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房地产基础知识 一、房地产“房地产”顾名思义是房产和地产的总称，在法律上一般叫不动产。它主要是相对于动产而言，其要求特点就是不能移动位置，具有长时期的稳定性，正因此房地产经常作为公司或个人投资保值或升值取利的主要方式。在我国房地产的所有及买卖行为主要指房产产权的移动及土地使用权的转让，土地产权是我国所有，至高无上不可以买卖的。 二、土地的使用年限住宅用地：70年；商业用地：40年；工业用地：50年。房地产土地的使用年限是如何确定的？凡与省市规划国土局签订土地使用权出让合同书的用地，其土地使用年限按国家规定执行。即：居住用地七十年；工业用地五十年；教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；商业、旅游、娱乐用地四十年；综合用地或者其他用地五十年。土地使用权到期后,提前一年向国土资源局申请继续使用,经批准后交纳一定的土地出让金,房子还是自己的。 三、土地使用权的获取方式1.通过行政划拨方式取得：土地使用权划拨是指县级以上人民政府依 法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用，将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。公民可以提出划拨国有土地使用权申请。通过划拨的方式获取的土地使用权没有期限的限制，土地使用权人可以无限期的使用。（如：学校、医院、共公事业等。）2.通过国家出让方式取得：是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让的行为，出让的具体办法有协议出让、招标和拍卖三种。公民可以依法作为国有土地使用权的受让人，通过协议、招标或拍卖的方式签订土地使用权出让合同，交纳土地出让金，获得土地使用权。3.通过房地产转让方式取得：（如买卖、赠与或者其他合法方式）通过土地使用权转让的方法取得国有土地使用权。土地使用权转让是指土地使用者将土地使用权在按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发后，划拨的土地使用权经批准办理了土地使用权出让手续并补交土地使用权出让金后都可以进行转让。公民通过转让的方式取得的土地使用权，其使用年限为土地使用权出让合同规定的使用年限减去原土地使用者已使用年限后的剩余年限。4.通过土地或房地产租赁方式取得：国有土地租赁合同是指国家将国有土地出租给使用者使用，由使用者支付租金的合同。出租方为国家，代表国家行使出租权的是县级以上人民政府土地管理部门，租赁合同有一定期限，最长不超过法律规定的同类用途土地出让最高年限。国有土地租赁是国有土地出让方式的一种补充。目前的法律尚不允许以出租的形式进行转让。 土地没有所有权，所有权只归国家，大家的土地都为使用权。出让地就是相当于,我们出资向国家租用土地,一般是70年;划拨地,就是国家拔给当地的土地用于建设公益性住房或是公益事业,可是拔给部队学校等,未收租金(通俗点就是这么理解）.所有的商品房都是通过出让的方式获得土地。 四、土地出让金土地出让金是指各级政府土地管理部门将土地使用权出让给土地使用者，按规定向受让人收取的土地出让的全部价款（指土地出让的交易总额），或土地使用期满，土地使用者需要续期而向土地管理部门缴纳的续期土地出让价款，或原通过行政划拨获得土地使用权的土地使用者，将土地使用权有偿转让、出租、抵押、作价入股和投资，按规定补交的土地出让价款。土地出让金准确地说，是土地使用权的交易价格；也可简单地理解为地价，其价格高低取决于土地市场的供求关系。但土地出让金不是简单的地价。对于住宅等项目，采用招标、拍卖的方式，可通过市场定价，土地出让金就是地价。可是对于经济适用房、廉租房、配套房等项目，以及开发园区等工业项目，往往不是依靠完全的市场调节，土地出让金就带有税费的性质，是定价。 五、生地与熟地 熟地（净地）是指已经拆迁完毕，达到“三通一平”施工条件的土地。 生地（毛地）则是相对应熟地而言的，是指尚未具备上述施工条件的土地。三通一平：水通、电通、路通，场地平整。七通一平：通电、通水、通煤气、通电讯、通下水、通上水、通道路，“一平”指场地平整。 六、拆迁补偿的方式货币补偿、实物补偿（回迁、搬迁）。目前较多采用货币补偿方式。 七、房地产成本的构成每个房地产项目的成本，由以下三部分构成：土地成本(包括土地出让金、拆迁/征地成本、税费及罚款三项组成)、建安成本(包括市政成本、基础成本、结构成本、安装成本及其它)、其它成本（包括财务成本（贷款利息）、税费成本、管理成本三部分）。正常情况下，每个房地产项目的成本构成，可以用下面的公式表示：项目开发成本=土地成本+建安成本+其它成本，其中：其它成本=（土地成本+建安成本）x20%；财务成本=税费成本=其它成本x35%；管理成本=其它成本x30%；不同地区，不同结构（多层、小高层、高层）的项目，建安成本略有差异。但在正常的毛坯交房标准下，每销售平米的平均建安成本2000元；如果是中小城市，由于劳动力便宜、材料标准低，建安成本甚至可以减半。而土地成本，则有以下规律：招拍挂所得到的土地，肯定要比协议出让的贵很多，但地价和涨幅并不高。 八、产权及房产种类房产证实行两证分离，即将房产与地产分离办证，房产所有者持有“房屋所有权证”、“土地使用权证”两种证件。1.房屋产权：指房产的所有者按照国家法律规定所享有的权利，也就是房屋各项权益的总和。即房屋所有者对该房屋财产的占有、使用、收益和处分的权利。2.商品房：商品房是指具有经营资格的房地产开发公司(包括外商投资企业) 开发经营的住宅。由于我国长期以来在住房体制上实行的是供给制，所以，商品房是80年代以后才在我国出现的。其价格由成本、税金、利润、代收费用以及地段、层次、朝向、质量、材料差价等组成。另外，从法律角度来分析，商品房是指按法律、法规及有关规定可在市场上自由交易，不受政府政策限制的各类商品房屋，包括新建商品房、二手房（存量房）等。但不包括公有房屋、廉租住房、经济适用房等政府对其交易有限制条件的房屋。3. 商铺的定义：商铺，由“市”演变而来，说文将“市”解释为“集中交易之场所”，也就是今日之商铺。唐宋是中国封建社会鼎盛时期。唐都城长安是当时东西文化、商贸交流的中心，长安东西两市，商贾云集，店肆无数，商业十分繁荣。北宋商铺和市场是分开的，首都东京（开封）是当时最大的商业中心城市。据历史记载：（东京）东大街至新宋门，鱼市、肉市、漆器、金银铺最为集中，西大街至新郑门有鲜果市场、珠宝玉器行，皇城东华门外，无所不有。清明上河图曾翔实地记录了古代商铺、商业街市的景况。根据以上对商铺历史的回顾，可以对“商铺”做以下定义，即商铺是经营者为顾客提供商品交易、服务、感受体验的场所。和过去商铺的定义相比有相同的地方，即商铺首先是商品交易的场所；区别之处是现代商铺的概念不仅包含了交易功能，而且包含了服务功能和感受体验的功能。商铺作为交易的场所，很容易理解，从百货、超市、专卖店到汽车销售店都是规模不等的商品交易场所。 4.经济适用房：是指具有社会保障性质的商品住宅，具有经济性和适用性的特点。经济性是指住宅价格相对于市场价格比较适中，能够适应中低收入家庭的承受能力；适用性是指在住房设计及其建筑标准上强调住房的使用效果，而非建筑标准。经济适用房是国家为解决中低收人家庭住房问题而修建的普通住房，这类住宅因减免了工程报建中的部分费用，其成本略低于普通商品房，故又称为经济适用房。 5.使用权房：由国家及国有企业事业单位投资兴建的住宅，政府以规定的租金标准出租给居民的公房。6.集资房：是改变住房建设由国家和单位包建的制度，实行政府、单位、个人三方面共同承担，通过筹集资金，进行住房建设的一种房屋。职工个人可按房价全额或部分出资，政府及相关部门用地、信贷、建材供应、税费等方面给予部分减免优惠。集资所建住房的权属，按出资比例确定。个人按房价全额出资的，拥有全部产权，个人部分出资的，拥有部分产权。集资建房有两种产权；一种是该房屋出售的价格高于当年的房改成本价。其产权界定为经济适用住房产权。另一种是低于当年的房改成本价格，其产权为房改成本价房。7.房改房：是有一定的福利性质的，各产权单位按照政府每年公布的房改价格出售给本单位职工的住房。这类房屋来源一般是单位购买的商品房、自建房屋、集资建房等。房改房产权分为三个级别：成本价产权和标准价产权以及标准价优惠产权。8.共有房产：两个或两个以上的人对同一项房产共同享有所有权。9.现房：现房是指消费者在购买时具备即买即可入住的商品房，即开发商已办妥所售房屋的大产证的商品房，与消费者签订商品房买卖合同后，立即可以办理入住并取得产权证。10.期房：人们习惯上把在建的、尚未完成建设的、不能交付使用的房屋称为期房。即指开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证（大产证）止，在这一期间的商品房称为期房，消费者在这一阶段购买商品房时应签预售合同。一般情况下,期房的价格较低,挑选余地较大,但由于是先付款后交房,因此购房消费的过程和结果要依赖于购房合同约定的权利义务的履行,而购房合同的履行,不仅受开发商自身经营的影响,还受到许多客观因素的制约。11.准现房：指房屋主体已基本封顶完工，小区内的楼宇及设施的大致轮廓已初现，房型、楼间距等重要因素已经一目了然，工程正处在内外墙装修和进行配套施工阶段的房屋。 九、价格价格的种类很多，如均价、起价、开盘价、清盘价等，在此仅介绍其中的两种。 均价：指各单位的销售价格相加之后的和除以单位建筑面积和。可以反映一个楼盘整体价格。 起价：指物业各楼层销售价格中的最低价格。多层一般以顶层的销售价为起价，高层以低楼层的售价作为起价。起价带有一定的欺骗性，并不能真实的反映楼盘的价位。 十、房屋相关专业名词解释1.总用地面积：经城市规划行政主管部门划定的用地范围内的土地面积。 2.总建筑面积：指在建设用地范围内单栋或多栋建筑物地面以上及地面以各层建筑面积之和。 3.建筑面积：指房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑檐、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖、结构牢固、层高在2.20米以上的永久性建筑。（建筑物外墙外围所围成的空间的水平面积）4.套内建筑面积：由套内房屋使用面积、套内墙体面积、套内阳台建筑面积构成。5.共有建筑面积：各产权人共同占有或共同使用的建筑面积，它应按一定的方式在各产权人之间进行分摊。指为业户出入方便、正常交往、保障生活所设置的公共走廊、楼梯、电梯间、水箱间等所占面积的总和加上个单位与楼宇公共建筑空间之间的分隔及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的50%。 6.共有分摊面积：某个产权人在房屋共有面积中所分摊的面积。7.使用面积：房屋户内全部可供使用的空间面积，按房屋的内墙面水平投影计算。8.预售面积：俗称楼花面积，指在商品房预售时按建筑设计图上尺寸计算的房屋面积。 9.房屋的产权面积：系指产权主依法拥有房屋所有权的房屋建筑面积。房屋产权面积由直辖市、市、县房地产行政主管部门登记确权认定。10.容积率：是指总建筑面积与建设用地面积之比值即项目总建筑面积与项目总用地面积的比值。（容积率：总建筑面积/土地面积）多层容积率一般控制在1.3以下，小高层的容积率可以达到2左右，高层视情况一般在4或5左右。对于开发商来讲，容积率越高，出的建筑面积就越多，土地成本就越容易摊薄，利润空间自然就越大。而对于购房者来讲，则正相反，容积率越低，说明楼与楼之间的空地越大，视野、采光就越好。（如：在10万平方米的土地上，有20万平方米的建筑总面积，其容积率为2.0） 11.绿化率：建设用地范围内所有绿地面积之和与建设用地面积之比(绿化率：总绿化面积/土地面积 100%)。绿化率自然越高越好，一般在35%左右。绿化的土地面积，不包括屋顶绿化、垂直绿化和覆土小于2米的土地。（如：在10万平方米的土地上有3万平方米的绿化面积，其绿化率为30%），12.楼间距：两相邻楼的外墙面距离。建筑间距的控制是为了保障人们工作、生活的质量与安全，满足必须的日照、采光、通风等要求。按照国家规定（设计规范）以冬至日照时间不低于1小时（房子最底层窗户）为标准。可以用：楼高：楼间距1：1.2比值计算。按建设部制定的标准，房子室内空间的高度应不低于2.40米，各楼栋之间的距离不小于楼房高度乘以0.70的系数，如果小于这个距离，就会影响室内的采光、通风和居民之间的生活等。13.得房率：（套内建筑面积/建筑面积 100%）。套内建筑面积一样的建筑面积不一定相同，出房率高的商品房就物有所值。如果商品房的公用面积分摊得多，出房率就要低一些。16.开间:住宅设计中，住宅的宽度是指一间房屋内一面墙皮到另一面墙皮之间的实际距离。因为是就一自然间的宽度而言，故又称开间。17.进深：在建筑学上是指一间独立的房屋或一幢居住建筑从前墙皮到后墙壁之间的实际长度。但为了保证建成的住宅可以有良好的自然采光和通风条件，住宅的进深在设计上有一定的要求，不宜过大。18.层高：指下层楼地面至上层楼地面的垂直高度。19.净高：层高减去楼板厚度的净剩值。20.承重墙：需支承建筑重量和使用荷重的墙休，对房屋会直接产生安全影响的墙体。（在装修过程中不能拆除）21.地下室：地下室是指房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的12者。22.半地下室：半地下室是指房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的13且不超过12者。23.玄关 ：玄关就是登堂入室第一步所在的位置，它是一个缓冲过渡的地段。居室是家庭的“领地”，讲究一定的私密性，大门一开，有玄关阻隔，外人对室内就不能一览无余。玄关一般与厅相连，由于功能不同，需调整装饰手段加以分割，就是自己人回家，也要有一块放雨伞、挂雨衣、换鞋、搁包的地方。平时，玄关也是接受邮件、简单会客的场所。24.“正负零”：指的是主体工程的一个基准面，在主体工程基准面下工程完成，该进行主体地上工程施工的时候，也就是主体工程达到“正负零”。一般是以地平线为标准，高于地平线为正，低于地下线为负。建筑施工到正负零的时候就表示已经把基础结构施工完了。 通俗说，房子出地面了。 25.绿地面积与绿化面积：绿地面积是植物的根部接触地面的面积，不包括屋顶绿化、垂直绿化和覆土小于2米的土地。绿化是植物投影面积，、包括植物用地面积、园林的亭子、水池、水塘等用地面积。绿地面积小于绿化面积，花园道路也算在绿化面积之内。26.建筑密度：具体指项目用地范围内所有建筑的基底总面积与规划建设用地面积之比（）。建筑密度=建筑首层面积/规划用地面积。 11、建筑面积的测算 1.应分摊的公用面积：包括套（单元）门以外的室内外楼梯、内外廊、公共门厅、通道、电梯、配电房、设备层、设备用房、结构转换层、技术层、空调机房、消防控制室、为整栋楼层服务的值班警卫室、建筑物内的垃圾房以及空