土地管理学总论期末复习笔记与习题集.doc

一、填空题（每空0.5分，共计10分）：1. 土地管理的内容体系由四部分内容构成，即 地籍管理（0.5分）、 土地权属管理（0.5分）、 土地利用管理（0.5分）、 土地市场管理（0.5分）。 2. 地籍调查的内容按性质分包括 权属调查（0.5分）和 地籍测量（0.5分）两方面。 3. 依法改变土地 权属（0.5分）和 用途（0.5分）的应办理土地变更登记手续。 4. 农用地分等定级的工作对象是行政区内现有农用地（0.5分）和宜农为利用地（0.5分）。 5. 城镇国有土地使用权出让包括 协议出让（0.5分）、 招标出让（0.5分）与 拍卖出让（0.5分）三种类型。6. 我国的土地所有制度有两种形式，包括 全民（0.5分）所有制和 劳动群众集体（0.5分）所有制。7. 我国商业、旅游、娱乐用地最高出让期限为40 年（0.5分）。8. 城市土地市场运行机制包括 宏观调控（0.5分）机制和 市场（0.5分）机制。9. 一般来说，土地储备制度的组织体制实行两级管理模式。第一层次是 土地收购储备管理委员会（0.5分），第二层次是土地储备中心（0.5分）。 二、名词解释（每题4分，共计20分）：1. 宗地所谓一宗地是指被权属界址线所封闭的独立权属地段，是地籍调查的基本单位。（4分）2. 城镇国有土地使用权出让是指市、县人民政府代表国家以土地所有者身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地出让金的行为。（4分）3. 耕地总量动态平衡 耕地总量是指耕地面积总数和耕地质量水平的统一体。保持耕地总量动态平衡，就是要确保省、自治区、直辖市行政区域内耕地总量不减少。（4分）4. 土地用途管制国家为了保证土地资源的合理利用，通过编制土地利用规划、依法划定土地用途分区，确定土地使用限制条件，实行用途变更许可的一项强制性管理制度。（4分）5. 环比地价指数指在指数数列中随着时间的推移，每期的指数都以前一期的地价水平作为对比基准的指数。（4分） 四、简答题（每题10分，共计30分）： 1. 在土地管理的组织结构设计中，常见的组织结构形式有直线制、职能制和矩阵制三种，请画出直线制组织结构图，并用国土资源部的实例表示之。（只表示耕保司、地籍司和土地利用司，要求表示到处） 2. 简述土地初始登记的主要内容。 （1）土地登记单位 指使用国有土地的单位及法人代表或个人；拥有集体土地所有权的村或乡（镇）农村集体经济组织及法人代表；使用集体土地建设用地的单位及法人代表或个人；他项权利拥有者。（2分）（2）土地位置 指土地的地址和四至。地址是指土地使用者和所有者申请登记的土地所在的具体地点。四至是指相邻土地的所有者或使用者的名称，以及与之为界的永久性明显地物的名称和相关距离。（2分）（3）土地权属 指国有土地使用权、集体土地所有权、集体土地建设用地使用权、他项权利、权源等。他项权利指与本宗土地所有权或使用权有关的其他权利（如抵押权、通行、引水、排水、埋设地下管线的权利等）或限制条件（如对建筑物高度的限制等）。（2分）（4）土地总面积和地类面积 土地总面积指土地所有者或使用者经过依法确定的土地总面积。地类面积指按全国统一的分类标准，为土地权属单位和土地管理部门共同承认的土地利用类型面积。（2分）（5）土地用途 指申请登记时的土地实际用途。（1分）（6）土地等级 指经土地管理部门依法评定的土地评级。（1分） 3. 城镇国有土地使用权转让具有哪些特征？（1）土地使用权转让是发生在平等民事主体之间的民事法律行为，是当事人之间进行的民事活动，遵循平等、自愿、等价有偿、诚实、诚实不损害社会公共利益等民事活动基本原则。（2.5分）（2）土地使用权转让，只是转让一定年限（有效出让年限内）的国有土地使用权，所有权仍属于国家。这是由我国的社会主义土地公有制性质所决定。（2.5分）（3）土地使用权转让时，原受让人同时转让了该土地使用权出让合同中规定的权利和义务，新的受让人成为出让合同规定的权利和义务的新的承受者。城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例第二十一条规定：“土地使用权转让时，土地使用权出让合同和登记文件中所载明的权利、义务随之转移。”这就是要求新的土地使用权受让人使用土地必须按照国家与原受让人之间订立的土地使用权受让合同进行，不得随意改变。（2.5分）（4）土地使用权与其地上建筑物、附着物在转让时不可分离。即土地使用权转让，其地上建筑必须同时转让；地上建筑物转让，土地使用权也同时转让。但地上建筑物和其他附着物为动产转让的除外。（2.5分）四、论述题（每题20分，共计40分）：1. 土地利用总体规划的作用是什么? 它是如何体现保护耕地的基本精神的（回答可不拘泥于教材）?土地利用总体规划的作用有以下几点：（1）土地利用总体规划可以为充分、合理利用每一寸土地提供科学依据 一方面，我国人多地少，土地资源潜力有限，并且水土流失、耕地沙化、退化的现象很严重；另一方面，土地利用中存在着许多不合理现象，土地管理薄弱，土地资源浪费严重。因此，必须制定出完整的、系统的、科学合理的土地利用总体规划。（2.5分）（2）土地利用总体规划可以协调人地关系，协调各部门用地矛盾，保证国家“一要吃饭、二要建设、三要保护环境”的土地利用基本方针的贯彻落实 我国的后备土地资源不足，人口与耕地反向发展，导致人地矛盾更加尖锐。要保证吃饭与建设用地的需求，必须编制好各级土地利用总体规划，合理分配和高效利用有限的土地资源，不断改善生态环境，保证人民生活水平的提高和国民经济稳定、协调、持续发展。（2.5分）（3）土地利用总体规划是加强土地利用管理的手段土地利用总体规划是土地利用管理的“龙头”，它对土地利用具有宏观控制和指导作用。通过编制土地利用总体规划，可确定本地区较长时期内土地利用方向和目标、各部门用地数量和布局，使土地管理工作有所遵循，其他各项土地管理工作都要为实现这个总目标、总任务去安排工作。（2.5分）（4）土地利用总体规划可以有效地促进社会经济发展土地利用总体规划是以国民经济和社会发展计划目标为依据，而社会经济发展规划和国民经济计划目标最终必须落实在合理土地利用上。为此，编制和实施土地利用总体规划，可以保证社会经济发展目标的落实，保证国民经济目标得以实现，从而促进国民经济的发展。（2.5分）土地利用总体规划保护耕地的精神主要体现在以下几个方面：（1）它优先安排农用地，控制非农业建设占用农用地。（2.5分）（2）它切实保护耕地，保持耕地总量动态平衡。（2.5分）（3）它严格保护基本农田。（2.5分）（4）其他（学生的发挥）（2.5分） 2. 试分析我国现行土地征用制度存在的问题，并提出改革建议。现行土地征用制度问题分析：（1）有关征地范围方面的问题 根据土地征用的涵义，征地范围应限定在“为公共利益的需要”，如修建铁路、公路、桥梁、医院、学校等。目前的征地已大大超出上述范围。（3分）（2）关于征地费与土地出让金巨大差价问题 农村集体土地通过征用，转变为国有土地，再通过“三通一平”或“七通一平”转变为建设用地，然后将土地使用权“出让”给受让方。在这一过程中，由于土地使用权受让方大多是房地产开发企业或外资企业，出让后土地用途多为商品房用地、商业用地、高科技园用地等，因此，土地出让金一般都较高，与征地费形成巨大的差价。（3分）（3）征地补偿费的使用和透明度问题 一些地区，对征地情况，土地补偿费数额和使用办法进行“暗箱”操作。其结果，一是引发征地纠纷，上访人员增多，增加了社会不安定因素；二是容易产生挪用，贪污征地费的土地腐败现象。（3分）土地征用制度改革建议：（1）完善立法、明晰征地范围 需要完善有关农村集体土地征用的立法，明晰土地征用、征购、购买的范围。通常，不以营利为目的的国家建设项目，需用农村集体土地的，应纳入征地范围，例如，铁路、公路、机场、码头、长江三峡等水利工程、军事设施、政府机构、教育、科研机构、养老院等福利机构。以营利为目的的国家建设项目需占用农村集体土地的，应纳入征购范围，例如，工厂，仓储设施等。其他建设项目，如商业大厦、娱乐设施，房地产开发、外资企业等需占用农村集体土地的，应纳入市场交易范围。（4分）（2）完善征地补偿制度 农村集体土地转变为国有土地，应分别情况，规定补偿标准。征用补偿当农村集体土地通过征用方式转变为国有土地时，其补偿标准应按土地管理法规定执行。征购补偿采用征购方式将农民集体土地转变为国有土地时，其补偿标准应高于土地征用补偿标准。购买补偿当采用市场交易方式将农民集体土地转变为国有土地时，征地补偿费应按基准地价或市场交易价支付给被征地产权主体，并监督其将所得地价款用于农民的职业培训、就业安排、购买养老保险、医疗保险等。（4分）（3）明晰产权，增加征地过程的透明度 为了切实保障农民集体的土地财产权，应努力增加征地过程、补偿安置方案和实施的透明度。采用公告、农民会议等形式，使人人了解征地的定义，补偿安置费用和安置措施等，以减少征地纠纷，并限制征地中的腐败行为，以利于国家建设的顺利进行。（3分）试卷二：一、填空题（每空0.5分，共计10分）：1. 土地具有两重性，它不仅是生产资料（0.5分），而且是构成社会 土地关系（0.5分）的客体。 2. 土地管理是国家用以维护土地所有制，调整土地关系（0.5分）和合理组织土地利用（0.5分）的一项国家措施。3. 我国现行土地统计制度，按统计时间和任务的不同，可以分为初始（0.5分）土地统计和年度（或日常）（0.5分）土地统计。4. 城镇国有土地使用权转让的基本形式有出售（0.5分）、交换（0.5分）和赠与（0.5分）。5. 征用耕地的补偿费包括土地补偿费（0.5分）、青苗费（0.5分）、地上附着物补偿费（0.5分）、安置补助费（0.5分）和新菜地开发建设基金。6. 农用地是指直接用于农业生产的土地，包括耕地（0.5分），林地，草地，农田水利用地，养殖水面（0.5分）等。7. 土地垦殖率等于耕地面积（0.5分）除以土地总面积。8. 城市土地市场宏观管理包括两个方面：城市土地市场供需管理（0.5分）和城市土地市场价格管理（0.5分）。9. 地价指数是反映土地价格随时间变化的 趋势 （0.5分）与幅度（0.5分）的相对数。 二、名词解释（每题4分，共计20分）：1. 地籍地籍指记载土地的位置、界址、数量、质量、权属和用途（地类）等基本状况的簿册（含图）。（4分）2. 土地产权土地产权指有关土地财产的一切权利的总和。一般用“权利束”加以描绘，即土地产权包括一系列各具特色的权利，它们可以分散拥有，当聚合在一起时代表一个“权利束”，它包括土地所有权、土地使用权、土地租赁权、土地抵押权、土地继承权、地役权等多项权利。（4分）3. 基本农田基本农田是指按照一定时期人口和社会经济发展对农产品的需求，依据土地利用总体规划确定的不得占用的耕地。（4分）4. 土地利用总体规划土地利用总体规划是指人民政府依照法律规定在一定的规划区域内，根据国民经济和社会发展规划、土地供给能力以及各项建设对土地的需要，确定和调整土地利用结构、用地布局的总体战略部署。（4分）5. 城市土地一级市场城市土地一级市场是指城市土地所有者将土地使用权在一定期限内让与城市土地使用者而形成的市场，反映的是土地所有者与土地使用者之间的经济关系。（4分） 三、简答题（每题10分，共计30分）：1. 简述我国现阶段地籍管理的主要内容。（1）土地调查土地调查是以查清土地的位置（界线、四至），利用类型、数量、质量和权属状况而进行的调查。根据土地调查的内容侧重面不同，可分为土地利用现状调查、地籍调查和土地条件调查。（2分）（2）土地分等定级估价土地分等定级估价是在土地利用条件调查与土地利用分类的基础上，以马克思的地租、地价理论为主要依据所确定的各类土地等级和基准地价。（2分）（3）土地登记土地登记指土地所有权、使用权以及他项权利的登记。依照我国土地法律的规定，主要开展农民集体土地所有权、农民集体土地使用权和国有土地使用权以及土地他项权利的登记。（2分）（4）土地统计土地统计是对土地的数量、质量等级、权属、利用类型和分布等进行统计、汇总与分析，为国家提供土地统计资料，实行统计监督。（2分）（5）地籍档案管理地籍档案管理是将经过土地调查、分等定级估价、登记、统计等工作形成的各种文字、数据、图册资料进行立卷归档、保管与提供利用等工作。（2分） 2. 简述国有土地使用权出让、转让、出租、抵押的区别。城镇国有土地使用权出让是指市、县人民政府代表国家以土地所有者身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地出让金的行为。（2.5分）土地使用权转让是指以出让方式取得的自有土地使用权在民事主体之间再转移的行为，是平等民事主体之间发生的民事法律关系。（2.5分）土地使用权出租是指合法取得国有土地使用权的民事主体（即出租人）将土地使用权及地上建筑物、其他附着物全部或部分提供给他人（承租人）使用，承租人为此而支付租金的行为。（2.5分）土地使用权抵押是指土地使用权人以土地使用权作为履行债务的担保，当土地使用权人不能按期履行债务时，债权人享有从变卖土地使用权的价款中优先受偿权的债务担保形式。在土地使用权上所设定的是土地使用权抵押权。（2.5分） 3. 简述城市土地市场供需调控的“三维立体结构”。所谓城市土地市场供需调控的“三维立体结构”，是指城市土地市场供需调控的方向、时间和力度。（2.5分）（1）城市土地市场供需调控的方向（2.5分）供需调控的方向包括两方面的内容：一是选择调控目标；二是确定调控措施的作用方向。相对来说，调控目标的选择相对容易，其确定依据是一定时期内土地市场发展目标。确定调控措施的作用方向则需要在明确调控目标的基础上，对当前土地市场的运行状态和变化趋势进行分析。（2）城市土地市场供需调控的时间（2.5分）确定供需调控时间，也就是要确定何时开始调控，调控时间应持续多长。为了准确把握供需调控的时机，正确确定供需调控的时限，必须做到以下几点：准确掌握土地市场运行的状态和变化趋势。由于供需调控决策时间和调控效应滞后性的存在，必须尽早发现土地市场中存在的问题，超前采取调控措施，才能做到“防范于未然”或“将问题消灭在萌芽状态”，将土地景气循环波动减至最小程度。密切注意调控效应的强弱，及时修正调控手段，调整调控力度。（3）城市土地市场供需调控的力度（2.5分）供需调控力度大小与作为调控手段的变量的变化大小相关。在决定土地市场供需调控的力度时，要考虑如下因素：土地经济波动的幅度；调控手段从使用到产生效应的滞后时间；调控效应惯性大小；调控环境。 四、论述题（每题20分，共计40分）：1. 论述我国现阶段土地管理的具体任务。（1）加强耕地保护，实现耕地总量的动态平衡。（2分）贯彻“十分珍惜、合理利用土地和切实保护耕地”的基本国策，制定和执行世界上最严格的耕地保护措施，确保16亿人口吃饭对耕地的需求，从严控制城乡建设用地，保障城市化和第二、三产业建设所必需的土地供给。（1分）在保护生态环境的前提下加强耕地开发和复垦，积极推动土地整理，努力提高土地利用效率，确保规划期内耕地总量的动态平衡。（1分）（2）加强土地资源的调查评价和科学规划。（2分）开展新一轮的国土资源大调查，开展经常性的土地利用变更调查与监测，每3年进行一次城镇基准地价的更新与平衡，6年内完成全国农用土地分等定级工作，10年内实现一次全国系统性的1：50000地形图的更新，（1分）做好全国土地利用总体规划纲要，省级、地（市）、县、乡土地利用总体规划的修编和审批工作。（1分）（3）加强土地资源信息系统建设，实现信息服务社会化。（2分）建立土地资源信息中心，形成全国土地资源信息网络，做到信息共享，（1分）利用现代科技和管理手段建立土地资源动态监测系统，为政府决策提供科学依据，为社会提供信息服务。（1分）（4）深化改革，建立适应社会主义市场经济的管理新体制、新机制。（2分）按照政企分开的原则，实现国土资源部的职能转变，建立起高效精干的国土资源行政管理机构，强化国土资源管理的国家职能，强化国土资源集中统一管理体制和统筹规划。（1分）建立和完善在国家宏观调控下市场配置土地资源的机制，形成土地使用权有偿使用和流转制度，促进土地资源的合理配置和有效使用。（1分）（5）健全法制，依法行政，实现土地管理秩序的根本好转。（2分）加强土地管理法制建设，形成完备的法律体系，做到有法可依，建立和完善土地管理执法体系，组建强有力的执法队伍。（1分）坚持严格依法行政，加大执法监察力度，严肃查处土地方面的违法案件，保护土地资源。（1分） 2. 请结合建设用地利用的特点谈谈如何进行建设用地利用管理。建设用地利用的特点：（1）建设用地利用的非生态性 土地对于建设来说，是发挥了地基和场所的作用，这一特性决定了在选择建设用地时，主要是考虑土地的非生态因素，而对于土地肥力等生态因素关系不大。（2分）（2）建设用地位置的特别重要性 选择建设用地，地理位置十分重要，如商业用地多配置在交通便捷、人口密集、地质条件良好的城市繁华地段，而不需要考虑土壤是否肥沃。（2分）（3）建设用地的高度集约性 与农用地相比，建设用地占地面积较小，但单位建设用地面积上所投放的劳动力与资本比农用地要高得多，单位土地面积的直接经济产出也要比农用地高得多，是高度集约的土地利用。（2分）（4）建设用地的稳定性 建设用地是以利用土地的承载力为主，其上的建筑物，构成物一旦建成就可以使用很长的年限，所以土地的用途较为稳定，但也正因如此土地作为建设用地后要想再转变为农用地就很困难。（2分）（5）建设用地的扩张性 随着社会经济的发展，人口的增加和城镇化程度的提高，建设用地呈快速扩张趋势，扩张的对象是城镇周围的耕地，扩张的特点是循交通线发展方向而推进。（2分）建设用地利用管理的措施：（1）控制建设用地的规模 国家每年提供给非农业建设用地的总量，是新增非农业建设用地的供应“源头”，控制好这个源头，也就控制住了非农建设用地的盲目扩张势头。（2.5分）（2）大力提高建设用地集约利用程度 提高建设用地集约利用程度拟采取以下措施：确定城镇合理用地规模和布局，严格控制城镇盲目扩张。要研究和编制全国和各省、直辖市、自治区的城镇体系规划，确定城镇的合理规模、空间布局和增长速度，并严格按规划实施。充分挖掘建设用地内部潜力。首先，要鼓励旧城改造。其次，进行土地置换，提高土地利用效益。（2.5分）（3）保护和改善城镇生态环境、防止污染和其他公害 调整乡镇企业布局，使之向工业园区集中，不仅可以保护环境，还可以节约土地，提高乡镇企业的规模效益。（2.5分）（4）实施有利于建设用地内部挖潜的政策 应在地价政策，税收政策，信贷政策上给利用存量土地进行建设予优惠，降低其建设成本，形成“优惠挖潜”，“高价外延”的机制。（2.5分）集体土地征用安置补偿纠纷案件委托案件当事人 ：被征用土地的农户L某（一家两户六口人）案件对方当事人 ：H市国土资源局，H市人民政府案由 ：征地补偿安置争议案件受理机关 ：H市人民政府，A省人民政府案件处理结果 ：被征地农户的房屋得到保留，其他土地及地上附着物按照该市的最高标准进行了补偿。-案件的来源和受理： 2005年3月8日，被征地农户L联系陈康律师，反映在尚未就征地安置补偿达成协议的情况下，H市国土资源局在3月4日向其送达了“责令交出已征土地决定书”，责令其在十日之内拆除房屋及其院落，交出土地，逾期不履行决定书，则申请法院强制执行。 被征地户认为其合法权益收到了侵害，并要求陈康律师代理此案。陈康律师认为：H市国土资源局的作出“决定书”的具体行政行为不当；H市政府实施的此次土地征用行为存在重大程序瑕疵，侵害了被征地户的和合法权益，遂受理了此案。陈康律师对本案的处理： 一、为合法阻却房屋被强制拆除，给当事人造成无法挽回损失，陈康律师首先提起行政复议、并同时提交“停止强制执行申请书”，要求复议机关（H市人民政府）决定H市国土资源局停止向H市T区人民法院申请强制执行。陈康律师通过上述法律手段，有效地避免了被征地农户的房屋被强制拆除的风险，同时，更为申请征地补偿争议的协调和裁决赢得了时间。 二、在复议过程中，陈康律师依法向A省国土资源厅调取了此次征用土地的相关资料：1、“征地补偿标准安置途径告知书”签发于2005年8月16日；2、“征用土地公告”签发于2006年8月24日；3、“征地补偿安置方案”签发于2006年8月25日；4、上述三个文件对被征土地的“四至”具体位置描述不一；5、此次土地征用属于“独立选址”项目，征用三个集体经济组织的土地共100亩，由H市人民政府层报A省人民政府、国务院审核批准；6、在此次征用土地的“一书四方案”中，所有被征地农户均未签名，仅有社居委的公章；7、征地公告中所适用的征地补偿标准是H市2004年的市政府文件； 陈康律师另查明：1、“征地补偿标准安置途径告知书”、“征用土地公告”、与“征地补偿安置方案”此三项重要文件，虽然送达了各村村委，但并未向被征地农户进行说明，被征地农户无法得以行使“听证”的权利；2、该“独立选址”征地项目征用的100亩土地实际上只有85亩被用于原独立选址项目；3、此次征用土地的补偿标准偏低，不能保证被征地农户”生活水平不降低，长远生机有保障”；4、该被征地户无其他住房，村里也无法为其另行安排宅基地。 三、鉴于上述情形，陈康律师遂依法向A省人民政府提出对此”征地补偿争议“进行协调处理的申请。A省人民政府受理后，依法向H市发出”转送协调通知“，指令H市人民政府在60日内对此争议予以协调处理。 四、陈康律师在代理被征地户参加协调的过程中，依法提出应当合理补偿被征地农户、保证其原有的生活水平、保障其长远生计的原则意见，并提出：1、应当按照目前社会经济的发展水平给被征地农户较高标准的补偿，不应沿用2004年的补偿标准；2、被征地农户的房屋是其一家两户六口人的唯一生活处所，没有其他住房及宅基，因此应当予以保留；3、考虑到该被征地户家庭事实上的困难，政府应当予以一定的困难补助。案件最终处理结果： 最后，由陈康律师代理被征地农户与政府达成了征地补偿安置协议，协议主要内容为：1、被征地农户的所有房屋予以保留，其房屋所使用的被征用土地由政府通过其他方式允许其继续使用；2、被征地农户其他土地上的青苗、树木、地上附着物等，由政府按照2004年标准的最高限予以补偿；3、政府一次性给予该被征地户2000元的特困补助费。 该被征地户对案件的处理结果非常满意，对陈康律师的工作能力表示了充分的肯定。李国鸿与佛山市顺德区北滘镇马龙村民委员会土地使用权转让合同纠纷上诉案广东省佛山市中级人民法院民事判决书（2004）佛中法民五终字第392号上诉人（原审被告）：李国鸿，男，1964年1月10日出生，汉族，住所：顺德区大良街道办事处北区居委会凤庆居民小组凤溪大街三座二号地下。委托代理人：冯志伟，男，1973年11月12日出生，汉族，住顺德区大良街道办事处北区凤溪大街三座二号地下。被上诉人（原审原告）：佛山市顺德区北滘镇马龙村民委员会。住所地：顺德区北滘镇马村大道11号。负责人：黄达洪。委托代理人：罗晟，广东盈建律师事务所律师。原审被告：何耀光，男，1959年9月18日出生，汉族，住所：顺德区勒流镇黄连二居一组中市46号。上诉人李国鸿与被上诉人佛山市顺德区北滘镇马龙村民委员会土地使用权转让合同纠纷一案，不服广东省佛山市顺德区人民法院（2003）顺法民一初字第04363号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审判决认定：2003年3月25日，原告与两被告签订了国有用地使用证（工业）出让合同书一份，约定佛山市顺德区北滘镇马村村民委员会将位于北滘镇马村村委会三乐路南边的面积为3.21亩的土地出让给被告，被告一次性交给北滘镇马村村委会353100元，合同还约定：原告向两被告收取管理费是五年为一个周期，第一期的管理费是每年每亩2000元，由2000年7月1日开始计算；控制线面积和道路分摊面积（1.67亩）租金，按每年每亩750元计算；两被告逾期交纳管理费，按每日万分之五计付滞纳金。合同签订后，北滘镇马村村委会即按合同约定履行了义务，办妥该土地的国有土地使用证出让手续并交付给被告使用。但被告至2003年9月9日止只支付了170000元，拖欠土地出让金、管理费以及道路分摊费等合计201457.15元。2001年9月 29日，顺德市民政局下达顺民复2001102号文件，同意撤销马村村民委员会和现龙村民委员会，设置顺德市马龙村民委员会。后因行政区域变更，顺德市马龙村民委员会更名为佛山市顺德区北滘镇马龙村民委员会。原审判决认为：原、被告签订的国有用地使用证（工业）出让合同书是双方在平等、自愿的基础上签订的，是双方的真实意思表示，且没有违反法律禁止性规定，因而是有效合同，双方均应自觉履行。按照该合同书约定，被告李国鸿、何耀光应支付原告佛山市顺德区北滘镇马龙村民委员会土地出让款353100元，管理费13910元及滞纳金1733.4元，道路分摊费2713.75元，合共371457.15元，扣除两被告已支付的土地出让款170000元，两被告还应支付给原告201457.15元；因此，原告的诉讼请求理据充分，应予以支持，两被告应负清偿责任。两被告对其辩解无提供相关证据证实，法院不予采纳。依照中华人民共和国民法通则第八十四条、中华人民共和国合同法第八条的规定，判决如下：被告李国鸿、何耀光于本判决发生法律效力之日起5日内支付原告佛山市顺德区北滘镇马龙村民委员会土地出让款、管理费及滞纳金、道路分摊费共201457.15元。本案受理费5540元、财产保全费1170 元，合共6710元，由被告李国鸿、何耀光负担。宣判后，上诉人李国鸿不服，向本院提起上诉称：上诉人与被上诉人、原审被告何耀光签订国有用地使用证（工业）出让合同后已先后支付土地出让款20万元。后因为发现该出让合同收取管理费及道路分摊费于法不合，违反我国土地法律、法规的禁止性规定。该合同是明显不合法。况且该合同的签订对上诉人明显不公平。另外，原审判决在没有证据说明的情况下，错误地认为上诉人只支付17万元。对此上诉人表示强烈抗议。被上诉人在一审时只用几张收据（不到三万元）复印件证明其收到17万元显然证据不足。再者，管理费、滞纳金、道路分摊费的收取是不合法不合理。滞纳金是行政机关的执行法，并不是村民自治组织村委会可以处罚的，所以该滞纳金的收取是不合法的。村委会既然已将该土地出让，却每月收取上诉人管理费等费用不合理，但原审判决却予以确认。这是是非不分的具体体现。综上，原审判决认定事实不清，证据不足，明显存在不合法不合理，应予以撤销。被上诉人答辩称：一、关于收取管理费和道路分摊费，作为转让金的一部分。约定签约先付35万，余下部分分期给。没有违反法律强制性规定。二、根据证据责任的分配原则，上诉人必须举证证明已支付土地转让金20万。三、滞纳金其实是违约金的性质。四、上诉人上诉的目的在于拖延时间，致使被上诉人的合法权益继续收到侵害。原审被告何耀光陈述：本案的土地转让金共20万元。土地管理费上诉人李国鸿和原审被告何耀光已支付，但并非作为转让金的一部分。当时主要是上诉人李国鸿办理的。被上诉人所说的总数为35万余元无误。涉案土地已于2000年7月11日办理了土地使用证。本院经审理查明：原审判决认定事实清楚，予以确认。本院认为：上诉人李国鸿、原审被告何耀光与被上诉人佛山市顺德区北滘镇马龙村民委员会签订的国有用地使用证（工业）出让合同书实质应为土地使用权转让合同，该合同是双方在平等、自愿的基础上签订的，是双方的真实意思表示，其内容没有违反法律、法规的强制性规定，合同有效，合同对双方当事人均有约束力。按照该合同的约定，李国鸿、何耀光应支付佛山市顺德区北滘镇马龙村民委员会土地转让款353100元，管理费13910元及滞纳金1733.4元，道路分摊费2713.75元，合计共371457.15元，扣除李国鸿、何耀光已支付的土地转让款170000元，李国鸿、何耀光实际应支付给佛山市顺德区北滘镇马龙村民委员会201457.15元，原审判决正确。至于收取管理费和道路分摊费问题，因双方当事人自愿在合同中约定，且该约定并不违反法律、法规强制性规定，而滞纳金实质是违约金，因此原审判决对此予以认定并无不当；上诉人李国鸿认为其已先后支付了土地出让款20万元，由于未提供相关证据，故不予采纳。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理得当。依照中华人民共和国民事诉讼法第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审受理费5540元，由上诉人李国鸿承担。本判决为终审判决。审 判 长 吴 建 兴审 判 员 林 义 学审 判 员 陈 秀 武本案原被告土地互换协议是否有效？【案情】2000年甲，乙，丙三人达成口头换地协议，甲将自己的一块耕地换给丙耕种，丙将自己的一块耕地换给乙耕种，乙将自己的一块耕地换给甲耕种，后按口头协议内容订立了书面协议，因乙外出打工，该书面协议上乙未签字，经村委干部在场的情况下，三家对土地进行了交换、丈量，乙之妻参与了土地的丈量、交换。乙当年打工回来后亦没有对该换地行为进行反悔。2006年，乙将换给甲的土地强行耕种。甲遂向法院提出诉讼，要求乙停止对所换给甲的耕地的侵害。【分歧】在本案的审理过程中，对于原被告甲乙丙等三人的换地行为是否有效出现了两种不同的意见：第一种意见认为，按照农村土地承包法的规定，当事人双方在进行土地承包经营权互换时应当签订书面合同，因为被告乙未在书面协议上签字，那么双方当事人就没有签订书面合同，再者被告乙之妻虽参与了土地的丈量交换，但其妻不是承包合同的签订者，对承包的土地不具有处分权，故而原被告之间的土地承包互换协议是无效的，法院应判决驳回原告甲的诉讼请求。第二种意见认为，原被告等换地时，被告乙之妻在场，其妻作为家庭成员享有平等的处分权，被告乙从外地打工回来没有对该换地行为予以反悔，且双方实际耕种了六年之久，应视为被告乙对换地协议的追认，再者原被告的换地行为符合农村土地承包法第40条的规定，故原被告之间的土地承包互换协议是合法有效的，对原告甲的主张法院应予以支持。【评析】笔者同意第二种观点。一、我国农村土地承包法第3条规定，农村土地承包采取农村集体经济组织内部的家庭承包方式。而该法第15条规定：“家庭承包的承包方是本集体经济组织的农户。”发包方将土地发包给农户经营时，系按照每户所有成员的人数来确定承包土地的份额，即“人人有份”。被告乙及其妻和子女组成的农户在承包土地时，每个人的份额是均等的，故而被告乙及其妻对承包的土地均有平等的处分权，乙之妻在被告乙未到场的情况下，参与了土地的丈量、交换是法律允许的。二、农村土地承包法第37条规定，土地承包经营权互换时当事人双方应当签订书面合同，此规定是为了更好地保护当事人的权利，并为处理以后可能发生的纠纷提供证据，而非强制性规定，即不签定书面合同即无效，那么在有证据证明口头协议已达成的情况下，亦应对口头协议予以支持。具体到本案，被告乙虽未在换地协议上签名，但原、被告及第三人已达成口头换地协议，该口头协议同样对双方当事人具有约束力。而实际上被告从外地打工回来没有对该换地行为予以反悔，并且对所换耕地实际耕种了六年之久，被告以自己的行为对换地协议进行了追认。故该耕地互换协议已实际得到履行，在双方没有协商或起诉对换地协议进行解除之前，被告乙对已换给原告卢甲的土地进行耕种构成了侵权。三、根据农村土地承包法第40条的规定，承包经营权互换须具备以下条件：1、双方所承包的土地属于同一集体经济组织所有。2、双方互换的目的是为了方便耕种，便利各自需要，没有改变土地用途及承包义务。3、符合一般合同成立有效的其他要件，如当事人具有行为能力、意思表示真实，不违反法律或社会公共利益。本案中，原告甲与被告乙属同一集体经济组织成员，双方达成土