购房欲望猛增，楼市成交量大增，相应地也助长了投资和投机性需求。这些都推动了房地产价格基于2007年已经颇高的基准上的如脱缰野马般再次上涨，远远超过了中下层阶级的购房能力。同时，我国的个人新增贷款也出现了超高增长。表1 2009年个人消费性住房贷款、房地产开发贷款及新增贷款总额一览表个人消费性住房贷款房地产开发贷款新增贷款总额新增贷款数量（万亿）1.429.59增幅比上年末加快%37.447.913.01占贷款新增总额的百分比（%）14.620.9资料来源：2010年1月20日，中国人民银行公布的2009年金融机构贷款投向统计报告为了稳定房价，解决民众买房难、住房难的问题， 2010年，我国相继出台了包括“新国十条”在内的一系列房地产市场调控政策。然而，积累已久的房地产泡沫却并没有因此消减下去，相反地，各地房地产价格出现了反弹式上涨，2010年8月，全国70个大中城市房屋售价同比上涨了9.3%，再次突破新高。2.1.22011年我国房地产开发投资及销售情况2011年，全国房地产开发投资61740亿元，与上年相比增长了27.9%，增长速度比上年有所下跌，为5.3%。其中住宅投资占绝大比重，为71.8%，共计44308亿元。住宅投资较去年增长了30.2%。其中东部、中部以及西部房地产开发投资情况见表2。2011年，全国房地产开发企业房屋施工面积为50.80亿平方米，比上年增长25.3%；房屋新开工面积19.01亿平方米，增长16.2%；房屋竣工面积8.92亿平方米，增长13.3%。2011年，全国房地产开发企业土地购置面积4.10亿平方米，比上年增长2.6%；土地成交价款8049亿元，下降1.9%。2011年，全国商品房销售面积为10.99亿平方米，比上年增长4.9%，其中，住宅销售面积增长3.9%，办公楼销售面积增长6.2%，商业营业用房销售面积增长12.6%。商品房销售额59119亿元，增长12.1%，其中，住宅销售额增长10.2%，办公楼销售额增长16.1%，商业营业用房销售额增长23.7%。东部、中部以及西部房地产销售情况见表3表2 2011年东、中、西部地区房地产开发投资情况地区投资额（亿元）同比增长（%）住宅住宅全国总计617404430827.930.2 东部地区356702521527.231.1中部地525.3 西部地区12936926232.833.3资料来源：国家统计局2011年全国房地产开发和销售情况表3 2011年东、中、西部地区房地产销售情况地区商品房销售面积商品房销售额绝对数（万平方米）同比增长（%）绝对数（亿元）同比增长（%）全国总计1099464.95911912.1 东部地区510520.1346283.8中部地区2931211.31189529.4 西部地区295818.01259623.9资料来源：国家统计局2011年全国房地产开发和销售情况2.2我国的房地产泡沫2.2.1我国房地产泡沫的现状及危害查尔斯P金德尔伯格 查尔斯P金德尔伯格，美国纽约人。曾获哥伦比亚大学博士学位，麻省理工大学经济系资深教授，国际货币问题专家，擅长从历史角度研究经济问题，第二次世界大战后马歇计划的主要构建者之一。将“泡沫”定义为：“一种资产或一系列资产价格在一个连续过程中的急剧上涨，初始的价格上涨使人们产生价格会进一步上涨的预期，从而吸引新的买者。随着价格的上涨，继而出现预期的逆转和价格的暴跌，由此通常导致金融危机。”商品的供求关系严重失衡，供应量远远满足不了需求量；投机者数量激增，交易中的投机成分高于满足生活需要的成分是泡沫经济的两大特征。房地产泡沫是以房地产为载体的泡沫经济。是指由于房地产价格连续且过度地上涨，导致购房者对于房地产未来价格的预期攀升，从而引起房地产投机，使得房地产价格与其实际价值严重偏离，实际使用者无法承受市场价格的现象。鉴定房地产市场是否呈现泡沫局面有三项数据指标，分别为商品房空置率、房价收入比以及租售比。空置率是指在一定时间内，开发商建设的为销售房屋的面积与其开发总量之间的比值，即空置率=未售房屋面积/开发总量。按照国际通行惯例，商品房空置率的合理区间为5%-10%，在这一范围内，国家社会的经济处于健康发展轨道；空置率达到危险区的时候就必须采取一定的措施加大销售，否则将影响房地产市场的运作，导致国民经济的非正常运行，危险区间为10%-20%。如果商品房的空置率超过了20%，则说明商品房严重挤压，房地产泡沫严重。2011年全国商品商品房空置率为约为27.16%，已经达到严重挤压水平。所谓房价收入比是指住房价格与城市居民家庭年收入之比，也是衡量房地产价格泡沫程度的一个重要指标。按照国际惯例，房价收入比的合理区间在3-6倍之间，如考虑住房贷款因素，住房消费占居民收入的比重应低于30%。一般而言，在发达国家，房价收入比超过6就可视为泡沫区。2001-2003年，全国的房价收入比较为平稳，约在6.2；从2003年开始至2007年，随着房价的飙升，商品房的成交价格远远高于居民的人均可支配收入，全国的房价收入比也一路上扬；到了2008年收到金融危机以及政府宏观调控的影响，人均可支配收入略有提高，房价较之前几乎没有增长，因而房价收入比有了一些回落，在6.78；2009年，随着我国经济刺激政策的实施，房地产市场回暖，商品房价格相较于之前有了大幅增长，涨幅为25%，房价收入比也水涨船高，达到了8.03的惊人高度。下图是2001至2010年10年间全国商品住宅房价收入比。图2 2001-2010年全国商品住宅房价收入比 数据来源：毛安.房价收入比一线城市仍居高. 2012年3月16日.新浪地产网有图2不难看出，2001-2010年间全国的商品住宅房价收入比一路上涨，虽然2008年和2010年有所回落，且2012年可能继续下降，但总体指数到高于6，已经可视为房地产泡沫了。租售比，指的是房地产售价与房地产月租赁价格之间的比值。按照国际惯例，租售比的正常范围应该在1:1001:230 之间。比值越高，说明房价中的投资需求越大，反之，则说明当前的房地产市场投资过度。根据调查显示，2008年我国的租售比在1:400，而到了2010年，北京的楼市租售比就达到了1:525，更有甚者达到了1:700，远远超出了正常范围。综合上述三个指标，可以很明显的得出，我国的房地产市场处于严重的泡沫经济，房价严重虚高，投资过热。房地产泡沫如果长期存在将导致经济结构以及社会结构的失衡。土地是稀缺资源，大量的空置将使得土地价格上涨，导致投机者将投机对象转向土地，土地价格上涨又会引起房地产价格的继续上升，形成恶性循环。与此同时，由于房地产价格畸形暴涨，导致住宅拥有者与未持有住宅者的资产持有量差距进一步扩大，进而凸显社会分配中的有失公平，严重影响劳动者的积极性，引发社会问题。一旦房地产泡沫破灭，其所导致的金融危机更是有美国、日本等国家的前车之鉴。由于银行通过抵押等方式大量放贷从而聚集资本，一旦房价下跌，银行所持有的房屋抵押品也随之贬值，形成巨额的不良资产。另一方面，房地产泡沫破灭，导致许多房地产商的投资无法收回，骨牌效应给金融机构带来大量的呆账和坏账，金融机构和房地产商都会面临破产。又因为房地产业与其他产业向关联，因而一旦房地产泡沫破灭，必将引起严重的经济和社会危机，可谓牵一发而动全身。2.2.2我国房地产泡沫的成因我国房地产泡沫的成因大致可以归为三点：巨额土地出让金、银行信贷扩张及流动性过剩、房价上涨预期和住房预售制度。土地财政可以说是房地产泡沫的“地基”。我国的土地从2004年起采取了以市场为主导的出让形式，这使得各地的土地出让收入猛增。2010年全国的土地出让成交总价到2.9亿元。虽然政府出台了很多调控政策，但收效甚微。这就形成了开发商以高昂的价格去的得到土地使用权，为此，拿到地之后为了弥补成本并获得收益，开发商只得太高房价，从购房者身上赚取投资收益。政府方面，通过土地出让所获得的资金加紧投入城市基础设施的建设，通过提高地区竞争力，从而进一步抬高土地出让金，由此形成恶性循环。政府将土地出让后所得投入基础设施建设开发商高价取得土地后将价值转移到房地产价格上高额土地出让金房地产价格上涨地区竞争力上升图3 土地出让金与房地产价格的恶性循环模型房价上涨预期和住房预售制度可以说是房地产泡沫的“天花板”。尽管政府一再出台政策抑制房价，但民众仍然抱有对房价上涨的预期，不少人还是认为房地产市场有利可图，纷纷投机，即使不炒房地产，也认为这个固定资产有无限的上升空间。此外，住房的预售制度使得房地产业的壁垒更低，越来越多的企业涌向房地产市场，居民也借此可以通过信贷方式提前去的房产。这点都推动了房地产泡沫的积淀。最重要也是房地产泡沫的主要成因，即“主体”，是银行的信贷扩张和过剩的流动性。我国商业银行响应政府号召，先后推出了个人住房抵押贷款、个人住房按揭贷款以及按揭开放账户。这些贷款渠道在促进房地产发展时期功不可没。但时至今日，如此宽松的银根，使得房地产市场热钱过多，投资者也因为资本充裕而大量投资房地产，使得房地产价格被一路抬高。再加上，由于美元贬值，大量资本由美国涌入我国，我国的市场流动性大增，这又使得股市萎靡不振，于是人们纷纷将钱投入房市，一方面，能弥补股市上的损失；另一方面，也能抵御通胀压力。由于房地产泡沫的主要成因是银行信贷的扩张，因而有必要着重研究银行信贷扩张与房地产泡沫之间的影响机制。3我国银行住房信贷的形式及其过度支持对房地产泡沫形成的影响3.1我国银行住房信贷的形式现今，我国商业银行对于房地产业的贷款可以分为面向开发商的法人贷款以及面向购房者的个人贷款，其中个人贷款又分为个人住房按揭贷款、个人住房抵押贷款以及按揭开放账户三种形式。尽管银行现在已经取消了向开放商贷款买地的业务，但这一信贷形势也曾是房地产信贷中的主力军。3.1.1个人住房按揭贷款个人住房按揭贷款，是指银行向借款人发放的用于购买自用新建住房的贷款。购房者在决定购买房产后，先向银行提出书面借款申请，并将贷款所需的资料一并提交。接着，银行与贷款者签订借款合同和相应的担保合同，办理公证和保险等手续。在一系列前期工作完成后，银行便会按照借款合同的约定将贷款一次或分多次地划入借款人在该银行所开立的存款账户中。之后，借款人按照借款合同所规定的还款方式、还款渠道来偿还本息，将钱款汇入所开设的按揭账户中。待贷款结清后便结束借贷关系。这一信贷模式对于交易价格越高的房产，按揭的贷款的额度越高。投机者正是利用这点，大量买进高价房进行囤积，造成需求的虚假繁荣，继而继续抬高房价，从中获取暴利。另外，由于购房者运用按揭形式，房地产商以此提前收回投资开发的资金，继续投资到下一个开发项目当中，楼越造越多，越造越豪华，也推动了房价的上涨。3.1.2个人住房抵押贷款个人房屋抵押贷款是指借款人为了向贷款人申请贷款，而将本人名下的房产作为抵押担保，用于包括个人购房、购车经营等合法用途的人民币担保贷款形式。借款人贷前先填写居民住房抵押申请书，并提交银行贷款所需的证明材料，包括：借示人所在单位出具的借款人固定经济收入证明、借款担保人的营业执照和法人证明等资信证明文件、借款人具有法律效力的身份证明等贷款银行要求提供的其他文件或材料。银行通过对这些材料的审查进行授信分析。通过审查后，借款人便将抵押房产的产权证明书及保险单等交由银行收押。双方随即签订抵押贷款合同并进行公正。贷款合同签订并经公证后，银行将款项贷给借贷人，方式是直接将款项划到借款人购房合同或协议指定的售房单位或建房单位。之后，借款人按抵押贷款合同偿还本息。贷款结清后，借款人应持法律凭证和有关证明文件到原抵押登记部门办理抵押登记注销手续，即结束借贷抵押关系。这一信贷形势由于有担保机构或担保人为抵押物作担保，因而，一方面，借款人的还款压力相对减小；另一方面，金融机构的监督积极性也会降低，两者共同作用，和可能导致金融机构出现大量坏账，不利于良好的经济发展。3.1.3按揭开放账户按揭开放账户是近几年商业银行开放的又一信贷形势。按揭开放账户是指借款者将自己的按揭贷款账户与存款账户相关联，当存款账户中的存款余额高于约定的额度时，借款者便可以委托银行将全部或部分存款用于偿还贷款；反之，当借款人有新的资金需求时，也可以按合同所协定的贷款额度内以更为简便的方式取得贷。借款人在做出贷款决定后，先递交申请贷款所需的材料，提出额度申请。银行根据受到的材料进行调查、征信、授信分析等审批工作。待审核完毕，如果借款人符合申请条件，银行便与借款人签订相关合同。申请人需办理额度发放等登记手续。接着，银行便会开放按揭账户并使之与借款人的存款账户相关联。根据合同内的贷款额度，银行向借款人发放贷款。借款人之后按照借款合同约定偿还本息。贷款结清后，便解除合同，注销抵押登记。这一信贷形势将存、贷合一账户，通过存款与贷款账户之间的开放贯通，实现资金的自由流动，最大限度降低资金的使用成本。此外，按揭开放账户还具有了“一贷再贷”功能，即如果借款者已经办理了按揭贷款，而其购买的房子已升值或已归还部分贷款，可通过“转按揭”的方式申请按揭开放账户，即可银行的追加贷款额度。不仅如此，贷款归还后可用贷款额度自动恢复、循环使用。也正因为这些升级后的功能，是的借款者贷款买房操作更为简便，贷款额度越加增大，引起购房者增多的后果，致使房价继续上涨。3.2信贷过度支持的表现2000年至2009年，我国房地产开发投资金额逐年增长。投入量从2000年的4984.1亿元增长到2009年的36232亿元。2011年，我国房地产开发投资金额为61740亿元，同比增长27.9%。其中，住宅开发投资金额为44408亿元，同比增长30.2%，占总投资额的71.8%；办公楼开发投资金额为2544亿元，同比增长40.7%；商业营业用房开发投资金额为7370亿元，同比增长30.5%。与此同时，2001年至2009年，国内银行贷款也一直保持着高增长的速度。除了2003年和2008年分别因为国家宏观调控和全球金融危机的影响贷款额度有所下降，其余年份都以高额贷款额和高年增长率一路攀升。表4 2000-2009年国内银行房地产贷款额及年增长率一览表年份房地产贷款额（亿元）年增长率（%）20011692.2022.1720022220.3431.2120033138.2741.3420043158.410.6420053918.0824.0520065356.9835.7220076960.9829.94200872573.420091129348.5资料来源：廖锦章. 房地产泡沫中的信贷扩张效应. 现代商业，2010年第23期此外，我国房地产开发资金来源也反映出现今我国商业银行对房地产业的信贷支持过度。根据国家统计局2011年全国房地产开发销售情况报告，2011年，我国房地产开发企业本年资金来源为83246亿元，其中国内贷款12564亿元，利用外资贷款814亿元，自筹资金3409亿元，其他资金35775亿元，而且自筹资金中有约70%也来自银行贷款。个人住房贷款也是连年递增。4我国银行信贷扩张对房地产泡沫的影响机制银行信贷模式的多元化，使得购房者、开发商、投机者在购房、建房、炒房时拥有更充裕的资本，加速了整个房地产市场的运作周期，产生大量经济泡沫。4.1信贷扩张引起房地产的过度投资银行信贷扩张之后，银行对于房地产业的开发投资的助推力随之增大。按照抵押贷款形式，银行在贷款给借款人的时候，主要是依据所抵押的房地产价值。一般而言，银行在估价时参照的是当前房地产市场的交易价格。当房地产市场发展处于上升阶段时，投资者往往会高估房地产的价格，因而，在抵押时参照的房地产价值也被顺势提高。这样一来，银行对所持有的资本量也会有所高估，进而会加大下一期贷款的开放量，增加发放额。于是房价就如滚雪球般越来越高，形成房地产泡沫。1987年2月广场协议后, 日本央行为应对日元的升值和不利的国际经济环境下调了贴现率, 从而导致货币供应量快速增加。与此同时，全球金融自由化浪潮也冲击着日本，使之逐渐放松了对资本市场的管制，信贷逐渐扩张，信贷配置也逐步放开。这些政策都使得银行大量放款给房地产业，增发抵押贷款，鼓励土地持有者进行房地产投资。由于日本是一个岛国，土地资源十分稀缺，这样的信贷扩张，激发了国民的土地投资积极性，纷纷将土地加以抵押贷款，认为经济高速增长必将带来连带效应，致使土地价格的飞速增长。于是从1986年起，日本的土地价格在五年间增长了两倍之多。远远高于实物价格增长水平的土地和股票等金融资产日渐加剧、膨胀，形成了泡沫。为了抑制泡沫，日本政府多次上调利率，但结果却使房地产泡沫岌岌可危。土地价格的贬值导致银行的不良资本激增，再加上股市下跌的冲击，伴随着房地产市场的一蹶不振，日本经济陷入长期的低迷。4.2信贷扩张提高了消费者预期我目前的住房政策导向是尽量使中低收入的家庭能买到住房，实现住有所居。此外，“丈母娘因素”不可小觑。现在很多女方的家长都要求新婚家庭男方必须提供住房，这就更使得我国的住房需求量增高。再加上政府限制了银行对于房地产开发商的贷款买地，为了获取利益，继续在房地产贷款市场获得收益，许多银行纷纷将贷款对象转移到广大购房者。推出的各项便民购房信贷，使得消费者的购买力大大提升，供求关系因此发生转变，房地产市场出现供不应求的状况，刺激房价上涨。多种因素刺激下房价的节节攀升，让消费者持有“这种上涨是一个长期趋势”的观点，与其将买房子的钱存入银行，不如购入房产，待其升值来获取收益。由于多数人怀有这样的心理预期，纷纷将投资方向转向房地产，直接导致了房地产的泡沫，致使房价虚高。4.3信贷扩张导致了更多的投机在政府尚未限制银行贷款给开发商圈地之前，银行借由房地产市场大热，企业和个人都纷纷投资于房地产市场的势头，给予了购地者很大的信贷支持，催生了房地产泡沫。银行信贷扩张，使得开发商有更多的资金来买地炒房，抬高房价，人为地加大了对土地和房屋的需求量，久而久之，土地价格越抬越高，房地产泡沫越发严重。不仅开发商利用银行信贷资金趁机从中牟利，许多个人投资者也趁信贷扩张，银行放贷量大增的势头，大量借款买房囤积起来，造成住房紧缺、供不应求的假象，实则继续抬高房价以求赚取差价。企业和个人投资者强烈的投机行为，也加剧了房地产泡沫。4.4银行信贷自身的非理性扩张房地产市场的快速发展，房价的升高不仅让投机者赚的盆满钵满，也让开展房地产信贷的银行资本大增，银行信贷与房地产市场互相作用，使得银行信贷越放越多，房地产价格越升越高。根据中国人民银行的统计，2011年12月末，主要金融机构及农村合作金融机构、城市信用社、外资银行人民币房地产贷款余额10.73万亿元，全年累计增加1.26万亿元，全年增量占同期各项贷款增量的17.5%。其中，房产开发贷款余额2.72万亿元，同比增长17.1% 数据来源：中国人民银行2011年金融机构贷款投向统计报告。正是由于银行信贷的大量扩张，给予了企业和个人更多资金购入房产进行投资；同时银行本身也能通过贷款给企业和个人买房来提高资本规模，就形成了“信贷扩张购房者增多住房价格升高信贷继续扩张”的循环，为房地产泡沫的形成推波助澜，房价也日益偏离实际价格。银行信贷扩张房地产价格升高购房者数量增多图4 银行信贷非理性扩张循环图长期以来，东亚的许多国家和地区因其资本市场不发达，大部分的资本都来源于国外资本通过银行体系的直接流入。商业银行为了融资，虽开放了贷款，但因东亚国家和地区的银行体系和信贷评估体系都十分不健全，只能依靠抵押贷款，尤其是房地产抵押贷款。由此，这些国家和地区的房地产泡沫也随着资产价格的飞涨而越积越高。1997年前后，东亚各国和地区的经济由于石油价格的波动和国际半导体市场的萎靡出现下滑，导致投资者的信心开始动摇，土地房产的价格随之滑坡，造成银行不良资产越来越多。随着“泰铢保卫战”的失败，东亚各国和地区都遭到了金融危机的席卷，房地产泡沫崩溃，金融体系严重失序。在刚刚过去的全球金融危机也是由美国的次贷危机所引起的。次级贷款作为美国住房按揭的一种类型，贷款的对象主要是收入较低或个人信用记录较差的人。贷款机构通过贷款给信用等级较低的人来收取高额的按揭利息，从而谋取利益。在房价高涨时期，这样的贷款形式自然没有什么问题，但一旦房价回落，抵押的房产价值缩水，还贷者的收入又无法偿还款项，就引起贷款违约。尽管银行可以将房子回收，但其价值却已经严重下跌，再加上经济不景气，购房者数量日益减少，这些抵押房产便成了一堆坏账，致使贷款机构纷纷倒闭，随之引起美国经济的低迷。美国作为世界经济的巨头，其经济低迷所掀起的经济危机的轩然大波又波及到世界各国，给全球经济带来重创。5加强银行信贷向房地产的理性流入为了加强房价调控，抑制房地产价格的继续虚高，尽可能的减少房地产泡沫，加强银行信贷向房地产的理性流入刻不容缓。5.1严格遵守银行信贷紧缩的宏观政策2010年4月17日，为了遏制部分城市房价过快上涨，抑制房地产泡沫，国务院发布了国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知，简称“新国十条”，力求从投资性需求、土地和房屋的供给、税收三方面对楼市加以调控。这一紧缩的信贷政策若要得以全面有效地实施，有赖于银行的配合。如果银行能严格遵守这一宏观政策，提高信贷门栏，适度紧缩信贷，一方面可以有效地抑制炒房者借助贷款囤积房产来炒作房价；另一方面，居民因为可贷款项减少，迫于巨额