城镇化与房价.doc

分析城镇化与房价的关系摘要：近年来中国房地产市场异常繁荣、房价持续上涨。本文分析了城镇化进程对房地产价格的双向影响，双方既有促进作用，亦有抑制作用。亦进一步为我们适度协调好城镇化进程的脚步和房地产发展的关系提了几点建议。关键词：城市化进程 房价 促进 抑制 双向一、当今城镇化进程的和房价的基本形势（一）中国是一个人口大国，人口基数大、增长快的现状必然会导致对生活必需品的大量需求，而住房时满足人类生存的基本要求。在中国，对住房大量需求也必然会导致中国房地产市场的繁荣。近几年，大城市，尤其是“京沪深”高房价的急速攀升一般被简单地归因于快速城镇化所产生的刚性需求，而对房价高涨与目前城镇化进程中城市两级化非均衡发展缺少洞察。从已经完成城镇化进程的西方发达国家的情况来看，城市规模相对固化，以利率为核心的住房信贷政策、通货膨胀等货币政策因素是影响房价的最主要的因素。我国还将继续大力推进城镇化。那么如何让应对由快速城镇化引起的城市地租、房价攀升问题，是我国学术界亟待研究的课题。（二）城镇化进程是一个动态过程农村人口和劳动力向城镇转移，单从简单的人口城镇化率考量我国城镇化与房价的关系，严重忽略了人口与城市经济发展水平的应对关系，也忽视了区域差异对两者关系的深度影响。另外，关系研究应该是双向的，许多研究者在定量分析城镇化因素对房价影响之后，也需关注快速上涨的房价对我国城镇化走向的影响。近年来，在我国过快城镇化发展表象之下，掩盖着“大城市发展失控”、“中等城市发展不足”、“小城市与农村发展失去生机”等种种事实，这些事实背后则潜伏着将人口最为衡量城镇化水平唯一的尺度而无视自愿承载力及分配不均问题的认识误区。二、房地产价格对城镇化进程的双向影响房价与城镇化之间存在着双向关系，即城市为住房提供了特定的空间，随着人口与产业聚集效应对土地、住房需求产生的扩大作用在资源稀缺性的条件下表现出城市地租和放假的不断上升，这是城镇化对房价的积极作用。同时，房价对城镇化也存在着正向促进作用，但当房价的高涨脱离了经济发展水平和城镇化水平之后又会对城镇化有反向抑制作用。（一）房价对城镇化的积极促进作用房价不断上升意味着对于此行业投资预期的上升，自然吸纳更多资金流入，从而随着房地产行业的发展而对城镇基础设施予以不断改善，促进城镇生活环境的提高，加之房地产业发展过程必然出现对于劳动的大量需求，势必吸引和容纳更多的农业人口进入城镇。此外，房地产业与其相关的其他产业联动作用，促进整个城镇集聚效应的影响下，城镇化进程得以快速推进。（二）房价对城镇化的抑制作用对于全国七十几个大中城市来说，几乎所有城市房价都有不同程度的上涨，北京、上海、深圳等城市尤为突出，都创历史新高。从全国来看，高房价使人们陷入买房、投资的怪圈。由于房价高涨，更多的投资者进行投机活动，从银行获得信贷投资房地产，造成地产行业的异常繁荣。很多学者认为高房价并未产生财富效应，它只是实现了财富的转移，使财富从穷人向富人转移，有投资转向投机，是贫穷者更贫穷，富者更富，加大财富差距。其财富更多的转移到了房地产商，在房价高涨的今天，繁荣的房地产行业无疑使房地产商从中获取了高额的利润，而居民只是高房价下的受害者，这使财富转移到了少数富人手中，作为大多数的穷人并未从中获利，反而深受高房价的困扰。曾经在某篇博客中看到这样的一段话：在一线工作多年的一线精英们开始转战二、三线城市置业，面对一平方米高达数万元的高房价，他们同样也失去了购房的信心。其实像他们有着让人们羡慕的职业与收入，过着白领阶级的生活、享受着大城市繁华气息，其实只是他们光鲜的外表，而多数人过着蜗居的生活，为在这个城市拥有一套自己产权的房子努力奋斗，收入涨幅永远涨不过房价的速度，面对高房价他们也失去了信心，即使拼命凑足了首付款，房子一旦买了，基本上等于把后半生捐献给了银行。反之想想，或许到其他二线城市找份工作，相对在一线城市购房置业的压力会小很多。所以，这只是城市化进程倒退的开始，城市化化的加快、城市框架不断扩大、高速的经济发展势头，高房价时代的来临，让多数人望而却步。上述只是高房价对城镇化抑制作用的一个简单地例子，高房价抑制了居民消费，妨碍了居民消费结构的调整，对居民消费产生严重影响，并在一定程度上扭曲居民的消费心理，不利于社会经济的发展。高房价过高禹城市发展失衡、城市两极化之间的不协调严重影响城乡及不同城市间的人口资源要素合理流动和经济协调发展，进而增加城市化成本，阻碍经济由非均衡增长向均很增长的转变。首先，城镇化的中心问题是农村剩余劳动力的转移，特别是实现农民工“市民化”，这是“十二五”城镇化进程的重头戏，也是推进城乡一体化的突破口。农村劳动力要在城市得意生存，必须经历市场选择的过程，只是当个体的人力资源禀赋与基本的经济条件达到特定市场要求，才能被城市融入和吸纳。换言之，农村劳动力实现由农村向城市的转移，需要具备必要的经济支持、与教育水平相联系的个体素质以及强烈的市民化意愿。在现阶段房价高涨对财富分配格局极大转变的条件下，住房市场显然在构筑城市壁垒中扮演了重要的角色，增加了农村剩余劳动力的转移成本，对于农村劳动力转移起到了抑制作用。其次，放假的持续快速上涨使得房地产业的利润水平大大高于社会平均利润，引导社会资本不断注入房地产业，造就了房地产业目前过快发展；随之关联效应和扩散效应的影响，带动了钢材、水泥、装饰材料等建筑材料需求的增加，刺激了煤炭、采掘、建材制造等行业。自然和社会资源严重配置不均，不仅给整个生态环境造成沉重的压力，而且不利于城市的可持续发展。特别是在我国非均衡的城镇化进程中，对于特大、大型城市快速发展带来的交通、污染等“城市病”的治理，对于中小城市促进发展建设的支持都需要各种自然和社会资源的给与，房价持续高涨引发不仅仅是资源配置不均衡，更重要的是影响城市发展动力。最后，房价的大幅上涨导致的城乡居民家庭财富分配格局改变不仅进一步拉大了城乡居民之间的财富差距，而且也拉大了城市内部高低收入群里之间的财富差距，对城市化的进程起到了抑制作用。三、城市化与房地产协调发展的建议城镇化与房地产价格之间存在显著的、稳定的正向、反向关系。研究城市化水平与房地产价格之间的关系，使二者协调发展，十分重要。以下是对其做出的几点建议：（一）以经济增长为基础要以经济增长为基础，促进城镇化进程和房地产业发展。城镇化水平不高，需要大力发展；房地产业起步较晚、发展时间短，粗糙能在诸多问题，需要成熟、性发展。二者的发展都必须以经济增长为基础，以经济增长带动城镇化的发展，并以此促进房地产业的不断成熟。（二）正确处理城镇化进程中房价上涨问题城镇化是现代化的必由之路，城镇化导致对房地产的需求将是长期的。土地的刚性和不可再生性导致房价上涨将是长期的。以民生为主，以刚性需求为主；国家应积极采取宏观调控，调整地区之间的差异，调整结构，不同房产之间的结构，抑制房地产过快上涨及过度的投机现象，使房地产业能够健康有序的发展。（三）促进城镇化和房地产市场的和谐发展适度