城市基础设施建设与房地产业发展研究.doc

城市基础设施建设与房地产业发展研究第11卷第2期2011年4月金华职业技术学院V01.11No.2Apr.2011城市基础设施建设与房地产业发展研究黄峥(南京大学,江苏南京210093)摘要:城市基础设施建设与房地产业之间存在着密不可分的内在联系.我国城市基础设施建设和房地产开发之间存在诸多问题.从城市基础设施建设的角度出发,促进房地产健康发展的有效对策应该是树立理性的评价思雄.建立合理的基础设施投资对房地产的价格溢出分配机制,完善规划体系等.关键词:房地产;健康发展;对策中图分类号:F294文献标识码:A文章编号:167l一3699(2011)04005004DOl:10.3969/j.issn.16713699.2011.04.014房地产是房产和地产的总称.是以明确的四至界定的土地及附着于土地上的建筑物为改造经营对象,并通过合法手段获取正当权益的综合性产业.基础设施是指为社会生产和居民生活提供公共服务的物质工程设施,是用于保证国家或地区社会经济活动正常进行的公共服务系统.二者均以土地及附着于土地上的建筑物为改造经营的对象.因此存在着密不可分的内在联系,基础设施建设对其周围房地产开发价值有着直接影响.一,基础设施建设与房地产业的关系(一)基础设施建设对房地产业的影响1.基础设施建设的空间层次城市基础设施建设必须在城市规划的指导下有序进行.根据城乡规划法的规定,法定规划体系中不同类型规划对应了基础设施建设的不同空间层次,具有不同的内容深度要求.因此,房地产业在项目开发,设计,建设过程中,不仅需要与上一空间层次的基础设施主动对接,还需要达到所处空间层次的基础设施建设要求,做好项目自身的基础设施及配套工作,建立起完善的基础设施体系.2.基础设施建设的时间分布城市基础设施建设往往工程规模相对较大,施工周期相对较长,故其建设时问的不同会对房地产业产生不同的影响.若基础设施投资短缺,建设滞后,则会在一定程度上制约房地产业的开发规模和速度,影响建成项目的正常交付使用;若基础设施建设适度超前,则可提前形成服务能力.给房地产业带来较高的宏观,长远效益;若基础设施建设过度超前,则会使其服务水平得不到充分发挥.无法给房地产业带来效益,并造成资源浪费.3.基础设施建设的空间分布城市基础设施建设的空间分布模式主要有面状模式,线状模式和点状模式三种.不同的模式对房地产业的发展有着不同的影响【l】面状模式主要是指对城市某个片区进行大规模的市政改造或重建.该模式的建设规模较大,持续时间较长,影响范围较广,短期内会使房地产开发量,竣工量,销售量总体呈上升趋势,是促进城市房地产发展的第一动力.线状模式主要是指诸如轨道交通,城市快速路线等线性交通基础设施的建设.该模式在其筹备期与建设期对房地产发展的积极影响尤为显着,能够充分显现房地产的价值潜力.但在竣工期,由于边际效益递减,这种积极影响将会逐渐减弱.点状模式主要是指点状场站设施的建设布局.该模式对房地产开发的积极作用相当明显,同时房地产的开发能反作用促进点状基础设施的不断完善.形成良性循环.(二)房地产业对基础设施建设的要求1.房地产开发项目对基础设施建设的直接要求房地产项目开发的各个阶段对基础设施建设有着不同的要求.在项目可行性研究阶段,会要求收稿日期:2011-0317作者简介:黄峥0984一).男.浙江金华人,南京大学地理与海洋科学学院城市与区域规划系在读硕士生,研究方向为区域经济学.50第2期黄峥:城市基础设施建设与房地产业发展研究基地条件能够较好地支持项目的开发和未来的销售;在项目设计阶段,会要求上位基础设jj莅规划成果准确,公开,以便主动对接各项基础设施;在施工阶段,会要求对项目本身的供热,供水,供电,供气以及排水排污等地下管线做出安排;在销售阶段,良好完备的基础设施环境是提高项目吸引力的重要保证.2.已建区增值预期对基础设施建设的潜在要求基础设施建设的落实和基础设施环境的改善能够产生价格溢出效应,拉高已建区的房地产价格,带来增值预期.相关研究成果表明,以燃气普及率为代表的投资对房地产的溢价值较为稳定,公共交通投资对经营性房地产的溢价值尤其明显.基础设施建设是提高城市经济活力的有效方法.二,我国基础设施建设在促进房地产业发展方面存在的问题根据上文分析可以看出.基础设施建设和房地产业发展关系密切,两者相互联系,相互影响.在一个特定空间范围内的房地产开发项目.对基础设施的建设有特定要求,同时也会影响未来基础设施布局的倾向性;而基础设施建设对房地产开发具有一定的导向性作用.会使房地产开发项目区位条件获得改善,使其地价增值并带动房价上涨.然而,我国当前城市基础设施建设与房地产业发展之间也存在着一些矛盾和问题.使基础设施建设对房地产业的健康有序发展产生了不良影响,主要反映在以下几个方面.(一)盲目进行基础设施建设导致房地产业投资过热投资过热是指投资以及投资形成的供给超过了市场需求,因而导致投资过剩,导致生产能力和社会资源的浪费.投资难以获得合理的回报.当前我国工业化和城镇化进程加速,导致城市建设投资需求增大,但是依靠投资拉动经济发展的模式存在很大惯性,尤其体现在基础设施建设和房地产的开发中.我国的房地产开发投资占GDP比重已经远远高于国际公认的合理水平(5%),倘若再盲目进行城市基础设施的开发建设,会使房地产开发投资比重进一步趋向非理性化,投资过热的问题将更加凸显.不但会带来巨大的资源浪费.还有可能出现资金周转不灵的情况.使政绩工程变成烂尾工程21.(二)基础设施建设与房地产业发展未形成良性互动房地产行业健康发展有四个标准:功能标准,房价收入比标准,房地产空置率标准和房地产业开发自有资金占总开发资金中的比例标准.随着我国城市建设速度加快,基础设施建设和房地产投资建设量在持续增长,但并不代表房地产业在健康发展.当前我国房地产市场缺乏对基础设施建设的呼应,单纯的投资性住房的比例过高,投资性购房需求过剩,房地产空置率较高,房产和土地闲置现象突出.而基础设施建设也未对房地产开发起到良好的支撑作用,存在服务功能不足,空间分布不均等现象.两者间未形成良性互动,两者建设量的增长均是非健康的.(三)基础设施建设与房地产开发行为脱节断档基础设施建设与房地产开发应该统一规划.相互协调.但当前我国在基础设施建设和房地产开发过程中,两者相互对接的意识不够,存在思维脱节的现象,未能较好协调,导致空间错位,时间脱节的现象严重.由于基础设施建设往往有多个建设主体,互相之间难以充分沟通协调.而房地产开发又以利益为驱动,不能顾全大局,因此造成了基础设施建设与房地产开发各自为政,脱节断档的现象.(四)基础设施建设的投融资渠道相对单一,削弱了其对房地产开发的支撑作用基础设施建设的第一主体是政府.通过财政拨款的方式来筹备建设资金.但由于基础设施建设投资规模大,回报周期长,运营维护成本高等原因.仅靠政府财政拨款难以维持,建设资金捉襟见肘,从而降低了基础设施的建设水平.从投融资渠道看.基础设施建设投资主体自有资金占总开发资金的比例不高,大部分开发活动依靠银行贷款.一定程度上降低了投资门槛,加重了投资主体的盲目性.使基础设施建设不能有效地支撑房地产开发r3.三,基础设施建设与房地产开发矛盾的原因基础设施建设和房地产开发之间存在矛盾的最主要原因是,两者改造经营对象的自然属性虽然相同,但经济属性和社会属性却不尽相同.两者分属公与私两个建设主体.在建设目标和追求利益方面存在一定差异.基础设施建设要更多地考虑社会公益,使得城市整体,或是一定范围内的人群受益;51金华职业技术学院而房地产业作为以盈利为主要目的产业部门,追求自身效益的最大化,因此缺乏对全局的考虑以及对经济活动外部效应的关注.(一)购房者对基础设施建设存在异质性评价根据前文分析.基础设施建设将提高房地产价值.从而提升房地产企业及居民的支付意愿.但如果购置房地产者对于基础设施价值的判断存在异质性信念.如过分高估了基础设施建设给房地产业带来的地产增值效果.地方政府就有可能利用这种信念差异.投人过多的基础设施支出以获取更多的财政收入.银行也会增加信贷额度以获取更多利润,这将使房地产价格有可能超过其基本价值,导致房价非理性攀升.从而危及整个金融体系和国民经济的健康发展41.(二)基础设施投资对房地产价格溢出的分配机制缺失除了政府财政支出以外,其他基础设施投资主体在本质上是逐利的.由于我国缺乏对基础设施投资带来的房地产溢价的合理有效的分配机制,在溢价分配过程中会出现种种不公,导致基础设施投资主体未能得到合理回报而丧失投资热情.同时,利益分配不均也使部分政府,银行,房地产企业为逐利而丧失对公平正义的关注,忽视了基础设施建设为公众服务的本质属性.一方面普通居民的基础设施需求得不到满足.另一方面实用性不强的高端设施建设过剩,形成马太效应,导致社会生活领域两极分化现象愈发严重,也成了引发种种社会矛盾的诱因l习.(三)城市规戈畸对基础设施建设的引导作用未能较好体现根据前文分析.基础设施建设应该在城市规划的引导下有序进行.而城市规划在编制过程中应从城市未来发展的角度充分考虑基础设施和居住用地布局的关系.以实现两者的良性互动.但由于规划的视角问题和体制机制问题.我国当前的城市规划往往成了拓展城市空间的工具.公平合理性常常无法最大化:权威性和严肃性也常常受到多方压制.同时,从规划编制体系看,不同空间层次的规划中.对规划间相互衔接的内容体现较少.增加了操作的难度和反复的成本.规划编制体系不够完善,规划合理性及权威性不足造成了我国基础设施建设的盲目,无序,不合理.进而影响到其对房地产业发展的促进作用.52(四)财税制度,信贷监管体制,评估体系不够健全制度是保证政策有效实施的关键.我国基础设施建设未能较好促进房地产业健康发展的一个现实原因,就是我国在相关方面的制度不健全.一方面,在缺乏有效的监管体制,评估体系以及有针对性的财税制度的背景下.基础设施建设无形中起到了对房地产价格推波助澜的作用;另一方面,由于监管调控制度缺失.政府对过高的房价并无实质性解决对策,导致房价不断失控,而高房价被转嫁到房地产三级市场的购房者身上.在改变了购房者生活.激化了社会矛盾的同时.也使银行自身以及中国经济发展被房价所挟持.此外,我国缺乏个人及社会团体参与基础设施建设的相关机制.也导致了由投融资渠道单一带来的一系列问题.四,建设促进房地产业健康发展的对策(一)保持理性的投资开发思维,维持适度超前的建设步伐政府对基础设施的建设必须保持理性的开发思维,不可盲目建设,跟风攀比.或者求新求大求全,而更应重视基础设施建设带来的实用价值,使更多的普通民众从中受益.同时,基础设施建设要维持适度超前的建设步伐.为城市发展打下良好的基础框架,在保证城市基本经济活动有序进行的同时.也能实现建设成果的高使用率,从而保证城市开发建设水平与经济发展水平相适宜.(二)建立多元化公共投资溢价回收机制,实现公平与效率的统一首先,要加强公共投资溢价回收理论研究.培育溢价归公理念.避免房地产增值的好处被某些特定群体独占.应当增加基础设施投资的收益,由全社会共享发展果实,实现包容性增长.其次,通过建立合理的税收体系回收公共投资溢价.由于公共投资对房地产价值的影响主要体现在存量房地产上.因此物业税征收的对象应是存量房地产.第三,通过房地产综合开发回收公共投资溢价.既可以使土地利用效益最大化,又可以明显提高公共投资的利用效率.如对大型公共投资项目周边土地的房地产综合开发(公共交通投资,TOD)等.(三)制定科学的城市规划,完善规划编制体系推行城市建设,基础先行的先导性基础设施第2期黄峥:城市基础设施建设与房地产业发展研究配置方式,引进新的规划技术手段,以公平公正的思维,优化城市空问布局,促进公共服务设施的均等化,合理安排开发建设时序.最终实现建设总量上的适度超前,为城市房地产开发的诸多不可预见因素留有余地,由此达到夯实基础,提升土地价值,营造有利的房地产开发投资环境,提高竞争能力的目的,促进城市发展从量的扩张到质的提升.同时,通过完善规划编制体系,构筑起功能健全,技术先进,结构合理的基础设施规划体系,同时加强不同层次,不同类型的规划间的衔接,以减少基础设施与房地产开发中主体过多而产生的混乱.(四)建立健全信贷评估监管机制,防范规避经济风险我国基础设施建设和房地产开发助推下的资产泡沫失控使得经济体系面临非常危险的境地.为参考文献:了防范规避投资过热造成的经济风险,应当树立整体的经济观,建立健全信贷评估l监管机制,同时建立疏导资金的有效途径,避免经济的泡沫越来越大,实现房地产经济软着陆.(五)建立健全相关政策法规.防止滋生腐败为了保证相关对策的顺利实施.还应当建立配套的政策法规,加强制度监管和社会监督,通过强有力的保障措施来促进城市发展中的公平,公正,公开,防止滋生腐败.美国,日本,东南亚,香港出现过的房地产危机,尤其是此次美国次贷危机的教训历历在目.当前我国基础设施建设和房地产开发中出现的问题必须得到重视,并有效地加以应对,从而实现二者的相互促进,良性互动,实现与国民经济其它部门的协调发展【1】赵余庆.城市基础设施建设模式对房地产开发的影响J.山西建筑,2010,36(22):3941.【2李贽鹏.我国近期投资过热原因及对策探讨.环渤海经济嘹望,2008(1):283O.f3邹昱昙.基础设施建设与房地产开发投融资机制比较浅析J.商场现代化,2009(12):159.4张涛,王学斌,陈磊.公共设施评价中的异质性信念与房产价格中国房产泡沫生成的可能解释【J.经济学,2007,7(1):l11-124.5周京奎,吴晓燕.公共投资对房地产市场的价格溢出效应研究基于中国3O省市数据的检验J.世界经济文汇,2009(1):1532.OnUrbanInfrastructureConstructionandRealtyBusinessDevel