房地产经济学复习要点.doc

本文档系作者精心整理编辑，实用价值高。一，名词解释：1.房地产：狭义的房地产是指土地、土地上的建筑物、构筑物及其他地上附着物和由它们所衍生的各种权益，包括物质实体和依托于物质实体的权益。而广义的房地产是指土地、土地上的建筑物、构筑物及其他附着物和水、森林、矿藏等及由它们所衍生的各种权益。2.房地产业：房地产业是指从事房地产投资、开发、经营和管理等各类经济活动的行业，是国民经济中具有生产和服务两种职能的独立产业部门。3.地租：是由农业或其他产业中的直接生产者创造的剩余价值被土地所有者占有的部分，是土地所有权在经济上的实现形式，是社会生产关系的体现和反映。4.级差地租：就是耕种某些较好的土地所获得的，被土地所有者占有的超额利润，由于这种地租与土地的等级差别相联系，所以称为级差地租。5绝对地租：由于土地所有权的存在，不论租种什么样土地都必须缴纳的地租叫绝对地租。6垄断地租 ：是由产品的垄断价格带来的超额利润转化形成的地租。7. 土地使用权转让：指土地使用者将土地使用权再转移的行为，包括出售、交换、赠与等。 8.三通一平|：通水、通电、通路和进行了平整。9.七通一平：通水、通电、通路，通气、通热、通邮、通排水和进行了平整。10.工业区位论：工业区位论是关于企业合理选址的理论，即通过对运输成本、工资成本和集聚效益等因素及其相互关系的分析、计算，选择产品成本最低的点作为工厂理想区位的理论方法。11房地产一、二、三级市场：房地产一级市场，简单讲就是土地市场，指土地所有权和土地使用权出让的市场，是由土地批租市场、土地租赁市场和土地征用市场组成。房地产二级市场。主要是房地产增量市场，是指由土地开发企业或房地产开发企业，在合同规定的批租期内，将已开发好的土地按合同规定的用途和其他使用要求，有偿转让、转租给其他土地使用者，或者用来直接建造房屋并进行出售或出租所形成的房地产市场。所以又称土地或房地产开发市场。房地产三级市场。主要是指存量房地产的再转让市场，是由土地使用者之间，在批租合同规定的期限内，按照合同要求或在补办有关手续，补交地价以后，将自己的土地使用权进行横向再转让、转租或抵押，或者由原有的房地产用户将自己的房地产产权进行再转让所形成的房地产市场。现实生活中，特指存量商品房市场（二手房市场）。12.房地产投资：是指房地产投资者为了获取预期的投资收益而将资本投入到房地产开发经营领域或房地产金融资产上的经济行为。13.土地批租市场：是指国家将城市闲置的存量土地、拆迁的土地或征用的土地的使用权，以批租的形式，在明确土地用途、使用年限和其他使用要求的条件下，有偿出让给开发企业或土地使用者的土地市场。14.土地使用权出让：土地使用权出让是指国家将土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家缴纳土地使用权出让金的行为。 15.土地使用权划拨：是指县级以上人民政府批准，在用地者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交由其使用，或者将土地使用权无偿交给土地使用者使用的行为。16.房地产市场：房地产市场是房地产商品交换的场所和领域，也是房地产商品一切交换或流通关系的总和。 17.房地产供给：是指在特定的时期内，在每一价格水平下，生产者愿意和能够租售的房地产商品的量。18.房地产需求：是指房地产消费者在特定的时期内，在每一价格水平下愿意而且能够购买的房地产商品的量。19.房地产投资决策 ：是指为了实现预期的投资目标，采用一定的理论、方法和手段，对若干个房地产投资方案进行技术经济研究与论证，从中选出最为满意的投资方案的过程。20容积率：一宗土地上所有建筑物的建筑面积之和与该宗土地面积的比值。它等于总建筑面积/土地面积。 21建筑密度：建筑系数（建筑密度），一宗土地上所有建筑物的底层面积之和与该宗土地面积的比值。它等于建筑物占地面积之和/土地面积22抵押率：是指贷款本息之和与抵押物作价现额之比。23房价收入比：中等房价与中等收入家庭的比值24住房制度：城镇住房制度，是国家在解决城镇居民住房问题方面实行的基本政策和方式方法的体系。25政策风险：（非重点）26住宅成套率：单元房与所有住房的比值 27物业 ：通常是指已建成投入使用的各类建筑物及其相关的设备、设施和场地。28住房分配货币化：即不再对职工直接分配实物住房，而是以货币价值形式支付包含住房消费在内的足额工资，职工以货币工资收入到市场上去购买自己需要的住房。 29. 房地产投资风险 ：是指从事房地产投资而造成的损失的可能性大小，这种损失包括投入资本的损失和实际收益小于预期收益的差额损失。30.房地产中介： 房地产中介服务市场是服务于房地产交易和经济活动的场所，是这种服务商品在交易中发生地一切经济关系的总和。31风险型决策：也称随机型决策指有两个或两个以上的自然状态，并已知各自然状态出现的概率或计算概率的条件，还有两个或两个以上的行动方案以及各方案在不同状态下的收益值或损失值或计算它们的条件。32.确定型决策：只存在一个确定的自然状态，有两个或两个以上的行动方案，各种行动方案在确定的条件下的收益值或损失值都是可以量化和计算的，这种条件下进行的决策就叫确定型决策。33不确定型决策：是在对未来可能出现的市场状态虽有一定了解，但又无法确定或估计其发生的概率的情况下作出的决策。34房地产估价：是指专业的房地产估价人员根据特定的估价目的，遵循估价原则，按照规范的股价程序，采用科学的股价方法并结合经验，通过对影响房地产价格因素的分析，对特定房地产的真实、客观、合理的价格所做的估计推测和判断。 35.楼面地价：又称单位建筑面积地价，是指单位建筑面积上所分摊的土地价格。36.房地产单价：是指单位土地面积或单位建筑面积的价格，是反映房地产价格水平的重要指标。37.房地产总价：是指一宗房地产的价格，如一块地、一套房的价格。38基础租金：是指出租人或业主希望达到的投资收益率目标和其可接受的最低租金水平，即能够低偿其贷款的还本付息、经营管理费用及其他必要费用的租金。39.市场租金：是指根据当地出租房屋的供求状况确定的房屋租金的市场价格。40.商品租金 ：又称八项因素租金。是指按照商品价格形成的一般原理而产生的租金标准，它是房屋租金的一种理论租金，体现了房屋的商品价值，因而是一种完全意义上的租金形式。包括折旧费、维修费、管理费、利息、税金（指房产税）、保险费、利润和地租。 41.廉租住房：是指我国在1998年实行货币化分房后，由政府或其他单位兴建或从现有公有住房中转化而来的、向城镇居民中最低收入家庭出租的住房。42住房公积金：是指国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企业及其他城镇企业、事业单位及其在职职工缴存的长期住房储金。43.支柱产业：是指一国的产业结构中，该产业的增加值在GDP中占有较大比重；科技含量高；具有较大的市场发展空间和增长潜力；产业关联度强，带动系数大，对整个国民经济的发展起着重大影响作用的关键产业部门。44购房按揭贷款：购房抵押贷款，又称按揭贷款，是指购房者在向开发商支付一定量的首付款后，以所购买的房地产作为抵押物，向银行申请剩余款项的长期贷款，并按合同的约定定期向银行还本付息，若借款人违约，贷款人有权对抵押的房地产进行处置并从中优先得到补偿的一种贷款方式。45经济适用房：是指政府提供的政策优惠，限定套型面积和销售价格，按照合理标准建设面向城市低收入住房困难家庭供应，具有保障性质的政策性住房。46房地产业发展的经济周期性：是指在房地产业的发展过程中，扩张与收缩的交替循环过程。47.可持续发展：所谓可持续发展就是既要满足当代人的各种要求，又要保护生态环境，不对后代人的生存和发展构成危害的发展。 48房地产经济的宏观调控：是指政府通过经济的、法律的、并辅之以计划的、行政的政策手段和市场机制，对房地产行业的经济运行进行的宏观调节和控制。49房地产商品的社会总需求：50投资性购房需求：指人们购房不是为了直接生产和消费，而是作为一种价值形式储存，在合适的时候再出售或出租，一达到保值增殖的目的51房地产升值：是指在社会经济正常发展的条件下，从长远的发展趋势看，房地产的市场价格有不断上升的趋势。52房地产供给弹性：就是指供给的价格弹性，即房地产价格变动的比率所引起的其供给量变动的比率，它表示了房地产供给量变动对房地产价格变动的反应程度。53房地产收入弹性：收入变动的比率所引起的房地产需求量变动的比率，它表示房地产需求量变动对收入变动的反应程度二，简答：1房地产经济学的研究对象是什么？房地产经济学是一门研究房地产经济运行规律和房地产资源配置效率的学科.2.房地产存在的形态有哪些？实物形态、价值形态、产权形态3.简述房地产业在国民经济中的地位和作用。（一）房地产业在国民经济中的地位 （1）.房地产业是国民经济的基础性产业。 （2）.房地产业是国民经济的先导性产业。 （3）.房地产业是国民经济的支柱性产业（二）房地产业在国民经济中的作用 （1）.推动城市开发，促进现代化建设。 （2）.带动相关产业发展，促进经济增长。 （3）.增加财政收入，为现代化建设积累资金（4）.加快社会主义文化发展，促进精神文明建设。 （5）改善居住条件，提高劳动者素质。 4为什么说房地产业是国民经济的支柱性产业？ （1）.保持较大的增长幅度，对国民经济的贡献率显著提高。 （2）.房地产开发建设保持较大规模，销售量迅速上升。 （3）.住房消费成为热点，商品房市场需求旺盛，潜力巨大。 （4）.房地产市场体系基本形成，逐步完善。 （5）.房地产行业管理进一步完善和加强，市场运行秩序逐步规范。5房地产业的行业特征有哪些？ （1）先导性和基础性（2）综合性和关联性（3）资金密集型和高风险性（4）级差收益型和区域性（5）权利主导型和制约性6（非重点）住宅业成为新的经济增长点的条件有哪些？ 7简述土地市场的特点。 区域性、权利主导性、低流动性、垄断性8绝对地租形成的条件和原因是什么？ 形成条件，是农业资本的有机构成低于社会资本的平均有机构成。绝对地租形成原因，是土地私有权的垄断。这是因为土地私有权的垄断使得农产品的价值高于其社会生产价格的超额利润能够保留在农业部门内部，不被社会其他部门所平均，从而形成绝对地租。9影响城市土地区位的因素有哪些？ （1）.自然条件和环境 主要包括两个个方面的因素一是自然条件状况；二是自然资源状况（2）.交通和通信；（3）.基础设施；（4）.人口和经济集聚；主要包括三个方面的内容：一是人口的数量和密度二是经济集聚程度，包括各产业的发展程度、规模、数量和集中程度。三是居住、出行、旅游、采购、娱乐等条件状况。 （5）.社会文化；社会文化因素主要包括三个方面的因素：一是居民的消费水平、结构和习惯；二是居民道德文化素质和劳动力素质；三是文化教育和科学研究结构发展状况。以上五个因素中，第一个是自然区位因素，后四个是经济区位因素。10房地产投资有哪些主要特征？（1）.房地产投资对象的固定性和不可移动性。（2）.房地产投资的高投入、高成本性。（3）.开发周期长、投资回收期长（4.）高风险性（5）.低流动性（6）.房地产投资的强环境约束性（7）保值增值性11如何规避和控制房地产投资风险？ （1）.风险移动。（2.）风险分散。（3）风险控制。（4.）风险转移。12房地产投资决策的原则有哪些？ （1）决策科学化原则。（2）决策民主化原则。（3）投资决策责任制原则。 （4）提高经济效益原则，就是投资决策要以提高经济效益为中心。13.影响和决定房地产市场需求的因素有哪些? 影响房地产需求的主要因素：（1）国民经济发展水平。（2）居民收入水平和消费结构。（3）房地产价格。（4）城市化水平。（5）国家的有关经济政策。（6）消费者对未来的预期。14实现房地产供求均衡的条件主要有哪些？ （1）.深化住房制度改革，积极推进住房分配货币化。 （2）.完善房地产市场体系，为沟通供求创造良好的市场条件。 （3）.着重研究和培育商品房的有效需求，注重供给与需求的总量均衡。（4）.以需定产、以需促供，注重供给与需求的结构协调。15影响房地产价格的主要因素有哪些？ （一）经济因素，主要包括经济发展水平、经济增长率、产业结构、就业状况、居民收入水平、投资水平，金融状况等。（二）社会因素，主要指社会治安状况、人口状况（包括人口数量、人口密度和结构）、家庭状况、城市化水平、人们的消费习惯等。（三）政治与政策因素。政治因素主要指政局是否稳定，国家之间的关系状况等；政策因素主要指国家或地方政府出台的一些影响房地产价格的一些政策、制度、法规等，如土地制度、住房制度、金融政策、税收制度等（四）房地产的内在因素和周边环境因素。内在因素主要指土地的位置、形状等，房屋的结构、楼层、朝向、使用的原材料、结构等，周边环境主要指房地产周围的基础设施状况、绿化率、污染状况等。（五）人们的心理因素。主要指购买的心态，欣赏趣味、对享受、舒适度的追求等。16中国城市房地产价格的基本构成要素有哪些？ （1）.土地取得费用。（2）.前期工程费。（3）配套费用。（4.）建筑安装费（5）管理费（6）.销售费7.利息8.税金9.利润17我国原有城镇住房制度有哪些特征？ 1.住房投资建设的全面公共性2.住房分配的实物福利性3.住房经营的非市场性4.住房管理的纯行政性18房地产经济宏观调控的必要性何在？ 1.是房地产资源优化配置的需要。 2.是引导房地产业健康发展的需要。 3.是促进国民经济持续稳定增长的客观要求。19对房地产经济实施宏观调控的目标是什么？ 1.调节供求关系，实现房地产经济总量的基本平衡。2.优化房地产业结构，提高资源配置效率。3.房地产价格合理化、保持房价的基本稳定。4.确保房地产业持续稳定健康发展，更好地满足生产建设和居民生活消费的需要。这是房地产经济宏观调控的最终目标。20.房地产市场有哪些功能？1.传递信息的功能。2.优化房地产资源配置，提高经营效益的功能。价格机制、供求机制和竞争机制的功能。3.促进劳动生产率提高的功能。为市场竞争所迫。4.调节和再分配国民收入的功能。由价格的涨跌来完成。5.理顺流通环节的功能。中介组织的作用。6.促进住房消费和优化消费结构的功能。 21.在我国实行住房公积金制度有何意义？ 1.扩大住房建设资金来源，保证住房建设资金的稳步增长。2.改变职工住房理念，增加住房消费投入。3.促进住房分配制度的改变，有利于住房分配货币化。4.有利于政策性住房分配制度的建立支持居民买房。5.有利于职工提高构建房的能力，提前改善居住条件。6.加快住房建设，增加住房供应。22.商品房预售的基本条件有哪些？ 1.已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；2.持有建设工程规划许可证和施工许可证；3.按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；4.开发企业向市、县人民政府房地产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证。23.影响房地产供给的因素有哪些？1.房地产市场价格2.土地价格和城市土地数量3.资金供应量和利率4.税收政策5.建筑材料供应能力和建筑能力6.房地产开发商对未来的预期24.房地产供给有何特点？ （1）城市土地供应的刚性和一级市场的垄断性。 （2）房地产供给的层次性，一般分为现实供给层次、储备供给层次和潜在供给层次。（3）房地产供给的滞后性，主要是由于房地产商品的生产周期长造成的，这种滞后性又导致了房地产供给的风险性。 （4）房地产供给的时期性，一般可分为特短期、短期和长期。25.我国原有城镇住房制度有哪些弊端。 1.住房投资资金不能良性运行，陷入恶性循环2.住房的实物福利分配制助长了平均主义和分配不公3.住房的统包统分制加重了企业负担4.住房资源的行政性配置抑制了房地产市场的发育26.请列举房地产价格构成的因素。 （一）土地取得成本（二）房地产开发经营成本（三）房地产开发税费（四）房地产开发利润27.什么是房地产二级市场？我国房地产二级市场有何特点？ 房地产二级市场。主要是房地产增量市场，是指由土地开发企业或房地产开发企业，在合同规定的批租期内，将已开发好的土地按合同规定的用途和其他使用要求，有偿转让、转租给其他土地使用者，或者用来直接建造房屋并进行出售或出租所形成的房地产市场。所以又称土地或房地产开发市场。二级市场中，卖主是土地开发企业或房地产开发企业，买主则不确定，可以是企事业单位，也可以是个人。价格主要由市场决定和形成。28如何完善和发展我国房地产市场？（非重点）29简述房地产开发企业资金循环的过程。（P146）房地产的生产和在生产依次经过三个连续阶段，即供应阶段、实际开发阶段、工程结算和销售阶段。房地产资金相应表现为货币资金、营运资金和产品资金。在供应阶段，企业用货币资金购买土地或使用权及各种所需物资，这是货币资金转化为营运资金。实际开发阶段企业用资金完成整个开发过程，当进入工程结算和销售阶段，资金转化为的产品资金，企业通过出售和出租收回价款，这时又回到了升值的货币资金。30.为什么要开展房地产保险业务？ 1.房地产保险是抗击自然灾害和意外事故风险的客观需要。2.是消除、转移责任风险和信用风险的客观需要。3.是巩固和扩大房地产金融功能的客观需要。31住房管理社会化的内容具体包括哪些方面？（P250）（1）住房开发建设社会化(2)住房分配社会化（3）住房维修管理社会化32.国民经济对房地产业的影响主要体现在哪些方面? 国民经济对房地产业的决定或制约作用主要体现在以下一些经济参数和变量： 1.国民经济发展水平。国民经济的发展水平和速度是制约和带动房地产业发展的主要因素。两者呈正相关关系。2.产业结构对房地产业的影响。3.投资水平对房地产业的影响。4.消费水平对房地产业的影响。5.信贷规模和利率对房地产业的影响。33.简述增加房地产市场有效供给的途径。1.在房地产供给的实物形态上，努力提高供给结构与需求结构的吻和程度。2.在房地产的价值形态上，努力提高供给价格与支付能力的吻合程度。3.在房地产供给的时期性上，努力体现一定超前性。4.在房地产供给总量上，努力提高总供给与总需求的吻合程度。34.地租与房地产价格有何关系? P61.房地产价格包括土地价格和不包含土地价格在内的建筑物价格，地租对房地产价格有非常重大的影响，地租变动直接影响房地产的价格，引起房地产价格变动。在其他条件不变的情况下，地租水平提高将使 房地产价格提高；反之将使房价下降。35. （非重点）城市土地有偿使用的意义何在? 36.简答房地产投资信托及其分类。所谓房地產投資信托，是指货币所有者或房地产所有者，委托金融机构代理购，建，租赁，经营房，地产及其证券，从而达到投资目的的一种形式。按种类分科分为1房地产委托业务2房地产代理业务3房地产租赁业务37.世界主要国家的住房制度大体分为哪些类型?1.计划型，福利性，实物分配，行政性管理的住房体制。 2.市场型，商品性，工资化分配，社会化管理的住房体制。38.简述房地产企业资金来源途径。1.银行贷款融资2.证券市场融资3.房地產投資信托39.简述造成土地等级差异的主要原因。造成土地等级差异大致有三个原因：一是不同地块在丰度，肥力上具有差异性；二是不同地块的地理位置即区位存在差异性;三是通一块土地上连续投资产生的劳动生产率也有差异性。40.简述房地产的经济特征。住房保障体制改革的主要内容是建立多层次、多样化、适度的住房社会保障体系。 多层次是指对中低收入、低收入、最低收入等不同收入层次的居民实施不同的住房供应政策； 多样化是指社会保障的方式多式多样，包括经济适用房、廉租房，房租补贴、购房贴息等： 所谓适度是指保障水平要考虑到国家和企事业单位的承受能力，保障的范围不宜过宽，以低收入者为主 41.简述住房保障体制改革的主要内容。答：住房保障体制改革的主要内容是建立多层次、多样化、适度的住房社会保障体系。 多层次是指对中低收入、低收入、最低收入等不同收入层次的居民实施不同的住房供应政策； 多样化是指社会保障的方式多式多样，包括经济适用房、廉租房、房租补贴、购房贴息等； 所谓适度是指保障水平要考虑到国家和企事业单位的承受能力，保障的范围不宜过宽，以低收入者为主 42.简述房地产业周期性波动的特点。答：1）在经济周期中，房地产业进入高涨阶段，相对于国民经济周期来说要较为提前一些。 2）房地产业周期衰退阶段也相应更早的到来。3）房地产业周期萧条阶段相对长一些。 4）房地产业周期波幅比整体国民经济波幅更大一些。5）房地产业周期性波动带有明显的区域性特点。 43.商品房预售的条件有哪些？答：1）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证；2）持有建设工程规划许可证和施工许可证； 3）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期； 4）开发企业向市、县人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证44.房地产金融的作用 1、为房地产业发展积极筹集资金。2、合理有效地分配和引导资金，促进房地产业的发展。3、有力支持住房制度改革。4、实现对房地产经济的宏观调控三，论述：1.试述房地产自然特性和经济特性。自然特性：1.固定性异质性2.土地总量的有限性和房地产的稀缺性3.寿命的耐久性4.效用的多层次性经济特性：1.内涵的统一性2.价值的双源性3.空间的固定性4.需求的普遍性5.效用的长期性2.试述