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湖州市德清县科技新城地块提报 1 报告思路 发掘问题导出面临的问题 分析问题研究解决思路 解决问题建议执行对策 一 宏观篇 二 本体属性分析 2 发掘问题导出面临的问题 分析问题研究解决思路 解决问题建议执行对策 一 宏观篇 3 德清 未来杭州第四副城 素有 杭州后花园 之称 上塘路 从杭州市区经上塘路 杭宁高速至德清大道 进入德清县城区 从绕城高速至本项目约25公里 车程约15分钟 2008年开通全国首条跨市公交K588德清 杭州 加速两地的交融 德清县 位于浙江省湖州市 地处长江三角洲腹地 东望上海 南接杭州 北连太湖 西枕天目山麓 区位优势明显 逐步形成以新兴产业为主的工业布局 排名全国百强县第36位 绕城 区位属性 4 德清自身的城市化进程 未来城市中心 城东新城 结合低密度住宅与旅游产业的开发 都将带动德清房地产市场快速发展 区位规划 德清城市发展历程 乾元镇武康镇城东新城德清未来以高新产业基地 旅游产业 低密度高端住区为一体的大杭州副城定位城东新城属于德清未来的新城中心 城南属于高新产业基地 5 本案所在区域属性 2010年9月底由新加坡CPG集团和同济大学分别完成规划设计与城市设计进程 五纵二横 道路基础设施工程 科技大厦 信息产业园 科技广场等重点工程全面启动德清城市新区域 科创研发 信息技术产业 创意产业 总部经济聚集 基础设施完善 商务服务一流 高端人才聚集 生态环境优美 绿色休闲宜居 6 德清市场现状分析 年均销售量在42 8万方以上 项目潜在供应量统计 土地层面 可以看出潜在供应量在404 7万方左右 而德清房地产市场年均销售量在42 8万方 德清市场面临扩容问题 7 本项目面临的问题 问题一 市场扩容问题 德清市场增量在哪里 以什么形式增量 问题二 客群 哪些人会来德清购房 来德清购房有什么样的需求特征 即我们要推出何种产品 我们如何选择 8 解决问题 问题一 市场扩容问题 德清市场增量在哪里 以什么形式增量 研究思路 德清目前属于典型的内源型市场 市场增量来源于哪里 来源于 自身成长性 外力驱动 德清本地成长性研究 外力驱动研究 9 研究思路 德清本地成长性研究 通过分析以下内容 研究本地市场的增量来源及增量空间 通过分析德清产业结构 人口分布 来研究德清本地市场容量结构通过人口增量 未来规划 二手房市场分析 来预判德清本地市场增量空间 10 德清县近年来地区生产总值变化 从表上可以看出德清县生产总值逐年增长 幅度大都在10 以上 由于2008年经济危机 德清县经济也受到明显的影响 增速开始下降至2009年的最低9 6 09年过后经济开始回暖 经济持续增长 有益于购买力的提升 德清本地成长性研究 11 德清县历年三产比例 第三产业发展迅速 2010年比重占到25 左右第二产业的比例为59 1 德清的主要支柱产业为以制造业为主的轻工业第二产业和第三产业发展 带动了整个德清的经济迅速发展 12 德清本地市场容量 德清城镇人口增长稳定缓慢 大多来自于周边乡镇进城购房 年均增量约7万方 但实际购房比例远大于7万方 德清县总人口增长率缓慢 甚至出现负增长 相比城镇人口增长率呈平稳上升的态势 说明德清市城镇化速度稳定平缓 以城镇人口年均2千人的增涨速度 按2010年人均居住面积36 5平方计算 德清市年均增加约7 3万方 城镇人口大多来自乡镇进城 但实际乡镇进城购房比例远大于实际增量 且购买力强 成为购房增量主要来源 13 武康镇总人数 13 22万人 其中外来人口2 4万人 三合乡总人数 2 09万人 其中外来人口1811人 乾元镇总人数 5 71万人 其中外来人口9213人 洛舍镇总人数 2 42万人 其中外来人口6739人 雷甸镇总人数 3 25万人 其中外来人口1678人 新市镇总人数 6 63万人 其中外来人口121人 钟管镇总人数 4 09万人 其中外来人口2760人 新安镇总人数 3 58万人 其中外来人口550人 德清全县人口43万人 其中城镇人口12 8万人 人均居住面积36 5平方 农村人口30 6万人 人均占有居住面积68平方 总人口数 武康镇 新市镇 乾元镇外来人口 武康镇 乾元镇 洛舍镇 禹越镇总人数 2 94万人 无外来人口 莫干山镇总人数 1 54万人 外来人口37人 筏头乡总人数 1 55万人 外来人口360人 德清全县农村人口比重占72 未来会有大量进城置业需求外来人口占总人口比重约11 主要以产业工人为主 购买力弱 因此目前外来人口导入因素的购房需求增量有限 德清县人口分布 14 武康镇纺织 机械 医药 建材 涂装设备 包装印刷 食品加工等产业企业 1592个总产值 52 51亿元 三合乡农业观光 休闲度假企业 170个总产值 11 74亿元 乾元镇机电制造 纺织服装 新型建材 医药化工企业 740个总产值 46 27亿元 洛舍镇钢琴生产 木材加工 矿产开发企业 2506个总产值 32 96亿元 雷甸镇轻工机械 新型建材 医药化工 纺织企业 592个总产值 48 11亿元 新市镇食品 建材 纺织 化工 皮革 包装纸业 电子电缆等产业企业 1864个总产值 58 41亿元 钟管镇医药 化工 建材 机械 五金 纺织等产业企业 637个总产值 56 16亿元 新安镇纺织服装 机械电子 医药化工 包装印刷企业 1651个总产值 23 33亿元 企业数量共计12282家 2010年总产值239亿元 产业主要集中于轻工机械 化工 纺织 五金等 禹越镇金属加工 塑料 服装 丝绸绢纺企业 1119个总产值 18 87亿元 莫干山镇农业种植 休闲旅游企业 328个总产值 4 05亿元 筏头乡 竹 笋 茶 水 四大主导产业 竹制品加工 笋制品加工 茶叶 矿泉水企业 1083个总产值 5 16亿元 德清周边乡镇私企众多 购买力旺盛 属于市场增量的稳定增涨来源 德清县产业分布 15 德清未来人口规划 2020年规划城镇人口30万人 德清人口自然增涨缓慢 要达到2020年30万人口的目标 必须依靠外力机械人口导入外力人口导入约15万人 则购房增量约528万方 年均增量约52 8万方 德清人口自然增涨缓慢 按目前人口增涨速度计算 2020年城镇人口约15万人 而政府规划2020年约30万人 因此 必须依靠产业等因素的机械人口导入 假设机械人口导入15万方 按2009年人均居住面积35 2平方为计算 外力导入增量约52 8万方 则年均增量为52 8万方 16 高端购房群体占比少 但购买能力强中高端购房群体以公务员 企业高管为主 支付能力强 换房比率高以产业工人 一般在职员工为核心的中低端群体 群体占比大 但购买能力弱 换房以经济型的改善房为主 偏低端购房群体占74 中端购房群体占21 高端购房群体占5 主流购房群体 德清县购买群体分析 人群数量为约数 仅供参考 17 德清市场增量来源及增量空间 德清市场容量约42万方 由以下几部分组成 乡镇进城购房 现状 人口增涨约2千人 年均增量约7万方 但实际购房比例远大于7万方 且购买力强 假设放大3倍 7 3 21万方趋势 乡镇进城购房速度及比例呈稳步上涨的态势 属于稳定的增量来源市区改善购房 现状 二手房市场容量约25万方 假设25万方中有70 有购新房需求 则市区有约18万方的增量趋势 德清属于改善型市场 换房频率较高 同样会保持稳步增涨的态势外来购房 现状 包括外来产业工人 外来购房者 约占市场总容量的约10 约4万方 包括低密度产品 趋势 要达到2020年30万人口的目标 需机械导入约15万人 购房量约528万方 则年均增量约52 8万方未来增量空间 乡镇进城21万方 市区改善18万方 外力导入增量52 8万方 91 8万方 GDP的持续增长和三产比例中工业和服务业的较高配比 推动了德清的经济和房地产市场的发展 乡镇 市区购房保持稳定上涨 外来导入人口购房成为未来主要的增量来源 18 外力驱动研究 副城发展模式研究德清发展模式研究 19 杭州三大副城发展模式汇总 板块 板块驱动力 发展阶段 临平 区域自然外扩 地铁概念刺激外部市场进入 副城与主城的对接 依托城市化进程 逐步融入主城 下沙 大学城 产业园人口导入 价值被提前透支 接下来下沙副城处于价值补涨阶段 配套 交通都将逐步完善 滨江 高新科技产业驱动型 处于下沙的下一阶段 配套 交通已逐步完善 完全副入主城区 发展结果 杭州市场自然缓慢导入杭州客群由品牌追随到舒适改善 爆发式人口导入 概念炒作刺激投资需求 高新产业人群导入投资客逐步向舒适改善型客户转变 副城的发展模式中有产业导入或题材炒作 则加速板块的发展过程 客群由投资市场逐步向改善型市场转变 德清板块的发展模式 20 德清新城 德清 第四副城发展阶段 随着三大副城的区域发展 同时副城价格已达到高位 并已融入主城区域随着城市化进程的发展及副城饱和度的发展 已进入第四副城的发展阶段 21 德清区域发展模式 低密度产品供应 旅游产业趋动 的区域发展模式 带动德清全面进入中高端市场 22 区域规划图 23 德清低密度 高端品质用地供应 低密度 高端品质产品供应 吸引中高端客户 拉动德清副城效应 有诚 中大 高尔夫旅游度假项目 2500亩 一龙旅游度假项目 3800亩 保利原乡高端高品质社区 1800亩 24 富阳新城 德清新城 临安新城 二绕范围 三大新副城富阳副城临安副城德清副城 随着城市化进程及交通利好的刺激 杭州 一主三副城 已完全成为主城概念 未来将出现三大新副城 未来竞争环境 25 竞争环境分析 新副城发展模式 板块 板块趋动力 富阳 区域城市化 低密度产品供应 临安 低密度产品供应 区域优势 由传统别墅板块银湖向东洲发展 但仍属于项目 供应激发型 的自然发展模式 新副城发展模式类似 基本以低密度产品供应结合自身城市化的发展模式 自身城市化以吸引本地客户为主 而低密度产品则以吸引大杭州客群为主 目前杭州集中供应低密度产品 具有一定的板块规模优势 但配套问题制约别墅生活营造 基本无法入住 属于多个项目 供应激发型 的自然发展模式 板块发展模式 供应激发型 的自然发展模式主体客群来源历程 市区 初期 本地客 中期 本地客 后期 本地为主 少量杭州客群 低密度住区 初期 大杭州投资客 后期 大杭州自住客 26 竞争环境分析 新副城竞争 德清有别于富阳 临安 供应激发型 发展模式 是由政府重大规划驱动的 规划推动型 板块发展模式 配备总部经济商务区 信息产业科技城等有较好的资源及配套规划优势 德清将成为青山湖之后杭州又一别墅类板块 但同时较青山湖板块更具配套优势 德清 富阳 临安 发展模式 自身资源 配套 交通支持 旅游产业 信息产业 低密度供应为驱动力 低密度产品供应激发型发展模式 低密度产品供应激发型发展模式 下渚湖 莫干山景观资源 科技新城 银湖 黄公望景观资源 青山湖景观资源 下渚湖旅游综合体 高铁 二绕的交通利好 320国道 规划之江大桥连接主城 02省道 徽杭高速 文一西路延伸段 27 竞争环境分析 余杭区 德清 塘栖组团 良渚组团 余杭组团 城西 城北 主城区 德清 余杭区 一副城三大组团临平副城塘栖组团良渚组团余杭组团 28 竞争环境分析 余杭区结论 德清 塘栖组团 良渚组团 余杭组团 良渚组团 生态旅游区定位低密度产品供应 吸引大杭州中高端客户 价格已处于高位 塘栖组团 工业区定位房产开发量小 经济型产品 不具规模优势 竞争力弱 工业区定位可带来大量的购房需求 德清相比良渚 塘栖组团更具有开发规模 吸附能力 余杭北 仁和 塘栖 区域房地产市场没有成规模开发 与德清相比 不具备市场分流竞争力 同时产业区定位会带来大量购房需求 29 增量问题结论 自身成长性 未来增量空间 乡镇进城21万方 主要是品质分巢 舒适改善 品质改善 增量保持稳定上涨 市区改善18万方 需求主要是舒适改善 增量保持稳定上涨 外力导入增量52 8万方 外来导入人口购房成为未来主要的增量来源 共计增量空间年均量约91 8万方 且保持不断增长 外力驱动 低密度 高品质产品的供应带动高端市场先行 拔高德清板块价值 科技新城 总部经济商务区 风景旅游区等带动了德清的产业配套升级 低密度产品供应 成为即青山湖之后的别墅类集中供应板块 拉动高端需求持续增量 供应拉动型增量 交通利好 星级酒店 高端配套 加速缩短德清与杭州的时间距离 带动杭州市场进入 问题一 市场扩容问题 德清市场增量在哪里 以什么形式增量 30 解决问题 问题二 客群 哪些人会来德清购房 来德清购房有什么样的需求特征 我们如何选择 研究思路 德清市场 现有市场 趋势研究 31 德清在售楼盘分布图 32 保利原乡 项目销售异常火爆 采取了低价进入 主打品牌的营销策略 均价在8000元 销售率达到了90 33 绿城 英溪桃源 销售率在70 左右 主力户型多在三房 四房 多为改善型住房供应产品 均价在13000元 左右 整个项目体量较大 后期开发有排屋 独栋别墅 34 德信溪山美墅 唐宁 號 目前在售高层 可以俯瞰整个项目景观 销售率在30 左右 推出了精装样板房 主力面积在230 左右 均价在11500元 左右 底层为商业 地段较好的单价在14000元 地段较偏的卖到8500元 35 德华美立方 项目开盘近半年 推出200套房源 销售情况一般 主力户型在90 120 之间 均价在8000元 左右 36 金都阳光田园 推出酒店式公寓 销售情况欠佳 户型多在三室两厅 两室两厅 面积在90 145 左右 均价在8500元 左右 带电梯一共五层一到两层是商铺 三到五层是公寓 商铺是300 500 一层是10000元 二层是6000元 37 宇诚御景公馆 项目目前在售小高层公寓 今年3月份开盘 销售率30 左右 推出房源共80套 主力面积在149 160 左右 均价在9500元 左右 38 德蓝广场 德蓝广场规划有写字楼 高层公寓 2 6万方的写字楼共26层尚未推出 高层公寓推出300户 剩余10套 由于地理位置原因 销售状况不错 主力面积在120 140 左右 写字楼销售前景应非常乐观 位于总部经济区规划范围内 39 宇恒财富国际 40 宇恒财富国际 2008年5月16号举行的广场车展 2008年初的规划告示片 户型一览 面积从146 到753 户型从一房到四房 商业平面图 共5200 从写字楼的销售上来看 历经三年的销售 平均每年去化4000 刚开始采取的是反租模式 现在已经取消 反租期和金额不详 41 现有市场分析 42 小结 现有市场的整体均价在8600元 左右 高端楼盘均价在11000元 中低端楼盘均价在8000元 左右整个市场较大体量的楼盘较多 像保利原乡 绿城英溪桃源 金都阳光田园等 其中绿城项目建筑面积达420000 保利原乡项目有370000 金都阳光田园建筑面积也有240000 市场的主力户型多在110 140 的三房 和140 180 的四房居多中低端客户承受的总价在90万元左右 高端客户承受的总价在240万元左右整个市场的购房客群主要以自住为主 投资住房所占比例较小德清市场整体销售一般 购房者大多注重品质较好的楼盘 说明德清购房消费市场已经进入改善型阶段 整体房价水平受自身经济的拉动和大杭州辐射影响 房价较同等级城市较高 未来市场杭州 上海投资客会去化相当部分市场 43 二 本体属性分析 44 区位属性 本案位德清县中心城区的南面偏东的位置 在云岫南路的最南端 规划的科技新城的北端 是承接老城区和科技新城的主战略地段 本案 老城区 本案 45 地块经济技术指标 46 科技新城规划 总规划面积5平方公里的科技创新公共服务平台一年启动 四年成形 八年成城2010年9月底由新加坡CPG集团和同济大学分别完成规划设计与城市设计进程 五纵二横 道路基础设施工程 科技大厦 信息产业园 科技广场等重点工程全面启动以后是德清城市新区域 科技创新研发 信息技术产业 创意产业 总部经济聚集 基础设施完善 商务服务一流 高端人才聚集 生态环境优美 绿色休闲宜居 科技新城的兴起 必将带来高端人才聚集 对本项目价值提升是一个利好因素 更有助于项目酒店式公寓和商业形象的提升 47 产品分析 本案在科技新城内 建议以 高新科技创业园 这样一个名义来吸纳客户置业和投资 其中高新科技包括电子信息技术 生物技术 空间技术 新能源新材料技术 海洋开发技术为主 以高新产业为主的企业购房可以另加优惠 德清县目前在售的酒店式公寓只有金都阳光田园一家 销售情况并不乐观 一个月平均五六套 目前没有在售的写字楼 以后有老城区的德信德蓝广场和城东区会出现写字楼 本案以后所面对的是来自周边大杭州和大上海范围的客户 德清本地人并不太接受面积较小的酒店式公寓 建议酒店式公寓比例占少数 面积不宜过小 商铺在德清县最好出售的是1层或1 2层联售 建议1层高价出售 2 4层甲方持有 后边两栋4层的多层 可以整栋招商或出售 招大型的主力店或者银行进驻 以提升项目档次 48 产品分析 平层公寓多以三室两厅两卫 面积在128 146 之间 和四室两厅两卫 面积在146 181 之间 分析 市场上90 120 之间可供一般经济收入群体的住房较少 建议公寓设计在此区间范围内 红色标注为别墅产品 49 产品分析 商业 办公 宜商宜住公寓 产品分布如下图 整栋招商或出售 50 价格分析 酒店式公寓 金都的酒店式公寓卖8500元 含1500元 的装修费 本案和金都阳光田园相比地段和未来发展方向都比较好 不过产权方面金都阳光田园是70年 建议酒店式公寓的价格开盘时价格和金都相当 后期再涨价 这样一个低开高走的态势 科技新城的后期推动 外地人来投资的客户会逐渐增多 建议也以精装产品出现 写字楼 目前没有参考价格 建议和酒店公寓的价格相当 商业 整个德清县的商业氛围较差 周边项目多以底层沿街用做商铺 作为小区内部的配套 商铺价格比住宅价格略高 均价在12000元 左右 建议本案第一批开出的商铺均价在11000元 理由是目前项目所在的区域处于城区的最南端 科技新城尚在开发的过程中 这个过程至少要4年 培育期更在4年以上 51 商业市场分析 现有商业市场分析 相似项目经验推介 开元余英坊商业街本案商业整体业态规划建议 52 德清正翔商业广场 商场面积有56000 属德清县重点扶持项目 项目开发商来自上海 项目以沃尔玛为主力店 肯德基 必胜客 屈臣氏等企业入驻业态主要有 钟表眼镜 黄金珠宝 名品化妆 皮具包袋 精品女鞋等时尚商铺分类项目评价 属德清中心购物商圈 档次较高 规模较大 但由于德清市区人口少和项目新开业不久 内部有些商铺正在装修 项目聚集的人气不够 人流量较少 53 德清南方家园商城 商城占地近200亩 总建筑面积逾100000 公司投资近2亿元 由家具 竹制品两大市场组成 依托德清传统竹乡竹业的产业基础 力争打造浙北最大的竹制品源头批发市场 项目评价 属于德清最大的家具家居用品批发中心 由于商品的集聚性 经营状况良好 54 卢球装饰城 卢球商贸中心总建面积近13万平方米 停车位1200个 总投资2 8亿元人民币 为德清十大百亿工程之一 是首家集休闲娱乐 专业市场 步行街和大型的休闲广场于一体项目评价 该项目虽功能属综合型配套 但位置在城西地段 休闲娱乐 步行街经营状况一般 人气集聚不够 55 佳得利商贸城 商贸城总建面积达103000 该项目由德清萧杭房地产开发有限公司开发 为专业家电 服饰 鞋帽类批发市场 即以批发为主 兼顾零售的大型商贸城 主要经营业态有家电 电子 男女服饰 童装 鞋类 床上用品类项目等经营区块项目评价 人气较为稀疏 经营状况一般 56 现有商业市场分析小结 正翔商业广场位于县城中心商业区 但商业氛围 人气都较差 虽业态分布较为完整 但人气稀疏造成经营状况一般专业批发市场多集聚在城西老城区片 经营状况整体不太理想星级酒店