中海大厦工程管理方案

1 工程管理方案 目 录 第一部分 第一部分 管理架构及岗位职责管理架构及岗位职责 1 1 工程管理架构工程管理架构 1 2 岗位职责及任职资格岗位职责及任职资格 2 2 1设备运行部职责 设备运行部职责 2 2 2强电维修部职责强电维修部职责 3 2 3弱电维修部职责弱电维修部职责 4 2 4空调暧通 给排水维修部职责空调暧通 给排水维修部职责 5 第二部分 第二部分 管理制度管理制度 7 1 值班室管理制度值班室管理制度 7 2 值班制度值班制度 16 3 交接班制度交接班制度 16 4 装修管理制度装修管理制度 17 5 操作间管理制度操作间管理制度 20 6 周巡检制度周巡检制度 21 7 调设备房管理制度调设备房管理制度 22 8 热力站管理制度热力站管理制度 22 9 发电机房管理制度发电机房管理制度 23 10 水泵房管理制度水泵房管理制度 24 11 配电房管理制度配电房管理制度 24 12 用水供水管理制度用水供水管理制度 25 13 用电管理制度用电管理制度 26 14 设备房管理制度设备房管理制度 26 第三部分 第三部分 设备管理规程设备管理规程 27 第四部分 第四部分 设备报修流程设备报修流程 41 第五部分 第五部分 设备保养及检修规程设备保养及检修规程 44 1 水泵保养及检修规程检修规程水泵保养及检修规程检修规程 44 2 排污泵保养及检修规程排污泵保养及检修规程 45 3 冷却塔保养及检修规程冷却塔保养及检修规程 47 4 电控柜保养及检修规程电控柜保养及检修规程 48 5 变频控制柜保养及检修规程变频控制柜保养及检修规程 50 6 低压配电柜保养及检修规程低压配电柜保养及检修规程 51 7 空调末端保养及检修规程空调末端保养及检修规程 53 8 风机保养及检修规程风机保养及检修规程 54 9 风机 消防泵控制柜保养规程风机 消防泵控制柜保养规程 55 2 10 自动喷淋系统保养规程自动喷淋系统保养规程 56 11 防盗监视系统保养规程防盗监视系统保养规程 57 12 周界防范系统保养规程周界防范系统保养规程 58 13 公用天线保养规程公用天线保养规程 59 14 停车场系统保养规程停车场系统保养规程 60 15 疏散出口指示灯保养规程疏散出口指示灯保养规程 61 16 消火栓保养规程消火栓保养规程 62 17 气体灭火控制系统保养规程气体灭火控制系统保养规程 63 18 防火卷帘门系统保养规程防火卷帘门系统保养规程 64 19 中央空调系统接管验收规程中央空调系统接管验收规程 65 第六部分 第六部分 设备管理标准设备管理标准 67 1 门禁系统管理标准门禁系统管理标准 67 2 监控录像系统管理标准监控录像系统管理标准 68 3 防火卷帘门管理标准防火卷帘门管理标准 70 4 干粉灭火器管理标准干粉灭火器管理标准 71 5 火灾报警联动控制系统管理标准火灾报警联动控制系统管理标准 72 6 气体自动灭火控制系统管理标准气体自动灭火控制系统管理标准 75 7 疏散出口指示灯管理标准疏散出口指示灯管理标准 76 8 停车场管理系统管理标准停车场管理系统管理标准 76 9 巡更系统管理标准巡更系统管理标准 78 10 变压器管理标准变压器管理标准 78 11 低压电气柜管理标准低压电气柜管理标准 79 12 变频器管理标准变频器管理标准 82 13 柴油发电机管理标准柴油发电机管理标准 86 14 水泵管理标准水泵管理标准 87 15 中央空调管理标准中央空调管理标准 88 1 第一部分 管理架构及岗位职责管理架构及岗位职责 1 工程管理架构工程管理架构 经理 副经理 综合维修主任强电维修 弱电维修 主任 1 人 空调暧通维修 主任 1 人 综 合 维 修 强 电 维 修 运 行 弱 电 维 修 工 空 调 维 修 工 2 2 岗位职责及任职资格岗位职责及任职资格 2 1设备运行部职责 设备运行部职责 设备运行操作 24 小时巡查值班 设备运行数据记录 分析 能源统计分析 2 1 1 运行主任职责运行主任职责 全面负责设备运行部的日常管理 安全生产及专业技术指导工作 接收由客服中心提交的租户室内或公共设施的报修工作 并分专业安排相应维修部 门落实处理 负责工程管理部维修材料库房及操作间的管理 实时填写维修材料出入库单据 每 月定期编制维修材料盘存表 负责审核各维修部门月维修材料采购计划 汇总后编制 采购计划审批表 报公司 领导审批 每日须对主要设备机房至少进行一次巡视 检查部门员工履职情况 对违章情况及 时加以纠正 严格周例会制度与培训制度 定期总结运行部工作情况 及时纠正部门内不当事宜 并定期向上级领导述职 负责公司设备设施的维修改造 更新 大修 报价方案的初审并对设备的长效管理 机制进行研究 2 1 2 运行主任任职资格 运行主任任职资格 中专或以上学历且有良好的组织和沟通协调才能 具有三年以上物业工程管理经验 熟悉公司楼宇机电设备的功能及运行管理模式 具有全面的机电专业知识 熟知公司企业文化及质量管理体系和各项规章制度 具有判断和处理突发事件的能 力 性格开朗 生活作风优良 工作勤奋 严格苛求 洁身自律 2 1 3 设备运行工职责 设备运行工职责 负责每 4 个小时对高低压配电房 生活水泵房 中水泵房 消防水泵房 发电机房 热力机房及中楼设备层设备设施进行一次全面巡查 每 2 个小时对空调主机房设备 3 设施进行一次全面巡查 班次 早班 8 00 16 00 中班 16 00 24 00 晚班 24 00 次日 8 00 设备运行巡查流程图 2 1 4 设备运行工任职资格 设备运行工任职资格 技校或以上学历且有良好的沟通才能 具有二年以上物业工程维修经验 熟悉本公司楼宇机电设备的功能及运行管理模式 具有全面的机电专业知识 熟知公司企业文化及质量管理体系和各项规章制度 具有判断和处理突发事件的能 力 性格开朗 生活作风优良 工作勤奋 有 高压电工进网作业许可证 或 电工操 作证 2 2强电维修部职责强电维修部职责 供配电系统设备 公共设施 土建部分 维修 租户室内强电设备及土建设施维修 高低压配电系统设备及线路月度保养 季度保养 半年保养 年度保养 供配电系统设备改造 供配电系统末端及公共设施巡视 电梯分包质量的监督和管理 2 2 1强电维修主任职责 强电维修主任职责 全面负责强电维修部的日常管理安全生产及专业技术指导工作 接收由运行主任提交的租户室内或公共设施的报修工作 安排相应维修人员落实处 理 根据机电设备保养计划及公共设施保养计划 组织人员对供配电系统及公共设施进 行必要的月度保养 季度保养 半年保养及年度保养 每周须对供配电系统设备及公共设施至少进行一次巡视 填写分析巡视记录 不定期检查部门员工履职情况 对违章情况及时加以纠正 严格周例会制度与培训制度 定期总结强电维修部工作情况 及时纠正部门内不当 事宜并定期向上级领导述职 负责公司设备设施的维修改造 更新 大修 报价方案的初审并对设备的长效管理 机制进行研究 2 2 2强电维修主任任职资格 强电维修主任任职资格 4 中专或以上学历且有良好的组织和沟通协调才能 具有三年以上物业工程管理经 验 熟悉公司楼宇机电设备的功能及运行管理模式 具有全面的机电专业知识 熟知公司企业文化及质量管理体系和各项规章制度 具有判断和处理突发事件的 能力 性格开朗 生活作风优良 工作勤奋 严格苛求 洁身自律 2 2 3强电维修工职责 强电维修工职责 负责对高低压配电设备 公共土建设施 发电机的维修和技术改造 每天对公共土建设施及供配电系统运行部职责以外的设备设施进行一次全面巡查 负责租户室内强电设备及土建设施的报修 每周对空置房配套设备设施进行一次全面巡查 详细记录各种状态 强电巡查流程图 2 2 4强电维修工任职资格 强电维修工任职资格 技校或以上学历且有良好的沟通才能 具有二年以上物业工程维修经验 熟悉本公司楼宇机电设备的功能及运行管理模式 具有全面的机电专业知识 熟知公司企业文化及质量管理体系和各项规章制度 具有判断和处理突发事件的 能力 性格开朗 生活作风优良 工作勤奋 有 电工操作证 2 3弱电维修部职责弱电维修部职责 弱电系统设备维修 租户室内弱电部分维修 弱电系统设备及线路月度保养 季度保养 半年保养 年度保养 弱电系统设备改造 弱电系统设备巡视 网络通信系统维保监管 2 3 1弱电维修主任职责 弱电维修主任职责 全面负责弱电维修部的日常管理及安全生产工作 接收由运行主任提交的租户室内或公共设施的报修工作 安排相应维修人员落实处 理 5 根据机电设备保养计划及公共设施保养计划 组织人员对弱电系统进行必要的月度 保养 季度保养 半年保养及年度保养 每周须对弱电系统设备至少进行一次巡视 填写分析巡视记录 不定期检查部门员工履职情况 对违章情况及时加以纠正 严格周例会制度与培训制度 定期总结弱电维修部工作情况 及时纠正部门内不当 事宜并定期向上级领导述职 负责公司设备设施的维修改造 更新 大修 报价方案的初审并对设备的长效管理 机制进行研究 2 3 2弱电维修主任任职资格 弱电维修主任任职资格 中专或以上学历且有良好的组织和沟通协调才能 具有三年以上物业工程管理经验 熟悉公司楼宇机电设备的功能及运行管理模式 具有全面的弱电专业知识 熟知公司企业文化及质量管理体系和各项规章制度 具有判断和处理突发事件的能 力 性格开朗 生活作风优良 工作勤奋 严格苛求 洁身自律 有 电工操作证 弱电操作证 2 3 3弱电维修工职责 弱电维修工职责 负责对楼宇自控系统设备 消防系统设备 停车场系统设备 防盗监视系统设备及 信息发布系统设备的维修和技术改造 每天对弱电系统设备设施进行一次全面巡查 负责租户室内弱电设备的报修 网络通信系统维修服务人员的监管 弱电维修及巡查流程图 2 3 4弱电维修工任职资格 弱电维修工任职资格 技校或以上学历且有良好的沟通才能 具有二年以上物业工程维修经验 熟悉本公司楼宇机电设备的功能及运行管理模式 具有全面的弱电专业知识 熟知公司企业文化及质量管理体系和各项规章制度 具有判断和处理突发事件的能 力 性格开朗 生活作风优良 工作勤奋 有 电工操作证 弱电操作证 6 2 4空调暧通 给排水维修部职责空调暧通 给排水维修部职责 空调暧通 给排水系统设备维修 租户室内空调暧通及给排水部分维修 空调暧通 给排水系统设备及管路月度保养 季度保养 半年保养 年度保养 空调暧通 给排水系统设备改造 空调暧通 给排水系统末端设备巡视 空调主机分包质量的监督和管理 2 4 1空调暧通维修主任职责 空调暧通维修主任职责 全面负责空调暧通维修部的日常管理 安全生产及专业技术指导工作 接收由运行主任提交的租户室内或公共区域空调暧通部分的报修工作 安排相应维 修人员落实处理 根据机电设备保养计划及公共设施保养计划 组织人员对供配电系统及公共设施进 行必要的月度保养 季度保养 半年保养及年度保养 每周须对空调暧通系统设备至少进行一次巡视 填写分析巡视记录 不定期检查部门员工履职情况 对违章情况及时加以纠正 严格周例会制度与培训制度 定期总结空调暧通维修部工作情况 及时纠正部门内 不当事宜并定期向上级领导述职 负责公司设备设施的维修改造 更新 大修 报价方案的初审并对设备的长效管理 机制进行研究 2 4 2空调暧通维修主任任职资格 空调暧通维修主任任职资格 中专或以上学历且有良好的组织和沟通协调才能 具有三年以上物业工程管理经验 熟悉公司楼宇机电设备的功能及运行管理模式 具有全面的空调暧通专业知识 熟知公司企业文化及质量管理体系和各项规章制度 具有判断和处理突发事件的能 力 性格开朗 生活作风优良 工作勤奋 严格苛求 洁身自律 有 空调操作证 2 4 3空调暧通维修工职责 空调暧通维修工职责 负责对空调制冷系统设备 热力系统设备 给排水系统设备的维修和技术改造 每天对空调暧通系统设备 给排水系统设备运行部职责以外的设备设施进行一次全 面巡查 7 负责租户室内空调暧通系统设备 给排水系统设备的报修 每周对空置房空调设备设施进行一次全面巡查 详细记录各种状态 空调维修巡查流程图 2 4 4空调暧通维修工任职资格 空调暧通维修工任职资格 技校或以上学历且有良好的沟通才能 具有二年以上物业工程维修经验 熟悉本公司楼宇机电设备的功能及运行管理模式 具有全面的空调专业知识 熟知公司企业文化及质量管理体系和各项规章制度 具有判断和处理突发事件的能 力 性格开朗 生活作风优良 工作勤奋 有 空调操作证 第二部分 管理制度管理制度 1 值班室管理制度值班室管理制度 1 0值班室管理要点值班室管理要点 2 1资料管理 2 1 1 保养与巡视巡查的记录表格 公司的下发文件以及上墙资料的管理 2 1 2 设备房巡查记录 设备 设施的保养记录和各类计划的填写 摆放 保管存档方式 的管理 2 1 3 资料 记录表格的使用及版本管理 1 2设施 环境 形象 标识管理 2 2 1 值班室及周边区域环境卫生的管理 2 2 2 值班室设施摆放及整体布局要求的管理 2 2 3 员工素质 形象 精神面貌的管理 2 2 4 各专业班组种类标示与标牌的管理 2 0管理职责管理职责 3 1工程管理部经理负责协调指导工程主任对所有设备运行人员及设备维保人员形象 员工素质 环境卫生情况监督检查 并按本方案的具体标准进行检查 对不符合要 求的及时督促整改 并检查其整改结果情况 3 2工程管理部设备专业工程师 工程主任兼 负责对运行专业及维保专业班组的设备 8 设施 相关记录资料进行监督检查 全面按照本方案中的资料管理标准及环境与形 象管理标准进行检查 对不符合要求的及时督促整改 并检查其整改结果 3 3运行领班既是本方案的实施者 又是主要负责及检查人 主要负责班组中各项工作 的具体实施与分工 根据公司的要求对所有的设备 设施 环境卫生 人员形象每 日进行监督检查及督促整改 了解班组员工的思想状态和基本情况 并将结果上报 工程管理部 3 4各专业班组所有员工是使本方案达到标准 符合公司要求的主要执行者 在领班的 带领下完成各项工作任务 积极提出合理化建议并不定期对自己的工作进行自检 3 0资料管理资料管理 4 1资料管理的范围 4 1 1 公司下发的各种文件 手册 制度 4 1 2 各专业班组填写的各种资料及相关计划 记录 4 1 3 各专业班组月工作计划 培训计划 4 1 4 专业维保班维修记录 4 1 5 设备房巡查记录及上墙制度资料 4 1 6 各专业班组内部使用资料 4 2资料管理的分类 4 2 1 公司下发的各种文件 手册 制度 4 2 2 各专业班组和外委维修保养单位填写的各种记录 表格 4 2 3 各专业班组文件与资料的分类及归档标识见附录一 4 3资料管理的方法 4 3 1 所有资料都应放在有统一编号的文件夹内 资料的填写采用公司规定的统一表格 存放地点要干燥通风 4 3 2 专业维保班组按计划对设备保养完后及时填写相关记录 由运行领班按保养内容检 查后及时送部门审核并按顺序放回原位 确保保养内容的真实性和记录填写的及时 性 4 3 3 对于专业维保维修的内容及填写的记录要及时检查其可靠性和真实性 做到维修有 记录 记录无漏填项 无涂改 4 3 4 年终对当年的资料进行归档 9 4 4资料管理的检查及考核 资料管理按照资料管理的标准进行检查 并参照 检查及绩效考核操作指导书 相应的内容进行考核 各专业班组资料填写的检查情况与相应责任人的绩效考核挂钩 4 5设备各专业班组上墙资料及制度 详见表 1 表表 1 1 设备各专业班组上墙资料及制度一览表设备各专业班组上墙资料及制度一览表 位置位置序号序号内容内容相关手册相关手册备注备注 1部门职责 2主任职责 3技术人员职责 4值班制度 5交接班制度 工程管理部工作手册 6紧急事故处理流程图设备管理规程 7人员 值班情况一览表 设备各专业班 组 值班室 8用电 用水图 根据实际绘制 1配电房管理制度 2低压配电柜安全运行操作规程 3设备房消防管理制度 工程管理部工作手册 低压配电房 4低压配电系统图根据实际绘制 水泵房1水泵房管理制度工程管理部工作手册 10 表表 1 1 设备各专业班组上墙资料及制度一览表设备各专业班组上墙资料及制度一览表 位置位置序号序号内容内容相关手册相关手册备注备注 2用水 供水管理制度 3变频供水系统运行操作规程 4管网系统图根据实际绘制 变压器房1变压器安全运行操作规程工程管理部工作手册 1发电机房管理制度 发电机房 2柴油发电机安全运行操作规程 工程管理部工作手册 热力站房2 热力供应设备操作规程 热力站管理制度 工程管理部工作手册 1空调制冷设备房管理制度 中央空调机房 2中央空调安全操作规程 工程管理部工作手册 操作间1操作间管理制度工程管理部工作手册 物料库房1物料库房管理制度工程管理部工作手册 5 0设施 环境 形象 标识管理设施 环境 形象 标识管理 5 1设施 环境 形象 标识管理的范围 5 1 1设施包括 各专业班组使用的桌 椅 板凳 文件柜 工具柜 操作台等 5 1 2环境包括 值班室 操作间和周边环境 5 1 3形象包括 各员工的精神状态 仪容 仪表 仪态 言行 着装 工作牌的佩戴等 5 1 4标识包括 员工一览表 各类标示和标牌等 5 2设施 环境 形象 标识管理的方法 5 2 1设施的管理方法 通过对员工的素质培训 加强对班组值班室内的桌 椅 板凳 文件柜等设施的管 理 严禁在办公桌 椅等班组设施上进行敲 打等维修工作 保持原有设施的基本 状态 对已存在的外观脱漆 脱皮 表面损坏等要限期整改 保证设施的完好 作为检查项目 通过班组自检 部门互检 公司抽检 楼检和安检 并以领班为主 要责任人等多方监督的方式进行管理 11 5 2 2环境的管理方法 由各专业班组领班负责 制定各卫生区域的值班责任人 各值班责任人每日对所管 区域的卫生进行巡视并实施保洁 对于责任不到位的值班人 根据情况对其实行增加卫生值日时间或根据公司规定进 行处罚 工程管理部经理 或专业工程师 随时进行检查 并对不符合要求的进行及时指正 或对责任人进行相应处罚 5 2 3形象的管理方法 每日由运行领班对员工的形象进行监督检查与管理 对不符合要求的员工及时指正 工程管理部经理随时对各专业班组所有员工进行检查 对精神状态不佳的员工应从其身体和思想动态以及造成的原因等方面了解情况 根 据不同的现象采取不同的处理方法 对无故不按公司规定着装 配戴工作牌 乱摆乱放以及影响公司形象的各种行为 将对责任人进行批评教育 记过 罚款等处理 5 2 4标识的管理方法 5 2 4 1 各专业班组值班室门上贴有 值班室 牌 牌底边距地面 1 6 米 并粘贴在门 的中间位置 5 2 4 2 进入设备区的第一个门前贴有 机房重地 非请勿入 的警示牌以及 严禁烟火 标识 5 2 4 3 设备区公共通道贴有 袖手旁观 风度偏偏 的提示牌 距地面 1 5 米 5 2 4 4 所有设备房门上应有对应的房间标识 有特殊要求单位的除外 如 高压配电室 低压配电室 发电机室 变压器室 水泵房 空调机房 风机房 CO2气体房 电梯机房 操作间 物料库房等标识牌 粘贴在门的中间位置 距地 面 1 6 米 5 2 4 5 低压配电室内应配备至少 4 块 有人工作 严禁合闸 警示牌 以便线路或设备 检修时使用 不使用此牌时 将其悬挂在低压配电室内的墙壁上 检修使用时将其 悬挂在相应的开关上 5 2 4 6 水泵房和空调机房的各阀门应挂有开关状态标识 此阀关 或 此阀开 自制 标准为 8 16cm 5 2 4 7 发电机油库房门上应有 严禁烟火 标识 12 5 2 4 8 所有机电设备上应有相应的 设备标牌 5 2 4 9 设备房应挂有相应的巡视记录 5 2 4 10处于维修状态的设备 应在维修设备位置挂 设备故障 正在维修中 标示牌 5 2 4 11各专业班组值班室统一设置 各专业班组员工一览表 该一览表反映 所有员工的姓名及工种 当班员工的基本情况及班次 非当班员工的基本情况及原因 各专业班组值班室设置 用电 用水情况一览表 5 3环境与形象管理的标准 详见本方案第 7 2 和 7 3 节 6 0各专业班组值班室管理制度各专业班组值班室管理制度 6 1各专业班组资料管理制度 为提高各专业班组文件与资料管理的质量 符合本公司专业化 标准化和规范化管 理的要求 特制定各专业班组文件与资料管理制度 6 1 1设备 设施的保养实施责任人负责填写各相关的保养记录 运行值班员负责填写巡 视巡查记录 专业领班负责各资料的全面检查 整理 存档并报送相关单位 6 1 2各种文件与资料使用的文件夹 在班组内要统一 对文件夹统一编号 并整齐地摆 放在文件柜中 6 1 3各种记录 表格中严禁乱涂乱画 保持其内容清洁 齐全 完整 6 1 4所有文件与资料应及时整理 装订并存档 不可随意丢放 6 1 5所有记录表格 上墙资料 职责按公司要求使用最新版本 6 1 6当年记录资料按顺序摆放在文件柜内 以便于查找与检查 年后应将各种记录资料 装订成册存档 需送部门存档的及时送部门存档 6 1 7记录表格按公司要求规范填写 领班要检查其填写内容的真实性和完整性 并及时 送相关部门签字确认 无误后存档保管 6 1 8设备房巡查记录应挂在设备房内 值班人员要按公司的规定及时对设备进行巡查并 做好相应巡查记录 运行领班要不定期进行检查其记录填写的真实性和及时性 6 1 9存档资料不得涂改和借阅无关人员 资料存档时限超过 2 年的由领班报公司领导确 13 认集中处理 6 2各专业班组环境管理制度 6 2 1无关人员严禁在值班室逗留闲聊 值班室内不可大声喧哗 吵闹 言谈举止要文明 礼貌 6 2 2值班室内不可随便摆放工器具 维修用品 等杂物 地面应保持干净 整洁无污物 等 6 2 3值班员不得在值班室内会友聊天 看书 报 小说 杂志等 不能做与工作无关的 事 6 2 4值班室内严禁焊 修 敲打等维修工作 一切维修工作应在操作间内进行操作 6 2 5值班员应保持值班室内良好的卫生 清洁 通风 照明等 6 2 6桌 椅等办公用品摆放要整齐 桌面应清洁干净无杂物 摆放的物品整洁有序 6 2 7值班室门 窗等应保持干净无灰尘 表面油漆要完整 墙面不能有污渍 脚印 墙 皮不能有脱落现象 6 2 8所有的记录 表格 文件应整洁有序地摆放在指定的文件柜中或文件台上 不得随 意摆放 6 2 9值班室内的水杯 水壶 饮水器等要整齐地摆放在指定位置 所有的器具应干净 卫生 6 2 10 值班室内严禁烟火 并应配有合格有效的灭火器 6 2 11 值班室应挂有公司所规定的各项上墙资料 各种管理制度健全 悬挂整齐美观 6 3各专业班组标识管理制度 6 3 1各专业班组值班室所挂标识与标牌以及上墙制度按公司统一规定悬挂 6 3 2标识 标牌的大小及上墙制度的镜框尺寸由公司统一设计制作 专业班组负责现场 标识的悬挂上墙 6 3 3标示与标牌以及上墙制度应悬挂在明显 易于看到的位置 需要引起客户注意的某 些地方或事项 一定要悬挂标识牌等 悬挂要牢固 端正 6 3 4对于标识损坏或遗漏的地方 各专业班组要及时修复或补上临时的标识 并做好记 录 上报给相关部门 6 3 5各专业班组需在有危险或应引人注意的地方 悬挂标识牌 如 正在维修 禁止合 闸 设备故障 正在维修中 高压危险 严禁入内 等 6 3 6设备设施的颜色一律按公司规定的要求 统一刷油漆 14 7 0各专业班组值班室管理标准各专业班组值班室管理标准 7 1各专业班组文件与资料管理标准 7 1 1班组内使用的文件资料夹的规格要统一 颜色要一致 文件夹应完好 无破损 7 1 2所填写的记录等资料 内容应齐全 无缺少 并整齐摆放在文件柜中 7 1 3保养记录按规定的时间填写 填写内容应完整 7 1 4各种记录填写应及时 准确 规范 无涂改 漏缺记录等现象 7 1 5值班 巡查记录要反映出当班情况 以及巡查项目 巡查时间 巡查人和设备运行 相关参数等 7 1 6值班记录 巡查记录应保证封面整洁干净 无涂画 破损等现象 7 1 7对应装订存档的资料要及时装订成册存放在专用资料柜内 需送交部门存档的要及 时交相关人员存档 7 1 8设备房巡查记录本在左上角打孔或用夹具夹夹好后整齐挂在设备房进门处显眼位置 7 1 9设备房相应管理制度 操作规程应挂在设备房内显眼位置 制度 操作规程框架要 统一 资料内容须使用公司最新版本 具体见上墙制度规定 7 1 10 相应设备房的系统图由本公司统一制作与悬挂 系统图要求与实际设备系统相符 整体大方 美观 线条清晰 思路明确 标识规范 7 1 11 所有记录资料的填写字迹要清晰 规范 工整 无乱涂乱画现象 7 1 12 设备房巡查记录每用完一本 应及时归档存放在资料柜内 不可乱丢乱放 7 2各专业班组环境管理标准 7 2 1值班室内应保持整洁干净 通风 照明应良好 灯具 桌椅台面应无灰尘 7 2 2地面应无水迹 无烟头 纸屑 无乱摆乱放的物品 无污物 油 油漆等 7 2 3墙体 墙面喷涂应均匀 饰面板 砖 安装 砌贴 应牢固 表面应平整 洁净 色泽应协调一致 无手印 无脚印 7 2 4顶棚抹灰层应牢固 无层面脱落和明显裂缝 无蜘蛛网 7 2 5楼板 地面应无裂缝 起皮 空鼓 下陷等现象 表面应平整 楼板 地砖应无破 损 7 2 6各种上墙制度悬挂应整齐 牢固 表面应无污物 花斑痕迹 镜框玻璃透明度要高 无浮尘 7 2 7操作间的地面应清洁 室内要有足够的照明 并配有足够的灭火器 灭火器应合格 15 有效 表面清洁要无灰尘 悬挂摆放位置应便于取用 7 2 8各种电动工具摆放要有序 表面清洁 操作台应无杂物 易于安全操作 7 2 9周边环境应保持良好的卫生状态 无卫生死角 无乱堆放的杂物 水沟要完好无 损 畅通无阻 地面无积水 7 3各专业班组形象管理标准 7 3 1员工要精神饱满 有高尚的工作热情 具有良好的职业道德 严格遵守公司的各种 规章制度 7 3 2工作期间统一穿公司规定的工作装 并佩戴工作牌 着装应整洁 干净 上衣拉链 的位置不得低于第二个纽扣 不得穿拖鞋上下班 7 3 3员工的工作牌统一佩戴在左胸前上衣工装口袋的上方 公司标志下方的中间位置 7 3 4员工不得留长发及奇异的发型 不留长指甲 坚持每日刮胡子 工作期间不可佩戴 手饰等装饰品 7 3 5言谈举止大方 态度要和谐 语言要亲切 声调要自然 清晰 应答要诚恳明确 上班期间不可通过电话等方式闲聊 公共场所和租户面前严禁掏耳朵 挖鼻孔等不 文明的举止 7 3 6坐 立 行要端庄稳重 坐 不可前俯后仰 摇手跷脚 将腿脚跨在桌子或沙发扶 手上 立 要自然庄重 不可扭捏作态 行 礼让三先 不可争先恐后 7 3 7桌 椅 文件柜等油漆不得有脱落 脱皮现象 安放应稳固牢靠 不可摇晃 摆放 整齐有序 台面上不得乱摆乱放 7 3 8办公用品与各种记录摆放整齐 记录表面清洁 无乱涂乱画等现象 工器具干净清 洁 并摆放在指定位置 7 3 9各专业班组的电话属工作需要而设置的 任何人不得私自无故占用 不得用之与工 作无关的事情 7 4各专业班组标识管理标准 7 4 1班组 或相同的位置 使用镜框架的尺寸 外观要一致 颜色要统一 7 4 2值班室内所挂标识 标牌与上墙制度的悬挂高度 底边于地面垂直距离为 1 5 米 因值班室结构和环境无法按规定悬挂的 可根据实际情况合理悬挂 但要报部门 批准 7 4 3上墙资料的内容为公司现行使用的统一管理资料 并应及时按公司的规定将版本更 新 16 7 4 4标示 标牌以及上墙制度的安放位置要明显醒目 摆放整齐 有序 对称 以达美 观 规范和统一 7 4 5镜框玻璃透明度要高 整体外观清洁 不能有污垢和破损现象 每月至少两次对其 进行保洁 7 4 6警示牌悬挂安装要及时 牢固 显眼 简单明了 能起到警示防范作用 7 4 7新接管物品 及时安放临时标识 记录要准确 并及时上报相关部门 2 值班制度值班制度 1 0值班人员不得迟到 早退 不得擅自调换 有事须提前向领班请假 并得到同意 值班时段不得串岗 离岗 2 0设备运行部实行 24 小时值班制度 要求对设备房每 4 小时巡查一次 空调主机房 制冷期 2 小时巡查一次 3 0设备维保部值班人员实行听班制 每日中午 12 00 时至 13 30 时 18 00 时后 至 24 00 时按主任安排进行值班 可在宿舍 但必须保证通讯畅通 以协助设备 运行部值班员处理相关事件 4 0维保部值班人员负责对所辖专业设备设施进行巡查 每日至少巡查 1 2 次 上午 和下午 做好巡查记录 发现问题及时处理 并在值班记录和巡查记录中注明 对不能解决的问题应及时上报部门主管领导 5 0维保部值班员次日上午可休息半天 6 0与设备运行无关人员不得进入设备房 若有事须经许可后方可进入 7 0大厦景观设备 公共照明系统 中央空调机组等应按照公司规定的时间定时开停 若有特殊开停要求应得到部门通知或同意 8 0紧急事故未排除不进行交接班 应上 下两班协同排除 并详细记录处理情况 9 0上 下两班交接时应手续清楚 工器具 公共钥匙等齐全 做好交接班记录 10 0 对值班室内外的环境每班必须打扫一遍 交班时值班室必须整洁 干净 3 交接班制度交接班制度 1 0交接班工作的主要内容 1 1检查上班各种记录是否按规定填写齐备 17 1 2交班有无对新发现的设备缺陷 设施缺陷和异常运行的记录和处理经过 1 3计划性工作进度 以及工作中新发现问题的交接 1 4上个值班时间段接到的上级命令 指示的内容和执行情况 1 5各种工器具 钥匙 记录和资料应齐全 整洁地进行交接 1 6值班室室内外环境应打扫干净后方可交接 1 7交班人员提醒接班人员应注意的事项及其他问题 2 0交班人在下班前必须将本班设备运转情况 运行中发现的问题 故障维修情况等详 细记录在 值班记录 上 并应主动向接班人口头介绍设备运行情况 3 0接班人员提前 10 分钟进入交接地点 静心听取交班人员交代全部运行 维护情况 和注意事项 有疑问时应询问清楚 然后由交班人员陪同 对设备进行检查 确认 无问题后签字接班 4 0接班人员重点检查以下内容 4 1查阅值班记录和设备运行的有关记录 4 2检查设备状况和变更情况 4 3检查设备是否清洁和室内外卫生情况 4 4检查各共用器具 资料 钥匙和安全用具及消防设施是否齐全完整 5 0交班人员工作任务未完成不得交班 必须与接班人员一起处理后开始交接班手续 6 0如交接班时间已到而接班人员未到 交班人员应迅速报告领班 并坚守岗位 等到 接班人员或领班指派的代理人员到现场办理交接手续后 方可下班 7 0交班时间以正点为准 一切交接班手续务必办理妥当 如因事前准备不好而拖延交 接时间或遗漏交接项目 应由交班者负责 8 0不得无故拖延或提前交接班 如需进行事故处理或重要的维修 经领班同意后 可 适当变更交接班时间 9 0在交接班时发生事故或异常现象 仍由交班人员处理 接班人员应予以必要的协助 10 0 接班后 值班人应立即对工作区域设备设施进行巡查 记录 并根据当日已接工作 等 报告领班 领班应当做出工作安排 11 0 发现接班人员喝酒或精神异常时 应拒绝其接班并向领班或部门报告 18 4 装修管理制度装修管理制度 为做好大厦房屋装修的管理和监督 有效制止违章装修行为 工程管理部需对装修 户给排水 供配电 供冷采暖系统 智能化系统 消防系统和房屋主体等方面进行 专业监管 参照 住宅室内装饰装修管理办法 和 住宅装饰装修工程施工规范 等相关规定 特制定出装修监管制度 1 0装修现场施工管理装修现场施工管理 1 1租户和装修施工单位在施工前 必须到公司相关部门办理装修的相关手续 获取 装修许可证 方可施工 1 2在施工单位动工前 装修巡查人必须协同装修单位负责人或租户对厨卫防水 暗藏 水管 暗藏电线进行检查 若有问题 及时报告公司相关部门 由公司相关部门负 责与置业公司联系解决 1 3各施工单位必须聘请有资格证或操作上岗证的电工 焊工 负责用电施工 电焊作 业 1 4各类装修施工 必须遵守安全操作规程 保证作业人员及相邻商家 公司办公人员 的生命和财产安全 1 5装修施工临时动火 用电 应提前向工程管理部申报 说明动火 用电部位 使用 工具的品种 负荷 动火 用电作业起止时间 动火 用电作业安全措施等等 动 火作业的人员必须严格遵守有关的操作程序和安全规定 1 6装修现场施工用电管理 1 6 1 施工现场用电必须配备临时开关箱 开关箱内必须设有漏电保护器 漏电动作电流 必须小于 30 毫安 开关箱电源电线须采用橡胶电缆 根据用电负荷 合理选择导 线及开关容量 在施工完成后及时拆除 1 6 2 施工使用的电动工具等必须符合国家现行的相关标准 1 6 3 工作场地内严禁使用电炉 电炊具 电热水棒等电热设施 不准使用高瓦数灯照明 照明灯泡瓦数一般限制在 100W 以下 因施工需要使用碘钨灯 电炊具 电炉 只 限于电缆接头汤锡用 的 应先征得工程管理部的书面同意 并要做好安全措施 人离灯灭 1 6 4 装修工人使用电器设备时 务必采取一切安全措施 包括采用适当绝缘护套电线 19 临时接驳电线必须安放于地面上 在施工完成后必须拆除 现场严禁乱挂乱接用电 临时电线不得缠绕于金属支架或管道上 1 7装修现场消防管理 1 7 1 装修现场应根据相关消防规定 按 50 平方米应至少配备一个合格的灭火器 并放 置于显眼易取的位置 1 7 2 装修现场严禁烟火 不准使用罐装燃气 1 7 3 装修现场物品应归类 摆放整齐 对易燃易爆物品的堆放 使用应采取相应的安全 措施 1 7 4 装修单位不得擅自改动智能化系统 消防系统 如需改动 必须向工程管理部门申 请 获得批准方可施工 1 8住户不得私自在户外接驳水 电 违者按照相关规定处理 因装修施工造成的管道 堵塞 渗漏水 停电 损毁他人物品等 应由装修户负责修复和赔偿 1 9所有装修活动必须保证使用安全 禁止下列行为 1 9 1 未经穿管直接埋设电线或改线 1 9 2 破坏或者拆改厨房 厕所的地面和墙面防水层 1 9 3 禁止擅自拆改供电 通讯 智能化消防及燃气管道线路 1 9 4 禁止将雨水管道用于生活污水的排放 1 9 5 禁止改动房屋主体结构 毗邻墙体及屋面的防水 隔热层 1 10 其他违章装修活动 2 0违章装修处理 工程管理部装修巡查员有权检查装修情况 装修人员应自觉接受装修巡查员的检查 监督 指导 对违规装修单位 装修巡查员须现场纠正 对不整改的装修单位 装 修巡查员按规定填写 装修监管联系单 交公司主管装修负责人 3 0装修监管流程 见下图 20 装修监管流程 领取租户装修名单 进行装修现场水 电气专业 供冷供暖 智能化 消防系统 主体结构巡查 违规装修 现场无法纠正现场纠正违章 填写 装修监管联系单 客户确认并限期整改 恢复正常正常 水 电气专业 供冷供暖 智能化 消防系统 主体结构验收 21 5 操作间管理制度操作间管理制度 1 0操作间应保持良好的清洁卫生和良好照明 通风 并配有足够的消防设施 2 0所有维修材料 仪器仪表 维修工具须用标示牌分门别类的摆放整齐 贵重物品由 负责人妥善保管 3 0对维修工作中的剩余材料要及时退回 并办理好登记手续 4 0日常维修工作要做到维修材料随用随领 降低成本 节约开支 杜绝浪费 5 0对维修工具和仪器仪表的外出使用要负责人同意并记录去向及使用人 工 器具使 用完毕 使用人须及时归还 填写归还时间及工 器具完好情况 并摆放整齐 6 0未经负责人同意操作间任何工器具不得外借 7 0在操作间工作必须严格按照安全规定正确使用操作间设备 所有电动工具的使用必 须严格按照 电动工具安全操作规程 使用 8 0操作间严禁吸烟 干私活和其它违规作业 9 0使用操作间要做到工完场清 10 0 操作间负责人须对操作间工器具的摆放 清点 清洁卫生负责 每周必须全面清扫 检查一次 及时发现存在的问题 6 周巡检制度周巡检制度 对于公共设备 设施的周巡检 是为了检查管理项目所有设备 设施的具体状况 既保证设备 设施的外观完好 又保证设备 设施功能正常 因此必须做到 1 0周巡检必须每周严格执行 2 0周巡检必须由各专业领班及以上人员来执行 3 0巡检人员应熟悉管理项目内供水 供电 消防系统 空调暧通系统 安防系统 管 线和公共建筑 附属设施的位置 性能和使用状况 并能熟练进行设备 设施的操 作 4 0按规定巡检设备 设施运行情况 检查建筑保养状况 认真填写 周巡视记录 对发现的问题要及时做出整改工作计划 落实处理 5 0按 三干净 设备干净 工作场地干净 机房干净 三不漏 不漏水 不漏油 22 不漏电 和 三良好 使用性能良好 密封性能好 润滑 坚固 调制性能良好 的标准 执行对设备的巡检 6 0对全部设备设施必须巡检到位 不允许进行抽检式巡检或重点式巡检 7 0对巡检中发现的人为破坏设备 设施等情况要及时上报部门和公司 不得隐瞒或私 自处理 8 0对巡检中发现的被损坏的安防系统设备必须立即通报工程管理部和公司安保部门 协调相关部门马上处理解决 7 调设备房管理制度调设备房管理制度 空调设备房是中央空调系统的控制中心 为确保空调设备的安全 高效运行 特作 如下规定 1 0空调制冷设备房的全部设备 必须由指定的专职空调操作人员管理操作 非本职人 员禁止操作 2 0非工作人员须经过公司许可 由专业人员陪同方能进入制冷机设备房 3 0室内保持良好的清洁卫生 照明 通风 并严禁烟火 4 0做好设备运行记录 及时分析机组各种压力表 温度计 流量计的读数是否正常准 确 发现异常应及时处理并上报 5 0须每三天对中央空调系统抄一次电能表 并做分析 根据空调负荷的变化调节机组 确保机组运行在节能状态 6 0定期保养检查 及时更换磨损的零件 并作好记录 7 0定期对冷冻水系统 冷却水系统进行清理和水处理 8 0空调值班室每天清扫一次 制冷机设备房每周清扫一次 新风空调机房每月扫除一 次 制冷冷水机组每月清洁一次 8 热力站管理制度热力站管理制度 1 0热力站值班人员必须经过专业技术培训 经考核合格后执证上岗 2 0热力站值班员要严格遵守公司的各项规章制度 确保供热质量 3 0依据有关规定及措施搞好安全生产 信息反馈要及时 准确无误发现事故隐患或出 现供热故障 要及时排除 并上报部门领导 4 0根据生产计划 协调组织热力站灌水工作 并做好相应记录 23 5 0值班人员按时认真记录各项参数 运行日志 保证其准确性 要做好交接班工作 认真填写交接班记录 6 0值班人员应了解站内各种设备的性能 站内系统和作用 执行操作规程 掌握一般 事故处理方法 7 0值班人员严格按照指令及水温曲线调节 控制回水温度 8 0值班人员加强站内巡视 注意观察水泵 电机 电器等其他设备运行情况和使用情 况 发现问题及时处理和上报 搞好热力站设备的日常维护 保养工作 按照调度 指令进行停 送热 9 0上岗前换好工作服 不得穿拖鞋在工作现场进行巡视 调节 维护及检修等工作 10 0 机泵 电机 水泵 运转时 不得维护 检修等工作 要注意观察电压 电流的变 化及水泵运转状况 确保机泵运转正常 11 0 不得带压 带热进行加热设备 如节门 加热器 及供电设备的带电检修 12 0 热力站配备的消防器材 器具 值班员应掌握使用方法 消防器材不得挪为它用 13 0 值班人员加强安全意识 做到有备无患 注意防火 防盗 防破坏 14 0 值班人员负责热力站二次系统补水 水质化验 软化水制作或加药 15 0 值班人员不得带与工作无关人员进站 因工作需要非本站人员一律填写来客登记表 未经同意 外来人员不得操作站内设备 9 发电机房管理制度发电机房管理制度 柴油发电机组是大厦供配电系统故障状态下的后备电源 为确保大厦设施设备的安 全 可靠运行 特作如下规定 1 0非工作人员须经过公司许可 在值班员的陪同下方可进入发电机房 非专业维修人 员不能随意进入黄色警戒线之内 其它人员不得随意进入机房 平时机房门应加锁 2 0发电机房内禁止存放易燃 易爆及其它物品 严禁吸烟 3 0发电机平时应置于自动待发状态 蓄电池置于浮充电状态 蓄电池须定期进行充放 电保养 4 0值班员必须熟悉柴油发电机组运行作业指导书及机组正常运行参数 发电机运行时 应派专人值班并认真做好运行记录 24 5 0每月起动柴油发电机组试运行 5 10 分钟进行检查 确保机组能随时正常投入运行 6 0发电机油箱内应至少储备 小时满负荷用油量 7 0发电机实行定人 定机操作 保养和每月周期运行检查 非值班或维修人员不得操 作 8 0 发电机房管理制度 及柴油发电机组运行记录需在机房上墙 9 0机房及机组的清洁卫生由柴油发电机组责任人打扫 每周必须清扫一次 10 0 机房及油库内消防设施须定期检查 确保设施完好 有效 11 0 对柴油发电机检查时须将控制开关置于停止状态 以避免市电意外停电情况下 导 致柴油发电机组运行 发生意外伤害 10 水泵房管理制度水泵房管理制度 水泵房是提供租户生活 消防用水的关键部位 水泵房能否正常工作直接影响到租 户人身 财产的安全 为管理好水泵房 能及时向租户提供合格的生活用水和消防 用水 特制定如下制度 1 0水泵房 地下水池 屋面水箱 消防水系统及各相关设备等 由设备运行专业班组 负责管理 作好日常运行的巡查 点检 抄表及状态监控 并做好记录 公司指定 专人负责 以下称 水管员 水质处理和管理工作 2 0水泵房内机电设备由设备运行人员负责操作 无关人员不得进入水泵房 停水须经 公司批准 并严格按照停 送水作业规程操作各设备 3 0消防泵 生活泵 稳压泵 污水泵在正常情况下 选择开关应放在自动位置 所有 操作标志简单 明确 4 0生活水泵每周至少轮换使用一次 接触器主开关每月检查一次 5 0消防泵每月进行一次 自动 手动 切换操作检查 无条件启动的消防水泵 有过 压危险或开喷系统 须对其进行盘车 一般情况下 45KW 以下的水泵采用手动盘 车 45KW 及以上的采用点动测试 每季度对电动机进行一次绝缘摇测 6 0泵房每周全面打扫一次 并确保长期整洁 通风良好 泵房配电室室温不得超过 40 泵 管道 阀门每月检查 清洁一次 并进行润滑 紧固 调整 25 7 0水池人孔需有盖密封并加锁 钥匙由水管员保管 透气孔需用不锈钢窗纱布包扎上 8 0水管员按规定定期取水 或由水务局取样 送政府有关部门进行水质检查化验 化验 结果交公司存档 9 0相关各级水表 市政总表 公共水表 消防水表等 须每月定时抄表 水管员须对抄 表记录进行统计分析 确定供水系统是否正常 并协助设备运行人员作好水量平衡 测试 10 0 严禁非火灾情况使用市政消防水 消防演习用水须向用水主管部门办理申请手续 11 配电房管理制度配电房管理制度 1 0负责供电系统操作 巡查 养护 维修的人员必须持证上岗 必须熟悉电气设备性 能和实际操作及有关安全措施 2 0配电房实行 小时值班制度 对变配电装置及高压设备每 4 小时巡查一次 并做 好相关巡查记录 若发现问题及时处理 并在值