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建筑物区分所有权中的共有部分登记李洁媚摘要2014年12月22日新出台的不动产统一登记暂行条例：(以下称“暂行条例”)在第五条中列明了需要登记的九类 权利事项，而现实登记工作中涉及到其他需要明确的登记事项。建筑物区分所有权中共有部分涉及到多方所有权人，而缺 乏对这一部分的具体登记说明引发了很多争议。本文将结合此次暂行条例对共有部分登记进行研究，并对具体登记程 序提出探讨。关键词建筑物区分所有权共有部分土地登记不动产 作者简介：李洁媚，中国地质大学(武汉)。中图分类号：D9232文献标识码：A文章编号：l0090592(2015)03-252-03建筑物区分所有权是与房屋所有权登记相关的一种单独所 业主所有权的客体。并对共有部分做出了一些列举式的补充。 有权类型，它的独立性与完整性体现在包含专有权、共有权与管 此外，涉及到区分所有权登记的还有房屋登记办法和房屋登 理权三项权利内容。对于专有权这种排他性的权力，在现行的房记簿管理试行办法这两部规章。但这样的登记规则只是原则性 屋登记簿与房产证上可以得到登记上的保障。而对于共有权的 的规定，对于具体划分和如何登记都没有涉及。 客体共有部分则存在缺乏明确划分标准、缺少登记规定等问题。时至今日，我国立法中仍未提供对共有部分的认定要件。认 在2015年全面推行不动产统一登记的大形势下，笔者将就共有定标准也不能最终确定，单纯通过增加列举项难以适应新发展。 部分登记相关规定进行研究讨论。 实践中的合理区分也无法实现。可见在我国现有法律法规上。共，一、共有部分登记范围的认定有部分的认定、登记仍然存在很大的空白。(一)法律规定中的问题(二)共有部分的区分标准不明 在我国现行的法律法规中，缺乏对共有部分登记的专门规在对共有部分的登记进行讨论前，从理论上上进行认定是前定。在建筑物所有权证书上的共有部分登记只涉及到“公摊”。提。如前文所述，共有部分普遍通过对专有部分的“捧他”来认 以住房为例，“房屋公摊”是指分摊的公用面积，与套内面积一起定。这种“非此即彼”的笼统界定方式，反映出了对区分共有的不 构成了商品房的建筑面积，在房产证书上得到列明，以证明是业 重视。也在实务中带来很多争议。 主所有权的一部分。但是，公摊部分与共有部分的范围是不一致二、实践中的特殊共有部分登记 的，它主要集中于建筑体内部与套内居住相关的外墙墙体、楼梯、对于电梯、公共道路和楼梯问这一类共同使用性显著的共有 公共过道等公用部分。而如今建筑物共有权争议热点涉及到的 部分，实践中争议较少。现实中纠纷频发，认定模糊且让所有权 车库、绿化带、楼顶平台等部分则缺乏法律规定的登记规则与形 人常常感到权利受损的共有部分，如车库、屋顶平台、会所、小区 式。权力状况与登记客体不匹配，在现行的不动产登记模式下， 绿地等的归属往往是认定以及登记的难点。本文将以车库与小 共有权无法得到保障。 区会所涉及到的共有部分登记进行单独的分析。在对这一部分的登记展开研究前，要对建筑组区分所有权的(一)车位车库 共有具体部分进行明确。这是开展登记研究的前提与重要环节。 物权法的七十四条中有做出相关规定。规定车库应首先在对这一范围的认定上，一般存在三种模式，一是捧除式，二 满足业主的需要，并区分为专有的车库与共有的车库两类。前者 是列举式，三是排除与推定、列举相结合式。我国物权法中采 包括通过买卖归个人所有和开发商所有，后者就是我们需要讨论 用的就是第三种，排除的方法。规定建筑物内除住宅、经营性用 的共有的车位车库。现实在这些共有的停车位存在开发商占用、 房等专有部分以外就是共有部分。具体来说在该法第七十条规 侵占原有停车位进行建设的问题，使得业主因停车难问题与物 定了：“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有 业、开发商产生摩擦。权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利”；第 为了维护这一共有权，首先需要明确，未经买卖登记、不属于 七十三条补充规定了道路、绿地、公共设施等也属共有部分。这 开放商保有的、占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车 种以专有部分为主导的模式造成了对共有部分认定的模糊，只是 的车位是区分所有权的共有部分。所以房地产开发商不享有对 一般性笼统的规定，而且在实践中往往有与之冲突的情况。第七 共有车库车位的处分权力，否则就违反了规划用地许可文件、建 十三条中将“其他公共场所、公共设施”全部认为是业主共有就是 设工程规划许可文件和购房合同的相关约定，涉及违约和侵权。 不合理的，如已被租赁或认购的公共服务设施建筑就不能笼统的 其次，物权法中只做出了满足业主优先使用权的规定，在不动 被确定为业主共有。因此，在29年出台的关于审理建筑物区 产统一登记下可以将这一所有权进行确认，将小区全部业主登记 分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释采取了列举法 为权力主体，于登记簿上列明共有车库车位的面积、四至。对共 加排除法的方式对物权法的不足进行弥补，对专有部分概念定 有车位所有权的登记，有利于业主进一步维护除使用权外的收益 义为具有构造上的独立性、利用上的独立性、能够登记成为特定 权与管理权，限制物业开发商对共有部分的任意处分。万方数据面百页补、i剜占柱金：全至盛煎迢(二)会所 时，房屋登记机构应当实地查看。根据暂行条例第十八条的规 小区会所是近些年开发商为了促进销售，规划在小区公共面定，要求对受理的不动产登记进行查验，包含界址、空间面积、位 积内，为业主提供餐厅、酒吧、游泳馆等有偿服务的场所。但在实 置等。第十九条第一款也指出，对房屋建筑物、构筑物所有权的 际运营中，一般被相关公司租用。对于会所的权属，我国的法律首次登记，登记机构可以进行实地查看。参考房屋所有权登记， 法规及规章中均未作出明确规定。所以主要争议点在于，会所是 区分所有权的共有部分登记在进行完善时，也应该增加实地查看否属于房屋登记办法)中规定的“属于全体业主共有的公共场这一部分。所、公用设施和物业服务用房”。会所是否属于共有部分的归属，除了登记阶段的保护。在建筑物申请建设工程规划许可时， 应当分情况区分。会所是作为单独建筑进行报建设时，所有权由 就应当列明建筑区划内公共场所、公用设施和物业服务用房的具 房地产开发企业保留，当小区会所作为独立不动产权进行登记 体范围。对商品房销售许可行政审批环节也应该加大对列明建 时，开放商有权决定其转让、使用、出售，在房地产登记机构核发筑物区分所有权的重视，同样的，房地产管理部门批准商品房预 房地产权证时，需要有对“会所”的特别注释与标记：但在建设审 售许可时也应要求建设单位提交列明属于业主共有的公共场所、 批时，如果确定了该会所是建筑区划内的公共配套场所，根据房 公用设施、公共道路等共有部分以及开发商将具有营利性的公共 屋登记办法)的规定则所有权归属全体业主，要以共有部分进行 场所处置(出售、赠与或留作自用)的文件，使得预售方案不只是 登记，虽然不发放房地产权证书，但可以在不动产登记薄上进行 开发商与销售方的一纸口头承诺或广告宣传手段，要求其能产生 相关记载。开发商不得出售，收益也归于全体业主。 切实的法律上的、行政上的效力。公共场所、公用设施等共有部 (三)屋顶平台分的具体范围，经过审批后不得任意做出更改。任何人不得侵占屋顶平台一般是归业主共有，即使没有合同约定，也因其事或擅自改变公共建筑空间、公共场所设施原先规戈l啪功能与位关业主基本利益与共有构造而推定为业主共有。作为建筑物的置。同时建筑物开发商在与业主签订商品房买卖合同时也要 天然部允一般不具备登记条件。载明上述内容的条款。保障所有权人在就公共部分进行维权时 然而屋顶平台存在依照专有部分来进行登记的情形。根据有理有据，也规范了房地产市场交易的开发行为。具体可从以下关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的几个方面对建筑区分共有部分的不动产登记进行阐述解释第二条的规定，建筑区划内符合条件的房屋、车位、摊位等 (一)登记申请人 特定空间是可以认定为专有部分的。将屋顶平台与顶层进行搭根据我国建设都房屋登记办法第三十一条规定t“房地产 售，符合了房屋建筑规划与签订了买卖合同后，这一部分就具有 开发企业申请房屋所有权初始登记时，应当对建筑区划内依法属 了专属性。于全体业主共有的公共场所、公用设施和物业服务用房等房屋一而对于实践中出现的占用公共屋顶。修建个人使用的“空中 并申请登记，由房屋登记机构在房屋登记簿上予以记载，不颁发 楼阁”是对共有权的侵害，是违反法律法规的侵权行为。也可以 房屋权属证书。”依照相邻关系来进行调整。据此，我国房屋所有权初始登记时，是由房地产开发商作为 三、建筑区分共有的登记程序申请人，提起对公共区域与公共建筑物这一类建筑区分共有部分 根据我国建设部房屋登记办法第三十一条规定，房地产开 的登记。且根据房屋管理办法第十二条，对于合法建造房屋进行所有权申请，可以由房产开发商单方进行。此外，根据房屋登发企业申请房屋所有权初始登记时，应当对建筑物区划内依法属记簿管理试行办法的记载说明，建筑面积包括单体建筑的共有于全体业主共有的公共场所、公用设施和物业服务用房等房屋一部分与专有部分两类。其中单体建筑共有部分是与专有部分一 并申请登记。由此可见，房产开发商是共有部分申请初始登记的并登记的，在登记簿上以建筑面积为形式量化。在进行房屋登记主体。但在实践中，开发商在进行建设审批时，往往是通过“分期 时。这一部分共有是依附于专有面积，申请人为当事人双方。 分批”的方式。这种分割式的房屋登记方式使得区分所有权韵共这一现状反映出我国现行的关于区分所有建筑物共有部分 有部分得不到确认，建筑区划内对共有部分的原始规划。可能会 的登记申请是割裂开的，单体建筑内共有部分由房屋权利人申请 因后期的审批产生较大改变。实践案例中，业主常常发现，开发登记，建筑区划内其他共有部分则由房地产商申请初始登记。 商事先承诺的公园绿地在后期建设中建成了新的住宅楼，当业主(二)登记人 进行维权时，开发商却出示规划管理部门批准的建设工程规划许我国现行法规中，并未对区分所有建筑物共有部分的登记部 可。这反映了登记程序上的缺漏。 门做出单独规定。共有部分依附专有部分的登记，由房产部门管根据暂行条例)的规定，初始登记时需要提交相应的材料并 理。而我国目前存在的有关建筑物区分所有权登记的法律规定 进行审查。因此，为了保护业主的共有权，在房屋所有权初始登 主要体现在建设部颁布的房屋登记办法。该法第四条规定：房 记时，就应该强调对共有部分登记的重视。在房地产开发企业申 屋登记，由房屋所在地的房屋登记机构办理。第十一条规定：申 请房屋所有权初始登记时，登记机构就应要求其提供依法属于业 请房屋登记，申请人应当向房屋所在地的房屋登记机构提出申主共有部分范围的法定资料，包括这些部分的类型、具体用途、面 请，并提交申请登记材料。 积大小、所在位置、权利归属等证明文件。保证在该建筑区划内“台湾土地登记规则”第77条指出建物所有权第一次登记， 接下来的开发建设与预售中规划一致。确保共有部分权利的完 除本款规定者外，准用土地总登记程序。所以共有部分的登记依 整性。照土地登记规则，由所在地的直辖市、县(市)地政机关办理。此外房屋登记办法第十九条规定，房屋所有权初始登记实践中建筑区分共有部分的登记机关一般为住建部门或土万方数据佥=-鲎盎煎渔丽吾而i制占毒金地部门。不动产统一登记后，多头分散的登记将划归到统一部 之起造人或区分所有权人应依使用执照所记载之用途及下列测 门。所以共有部分登记应与房地产登记一起归由县级以上统一 绘规定，办理建物所有权第一次登记。”“台湾土地登记规则”第七 政府办理。十五条指出：区分所有建物之共同使用部分，应另编建号，单独登(三)登记的客体范围记。建设部颁布的房屋登记办法第十条规定：“房屋应当按照根据上述规定，我国台湾地区，共有部分是分别合并登记，采 基本单元进行登记。房屋基本单元是指固有界限、可以独立使用取设立标示部，在标示部上列明共有权人的方式进行登记。专有 并且有明确、唯一的编号(幢号、室号)的房屋或者特定空间。”由部分也列明相关的共有部分。 此我们可以得出现行房屋登记的对象主要是是指房屋的专有部这种登记一体化的方式，将共有部分与专有部分一并登记， 分。涉及到共有部分登记的是房屋登记办法中三十一条中“属在登记簿上对专有和共有部分以建筑面积为形式进行量化，对我 于全体业主共有的公共场所、公用设施和物业服务用房”；以及 国有一定的借鉴意义。结合如今的不动产统一登记，暂行条例房产测量规范中规定的单体建筑的分摊部分(电梯井、管道井、第十条推行完整清晰的不动产登记簿，笔者认为在登记时将两类 楼梯间、垃圾道等，以及为整幢服务的公共用房和管理用房，共有分开作为登记单元是比较可行。(1)对房屋等建筑物所有权这一 外墙等)。商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则第八类项登记时，仍然要列明该房屋在幢中的公摊共有部分。因为实 条中同样也仅仅规定了这一部分公用建筑面积。从上述现行的践中，所有权人在购买房屋时是对公摊面积支付了相应房款的， 指导文件可看出，登记的客体是不全面且缺乏标准的。且公摊面积是反映在房产证图表上的。公摊所有是房屋所有的 对建筑物区分共有部分所有权的讨论往往是以单体的建筑一部分，这与区分所有权登记不矛盾。(2)共有部分的登记可以 物为其存在前提，但实践中小区中建筑区分所有权范围又大大超放在区分所有权这一权属类型下，分为单幢楼内和建筑区内两个 过了单体建筑物区分所有权之共有权的权利内容。现有对于共单元，单幢楼登记楼内业主的共有电梯、楼道等。建筑区内的共 有部分的登记客体局限于公摊面积，即单体建筑内部的共有部有部分登记除楼外的绿地、车库、会所、道路等。这样有统有分、 分。建筑区划内的其他部分也应该纳入登记范围。全面但分类的登记模式使得物权关系更加明确，便于管理部门查 建筑区分共有部分的客体应包括法定共有部分、天然共有部询管理，更重要的是使得所有权人的共有权获得登记上的保障。分和约定共有部分。培面、梁、屋顶等天然的共有部分，难以测(五)登记类型 量，缺乏登记的必要性。而电梯、楼梯、门厅、消防通道等可以测2014年颁布的不动产登记暂行条例第三条，规定不动产登记包括首次登记、变更登记、转移登记等多种类型。在区分所算量化进行登记的一部分天然共有部分，可合并记载在登记簿。因此，需要进行登记的客体主要为法定共有部分和约定共有部有建筑物权上，由于共有部分相关权利的存废是依其所属的专有 分，具有独立性的建筑部分，如公共场所、公用设施、物业服务用权设立的。所以共有部分所有权需要变更时，相应的移转、消灭、 房、车库、架空层等，应均在登记簿上予以单独记载，同时与相关变更、权利限制等应随其所属的专有部分进行。房屋登记办法 专有部分的登记形成关联。有学者指出，对于没有登记为专有部 已经规定了相关的初始登记、注销登记、抵押登记、地役权登记、 分也没有登记为共有部分的建筑物、设备、设施，为了避免争议，预告登记和更正登记。相对较为完善。 应做出为共有部分的推定。但对于首次登记，涉及到明晰产权。房屋登记办法第三十(四)登记方式一条，仅对一部分共有部分的初始登记进行了规定，缺乏完整性。 应对区分所有建筑物的共同使用部分进行整合明确，可与其相关关于共有部分在权属登记中的缺乏，在实践中，我们可以看区分所有建筑物同时申请登记。保持专有部分与共有部分登记出共有部分实际范围是分为两大类的。一类是前面所讨论到的，的一致性。现行登记中的公摊概念。这主要是以一幢建筑范围内的共有部四、结语分为客体，对属于整幢业主共有的部分。另一类是整个建筑区划共有部分的登记是具有必要性的。近些年来房地产实务中，范围内所有权人的共有部分(车库、绿化、道路等)。两类共有部共有部分利用上的争议日益增多，这