邵阳市佘湖山生态体育公园项目投资建议书.doc

邵阳市佘湖山生态体育公园项目投资建议书目录前言3一、项目运作的必然性4（一）能提升新城生态环境4（二）能提升城市运营的经济效益4（三）能产生良好的社会效益4二、项目概况5（一）项目区位及环境5（二）项目投资规模5（三）项目建设规模5（四）项目建设周期5（五）项目建设内容5三、项目投资方式6四、项目投资可行性7（一）项目盈利模式简图7（二）项目经济分析7五、总结9前言2009年，邵阳市委、市政府提出了建设佘湖山生态新城的构想。这一构想不仅仅体现了市领导高屋建瓴的眼光，更是经过深入调研，遵循市场经济规律，并以先进的城市经营理论为基础反复论证过后的作出的科学、严谨的决策。市领导强调，要高起点、高标准、高质量、高速度规划建设管理好佘湖山生态新城，以人为本，本着“以山壮城、以水秀城、以绿美城”的指导方针，打造一座现代、文明、生态的有邵阳地方文化特色的新城区。而我司响应邵阳市政府招商引资号召投资的佘湖山生态体育公园项目是生态新城的重要核心组成。我司为能承接如此重要的项目，为佘湖山生态新城的建设出力感到无比的荣幸和自豪。我司将以专业的素质和敬业的精神完成好这项光荣的建设任务，为邵阳人民的文化生活增添色彩！为邵阳发展添砖加瓦！一、项目运作的必然性（一）能提升新城生态环境“以山壮城、以水秀城、以绿美城”，左有邵水河，右有佘湖山。而佘湖山生态体育公园多达61公顷的集中绿地，不仅美了新城，更是新城的珍贵绿肺，是生态新城不可缺少的重要组成！（二）能提升城市运营的经济效益佘湖山生态体育公园项目的建设，是市领导城市运营战略的关键步骤，公园的成功建设将极大提升周边土地价值和地产价值。一句“公园旁边安个家”的广告语让多少楼盘升值热卖。住宅销售快速，土地升值，政府获得收入再投入城市建设，从而形成资金链的顺畅连接，大幅加快生态新城建设的步伐。（三）能产生良好的社会效益佘湖山生态体育公园项目的建设将改善整个新城生态环境及城市面貌，为市民提供休闲、娱乐、锻炼的场所。公园的各项设施的投入使用不仅可以赢利，为政府增加税收，同时为社会提供相当多的劳动就业岗位，一举多得。佘湖山生态体育公园项目的兴建，是一项政府、市民、投资商三方共赢的好事，有百益而无一害，她的开发是顺应民心的，必然可以水到渠成。二、项目概况（一）项目区位及环境规划中的佘湖山生态体育公园坐落在建设中的佘湖山生态新城中，位于宝庆东路以南、建设路以东、望冠路以北、邵石南路以西，基础设施完备，交通便利。公园内的佘湖山蜿蜒自东而来，风景秀丽，为宝庆十二景之一。山顶上现有始建于唐代的佘湖道观，山下现正在建设佛教衡山分院，佘湖山已成为邵阳地区群众宗教信仰的新中心。（二）项目投资规模项目总投资人民币1.2亿元；（三）项目建设规模总占地面积61.7公顷；（四）项目建设周期项目整个建设周期预计5年全部完成；（五）项目建设内容我司将聘请国际专业团队对项目进行精心规划。除已有的佘湖道观，衡山佛教分院，公园内还将建设老年公寓、青少年活动中心、儿童乐园、烧烤场、网球场、高尔夫训练场、人工湖等各项设施。项目将秉承生态优先、以人为本的原则，高标准，超前性设计。最大限度保留公园原生植物的前提下，巧妙设计园路、水系，精心安排休闲项目的位置及路线，力争营造出一个山水相拥，乐趣无穷的人间天堂。为邵阳市民提供集观景、休闲、娱乐、健身于一体的理想去处。另外，我司开发的住宅项目，力求做到房产本身就是景观构成的有机组成部分，我们将在造型、选材、用料、装饰上精心设计，使其和谐融入周边环境氛围，景即是房，房即是景，景中有房，房中有景，打造出一个生态新城中的经典楼盘。三、项目投资方式本项目的成功运作必须基于投资商完全理解和支持邵阳政府城市运营的宏观决策，在此基础上实现双方共赢。我司有资金，政府有自然资源，以我司的资金实力与政府独特的自然资源及给予一定的优惠政策相结合，达成土地资源的最有效利用，是实现的后期双方的双赢的最佳办法。因此，我司响应政府招商引资号召，投资建设佘湖山生态体育公园项目，政府划拨土地来补偿我司，我司建设住宅项目销售收回投资成本，是双方合作的最佳方式。按此方式运作，政府不需要投入一分钱，就可以启动生态新城的关键建设项目。我司开发的房产项目销售后，政府还将获得3亿多元的税收。四、项目投资可行性（一）项目盈利模式简图周边土地升值建设公园投资商土地开发房产项目销售利润税收土地出让收入房产升值税收市民娱乐休闲提供就业机会改善生态环境资金流出资金流出资金流入资金流入资金流入政府资金流入提供土地从上面的项目盈利模式图我们可以看出，我司建设公园的投入以获得地块开发房地产项目销售获得的利润来补偿。政府无须投入资金，只需划拨部分土地既可启动佘湖山生态体育公园建设，并获得公园建设引发周边土地升值所增加的土地出让收入以及公园周边房产项目建设销售带来的税收收入。（二）项目经济分析A：投资商静态经济分析1、总投入10亿元(1.1)其中公园建设投入.2亿元，（1.2）房产项目约67万平方米，建设成本.8亿元。2、总收入20亿（2.1）房产销售收入万3000元201000万元(房产项目约67万平方米销售面积，预计销售价格3000元/,)3、税收（3.1）营业税201000万元5.6%=11256万元(3.2）所得税=（201000-11256-100000）万元33%=89744万元33%=29616万元4、净收益及ROI（投资回报率）（4.1）净收益为6亿元（4.2）项目周期为5年，年ROI（投资回报率）=12%B：政府静态经济分析1、 成本无投资成本2、总收入36亿元（2.1）土地出让收入15亿元公园周边居住用地约3000亩，目前挂牌均价25万/亩。随着公园的建设及新城的发展，地价肯定随之上涨。保守估计3年后上涨至50万/亩，则收入3000亩50万/亩=15亿,（2.2）税收收入21亿（2.2.1）本项目税利3亿（2.2.2）以平均2.0的容积率计算生态新城销售住宅建设面积，则生态新城可销售总面积400万，以销售均价3000元/计，总销售额120亿元，可实现税收18