青剑湖项目策划定位报告.ppt

协信集团青剑湖项目策划定位报告2009 11 26成全机构全忠代冬男周健施佳敏周丽娜 战略目标 项目在苏州取得轰动性成功 2010年四季度实现10个亿销售目标 项目价格高出周边项目20 的溢价 目标客户 改善 自用型 60 其中以园区客源为主投资型 40 客户区域主要为苏州 上海 湖东客户比例20 湖西客户比例40 唯亭客户比例10 相城区客户比例5 上海 昆山客户比例20 市区 新区客户比例5 客户分布区域预判 自用型客户基本集中在园区 投资型客户集中在上海 相城 老城区及新区等区域 客户需求 居者 温暖生活 爱生活爱苏州纯粹的家庭观 苏州青剑湖新兴别墅区 地段 项目定位 项目主题 激发家庭情感的温暖别墅 渗透生活细节的五心社区 温暖生活 第一居所 的功能最符合人性需求的功能和细节改善 激发居者对于温情家庭生活的原始渴望 第二居所 的形态最纯粹的地中海风情社区 感受度假闲适的生活环境 公共庭院促进邻里交往 别墅住户彼此不再冷漠 豪宅 的尊贵感受细致入微的细节处理 人性贴心的物管服务 温暖生活 用心 关心 舒心 诚心 信心 建筑 细节为王 打造最符合苏州人生活习惯别墅 物管 生活至上 示范区第一居所的客户体验 社区氛围 庭院精神 家庭 不仅有 家 还要有 庭 景观 园林精神 充满人文气息的产品主义者 品牌体系 产品主义 融入苏州园林的灵魂和精髓 五心社区 前几轮方案回顾 11月1日汇报方案布局325地块 类独栋 联排 迷你联排326地块 叠加 联排 迷你联排320地块 类独栋 联排 迷你联排 叠加324地块 高层 洋房 调整原因 希望看到纯低密度产品和低密度 高层两个方案 产品线太杂 从高层到类独栋都有 每块地的客户离散度都较高 优点 细分土地价值 按价值高低布置产品线 前几轮方案回顾 11月17日汇报方案布局325地块 类独栋326地块和324地块 联排320地块 迷你联排 叠加 优点 纯粹的别墅社区 档次高 调整原因 容积率0 7 损失较大 希望在前期报批时按着不损失容积率的方案做 前几轮方案回顾 11月26日汇报方案布局325地块和326 类独栋 联排320地块 迷你联排 叠加324地块 高层公寓 优点 综合上两个布局方案的问题 结合实际土地价值布局产品线 且做足容积率 调整原因 产品线仍略显杂乱 整个项目的客户离散度较高 本次方案布局要点 容积率不能损失 聚集客户 产品线不能拉开 要有引爆市场的产品 土地价值最大 小类独栋 大类独栋 联排 会所 小类独栋 大类独栋 联排 高层 迷你联排 布局建议 325地块和320拥有共同的河景资源 作为一整块地进行布局规划 由西至东布置大类独栋 小类独栋 联排 作为纯别墅区 减小客户离散度 326地块布置成纯粹的迷你联排别墅区 324地块为高层备用地 用高层平衡0 98的总体容积率 先期报批时做足建筑面积 后期根据市场形势 可再选择是否降低容积率做别墅 本次方案指标建议 用地面积 253438平方米建筑面积 248270平方米其中 住宅面积 245270平方米会所面积 3000平方米容积率 0 98 总体产品配比 全部地块 计高层 总体产品配比 320 325 326地块 不计高层 指标 全部地块 计高层 用地面积 191348平方米建筑面积 119470平方米其中 住宅面积 116470平方米会所面积 3000平方米容积率 0 62 指标 320 325 326地块 不计高层 最打动苏州人的12个产品细节 最打动人的服务细节 就像自家的客厅一样 小区道路每天必须用拖布拖 垃圾箱烟碗内烟头不超过5个 雨停后20分钟内要求路上看不到积水 为减少噪音 保洁员在公共用水处接水时会先将抹布垫在桶底再开水 园区10厘米以上的杂草肉眼看去每平方米不得多于2株 会所主题定位 会所核心价值 关怀生活 功能实用 解决短时期的生活配套问题 会所核心价值 休闲载体 功能设置以满足别墅客群休闲娱乐需求为主 强调享受和情趣 满足业主及家庭的日常生活需求 邻里中心等商业建成 青剑湖板块配套逐渐成熟 前期 后期 别墅业主逐渐入住 别墅物业生活氛围逐渐形成 以 生活 为主题 会所代替 邻里中心 满足前期住户的生活需求 以 休闲 为主题 会所作为别墅住户健身 活动 放松 交流的私有平台 前期开发 2010 5 1 2010 10 7前达到预售证标准 320地块全部包括迷你联排245套 326地块全部包括大类独栋8套小类独栋36套联排101套地上总建筑面积72440平方米 根据先期总销金额预估 2010年年底前只要达到76 的销售率就能完成10亿的销售额 中期开发 前期完全竣工 中期开盘前达到预售证标准 325地块50 类独栋 60 联排324地块部分30 高层公寓后期开发 中期完全竣工 后期开盘前达到预售证标准 325地块余下50 类独栋 40 联排324地块70 高层公寓 示范区期建设 2010 2 22 2010 4 30 325地块示范区占地约20000平方米 示范区 前期开发 前期开发 中期开发 开发节奏 中期开发 后期开发 后期开发 团队组建 正式亮相 正式蓄水 首次开盘 二次开盘 2010 1 5 2010 5 1 2010 8 1 2010 10 8 2010 11 20 2010年销售节奏建议 1 根据2010年的10个亿销售目标去推导项目销售节奏2 以10 8开盘为2010年工作的主要节点3 根据10个亿的销售要求 预期2010年销售均价为17000元 平米 则销售面积需达到5 88万平米才能完成任务 2010 12 18 三次开盘 首次开盘 二次开盘 三次开盘 持续期去化剩余房源30 去化2640平米 共计29140平米 实现销售4 96亿剩余 6160平米 持续期去化剩余房源30 去化3650平米 共计46790平米 实现销售8亿剩余 8510平米 持续期截止2010年12月31日去化剩余房源15 去化2000平米 共计60790平米 实现销售10 33亿剩余 11650平米 三次开盘 目标 推盘量去化70 去化12000平米共计58790平米实现销售10亿剩余 13650平米 推盘量 320地块 联排 类独栋 共17140平米 2010 12 18 成本分析 项目总成本约26亿 折合地上面积单价成本约10634元 推售面积预估 2010年 推售面积约7 2万方 其中320 326地块全部 11 12年 推售面积约6 3万方 其中325地块大类独栋50 小类独栋50 联排60 324地块高层30 12 13年 推售面积约11 1万方 其中324地块高层70 325地块大类独栋50 小类独栋50 联排40 售价与总销预估 2010年 推售总销可达12 5亿 销售率达到80 即可完成年度任务 11 12年 推售总销约为8 4亿 12 13年 推售总销约为13 6亿 整个项目总销约34 5亿 利润约为7 7亿 利润率约为22 4 售价敏感性分析 整体售价上下浮动1 后 利率变化幅度为0 8 待讨论和确定的问题 1 10个亿目标的完成要靠哪些货量支撑 2 销售目标10个亿与设计 施工时间节点的