淮安房地产市场调研分析报告.doc

I 17 淮安中心城区房地产市场淮安中心城区房地产市场 调调研研分分析析报报告告 20092009 年年 1212 月月 0808 日日 2 17 一 淮安市城市总体规划一 淮安市城市总体规划 1 1 城市规划城市规划 历史文化名城 交通枢纽 苏北中历史文化名城 交通枢纽 苏北中 心心 淮安城市的特点可以概括为 一个高速圈 两大 组团 三条轴线 四水穿城 一个高速圈 由环绕淮安城的京沪 宁连及徐淮 盐高速公路组成的一个高速公路圈 两大组团 指中心城区主城区组团和古城组团两 个组团 两组团以生态绿地相连 三条轴线 工业产业轴 文化商务轴 生活休闲 轴 四水穿城 指贯穿城市的盐河 古黄河 里运河 大运河 规划城市性质 国家历史文化名城 江苏省重要 的交通枢纽 苏北腹地能够辐射 2000 万人口的中心 城市 规划城市规模 中期 2010 年 100 万人 远期 2020 年 120 万人 城市建设用地规模 规划远期 2020 年 城市 3 17 建设用地约 120 平方公里 城市化水平为 55 远景 城市人口 180 万人 城市建设用地规模为 200 平方公 里 1 2 城市发展城市发展 内整外扩 重点发展开发区及大学内整外扩 重点发展开发区及大学 城城 中心城区 商业中心 办公 行政中心 中心城区可开发土地少 拆迁成本高 未来重点 发展商业 向北 工业 淮阴工业园 居住 清河清浦区为城市重点发展的主城区 淮阴区相 对独立 向东 工业 开发区 居住 重点发展区域 工业区迁至铁路以东 铁路西规 划以居住为主 向西 工业 盐化学工业区 淮钢 盐化厂 卷烟厂等一大批污染工业使城西 不适合居住 未来重点发展工业 向南 教育 大学城 居住 4 17 小结小结 淮安市近年来城市经济发展速度较快 生产总产 值及人均生产总值增长速度年均保持在 10 以上 相 对发达城市而言整体经济处于刚起步阶段 城市发展重心 东迁 经济开发区的建设推动 了城市建设的步伐 拓宽了市域范围 城镇居民整体收入还处在较低的水平 对高档商 品及大宗物件的消化力不高 一定程度上影响了房地 产的消费能力 城市的集聚能力有限 对周边地区资源的集聚能 力尚不足以支撑其区域中心城市的定位 5 17 二 淮安市房地产市场二 淮安市房地产市场分析分析 2 1 开发投资开发投资 保持高速增长保持高速增长 2008 年全市房地产开发投资 138 40 亿元 同比 增长 35 5 房屋建筑施工面积 1251 88 万平方米 同比增长 26 2 房屋建筑竣工面积 243 95 万平方 米 同比增长 38 6 在苏北五市中 淮安市的房地 产投资不仅总量最大 增幅也遥遥领先 支撑房地产 投资居高不下的原因主要有三个方面 一是房地产开 发的惯性作用 在房屋施工面积中有 816 18 万平方 米是去年结转开发 二是开发成本大幅提高 仅土地 购置费就有 26 87 亿元 占房地产投资的 19 4 三是由于囤积土地的成本提高 存量土地被动开发 2009 年 1 10 月份 全市房地产开发投资 149 29 亿元 同比增长 33 3 房屋建筑施工面积 1421 17 万平方米 同比增长 18 2 房屋建筑竣工面积 305 58 万平方米 同比增长 63 9 2 2 投资结构投资结构 写字楼及商业相对较小写字楼及商业相对较小 从投资结构看 2007 年住宅投资继续增加 共完 6 17 成 84 92 亿元 所占比重比上年同期上升 17 个百分点 商 业用房完成投资 10 06 亿元 所占比重下降了 2 个 百分点 办公楼完成 1 06 亿元 所占比重与上年同期持 平 2008 全市商品房销售面积 263 94 万平方米 比 上年同期下降 18 5 其中住宅销售面积 237 00 万平 方米 比上年同期下降 19 7 商品房销售额 70 45 亿元 同比下降 12 4 其中住宅 60 21 亿元 同比 下降 12 9 全市房屋建筑施工面积同比增幅回落到 26 0 房地产投资增幅回落到 35 5 2009 年商品房市场持续火爆 1 10 月份 全市 商品房销售面积 432 59 万平方米 同比增长 96 8 高于全省 17 7 个百分点 其中住宅销售面积 385 77 万平方米 同比增长 96 3 商品房销售额 128 56 亿 元 同比增长 125 8 其中住宅销售额 109 69 亿元 同比增长 123 4 2 3 住宅销售情况住宅销售情况 07 年销售火爆 年销售火爆 08 年观望 年观望 09 年大步超越年大步超越 商品房市场持续火爆 2009 年 1 10 月份 全市 商品房销售面积 432 59 万平方米 同比增长 96 8 高于江苏全省 17 7 个百分点 其中住宅销售面积 7 17 385 77 万平方米 同比增长 96 3 商品房销售额 128 56 亿元 同比增长 125 8 其中住宅销售额 109 69 亿元 同比增长 123 4 项目地块位于淮安市中心城区清河区 清浦区 本次主要研究中心城区房地产市场的变化情况 其中 商品住宅销售占据绝对主导地位 商品住宅价格反应 了中心城区房地产市场整体发展状况 下表为清河区 清浦区商品住宅近一年走势分析图 从表格中看出全市商品房上市量在 2009 年 8 月 达到最高点 商品住宅价格也相应突破中心城区四千 元大关 至 2009 年 10 月商品住宅价格达到 4387 元 m2 高价 清河区基本难觅 4000 元以下住房 至 2009 年 10 月中心城区商品住宅均价仍然处于上升通 道 但从表格中看出成交量出现明显下降 其中也和 最近收紧的房贷政策不无关联 市场走势变化有待观 察 尤其是 2010 年 1 季度价格走势将是判断市场趋 势的重要依据 8 17 清清河河区区 清清浦浦区区商商品品住住宅宅均均价价走走势势图图 3 34 49 92 2 3 37 77 78 8 3 36 66 68 8 3 38 89 99 9 3 38 89 96 6 3 36 67 70 03 36 68 86 6 3 37 79 99 9 3 39 96 69 9 4 40 03 34 4 4 42 23 38 8 4 43 38 87 7 3 35 57 75 5 3200 3400 3600 3800 4000 4200 4400 2008年10月 2008年11月 2008年12月 2009年1月 2009年2月 2009年3月 2009年4月 2009年5月 2009年6月 2009年7月 2009年8月 2009年9月 2009年10月 年月 价格元 m2 清清河河区区 清清浦浦区区商商品品住住宅宅交交易易量量变变动动图图 2 45 3 453 21 5 58 7 86 7 217 25 10 19 97 11 93 14 96 14 76 8 48 0 2 4 6 8 10 12 14 16 18 20 2008年10月 2008年11月 2008年12月 2009年1月 2009年2月 2009年3月 2009年4月 2009年5月 2009年6月 2009年7月 2009年8月 2009年9月 2009年10月 年 月 交易量 万m2 2 4 住宅产品分析住宅产品分析 产品形态中心城区呈现了以小高层 高层建筑形 态为主 在立面风格上 淮安楼盘总体以现代风格为主 淮安整体楼盘市场住宅主力户型为 100 135 的三 室户型 两房在市场整体占有量相对较小 主要作 为过渡房和 80 后年轻一代自住房为主 且两房总价 9 17 较低 可做投资用房 面积范围在 80 95 之间 但从市场调研的状况来看 小户型由于总价低而 去化速度较快 2 5 商业地产分析商业地产分析 目前淮安市商业主要集中于中心城区淮海路一带 随着当前商业地产的发展 以 MALL 为代表的商业 地产已经不仅仅限于传统的百货商店和专卖店 服务 性 娱乐性的项目比重不断上升 甚至超过了普通商 品店 本次调查主要分析了区域典型案例 单价元单价元 m m2 2项项 目目 名名 称称 简介简介 用用 途途 经经 营营 方方 式式 楼层楼层 建筑面建筑面 积积 m m2 2低价低价 高价高价 租金租金 元元 天天 m2m2 繁华 地段 管理 水平 高 商 业 自 主 经 营 1 8 26 小大 中 央 国 际 新 亚 百 货 原新 亚商 场 商 业 联 营 1 5 扣点 28 金 马 繁华 地段 商 业 出 售 1 292333 2500 0 3500 0 10 17 管理 水平 一般 沿干 道淮 海北 路 商 业 出 租 1 29 60 22 商 业 出 租 1 29 15 7 7 商 业 出 租 2 2950 20 0 4 名 品 城 商 务 旅 馆 自 主 经 营 7 14 29 30 128158 都 市 客 栈 淮海 北路 汽车 站对 面 商 务 旅 馆 自 主 经 营 1 15 15 30 149179 金鹰 购物 中心 后负 一层 商 业 出 售 1 下 沉广 场 64 2300 0 2800 0 淮 海 第 一 城 08 年金 鹰后 商铺 商 业 出 售 1 2 18 60 1200 0 1800 0 11 17 销售 情况 沿健 康东 路 和平 东路 商 业 自 主 经 营 1 2 26 万 达 广 场 内街 商铺 非沿 街 商 业 出 售 1 2 26 12 0 37 0 1200 0 1500 0 东 壹 区 沿健 康路 商 业 出 售 1 2 17 10 5 2000 0 2100 0 商 业 出 售 1 1840 1200 0 1500 0 清 江 华 府 2 18408500 1000 0 小 结 淮海路一层均价 3 万元 m2 负一 2 5 万元 m2 二层 三层均价 2 万元 m2 四五层 1 5 万元 m2 负二层 1 万元 m2 1 中央国际 新亚百货 淮安市新亚百货公司 02 年加盟南京中央商场 集团 股份有限公司 组建了江苏中央新亚百货股 份有限公司 05 年双方又组建了淮安市中央新亚国 际购物广场有限公司 由该公司开发位于淮安老城区 12 17 淮海东路北侧地块 建设淮安中央新亚国际购物广场 本项目的建成将与其原经营的新亚商城连成一 体 能形成一座建筑面积达 18 万 m2 经营面积达 12 万 m2 的商业项目综合体 将涵盖商业 金融 办 公 商住 休闲 娱乐等众多业态 项目建成后淮安 中央新亚将成为年销售收入超 10 亿 项目 09 年 12 月 28 日预售出现火爆场面 1 8 楼 商业用房为自营 9 16 楼楼宇商铺二天内基本销售完 毕 均价约 9000 元 m2 新亚百货在淮安当地商誉度 高 零售市场份额比重较大 购房者预期较好 项目 预计在 12 月中旬推出一定量房源 2 万达广场 淮安万达广场总建筑面积约 80 万 m2 其中含 30 万 m2 购物中心 有效连接清河老城区与经济开发 区 周边交通便利 钵池山公园距商业综合体比较近 该项目基本涵盖吃 喝 玩 乐 购等商业领域的消 费业态 目前其沿主干道商铺为自营 销售的商铺主 要为内街商铺 销售均价为 13000 元 m2 项目住宅销 售最高价格为 6500 元 m2 该区域周边住宅价格也随 13 17 之大幅提升 万达集团目前已发展成为拥有商业地产 高级酒店 文化产业 连锁百货为四大支柱的 3 金马名品城 金马广场总投资在 3 8 亿元人民币 由两幢高 29 层的大楼组成 其中 1 5 层为商业裙房 7 29 层为高 档酒店公寓和写字楼 金马广场借鉴了马来西亚双子 塔建筑风格 融合了中西方文化 设计高度近 100 米 是淮安城市标志性建筑 广场集商业 文化 景观 融酒店公寓 购物休闲 餐饮娱乐 商务办公于一体 该项目在淮安市乃至苏北为开创了商业综合体先例 项目开盘日期为 2007 年 11 月 25 日 写字楼当时均价 为 4500 元 m2 至 2009 年 12 月市场二手写字楼均价 为 6200 元 m2 目前商业尾盘一楼售价 35000 元 m2 二楼售价 20000 元 m2 三楼四楼为沃尔玛超市 租金 水平一楼均价 8 元 天 m2 二楼 6 元 天 m2 金马广场项目在实现资金回收基本完毕后没有进 行完善的统一运营 即统一招商管理 统一营销 统 一服务监督和统一物管 运营管理作为商业地产项目 经营的核心工作被严重忽视 导致项目在建成后不能 为购买者获得有效的经营收入进而影响了商业地产商 14 17 品牌效应 该项目目前商业及办公市场价格均偏低于 淮海路同类地段 2 6 商业物业市场特征分析商业物业市场特征分析 外资 外力不断注入 角逐淮安市场 市场竞争 不断加剧 随着淮安城市化进程的加快 经济的 发展 消费能力的增强以及众多商企发展的需要 大连万达 南京金鹰 富士康商业休闲城等都已 在淮投资 普遍的业态升级 以购物中心为主要标志的连锁 城市综合体 专业店等新业种业态不断涌现 由于金鹰国际 苏果超市入驻淮海第一城 加上 现有的时代超市一店 中央新亚百货 以及预售 的中央新亚国际广场 在此近淮海东路 500 米的 主干道上已经聚集数家均超 20000 平方米的大型 商业设施 未来的一段时间内淮海东路商圈