欣成泰兴项目市场简报.docx

欣成泰兴项目市场简报泰兴市场简报 上海莲花机构2014年1月12日目录一、城市经济情况分析31.泰兴国民生产总值32.居民收入情况43.固定资产和房地产投资额分析5二、泰兴整体规划和发展方向6三、泰兴房地产市场研究81.近年泰兴市土地供应情况：82.市场供需分析11四、泰兴住宅市场分析121.楼盘分布情况122.楼盘分析133.楼盘对比分析24一、 城市经济情况分析泰兴工业经济基础雄厚，现有各类工业企业2500多家，其中规模以上企业358家，形成以机电、化工、纺织、食品、轻工、医疗、建材等为主体的支柱行业。涌现了泰星集团、泰隆集团、中丹集团、济川制药等一批销售突破10亿元或利税过亿元企业。靛蓝产量占世界总产量的1/3，小提琴产量占世界初级市场的20%，减速机产量居全国第一。1. 泰兴国民生产总值泰兴经济平稳增长，连续12年跻身全国县域经济基本竞争力百强县（市）行列。国民经济和社会发展中存在的主要矛盾和问题：一是产业结构性矛盾依然突出，产业转型升级任务艰巨；二是资源能源消耗偏高，节能减排任重道远；三是生产要素制约加大，土地短缺矛盾加剧；四是居民持续增收的空间收窄，进一步改善民生面临一些新的问题。2. 居民收入情况城乡居民收入稳步增长。全年城镇居民人均可支配收入26338元，比上年增长12.6%；农村居民人均纯收入12505元，增长13.2%。城、乡居民人均消费性支出分别为16456元和8209元，分别比上年增长13.2%和12.5%。全年在岗职工平均工资40713元，增长12.0%。2012年社会保障不断增强。城乡就业稳中向好。全年新增城镇就业1.49万人，城镇下岗失业人员再就业0.73万人；城镇登记失业率2.2%。城乡新增创业2.26万人。社会保障服务范围不断扩大。3. 固定资产和房地产投资额分析固定资产投资保持较快增长。2012年完成固定资产投资额461.1亿元，比上年增长22.2%。其中规模上投资227.89亿元，增长21.8%；二、 泰兴整体规划和发展方向在新的发展形势下，泰兴的定位必然是建立在区域基础之上的。泰兴主要是江苏沿江的重要城市，其在积极接受沪宁辐射的同时，将更多地在沿江区域的协调发展中做出自己的贡献。在上版规划中，泰兴城市性质定位为：泰兴市域的政治、经济、文化中心，新兴沿江工贸城市。这是一个极其准确又极具前瞻性的定位，反映了泰兴正确的区域地位。本次规划认为这一城市性质依旧适用于目前发展中的泰兴。因此城市性质应定位为：泰兴市域的政治、经济、文化中心、新兴沿江工贸城市。泰兴中心城区将按 “完善旧区、发展新区、连接滨江工业组团”的方向发展，规划城市形态为组团式， 形成“东城西区、南进北上、拥河相生”的城市总体格局。东城泰兴中心城区，以居住、商贸等三产为主，并发展一二类工业；西区滨江工业组团，作为泰兴城区的一个有机组成部分，以发展精细化工为主，主要为生产职能；南进以建设城市新区为契机实现城市用地的向南拓展；北上由于北部已具有相当规模，且道路系统亦初成体系，可以作为城市的一个拓展方向；三、 泰兴房地产市场研究1. 近年泰兴市土地供应情况：序号地块位置成交日期土地面积（）成交价 (万元)受让人2010年东三环西侧南二环北侧1.186260222318沙桐（泰兴）化学有限公司通江路南侧1.25187143606赵德章东润路西侧南二环北侧1.28122657460江苏新源置业集团有限公司东润路西侧李营路南侧4.215014216738江苏和福房地产开发有限公司鼓楼北路东侧北辅路北侧6.2144434.688418泰兴市广源房地产开发有限公司鼓楼北路东侧北辅路南侧84778.8415478北辅路南侧致远路东侧99083.2114088鼓楼北路东侧振兴路南侧112197.118678致远路东侧振兴路南侧60454.98298东润路东侧文江路西侧9苏和福房地产开发有限公司济川路东侧运河路北侧9.212846714918江苏中兴房地产开发公司横垛镇文化路东侧2.21816.6391.86刁家峰、刘备建横垛镇文化路东侧3.2256421.87叶九龙新街镇根南路北侧8.26523.4420.8季召祥河失镇先锋路南侧、兴燕路东侧9.21758523400丁介伟江平中路西侧党校路北侧11.188391128958江苏新源置业集团有限公司大庆路南侧江平路东侧11.29195019088泰州普丰园林公司大庆路南侧济川路东侧11.29110268738张新生合计8000692011年鼓楼北路西侧振兴路北侧3.211924926198泰兴市广源房地产开发有限公司鼓楼北路西侧振兴路南侧3.214037824866泰兴市广源房地产开发有限公司东三环东侧北二环北侧3.254299640江苏鼎圣集团有限公司合计263926序号地块位置成交日期土地面积（）成交价 (万元)受让人2012年虹桥镇振华路南侧地块1.96667355江苏中丹集团有限公司虹桥镇加油站地块1.163449215中石油江苏泰州销售分公司河失振兴路北侧3126165赵红建广陵镇广陵西街7690415江苏旭峰建设有限公司滨江养殖场加油站2.134190260中石油江苏泰州公司黄桥银龙宾馆3.19714.8261胡大利虹桥镇九圩港北侧、建设路北侧4.51561863955泰兴市蓝天工贸实业有限公司滨江镇福泰路东侧4.915090398滨江镇人民政府虹桥镇虹桥大道北侧、建设路东侧6.8346663268江苏凯地置业有限公司黄桥镇致富路东侧地块9354628泰兴市兴黄综合投资开发有限公司新街道振兴路南侧、新街北路东侧6.2110057678黄平平宣堡镇张河村泰孔路西侧6.212989253江苏中明旅游开发有限公司宣堡镇张河村泰孔路西侧6.212697.76229江苏中明旅游开发有限公司宣堡镇张河村大寨中沟西侧6.216399.79711江苏中明旅游开发有限公司滨江镇马甸社区、江平路东侧9.24976.9275李兴亚古溪镇横垛医院地块9.284920240江苏鹏腾建筑有限公司古溪镇农工机械厂地块5861285江苏鹏腾建筑有限公司古溪镇青年路南侧、幸福路东侧8705468江苏联川房地产开发有限公司张桥镇张焦公路南侧2102270泰兴市美宜家购物中心黄桥镇褚马村、新334省道北侧10.171544120江苏金龙建设有限公司城东园区文昌东路南侧10.1766661430谷泉文昌东路北侧、东阳路西侧1号地块10.245053311510泰兴市安联置业有限公司文昌东路北侧、东阳路西侧2号地块10.24338037718泰兴市安联置业有限公司虹桥镇虹桥大道北侧、建设路东侧10.29563965278江苏凯地置业有限公司黄桥镇致富路西侧、通站路南侧10.3159912.31528兴黄综合投资公司合计494697序号地块位置成交日期土地面积（）成交价 (万元)楼板价（元/）2013年农产品加工园区南主干道南侧、商贸路东侧地块/12301409221.66镇海路东侧7号、曾涛路南侧地块 /62302226001663.99镇海路东侧6号、曾涛路北侧地块 /69527261001443.82镇海路东侧5-b号、曾涛路北侧地块 /69583264001529.85镇海路东侧5-a号、国庆东路南侧地块 /69665250501027.37镇海路东侧4号、星火路南侧地块 /50561228001701.66镇海路东侧3号、星火路南侧地块 /47170227001816镇海路东侧2号、国庆路北侧地块 /56460239501767.48镇海路东侧1号、星火路南侧地块 /54514224001786.54宣堡镇中央路北侧泰孔路东侧/5424180166先锋路北侧（河头居委会地块） /66187043定慧路西侧、二院北侧 /6555312586724.52党校路北侧、原党校地块 /1256234481247.63文江路东侧、朝阳安置区2号 /589361525117.62文江路东侧、朝阳安置区1号 /22911595118.05福泰路西侧、北一路北侧 /8720220101中心街东侧、广七公路北侧 /2000167372.77文昌路南侧、人事局南侧2号地块 /1336879182692.32跃进河、惠泽路等十地块/4487091814001708.13 合计11368842. 市场供需分析就目前情况分析，泰兴楼市需求旺盛，尤其是随着近年来泰兴城建和新区建设的加速，外地开发企业的加入，提升了泰兴城市投资价值的同时也挖掘出了许多居民本地置业的欲求，加上居民收入的逐步提高、城镇人口基数较大等原因，城市总体市场需求还有上升空间。四、 泰兴住宅市场分析1. 楼盘分布情况目前城区在售楼盘主要有佳源威尼斯、祥生熙园、阳光一品、郡王府、祥生君城、锦绣公馆、兴泰华庭等。随着东部新城区的日趋饱和，住宅开发的重点逐渐向南北两个方向发展。2. 楼盘分析金御华府综述：坐拥跃进河城市运河百米风光带，5000平方米内外双景观花园，东邻泰师附小，真正的学区房。总体量约600套分几期两期当前期数一期当期开盘日期2013年12月当期推量约300套当期去化情况270套总已推量300套总去化量270套剩余量总剩余约330套去化速度每个月130套，约1.4万价格高层均价7400产品类型高层户型面积配比89两房占比35%，108小三房占比35%，128大三房占比30%。客源情况主要是孩子上学需求的客户主力户型：二房二厅一卫约89二房朝南，阳光充沛南双阳台设计，生活空间更从容主、次卧大面积飘窗面积适中，低总价，轻松置业塞纳公馆综述：泰兴首家绿色建筑认证楼盘，样板房预计在1月公开，首期在售12、13、18号楼，目前去化情况良好。户型89-126平米，均价6000元/平米。购房可在99折基础上再打99折的优惠，预计2015年6月30日交房。总体量20万，1700多套分几期两期当前期数一期当期开盘日期2013年11月当期推量408套当期去化情况390套总已推量408套约4.3万总去化量390套约4.1万剩余量一期剩余18套约0.2万，总剩余15万去化速度每个月120套，约1.3万价格高层均价6000，小高层均价6200产品类型小高层，高层户型面积配比89两房占比20%，100小三房占比45%，126大三房占比35%。客源情况城东居民，以及东边乡镇主力户型：a-1户型 三室两厅 100.66 创新精致三房，功能俱全客餐一体，贯穿景观阳台主次卧均附带飘窗l型厨房设计a-2户型 两室两厅 88.27 方正大气，全明通透客餐厅相连，贯通双景观阳台双朝南卧室，延展式飘窗入户玄关，私密性较强万泰都市江南综述：万泰在泰兴的首个项目,城北核心地段，价格比周边低800元，户型以紧凑型的两房和三房为主，首期去化情况良好。总体量146亩，约20万分几期两期当前期数一期当期开盘日期2013年11月当期推量270套当期去化情况260套总已推量270套总去化量260套剩余量总剩余约1300套去化速度每个月120套，约1.3万价格高层均价6000产品类型高层户型面积配比84-89两房占比40%，105-110小三房占比40%，126大三房占比20%。客源情况城北拆迁居民，以及北边乡镇水木清华综述：新能源集团在泰兴的又一项目，新能源集团为扬州的开发商，进入泰兴市场已经有很长时间，在泰兴当地有很高的的知名度，每个项目都有很好的去化率。一方面兴市民对新能源品牌有很高的的信任度，另一方面，由于进驻泰兴市场时间较长，新能源对当地市场的需求和发展有较深刻的了解。小三房是绝对的重头，配以部分的大面积三房以及小部分的小面积三房，市场接受度非常高。总体量27.8万，2212套分几期四期当前期数二期当期开盘日期2013年9月当期推量550套当期去化情况450总已推量1000多套总去化量900套剩余量100套约1.3万，总剩余约1200套，13万去化速度每个月约120套，约1.3万价格高层均价6800产品类型高层户型面积配比89两房占比5%，100-110三房占比65%，128-135平米三房占比25%，180四房占比5%客源情况市区改善，周边乡镇主力户型：三房二厅一卫约105方正大气，全明通透客餐厅相连，贯通双景观阳台双朝南卧室，延展式飘窗主卧独立卫浴入户玄关，私密性较强隆盛花园综述：和本项目地块临近，位于南三环北面，济川路东门，紧贴南三环。项目整体观感较差，包装缺乏档次，带小部分商业。针对客群为刚需客，以周边乡镇动拆迁或是为小孩上学等进城职业为主。由于开发商是本地开发商，且定价相对较低，目前去化情况良好。总体量700多套，用地84亩分几期两期当前期数一期当期开盘日期2013年11月当期推量300多套当期去化情况约200套总已推量300多套约3.5万总去化量200套约2.2万剩余量总剩余不到400套约4.5万去化速度每个月约100套，约1.1万价格高层均价6300产品类型高层户型面积配比78两房占比15%，95两房占比20%，105-120三房占比35%，120-130三房占比30%客源情况城南周边乡镇，少部分市区主力户型：g5户型 2室2厅1卫 约78经济两房，户型方正，全明设计双卧朝南，享受阳光清风，处处明朗主卧180度飘窗，开阔观景视野，并扩大室内使用空间g8户型2室2厅1卫 约95房型方正，布局紧凑合理主卧客厅朝南，与阳光零距离接触双阳台设计，视野开阔动线设计合理上东一品综述：位于体育馆东面，位置较偏，以低价入市户型以紧凑型三房为主，去化超过一半。涵括纯法式风情别墅、城市高层、小高层等多元物业，形成错落有致的社区丰富天际线。总体量600多套，用地60亩分几期两期当前期数一期当期开盘日期2013年12月当期推量300多套当期去化情况165套总已推量300多套约3万总去化量200套约2.2万剩余量总剩余300套约3.2万去化速度每个月约80套，约0.8万价格高层均价5800，小高层均价5900产品类型小高层，高层户型面积配比85两房占比10%，90-94小三房占比45%，,115-126大三房占比45%客源情况城东周边乡镇主力户型：g户型 二房二厅一卫 约89户型紧凑方正，格局敞亮，得房率超高主卧带景观阳台，享两人世界美好风光干湿、动静分离，空间体验更舒适客厅方正疏朗，感觉更宽敞f户型 三房两厅一卫 约97紧凑布局，得房率超乎想象动静、干湿分离，合理的空间规划提升居住体验主卧通超大阳台，涵养美景的居家氛围值得拥有书房设计灵活，百变空间，随心创造h户型 三房两厅两卫 约117主卧带独立卫生间，享独立私密生活次卧超大景观阳台，美景时刻相伴餐厨相连，动线合理格局紧凑方正，双阳台设计得房率高兴泰华庭综述：杨思中学对面，南二环和东三环交界处，项目定位有偏差，户型面积从116到170，缺乏小面积户型，没有两房和小面积三房。导致项目整体去化相比同区域其他几个项目要明显较慢。开卖至今两年，去化约11万，还剩余1.3万多，另有部分商业。总体量944套，14万分几期四期当前期数尾盘当期开盘日期2013年11月当期推量100多套当期去化情况约40套总已推量944套14万总去化量844套约11万剩余量总剩余100套约1.3万去化速度每个月约35套，约0.45万价格高层均价6900产品类型高层户型面积配比116三房占比40%，128-135三房占比35%，160-170四房占比25%客源情况城东周边乡镇主力户型：三房二厅一卫约116户型整体方正，南北通透客厅连通阳台，观景采光通风三不误主次卧均采用大飘窗设计书房设计大面积飘窗祥生熙园综述：位于城北，沿长征路往北过了大庆路再过河，项目距城中心距离不远，但桥附近的环境较差，整体观感很不好，北边的项目的认可度普遍没有东边和南边的好，因此去化相对东南边的项目要慢很多。总体量21万分几期四期当前期数三期当期开盘日期2013年11月当期推量400套当期去化情况60套总已推量约900多套总去化量约600套剩余量总剩余约800多套去化速度每个月约20-30套，约0.3万价格高层均价7200产品类型高层户型面积配比85-88两房占比20%，98-102小三房占比30%，115-130大三房占比35%，140-170大三房和四房占比15%。客源情况城北拆迁居民，以及北边乡镇主力户型：两室两厅一卫约85房型紧凑方正朝南大阳台连结客厅有利于采光通风两个卧室布置不合理，整体动线布局欠佳，客厅略小，整体感觉不够宽敞。3. 楼盘对比分析在售户型配比分析：楼盘名产品类型户型配比二房三房四房及以上套数占比去化率套数占比去化率套数占比去化率佳源威尼斯小高层、高层33030%40%70364%35%646%10%祥生熙园高层8020%35%30075%10%205%5%阳光一品小高层16516%51%84784%49%/锦绣公馆高层/49375 %90%16125%85%兴泰华庭小高层、高层/10075%30%3025%15%水木清华高层356%80%48589%85%305%50%塞纳公馆小高层8020%96%32080%95%/上东一品小高层、高层3010%60%27090%50%/金御华府高层10035%95%20065%87%/都市江南高层11040%90%16060%90%/香景苑高层3010%60%24080%50%3010%30%隆盛花园高层10035%80%20065%60%/合计106015%76%435076%64%3309%35%各房型面积区间及套数：楼盘名面积区间及套数二房小三房大三房四房及以上面积()套数（套）面积()套数（套）面积()套数（套）面积()套数（套）佳源威尼斯79-92330105-114330122-139373255-33064祥生熙园866099-10090116-136180/锦绣公馆/130493140-150161兴泰华庭/11213035415834水木清华89279510420012513218713714522塞纳公馆898098-11016012680/上东一品854090-94120115-123120/金御华府80-90100108100120-130100/都市江南84-8913510580121-12655/香景苑853086-10780120盛花园78-9510093-110100110-130100/面积区间占比情况：目前市场上占比最高的面积区间是100-120，100左右的功能型三房也是目前泰兴市场接受度最高的户型。户型面积和去化速度关系分析：楼盘名月去化速度主力面积金御华府130套89-110塞纳公馆120套89-105都市江南120套84-105水木清华120套89-110香景苑100套96-120隆盛花园100套95-115上东一品80套90-115威尼斯45套92-114兴泰华庭35套116-130祥生熙园25套100-120锦绣公馆18套130-140可见目前泰兴市场去化速度最快的是90-105的户型，去化速度是110-130的户型的2.5-3倍左右。接受度最高去化最快的户型是功能型的小三房。所属区域和去化速度关系分析：楼盘名月去化速度主力面积金御华府130套89-110塞纳公馆120套89-105都市江南120套84-105水木清华120套89-110香景苑100套96-120隆盛花园100套95-115威尼斯45套92-114兴泰华庭35套116-130祥生熙园25套100-120锦绣公馆18套130-140目前泰兴房地产市场主要分为两个片区，城东和城南所连结的片区以及城北片区。上表红色部分为城东南片区楼盘。城东南片区平均去化速度100套/月城北片区平均去化速度60套/月可见，就目前泰兴市场，城东南片区的去化速度和市场认可度要远高于城北片区这主要是因为：1) 城东南片区随着新政府大楼的搬迁已经大润发的引入，经过几年的开发和规划，目前已经形成规模，商业配套、教育配套等都已经齐全，且由于是新近开发的新区，环境较好。2) 城北片区离老城区的距离虽然更近，但由于大庆路往北环境欠佳，较多动拆迁户，脏乱差，整体观感远不如城东南片区，有待进一步治理优化。价格和去化速度关系分析：楼盘名月去化速度单价金御华府130套7200塞纳公馆120套6100都市江南120套6000水木清华120套6800香景苑100套6450隆盛花园100套6300威尼斯45套6500兴泰华庭35套6900祥生熙园25套7100锦绣公馆18套6150目前泰兴市场，楼盘的价格和其去化速度并没有很直接的关系，这主要是因为地段差异、配套差异引起的。像金御华府能卖到高价主要得益于其是真正意义的学区房且拥有跃进河的景观。可见，当地客群还是很在意学区房这一卖点。当地开发商和外来开发商开发项目去化分析：楼盘名月去化速度单价金御华府130套7200塞纳公馆120套6100都市江南120套6000水木清华120套6800香景苑100套6450隆盛花园100套6300威尼斯45套6500兴泰华庭35套6900祥生熙园25套7100锦绣公馆18套6150红色部分为当地开发商，香景苑开发商是和福，隆盛花园开发商是兴隆，而水木清华的开发商虽然是扬州的，但由于进入泰兴市场多年，在当地开发过多个项目，因此在当地市场的知名度和认可度非常高。当地开发商项目评价去化速度110套/月外来开发商平均去化速度70套/月可见，当地开发商开发的项目其去化速度要明显快于外来开发商开发的项目，其原因主要在于：1) 当地开发商根植多年，更了解当地的市场，在产品打造上更接地气，更能符合当地的市场需求。2) 比起刚进入的外来开发商，当地居民更信任也更认可已经在当地很有知名度的开发商。3) 当地开发商在各方面成本上相比于