建筑业与房地产业的比较.doc

.建筑业与房地产业的比较分析叶飞（同济大学 经济与管理学院）摘要：通过对建筑业与房地产业的相关概念的阐述，以及对它们的特点做相应的比较，并对其各自在国名经济中的的地位和作用等作简要的对比分析，来揭示建筑业与房地产业之间的区别与联系，并提出了建筑业和房地产业可持续发展的初步看法。最后对如何使建筑业与房地产业相互协调，相互促进的可持续发展提出了相关建议。关键词：建筑业；房地产业；区别与联系Abstract：Through describing the related concepts of construction and real estate, the easy compares their characteristics. Besides, their countrys economic status and role are analyzed and compared. The easy reveals the discrimination and relations between construction and real estate, and promotes the idea of sustainable development. It is concluded that construction and real estate can lastly develop by coordination. 建筑业及房地产业是推动国民经济和社会发展的重要产业。建筑业及房地产业以其与各行业广泛、深刻的相关性在社会资源整合形成生产能力过程中发挥了重要作用。我国从1993年起，根据联合国1968年SNA的标准，并采纳了部分1993年SNA的标准，建立中国国民经济核算体系新版本。该体系把国民经济各部门按三大产业划分为15类，建筑业被列入第二产业，房地产业被列入第三产业。1一、 基本概念1. 建筑业 建筑业是专门从事土木工程、房屋建设和设备安装以及工程勘察设计工作的重要的物质生产部门之一，其产品是各种工厂、矿井、铁路、桥梁、港口、道路、管线、住宅以及公共设施的建筑物、构筑物和设施。建筑业是一面镜子，它最直接地反映了一个国家的发展历程。自中华人民共和国成立之日发展到现在，在筑起共和国大厦的同时，建筑业自身也发生了翻天覆地的变化，并逐步成长为国民经济的重要支柱产业。建筑业对国民经济的发展发挥了重大作用。建筑业分为三大类：一为土木工程，包括房屋、矿山、铁路、公路、桥梁、隧道、堤坝、电站、码头及其他土木工程的建筑施工活动；二为线路、管道和设备，包括电力、通信线路、石油、燃气、给水、排水、供热等管道系统和各类机械设备、装置的安装活动；三为建筑装修、装饰，包括建筑物装修、装饰的设计、施工等活动2. 房地产业房地产业是指以土地和建筑物为经营对象，从事房地产开发、建设、经营、管理以及维修、装饰和服务的集多种经济活动为一体的综合性产业，属于第三产业，是具有先导性、基础性、带动性和风险性的产业。主要包括；土地开发、房屋的建设、维修、管理，土地使用权的有偿划拨、转让、房屋所有权的买卖、租赁、房地产的抵押贷款，以及由此形成的房地产市场。在实际生活中，人们习惯于上将从事房地产开发和经营的行业称为房地产业。房地产业的具体内容包括：一为国有土地使用权的出让；二为房地产的开发与再开发：征用土地，拆迁安置，委托规划设计，对旧城区的开发与再开发；三为房地产经营：土地使用权的转让、出租、抵押以及房屋的买卖、抵押等经济活动；四为房地产中介服务：房地产咨询中介，房地产评估中介，房地产代理中介；五为物业管理：房屋公用设备实施的养护维修并为使用者提供安全、卫生、优美的环境；六为房地产的调控与管理：建立房地产市场、资金市场、技术市场、劳务市场、信息市场，制定合理的房地产价格体系，建立健全房地产法规，实现国家对房地产市场的宏观调控。二、 特点比较1. 建筑业的特点建筑业具有如下特点： (1)建筑企业中以中、小型企业占绝大多数。由于建筑产品的多样性和建筑生产的单件性，难以大规模批量生产，所以，多以专业化分工进行承包生产，这就使得建筑企业中、小型企业在数量上占绝大多数。但这并不意味着中、小型企业的总产值所占的百分比也大。事实正好相反，由于长期计划经济，使我国平均一个建筑企业的人数高于国际平均水平。 (2)建筑企业的劳动制度是以固定工、合同工和I临时工相结合的用工制度，合同工与临时工所占比例比其他产业要高。这主要是由于建筑生产没有固定的生产对象和稳定的生产条件所决定的。建筑产品可分解为分部分项工程进行作业，生产技术要求与其他高新技术产业相比，要简单得多。 (3)建筑业的技术装备的水平比较低，大型机械设备多采用租赁形式，这是由于建筑业的生产是劳动密集型所致。 (4)生产经营方式采用多层次分包制。由于一项建筑工程是由多项专业工程所组成的综合体，具备由各专业工程企业或班组分别承包而共同完成的条件。实践证明，由各专业工程企业来分别承担，有利于提高各专业机械的生产效率和劳动者的劳动生产率，这也是建筑企业小型化的又一蚕耍原因。在一般情况下，一项建筑工程由一个企业总承包后，可按该企业的具体情况，将工程按单位工程或单项工程分包给其他各专业企业，各分包单位对总承包企业负责。 (5)建筑企业必须建立预付款制度。这是由于建筑产品体积庞大，生产周期长，材料耗用多，需用建设资金多，必须有大量资金作保证，以便工程建设顺利进行。因此，应给承包方支付预付款，形成建筑施工企业的流动资金。(6)设计与施工分别发包。建筑工程一般是由设计单位和施工单位分别来承担设计和施工任务。它不同于一般工业产品，其设计和制造是在一个企业中进行的。42. 房地产业的特点21 房产、地产交易的不可分割性在通常情况下，房地产商品由房产和地产构成，两者的交易具有不可分割性，房建于地上，地随房走，房与地两者是一个有机整体。房与地交易的不可分割性，并不代表它们具有相同的商品属性。房产商品具有价值和使用价值，可以自由买卖；地产虽然也具有使用价值，但如果不考虑土地资本，天然土地或未经人工开发的土地没有价值。22 房地产业的先导性和滞后性房地产业与建筑业、林业、材料工业、金融业以及市政、园林等行业有着十分密切的关系，房地产业的发展能够带动这些相关产业的发展。并且，各行各业的再生产和扩大再生产都要以房地产业的发展为前提条件，因此人们往往把房地产业称为国民经济的先导行业。同时，房地产业的发展离不开整个经济的发展，且一般滞后于经济的发展。房地产业的复苏与发展是经济复苏后固定资产投资增加的后果；而当经济开始衰退以后，房地产的保值和增值特性会使一部分工商业资金转向房地产业，从而房地产业的发展会掀起一个新的高潮，但这并不意味着经济已经复苏，而只是房地产业滞后于经济发展的表现。23 房地产业的风险性和投机性房地产业是一个高投入和高风险产业。房地产发展商面临的风险有外部因素，也有内部因素。外部因素包括国家或地区政治和经济形势的变化、政策的调整、城市规划的变化等；内部因素包括投资决策失误、资金短缺、经营管理不善等。由于房地产开发具有资金投入大、周期长的特点，因此，风险一旦产生，就会给发展商带来很大影响，甚至整个房地产业也会受到冲击。同时，房地产投机性也非常明显，房地产商品保值、增值的特性和使用期长的功能，为房地产投机提供了基础和可能。适当的投机促进了房地产市场活跃，是房地产业健康发展所必需的“催化剂”。但是，如果房地产市场投机过度，其价格远超出普通居民(甚至包括中产阶级)的可承受范围，房地产就会存在大量泡沫，对宏观经济的持续发展也会产生毁灭性的影响。比如，1993年我国北海和海南房地产泡沫、1997年上半年香港的房地产泡沫等，其后房地产泡沫的破灭都引起了当地经济的大震荡，导致经济的长期低迷甚至负增长。三、 地位和作用比较1. 建筑业的地位和作用建筑业是国民经济和第二产业的重要组成部分，也是经济增长的基础性产业。人类一切经济和社会活动都离不开建筑产品，经济发展和人民生活水平的提高会对建筑产品提出更新的要求，由于建筑业的这一特殊地位和作用，决定了它成为各国国民经济支柱产业的必然性。 国内国外的实践证明，建筑业能为国民经济各部门的发展和改善人民居住与文化福利生活提供物质技术基础；能为社会创造新的财富，给国家提供国民收入和提供国家财政收入；它能够容纳大量就业人；通过建筑物资消耗促进建筑材料、冶金、化工、机械、森林等工业部门和交通运输业的发展；开展国际工程承包等综合性输出活动，可为国家创汇；建筑业向高空和地下扩展技术的发展，可为人类扩展活动场所。511 建筑业在国民收入中占有重要地位，能为社会创造新价值，提供积累建筑业在国民经济中具有不容忽视和举足轻重的地位和作用。中华人民共和国成立以来，我国建筑业在国民收入中占311684；从国民收入构成比重看，以1990年为例：农业为3465，工业为458，建筑业为57，运输业为439，商业为895。建筑业的国民收入比农业、工业、商业少，排在第四位，仅高于运输业。那种把建筑业只看作是消费领域里的活动而不作为物质生产部门的观点显然是不正确的。建筑业是可以为国家增加积累的重要产业部门，许多国家把建筑业看作国民经济的重要支柱，不是没有道理的，在国民经济发展规划中必须把建筑业放在重要地位。212 建筑业为社会和国民经济各部门提供生产用和生活用的固定资产建筑业为社会和国民经济各部门提供建筑产品，满足生产的发展和人民物质文化生活的需要，促进实现四个现代化。能扩大生产能力，发展新型工业，在促进生产提高的基础上逐步改善人民的物质文化生活。建筑业提供的非生产性的固定资产，例如文化、教育、卫生、城市公用设施以及住宅的建设，都是直接为满足人民的物质文化生活需要服务的。13建筑业是重工业及其他行业的重要市场 建筑业一方面以自己的建筑产品为国民经济各部门服务，另一方面建筑业的发展要依赖工业提供机械设备和原料。在生产过程中，又要大量消耗其他国民经济部门的产品。建筑业的发展是以与建筑业有关的建材、冶金、化工、林业、仪表、机械制造、轻工业等部门的发展和提供的原材料与设备为前提的，建筑业的发展亦刺激着这些部门的发展。所以，国民经济的兴衰和建筑、Ip紧紧联系在一起。314 建筑业是劳动就业的重要部门 建筑业是劳动就业的主要部门。建筑业是劳动密集型产业，它在国民经济中占有相当比例的劳动力。目前有两千多万人的建筑业劳动大军，容纳了大量的就业人口，约占就业人口的14。从资本主义国家的现状来看，建筑业就业人员占全部就业人口的比重一般为68，有的更高。建筑业的快速发展，不仅有效拉动了国民经济的增长，而且为农村剩余劳动力提供了就业渠道，增加了农民收入，是有效解决“三农”问题、促进城乡统筹发展的重要途径。据统计，目前建筑业吸纳农村富余劳动力近3 000万人，占全行业职工总数的76，占农村富余劳动力进城务工总数近13。建筑业劳动收入江苏人均已超过1万元，其中扬州、泰州达到12 000元左右。同样的固定资产投资，建筑业要比其他部门多安排一些就业人员。工业部门每个就业人员需用固定资产投资约为12 000元，建筑业只需4 000元左右。即是说，工业部门安排一个就业人员的固定资产投资，建筑业可以安排四个人。日本建筑业职工平均每人占用的资金额，只相当于重工业的四分之一或轻工业的二分之一。15 建筑业可以参加国际建筑市场的竞争，进行综合性的输出当今世界是开放的世界，随着世界科技发展的不平衡与经济交往的增加，国际间建筑承包活动亦在继续发展，而且亦带动着资本、技术、劳务、设备和商品的输出，从而扩大政治、经济影响，并可赚取一定数量的外汇。16 建筑业是先导行业，对国民经济的发展能起一定的调节作用建筑业为国民经济各部门生产建筑产品构成生产基础的基础，所以建筑业在商品生产和商品市场上的地位都很敏感，特别在资本主义社会，每当经济危机到来，工厂开工不足，固定资产大量闲置，社会对建筑产品的需求减少，建筑市场先显萎缩；而在经济复苏开始，资本又首先投向建筑市场。由于建筑消费量大，涉及的部门众多，建筑业可向相关产业部门订购大量材料、制品和设备，并容纳大量就业人员，从而会刺激国民经济各部门的发展。又由于建筑工期一般较长，需求弹性较大，所以资本主义国家常以建筑任务的增减作为干预国民经济的手段，虽不能解决资本主义生产无政府状态所带来的痼疾，却能在一定程度上起某种调节作用2房地产业的地位和作用房地产是国民经济发展的一个基本的生产要素，任何行业的发展都离不开房地产业，因为任何行业都拥有一定的房地产，他们都是房地产经济活动的参与者。因此说，房地产业是发展国民经济和改善人民生活的基础产业之一。由于房地产业关联度高，带动性强，已经成为国民经济的支柱产业。它的重要作用可以归纳如下：1、可以为国民经济的发展提供重要的物质条件；2、可以改善人们的居住和生活条件；3、可以改善投资环境，加快改革开放的步伐；4、通过综合开发，避免分散建设的弊端，有利于城市规划的实施；5、可以为城市建设开辟重要的积累资金渠道；6、可以带动相关产业，如建筑、建材、化工、轻工、电器等工业的发展；7、有利于产业结构的调整；8、有利于深化住房制度的改革，调整消费结构；9、有利于吸引外资，加快经济建设；10、可以扩大就业面。以上这些重要作用，目前已初步显示出来，随着国民经济和房地产业的进一步发展，房地产业在国民经济中必将发挥更广泛、更重要的作用。 房地产业已成为我国新的发展阶段的一个重要的支柱产业。促进房地产业健康发展，是提高居民住房水平，改善居住质量，满足人民群众物质文化生活需要的基本要求；是促进消费，扩大消费，拉动投资增长，保持国民经济持续快速健康发展的有力措施；是充分发挥人力资源优势，扩大社会就业的有利途径。实现房地产业（市场）持续健康发展，对于全面建设小康社会，加快推进社会主义现代化具有十分重要的意义。6四、区别与联系随着商品经济的发展，在现代社会中，房地产业已经形成一个独立的产业，它不仅包括生产环节，而且也包括流通和服务环节。虽然建筑业的施工阶段和房地产业的开发阶段有所交叉，但从事建设用地开发、商品房屋及配套设施建设的建筑安装活动，则仍是建筑业的组成部分。它们的作用对象都是不动产，在工程开发和建设活动中，房地产企业和建筑企业往往形成甲方和乙方的密切合作关系，可以说两者是一种唇齿相依、休戚与共的姐妹行业，而且建筑企业将会越来越多地参与城市房地产业的经济活动。建筑业与房地产业在国民经济中是既有密切联系又有实质性区别的两个经济部门：一方面，在日常经济活动中，由于它们的劳动对象和经营对象都是房地产，二者是相互渗透和交叉的；另一方面，两者从活动范围、产业归属、经营内容、经营方式等方面看，都有明显区别，建筑业是生产建筑产品的物质生产部门，属第二产业，而房地产业是指从事房地产业投资、开发、经营、管理和服务等经济实体所组成的产业部门。房地产业是建筑产品的流通环节，是经营建筑产品和地产的，属第三产业，这就象工业产品与商业的关系。两者要理顺关系，使生产与流通密切结合，就会使两业都能健康蓬勃发展。1两个产业的结合点建筑业与房地产业相互之间存在着特定的关系和联系，寻找和掌握两个产业的结合点，是促进两个产业共同发展的前提。两个产业的结合点主要有以下方面： (1)市场经济体制是两个产业结合的基础； (2)社会对于建筑产品的需求是两个产业结合发展的纽带； (3)房地产开发是两个产业结合发展最主要的领域； (4)企业是两个产业结合发展的微观组织形式； (5)