市房地产市场发展研究.doc

1 43 上海房地产市场发展研究上海房地产市场发展研究 前前 言言 2005 年 随着国家前一阶段经济社会发展的步伐接近尾声和新 一轮发展思路的逐步转换 上海房地产市场进入了一个重大的调整 期和新一轮发展的转折期 伴随着宏观调控各项措施的深入贯彻执 行 短短半年时间之内 房地产市场从年初的暴热迅即降温 首先 是成交量直线下滑 紧接着成交价格也在徘徊中最终理智的选择了 降价求售 但 量跌价降的出现 并没有给市场一个明显的底线 上海房 地产市场究竟将何去何从 包括政府 企业 消费者和理论界等等 在内的市场各方都陷入了迷茫 因此 如何在新形势下逐步走出宏 观调控的阴影 寻求房地产发展的新空间 从而确保房地产业的平 稳较快持续发展 这就成了摆在上海市房地产实践界和理论界面前 的一个重大课题 作为国内首家非盈利性民营房地产研究机构 上海易居房地产 研究院深感有责任和义务为市场各方指明出路 为此 在院长张永 岳教授的主持下 以上海易居房地产研究院的研究团队为主 整合 了社会各界研究力量 进行了 上海房地产发展研究 2005 的课 题研究 2 43 本课题报告分为五个部分 绪论部分 系统的分析了十六届五 中全会以来上海房地产所面临的新的发展环境和机遇 并对行业在 未来一定时期内的功能定位予以阐述 第一部分 回顾了上海房地 产市场 2005 年以来的重大事件 并对其前因后果进行深入浅出的剖 析 第二部分 对 2005 年上海房地产市场的表现及其特征进行综合 分析 第三部分 从整体经济社会发展及行业发展角度出发 深度 挖掘目前上海房地产市场所存在的问题及原因 第四部分 针对目 前上海房地产市场所必须认清的若干问题和面临的几层关系 疏清 市场长远发展的战略思路 第五部分 对中短期市场做出专业预判 并针对目前上海房地产市场所存问题 从不同的角度出发 提出具 体的对策建议 本课题的研究过程中 我们坚持严谨 客观的研究精神 坚持 定性分析与定量分析相结合的研究方法 对报告中的各种观点和论 点给予反复推敲 探讨 力求能够完整反映我们对市场的研判 但 由于研究者的自身能级所限 相信还有不少需要进一步深化和提审 的地方 本课题在研究过程中得到了各方面的支持 课题组全体成员在 此一并向曾给予支持的有关领导 专家及业内同仁表示衷心的感谢 课题组期望本课题的研究成果能为上海房地产业的发展提供参考 并对上海房地产业的健康发展起到积极的推动作用 3 43 目目 录录 前前 言言3 3 第一部分第一部分 20052005 年上海房地产市场发展背景及重大事件回顾年上海房地产市场发展背景及重大事件回顾5 5 一 2005 年上海房地产市场发展背景 5 1 政府管理思路之变 5 2 2 国民经济状况之变 7 二 2005 年上海房地产市场重大事件 10 1 宏观方面 10 2 行业方面 11 第二部分第二部分 20052005 年上海房地产市场形势分析年上海房地产市场形势分析 1515 一 2005 年上海房地产市场进入重大转型期 15 二 2005 年上海房地产市场特征分析 15 1 远郊区域土地供应加快 市场化调控手段凸显 15 2 供求双方心理较量激烈 市场由卖方向买方倾斜 16 3 受市场形势驱使 住宅供应量先抑后扬 17 4 交易行情转冷 成交量大幅萎缩 18 5 成交价格进入下降通道 降价由结构性原因向实质性下跌演变 19 6 商办市场仍处在发展期 受宏观调控影响相对较小 20 7 二手房市场反应迅即 短期炒作转向长期投资 20 4 43 第三部分第三部分 当前上海房地产市场存在的主要问题分析当前上海房地产市场存在的主要问题分析2222 一 过度重视房地产商品属性 22 1 投资增长偏快 22 2 房价上涨过快 23 3 市场投资需求偏大 23 二 发展占用大量资源 24 1 占用大量土地 24 2 加剧能源 资源高消耗及消费 24 3 对资金的占用具有长期性 25 三 经营模式较为粗放 25 1 过于追求规模化扩张 忽视建筑质量 25 2 融资模式较为单一 26 四 宏观调控与市场运行不协调 27 1 两个一千万供应与市场有效需求脱钩 27 2 过度抑制投资行为降低市场活性 27 第四部分第四部分 上海房地产与行业发展的战略思考上海房地产与行业发展的战略思考2929 一 统一三方面的认识 29 1 坚持对房地产市场形势的基本估计不动摇 29 2 坚持房地产的国民经济支柱地位不动摇 29 3 坚持房地产业持续健康发展的目标不动摇 30 5 43 二 平衡四个方面的关系 30 1 正确处理经济发展和社会发展的关系 30 2 正确处理房地产行业建设与整体经济发展的关系 31 3 正确处理房地产规模扩张与内涵提升的关系 31 4 正确处理市场机制和宏观调控的关系 31 第五部分第五部分 上海房地产市场未来发展趋势与对策建议上海房地产市场未来发展趋势与对策建议3333 一 上海房地产市场未来发展趋势 33 1 房地产仍将作为国民经济的支柱产业 保持平稳健康发展 33 2 住房保障范围将进一步扩大 33 3 产业技术升级 内涵得到进一步提升 34 4 宏观调控仍将延续 34 5 房地产投资逐步放缓 34 6 成交量平稳释放 价格进一步回落 35 二 上海房地产市场发展的对策建议 35 1 继续加强土地市场管理 调整供应结构 36 2 控制房地产投资增长 紧缩地根银根 37 3 促进自住性消费需求 稳定房地产价格体系 37 4 增强行业社会责任感 加强行规行纪建设 39 6 43 第一部分第一部分 20052005 年上海房地产市场发展背景及重大事件回顾年上海房地产市场发展背景及重大事件回顾 2005 年的上海房地产市场是一个 宏观调控年 在沿承近年来 的调控思路的基础上 2005 年更是深入贯彻了中央调控精神 短短 数月间宏观调控的手段和措施的频度和力度得到不断强化 上海房 地产市场随之应声而跌 当然 冰冻三尺非一日之寒 2005 年上 海房地产市场发生巨变还是有其深刻的背景 一 2005 年上海房地产市场发展背景 1 政府管理思路之变 1 中央 从 非均衡 向 均衡 发展战略转变 2005 年上海房地产市场之所以会成为 宏观调控年 的一个重 大背景是中央政府对整个国民经济管理思路上的变化 这种变化从 经济学角度 用一句话来概括就是 从过去的非均衡发展战略 向从过去的非均衡发展战略 向 均衡发展战略转变均衡发展战略转变 改革开放之初 我国的经济发展走的是一条 非均衡发展 的 道路 80 年代初 邓小平提出 允许一部分人先富起来 沿海地 区可以走得快一点 经济特区建设 等 均属于 非均衡发展 的战略的体现 这种 非均衡发展 战略对于打破传统的计划经济 和平均主义 引入市场经济和搞活国民经济起到了非常积极的作用 也使得一部分有条件的地区 有条件的人率先实现跨越式发展 并 7 43 带动了周围的地区和人群 形成 以点带面 的局面 但是 进入新世纪 随着社会经济形势的变化 部分社会学家 经济学家提出 中国经济何去何从 的问题 提出要警惕 拉美现 象 的发生 所谓 拉美现象 即一部分拉美国家在经济发展过程 中 由于在社会经济结构关系方面的问题未能妥善解决 形成了社 会两极的明显对立 一边是掌握社会主要资源的富人 一边是占社 会大多数的穷人 一旦出现突发性问题 就容易造成社会动荡 在 这样的背景下 中央政府提出了 科学发展观 建设和谐社会 加强党的执政能力 等 以进一步促进我国经济社会全面 协调 持续的发展 正是这样一种发展观的变化催生了本轮宏观调控 而房地产业 作为在国民经济中日益占据重要地位的支柱型产业 本轮宏观调控 在房地产业的发展过程中也必然应该得到体现 2 上海 从追求经济增长向关注社会和谐转变 十多年来 房地产业在上海蓬勃发展 在整个上海经济总量中 所占的比重日趋加大 90 年代初期 房地产业在 GDP 中所占的比重 约为 2 到了 2004 年 这一比例已经上升到 8 4 而房地产及 其相关产业占 GDP 的比重更是达到 19 5 可见 房地产行业对推 动上海经济的发展起到重要的作用 8 43 虽然房地产业为推动上海地方经济增长做出了重要贡献 但是 近年来产业自身在过程中 也出现了一些问题 问题之一是随着房 地产业在国民经济中所占的比重日益加大 出现了经济结构的过于 房地产化 一旦房地产市场出现波动 房地产业进入调整期 可 能会对国民经济产生全盘性的重大影响 问题之二是房地产业的高 速发展造成房地产市场价格短期内的快速上涨 房价的涨速远超出 居民的承受能力及收入增长的速度 广大中低收入阶层的居住保障 问题难以得到落实 由此可能引发社会安定问题 这与中央提出的 建设和谐社会 的目标是相左的 基于以上两方面的问题 上海市政府以党中央 建设和谐社会 指导思想为出发点 开始调整发展战略 未来上海的发展战略 将 从过去的单一注重经济发展 开始向经济有序发展与社会安定建设 并重转型 9 43 2 国民经济状况之变 1 国民经济自身发展状况发生变化 1999 年以来 我国经济继续保持着良好的发展势头 创造了举 世瞩目的成就 但与此同时 经济运行中的突出矛盾进一步显现 集中表现在固定资产投资增长过快 新开工项目过多 在建规模过 大 投资结构不合理 特别是钢铁 电解铝 水泥行业过度投资和 低水平扩张现象严重 图 1 全国固定资产投资总额及增长幅度走势图 数据来源 国家统计局 图 1 显示 我国全社会固定资产投资总额在 2003 年开始提速 03 年投资额同比增长了 28 左右 比 2002 年的增幅提高了 10 个百 分点 2004 年尽管受宏观调控的影响 但增幅依然达到 26 左右 从 2003 年起 我国出现了投资过热的现象 这其中 集中体现在钢 铁 水泥 电解铝和房地产等行业的投资增长速度过快 0 15000 30000 45000 60000 75000 1999年2000年2001年2002年2003年2004年 亿元 0 5 10 15 20 25 30 全社会固定资产投资总额增长幅度 10 43 投资过热对国民经济造成了较大的负面影响 投资过热导致全国能源及运输行业供应不足 全国各地又出现 了 拉闸限电 运输瓶颈等多年未见的现象 投资过热带来的旺盛需求也拉高原材料 能源的价格 钢铁 煤炭 石油 电解铝和水泥等产品价格出现了快速攀升 并由此加 大了全国通货膨胀的压力 这对全国经济持续稳定发展极为不利 固定资产过度投资对金融系统的稳定也造成了不利影响 我国 的固定资产投资资金大部分来自于银行信贷资金 过度投资带来产 能的过剩并导致投资项目失败 极有可能增加银行系统的坏帐风险 通过对国家宏观调控政策仔细分析 可以看出这一次固定资产 投资过热与 90 年初期的经济全面过热不同 本次属于局部过热 主 要体现在房地产 钢铁 电解铝和水泥等几个行业中 其中房地产 更是首当其冲 2 房地产业与国民经济关系发生变化 近几年来 房地产行业在高速发展的同时 投资过热 的势头 开始出现 统计数据显示 自 1999 年起 全国房地产投资额呈现连 年递增的走势 特别是在 2003 2004 年 投资开发额的年增长幅度 达到了 30 左右 远远高于当年 GDP 增长率及其他行业的增长速度 见图 2 房地产投资过热不仅给宏观经济造成如前所述的负面影 11 43 全国房地产投资额变动情况 0 2000 4000 6000 8000 10000 12000 14000 1999年2000年2001年2002年2003年2004年 0 5 10 15 20 25 30 35 房地产开发投资额增长幅度 响 而且由于房地产业具有较强的行业关联度 其投资过热带来的 对钢铁 水泥和电解铝等原材料的旺盛需求 将进一步导致了这几 个行业投资需求的高涨 图 2 历年全国房地产投资额变动情况 数据来源 国家统计局 从时间顺序上看 在 2003 年 2005 年的三年时间里 上海房地 产市场发展分为几个阶段 矛盾重点各不相同 2003 年房地产行业 出现投资过热的苗头 但幅度尚在可控范围内 2004 年投资过热的 现象大幅升温 2004 年底到 2005 年初 房地产市场过热的矛盾集中 爆发 针对这些不同的特征 政府宏观调控的侧重点也各不相同 12 43 二 2005 年上海房地产市场重大事件 1 宏观方面 两会 构建和谐社会 重视房地产社会属性 3 月 第十届人大三次会议和第十届政协三次会议举行 和谐 社会 成为主导中国发展方向的新关键词 这表明了广大人民群众 合法权益得到了最大关注 公正 公平 合理 有序的社会体系和 以责任 诚信 宽厚 仁慈为核心的价值体系正逐步得到完善和发 展 而 2004 年以来高速发展的房地产业已经违背了构建和谐社会的 主旨 过快增长的房价超出普通居民收入的增长速度及承受能力 广大中低收入阶层的居住保障问题难以得到保障 由此引发的社会 舆论与社会安定问题日愈严重 在这样的背景下 切实稳定住房价格进入了政府议程 相关政 策相继出台 十六届五中全会 中央发展模式嬗变 房地产发展步入新轨 道 10 月 中共十六届五中全会召开 会议上 中共中央关于制定 国民经济和社会发展第十一个五年规划的建议 表明 科学发展观 在进一步落实 社会发展倡导和谐 经济增长方式转向集约型 随着中央发展理念和模式发生嬗变 房地产发展也将随之步入 13 43 新的轨道 从以经济属性为主向兼顾社会属性转变 房地产将倾向 于居住功能 中低价商品房建设进程加速 从粗犷经营方式向集约 方式转变 节能省地型建筑将成为未来房地产发展主流 此外 自 主创新的要求将推动开发和研究咨询企业的融资能力 经营管理和 抵御市场风险能力 研发能力等素质提升 行业将进行全面深刻调 整 向更加健康稳定方向发展 人民币升值 对房地产市场的预期影响大于实际效应 中国人民银行 7 月 21 日 19 时发布公告称 即时起人民币小幅 升值 2 自此 我国开始实行以市场供求为基础 参考一篮子货币 进行调节有管理的浮动汇率制度 人民币汇率不再盯住单一美元 形成更富弹性的人民币汇率机制 在顶住长久以来的内 外压力之 下 人民币汇率调整具有 出其不意 之效 且由于这次人民币升 值的幅度不大 对房地产市场的预期影响大于实际效应 就上海楼市商办市场而言 外资介入的实际表现较为明显 大 宗交易时有发生 市场相对活跃 由于期房限转 人民币管制等作 用 住宅市场并未出现外资猛然炒房的行为 但 小幅升值举措 却进一步加强了外界对人民币再度升值的预期 这种预期会在一定 程度上影响到我国房地产行业的中长期发展 促使行业规范向国际 靠拢 2 行业方面 14 43 倡导 三个为主 上海市制定房地产调控主基调 年初 上海市政府提出 房地产消费的指导原则应以居住为主 以市民消费为主 以普通商品住房为主 这实际上是对上海的房地 产业功能定位 三个为主 原则成了 2005 年上海市政府调控房地产市场的主 基调 据此 重点针对短期交易行为频繁 投资比重较大和哄抬房价 的市场投机行为 进行有分别的抑制或遏制 通过增加中低价房供 应 加强信贷 提升首付比重 提高营业税等措施 加重投资成本 打压投机空间 两个 1000 万工程 有力推进房地产格局变动 年初 为了缓解上海市房价过高的压力 解决中低收入者住房 保障问题 市政府快速启动了包括配套商品房和中低价商品房在内 的两个 一千万 工程 即在 2005 年内建设 1000 万平方米针对重 大工程动迁的配套商品房和 1000 万平方米针对中低收入居民的中低 价商品房 两个一千万不但直接改变了市场供应 成交结构 促使以高档 房为主的格局产生根本变动 同时 还对正常商品住宅的价格和销 售形成了压力 成为抑制房地产价格快速上涨的有力工具 为保障 中低收入居民的居住状况起到了切实有效的作用 15 43 国八条 与 6 1 细则 引发 调整转型期 的来临 3 月 26 日 4 月 28 日国务院先后发布两次 八条意见 高度 重视稳定住房价格工作 大力调整和改善住房供应结构 严格控制 被动性住房需求 正确引导居民合理消费预期 具体来看 主要是 加大土地供应调控力度 严格土地管理 加强对普通商品住房和经 济适用住房价格的调控 保证中低价位 中小户型住房的有效供应 完善城镇廉租住房制度 运用税收等经济手段调控房地产市场 加 强金融监管 切实整顿和规范市场秩序 加强市场监测 完善市场 信息披露制度等 5 月 11 日 七部委进一步落实稳定住房价格工作 制定普通住 房标准 实行有差别地征收营业税 并要求各地自 6 月 1 日起 在 七部委规定的普通住房标准变动范围内 结合本地房地产发展情况 实施各地普通住房标准方案 这一系列调整 方向明确 有利于楼市长期 平稳发展 时 机得当 避免楼市大起大落 这是 2005 年楼市调控中最深刻的举措 引发了楼市 调整转型期 的来临 央行 2004 中国房地产金融报告 为未来可能变革方向铺 路 8 月 15 日 央行发布了 2004 年中国房地产金融报告 报告 在总结了 2004 年我国房地产市场运行特征的基础上认为 房地产业 16 43 仍是我国经济的支柱性产业 但其发展速度过快以及一些不规范的 操作也给商业银行系统的贷款安全带来很大的潜在风险 如部分地 区房地产市场过热 房地产开发企业高负债经营 假按揭 基层 银行发放房地产贷款程序不规范等隐患都会直接导致商业银行的房 地产贷款面临巨大的风险 并导致不良贷款数额上升 针对这些问题 报告对房地产市场提出了七条建议 大部分与 今年 国八条 观点一致 其中最为引人注目的是 考虑取消房 屋预售制度 尽管这一建议在短期内实施存在较大难度 但无疑是将来可能 的变革方向 它的实施将加速房地产开发企业重新整合 一些资金 实力弱 靠银行贷款支撑的小企业或项目公司将被淘汰 专业与实 力成为衡量开发商发展的重要指标 17 43 第二部分第二部分 20052005 年上海房地产市场形势分析年上海房地产市场形势分析 一 2005 年上海房地产市场进入重大转型期 2005 年 上海楼市由政策调控引发而进入转型期 供需两旺的 势头在今年发生根本性转变 市场供大于求特征明显 由于今年宏观调控从需求角度入手 以抑制投资投机需求 控 制房价涨幅为主 因而导致交易水平大幅下降 另一方面 由于 两个 1000 工程的政策性供应影响 使得 1 10 月的供求比达到 0 60 这是近年来供求关系失衡较为严重的时点 供求关系的巨变 促使上海房地产市场提前进入新一轮的调整 发展阶段 二 2005 年上海房地产市场特征分析 1 远郊区域土地供应加快 市场化调控手段凸显 上海历年商品房批准预售和预售登记供求关系走势 1 03 1 1 0 98 0 75 0 85 0 60 1 17 0 500 1000 1500 2000 2500 3000 3500 4000 1999年2000年2001年2002年2003年2004年2005 1 2005 10 单位 万平方米 0 0 2 0 4 0 6 0 8 1 1 2 1 4 批准预售预售登记供求比 18 43 在 2005 年上海市经营性土地供应 3000 公顷的计划中 配套商 品房土地供应 1000 公顷 中低价普通商品住宅建设用地供应 1000 公顷 商业 办公 娱乐 综合和其他商品住宅等土地供应 1000 公 顷 即中低价商品房供应比例达到 65 这些项目多分布在外环线附 近或更远的郊环 与往年相比 今年远郊区域的中低价商品房土地供应急剧放大 推进节奏明显加快 2003 年上海竣工 100 万重大工程配套商品房 2004 年市政府提 出每年建设 300 万 共计 900 万平方米的三年计划 到了 2004 年底 计划更改为在 2005 年建设 900 万平方米配套商品房 2005 年 3 月 提出建设 两个 1000 万 加强远郊区域土地供应力度 主要是出于平抑房价的目的 是 对近年来尤其是 2004 年下半年以来房价快速上涨势头的抑制 这是 政府市场化调控的一项重大举措 2 供求双方心理较量激烈 市场由卖方向买方倾斜 2005 年 上海房地产市场淋漓尽致地演绎了 供求双方心理较 量的全过程 最后 以 终结数年来卖方始终处于明显主导地位的 局面 收场 一季度之前 楼市延续了去年底的旺盛需求 投资 投机 自 住 包括被动或引发性 需求盛行 交易行情表现仍可谓火爆 以 19 43 至于出现了开发商 惜售 的势头 这几乎将卖方主控市场的行为 放大到了极致 随着政策的全面调控 遏制投机性需求 抑制投资性需求的导 向日趋明朗化 二季度市场表现出供求双方 对峙 的局面 不但 投资 投机 性需求明显下降 而且自住消费者也在持币观望 等 待开发商降价 三季度以来 一些开发商陆续接受了市场转冷的事实 摆正心 态 采取 跑量至上 的策略 降价销售 与此同时 购房者组织 参与 团购 的行为开始发展起来 加大了与开发商要价的砝码 至此 上海房地产市场出现了近年来罕见的向买方市场倾斜的趋势 并且这一趋势仍在继续 3 受市场形势驱使 住宅供应量先抑后扬 自 2005 年春节 2 月 起 开发商的供应热情就开始降低 尤 2005年1 9月 住宅新增供应量走势 0 50 100 150 200 250 300 350 1月2月3月4月5月6月7月8月9月 万平方米 0 5 10 15 20 25 30 个 普通住宅动迁配套房新盘个数 20 43 其是普通商品住宅的供应更是相对低水平 这种情况一直持续到第 3 季度才得以改变 年初的大好形势致使开发商对未来房价走势普遍看涨 以时间 换取价值的 捂盘 做法开始盛行 住宅市场供应量人为地受到抑 制 二季度 市场走势急转直下 房价普遍看跌 迫于此形势 开 发商被动地延迟推案 普通商品住宅供应继续低迷 而动迁配套房 上市比重逐步加大 随着传统的销售旺季 金九银十 的到来 开 发商有了放手一搏的机会 与此同时 中低价房 配套房年度供应 目标的实现也到了关键时刻 住宅供应量出现集中爆发 特别是到 第 4 季度 中低价商品房集中上市将极大地改变市场供应结构 4 交易行情转冷 成交量大幅萎缩 2005 年 上海房地产交易市场遭遇 寒流 在一系列政策出台 之后 楼市交易水平大幅度下降 5 7 月期间 更是连续三个月在近 年来罕见的 底谷 处徘徊 住宅月度交易量仅 80 万平方米 约为 2005年1 9月 增量房交易量走势 0 50 100 150 200 250 300 350 1月2月3月4月5月6月7月8月9月 单位 万M2 住宅商品房 21 43 政策前的 1 3 水平 即使是 金九 时节 交易量也没有出现大幅 回升 只是在低水平小幅反弹 约为去年同期 40 的水平 纵观全年交易走势 沪上楼市由年初交易火爆 甚至带有非理 性式的 迷局 转变成政策之后的 困局 三季度之际 市场降 价风逐渐蔓延 市场期待 变局 的到来 但无论如何 全年总体 交易水平比 2003 年 2004 年出现了大幅下降 降幅约 3 成 5 成交价格进入下降通道 降价由结构性原因向实质性下跌演变 今年 沪上商品房价格进入了下降通道 连续数年的上扬势头 受到抑制 年初 全市平均房价已经达到 9000 元 平方米以上的高位 而 在 3 月之后 房价直线下跌 降至 6 月时 住宅均价仅 6400 元 平 方米左右 由于购房者观望氛围浓厚 特别是中高价物业成交受阻 交易比重下降 并且此时动迁配套房集中交易 这些结构性原因致 使房价在政策之后出现连续 3 个月大幅下跌 随着市场冷清态势的延续 开发商销售压力 资金压力倍增 2005年1 9月 增量房交易价格走势 6000 6500 7000 7500 8000 8500 9000 9500 1月2月3月4月5月6月7月8月9月 住宅均价商品房均价 22 43 低价或降价行为在 8 月份前后开始扩散 促使一些中等价位或中等 偏上价位的物业成交放量 交易比重上扬 房价从低谷走出 降价 效应显现 全市均价水平也从政策前的高位逐步理性回归 预计 今年房价较去年变化相对平稳 快速上涨势头不再 政 策调控效果明显 6 商办市场仍处在发展期 受宏观调控影响相对较小 沪上商办类房地产的价值 价格并没有发生背离 有其投资的 经济价值 由于国际一体化引致的海外商办物业需求 经济沿海化 吸纳的内地商办物业需求 城市集群化汇集的江浙商办物业需求服 务以及现代化孕育的本地商办物业需求等坚实支撑 为该市场的发 展创造了持续稳定的空间 因此 今年针对住宅市场的宏观调控措施 对商办市场的牵连 影响较小 其租金 售价均表现坚挺 并且海外投资机构收购沪上 写字楼的案例屡见不鲜 诸如摩根士丹利收购世界贸易大厦 上海 广场等 郊县配套商业 市中心旺铺也都受青睐 可见 在住宅市 场有所盘整 回落的情况下 商办类市场反倒是相对地获得了一定 发展空间 7 二手房市场反应迅即 短期炒作转向长期投资 沪上二手房市场已是相当规模 租赁 交易行为活跃 远远超 过了其他城市二手房市场的发展程度 自今年一系列宏观调控政策 23 43 出台之后 沪上二手房市场也迅即做出反应 房价看跌预期放大 随后出现实际下跌 买涨不买跌 的心态 使得持币观望者增多 投资者减少 自住购房者理性买房 速度减 慢 二手房市场成交量在低位徘徊 市场表现冷淡 短短数月之间 不少小的中介店面相继关门 这是继去年 期房限转 政策以来 二手房市场遭受的最大政策性风险 另一方面 由于交易成本加大 投资空间被严重压缩 除了部分投资者及时脱手之外 大量的短期 炒房者鉴于旺盛的租赁需求 将投资策略转向于长期投资 以获取 出租受益 24 43 第三部分第三部分 当前上海房地产市场存在的主要问题分析当前上海房地产市场存在的主要问题分析 近两年上海市房地产发展速度非常迅猛 在带动整体经济增长 的同时 也存在很多问题 不能尽早从根本上认识到这些问题并着 手改善 就无法实现房地产业真正的健康持续发展 由于 2005 年是 房地产业的宏观调控年 也是调整转型年 暴露出的问题特别多 也特别集中 从房地产的根本属性 到行业与整体经济发展的关系 再到行业的自身发展 这些问题都是亟待疏清认识 调整解决的 一 过度重视房地产商品属性 房地产产品作为一种商品具有价值 可以上市交易 具有一般 商品的共性 但是 由于房地产产品是人民生活的必需品 作为其 价值重要组成部分的土地又具有稀缺性和不可复制性 构成了房地 产商品的特殊属性 供给的缺乏弹性和需求的无限性 过度重视房 地产商品属性 忽视房地产的社会属性 成为前阶段上海市房地产 市场存在的主要问题 由此引发的一系列市场泡沫现象 都是基于 这一根本问题 1 投资增长偏快 2003 年上海市房地产已经出现投资过热苗头 投资增长率为 20 34 2004 年这一数字达到 30 43 进入 2005 年 投资增长继 续快速增长 一季度同比去年增长 25 88 虽然受宏观调控政策影 响 今年以来 房地产投资增速出现回落态势 1 3 季度逐季回落 25 43 主要年份房地产投资与人均可支配收入增长率比较图 0 00 10 00 20 00 30 00 40 00 20002001200220032004 房地产投资增长率房价增长率人均可支配收入增长率 但目前仍然处于高位运行状态 1 9 月 上海房地产投资额达到 940 31 亿元 比去年同期增长 10 81 2 房价上涨过快 与此同时 房价也飞速飙升 基本与房地产投资保持了相同的 增长率 而 2005 年一季度 上海市商品房平均售价更是达到 9086 元 平方米 达到历史高峰 相对于人均收入而言 房价的上涨速度 远超出了普通百姓的承受范围以及收入水平的增长速度 从下图可 以看出 房价的增速与人均收入的增速之间的距离呈扩大趋势 由 于房价产生的社会问题越加严重 3 市场投资需求偏大 由于房价上涨过快 上海的房地产市场已经成为一片投资的热 土 而上海本地居民则成了房地产市场的 旁观者 一方面 一批 以 炒房 为业的专业投机客出手惊人 动辄二三十套甚至五六十 套地 下单 提前数日通宵达旦排队购房的现象屡见不鲜 几乎所 26 43 有楼盘都在开盘后很短的时期内被认购一空 另一方面 真正想要 买房用于自住的客户往往 一房难求 而很多楼盘在交房后的真实 入住率往往只有 50 60 过度的投机行为使得上海房市的供求 关系严重失真 严重偏离实际情况 严重影响了房产市场的正常发 展 二 发展占用大量资源 由于房地产是关联性很强的产业 其投资增长过快直接导致了 大量资源被占用 甚至影响了其他行业的发展 1 占用大量土地资源 由于房地产过度开发带来土地不合理使用 大量耕地被占用 圈地 行为严重 一方面 由于上海的房地产竞争仍然处于较低 水平 由 品牌 和 产品 带来的利润与土地相比非常微小 因 此开发商囤积土地以求沽高 导致大量土地闲置 另一方面 由于 土地是 GDP 增长 税收增加和建设政绩的最大经营项目 部分区县 政府为本身利益所驱动 仍会借助权力并利用土地出让机制的不全 面和不完善 超计划或间接和变相低价出让土地 土地规划也在追 求高额利润中被打乱 2 对资金的占用具有长期性 房地产业是资本密集型产业 其开发 建设以及消费无不需要 大量资金支持 同时 由于建设周期长 对资金的占用还具有长期 27 43 性 因此 过快的投资增长速度容易造成金融风险累积 造成了潜 在的金融风险 只重行业建设而忽视整体经济发展 不利于金融更 加稳健运行 造成货币信贷潜在压力 一旦引发金融危机 对整个 国民经济的影响是非常严重的 三 经营模式较为粗放 1 过于追求规模化扩张 忽视建筑质量 从 99 年房地产进入第二个发展周期 上海市房地产市场供应强 劲 需求旺盛 高位运行 导致开发企业片面追求利润 忽视建筑 内涵 尤其到了 2005 年初 房产销售进入白热化状态 开发企业无 需仔细研究市场 推敲房型 开发速度越快 价格越高 就意味着 利润越大 这样的开发理念直接导致了开发商开发过程中 盲目开 发高档住宅 过度追求工程进度 忽视建筑质量 在建筑材料的使 用上 擅做表面功夫 而不注重材料本身的节能与环保开发方式比 较粗放 房地产业是资源消耗大量的产业 无论是建筑材料 土地资源 还是装潢装修 都耗费巨大的资源 尤其在我国 由于不重视环保 与绿色建筑 单位建筑面积能耗是发达国家的 2 3 倍以上 钢材消 耗高出 10 25 每拌和 1 立方米混凝土要多消耗水泥 80 公斤 卫生洁具的耗水量高出 30 以上 而污水回用率仅为发达国家的 25 目前 我国每年城乡新建房屋建筑面积近 20 亿平方米 其中 28 43 80 以上为高耗能建筑 既有建筑近 400 亿平方米 95 以上是高 能耗建筑 不改变目前的粗放经营模式 不但对其他行业造成资源 侵占 行业的自身发展也必将面临能源瓶颈 2 融资模式较为单一 据中国银监会统计数据 我国房地产投资资金来源中 银行贷 款占到 60 左右 在土地储备 房地产开发 开发商的自筹资金和工 程垫款 大多间接来自银行贷款 而上市融资 信托 基金等方式 在我国发展历史较短 尚未成为房地产资金的主要来源 现存的融 资模式 不仅占用了大量银行借贷资金 对于房地产行业自身而言 也存在较大风险 表现最为突出的就是受银行牵制强 一旦银行紧 缩贷款政策 房地产的各个环节都可能受到影响 部分资金链较紧 的公司面临破产 从国外房地产开发经验来看 除银行贷款以外的房地产基金 信托一向是行业发展的重要资金来源 融资渠道的丰富性一方面保 障了企业发展所需的资金链安全 另一方面也能够有效提高社会资 金利用率 四 宏观调控与市场运行不协调 过度的投机炒作对市场存在很大危害 但适度的投资 尤其是 中长期投资有利于市场的长期发展 1 两个一千万供应与市场有效需求脱钩 29 43 年初 上海市推出 两个一千万 工程 即在 2005 年内要上市 1000 万平方米配套商品房和 1000 万平方米中低价商品房 两个一千 万是上海市房地产发展历程中特定阶段的特定产物 是重要的组成 部分 对调节上海房地产市场供应结构 整体平抑房价起到了重要 作用 但是 由于推出时间紧促 供应量过大 也暴露出很多问题 目前在已经上市的配套商品房中 主要存在着由于区位偏远 产业 交通 配套等设施都尚未跟上的情况下 居民不愿入住的问题 也 就是说 这些政策性住宅供应 与居民的住房需求不能得到有效对 接 这也导致了大量配套商品房建成后只能长时间空置 对承建的 开发商 回购的当地政府都造成资金上的压力 客观上也形成了大 量的资源浪费 两个一千万是上海是房地产市场的重要组成部分 未来也将为 上海房地产市场的健康稳定发展起到重要作用 应当长期推广下去 但是 在未来的供应上必须注意与有效需求的对接 控制总量与上 市节奏 2 过度抑制投资行为降低市场活性 2005 年上半年 从中央到上海市纷纷出台了各项税收 金融政 策抑制房地产的过度投资和投机行为 这些措施有效的打击了前期 市场上广泛存在的短期炒作套利行为 对房地产市场的健康发展堪 30 43 称一剂良药 但是必须看到 药力不但对危害市场的套利炒作有效 对于正常的市场投资行为和普通的置换交易也起到了抑制作用 对于一个健康的房地产市场 适度的投资是必不可少的 它对 于激发市场的活力 带动市场的交易都起到重要作用 尤其是中长 期投资 更是市场长期发展的动力来源之一 我们认为 目前所出台的营业税政策 普通商品房标准 贷款 政策等已经有效的抑制了过度投资投机行为 更进一步的措施只能 挫伤市场活力 任何一个政策都是一把双刃剑 既能够进一步有效 控制投机型需求 又会影响正常的改善型居住需求 推出的力度与 范围还应根据实际市场情况慎重考虑 31 43 第四部分第四部分 上海房地产与行业发展的战略思考上海房地产与行业发展的战略思考 一 统一三方面的认识 在未来相当长的一段时间内 房地产业作为支柱产业的地位不 会变 要坚持房地产支柱产业的地位和作用不动摇 坚持对房地产 市场形势的基本估计不动摇 坚持房地产业持续健康发展的目标不 动摇 1 坚持对房地产市场形势的基本估计不动摇 上海房地产市场保持了连续 5 年的持续健康发展态势 总体上 处于供求两旺 质高量增的繁荣局面 对促进上海经济增长和居民 居住水平的提高发挥了重大作用 这是基本面 是主流 应当充分 加以肯定 现在很多人把上海楼市看作是 泡沫经济 的典型是危 言耸听 2 坚持房地产的国民经济支柱地位不动摇 从房地产业的地位和作用来看 房地产业在整个国民经济体系 中属于先导性 基础性产业 处于主导产业地位 有十分重要的作 用 在发达国家国内生产总值中 房地产增加值一般要占到 10 左右 房地产业以其产业关联度强 带动系数大的特点 成为促进国民经 济增长的支柱产业 它牵涉到的关联行业达到 80 个之多 2004 年间 接拉动 GDP19 个百分点 是真正的第一产业 即使在 2005 年这样一 个被称为 调控年 的年份 房地产业的联动效应依然强劲 今年 32 43 1 6 月带动 GDP 增长 14 9 1 9 月带动 GDP 增长 15 7 1 房地产业 的支柱地位并未因为调控而疲软 客观上说当今上海经济和整个国 民经济对房地产业发展的依存度已相当高 在国务院最近发布的相 关文件中说 近些年来房地产业持续快速发展 对经济和社会发 展的作用不断增大 决不能因加强宏观调控而否定房地产业的支柱 产业地位和作用 而是应当看作是优化房地产支柱产业地位 更好 地发挥支柱产业的作用 3 坚持房地产业持续健康发展的目标不动摇 总体来看 中国房地产业尚处于初步发展阶段 上海也只是进 入房地产业发展的中期阶段 这种发展是在房地产业长期萎缩以后 出现的恢复性增长 从人均居住面积看 上海市 2004 年为人均 20 4 平方米 相比较国外平均水平 还有很大的发展空间 从经济增长 角度看 房地产业的贡献也尚待得到更大程度的发挥 所以 房地 产业还要继续发展 现阶段的调控目的不是为了打压房地产的价格 打压房地产的 发展 调控是为了房地产更好 更健康地发展 调控和防止发展过 热和房价涨幅过高 在某种意义上为房地产业的稳定发展铺平了道 路 二 平衡四个方面的关系 在当前经济社会环境下 要贯彻中央精神 实现科学发展观 1 数据来源 上海统计网 33 43 构建和谐社会 对于房地产市场而言 就必须在注意正确 妥善地 处理好几大关系 1 正确处理经济发展和社会发展的关系 从整体经济社会环境来看 房地产市场具有双重属性即经济属 性和社会属性 两者是相辅相成地关系 一方面 积极发展房地产 市场经济 增加物质财富是推动社会发展 增强社会居住保障功能 的基础 可以促进国民经济持续较快发展 另一方面 增强房地产 地社会属性 解决并改善大众基本居住环境是促进经济发展的必要 条件和重要保障 可以更好满足全面建设小康社会的需要 2 正确处理房地产行业建设与整体经济发展的关系 房地产业发展对社会经济的发展有着巨大的支撑作用 但过快 增长也会引发经济发展不平衡 社会资源被过度占用等问题 长期 来看 是不利于整体经济的长期健康发展的 因此 一方面要保持 房地产的活力 使其对经济产生良好的促进与带动作用 另一方面 也要控制行业扩张速度 防止对其他行业产生不良影响 最终影响 经济的持续发展 3 正确处理房地产规模扩张与内涵提升的关系 目前房地产企业广泛存在规模扩张迅速而内涵挖掘不足的问题 企业的扩张简单依靠拿地开发销售单一流程 专业化 精细化不足 在企业的长远发展中 规模扩张是不可避免的 但是在当前的阶段 34 43 更应重视企业内在品质的塑造 打造企业核心竞争力 4 正确处理市场机制和宏观调控的关系 作为调节市场的两股力量 宏观调控可以在特殊时期或者特殊 环境下 在短期内快速的实现政府的主观意愿 决策的果断性 手 段的系统性 推动的强力性是它的有点 但是这种带有主观色彩的 宏观调控往往会出现一些意想不到的衍生效应 其一 调控措施出 台不知什么时候会见效 其二 调控效果多大比较难以预测 其三 调控所带来的负面效应比较难以预期 所以 另一方面还需要积极 发挥房地产市场自身的市场化运作机制 通过市场的自发供求平衡 来调节房地产市场 促进市场的良性发展 因此 必须自觉按市场 经济规律办事 更大程度地发挥市场在配置资源中的基础性作用 以优化资源配置 提高经济效益和效率 同时 也要积极地加强和 改善宏观调控 以引导和保证房地产市场经济平稳健康运行 35 43 第五部分第五部分 上海房地产市场未来发展趋势与对策建议上海房地产市场未来发展趋势与对策建议 一 上海房地产市场未来发展趋势 1 房地产仍将作为国民经济的支柱产业 保持平稳健康发展 在未来相当长的一段时间内 房地产业作为支柱产业的地位不 会变 尤其在两会召开以前 国民经济尤其需要稳定健康发展 房 地产业作为关联性如此大 对 GDP 贡献率如此高的行业 客观要求 保持平稳健康发展 预计未来房地产业对经济的贡献率将保持在 15 17 2 住房保障范围将进一步扩大 房地产业担负着完善社会保障的重任 这对于构建和谐社会具 有重要的意义 目前我国的居住水平还普遍较低 特别是像上海这 样人口众多的国际型大都市 这一问题尤其突出 随着上海城市化 进程的加快 外来人口的快速导入 这一矛盾将日趋尖锐 稳定是发展的基础 解决社会保障一直以来是各届政府不遗 余力地在推进的一项工作 尤其是在当前党中央 构建和谐社会 的指导思想下 房地产业作为解决这一矛盾的最重要的依托 可谓 使命重大 从这个意义上说 房地产业将在未来很长时间内在经济 发展与社会和谐方面扮演重要角色 住房保障范围将进一步扩大 随着经济社会的发展 要逐步完善住房保障体系 执行力度也 需要逐步加强 一方面 合理安排经济适用住房的建设规模 严格 36 43 控制销售对象 一方面 制定相应鼓励政策 发展廉租房 3 产业技术升级 内涵得到进一步提升 随着本轮房地产周期进入调整转型期 房地产企业面临新的重 组与淘汰的过程 这将从客观上促使房地产企业认真思考企业的长 远发展问题 以往粗放型的发展模式将遭到淘汰 产品与服务成为 决定企业存亡的关键 在 开发暴利 不复存在后 企业将自发促 进产业技术的升级 借此获取超额利润 如发展绿色环保住宅 更 加重视建筑设计等 同时 进一步挖掘自身产品的内涵 延伸产品 服务链来构建自身优势 专业化 精细化将成为房地产企业长期发展的方向 而注重社 会声誉与企业信誉也将成为企业立足的根本 4 宏观调控仍将延续 在 1 2 年内 房地产的宏观调控措施仍将延续 根据国家发改 委 2005 年宏观经济形势分析及 2006 展望报告 2006 年将成为经 济的调整起步年 为 十一五 经济继续处于快速增长轨道打下坚 实基础 在这种宏观形势下 房地产应实现软着陆 建议 2006 年对 消费需求实行 稳房促车 控制 实行 一稳一扩 的需求政策 即适度压缩投资需求增长 积极地促进消费需求增长 因此 中短 期内各种宏观政策仍将密集关注房地产业 严防投资投机行为抬头 尤其对上海这样一个关注度最高的城市 房价的反弹将是各级政府 37 43 着力控制的问题 5 房地产投资逐步放缓 由于一系列政策的进一步贯彻和落实 宏观调控的滞后性将逐 步得到体现 房地产投资增幅将趋向平稳 同时 由于房价的回落 也导致房地产投资需求得到有效控制 房地产开发投资增长降幅减缓和出现小幅反弹 可以在很大程 度上制约全社会固定资产投资的更快下降 如果房地产投资迅猛回 落 将会成为构建经济发展必需的和谐社会之重要隐忧 带来经济 大幅度波动 6 成交量平稳释放 价格进一步回落 虽然目前上海市房地产市场受宏观调控政策影响严重 房价持 续回落 交易量也出现萎缩 但上海市的整体经济仍然存在很大发 展潜力 本轮经济增长的内在动力并未消亡 同时 未来两会的重 大利好对经济的促进作用业仍然存在 但是应该认识到 2004 2005 年的盲目消费时代将一去不返 房价也不会再出现迅速飞涨的现象 供不应求的购房恐慌将得到长期解决 未来 市场将在理性价位达到新的平衡 在目前价位上有进一 步回落 市场供求向供略大于求转变 未来的消费行为将更趋理性 由于上海市房地产市场的刚性需求仍然较大 交易量将出现逐步释 放的过程 在十一五期间 预计上海市年交易量将稳定在 2300 万平 38 43 方米 2左右 二 上海房地产市场发展的对策建议 今年以来 中央到上海出台的各项宏观政策已经取得了显著成 效 上海房地产市场中由于过度投资投机引起的泡沫已经被有效挤 压 房价回落 市场交易量大幅下降 为了保障十一五期间整体经 济的平稳运行 房地产经济仍将作为支柱产业 因此 下阶段的政 策重点应当在目前宏观调控促进房地产软着陆之后 保持平稳健康 发展 短期内 应继续控制投机行为再度抬头 贯彻执行目前颁布的 法规政策 求稳为主 慎出新政 而对于长期 为了保持房地产经济的长期持续发展 也为了保 持社会稳定和谐发展 要将调控重点放在保障中低收入居民用房的 建设上 有效增加普通商品房供应 1 继续加强土地市场管理 调整供应结构 上海政府近两年来所实施的土地调控政策主要是以 优化结构