上海闸北板块价值评估报告.ppt

上海闸北板块价值评估 2007 6 精品资料网 专业提供企管培训资料 不夜城板块公寓价格解读 引言板块概况纵向市场横向市场价格解读 引言 不夜城板块 位于老上海的下支角地区之一 闸北 地理意义上的上海中心城区 在上海市中心土地资源日益紧张 以及老城区规模性改造的情况下 其区位 交通以及配套等居住生活方面的优势逐步明显 公寓价格亦借房产市场整体上扬的趋势水涨船高 就该板块整体较差的居住环境 上海居民的传统观念而言 当前的公寓市场价格是否合适呢 这里将偏重从数据的角度进行分析 精品资料网 专业提供企管培训资料 基本概况 区位特点交通条件生活配套市政规划 区位特点 不夜城板块位于 闸北区南部 苏州河以北 中山北路以南 不夜城板块 不夜城板块 大宁板块 北外滩板块 武宁板块 长寿板块 北静安板块 北黄埔板块 北临大宁板块 东接北外滩板块 南倚北静安板块 北黄埔板块 西靠武宁板块 长寿板块 区位特点 该板块在文化 商业等角度 一直处于城市亚中心的地位 以不夜城商圈为中心商业配套 各项配套丰富 但缺乏全市辐射力的商业 文化中心 由于板块内 老城区密布 火车站外来人流混杂 加之上海居民的传统居住观念 极大地降低了该板块的住宅档次 精品资料网 专业提供企管培训资料 交通条件 该板块的交通配套相当成熟 轨道交通1号 3号 4号 以及正在建设中的8号线 10号线纵横穿插 929 942 962 928 912 955 837 845 823 862 706等40余条公交线路密集分布 南北高架方便自驾出行 铁路上海站 中山路长途汽车站 上海长途客车总站 恒丰路长途汽车站 虬江路长途汽车站等是上海与周边城市连接的主要节点 庞大的立体交通网络颇具规模 不夜城板块 生活配套 医院 上海市中医院 长征医院闸北分院 芷江地段医院 海宁地段医院等 教育配套 同济大学第三分校 上海机电学院 塘沽学校 沪北中学 市北中学 闸北第三中心小学 共和路小学等 商业配套 不夜城广场 太平洋百货 农工商超市 吉盛伟邦等 各项配套均以满足百姓基本生活需求为标准 不夜城板块各项生活配套设施齐备 市政规划 规划在十一五期间 依托交通枢纽优势 利用铁路上海站北广场土地储备和综合改造的契机 拆除不夜城地区成片旧区 加快闲置地块建设和功能调整 基本完成不夜城地区形态建设 加大功能开发力度 建成以现代交通服务为核心 中小企业商务服务为支撑 旅游综合服务为特色 商贸服务 中介服务 特色会展 房产建筑业为配套的现代服务业集聚区 成为上海现代交通商务区核心区 精品资料网 专业提供企管培训资料 纵向市场 在售项目分布市场走势市场价格供求关系项目分段分析 在售项目分布 紫兰苑 泰阁 卓悦居 绿洲雅宾利 目前闸北内环板块有5个主要的在售项目 分布区域较为零散 分布零散 且体量仅以绿洲雅宾利和蒙特利城稍大 其余皆为城区改造的小规模开发产物 蒙特利城 在售主要项目资料 精品资料网 专业提供企管培训资料 市场走势 紫兰苑 绿洲雅宾利 蒙特利城 报价 13000 报价 18500 报价 16000 泰阁 卓悦居 报价 11000 13000 报价 16000 18000 由于产品地段与品质的分段 各个项目定位都有所针对 立足各档次主力供应与成交的三个项目的客源 来说明目前不夜城板块的产品定位与走势 市场走势 以客源入手分析 价格较高 压缩了本地客源的购买意愿 客源大部分是徐汇 黄埔 卢湾等区拥有一定购买力的人士 以及近3成的外籍华裔客户 客源部分来自徐汇 黄埔 卢湾等区 相对紧邻绿洲雅宾利的价格优势 吸引大量闸北老区的拆迁户 这些客源利用拆迁补偿购买原生活环境的物业 闸北本区域客源占近7成 其余来自全市其它区 拆迁户居多 由于产品自身定位经济化 购买客层相对较低 雅宾利 蒙特利 紫兰苑 市区客 外籍中高客源为主 市区客与区域客各占半壁 区域客为主 市场走势 客源直接反应的就是价格承受能力 而产品定位是区位 品质 地段等条件的结合产物 并且最终归结到价格 从不夜城板块的客源层次出发 板块楼盘档次定位基本上可以分为高 中 低三档 以房产市场同时期产物的水平比较 板块产品存在较大的差异和错位 市场整体呈现向上的走势 表现在价格的上扬 雅宾利 精品资料网 专业提供企管培训资料 市场价格 成交均价 14960 06 4 3绿洲雅宾利 06 7 29蒙特利城 06 11 21紫兰苑2期 07 2 8卓悦居 06 11 26泰阁 峰值 市场价格 从统计数据中 我们可以清楚地看到06年至今 不夜城板块房产市场大幅上扬之势 06年初始 不夜城板块以10000左右的单价低开市场 06年4月 伴随绿洲雅宾利强势开盘 房产市场成交均价直线上窜至17017的峰值 之后 低价楼盘尾盘渐少 以及大量中高价格楼盘上市 支撑不夜城板块将房产市场各月份的成交均价一直维持在15000左右浮动 反而缺乏继续上扬的动力和趋势 供求关系 板块市场供大于求 绿洲雅宾利 蒙特利 蒙特利 圣和圣 紫兰苑 紫兰苑 联富假日公寓 供求关系 06年1月至07年5月期间 不夜城板块总体供应 去化统计如下 累计供求比例 1 41 累计17个月的房产交易统计显示 不夜城板块呈现供大于求的情况 供应超出需求近1 4 市场消化潜力被高估 精品资料网 专业提供企管培训资料 项目分段分析 06年1月 07年5月期间 06年之前开盘在售的主要尾盘交易情况 项目分段分析 06年1月 07年5月份期间 06年之后开盘在售的主要楼盘交易情况 项目分段分析 在价格产生较大的变动之后 市场供求比例呈现增大的趋势 精品资料网 专业提供企管培训资料 项目分段分析 06年1月 07年5月 06年前开盘项目尾盘均价仅9886 06年后开盘的项目整体均价达15545 前后涨幅57 区域市场内 公寓产品价格的陡然增长可见一斑 06年4月份 绿洲雅宾利上市为整个不夜城板块的价格上扬打响了头炮 这样大幅度价格提升的影响下 市场反应为累计供求比出增长趋势 腥增供应量去化纵向比较相对困难 价格提升的程度缺乏市场支撑 1 不夜城板块区位价值的体现 以及产品质量的提升 势必带动板块成交价格 2 经过楼价暴涨后 市场持续上涨缺乏动力 当前价格的上升空间不足 3 目前市场供求比为1 41 供大于求 市场价格支撑存在问题 4 价格暴涨后 引发累计供求比数值上涨 出现去化压力 价格提升的程度缺乏市场支撑 精品资料网 专业提供企管培训资料 横向市场 类比板块选择板块价格比较板块供求比较整体市场比较 类比板块选择 武宁 长寿板块是指普陀区内环以内 中山北路以南 苏州河以北的区域 与不夜城板块相似 处于准城市中心的位置 区域内楼盘性价比较高 是高品质楼盘集中的区域之一 该地区的生活配套也相当成熟 武宁路商圈是该地区商业的主要聚集地 商场 大卖场 便利店 餐饮店 电影院等商业 文化设施都很齐全 板块内有两条轨道交通 10多条公交线路 两座跨苏州河桥梁和中山北路高架 构筑了三维立体交通网络 也是上海未来主要的轨道交通枢纽之一 板块价格比较 不夜城以三者最低的起点价格 涨至与武宁 长寿相近 精品资料网 专业提供企管培训资料 板块价格比较 在以上三个板块中 不夜城板块的价格起点是最低的 可是经过06年4月份的涨幅后 成交均价一度领跑武宁 长寿板块 但就在不夜城板块涨势减缓 成交均价小幅变化的时候 武宁 长寿的市场价格却平稳的逼近 甚至赶超 可见 在经过较为激烈的价格上涨后 不夜城板块的市场缺乏强劲的动力继续推进市场价格上扬 后继乏力 而平稳发展的武宁 长寿却保持相当连贯的市场成长态势 稳步发展 另外 同质板块之间存在近似的发展速度 就不夜城板块06年初较其它两个板块较低的成交均价来说 目前的市场价格大大超出了价格所应有的上涨幅度 板块供求比较 武宁供求比例适中 成交价格最具说服力 不夜城板块是以较高的供求比支撑着较高的价格 板块供求比较 供求关系决定市场价格 供 求 价三者之间的关系可以明了的说明市场的健康状况 也就是市场价格的合理性 市场供求平衡时的价格才是真正合适的市场价格 从统计的数据 图表我们可以看到 武宁板块市场供求较为平衡 1 05的供求比例与其13939价格是三个板块中最有说服力的 长寿板块0 83的供求比例足以支撑14655的市场价格 而不夜城板块市场却以1 41的供求比例支撑着14960的价格 可见不夜城板块市场价格虚高的情况 精品资料网 专业提供企管培训资料 板块供求比较 武宁 不夜城供应 去化绝对量比较 选取近似的去化套数作为标准 不夜城板块较武宁板块在供应上具有更大的选择空间 而武宁板块的供应相对紧张 以板块同质而言 市场供应紧张的区域市场反而价格更低 市场支撑乏力 精品资料网 专业提供企管培训资料 整体市场比较 14960 17353 7766 不夜城板块较之整体市场成交均价波动较大 整体市场比较 不夜城板块在内环地区以及上海市场整体发展较为平稳的状态下 波动范围较之较大 市场的不稳定反映了产品差异化带给市场价格的影响 以绿洲雅宾利为区域领跑代表的情况下 产品带来的附加值在市场 供给源 项目有限的状况下更加明显 集中成交的时间节点导致高低价位产品反复拉扯板块成交均价 一段时间内 在很大的波动范围维持一个基本的中值水平 欠缺后续的发展趋势 影响板块的市场价格反应 精品资料网 专业提供企管培训资料 1 长寿 武宁板块 06年1月至今 板块市场上涨趋势稳健 2 二者06年起点价位较不夜城分别高出1300 3000 以同质板块发展速度近似来讲 不夜城目前的市场价格是被高估的 3 从供求绝对量上看 不夜城与武宁去化量近似 却有较大的市场供应空间 以供 求 价之间的平衡关系看 其价格偏高 4 整体市场目前具有相对平缓的上涨幅度 而不夜城市场价格受到区域内优质产品的品质拉动成长 板块自身的价格发展缺乏动力 可以说目前的市场价格是包装下的产物 价格解读 首先 纵向观察区域市场 区位价值体现及产品品质提升 势必带动板块成交价格上涨 楼价暴涨后 市场持续上扬缺乏动力 价格上升空间不足 供大于求 市场价格支撑存在问题 价格暴涨引发累计供求比上升 出现去化压力 价格提升程度高出市场正常水平 其次 横向比较同质板块 长寿 武宁 06年1月至今 市场上涨趋势稳健 二者06年起点价位分别高出不夜城1300 3000 以同质板块发展速度近似来讲 不夜城目前市场价格被高估 从供求绝对量看 不夜