通江市场分析.doc

四川旭风房地产开发有限公司阳光新城和南雅公寓新世家项目分 析司四川省旭风房地产开发有限公 二0一四年四月三十日本项目现状分析:一、 位置：本项目阳光新城地块位于通江县城，北环路，与通江县自来水厂相连，总建筑面积45329，规划2栋高层建筑。南雅公寓新世家地块位于通江县城，城南大道主道上，总建筑面积36000，项目周边居民量相对较多，周边配套设施和环境地块较好，对居住将有一定好的条件；属城区中心，未来有很大发展潜力和空间；二、 居民对项目的认知：本项目属县城中心城区，使得周边人气受到很好的影响，人民的认知程度并很高，对目前区域的居家环境、氛围的认同度高。因此，本项目在推广思路上充分利用规划的优势，并抓住目前周边区域住宅产品较少的市场契机，将本项目的高品质、尊崇府邸的理念推广出去，从根本上改变通江人民对本项目及所在区域的认识，推动整个项目的销售。三、 项目SWOT分析优势：（1）项目周边环境清静，适宜居家本项目所在位置属城区中心，东边接雅欣苑小区，距通江中学直线三百米，南边与北环大道相接，西边距通江二小学校直线三百五十米，北边接二十四米大道，境清静，居家方便。南雅公寓新世家，东与银耳公司相接，南靠自然绿化森林，西与南雅公寓商住楼相连，北是城南大道主干路。（2）周边城市规划的实施带动本项目价值提升政府规划本项目的建设，以方便居民出行，居住，同时也带动了本项目所处区域的价值得以提升（3）本项目具有较大的规模本项目周边项目不多，有规模、高品质的楼盘少，因此要抓住这个机会，抢占市场劣势：（1）区域形象、美誉度属中本项目，现阶段人流量属中，购房者的认可程度为中高。机会：（1）面临通江房地产开发过程中的大好机会通过对通江房地产市场的综合分析，目前，正是通江房地产市场发展的机会，目前市场上真正成规模、高品质的楼盘基本没有成型，购房者选择的空间虽然很大，但他们更需要环境好、品质好的项目出现，因此，本项目将是上市场的好机遇。（2）通江城市发展建设加大，农村进城人口增加，外地回城人员对住宅需求增加，都将会提升通江房地产市场的购买能力。威胁：（1）通江住宅市场普通的雷同的住宅产品较多，如不在定位和推广过程中做出自己的特色，将致产品滞销。（2）到2013年止，通江房地产市场大小开发商林立，小产权房和违建房大量充斥市场，并有多个规模较大项目亮相，大家都在抢占市场，竞争激烈；（3）国家宏观调控的影响，导致全国性的房地产市场低弥表现，对房地产销售产生了较大影响，这也将成为本项目销售的最大威胁。2013年通江房地产市场现状分析： 一、供给：、1、开发区域大多集中在城区边缘地带，如东门酒厂沟有东方艺都、卓越经典、上东逸景等，西门有泊景湾、锦江花园、金银湾等、北环路有凯旋帝景等、南环外卓越南岸、蓝泊湾等，谢家河坝有宏霞国际等；城区中心仅有个别项目，如诺水云天等；2、大小开发商林立，开发规模不一，交错混杂；通江市场有大小项目30多个，其中有相当规模和公司资质的仅有上述列举的十几家左右，仅占项目总数的1/3,其他的几十个开发项目均为本地私人修建，量少价低，无规模无环境；3、受国家宏观调控贷款政策影响，市场开发量下降，现有楼盘基本都处于刚刚启动或者销售尾期，如上东逸景、泊景湾项目就是刚启动，而诺水云天、东林雅郡、通江花园、宏霞国际等项目基本销售结束；还有一些项目现在市场上仍在销售的基本都是本地私人修建的项目，市场的前景还很广阔；二、需求：1、在国家政策的影响下，整个房地产市场出现交易量下滑的局面，人们对房地产的态度都是持币观望，看国家的政策如何调整，看房地产商是否降价；虽然通江是个小县城，但是这种全国性的观望态度也使得大批准备购房的人们望而止步；2、即使在这样的环境下，一部分人仍有大量购房需求，比如年轻人准备初次购房、外出归来安家的人员等，他们现在更看重的是三点，区域位置、楼盘的品质和开发商的诚信度，如何体现这些？一句话：看现房，看环境。具体点说就是看你楼盘在什么位置，开发商怎么修这个小区，绿化有多少，房子修的快不快等等；三、购买群体：1、年龄：平均年龄40岁左右。3050岁的最多，其次为2030岁；2、职业结构：职业以个体/私营业主为主，其次是机关企业事业单位职工；3、个人收入：个人收入以25005000元段为主；4、居住地点：城区内居住为主，其次是各乡镇进城人员：四、市场特征：1、需求面积：80100三居室为主，其次是7080二居室；2、房屋类型：中老年人以多层为主，占一半以上；年轻人多以电梯楼为主；3、主体结构：受地震影响，基本需要框架现浇结构；4、购房考虑因素：价格、地段、环境、小区配套、物业管理、开发公司信誉等，其中关注最高的是小区环境和区域位置；五、综述：根据调查可以看出通江的房地产市场比较混乱，机遇与挑战并存：1、开发的层次和楼盘的价位混杂，现有的楼盘无论在品质还是理念上都还有很多地方不能满足购房者的需求，他们需要更高品质和更好环境配套的项目的出现；2、虽然受国家宏观调控政策影响楼市低迷，但是通江现有楼盘成型、成规模的产品数量少，基本上处于刚启动和尾盘时期，真正在动工和热销项目离本项目区域较远，同地段位置暂时来看竞争力不大，正是我们抢占市场的大好时机；六、定价策略：根据本项目的基本状况和2013年通江房地产市场的现状，我们建议：价格低开高走，分时推出房源，展现小区环境，充分吸引人气，初始定位中档，品质节节攀升。1、一期开盘价位33003600元左右；有以下优势：A、根据调查的情况来看，相同地段或者类似位置的楼盘价格都比这个价位略高一点，处于通江房地产市场的中档价位，如卓越南岸、蓝泊湾等都定价在31003400元/左右，上述项目现在市场拥有一定市场份额，同等情况下我们的价格要比他们更有优势，才能占领市场；B、城区中心地段楼盘和酒厂沟位置楼盘价位一般要高于我们项目500800元/左右,这是由于他们的区域位置决定的.本顶上区域位置现阶段并不能很快被居民接受,环境和地域优势还需要时间才能被人认可,这种情况下,我们推出这个价位是极其诱人的,有充分的吸引力引导人们对我们的项目的关注;在取得一定认可的时候,我们才可以考虑提升价位,避免因为前期价位过高而流失客户;C、本项目的价位比起本地私人开发修建的小规模楼盘的价格也要高很多，这是由本项目的品质和未来的发展前景来决定的。本地私人修建的房子无规模无环境，开发成本低，价位肯定要低的多；但是他们除了价格方面有优势之外，没有任何支撑楼盘品质的亮点，而本项目无论在规划，规模、环境等多方面都能展现楼盘的品质，因此在定价上要与他们拉开层次，不能让人们认为我们项目和他们没什么区别；2、充分运用价格杠杆，依据不同产品的特点制定不同的价格。A、位置优势：如靠近花园或者广场位置的3号楼前面房源，视野开阔，定价比其他同等位置要适当高点；B、楼层价差：高层电梯公寓随楼层增高而价格递增；但最高层一般较低；C、朝向：前后视野不同，存在朝向选择，定价可考虑有所区别；D、面积：小面积房源更易于销售，因此面积偏小的房源的定价偏高，大面积位置一般的房源定价应该较低；3、付款方式：一次性付款首付房款80%；分期付款首付房款30-40%；银行按揭首付房款30%（暂定）4、优惠政策A、开盘期内优惠及送礼（待定）B、一次性付款享受总房款2%的优惠；分期付款享受总房款1%的优惠；银行按揭不享受优惠；C、排号客户享受优惠之标准依据排号单执行；D、上述优惠政策可