上海房地产考察报告.doc

上海房地产考察报告 虽然一直在珠海从事房地产行业，对上海的楼盘虽有关注，但却没有真正地深入了解。20XX年，为了提高自身房地产发展的知识，利用考察房地产发展现状的机会，算是对海派地产有了全新的认识和感悟。 一、大都市中心，人口密集度高，高地价高房价下，豪宅模式成为必然选择。 上海整体楼市均价已经突破2.2万/，中心城区均价在4万/以上。虽然作为一线大城市似乎可以理解，但这个价格远远超出了普通百姓的承受能力。随便一套三房，总价已经在500万以上，在二三线城市完全可以买别墅了。 由于楼价一路猛升，拉动地价高涨，城市豪宅成为中心城区的必然开发模式。所以上海中心区的商品房实际上已经成为了奢侈品，其面对的客户消费力、消费喜好、消费习惯都和刚需产品有着截然不同的表现。 如中凯城市之光，地处老城徐汇区，周边城市配套资源如学校、商业、地铁等极其完备丰富。180的两房，230的双套间三房，270以上三套间四房，一梯一户，中西双厨，户型设计舒适享受型的，售价5万8万/，1000万2000万一套，瞄准的自然也是顶端客户圈层。 产品规划、户型设计、用材等方面虽有亮点，但东莞的顶级豪宅与之相比，其实并不逊色，甚至在大堂设计、园林投入、营销中心包装等方面有过之而无不及。 那么如何支撑这个价格，除了大上海区域价值、徐汇区的老中心绝佳配套之外，我觉得还是有些细节值得参考学习：比如外立面材料，选用铝板加干挂石材组合，与传统住宅的贴砖或进口涂料都拉开了档次差距。而营销中心的选择，由于现场施工面场地不大，展示效果一般，居然敢把营销中心设在附近的甲级写字楼9楼。装修风格档次倒没有特别突破的地方，但其出入人群的纯粹性，为豪宅销售的神秘感、尊贵感营造了条件。营销中心与工地之间的交通用奔驰房车接送，凸显豪宅的客户身份体验。 二、一线大都市圈，吸引全国高端圈层，使郊区别墅豪宅庄园化成为可能。 号称亚洲十大豪宅的上海绿城玫瑰园就是典型的代表。项目占地1200亩，仅227套别墅，容积率是罕见的0.18。普通别墅户均占地34亩，平均每栋售价30004000万，顶级别墅占地约10亩，售价过1-2亿。极尽的是对土地资源的占用，在上海城郊有这么奢侈的花园，光是算卖地，已经值回一半了。 在十分宽裕的土地使用上，增加附加值似乎变得容易很多，花园里可以设置舒适的泳池，露天烧烤炉，室外聚餐亭，甚至小球场。 私家泳池如此宽大舒适，奠定了业主的身份地位。远处草坪上的小球门，已经可以想象小孩在闲谈的大人们的目光下嬉戏玩耍。绿城玫瑰园在同期豪宅市场表现不佳的前提下，实现了别墅销冠的佳绩，不仅得益于对产品的精雕细琢，也离不开区域的地段价值。顶级别墅，必须有其地标性。项目比佘山更靠近市区，所处的旗忠森林国际别墅区，拥有世界ATP大师赛永久举办地的网球中心、27洞高尔夫、五星级酒店，都造就了豪宅新地标。当然，上海本身的国际化大都市身份和长三角一体化下的大都市圈，才是项目成功的深厚基石。通过销售员可以了解到，江浙一带的顶级富豪，成为购置项目的生力军。 三、IT、金融等高端服务业人士密集的金桥，催生庭院式商业有人流就有商业。什么素质的人流造就什么业态和形态的商业。庭院式商业中心，倡导商业人流的共享性和休闲感的营造。主力商家必然需要中高端百货的号召力，并结合导入时尚精品、个性餐饮、休闲等业态。一方面需要较高端的消费力，另一方面需要的是消费品味。 因此，庭院式商业在金桥这个区域，依托于高素质的服务业消费人群，在中庭的景观打造和节点的休憩设置方面都考虑到位。而外围不开商业，只做形象导入，实现了与shoppingmall类似的理念。 当然，金桥商业中心还有值得斟酌改进的地方。主入口进入性的形象选择不足，内部实现最佳人流动线的导视系统基本欠缺，垂直人流的运送与视觉引导欠佳，软性的服务管理系统存在较大的改进空间。项目自身写字楼与商业之间的关系处理也存在太过粗放的地方，导致局部商业的运营不旺。 在上海几天的