【doc】 仙居县房地产业发展的几点思考.doc

仙居县房地产业发展的几点思考仙居县房地产业发展的房地产业的发展不仅改善居民居住条件,提高城市品位,并能带动众多行业和产业的发展.据统计,2002年1月至2004年12月,仙居县共投入房地产开发资金8.43亿元,开发用地契税入库1944万元.2003年商品房销售面积6.2万平方米,房地产销售入库税收700万元.2004年商品房销售面积13.5万平方米,房地产销售入库税收2335万元.未来几年将继续是仙居县房地产快速发展时期,成为县域新的主要经济增长点之一.因此,房地产业必须站在经营城市,提高居住环境,营造城市景观,建设绿色,节能小区的角度,来审视本行业的作为和定位,推进房地产业健康持续发展.一,房地产业的现状和对商品房需求的预测目前仙居全县人口46.5万人,县城人口约8万人,流动人口约5万人,人均居住面积24.24平方米(人均建筑面积30平方米),高于小康社会中居民住宅标准的”人均居住面积12平方米”.但20世纪后期建造的”地到天”式排屋及三,五十年代建造的老城区仍然是居民主要居住模式,其老房屋多数处于空置状态,配套设施较完善的住宅小区近两年才起步.仙居是社会和经济欠发达的山区县,前些年社会经济发展一直缓慢,城市建设面貌未能较好改观.特别是城市基础设施很不完善,确有”扩大了的农村”之感.仙居县从1989年第一家房地产开发企业设立以来,至今已发展有14家,其中三级开发资质3家,肆级开发资质11家,县外4家三级企业(有项目)在本县开发.目前,已出让开发用地37.9万平方米,在建项目18个,核准开发量计建筑面积69.2万平方米,固定从业人数200多人,年开发商品房能力约15万平方米.方焕勇仙居县近5年内(2003年一2007年)商品房需求主要来自三个方面:1,适应住房更新的需求.目前,仙居县城有近2.5万户家庭购买了房改房,商品房或自建房.随着国家”十五”计划纲要中关于住宅与房地产业发展措施的落实,近5年内,仙居会形成”改善居住条件”的热潮.如果有10%居民户人市以小换大,以旧换新的梯度消费,按平均每户购房150平方米计算,将形成近37.5万平方米的商品房需求量.2,适应城市化进程的需求.仙居县2004年国内生产总值为44.6亿元,人均生产总值9568元.财政收入3.57亿元,其中地方财政收入1.93亿元.城乡居民储蓄存款余额为30.8亿元,城镇化水平将由2004年的33.6%增长为2007年的40.8%,县城人口将由2003年的7.8万余人增长为2007年的11万人,累计增加3.2万余人,按40%的新增长人口购买住宅,以人均40平方米计算,新增商品房需求量近52万平方米.3,适应房地产投资的需求.现阶段,仙居的房地产价格较之周边县市尚属偏低,升值空间较大,随着高速路建设开通,如促销得当,预计有一部分外地及本地家庭将参与房地产投资.如果有500户家庭进行投资,平均每户购房150平方米,将形成7.5万平方米的需求量.综上所述,五年内估计会形成97万平方米的商品房需求量,平均每年开发销售约20万平方米才能基本满足需求.按商品房均价3000元/平方米计算,销售收入可达到5.82亿,建筑安装工程0.97亿(以每平方米造价500元计算),每年将带来5000万左右的税收.二,房地产业存在主要问题及原因1,用地供给缺乏规划.仙居县开发用地真正运行规范是近两年的事,过去没有按照城市发展方向的要求,做好城市总体规划及房地产发展规划.近年推出大小房地产开发项目l8项,绝大多数地块面积过小形不成开发规模,相应的小区配套设施不完善,提高不了房地产开发档次,严重影响城市建设品位.2,房价增长过快.仙居属欠发达县份,近年来房地产市场急剧升温,购销两旺,呈现出一派繁荣景象,商品房价格从2002年均价1200元/平方米,增长到2004年均价2600元/平方米,两年来房价整整翻了一番.这种状况既有前些年商品房供给少,周边房价影响等因素,也有群众心理因素造成了对房地产的虚假需求.3,物业管理较为薄弱.仙居物管企业只有2家,从业人员及服务管理水准较低.同时市场监管缺少相应的政策措施及规范制度,监管力度薄弱.存在上述问题的原因在于,一是随着经济发展和城市化进程,仙居城镇人口身份多为农民转为城市居民,但住房观念,生活观念没有转变,一定程度上影响了房地产业的发展.二是缺乏有效的土地供应机制,没有成规模或连片供地,致使城市总体规划难以实施.拆迁改造多头无序,缺乏有效的监督机制,造成土地资源和税收的流失.三是开发商依法取得土地使用权,却因配套,服务等问题,未按时足额交清出让金;而土地管理缺乏有效的服务措施与手段,导致开发商与村民发生纠纷,延误了开发商如期开发,也影响外地品牌房地产企业进人仙居.三,发展房地产业的建议与对策1,确立经营城市战略理念和定位.房地产发展应充分体现江南特色,时代特征,仙居特点,按照建设现代化旅游休闲城市的要求,坚持以人为本,统一规划,合理布局,因地制宜,综合开发,配套建设,营造良好的人居环境.坚持以发展适应广大市民需要的住宅建设为主,重点发展解决中低收人家庭的住宅,适当发展中高档住宅,重视老年人住宅的建设.政府出台优惠政策,改善房地产投资环境,优惠政策包括:土地增值税,房地产企业所得税不搞预征制,实行申报结算制,对出让地块实行后续纠纷负责制.同时吸引农村村民进城购房,可享受城关居民同等待遇,扩大城市人口,推进城市化步伐.2,宏观调控合理供地,处理好总体与局部的关系.根据需求预测,仙居县目前在房产供地年在200亩(可建2o至25万平方米)为宜,政府应建立良好的土地储备机制,合理供应土地.形成严格的土地出让管理机制,适时,合理,成熟地出让土地,从源头上真正实现以市场为导向的运作局面,确保土地市场价值的最大化.3,完善住房供应体系,推进住房社会保障.2003年省政府批准我县建设l2万平方米的经济适用房,应按照要求,加快实施,使最低收人家庭购买经济适用房,出台经济适用房销售管理意见,逐步建立起商品房,经济适用房,廉租房构成的多层次的供房供应体系.4,加快发展旅游休闲房产,如公寓,酒店,度假村,城市中心,娱乐中心,休闲中心等,把外地来仙居的游客留住消费,改变旅游在仙居,休闲居住在外地的这种尴尬局面.5,引导房产开发企业整合.目前仙居县房地产企业已发展到l8家(外地4家),而真正具有一定规模和实力的房地产开发公司却寥寥无几.县城两个大的开发项目都由外地公司开发.随着房地产市场,竞争加剧,只有资金实力雄厚,技术力量强大,有品牌房产的开发商才能占据市场.在扶持重点房地产企业的同时,应引导企业做大,做强,引导走联合之路,以集团化的优势来参与竞争,增强抗御市场风险的能力.6,完善管理机制,促进房地产业健康发展.出台有关规范房地产业发