天津房地产项目经营计划书.doc

项目经营计划书前 言为了规范项目操作，提高工作效率，规避项目运营风险，提升集团整体投资效率，特制定项目经营计划书内容指引。第一部分：项目技术经济指标一、土地获取2006年5月25日，新华集团滨海世纪公司以5460万元（隐性6400万元）获得静海2006-07号宗地。二、规划指标要求： 该总土地占地面积98.48亩（65654平方米）。总建筑面积116577平方米，楼面价548.99元/。一、指标统计指标类型指标单位任务书数值实际数值备注用地平衡总用地面积平米65654建筑用地面积平米46806总建面（计容积率）平米116577其他不计容积率建面平米用地构成小区道路平米5436消防道路平米人行道平米广场平米绿化平米11589水景平米室外体育设施平米室外泳池平米基本指标规划容积率1.78覆盖率%绿化率%40总户数个920车位数（其中地面）个176（室内）室外560土方平衡挖方量立米填方量立米挖填方差量立米边坡支护米二、建筑细部面积指标可售住宅分类占地面积建筑面积层高层数结构类型电梯个数户数内外部装修标准、厨卫设置别墅住宅联排住宅多层住宅950116+1砖混66840小高层住宅1556610框架780高层住宅超高层住宅合计110577920备注：属于同种建筑类型但层数差异较大时，或有重大影响成本情况时可单列计容积率配套占地面积建筑面积层高层数类型内外部装修标准、设施设置商业11842368会所450450幼儿园11001284小学物业用房其它附加配套占地面积建筑面积层高层数结构装修标准架空花园架空车库地面停车地下商业街地下室面积143420三、产品说明：建筑概况1、 设计概念：中高档定位，零层为储藏间及外跨式车库，14层局部层层退台，围合庭院式观景洋房，区内人车分流2、 主要产品类型分布：多层、高层混建，10层小高层两幢，6+1电梯洋房19幢 3、各种占地的配比恰当，车位布置合理，楼间距1：1.61；4、商业物业独立布置，园林小品标准9元/（建筑面积）其他配套设施计划中与华夏未来战略联盟，区内建设华夏未来幼儿园一座。单独占地体育设施规模标准说明总体装修标准三部节能备注三、建造标准要求： 建筑类别 类型1 类型2 备 注 层数/层高 10层/3 m6+1/3m商业3层层高4.5m 结构类型 框架砖混结构现浇钢筋砼楼板土建部分地基处理预应力管桩基础基础外墙设计为：页岩砖 空心砌块（拟采用实心粘土砖）；内墙套内空间：刮腻子，踢脚为水泥砂浆，公共空间：内墙涂料。厨房、卫生间水泥毛面柱梁板商品混凝土现浇楼板地面套内空间：水泥地面公共空间：面砖地面。楼面水泥砂浆屋面露台（上人屋面）毛面交活，水泥砂浆、珍珠岩保温、沥青油毡防水、混泥土板架空隔热层门窗外檐彩塑门窗（中空平开窗、白玻），入户钢质复合安全防卫门，楼栋门钢质复合安全防卫门楼梯公共楼梯间钢筋混凝土楼梯，铁艺木扶手外墙装饰外墙涂料，局部外墙面砖（首层外墙贴砖），外墙外保温内墙装饰腻子交活橱卫上水到表，下水到位，预留面盆、坐便、浴盆位置顶棚公共空间：内墙涂料。套内空间：刮腻子。安装部分给排水及消防计量：预留计量表安装位置。洗衣机位：每户预留（设专用上下水接口）。厨卫上水到表，下水到位，预留面盆、坐便、浴盆淋浴位置（中水预留）。电气电话、闭路电视系统：客厅、主卧室预留接入端子。宽带入户采暖燃气热源：地板采暖、分户计量（有阀门不装表）；燃气：管道天然气空调预留空调孔，预留空调插座，室外机统一位置加装饰智能化消防传感远外监控、电子公告、背景音乐、可视对讲电梯观光梯、客梯、载重800kg 1.0（米秒）不锈钢内壁，公建内配备货梯。第二部分：目标市场定位及产品定位一、 区域地产市场综述静海新城区建设规划的先期实施，政府机构、教育示范机构连同开发区建设区域扩大东移，城市政治文化中心更加靠近天津外环，交通环境进一步提升区位升值空间。2004年起，顺驰、政华、天水、天发、鑫地、大安等十余家市内开发商在城区开发建设，开发区内已经形成新生代住宅密集群落。产品类型包括洋房及高层。其价格呈坚挺上扬趋势，住房消费潜力巨大。多层均价约计3300元/，高层起步3500元/。二、供 求 特 征 规划实施中的老城区改造将近一步拉动住房市场。 政府、县一中、示范小学及先进的交通路网营造开 发区良好的新型商住空间。住房消费需求潜力巨大，购买能力强。 消费群体普遍排斥顶层住宅，因此，开发商着意建设4、5层住宅或小高层住宅，少数项目首层配备储藏间及少量车库以迎合本土化需求。 适合中等偏上人群消费的品质住宅贫乏市场呼唤区域内品质代表产品。 三、区域上市量分析 单位：万平米序号 分类 上市楼盘名称 规划面积 上 市 量 1禧顺佳园（6f） 13102周九通家园 (6f) 1683边新世纪花园（多高混建） 2084项 清华瑞景(16f) 665目金海园(6f) 20206清华瑞鑫(16f) 667金海园(多高混建)、（梅兰竹菊）(6f) 4058城塞维阳光(6f) 2.62.69区 东方海景(11/17/24f) 4410项 天水印象(9/11f) 10411目 大安海福 1511合计 152.684.6四、区域产品类型 序 号 类 型 比 例1多 层 85%2小 高 层 12%3.别 墅 1%4高 层2%五、未来发展趋势 由于老城改造、全县范围的迁村并点工程实施 区域内需求进一步增强，强力拉动住宅销售市场 年平均住宅综合消化量约计35余万平方米 随着城市改造地进一步加快，预计未来两年地产市场供应量、上市量都将呈现高速上扬趋势，与商品房价格成正比 随着人民生活水平地逐步提高，住房消费理念随之提高，对住房需求的认知程度与市区差距进一步缩小，追求居住舒适度、知名度、安全度，品位生活概念逐步深入住房消费群体1、 目标人群特征/来源区域/行业特点1）具有良好的经济基础，拥有一定社会地位的城镇居民； 2）具有一定的经济基础，预期未来有一定发展的时尚新生代。 3）看好区位升值空间的中小型私营企业商务办公需求。 4）易受周边人群影响、感化，对生活品质有追求，对发展前景有认识购房者 5）改善型或一次到位型客户 6）向往品牌、希望入住开发区、稍有购房压力、认为物有所值的人群 7）易被产品的某个特色所吸引，感性成份浓厚的潜在需求 8）老城、周边镇区居民以及静海县周边诸如青县、大城、沧州等地求学住房需求2、 产品描述一、产品开发理念产品第一理念 区域市场最好的产品。从而形成区域市场特定层面第一品牌的概念以达到增加产品附加值的目的。复合产品的概念 品质提升固有空间，超前产品提升客户消费价值观，并形成完整的消费价值链。 创新产品的理念 高品质的项目在区域内少之又少，这为我们创新产品提供了更加广阔的空间。客户基本层的出发点 倡导先进人居文化，做精品住宅提高性价比和项目形象，定位于更多、更全面的基本层客户消费群体。尊贵的城市化血统和先进的科技、时尚元素 由城市到现代化、时尚的国际大都市，社区住宅起到了非常关键作用，静海作为老工业城区，住宅落后一直困扰着人们，如今经济的腾飞唤醒了人们对城市发展的期盼，现代、时尚、尊贵是社区开发建设的主旋律。二、产品开发定位 满足城镇居民的中、高端客户群体，对区域城市化、现代化的要求。 采用都市化的建筑形态，配置部分高端品牌，营造出该区域内的时尚社区形象，满足向往阶层的个性需要。第三部分：项目开发节奏与计划一、 土地升值潜力评估1、日趋成熟的开发区住宅建设市场2、日益青睐的住房消费群体3、开发区完善的基础设施配套及周边商业、市政等综合配套设施的逐步到位。如大型水上游乐园等重点工程的拟建。4、开发区内同等规模和开发条件的土地资源不复存在。5、依托周边有利环境做品位产品，区域内不存在同层次可比性。二、 立即开发与作为土地储备优缺点分析五年内，天津要完善城市空间布局规划，加快形成“一轴两带三区”的市域空间布局结构。“一轴”指：“武清新城中心城区滨海新区核心区”城市发展主轴；“两带”指：“宁河汉沽新城滨海新区核心区大港新城”东部滨海发展带和“蓟县新城宝坻新城中心城区静海新城”西部城镇发展带。前期计划进度三、 工程计划：开发总面积列表：116577平方米产品分类幢 数单 元 数套 数面 积61住宅19688409501110层小高278015566公建（商业、会馆）6000总 计21759201165771、 一期工程：开工面积：52700平方米工程范围：三层公建（生鲜超市及物业会所）、1、3、4、6、7、9、10、12、14、15号楼工期安排：2006年11月2007年12月底重要进度节点：（力争2006年春节前12、14、15三个楼座达到正负零阶段）序 号日 期完 成 进 度12006.03.31取得宗地挂牌出让文件22006.05.25获取静海土地交易中心06-07宗地成交确认书、公证书32006.06.01签订国有土地使用权出让合同42006.07.11签订静海地让字2006-55号补充合同，调整土地使用权至本公司52006.09.30与天津地勘院签订内部协议书，达成勘测协议62006.10.08签订规划设计合同书72006.10.24取得建设用地规划许可证、建设项目选址意见书82006.10.25取得配套证明92006.10.31签订建设工程勘察合同102006.11.03签订工程设计委托协议书112006.12.06取得建设用地批准书122006.12.15取得国有土地证132006.12.26取得项目备案的决定完成规划报批： 2006年11月05日获取规划许可证：2006年11月03日取得建设工程规划许可证：2006年01月5日完成施工图设计：2007年01月10日计划获取施工许可证：2007年01月15日计划完成基础正负零：2007年03月31日（12、14、15号楼为2007年2月10日前）计划完成主体竣工： 2007年07月30日计划具备入住条件： 2007年12月31日重要进度节点列表：20062007重要节点11月份12月份1月份2月份7月30日12月30日102030102030102030102030102030102030完成规划报批：获取规划许可证：完成施工图设计：获取施工许可证：完成基础正负零：完成主体竣工： 具备入住条件： 2、二期工程：二期：63800平米 工程范围： 2、5、8、11、13、16、17、18、19、20、21号楼工期安排：2007年06月2008年12月重要进度节点：完成规划报批： 2007年06月30日获取规划许可证：2007年09月30日完成施工图设计：2007年10月30日获取施工许可证：2007年12月30日完成基础正负零：2008年03月31日完成主体竣工： 2008年07月30日具备入住条件： 2008年12月30日重要进度节点列表：20072008重要节点9月份10月份11月份12月份3月份 7月30日12月31日102030102030102030102030102030102030完成规划报批：获取规划许可证：完成施工图设计：获取施工许可证：完成基础正负零：完成主体竣工： 具备入住条件： 四、 销售计划：第一阶段：项目形象预热期时间：自2006年10月28日至2006年3月2日目的：通过销售人员的介绍与广告、组织活动等方式，迅速的将公司形象、项目概况等信息传递给区域性客户，同时收集来电、来访、咨询客户的相关市场信息，进行分析。并根据市场信息调整、修定销售相关策略，为下一阶段工作打下良好基础。活动：通过一些活动来聚集人气，营造火爆氛围。广告：以形象广告为主，推出公司品牌，和项目形象。成果：有效积累客户，了解客户心理，修正销售计划，调整宣传策略，为顺利开盘打下良好基础。力争实现200个有效客户积累，争取达到作实率60%以上，完成开盘120套货量销售。第二阶段：内部认购期时间：2007年3月3日至2007年3月24日目的：为防止前期积累客户的流失，对项目开盘销售额形成有利的支撑活动：认购时全凭客户自愿，不指定房号，与天津市相关法律法规不抵触；有一定的优惠，对准客户有一定的吸引力广告：通过报纸和其它媒体，宣传项目内部认购的具体内容。成果：有效锁定客户，客户基本自愿交款不易流失。具一定的优惠，提高区域性客户的购买欲望。回款：200万元销售费用：140万元（包括亮相期费用；卖场费用、户外广告发布费、媒体发布费、活动、展示费、广告制作费、固定资产费用等）第三阶段：项目正式开盘期时间：自2007年3月24日开盘供应面积：约17600m2目的：以最适当市场的中小户型投入市场，迅速消化内部咨询期已积累的客户。活动：举行盛大的开盘仪式，及庆典活动，为日后销售营造声势。广告：较大力度的通过报纸和其它媒体，宣传项目整体情况，吸引客户。均价：3500元成果：力保完成销售供应面积的75%，合同额4620万，实现销售面积13200 m2。力争完成销售供应面积80%，合同额4928万，实现销售面积14080 m2。回款：1186万元销售费用：60万元（户外广告发布费、媒体发布费、活动、展示费、广告制作费、等）第四阶段：项目强销期时间：自2007年4月至2007年7月供应面积：17600 m2 目的：借助开盘的良好态势，以及房交会进行相应的促销，保证销售量。活动：适当安排一些促销活动，以保证销售任务的完成。广告：将社区生活的相关卖点逐渐表现均价：3559.17元成果：这一时期力保完成销售供应面积的75%，合同额4698万，实现销售面积13200 m2；力争完成销售供应面积80%，合同额5011万，实现销售面积14080m2回款：6966万元销售费用：160万元（户外广告发布费、媒体发布费、活动、展示费、广告制作费、等）第五阶段：项目销售持续期时间：自2007年8月至2007年10月供应面积：16200m2目的：这一时期由于进入销售的旺季，以及工程形象良好，投入较大楼盘供应量，加快回款。活动：这一时期经过长期的销售，我们也拥有了大量的客户群，这是我们可以利用的，建议搞客户联谊活动，使得我们的老客户向我们推荐新客户。广告：这一时期以客户联谊活动为主要推广方式。价格：3616.36元（均价）成果：力保完成销售供应面积75%以上，合同额4376万，实现销售面积12100m2；力争完成销售供应面积80%，合同额4687万，实现销售面积12960m2回款：3386万元销售费用：115万元（户外广告发布费、媒体发布费、活动、展示费、广告制作费、等）第六阶段：项目销售持续期时间：自2007年11月至2008年3月供应面积：26700 m2目的：由于进入销售淡季，对有限剩余房源进行销售。活动：经过长期的销售，我们也拥有了大量的客户群，可以对客户进行回访加深感情。建议搞一些新春联谊活动。广告：这一时期以客户联谊活动为主要推广方式。价格：3666.47元（均价）成果：力保完成销售供应面积70%以上，合同额6856万，实现销售面积18700 m2；力争完成销售供应面积75%，合同额7333万，实现销售面积20000m2回款：7963万元销售费用：95万元（户外广告发布费、媒体发布费、活动、展示费、广告制作费、联动费等）第七阶段：项目销售持续期时间：自2008年4月至2008年7月供应面积：36700目的：经过一年的销售期，项目以具有一定的知名度，以此加快销售速度。活动：经过长期的销售，我们也拥有了大量的客户群，可以利用口碑进行广泛传播。广告：这一时期以客户联谊活动为主要推广方式。价格：3706元（均价）成果：力保完成销售供应面积75%以上，合同额9380万，实现销售面积27500m2；力争完成销售供应面积80%，合同额10881万，实现销售面积29360m2回款：7247万元销售费用：120万元（户外广告发布费、媒体发布费、活动、展示费、广告制作费、联动费等）第八阶段：项目销售持续期时间：自2008年8月至2008年10月供应面积：26400m2目的：项目以进入后期销售阶段，以具有一定的知名度，以此加快销售速度。活动：经过长期的销售，我们也拥有了大量的客户群，可以利用口碑进行广泛传播。广告：这一时期以客户联谊活动为主要推广方式。价格：3756.11元（均价）成果：力保完成销售供应面积75%以上，合同额6184万，实现销售面积19800m2；力争完成销售供应面积80%，合同额7933万，实现销售面积21120m2，回款7347万元销售费用：80万元（户外广告发布费、媒体发布费、活动、展示费、广告制作费、联动费等）第九阶段：项目销售尾盘期时间：自2008年11月至2008年1月供应面积：剩余面积3300 m2目的：将项目尾盘清掉活动：经过长期的销售，我们可以深度挖掘老客户的资源，使得我们的老客户向我们推荐新客户。建议针对项目清盘出台一些优惠措施。广告：推出针对于项目清盘的一些措施。 价格：3760元（均价）成果：全盘销售完毕，合同额完成1240万元。回款：5178万元销售费用：50万元（户外广告发布费、媒体发布费、活动、展示费、广告制作费、联动费等）2009年2月回款：790万元小计：经过近两年的销售，总供应量为11万 m2，整体销售额达到40070万元，均价3642.8元/ m2。第四部分：投资收益计划一、 目标成本设定总建筑面积116577平米，住宅110577平米，公建面积6000平米，容积率1.78，项目投资成本列示：1.前期费用：（计费面积116577）总计￥16402383.9元序号项目名称平米造价（元/ m2）总价（万元）说明1勘察1.6186523.2已实施2建筑及景观设计1719818092.1规划方案1.6186523.2已实施2.2施工图设计101165770已实施2.3景观设计5.4629515.8目前最低报价9元/ m23图纸审查1.4163207.8依据图审收费标准4临水2233154依据经验5临电5582885依据经验6招标服务费1116577依据收费标准7质量监督费0.781603.9依据收费标准8监理费6.0699462包括土建、景观9人防费809326160目前静海县最低的收费额度10招标代理费1.5174865.5中标价的0.1-0.411测绘规划放线1116577依据收费标准为12地名费0.781603.9依据收费标准13沉降观测费0.781603.9市场最低价格14验桩2.5291442.515环境评估费1116577市场价格16室内环境检测费1116577市场价格17防雷检测1116577依据收费标准为18楼牌制作0.223315.4依据以往数据19合同备案0.669946.2中标价的0.06520渣土排放费1116577目前静海县最低的收费额度21档案验收保存0.558288.5依据收费标准 22墙改费8932616依据收费标准23办理销售许可证1.3151550.1依据收费标准24三通一平5582885包括临路、围墙、移树合计：140.716402383.92.配套费用：（计费面积116577）总计￥67439794.5元序号项目名称平米造价（元/ m2)总价（万元）说明1市政排水273147579 依据收费标准2采暖入网费687927236 依据收费标准3采暖外网费384429926依据收费标准4煤气485595696依据收费标准5电力11012823470依据收费标准6给水252914425依据收费标准7电视、电话、宽带3349731根据以往经验8道路、绿化556411735根据项目实际况9警卫室、电动门、围墙6699462根据项目实际况10智能化121398924根据项目实际况11大配据收费标准12路灯101165770根据项目实际况13消防外网1116577根据以往经验14小配套303497310依据收费标准15二次供水5582885依据收费标准16信报箱0.558288.5根据项目实际情况合 计578.567439794.53.建安费用：150934450元（1）多层（可销售面积95011）序号 项目名称 平米单价（元/）总价(元） 备 注1建安工程费1050997615502桩基4542754953电梯1009501100 合 计1195113538145(2)小高层（可销售面积15566）序号 项目名称 平米单价（元/）总价(元） 备 注1建安工程费（含桩基）1350210141002电梯100155660034合计145022570700（3）公建6000序号 项目名称 平米单价（元/）总价(元） 备 注1建安工程费（含桩基地砖、外檐石材2-含三挂楼梯34合4）建安造价合计：序号 分类面积 （） 单平米造价（元/)总费用（万元）1多层95011119511353.81452高层1556614502257.073公建60001500900合计1165771175.2614510.8845（5）财务及其他费用序号项目名称平米造价（元/)总价(元）说 明1税 金39944120223销售价格3800元/（5.55+4.95）%2销售费用768403852销售价格3800元/2（110577）3管理费用384201926销售价格3800元/1（110577）4利 息404663080贷8000万， 6.8一年计（116577）5总登记费1110577收费标准（110577）6初始登记费0.7582932.75收费标准（110577）7确权测绘费1.36150384.72收费标准（110577）8物业前期费3331731（110577）9不可预见费101105770（110577）10土地增值税384201926销售价格3800元/1（110577）11维修基金384201926销售价格3800元/1（110577）合计645.1171574328.47综合成本列表：项 目投资总额（元）单位成本（元/m2）土地成本64000000548.99前期工程费16402383.9140.7建安工程费1457088451175.26配套费用67439794.5578.5直接建造成本小计293551023.42443.45营销费用840385276管理费用420192638税 金44120223399财务费用466308040其他费用10737907.492.11总 计36005505