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房地产大宗交易渐成主流北京商报作者：赖大臣2012/5/3 11:37:41 新浪地产 提要：长安8号四度易手、凯德中国23亿元收购保利春天里的商业地块、SOHO中国21亿元再次接盘绿城项目等等，今年以来房企大宗交易速度明显加快，期间不乏一些海外资本开始入市。进入今年以来，房地产市场的大宗交易依然旺盛，今年一季度北京大宗投资市场共计成交6宗物业：其中有4个住宅项目，占比67%，而写字楼物业成交两个，占比33%。长安8号四度易手、凯德中国23亿元收购保利春天里的商业地块、SOHO中国21亿元再次接盘绿城项目等等，今年以来房企大宗交易速度明显加快，期间不乏一些海外资本开始入市。易城中国估价与投资部总监徐忆介绍，“2010年二季度开始，针对住宅市场的房地产调控政策将大量开发商推向商用地产的投资、开发与运营业务领域。许多机构、企业基于自用需求与投资的特征转向大宗交易市潮。所谓大宗交易是指交易金额在5000万元以上人民币或是1000万美元以上的交易。限购政策是导致大宗交易的直接原因。2010年以北京、上海、深圳和广州为代表的四城市大宗交易成交单数比2009年显著提高了50%，成交额比2009年提高近83%。到2011年，大宗交易成交更是达到124单，成交总额累计达1231.6亿元。进入今年以来，房地产市场的大宗交易依然旺盛，今年一季度北京大宗投资市场共计成交6宗物业：其中有4个住宅项目，占比67%，而写字楼物业成交两个，占比33%。住宅项目的成交增多，反映出在宏观调控环境之下，部分项目的整体或部分股权转让的活跃度上升。从收购方式看，主要是以股权和资产收购两种方式。从区域上看，收购集中在海淀和朝阳区等核心区域。或许正如任志强和潘石屹所言，开发商不是被饿死的而是被撑死的，随着政策的调控，不少开发商被迫割肉求生。已发布年报的125家上市房企的统计数据显示，2011年合计负债达到了历史纪录1.33万亿元，而这一统计在2009年年报为6982.3亿元，在2010年为10101.5亿元，2011年1.33万亿元，同比上涨幅度达到了31.7%。商报记者 赖大臣(北京商报) 本市大宗房地产交易额达105亿元发布时间：2011-05-12 13:23:39来源：解放网-解放日报字体大小：大 中 小仲量联行最新统计显示,今年一季度,本市大宗房地产交易额达105亿元,较去年第一季度 (不包括凯德置地购买东方海外资产组合交易)增长11.5%。去年境外投资者在投资市场中占据主导地位,今年一季度国内买家占到市场份额的60%。商铺和办公楼市场的增长前景持续向好,国内外投资者都热衷于收购商铺以及办公楼物业。由于可供交易的优质商铺和办公楼物业有限,国外投资者已开始寻求非顶级或需要翻新改建的物业项目。财富控股以5.75亿元买入淮海商城,计划在日后升级租户组合,以配合淮海路高端零售的定位。某私募股权基金以11.6亿元买入上海盛邦国际大厦,中国太平洋的情形也明显增多,预计全年投资市场仍将有活跃表现。刘德扬认为,海外市场融资环境比较宽松,且外资机构在融资成本上比较低,因此,目前外资投资者开始重新活跃在上海和北京等国内成熟的房地产投资市场上。在物业投资类型上,相比前两年热衷收购成熟物业,目前外资机构偏爱正在开发过程中的在建项目,尤其是位于一线城市周边以及商业前景看好的二线城市的综合体项目。大宗房产交易节税方略| 随着房地产市场的升温，房地产交易日益频繁，房地产交易中的税收问题也越来越引起有关方面的关注。其中，大宗房地产交易因涉税金额多，负担税收重，许多企业都对此感到头痛。实际上，大宗房地产交易通过合理的筹划可以达到减轻税负的目的。下面举例说明。2004年3月20日，甲公司和乙公司达成协议，将甲公司在某省会城市的一处房地产转让给乙公司，房地产的账面价值为5000万元（假设土地增值税的扣除项目金额为6000万元），转让价为10000万元，根据现行税法规定甲公司应缴纳的各税如下（不考虑企业所得税）：1.应缴纳营业税及附加合计为（100005000）5.5=275万元；2.应缴纳的印花税（税目为产权转移书据）为100000.5=5万元；3.应缴纳的土地增值税为：增值额超出扣除项目金额的比率为（100006000）/6000=66.67。应缴纳的土地增值税：40004060005=1300万元。以上甲公司共应缴纳税款为1580万元。乙公司应缴纳契税（税率按3计算）为100003=300万元。如根据现行税法规定进行筹划，甲公司将该处房产作为投资和自己的股东公司丙合资成立丁公司，丙公司以较少的资金入股，甲公司绝对控股。然后甲公司将自己在丙公司的全部股权以10000万元的价格转让给乙公司，和上面的例子相同的是乙公司得到了自己想要的房地产，但这次房地产交易的纳税结果却大相径庭，甲公司、丙公司和丁公司应缴纳的税金为：1.营业税及附加。根据财政部、国家税务总局关于股权转让有关营业税问题的通知（财税2002191号），以无形资产、不动产投资入股，参与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为，不征收营业税。对股权转让也不征收营业税。所以，甲公司、丙公司和丁公司应缴纳的营业税及附加为0。2.印花税。根据财政部、国家税务总局关于企业改制过程中有关印花税政策的通知（财税2003183号），实行公司制改造的企业在改制过程中成立的新企业(重新办理法人登记的)，其新启用的资金账簿记载的资金或因企业建立资本纽带关系而增加的资金，凡原已贴花的部分可不再贴花，未贴花的部分和以后新增加的资金按规定贴花。企业因改制签订的产权转移书据免予贴花。公司制改造包括国有企业依公司法整体改造成国有独资有限责任公司；企业通过增资扩股或者转让部分产权，实现他人对企业的参股，将企业改造成有限责任公司或股份有限公司；企业以其部分财产和相应债务与他人组建新公司；企业将债务留在原企业，而以其优质财产与他人组建的新公司。因此，丁公司的组建符合公司制改造的规定。所以，甲公司、丙公司和丁公司应缴纳的印花税也为0。3.土地增值税。根据财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知（财税199548号），对于以房地产进行投资、联营的，投资、联营的一方以土地(房地产)作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中时，暂免征收土地增值税。对投资、联营企业将上述房地产再转让的，应征收土地增值税，由于再次转让并未发生增值，故丁公司不需要缴纳土地增值税。所以，甲公司、丙公司和丁公司应缴纳的土地增值税仍然为0。另外，根据财政部、国家税务总局关于企业改制重组若干契税政策的通知（财税2003184号），企业依照法律规定、合同约定分设为两个或两个以上投资主体相同的企业，对派生方、新设方承受原企业土地、房屋权属，不征收契税。在股权转让中，单位、个人承受企业股权，企业土地、房屋权属不发生转移，不征收契税。因此，乙公司、丁公司也不需要缴纳契税。可见，通过以上的筹划，整个房地产交易可以节省税金1880万元。以上税收筹划应注意的问题是，如果节省的税金小于设立丁公司所发生的费用，则不能采用这样的筹划方式。一季度上海大宗房产交易破百亿 来源：解放网-新闻晨报作者：刘畅 2011年04月13日08:17 我来说两句(0) 昨天，仲量联行发布2011年第一季度市场数据，上海大宗房地产交易额达到105亿元，而跨国公司持续强劲的需求推动浦西甲级办公楼租金环比上涨8.8%，成为自2005年第一季度以来最大的单季涨幅。投资市场强势开局数据显示，2011年第一季度上海大宗房地产交易额达到105亿元，较2010年第一季度（不包括2010年第一季度凯德置地购买东方海外资产组合的交易）增长11.5%。 2010年境外投资者在投资市场中占据了主导地位，然而2011年第一季度国内买家占到市场份额的60%。由于商铺和办公楼市场的增长前景持续向好，国内外投资者都热衷于收购商铺以及办公楼物业。由于可供交易的优质商铺和办公楼物业有限，国外投资者已开始寻求非顶级或需要翻新改建的物业项目。在陆家嘴，金融类企业购买自用办公楼继续推动市场。为了迎合这一市场需求，众多开发商将自己持有的高端物业转租为售，例如上海环球金融中心开始分层出售；此外，卢湾区滨江地带的瀛通绿地大厦项目，其开发商计划散卖其中一栋，而另一栋计划整体转让。仲量联行上海董事总经理顾东尼表示，虽然境内外投资者对上海市场有限的优质商业项目的竞购有可能推升资产价格，但由于紧缩的货币政策以及利率的上升，收益率不太可能进一步收窄。浦西租金涨幅创阶段纪录本季度中央商务区内没有新增供应入市，目前市场上已建成的甲级办公楼大部分处于满租状态，可租赁面积仅集中在一些新竣工项目中，新增供应的短缺和庞大的市场需求致使办公楼市场整体空置率降至5.6%。由于市场供应趋紧，越来越多的业主趁机提高租金，一季度浦西租金环比上涨8.8%，再次刷新浦西自2005年第一季度以来单季环比涨幅的记录。超甲级办公楼市场的租金表现更为强劲，浦西和浦东市场的平均租金环比分别上涨10.9%和4.1%。顾东尼指出，各行业的积极扩张推动了强劲的租赁需求，本季度浦西市场的净吸纳量达到43140平方米，较去年同期增长近80%。出于对未来中国业务增长的良好预期，各行各业的跨国公司纷纷加入扩张大军。在浦东，摩根士丹利分别租下上海环球金融中心约6000平方米的面积以及浦东嘉里城8000平方米的面积。此外，普华永道在星展银行大厦楼内扩租5400平方米，是原有楼内租赁面积的一倍。新闻链接外资投资者青睐沪上在建物业记者 刘畅晨报讯 昨天，第一太平戴维斯也同时发布今年一季度房地产运营报告，针对业内关注的投资市场趋势，第一太平戴维斯上海有限公司董事长刘德扬指出，目前外资投资者对国内在建的房地产项目十分感兴趣，预期收益率也高于成熟的收租物业。据第一太平戴维斯的研究，目前楼市行情下，开发商普遍信赖“现金为王”的策略，为了支付项目开发贷款，不少开发商将计划持有的物业转向散卖；此外，与投资机构商谈合作（现有项目或开发中项目股权合作）的情形也明显增多，预计全年投资市场仍将有活跃表现。刘德扬认为，相比国内的银根收紧，海外市场融资环境相当宽松，而且外资机构在融资成本上比较低，因此 目前外资投资者开始重新活跃在上海、北京等中国成熟的房地产投资市场。在物业投资类型上，相比前两年热衷收购成熟物业，目前外资机构偏爱正在开发过程中的在建项目，尤其是位于一线城市周边以及商业前景看好的二线城市（例如成都等地）的综合体项目。(责任编辑：JN040)二季度房地产大宗交易破350亿京华时报作者：邢飞2012/8/3 8:55:28 新浪地产 易城中国日前发布的第二季度中国房地产市场大宗交易研究报告显示，优质办公楼仍是大宗交易热点，成交地域向城市非核心区延伸；工业地产成交呈现上升趋势，未来工业与物流地产前景广阔；房地产收购加剧，行业集中度将进一步提升；而商业地产发展模式的创新将推动未来大宗交易的进一步发展。大宗交易破350亿报告显示，第二季度四大城市大宗交易共计32单，交易金额达到315.7亿元，环比增长92.7%，其中上海17单，北京7单，广州7单，深圳1单。由于大宗交易信息发布的滞后性，预计第二季度大宗交易将会突破350亿。上海市场在二季度表现最为突出，二季度的成交数据显示，上海成交单数稳中有升，成交金额扩大两倍，主要缘于隆宇国际商务广场被包商银行以总价19.4亿元价格整购，融创以33.7亿入股绿城9个项目，SOHO中国以21.4亿收购绿城广场置业，三单交易成就了二季度上海 大宗交易额上涨局面。相比而言，北京成交单数明显下降，其中四单为空地转让项目。办公楼租赁市场表现活跃，需求总量高位运行，优质写字楼短期内成为稀缺资源。投资者更理性易城中国副总裁尹宝军指出：“进入2012年，经济增长速度的放缓并未阻挡房地产大宗交易的脚步，房地产大宗交易参与者变得更为理性。从近期易城中国接触与操作的大宗交易项目来看，面对优质办公物业租金的不断上涨，部分对地理位置要求较低的科技型企业开始出售现有核心地段物业而转向价位适中的非核心地区办公；房地产的调控政策引发了部分企业现金流的短缺，为有资金实力的开发商提供了筛选优质项目、实施收购的良机；另一方面随着大宗交易市场的发展以及行业转型，专业投资机构较以往增多，这类投资者往往更具理性的投资眼光，从而成为市场的主流。”报告指出，在国家现有的经济与金融环境下，资金问题仍是多数开发商在商业地产开发中面临的瓶颈，具有保持商业运营整体性，并兼顾节约资金成本的创新商业模式将会得到充分重视。未来，城市核心区域的优质物业固然是吸f引投资的热点，但由于其本身的稀缺性，加之多次交易下的价格高涨，越来越多的投资者将目光放置于城市副中心地带。同时，科技型企业搬离城市中心地带导致部分需求从核心区域向非核心区域扩散的现象，也会加大城市副中心商业物业的发展机遇。2012年末，房企即将迎来房地产基金的兑付高峰期，资金压力将会日渐加大，收购合并现象预计于年末会集中出现，从而带动行业集中度进一步提升。本报记者邢飞调控助推房地产大宗交易空地交易成新兴领域 正文 我来说两句(0人参与) 2012年06月21日19:34来源：华夏时报 打印 字号 大|中|小本报记者 刘勇 北京报道房地产调控政策成了大宗交易活跃的重要助推剂。房地产大宗交易在2008年跌至低谷之后一路上扬。这其中，空地交易成了新兴领域，成交总金额大幅增长。易城中国研究数据显示，2011年空地成交金额在大宗交易中所占的比例达到30.8%，比去年增长近一倍。易城中国估价与投资部总监徐忆认为，调控使部分房企资金出现问题，土地的转让增多，供应持续增加，像绿城中国那样转让土地的案例将会越来越多。从而也推动大宗交易的进一步活跃。空地交易大幅增长房地产大宗交易是房地产投资活动的重要组成部分。值得注意的是，空地交易在近期的大宗交易中所占比例上升明显。易城中国近期发布的房地产大宗交易趋势与指数显示，随着房地产调控政策的推出，空地及综合类型所占的比例显著提高，特别是空地交易。空地成交的金额在2010年和2011年占到大宗交易总金额的16.5%和30.8%，可以看出房地产调控政策在大宗交易市场方面的影响。徐忆向记者表示：“随着问题开发商的逐渐增多及部分开发商对现金流的迫切需求，预计2012年上半年会延续空地、在建项目持续供应增加的局面，并购案例也会相应增多。”绿城中国转让其持有的地块便是空地交易的缩影。今年1月，绿城中国（03900.HK）将其持有的上海外滩国际金融中心8-1地块的10%股权转让给SOHO中国，获得10.4亿元，当时，绿城中国副主席兼行政总裁寿柏年表示，转让绿城旗下项目的股权，是绿城应对房地产调控的重要举措。当初入股该地块是一项财务投资，但现在绿城需要资金来充实现金流，故作出转让决定。事实上，从大宗交易参与者的结构变化也可以看出调控政策所带来的影响。参与大宗交易的房企中，上市公司比例明显增长，几乎占据半壁江山，达到了42%，而在2007年占据绝对主力的是非开发商。易城中国总裁祝惇若表示，实际上我们说2010年到2011年的大宗交易显著活跃，这其中除了整体经济基本面的带动以外，调控政策预期在短时期内不会放松是重要原因。我们认为2012年将是实力投资者筛选优质项目非常好的时机。回报率降低近来，国际投资者对中国的房地产大宗交易非常感兴趣，然而，中国大宗交易的回报率略低于国际水准也常使得项目难寻。一位国际代理行负责人向记者讲述：“有不少美国、新加坡的投资机构对中国非常感兴趣，让我们帮忙寻找项目。最近，一个新加坡的投资机构说只要是回报率达到7%到8%的项目有多少要多少，而这个回报率的要求是机构投资者在国际上所能达到的正常水准。但是，中国市场的回报远远低于这个数字，现在商用物业的毛收益率很多是4%到5%水平。”“市场优质项目越来越少是回报收益率缩小的主要原因。” 易城中国估价与投资部总监徐忆表示，预计优质地段项目的稀缺性会进一步凸显。现在一个优质物业转手通常是以一个非常高的价位在有实力的投资者之间相互转，这样包括有实力的一些投资者会持有一些更优质的物业，会进一步加剧这些优质地段的优质物业的稀缺性。”易城中国发布的房地产大宗交易趋势与指数指出，房地产大宗交易市场出现细分化趋势，机构投资者专业化程度增强，商用物业组合投资策略将受到关注。同时受住宅调控政策对房地产大宗交易的影响持续，优质地段具有良好发展前景的在建项目仍然会成为2012年的大宗交易市场的交投重点。徐忆表示：“许多机构、企业基于自用需求与资产保值、升值的特征转向大宗交易市场，而推动大宗交易市场的最原始动力来自于经济稳健增长与社会消费水平显著提高下的旺盛市场需求。”据悉，易城中国通过对过去5年大宗投资交易数据的追踪整理和系统调研，成立了大宗交易平台，为项目与资本之间牵线搭桥，给项目提供更优质的资金导向和先进的经营理念，同时帮助投资实现更高的回报。 首季京沪广深房地产大宗交易超百亿 将继续增多 2012-04-24 16:04:13 来源： 中国证券报 26163844 26163844 公告： 易城中国日前发布的房地产大宗交易趋势与指数报告中指出，受楼市的调控政策对房地产大宗交易的持续影响，优质地段具有良好发展前景的在建项目会成为今年大宗交易市场的交投重点。易城中国副总裁柳费国表示，随着未来信贷政策趋于宽松，市场多空双方看法分歧加剧，更容易促成房地产大宗交易的达成，二三季度大宗交易将更加火爆，预计全年交易规模将超过去年。柳费国认为，按照单宗成交金额在5000万元或1000万美元的口径统计显示，今年一季度，京沪穗深四大一线城市共发生15宗房地产大宗交易，总成交规模超过百亿元，其中，上海市场有10宗，北京有4宗，深圳有1宗，表现平稳，二三季度预计成交更多。易城中国估价与投资部总监徐忆分析，从2010年第二季度开始，针对住宅市场的房地产调控政策将大量开发商推向商用地产的投资、开发和运营领域，许多机构和企业基于自用需求与资产保值升值的特征转向大宗交易市场，在此背景下，2010年以北京、上海、深圳和广州为代表的四大城市大宗交易成交单数比2009年显著提高了50，成交金额提高近83。到2011年，这四大城市大宗交易成交更是达到了124单，成交总额累计达1231.6亿元。易城中国还表示，与境外投资相比，国内开发商与投资机构增幅最大，从2009年至2011年，国内投资者参与大宗交易的数量分别同比增加109、24和37，这主要因为政策驱动下房地产结构调整与升级导致开发商寻求住宅以外的多元化可持续发展路径。商业地产将成大宗交易热点所属版块：宏观报道加入时间：2012-6-8 17:58:29来源：安家点击： 70文_记者 史可研究表明，房地产大宗交易对经济、政策导向的反应非常灵敏，其转折期出现在重大政经事件发生的半年之后，而这恰好是投资决策的一般运作周期。 首次大宗交易分析发现商业地产热点 “现在很多开发商的商业类项目都已经停了下来，我们手头就有四五十个这样的项目，让我们协助寻找投资人参股，或者将项目整售，”易城中国副总裁尹宝军介绍。 但是，易城中国最新发布的首个针对房地产行业大宗交易市场的调研报告却在这不利的现状中预测到令人兴奋的亮点：商业地产领域或将成为下一阶段大宗交易市场的热点，该领域呈现出明显的买方市场特征，有利于投资人寻觅和挑选更为优质的物业。 根据易城的分析，过去五年中，京、沪、穗、深四大城市办公楼交易单数接近总成交的40%，交易额占总成交额的35.2%。商业与零售物业自2008年后也一直呈现稳步增长的局面。仅2011年，有投资机构参与的专业商业运营商便占到此类投资者的60%以上。 这就是易城率先对房地产市场进行大宗交易进行数据模型分析的结果。易城中国定义的“房地产大宗交易”，乃是指交易金额在5000万人民币以上，以广义上房地产资产的整体或者部分作为主要交易对象对其进行出售、投资或收购等的交易行为。 “目前包括传统的（地产顾问）五大行在内没有一个机构对房地产大宗交易进行系统的、全面的整理，我们觉得在当前经济环境之下有必要对当前房地产的住宅和商业地产的大宗交易进行一个整理，将过去五年的大宗交易情况进行指数化模型建构，并通过这项研究揭示中国房地产市场的变化。”对于研究大宗交易的初衷，尹宝军对安家记者如是说。 这份名为房地产大宗交易趋势与指数报告（以下简称“大宗交易报告”），回顾了2007年至2012年一季度以来的房地产大宗交易的历史和特征，指出从2010年到2011年房地产大宗交易逐渐增多的趋势，并预测由于政策影响下终端市场的持续低迷势态继续影响着行业上游，未来数年内大宗交易将会延续活跃态势。 此次易城中国针对房地产大宗交易的研究，主要面对北京、上海、广州、深圳四座大宗交易比较活跃的一线城市，并按照交易标的的性质划分为办公楼、商业物业、零售物业、酒店、整栋收购的高档住宅、服务式公寓、以及具有土地空地转让性质的物业等七大类；其中土地空地的转让并不包括政府出让的土地，只针对企业与企业之间的二手转让。 尹宝军表示，此次研究总结了过去五年内的市场大宗交易情况、并形成一个综合研判，并且将交易情况与国内外的经济事件和重大的政经决策出台的时机进行结合分析，并充分考量了M2、CPI等宏观经济指标对于交易的影响，从而在整体上能够更完整地把握和解读大宗交易趋势变迁背后的因素。 “研究表明，房地产大宗交易对经济、政策导向的反应非常灵敏，其转折期出现在重大政经事件发生的半年之后，而这恰好是投资决策的一般运作周期。”易城中国估价与投资部总监徐忆表示。易城中国认为，专业投资机构的投资策略，将决定着未来大宗交易市场的趋势。其中，商用物业组合投资策略将受到关注。房地产大宗交易发展历程大宗交易报告指出，在2007年到2011年的五年里，中国的房地产大宗交易市场在动荡的国际环境、稳健增长的国内经济与从严从紧的房地产调控政策等多重因素的影响下，发展路线呈现出“一波三折”的格局。2007年的房地产大宗交易市场平稳发展，其交易单数与交易金额均较为平均，海外投资占到70%且主要以外资为主导。“这一时期参与大宗交易基本都是国际投资银行，它们在中国市场上选择项目的特点是第一要有外资架构；第二当地要有排名在前十位之列的熟悉本地市场的开发商，这些开发商一方面要有开发经验，另一方面要在当地有丰厚的人脉资源；第三这些外资主要投资的是住宅项目，对商业项目的关注度不大。”尹宝军表示，2007年的大宗交易市场国内买家不及海外投资的一半。受2007年下半年爆发并逐步蔓延扩散的国际金融危机影响，从2008年开始到2009年第二季度，大宗交易市场一直处在缓步低迷期，交易数量逐步萎缩，交易金额更是明显下滑。此后，随着2008年末国内一系列刺激经济政策的实施，以及人民币升值预期等多重因素下商用地产资产价值的上升与国内经济发展刺激消费等诸多利好因素驱动，商用地产迅速探底后回升，大宗交易市场再度受到国内外投资者的关注。自2009年第三季度到2010年第二季度，平均每季度大宗交易成交22单，2010年成交额达到了1154.7亿元。2010年第二季度开始，针对住宅市场的房地产调控政策将大量开发商推向商用地产的投资、开发与运营。“从这时开始商业项目就逐渐地增多了，其中办公楼和综合性物业如shopping mall都在不断的增加，交易量上升最为明显，市场显著活跃。”尹宝军说。在旺盛的市场需求下，大宗交易市场也更加趋向于国内开发商的并购和土地交易。2010年北京、上海、广州、深圳四个城市大宗交易成交单数比2009年提高了50%，成交额比2009年提高近83%。到2011年，大宗交易成交更是达到124单，成交总额累计达1231.6亿元，境内与亚太投资者交投踊跃，其中以“空地交易”类上升最为显著。目前市场各方对未来市场走势抱持着不同判断，看多、看空者都有，看空者准备出手，看多者则积极入市，双方因预测的分歧而都在积极地促成交易。境外投资者的变迁本土投资者的崛起，以及来自香港、新加坡的专业地产运营机构的扩张，是近两年中国商用物业大宗交易市场的两大大特色。在2007年以前，国内大宗交易舞台的主导力量是欧美的投资者。受全球金融危机的影响，欧美投资机构在中国内地的投资比例大幅缩水，但是依旧保持着对北京和上海等核心地区的高端办公物业的关注。“北京、上海的大宗交易一直受到海外基金和投资人的偏爱。上海的大宗交易外资比例更高，上海因当地对外资较为开放的法规政策环境，有外资参与开发的项目一直就比较多，有些项目在境外就可以发生并购。相对而言，深圳的市场需求没那么大，基金会相对比较保守一点。”尹宝军说。与此同时，来自香港地区的大型发展商在一线城市的投资业务日趋活跃，凸显其开发、投资与运营多种业务相组合的策略优势。近两年来，以凯德为代表的一批来自新加坡的投资机构更是开拓了投资内地大宗物业的新局面。2011年来自亚太地区的投资占全部的海外投资的35%以上。“去年年底我们看到买家像是新加坡、香港的出手的比较多，例如凯德、和记黄埔、新鸿基等，都在二线城市中心地区拿了项目。”尹宝军对记者说，随着以凯德、丰树、腾飞等商用地产基金在中国内地业务的拓展，未来市场会进一步的有利于这些对商业地产有深厚储备的公司。借助品牌与资金，他们会获取更多更好的项目，像是对二线城市的地铁上盖或是CBD最好的交通区位的项目等等。本土专业投资机构的崛起报告分析称，国内大宗交易的投资者尤其以国内开发商与投资机构的增幅最大。从2009年到2011年，国内投资者参与大宗交易的比例逐年增加了109%、24%、37%。该市场新特征的出现，其主要原因来自政策驱动下的房地产产业结构调整与升级，导致开发商寻求住宅之外的多元化可持续发展路径。由地产开发商转型而来的投资者，参与的交易类型广泛，几乎覆盖了大型综合体、土地、商用物业、各等级办公楼以及酒店等各种物业类型。其中国内开发商投资对象多为土地、在建办公楼与综合体，充分发挥了自身开发业务熟练的优势。但鉴于多数开发商商业运营能力尚未成熟、对于长期持有的经营收益预期不足，预计开发业务完成后发展商会伺机出售，转而成为大宗市场的主力卖家。更值得瞩目的一个趋势是，在近两年的大宗交易市场中，保险资金与本土房地产投资基金等，已经从新兴力量迅速转变为主力买家。2009年10月1日新保险法的实施，为保险业资金进入房地产投资市场打开了大门。虽然仍处于试水阶段，但到2011年末险资在一线城市参与房地产投资已达8宗，总金额接近147亿人民币。本土房地产投资基金更是成为了房地产大宗交易市场内的后起之秀。2010年-2011年的两年间，以高和投资为代表的房地产投资基金已参与大宗交易成交6例，交易案多集中于北京。根据数据与市场动态显示，有类似房地产投资基金这样的专业投资机构参与的交易比例近两年来显著增多，2011年占比达到48%。还有越来越多的国内大型企业集团控股的专业投资公司投身于大宗房地资产的交易中。易城中国认为，专业投资机构的投资策略，将决定着未来大宗交易市场的趋势。其中，商用物业组合投资策略将受到关注。报告显示，过去五年办公楼、商业与零售物业在大宗交易中占据相当的比重，且多数位于城市的核心区域。“例如北京的写字楼产品就是稀缺性产品，是很多基金、投资人都非常希望去买的项目，其售价也一直在上涨。同样北京的商业综合体比如shopping mall也被很多投资人看好。”尹宝军分析称。商业地产泡沫催生交投活跃展望未来，大宗交易报告预测认为，商业地产领域或将成为下一阶段大宗交易市场的热点，这使得该领域呈现出明显的买方市场特征，这有利于投资人寻觅和挑选更为优质的物业。此前两年，在针对住宅物业的调控政策引导下，开发商携资金涌入商业地产领域。随着这批项目逐渐建成，未来两年内将有大量商用项目尤其是综合体型商业项目集中投入市场。这批一窝蜂进入商业地产领域的地方中小开发商，目前普遍面临着由于资金、人才和运营经验匮乏而导致项目难以为继、投资无法回收的窘境。目前易城接触的有意向寻觅投资者的项目，主要分布在长三角地区的二线城市，例如安徽、苏州、常州、南京、武汉、长沙等。上述城市经过了两年大规模的商业物业开发，产生了一大批同质化严重、且整体水平不高的项目。作为此次调控的重灾区，现今这些项目的短期前景十分黯淡。但也有新近加入这个市场的后来者正跃跃欲试，持币待购。“目前市场各方对未来市场走势抱持着不同判断，看多、看空者都有，看空的在准备出手，看多者则积极入市，双方因预测的分歧而都在积极地促成交易。”还有一部分具有央企背景的开发商，比如中海、保利等公司，因有关部门对其投资方向和投资规模等方面的控制要求，部分公司会考虑出售部分建成项目或是将在建项目进行转让等等。“这是国资委对于他们的一个要求。”大宗交易报告称，2012年将是实力投资者筛选优质项目非常好的时机。“我们认为针对住宅的调控政策预计在短时期内不会放松，随着出现资金问题的开发商数量的增多，以及部分开发商对现金流的追求，我们预期优质地段在建项目或空地项目的转让或将成为2012年大宗交易市场的交投热点。” 徐义说。责任编辑_胡堃房产大宗交易金额过千亿 优质地段项目仍是交投重点中国申网易城中国日前发布了最新研究报告 房地产大宗交易趋势与指数。报告指出，房地产大宗交易市场出现细分化趋势，机构投资者专业化程度增强，商用物业组合投资策略将受到关注；同时受住宅调控政策对房地产大宗交易的影响持续，优质地段具有良好发展前景的在建项目仍然会成为2012年的大宗交易市场的交投重点。去年大宗交易124单根据易城中国统计，2007年至2011年的五年里，中国的房地产大宗交易市场在动荡的国际金融环境、稳健增长的国内经济与从严从紧的房地产政策的主导下，经历了平稳发展期、缓步低迷期、急速发展期及稳健上升期，发展路线呈现出了“一波三折”的格局，发展的历程也折射出整个房地产业逐步向多元化发展的趋势，成为中国房地产业发展的又一重要风向标。易城中国估价与投资部总监徐忆先生分析：“2010年第二季度开始，针对住宅市场的房地产调控政策将大量开发商推向商用地产的投资、开发与运营业务领域。许多机构、企业基于自用需求与资产保值、升值的特征转向大宗交易市场，而推动大宗交易市场的最原始动力来自于经济稳健增长与社会消费水平显著提高下的旺盛市场需求。在此背景下，2010年以北京、上海、深圳和广州为代表的四城市大宗交易成交单数比2009年显著提高了50%，成交额比2009年提高近83%。到2011年，大宗交易成交更是达到124单，成交总额累计达1231.6亿元。”易城中国副总裁尹宝军先生认为：“作为发展迅速的全球新兴房地产投资市场，中国的增长潜力一直被国内外投资者看好。其中亚太地区的开发商与各类投资机构比例显著上升。在过去5年中，来自中国港澳台的开发商在一线城市投资业务活跃，凸显出港澳台开发商将开发、投资与运营多种业务相组合的策略。同境外投资相比，国内开发商与投资机构增幅最大。从2009年至2011年，国内投资者参与大宗交易的数量依次递增了109%、24%和37%。其主要原因来自于政策驱动下的房地产产业结构调整与升级导致开发商寻求住宅以外的多元化可持续发展路径。”大宗交易仍处卖方市场报告指出，中国的房地产市场历经10年的高速发展，经历了由粗放型向集约型的转变。房地产市场及市场参与者也在变动的市场自我调节与宏观政策的引导下逐步走向多元化、多层次的发展之路。房地产大宗交易作为房地产投资活动的重要组成部分，伴随着市场的深入发展，其市场关注度显著提升。这场始于2009年第三季度的房地产大宗交易活跃期更是国际经济态势、社会经济发展、政策变化、行业动向的叠加效应集中体现。在未来，尽管金融、经济、政策的不确定性仍然存在，惟强劲的投资市场发展势头已经在过去两年激发了投资