项目市场调研服务技术标准.doc

附件02【】项目市场调研服务技术标准第一章 项目属性界定一、 区位位置及交通4 内容区位与城市的地理位置高速路、主干道、轻轨线、地铁线、公交线等4 标准附图说明所在城市在中国的区位附图说明区位与所在城市的地理关系重点的高速路、主干道、轻轨线、地铁线、公交线的影响需注明二、 项目地块四至勘察4 内容项目四周边界说明地形地貌特点4 标准现场拍摄四至图片进行说明附图说明地形现状对垃圾场、焚烧站等不利因素做说明（如有）一、 项目周边配套分布4 内容包括市政府、区政府、医院、学校、商场、超市、银行、邮政、菜市场等4 标准附图说明项目的重点配套，例如：毗邻市政府（如有）二、 项目经济技术指标4 内容项目总建面、占地面积、容积率、建筑密度、绿化率等项目业态类型、层数、层高等项目住宅、公寓、写字楼、商铺、酒楼可售面积等4 标准【09A】项目基本情况统计表第二章 房地产市场发展背景研究一、 宏观经济指标研究4 内容政治、经济、人文介绍城市三产比例和产业特征近年GDP、人均GDP、历年人均可支配收入走势分析近年零售总额、城市人口、常住人口、外来人口近年来固定资产投资、房地产投资走势4 标准近三年的三产比例及特点近三年的GDP、人均GDP、人均可支配收入分析近三年城市人口、零售总额、固定资产投资、房地产投资分析二、 政策环境研究4 内容全国及地方政策解析政策调控下的市场预判4 标准近3年政策调控解析当前政策下的市场预判及对定位的影响三、 城市规划研究4 内容未来城市总体规划城市发展方向项目区域定位分析城市规划对项目的利弊说明4 标准附图说明城市的总体规划城市规划给项目带来的利弊分析四、 项目所在城市（核心客户来源城市）房地产发展情况研究4 内容整体房地产市场三年内（商品房市场）供给、需求、价格、供求比走势分析土地市场分析二手房市场情况最近半年及一年房地产市场走势具体预判4 标准附表说明房地产市场三年内（商品房市场）供给、需求、价格、供求比走势分析附表说明3年内土地市场分析附表说明近3年二手房市场情况【附件09B】房地产市场判断核心信息统计表三、 项目所在区域房地产发展情况研究4 内容区域房地产发展概况土地及商品住宅市场发展情况区域主要在售项目情况分析区域未来1-2年内供应量分析区域市场小结4 标准近3年各类型物业供求分析主要出售项目的情况分析，原则上不少于10个区域未来1-2年的供应量及成交预判项目体量在区域的风险评估第三章 项目SWOT分析4 内容优势、劣势、机会、问题4 标准分别提炼2项以上的具体内容第四章 住宅市场研究一、 总体市场情况分析4 内容商品住宅市场总体供应、需求、价格分析商品住宅市场区域供应、需求、价格分析在售项目中各户型供应和成交面积段交叉分析4 标准【附件09C】市场核心数据统计表二、 竞争区域市场分析4 内容竞争区域界定竞争区域房地产市场概况主要在售项目情况物业类型及建筑形态分析在售项目户型配比分析在售项目户型分析在售项目价格走势分析区域成交客户分析客户来源、结构、价格承受能力及特征分析项目目标客户特征描述区域住宅产品小结（本项目发展的机遇与挑战）4 标准竞争区域界定的依据自身项目的应对策略三、 典型项目供求分析4 内容典型项目的销售周期、户型面积、供应、成交、价格分析4 标准不少于10个住宅形成【附件09D】典型项目面积交错分析表不少于10个住宅形成【附件09E】典型项目面积交错分析汇总表不少于10个住宅形成【附件09F】典型项目销售周期表四、 住宅部分产品、价格建议4 内容产品户型面积、套数配比价格建议4 标准住宅形成【09G】户型配比结论表第五章 商业部分一、 全市商铺市场概述（供给、成交量价走势）4 内容商铺市场的供给商铺市场的成交商铺市场的价格4 标准附表说明近3年商铺市场的供求、价格分析二、 全市商圈分布情况、典型商业介绍4 内容商圈位置商圈规模主要特征经营情况4 标准附图说明主要商圈分布主要商圈的经营现状主要商圈的经营特征三、典型竞品案例分析4 内容项目基本信息销售/租赁价格/回报率经营主题销售情况客户来源、结构、价格承受能力及特征分析4 标准5-8个典型项目的单价、总价5-8个典型项目的租金及投资回报率5-8个典型项目的客户来源、结构、价格承受能力及特征分析四、本项目商业物业定位建议4 内容客户定位产品建议价格建议4 标准客户构成、特征的描述商铺面积区间、分层的建议商铺单价、总价的成交评估附表说明商铺供求、量价的情况商业形成【09G】户型配比结论表(同住宅)第六章 写字楼部分一、 写字楼物业整体市场分析4 内容销售型写字楼市场供给、成交、价格走势租赁型写字楼市场总体情况及价格水平写字楼区域分布4 标准未来1-2年的市场供应及成交预测写字楼的租售比高、中、低档写字楼配置标准写字楼的客户分析二、 区域写字楼市场分4 内容区域写字楼供应、成交分析区域写字楼市场类型分析项目建筑形态、产品档次及租售情况分析4 标准未来1-2年的市场供应及成交预测写字楼的租售比写字楼配置标准写字楼的客户分析三、 典型竞品案例分析4 内容项目基本信息销售情况、租赁价格、回报率客户来源、结构、价格承受能力及特征分析4 标准销售情况客户描述对自身项目的启示四、 写字楼客户定位、产品、价格建议4 内容整体市场定位结论4 标准写字楼形成【09G】户型配比结论表(同住宅)第七章 公寓部分（如有）一、 公寓物业整体市场分析4 内容公寓市场基本情况公寓市场供给、成交、价格走势公寓租金、总价水平4 标准未来1-2年的市场供应及成交预测公寓的租售比公寓配置标准公寓的客户分析二、 区域公寓市场分析4 内容区域公寓供应、成交分析区域公寓类型分析项目建筑形态、产品档次及租售情况分析4 标准未来1-2年的市场供应及成交预测公寓的租售比公寓配置标准公寓的客户分析三、 典型竞品案例分析4 内容项目基本信息销售情况、租赁价格、回报率客户来源、结构、价格承受能力及特征分析4 标准销售情况客户描述对自身项目的启示四、 客户定位、产品、价格建议4 内容市场定位结论4 标准公寓形成【09G】户型配比结论表（同住宅）第八章 总体结论4 内容项目所在城市的个性特征项目自身的个性特征本次调研及定位的个性特征标准4 标准归纳总结出3个以上的城市个性特征，例如市场供求、产品结构、客户特点等类比万达其他产品，总结产品3个以上个性特点（例如豪宅产品、旅游产品、纯投资性产品等）针对本次调研，提炼项目调研及定位考量的3个以上主要问题及重题及重点【附件09A】项目基本情况统计表项目名称【】序号指标面积（数量）备注总体指标1规划用地2总建面地上3地下4购物中心地上5地下6容积率7建筑密度8绿化率9建筑高度10公建占比11停车数量销售物业指标12住宅建筑面积13公寓建筑面积14商铺建筑面积步行街15底商16写字楼面积17商务酒店18回迁物业19车位20其他备注【附件09B】【】项目房地产市场判断核心信息统计表附件项目所在城市【】 数据提供日期【】序号项目内容面积（万M2）备注1全市（范围【】）全年度住宅销售量2当前可售住宅存量（一手房）3当前土地出让面积4当前土地可建筑面积5项目所在区域（范围【】）全年度住宅销售量6当前可售住宅存量（一手房）7当前土地出让面积8当前土地可建筑面积9未来1年市场的预测项目所在区域住宅成交量10全市住宅成交量11项目所在区域需求量项目所在区域的土地信息序号地块名称地块位置推出时间（成交时间）使用性质土地面积（亩）容积率建筑面积建筑形态土地价格12【附件09C】市场核心数据统计表项目所在城市【】数据提供日期【】序号类型项目1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月合计1住宅成交面积2成交套数3成交均价4写字楼成交面积5成交套数6成交均价7公寓成交面积8成交套数9成交均价10商铺成交面积11成交套数12成交均价备注：【附件09D】典型项目面积交错分析表项目名称【】数据提供时间【】一室户型（平米）40以下40-5050-6060-7070-80合计套数面积套数面积套数面积套数面积套数面积供应成交去化比例期初可售二室户型（平米）80以下80-9090-100100-110110-120合计套数面积套数面积套数面积套数面积套数面积套数面积供应成交去化比例期初可售三室户型（平米）100以下100-110110-120120-130130-140合计套数面积套数面积套数面积套数面积套数面积套数面积供应成交去化比例起初可售四室户型（平米）140以下140-150150-160160-170170-180合计套数面积套数面积套数面积套数面积套数面积套数面积供应成交去化比例起初可售备注：1、 以上没有涉及的面积段可自行延展。2、 以上户型（例如4房以上）可按此形式延展。【附件09E】典型项目面积交错分析汇总表样本范围【】数据提供时间【】一室户型（平米）40以下40-5050-6060-7070-80合计套数面积套数面积套数面积套数面积套数面积供应成交去化比例期初可售二室户型（平米）80以下80-9090-100100-110110-120合计套数面积套数面积套数面积套数面积套数面积套数面积供应成交去化比例起初可售三室户型（平米）100以下100-110110-120120-130130-140合计套数面积套数面积套数面积套数面积套数面积套数面积供应成交去化比例起初可售四室户型（平米）140以下140-150150-160160-170170-180合计套数面积套数面积套数面积套数面积套数面积套数面积供应成交去化比例起初可售备注：3、 以上没有涉及的面积段自行可延展。4、 以上户型（例如