中原深圳后海湾价值蓝图.ppt

中原观点 后海湾价值蓝图解 后海湾如破茧之春蚕 价值蜕变中 2011年大运会分会场之一的深圳湾体育中心俗称 春茧 科技含量与鸟巢齐名 耗资 超过20亿占地面积 30 74公顷总建筑面积 25 6万平方米其将作为第26届世界大学生运动会场馆之一 届时将承担足球预赛 乒乓球决赛 游泳等比赛和训练的功能 基本认知 大后海区域 包含东填海区 蛇口码头区 西部口岸区 南山商业文化区 西起 后海大道南邻 东滨路东至 沙河西路北到 滨海大道 法定图则中的后海 大后海 除了法定图则中的区域 还包括了蛇口东填海区 蛇口码头区 西部口岸区 以及正在建设的南山商业文化区 共同构成了人们心中的大后海区 深圳将规划两个城市中心 即福田中心和南山中心 南山中心 包括前海 后海和宝安中心区 主要发展区域功能和生产性服务业与总部经济 后海规划的出台有利于提升整个前海片区的城市发展水平 配套 交通 环境等硬件设施都将得到升级 而片区地位升级 设施升级等将提升片区的物业价值 对区域房地产的发展有重大的促进作用 深圳湾金融商务区 总建筑规模 400万平米 商务办公 230万平 研发办公 总部基地 50万平米 商业 120万平米 办公 44万平米滨海住宅区 总建筑规模 136万平米 南山商业文化中心 总建筑规模 223万平米 住宅 124万平米 商业 32万平米 办公 44万平米 文化娱乐场所 7 6万平米 深圳市城市总体规划 2007 2020 规划概况 区域规划概念基本认知 国际港湾规划标准 政府倾注过千亿资金打造深圳的另一中心区 区域未来发展的价值无可比拟 含金量堪全城之首 核心规划1口岸板块 与香港形成半小时创新圈 推进深港合作 带动区域发展 增加及提升区域内高端商务办公和住宅需求 西部通道 简介 从深圳侧蛇口东角头填海区跨海至香港侧鳌勘石 全长4770米 总容车量 12 2万 日可通关车辆5 86万辆次 全国约50 的出入境车辆 配套 一地两检模式的联检大楼 80多条过境通道 日处理6万人次过关 西部通道的影响力 带动西部滨海区的联动发展 强化西部滨海区在珠江东岸黄金走廊的中心位置 西部通道 20分钟可到达香港迪士尼 香港国际机场 港深往来极为便利 形成深港半小时创新圈 加快深港同城化进程 为后海带来1800万人流 使后海将成为粤港重要的咽喉 对深圳区域价值的影响 对房地产的影响 大规模公建配套的建设和居住环境的升级 将进一步提升后海片区的土地价值和居住价值 增加住宅需求 往来人流 物流会增大 消费和投资都会增强 购房需求增加 增加写字楼需求 吸引物流 运输等企业进驻南山 对区域的写字楼需求增加 西部通道 西部通道 口岸区 口岸板块的重大意义 深 粤 港三位一体的经济共融 和福田 皇岗口岸形成财经商务走廊 西部通道为24小时通关的货运口岸 和同年开通的福田口岸 分别缓解罗湖口岸和皇岗口岸的深港往来压力 起着提升连接深港经济的重大作用 新后海湾口岸经济时代全面来临 罗湖口岸的效益扩大补充 皇岗口岸的效益扩大补充 核心规划2滨海长廊 在连接西部通道跨海大桥的同时 为市民创造一个享受大海的休闲场所 实现 生态 与 生活 的紧密结合 把深圳真正打造成亚热带风光的滨海城市 成为深圳的城市名片 滨海长廊 深圳滨海长廊规划 西起蛇口海上世界 穿越蛇口山公园 东角头 西部通道口岸生态区 后海填海区 南山CBD 滨海大道 直至红树林生态公园 总投资约5 24亿元 滨海长廊带中规划6大主题公园 深圳湾湿地生态走廊南山城市中心和滨水娱乐公园区西部口岸红树林生态走廊深圳湾大桥和海湾风景公园蛇口港与海上世界共五大部分组成 总体建设将于2010年完成 15公里绿色滨海长廓 面向深圳湾 遥望香港大屿山 在连接西部通道跨海大桥的同时 为市民创造一个享受大海的休闲场所 实现 生态 与 生活 的紧密结合 把深圳真正打造成亚热带风光的滨海城市 成为深圳的城市名片 15里滨海长廊组成部分 A 内湖溢流坝B 弯月山谷 C 日出露天剧场 D 湿地公园 E 垂钓栈桥 F 婚庆公园等 未来区域将有大量高档住宅社区建成 区域生活环境及居住舒适度将得到蜕变式提升 罗湖 福田中心区 华侨城 红树林 滨海住宅区 高尚住宅区呈现出由东向西的发展历程 滨海长廊促使滨海高尚核心住宅区形成 深圳滨海中央居住区 未来的置业区域热点 片区形象及区域价值将得到全面提升 皇庭港湾 后海公馆 半岛城邦 卓越维港 宝能太古城 曦湾华府 澳城 三湘海尚 新天湾畔 招商海月 天骄华庭 后海花半里 蔚蓝海岸 鸿威海怡湾 滨海长廊板块的规划起点比拟 上海外滩 营造最美丽的现代水景资源城市景观 上海外滩 比邻黄浦江 市上海历史与现代美的交融表现 特色规划一 古老建筑物充满了欧陆情调 现代建筑与古建筑相辉映特色规划二 最大程度利用沿江景观面特色之三 对岸的浦东发展迅速 新楼林立 与外滩旧区形成鲜明对比 让人感受到上海生机勃勃的一面特色之四 充分利用景观面 营造夜景特色 外滩的夜景使人仿佛处于童话般的世界 东部滨海分区重点发展水上运动 生态旅游 影视创意文化产业基地等休闲文化旅游产业 建设成为具有滨海特色和国际一流水准的文化旅游产业片区和国际性会议展览中心 2004年F1摩托艇世锦赛在上海举行时 赛场周边的土地增值25倍 上海的城市形象和国际知名度通过F1获得巨大提升 FI 投资40亿进行填海和基础建设 填海面积约147万平方米 相关配套设施建设 永久性比赛训练基地 及F1摩托艇世锦赛亚太区总部和F1摩托艇世界锦标赛博物馆春茧 投资超过20亿 深圳市城市总体规划 2007 2020 深圳2030城市发展策略 核心规划3体育板块 F1摩托艇世界锦标赛将落户后海湾填海区 深圳湾体育中心俗称 春茧 其将作为第26届世界大学生运动会场馆之一 F1赛事的国际影响力 巨大的影响力 现场观看比赛观众 约100万电视观众 100亿人 年 10亿人 站家庭观众 2亿家庭欧洲观众 500万 年 每年10万递增媒体 电视 191个国家 平面媒体 2000多家观众定位 65 的观众是高收入 高职位人群 电视媒体 央视五套在内的国内几十家电视媒体转播 CCTV1 CCTV9 CCTV新闻频道等专题报道平面媒体 新华社 中新社 人民日报 中国体育报 经济日报等百余家报刊杂志媒体 网络媒体 新浪网 21CN 中经网 国际在线 新华网 搜狐网 网易 TOM网 人民网等 数据 体育的国内影响力 数据 F1摩托艇锦标赛强化了东部滨海区休闲旅游的定位 提高后海片区的关注度 国际影响力带动后海湾人气 体育板块的规划起点比拟 上海嘉定新城 北京奥运新城 后海湾将成为新一个以国际赛事为依托的新型体育产业影响区 认识背景 一 新中心 强调文化设施与商务设施的有机融合 代表项目 深圳歌剧院 保利文化广场 保利剧院 深圳现代艺术博物馆 深圳城市规划展览馆 三 新枢纽 四 新生态 后海湾将面临 片区整体商贸升级 价值迅速放大的重要历史机遇 核心规划4商业文化板块 深圳湾以香港中环为商贸规划打造标准 投资1000亿 以比肩国际的金融商务体系规划 拟吸引众多来自世界各地的精英 后海商业突出商业 商务办公为主的功能 代表项目有 天利中央商务广场 凯宾斯基酒店等 二 新文化 基础设施完善 创造现代化交通体系 堪称 财富列车 的地铁2号线连通深圳湾 零距离对接西部通道 港深往来极为便利 生态景观优美和谐 后海中心区充分体现了后海独有的海洋气质 体现出对多彩未来文化的兼容 商业文化板块的升级规划配合老商业圈的历史作用 新的后海湾商务 商业经济中心将形成 7万平方米的商业运营面积中 拥有国内一流的歌剧院 深圳规模最大档次最高的国际影城 保利集团在南中国惟一的博物馆 主题百货 主题步行街 特色餐饮 风情酒吧 高科技娱乐等设施 海岸城购物中心 总建筑面积约12万平方米 地上五层 地下二层 商业街4万平米 预计2007年开业 结合购物 休闲 娱乐 餐饮等业态 规划有主力百货 国际影城及室内真冰溜冰场 是目前深圳西部经营面积最大 功能最齐全 最具代表性的大型购物中心 保利文化广场 天利中央广场 天利中央广场一 二期商业总面积达到6 5万平米 商业文化板块的大型综合商业 高端写字楼 高端酒店的融合升级发展将和南山老酒店圈辉映 形成深圳新的高端酒店商业繁荣圈 威尼斯酒店 洲际酒店 凯宾斯基酒店 东华假日酒店 中油酒店 中南海滨大酒店 南海酒店 明华国际会议中心 太子酒店 海湾大酒店 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 口岸板块 商业文化板块的相互融合 将最大程度拉动后海湾新口岸商业经济的发展 促进港人消费 形成高端港人居住消费新聚点 目前深圳关内港人消费的区域分布 皇岗福民片区 东门片区 人民南片区 南山蛇口一带 罗湖口岸商业中心 皇岸 福田口岸商业辐射圈 西部通道后海湾商业辐射圈 上下沙 红树湾一带 上步南 巴登街一带 中低端商旅经济 中高端商务经济 商业文化板块 滨海长廊板块 口岸板块的相互融合 将大幅提升深港两地高端人群的居住热点效应 对于深港经济圈的长远发展有举足轻重的作用 罗湖口岸商业中心 皇岸 福田口岸商业辐射圈 西部通道后海湾商业辐射圈 置地逸轩 东门天下 御风庭 中低端深港置业群 中高端深港置业群演变支撑 金地名津 新银座华庭 卓越维港 半岛城邦 标注为近几年港人成交活跃代表口岸物业 罗湖以其特殊历史及口岸作用 辐射楼盘及导入客户多为中低端港人 后海湾的升级发展 以及高端的商业及商务配套 口岸价值支持 将带来不可忽视的深港置业新潮流 商业文化板块的规划起点比拟 香港中环 后海湾将形成以金融 商业为核心的新城市中心 香港中环新滨海规划 低层保护维港景观 后海湾商业文化板块规划 滨海区域以景观带为主 口岸板块 休闲旅游 高尚居住板块 体育板块 商业金融文化板块 四大核心板块令后海湾价值裂变 正形成以滨海为核心 以国际化为标准 以商务金融 港口贸易 滨海度假休闲 体育为核心的中心价值区域 区域功能及规划形象描述 国际 口岸 以香港中环为标准 媲美北京奥运新城 人文试超越上海外滩 体育新城板块 上海嘉定新城 北京奥运新城 后海湾是规划中的深港两地的经济枢纽 将最大程度地催生两地经济的频繁交流 商业板块 香港中环 居住人文 上海外滩 后海湾代表楼盘版图 皇庭港湾 后海公馆 半岛城邦 卓越维港 宝能太古城 曦湾华府 澳城 三湘海尚 新天湾畔 招商海月 天骄华庭 后海花半里 蔚蓝海岸 鸿威海怡湾 2000 2003年 2004 2006年 2007 2009年 客户年龄集中在25 35岁 45岁以上的客户占的比例相当小 大多为首次职业者 多次职业者几乎没有85 以上的客户以居住为目的 90 的客户居住在南山区域 外籍人数也占到一定比例购买客户大多在周边区域工作 工作在其他区域几乎没有 客户年龄 客户置业目的 2000 2003后海湾典型楼盘客户组成 招商海月1 2期客户描述 年龄 客户置业目的 居住区域 工作区域 客户当前居住区域 客户当前工作区域 招商海月1 2期 客户描述 行业 单位性质 承担职务 单位性质 承担职务 客户所属行业 从客户职务来看 以企业的普通成员为主 占到70 的比例 仅有7 左右的客户为企业的老板 董事或者总经理 从从事行业来看 IT行业的客户所占比例约为25 公务员 企事业单位职工也占到一定比例 其他行业比较平均 从公司性质来看以私企为主 其余行业分布比较平均 招商海月1 2期 购房动机 从购房动机来看 40 的客户看重的是片区价格低的原因购买 同时因为工作在附近或居住在附近的原因也占到比较高的比例达到30 左右 其余的片区升值潜力 开发商品牌 景观资源及小区品质都不是关键因素 半岛城邦客户描述 年龄年龄 客户置业目的 居住区域 工作区域 客户年龄集中在30 35岁 35 45岁之间的客户也占到相当大的比例 多次职业者与首次置业者比例相当居住目的仍以自主为主 但自住结合投资也占到一定的比例 70 的客户居住在南山区域 福田客户比例约为20 其他区域比例相当购买客户大多在周边区域工作 福田其次 其他区域比例相当 客户年龄 客户置业目的 2004 2006后海湾典型楼盘客户组成 客户当前居住区域 客户当前工作区域 半岛城邦 客户描述 行业 单位性质 承担职务 单位性质 承担职务 客户所属行业 从客户的职务来看 企业的中层管理者及普通员工成为主力客户群 同时企业的老板 董事或者总经理比例明显比2003年前有所增多 从公司性质来看私企所占比例最高约为35 公务员 企事业单位职工也占到一定比例 其他行业比较平均 从行业来看以商贸及IT业为主 其余行业分布平均 商贸 金融 IT 半岛城邦 购房动机 从购房动机来看 价格便宜仍然为购房的关键因素 但已经下降为25 区域的升值空间增长的较快 同时之前一直被忽视的开发商品牌 项目品质 景观资源逐渐的受到关注 客户年龄集中在35 45岁 25 30岁之间的客户比例最小 以多次职业为主居住目的以自住加投资为主 投资占到一定的比例 55 的客户居住在南山区域 福田客户比例约为30 深港比例有所增多购买客户以南山及福田区域工作为主 其他地方比例较少 客户年龄 客户置业目的 2007 2009后海湾典型楼盘客户组成 卓越维港客户描述 年龄 客户置业目的 居住区域 工作区域 客户当前居住区域 客户当前工作区域 自住 投资及自住 55 30 8 7 卓越维港 客户描述 行业 单位性质 承担职务 单位性质 承担职务 客户所属行业 从客户职务来看 企业的高管及私企老板成为主要购房群体 特别私企老板占到比例的33 普通员工比例最低 从公司性质来看 私企所占比例最高约为40 外资企业也占到一定比例从行业来看 商贸金融成为主导 占到比例的50 左右 其余行业分布均衡 商贸 金融 卓越维港 购房动机 从购房动机来看 30 的客户看重的是片区前景 同时小区的品质 居住环境 景观等都是购房的关键因素 后海湾人口裂变全过程 25 30岁 30 35岁 35 45岁 后海湾购房客户组成变化 后海湾购房客户年龄变化 后海湾购房客户承担社会职业变化 后海购房客户由原来以南山周围的本地客户为主 逐步演变成深圳各区域的高端客户 全国各地的高端人士 香港人 外籍人士聚集的区域 原来购买后海的客户是一群年青的首次置业客户 因后海的房子便宜而购买 现在的购买客户是以中年为主 他们是社会财富的持有者 后海购房客户逐渐高端化 由原来的普通员工为主 演变为老板 董事 经理 高层管理者为主体 后海湾人口结构裂变导入带来的人文资源 价值观资源的转变 变化 影响 结果 居住形态豪宅化 区域价值及人口辐射扩展至深圳富人阶层 交通体系健全化 配套国际高端化 演变前 荒凉新区 中档居住群落 产业 体育 商业 文化 金融 高端地产 富人导入 港人导入深圳新富人中心 口岸 交通规划体系完善 奢侈配套完善 国际产业的相关高端从业人员 高素质无国界从业人员导入人居文明程度提升 2000年之后 富人 港人 国际人聚焦后海湾趋势已是不争之实 2000年 2001 2003年 2004 2006年 2007 2009年 中端深圳高科技人士 年龄30岁以下占主力 港人 外区域人 中端深圳高科技人士 年龄30岁以下占主力 年龄30 35岁成为占主力 港人与深圳人持平外国人开始占一定比例 年龄