估价复习题及答案解释.docx

1. 某开发商拟购入200亩土地，规划允许建筑面积40万m2，单位建筑面积的建造成本为1020元/m2,专业费用为建造成本的6%，区内设施配套预计为建造成本的15%，岁首为销售收入的5%，年利息率为12%，开发商的直接成本利润率为30%，预计单位建筑面积楼价为3000元/m2。试用传统方法求卡法上能承受的地价。（总开发时间4年，开发成本均匀投入，单利计息）解:根据题意应采用假设开发法之传统计算。(1) 设开发商能承受的地价为V(2) 开发完成后的总价值3000x40=120000万（元）(3) 建造成本/专业费用及配套费用1050x4x(1+6%+15%)=50820(万元)(4) 投资利息Vx12%x4+50820x12%x2=0.48V+12196.80(5) 税收120000x5%=6000（万元）(6) 开发商利润（V+50820）x30%=0.3V+15246(7) V=（2）-（3）-（4）-（5）-（6）=120000-50820-0.48V-12196.80-6000-0.3V-15246=35737.2-0.78V则V=20077.08（万元） 注:本题中应注意以下几点：购买待开发房地产之费用应计利息；建造成本等是在开发期间均匀投入的，故视之为在开发期中间一次性投入；成本利润率是以土地取得成本与开发成本.销售费用之和为基础的，本题中没有销售费用项，故只取前两项之和。2. 某房地产为一块气通一平的待建筑空地。土地总面积为1000m2，该地块的最佳开发利用方式为写字楼，容积率为4.0，覆盖率为50%，土地使用权年限为50年，从2013年8月起计。该写字楼建成后拟出租，经市场调查初步确定出租写字楼的每月净收益为100元/m2，可出租面积为建筑面积的70%，正常出租率为70%。预计取得土地后建造该写字楼的建设期为两年半，第一年均匀投入50%的建筑费与专业费，第二年均匀投入35%的建筑费与专业费，其余的建筑费与专业费在第三年的前半年均匀投入。根据建筑市场行情估计建筑费2000元/m2，专业费为建筑费的6%；销售费用和税费分别按楼价的3%。6%计；购买土地相关税费为地价的3%，年折现率为14%，利润率为25%，年综合报酬率为9%。预计该写字楼竣工后半年后可出租。跟俊上述资料试用现金折现法评估该待建筑土地2013年8月出售时的市场价格.解：根据题意，应采用现金流量折现法（1） 设待建土地的价值为V（2） 开发的总价值100*12*70%*70%*4000*1-1/(1+9%)47*1/(1+14%)3/9%=17332045.98(元)（3） 建筑费与专业费2000*4000*（1+6%）*50%/(1+14%0.5)+35%/(1+14%)1.5+15%/(1+14%)2.25=7356753.95(元)（4） 销售费用和税费17332045.98*(3%+6%)=1559884.14(元)（5） 购地税费0.03V（6） 地价V=17332045.98-7356753.95-1559884.14-1559884.14-0.03V则V=8170298.92（元）或817.03万元（注：现金流量折现法中，不单独考虑利润，故所给利润是干扰参数）3. 某在建工程开工于2012年11月1日，拟作为商场和办公综合楼；总用地面积3000m2，土地使用权年限50年，从开工之日起计，规划建筑面积12400m2，其中商场建筑面积2400m2，办公建筑面积10000m2；该工程正常施工期为2年开发成本为2500/m2，管理费为开发成本的3%；至2013年5月1日已完成9层主体结构，且已投入总开发成本的35%，剩余费用在剩余建设期内均匀投入；贷款年利率为8.5%。预计工程建成后商场即可出租，办公楼即可出售；办公楼售价为每平方米建筑面积5000元，销售费用和销售税费为售价的8%；商场可出租面积为建筑面积的75%，可出租面积为正常出租率的85%，月租金为80元/m2，出租成本及水费为有效总收入的25%，开发经营期报酬率为12%；投资该类房地产的正常投资利润率为15%。试利用上述资料用传统方法估计该在建工程 于2013年5月1日的价格。（买房购买该在工程负担购买价格3%的税费，折现率为15%）解：（1）用传统方法求算设该在建工程正常价格为V求开发完成后的价格V1V1=5000*10000+2400*80*12*85%*75%*(1-25%)*1/12%*1-1/(1+12%)48=5914.02(万元)求开发成本及管理费用C1C1=2500*12400*(1-35%)*(1+30%)=2075.45(万元)求投资利息C2C2=v*（1+3%）*(1+8.5%)-1+2075.45*(1+8.5%)7.5-1=0.134v+130.95求销售费用和销售税费C3C3=5000*10000*8%=400(万元)求开发利润C4C4=v+(1+3%)+2075.45*15%=0.1545v+311.32求购买该在建工程应支付的税费C5C5=0.03v 求在建工程于2013年5月1日的价格VV=v1-(c1+c2+c3+c4+c5)=5914.02-(2075.45+0.134v+130.95+400+0.1545v+311.32+0,03v) =2996.30-0.3185v则V=2272.51（万元）根据上述计算可知，运用传统方法，该在建工程于2013年5月1日分别为2272.51万元。 4. 某在建工程开工于2011年3月1日，用地总面积2000m2，建筑容积率5.1，用途为公寓。土地使用年限为50年，从2011年3月1日起计。土地取得费用为楼面地价每平方米1000元，该公寓正常建设期为2年，建设费用为每平方米建筑面积2500元，至2011年9月1日已完成主体封顶，已投入了建设费用的45%。估计该公寓可按期建成，建成后即可出租。可出租面积的月租金为80元/m2，可出租面积为建筑面积的65%，正常出租率为80%，出租期间运营费用率为30%。又知当地购买在建工程应缴纳的税费为购买价格的5%。试利用上述资料采用现金流量折现法估算该在建工程于2011年9月1日的正常购买总价和按建成后的建筑面积折算的单价。假定资本化率为8%，折现率为14%。解：（1）设该在建工程的正常购买总价为V （2）计算该在建工程续建完成后的总价值： 总建筑面积=2000x5.1=10200(m2) 续建完成后的总价值计算公式：V=A*1-1/(1+r)n*1/(1+rd)t/r 续建完成后的总价值：80*12*10200*65%*80%*(1-30%)*1-1/(1+8%)48*1/(1+14%)1.5/8%=3569.34(万元) （3）续建总费用2500*10200*55%/(1+14%)0.75=1271.23(万元) （4）购买该在建工程的税费总额=Vx5%=0.05V （5）该在建工程的正常购买总价V=3569.34-1271.23-0.05V V=2188.68（万元）（7） 该在建工程的正常购买单价=2188.68/1.0200=2146（元/m2）一、单选题1、某宗土地取得成本为1000万元，开发成本为1500万元，管理费用为75万元，销售费用为35万元，投资利润为12%，则开发利润为（ D ）万A、180.0 B、300.0 C、309.0 D、313.2解释：（1000+1500+75+35）*12%=313.2万元2、一宗2000m2的工业用地，容积率为0.8，楼面地价为690元/m2,现按规划拟改为商业用地，容积率为5.1，楼面地价为950/ m2，理论上应补地价（单价）为（ C ）元/m2 A、552 B、3519 C、4293 D、4845解释：5.1*950-0.8*690=4293元/m23、某住宅小区附近新建了一座酿酒厂，由此引起的该住宅小区房地产价格贬值属于（ C ）A、物资折旧 B、功能折旧 C、经济折旧 D、会计折旧4、已知某临街深度30.48米（即100英尺）、临街宽度15米的矩形土地，总价为100万元。相邻有一临街深度47.72米（即150英尺）、临街宽度15米的矩形土地，根据四三二一和九八七六法则，其总价为（ B ）万元。A、109 B、117 C、124 D、130解释：（40%+30%+20%+10%+9%+8%）*100=117万元5、某商业大楼建造期2年，建成8年后补办了土地使用权出让手续，土地使用年限为40年，建筑物的经济寿命为35年，评估时该建筑物的折旧年限应取（ A ）年。A、35 B、45 C、48 D、506、某宗土地的规划容积率为3，可兴建6000 m2的住宅楼，经评估总地价为180万元，该宗土地的单价为（ ）元/m2。A、100 B、300 C、600 D、900解释：180万元*3/6000=900元/m27、有甲、乙两宗权益、区位、面积、实物条件等都一样的土地，土地为空地，乙土地上有一建筑物，但估价结果显示乙土地连同上建筑物价值低于甲土地的价值，这是由于（ A ）。A、建筑物的价值低于拆迁费用 B、该估价结果肯定有误C、甲土地的价格高于乙土地的价值 D、不可能出现这种情况8、为评估某宗房地产2002年10月13日的价格，选取了可比实例甲，其成交价格为3000元/m2，成交日期为2001年11月132日。经调查获知2001年6月至2002年10月该类房地产的价格平均每月比上月上涨1%对可比实例甲进行交易日期修正后的价格为（ B ）元/m2。A、3214 B、3347 C、3367 D、3458解释：3000*（1+1%）11=33479、某地区房地产交易中卖房、买方应缴纳的税费分别为正常成交价格的7%和8%。某宗房地产交易，买方付给卖方287万元，应缴纳的税费均由卖方负担，则该房地产的正常成交价格为（ B ）万元。A、323 B、275 C、273 D、258解释：297/(1+8%)=27510、某宗房地产，净收益每年50万元，建筑价格200万元，建筑物资本化率12%，土地资本化率10%，则该宗房地产的总价值为（ C ）万元。A、417 B、500 C、460 D、450解释：（50-200*12%）/10%+200=46011、某房地产正常情况下年收益140万元，年总费用40万元，资本化率12%，出让时的土地使用权年限50年，现已使用了5年，则该宗房地产的现时总价为（ c ）万元。A、833.33 B、830.45 C、828.25 D、827.64解释：V=（140-40）*1-1/(1+12%)45/12%=828.25 12、某显瘦临街总深度30M的矩形宗地，前街路线价2000元/m2，后街路线价1000元/m2，若按重叠价值估价法，其前街影响深度为（ ）m。A、10 B、15 C、20 D、30解释：2000/(1000+2000)*30=20二、多选题1、估价报告书的内在质量包括（ ACD ）。A、估价结论的准确性 B、文字表达水平C、估价方法选择的正确性 D、参数确定的合理性2、房地产交易中的特殊交易情形包括（ BCD ）。A、交易双方曾经有过业务联系 B、购买相邻房地产C、交易税费由买方承担 D、卖方不了解市场行情3、求取建筑物重新建造的成本方法有（ ACD ）。A字数调整法 B、实际观察法 C、工料测量法 D、分部分项法4、建筑物的物质折旧包括（ ABD ）。A、有形损耗 B、正常使用的磨损C、功能折旧 D、意外的破坏损毁5、下列说法正确的是（ AD ）。A、可比实例肯定是交易实例 B、交易实例肯定是可比实例C、可比实例不一定是交易实例 D、交易实例不一定是可比实例一、判断题1.假设开发法可用于拆迁补偿估计。( 错 )2.同一建筑物在不同时期的重置成本是相同的。( 错 )3.房地产价格的表懂趋势与其当前价位的高低可以无关。( 对 )4.若股价时点为现在，估价对象的状况却可以是现在、过去或者未来。( 对 )5城市中现在有一块空地，目前没有任何收益，因而不能用收益估价法。( 错 )6.房地产价格实质是房地产权益的价格，故其收益在估价中要比物质实体更重要。( 错 )7.长期趋势法既可以用于预测房地产的未来价格及其走向，也可以用于寻找交易日期修正系数。( 对 )8.不论估价母的如何，委托方所委托的估价对象的范围，必须是估价人员应当【评估的估价对象的范围。( 错 )9.人口高密度地区，必定导致对房地产的求大于供，供给相对匮乏，因而该地区的房地产价格必然超高。( 错 )10某宗房地产，收益年期无限，预计每年的总收益稳定为16万元，总费用未来第一年为8万元，此后每年递增2%。该类房地产的资本化率为10%，则该宗房地产的收益价格为60万元。( 不出 )二、单项选择题1、某宗房地产，净收益每年50万元，建筑价格200万元，建筑资本化率为12%，土地资本化率为10%，则该宗房地产的总价值为（ C ）万元。A、417 B、500 C、460 D、4502、某地区房地产交易中卖方、买方应缴纳的税费分别为7%和8%。某宗房地产交易，买方付给卖方297万元，应缴纳税费均由卖方承担，则该宗房地产的正常成交价格为（ B ）万元。A、323 B、275 C、273 D、2583、某宗房地产，建筑层数5层，各层建筑面积相等，建筑覆盖率为50%，楼面地价为100元/平方米，则其土地单价为（ C ）元/平方米。A、500 B、200 C、250 D、1004、用收益法评估某宗房地产的价格时，除油租约限制的以外，应选取（a ）净收益作为估价依据。A、类似房地产的客观 B、类似房地产的实际C、类似房地产的最高 D、类似房地产的最低5、甲土地的楼面地价为2000元/平方米，建筑容积率为5，乙土地的楼面地价为1500元/平方米，建筑容积率为7，若两宗地的土地面积等其他条件相同，其总价相比有（ c ）。A、甲等于乙 B、甲大于乙 C、甲小于乙 D、难以判断6、建筑物的经过年数有实际经过年数和有效经过年数，它们之间关系为（ D ）。A、有效经过年数等于实际经过年数B、有效经过年数短于实际经过年数C、有效经过年数长于实际经过年数D、有效经过年数可能长于或短于实际经过年数7、