江西万科地产公司建筑规划设计制度汇编.doc

江西万科地产公司建筑规划设计制度汇编 作者 日期 江西万科益达房地产公司建筑规划设计制度全集江西万科益达房地产公司建筑规划设计制度全集 计划调整与其他部门工作交接及流程计划调整与其他部门工作交接及流程 1 1计划调整办理一般流程计划调整办理一般流程 领导或会议决 定的计划调整 部门内部计划 调整 公司其他部门 计划调整引 起的计划调整 部门领导确认 具体经办人通知相关部门实施 相关部门 申 请 知 会 重大计划调整请示 指 示 知会 相关部门确认完成情况 并反馈给具体经办人 反 馈 反 馈 指 示 1 11 1计划调整的内容及要求计划调整的内容及要求 1 1 1 设计部是公司的主导部门 应合理安排工作计划 要保证细节工作计划和 公司的整体工作方向一致性 设计部成员必须充分重视工作计划评估 每 个月前月末要填写合理的工作计划节点 在工作中 应由设计部牵动其他 部门 完成好各项工作 1 1 2 计划调整是指对原施工管理计划发生合理的调整 例如 因设计变更引起 的计划调整 突发事件 设计施工周期改变等等 一般需要公司领导签字 或有关职能部门代签 1 1 3 产生计划调整的主要原因 1 1 3 1因设计或施工期限改变导致原定计划调整 1 1 3 2公司领导或会议决定产生的计划调整 1 1 3 3内部部门工作调整产生的计划调整 1 1 3 4政府 相关方及客观因素产生的计划调整 1 1 4 所有计划调整必须由部门负责人签字或邮件知会才生效 部门计划调整时 若因本部门调整导致其他部门计划调整 应发相关的知会 重大工作任 务延误时间若超过一个星期时间 应以邮件的形式知会公司领导和相关部 门 1 1 5 计划节点变更没有及时申请 倘若因计划延误产生的重大过失 相关负责 人承担相应的责任 受到一定处罚 倘若提前完成工作任务 公司也会给 以一定的奖励 工作任务延误不管何种客观原因 经办人都应承担相应的 责任 施工图报批报建工作流程表 序号 项目流程 设计相关阶段 相关部门 1提交详规报批图纸要求 项目部确认 2 修详设计单位选择 总体规划调整完成 3 修详设计单位合同签订 4 修详规划设计完成 5 修详经济技术指标及文本复核 6 提交修详规划设计文本 7 协助项目部进行修详报批 方案单体平面定稿 项目部确认 8 方案单体建筑面积 经济技术指标的核算 9 获得详规批复 10 提交方案报批新要求 11 方案单体立面定稿 12提交报批方案文本 对方案退界 间距 日照 消防 环保 交警 环卫 园林 卫生 民防 规划等 部门的内容进行审核 公司总经理层 项目发展部 项 目部 设计部 营销部确认 公司总经理层 项目发展部 设 计部 营销部确 认 13 14 获得方案批复 15 提交扩初报批图新要求 项目部确认 16 扩初设计完成 17 提交扩初设计图纸 18 19 获得扩初设计批复 20提交施工图报建图纸要求 21 进行日照分析计算 施工图报建图纸完成 21 对施工图报建图纸进行整理和审核 22 提交施工图报建图纸 23 委托房产交易中心对建筑面积进行预测 协助项目部对市住宅局 卫生 环保 消防 园林 区住宅 局 环卫 市交警 民防等部 门方案报批 对扩初设计中环保 交警 环 卫 园林 卫生 消防 规划 等部门的内容进行审核 协助项目部进行扩初阶段报批 工作 并由设计院参与 24 配合项目部进行施工图各阶段报批工作 25 获得建筑工程规划许可证 全部施工图设计完成 26提交零星工程或二期工程施工图报建要求 27提交零星工程或二期工程施工图报建图纸 28提交商品房销售许可证所需图纸要求 29提交报商品房销售许可证图纸 1 1工作目标工作目标 1 1部门结构清晰合理 工作程序规范有序 通过实践操作与多方面培训 使设计 人员达到较高水平 为公司培养人才提供顺畅的渠道 1 2研究发展能力较强 能对公司决策层在拿地 产品类型 技术应用方面提供科 学的依据 1 3在产品设计方面充分利用外部资源 结合已有资源 使产品质量处于市场领先 地位 1 4成熟的销售道具包装体系 保证烘托销售场所气氛的时效性 完整性 1 5在项目过程跟踪中 建立完善的工作制度 流程规范 使工作窗口化 程序化 1 6建立设计成本控制的工作方法 加强节约成本的意识 做到物有所值 1 7建立完善 高效的设计方案及设计效果评审制度 包括前期设计方案和后期完 成效果的评审 达到全面的 有目的和有针对性的量化评审 1 1目的目的 为规范集团公司和各职能部门的文件分类 编制 更改 传阅 存档 查阅 借 阅 下发 作废及电子文档的管理 并满足文件的价值 使其可提供适宜的培训 重复性和可追溯性 特制订本文件管理程序 2 2范围范围 2 1适用于集团公司内各职能部门 2 2各分公司可参照本程序执行 3 3职责职责 3 1集团办公室负责以公司名义对内 外行文的编制 发文以及存档的文件管理 3 2各职能部门负责以本部门名义对内 外行文编制 发文以及存档的文件管理 3 3集团办公室负有对公司文件管理进行指导 监督和检查的职责 4 4方法和过程控制方法和过程控制 4 14 1文件的分类 文件的分类 为满足不同顾客之需要及质量改进 公司应对于各类文件予以分类 4 1 1 公司内部管理文件 以公司名义发出的规章制度 通知通报 人事任 免 会议纪要 计划总结等文件 4 1 2 公司对外往来文件 以公司名义与政府部门 上级公司 相关业务单 位及其它单位往来文等 4 1 3 职能部门文件 以职能部门名义发出的通知 通报 会议纪要 计划 总结 请示报告等 4 1 4 业务报告 项目的调研报告 可行性研究报告 楼盘销售情况 工程 进展情况 审计报告 公司按揭情况等 4 24 2文件的编制文件的编制 4 2 1 为评价公司管理体系的有效性和持续适宜性 公司各类文件的编制需 按规定的格式和编号方法进行 统一使用打印稿 行文应规范 不得有 错别字 4 2 2 文件标题定为小三号宋体字加粗 文件编号为小四号黑体字 文件内容 为小四号宋体字 详见VKZB01 01 001电子邮件传送管理守则 文件输入 4 2 3 各职能部门所有需以公司名义对外发文 都必须到集团办公室文件管理 员处获取统一发文编号加盖公章后 方可对外发文 编码方式为 万科总 部 年度 序号 对政府部门发文需使用红头文件纸打印 4 2 4 以公司名义下发的红头文件编码规则为 万字 年度 序号 4 2 5 职能部门文件编码规则为 集团办公室 VKZB 01 万集团办 年度 序号 人力资源部 VKRS 02 万人字 年度 序号 财务管理部 VKCW 03 财字 年度 序号 结算中心 VKJS 04 结算字 年度 序号 企划部 VKQH 05 企划字 年度 序号 设计工程部 VKSJGC 06 设计 工程字 年度 序号 审计室 VKSJ 07 审计字 年度 序号 物业管理部 VKWG 08 物管字 年度 序号等 4 2 6 职能部门联合发文 按以公司名义下发文件的编码规则执行 4 2 7 如需编制文件 动议人或经授权人需填写 文件编制申请表 稿件经 部门总经理确认后 按审批权限逐级报批后 方可下发 4 2 8 部门日常零星的通知类且不用存档的文件 可不用编号 4 2 9 各部门文件的版本编制 各类文件的版本号用来标识文件的修改状态 格式为大写英文字母与阿 拉伯数字的组合 未经修改的文件版本号为 A 0A 0 修改一次版本号升 为 A 1A 1 当版本号从 A 9A 9 升级时 应升为 B 0B 0 依次类推 如 文件页数超过1页以上 则只更改修订页的文件状态 若文件更改后增加 或减少页数 则文件状态按照文件修改次数全部依次顺延 4 2 10文件格式的样板 仅限于管理类文件使用 万科企业股份有限公司编号 名称版本第 页共 页 编制更改审核批准生效期 年 月 日 目的 目的 要明确阐述编制和使用本文件的目的 范围 范围 要明确阐述本文件适用范围 职责 职责 要明确阐述本文件所列执行部门或个人的职责 格式头定为五号宋体字 后附正文 4 2 11文件编号格式 仅限于管理类文件使用 VK部门简称及编号 XX XX1 部门本类文件的支持性文件以 001 起顺推 或本类文件的表格文件以 F1 起顺推 部门本类文件顺序 以 01 起顺推 同4 2 5 公司中文缩写 4 34 3文件的更改文件的更改 公司任一职员根据经营管理实际需要 均可动议更改管理规章类文件 如需更 改文件 动议人需填写 文件更改申请表 VKZB01 01 F1 提交至原文件制订部门 由该部门负责人自行或指定召集人员分专业进 行讨论 确定更改内容 按审批权限报批 并在获准通过后下发 下发新文件 时 请注意修改相关的版本号 生效日期 详见4 2 9 4 44 4文件的传阅文件的传阅 需公司领导审阅的非电子文档类文件 仅为外部来文 由集团办公室负责传 递至相关公司领导并签署 文件处理表 由集团办公室存档或转相关部门存 档 4 54 5文件的存档文件的存档 部门须规定本部门文件的归档时间 并做好保管工作 明确标明存档人 案卷 题名 案卷号 保管期限等 4 64 6电子文档的管理电子文档的管理 4 6 1 公司文件管理员负责文档资料的电脑储存及管理工作 各部门须指定专 人负责本部门各类文档的电脑储存及管理工作 4 6 2 电子文档须定期转入文档管理系统 并按文件类别设立相应的子目录 分类保存各类文件 重要文件须加密 且以软盘备份 并指定专人保管 4 6 3 电子文档应妥善保存 如需删除 须报部门负责人批准 4 74 7文件的保密文件的保密 4 7 1 公司任一人员均有责任和义务保守公司的经营管理机密 未经公 司或部门负责人授权或批准 不准对外提供标有密级的公司文件 以及其它未经公开的经营情况 业务数据 4 7 2 公司以下文件需严格保密 办公会议纪要 公司经营战略性会议 纪要 财务收支情况 重大事故分析报告 重要合同 薪金福利 制度等 4 7 3 部门负责人指定文件管理员负责妥善保管部门文件 并履行监督 职能 如文件发生短缺或遗失 追究部门负责人和文件管理员责 任 4 7 4 任何人未经批准 不得复印公司重要文件 4 7 1所列文件 4 7 5 任何人不得利用职务之便 擅自携带公司重要文件外出 4 7 6 有权阅读保密文件的公司任一人员均需对保密文件负有相关责任 务必妥善保管所持有的涉密文件 如有泄密 追究当事人行政 责任 因违反职业道德 给公司造成经济损失者 公司将依法追 索经济赔偿 情节严重者 将提请司法机关追究其刑事责任 4 84 8文件的查阅 借阅文件的查阅 借阅 4 8 1 非本公司人员不得查阅 借阅公司重要文件 特殊情况需部门负 责人批准 4 8 2 查阅文件不得带离办公室 严禁复印 4 8 3 各部门如工作需要借阅文件时 须填写 借阅登记表 经部门 负责人批准后方可借阅 借出的文件由文件管理员负责及时收回 并检查完整情况 如发现遗失 需在 借阅登记表 的 备注 栏加以注明 追究借阅者责任 4 8 4 公司文件如需要隔夜借出 须征得部门负责人批准同意后 方可 借出 并妥善保管 文件外借时间最长不得超过3天 4 94 9文件的下发 作废处理文件的下发 作废处理 4 9 1 新编或更改的管理文件 在获得批准后 由集团办公室下发至各 分公司及相关部门 由各分公司及相关部门文件管理员负责及时 打印 更新放入文件发放专用袋中 4 9 2 各职能部门的临时性管理文件 在获本部门第一负责人批准后 由部门文件管理员发至集团各部门或各分公司 4 9 3 各职能部门的管理文件 在获分管本部门集团老总批准后 由集 团办公室文件管理员下发至集团各部门或各分公司 4 9 4 以公司名义下发的各类管理文件 在获集团总经理批准后 由集 团办公室文件管理员下发至集团各部门或各分公司 4 9 5 在文件修改之前 各部门必须严格按照现有管理文件执行 新版 文件获准下发并开始生效后 旧版文件自动失效 4 9 6 集团各部门及各分公司 在管理现场 必须使用有效版本之文件 4 104 10 文件的传递及报批文件的传递及报批 为配合公司办公自动化的发展和信息系统的建立 提高工作效率 公司与附属公司间的往来文件均采用电子邮件的形式 目前公司已初步 实现集团公司内部的互联网 以达到集团信息资源共享及办公自动化 无纸化的目的 文件的报批请详见 电子邮件传送管理守则 VKZB01 01 001 5 5支持文件 支持文件 VKZB01 01 001 电子邮件传送管理守则 6表格表格 VKZB01 01 F1 文件编制申请表 VKZB01 01 F2 文件更改申请表 VKZB01 01 F3 文件发放清单 VKZB01 01 F4 文件借阅登记表 VKZB01 01 F5 文件处理表 南 昌 万 科 四 季 花 城 设 计 流 程 图 项目前期操作流程项目前期操作流程 No 3日 1 1 Yes No 5日 2 2 Yes 3 3 3日 Yes 4 4 3日 Yes 5 5 1日 由项目发展部拿到基础资 料 若未完成 请提供完成 时间 由营销部获得产品建议 书及竞争楼盘及周边配 套等 若未完成 请提供完成时 间 完成项目前期PPT制做按标准格式 完成项目容积率分析报 告 请销售 项目发展 财务商讨 确定最终产品的容积率及建筑 面积 确定产品容积率及建筑 面积 序序 号号 前期报批阶段工作前期报批阶段工作 流程流程 参考时间参考时间设计前期操作流设计前期操作流 程程 相关部门确认相关部门确认景观设计阶段工作流景观设计阶段工作流 程程 计划日期计划日期 6 6 2日 7 7 3日 8 8 5日 9 9 14日 1010 2日 1111 25日 请分管副总过目规划构想图 听证会报告请分管副总过目 设计招标任务书请分管副总和总经理确认 设计单位邀请请分管副总和总经理确认 发标并答疑 回标 1212 5日 1313 3日 1414 2日 1515 1616 3日 1717 5日 1818 10日 1919 施工图设计单位 招标 施工图设计单位确 定 邀请评单位 阅读标书 开标时间并设计单位讲 解 现场综合各专家意见 决标并发中标通知书 请上海方面专家和规划 局提出意见 签订设计合同 开始方案设计 2020 20日 2121 14日 2222 14日 2323 14日 2424 14日 2525 5日 施工图设计合同签 订 详规报批文本完成 总体规划完成 建筑单体平面确认 建筑单体立面确认 建筑单体细部确认 景观设计方案开 始 景观设计方案完 成 景观设计单位选 择 移交前期设计工作给施工 图建筑师 方案设计文本制作完成 方案报批文本完 成 施工图阶段工作流程施工图阶段工作流程 序号序号 项目流程项目流程 相关阶段相关阶段 相关部门确认相关部门确认 1施工图设计单位选择及评定 2 施工图设计单位招标 3施工图设计单位确定并签定合同 总图调整完成 4 详规设计完成 5 地质勘探报告 单体平面确定 6 对单体平面提出意见 单体立面定稿 7 对单体立面提出意见 8基础选型并确定场地标高 施工图审查单位选择 工程管理部 项目部确认 9 完成报批方案文本 方案报批及方案深化设计完成 10 开始扩初设计 11扩初建筑条件图审图 设计部 12扩初结构水 电 动力 暖通专业审图 设计部 工程部 项目部 13 专家论证结构选型 14 扩初设计完成 15 专家论证设计方案 扩初批复 16 地盘设计参与 17 施工图设计开始 18施工图建筑条件图完成 设计部评审 19施工图基础结构完成 工程管理部 项目部 设计部评审 20专家论证结构合理性 21设备选型 门窗确认 细布做法 22 制桩图 23 桩位图 24 基础图 25 报建施工图 26设计院现场代表驻现场办公 27 完成施工图报审 与企划部对接 28 施工图审图公司审图 29 设计院回复审图意见 30施工图审图公司出评审报告 31 甲供料确认并出图 工程管理部 32设计部工程管理部项目部成本管理部审图 33 设计院出变更修改图纸 34 施工图交底给地盘建筑师 地盘建筑师工作流程地盘建筑师工作流程 序号序号 项目流程项目流程 相关阶段相关阶段 相关部门确认相关部门确认 35地盘建筑师接受施工图 36地盘建筑师驻现场办公 37协调监督设计院现场代表工作 38汇报每周工程进度及效果至竣工验收 39 对甲供料进行抽验 40 执行设计变更程序 41组织设计院相关工程师解决现场问题 42基础选型并确定场地标高 严格执行外墙涂料颜色执行程序 43深入看图并对现场与图纸间的矛盾提出解决意见 44 参加工程各类验收 45 配合入住手续办理 46工程竣工后撤出项目部并对文件资料归档 景观设计工作流程表景观设计工作流程表 序号序号 相关阶段相关阶段 景观设计操作流程景观设计操作流程 相关部门确认相关部门确认 总体规划定稿 1 景观设计工作计划制作 2 完成项目总体景观方案 可以是境外景观设计 单位 3 景观方案设计单位选择 4 单位平面定稿 景观方案设计单位确定 5 景观施工图设 景观方案开始设计 计单位选择 6 景观设计第一轮方案讨 总经理 副总经理 销售 论 并反馈意见 部 设计部综合意见 施工图设计单 7 位确定 景观设计第二轮方案讨 论 并反馈意见 8 方案深化 材料确定 9 施工图设计开始 提交项目部选择的材 料清单与样板 10 材料选择完成 11 施工图设计完成 成本管理部 预算评审 各专业 审图 12 根据评审意见对设计及 材料进行修改 13 施工图发项目经理部 并进行交底 14 施工现场配合 设计院配合 15 施工效果验收 16 发设计整改及变更单 17 竣工验收 第一部第一部总则总则 1为统一万科集团各房地产项目设计的标准 规范房地产项目设计的内容和 深度 达到 提高设计质量 保证项目进度 控制项目开发成本 的目的 特制定本标准 2万科集团各房地产项目设计均应按照本标准执行 对本标准未涉及的部分 应执行国家 当地现行的有关规范 规程和标准 3本标准是依据国家有关规范与标准 并总结万科集团以往房地产项目开发 经验编制而成 4本标准遵循以下原则编制 4 1设计与市场 成本相结合的原则 4 2管理和技术相结合的原则 4 3计划管理的原则 4 4检查与反馈的原则 5本标准的执行责任人为万科集团属下各房地产公司主管设计业务的负责人 6本标准与准则解释权属万科集团规划设计部 第二部分第二部分投资分析阶段成果标准投资分析阶段成果标准 1 1本阶段工作重点本阶段工作重点 1 1收集项目基础资料 1 2完成规划设计草案及可行性分析 1 3完成 项目可行性研报告 规划设计部分 1 4完成 项目设计工作控制性计划 目目 录录 1 1 项目基础资料项目基础资料 4 4 1 1 宗地自然条件 4 1 2 宗地社会条件 6 1 3 竞争楼盘 8 2 2 规划设计的可行性分析规划设计的可行性分析 12 12 3 3 规划设计草案规划设计草案 14 14 3 1 规划设计的初步概念 14 3 2 规划设计草案 14 4 4 项目设计工作控制性计划项目设计工作控制性计划 18 18 5 5 范例范例 1919 1 1项目基础资料项目基础资料 1 11 1 宗地自然条件宗地自然条件 宗地自然条件表一宗地自然条件表一 表表1 1 11 1 1 填表人 填写日期 年 月 日 土地名称 项目名称 图纸 图片名称图纸 图片名称内容要求内容要求完成情况完成情况 宗地城市位置图 表达宗地在城市范围内的位置 可在城市地图基础上制作 已制作 宗 地 位 置 宗地区域位置图 表达宗地在城区范围内的位置 可在城市地图基础上制作 已制作 宗地红线图 宗地面积 角点定位 红线尺寸 标高 已收集 宗地现状照片标明拍摄点与目标点位置 已制作 宗地地形图 宗地为复杂地形时 表达现状地形 标高 等高线 现状地貌 已收集 宗 地 现 状 宗地绿化植被与 水面分布图 植被与水面的定位 已制作 说明 1 本表格所列为描述宗地自然条件所需的图纸目录 应在投资分析阶段收集 制作完成 并作为设计前期阶段进行概念设计 实施方案阶段进行规划 方案设计的基础资料 2 投资分析阶段 若政府提供的 宗地红线图 宗地地形图 深度不足 则应在设计前期阶段落实并确认此二图纸 宗地自然条件表二宗地自然条件表二 表表1 1 21 1 2 填表人 填写日期 年 月 日 土地名称 项目名称 最 高 最 低 城市 气温 常年绝对温度 平 均 城市 主导风向 风象 风向频率玫瑰图 另 附图 已收集 空气 质量 宗地空气质量状况 空气质量良好 空气质量较差 需进行检测 宗地内有无地表水 池塘 水渠 宗地周边有无地表水 江 河 湖 海 水渠 周边地表水常年水位 黄海高程 M 周边地表水最高控制 水位 黄海高程 M 地下水位标高 黄海高 程 M 水文 宗地内水质状况 水质良好 水质较差 需进行检测 噪音宗地噪音状况 周边无噪音源 周边有噪音源 需进行检测 冲沟 有 无 暗河 有 无 古墓 有 无 化石 有 无 地下军用设施 管线 有 无 地下油罐房 有 无 宗地有 无特殊 地下物 其它大型地下建筑物 有 无 说明 1 依据宗地社会条件表一 表1 2 1 的周边公共设施图 当周边存在污染源 与噪声源时 应结合实地具体情况判断是否对宗地空气质量状况 水质状 况 噪声状况进行检测 决定进行检测后应附各项检测报告 对于尚未达 到饱和通车的道路 应根据道路等级预测饱和通车时的噪音 2 当存在特殊地下物时需另附文对其进行详细说明 1 21 2 宗地社会条件宗地社会条件 宗地社会条件表一宗地社会条件表一 表表1 2 11 2 1 填表人 填写日期 年 月 日 土地名称 项目名称 图纸名称图纸名称 内容要求内容要求完成情况完成情况 区域现状图 表达宗地所处区域 道路 周围建筑 物等 的现状特征 已收集 区域总体规划图 表达政府对宗地所处区域的规划设想 和建设计划 已收集 区域交通分析图 表达地铁 轻轨 公交流线及宗地附 近站点 表达私家车赴宗地的可选路 线 已制作 周边交通分析图 表达宗地周边道路名称 级别 尺寸 及拟建道路的拟建时间等 已制作 周边道路断面图表达宗地块周边道路断面各分项尺寸 已制作 周边公共设施图 表达宗地周边存在对项目设计存在影 响的公共建筑名称 类型 面积 基 本功能 形态及建成时间 表达对项目设计存在有利与不利因素 的设施 广场 公园 城市雕塑 高压线 变电所 烟囱 垃圾场 排污沟 其 它构成噪音和污染的设施 已制作 市政管线图 表达给水 雨水 污水 弱电 煤气 暖通 宽带等接口位置 管径 埋 深 标高等 已收集 说明 1 本表格所列为描述宗地社会条件所需的图纸目录 应在投资分析阶段 收集 制作完成 并作为设计前期阶段进行概念设计 实施方案阶段 进行规划方案设计的基础资料 宗地社会条件表二宗地社会条件表二 表表1 2 21 2 2 填表人 填写日期 年 月 日 土地名称 项目名称 日照间距系数 消防间距 无特殊要求 当地政策 法规要求 其它间距 无特殊要求 总用地面积 ha 规划设计 要点 总建筑面积 m 暂无要点 容积率 建筑密度 绿地率 车位总数 限高要求 层 或 m 配套的名称 与面积要求 退红线要求 1 31 3竞争楼盘信息竞争楼盘信息 1 3 1 竞争楼盘列表 竞争楼盘列表竞争楼盘列表 表表1 3 11 3 1 填表人 填写日期 年 月 日 编号楼盘名称发展商 所处地段价位 平米 1 2 3 4 其 他 说 明 确 认 栏 市场营销部门经手人 年 月 日 市场营销部门经理 年 月 日 设计部经理 年 月 日 1 竞争楼盘 是指区域内与本项目地理位置 市场定位 产品类型等 方面存在相似性 可能与本项目产生竞争的楼盘 2 本列表中的竞争楼盘 须由设计部与市场营销部门共同确认 1 3 2 竞争楼盘设计信息 竞争楼盘设计信息表一竞争楼盘设计信息表一 表表1 3 2 11 3 2 1 楼盘名称位置 规划规划 总用地面积 M 总建筑面积 M 容积率 绿化率 总户数户 车位数地面个 地下个 建筑建筑 住宅总面积M 独立别墅 联排别墅 平层公寓 花园洋房 住宅产品类 型 小高层 高层 其他 住宅结构形 式 会所面积 M 会所个数 商业面积M 租 售 幼儿园班 小学班 景观景观 周边自然景 观 有 无 景观设计面 积 M 游泳池室外 M 室内M 水景 喷泉个 儿童游戏 场 组 硬地活动 场 个 网球场个 羽毛球场个 包 含 项 目 其它 说明 1 针对项目竞争楼盘 竞争楼盘 需完成表格内全部内容 若用于其它楼盘的考察和 调研 可酌情选择完成 竞争楼盘设计信息表二竞争楼盘设计信息表二 表表1 3 2 21 3 2 2 楼盘名 称 位置 该楼盘的主要卖点 所采用的新概念新技术该楼盘的主要卖点 所采用的新概念新技术 设计资源设计资源 设计内容设计单位名称 规划 方案 建筑 施工图 方案 景观 施工图 室内 装修部品标准装修部品标准 墙面一 墙面二 窗 白铝 彩铝 塑钢 室 外 其它 电梯品牌 电梯厅 装修标准 公共室内 其它 毛坯房 标准装修 提供 不提供 装修套餐 项目品牌或材料 入户门 内 门 地板 洁具 厨柜 吊顶 住 宅 室 内 其它 说明 1 针对项目竞争楼盘 竞争楼盘 需完成表格内全部内容 若用于其它楼盘的考察和调 研 可酌情选择完成 竞争楼盘设计信息表三竞争楼盘设计信息表三 表表1 3 2 31 3 2 3 楼盘名 称位置 户型户型 编号户型种类面积 M 实用率 比例备注 1 2 3 4 5 6 主力户型编号为 户型特色评述 应附图表达 说明 1 实用率 国家规范无定义 为房地产销售中使用的指标 通常为 单套内建筑面 积 单套商品房销售面积 套内建筑面积 按规定应分摊的公共建筑面积 2 单套内建筑面积 包括套内的使用面积 墙体面积及阳台面积 3 单套内使用面积 住宅房间实际能使用的面积 不含墙 柱等结构构造和保温层的面积 2 2规划设计的可行性分析规划设计的可行性分析 2 1依据宗地自然条件表一 表1 1 1 的内容 分析宗地自然环境对规 划设计的影响 如 依据宗地地形图分析建筑与产品的排布可能性 依据宗地绿化与水面的分布图分析现状资源的保护与利用措施等 2 2依据宗地自然条件表二 表1 1 2 的内容 对于有特殊地下物 如 冲沟 暗河 古墓 地下军用设施等 或存在空气污染 水质污染 噪声污染的地块对规划设计的影响程度及对应的设计思路和解决办法 该思路 办法对应的成本估算要在 投资与收益分析 中体现 2 3依据宗地社会条件表一 表1 2 1 的内容 分析区域总体规划 道 路交通状况 周边公共设施状况 市政配套状况等对规划设计的影响 如 区域总体规划对小区分期开发顺序的影响 道路交通状况对小 区主要出入口设置与人车流线的影响 商业设施 教育现状 体育娱 乐公园等休闲场所 银行医院等生活设施对自身配套建设规模和面积 确定的影响 不利因素设施的影响和解决方案 市政配套状况对技术 设计的影响等 2 4依据宗地社会条件表二 表1 2 2 的内容 分析当地政府各类间距 要求对建筑排布的影响 2 5当不具备政府规划设计要点 容积率 面积分配比例等技术经济指标 不完全确定时 进行我司最理想的容积率和产品分配比例分析 完成 容积率分析方案及对应的容积率分析表 表3 2 2 3 当容积率确 认后 深化该容积率指标下的方案及完成其对应的综合经济技术指标 表 表3 2 2 1 与产品分析表 表3 2 2 1 不同指标数据选择对 应的经济效益分析在 投资与收益分析 中体现 2 6当具备政府规划设计要点 即具备既定容积率 建筑密度和配套公建 面积时 按照楼层完全平均或多层 小高层 高层等不同比例分配的 假设情况 进行最基本的建筑排列 完成规划设计草案其对应的综合 经济技术指标表 表3 2 2 1 与产品分析表 表3 2 2 1 不同假 设情况下 对应的建设周期计划 成本估算 销售价格预测及经济效 益分析 要在 工程与与销售计划 投资与收益分析 中体现 本节内容为根据集团企划部 项目可行性报告 相关要求调整 3 3规划设计草案规划设计草案 3 13 1规划设计草案的初步概念规划设计草案的初步概念 3 1 1 设计概念 表现项目预期的风格和设计主题 3 1 2 技术概念 计划采用的重要新技术及其与规划设计的关系 3 1 3 可持续发展概念 对项目分期发展的设想 对营造统一的社区 概念的设想 对产品差异性的考虑 3 23 2规划设计草案图纸规划设计草案图纸 3 2 1 规划设计草案总平面图 3 2 2 综合经济技术指标 综合经济技术指标表综合经济技术指标表 表表3 2 2 13 2 2 1 填表人 填写日期 年 月 日 项目名称 有无规划要点 项目规划总用地 ha 容积率 居住区用地 ha 建筑密度 总建筑面积 M 绿地率 住宅总建筑面积 M 住宅总户数 户 公共服务设施总面积 M 汽车位总数 个 住住 宅宅 内 容 类 型 建筑面积 占住宅总建筑 面积比例 拟结构形 式 备注 低层住宅 1 3层 多层住宅 4 6层 小高层住宅 7 11 5 层 中高层住宅 12 18 层 高层住宅 19层 100 m 超高层住宅 100m 内 容 类 型 建筑面积 M 用地面积 M 商业 会所 学校 幼儿园 市政公用 公公 共共 服服 务务 设设 施施 其他 内 容 停车方式 车位数占总停车面积比例 地下 半地下 架空层 汽汽 车车 停停 车车 地面车库 地面露天 内 容 装修标准 占住宅总建筑面积比例 毛坯房 仅提供厨卫装修 交交 楼楼 标标 准准 提供全套精装修 说明 1 根据万科项目开发经验 7 9层住宅与9 11 5层住宅开发成本差异不大 因此上表将7 9层住宅并入小高层类进行统计 2 设计部完成上表后提交成本管理部门进行投资分析阶段的成本测算 A A 容积率分析表容积率分析表 表表3 2 2 23 2 2 2 填表人 填写日期 年 月 日 土地方全称 住宅部分配套部分 序 号 总体 指标 指标 类型 占地 面积 之和 Ha 容积 率 建筑 面积 之和 M2 面积 比 户数 之和 户 户数 比 会所 M2 商业 M2 配套 M2 总建筑 面积 M2 低层住 宅 独 立别墅 1 3 层 低层住 宅 联 排别墅 1 3 层 总容积 率 多层住 宅 4 6层 小高层 住宅 7 11 5 层 总户数 中高层 住宅 1 2 18层 高层住 宅 19 层 100 m 方案一方案一 超高层 住宅 100M 总建筑 面积 M2 低层住 宅 独 立别墅 1 3 层 低层住 宅 联 排别墅 1 3 层 总容积 率 多层住 宅 4 6层 小高层 住宅 7 11 5 层 总户数 中高层 住宅 1 2 18层 高层住 宅 19 层 100 m 方案二方案二 超高层 住宅 100M 3 2 33 2 3 产品分析产品分析 3 2 3 1规划设计草案的主要目的是通过设计分析为项目的投资 效益和经营前景提供技术上的依据 经过对项目有利因素和 不利因素的研究 以及规划设计草案中各类产品受各因素影 响的情况 编制出图表或文字提交市场营销和成本部门 形 成项目财务分析和营销策略的基础 有利因素 不利因素 是指对产品定价产生较大影响的因素 需针对具体情况 分 析地块及产品中存在的主要矛盾 得出各主要因素 有利 因素 包括良好建筑朝向 良好景观朝向等 不利因素 包括噪声 不良建筑朝向 不良景观等 3 2 3 23 2 3 2关于各因素的可参考定义 关于各因素的可参考定义 3 2 3 2 1良好建筑朝向 南偏东15 至南偏西15 范围内 的朝向 3 2 3 2 2不良建筑朝向 西偏南45 至西偏北45 范围内 的朝向 3 2 3 2 3景观朝向 住宅朝向地块内 外的景观资源 3 2 43 2 4 项目设计工作控制性计划项目设计工作控制性计划 此部分内容暂缺 3 2 53 2 5 范范 例例 3 2 63 2 6 项目基础资料范例项目基础资料范例 序 号文件名称文件名称 万科集团项目设计成万科集团项目设计成 果果 范例汇编范例汇编 索引号索引号 1 宗地城市位置图 TZ 1 1TZ 1 1 2 宗地区域位置图 TZ 1 2TZ 1 2 3 宗地红线图 TZ 1 3TZ 1 3 4 宗地现状照片 TZ 1 4TZ 1 4 5 宗地地形图 TZ 1 5TZ 1 5 6 宗地绿化植被与水面分布图 TZ 1 6TZ 1 6 7 区域现状图 TZ 1 7TZ 1 7 8 区域总体规划图 TZ 1 8TZ 1 8 9 区域交通分析图 TZ 1 9TZ 1 9 10 周边交通分析图 TZ 1 10TZ 1 10 11 周边道路断面图 TZ 1 11TZ 1 11 12 周边公共设施图 TZ 1 12TZ 1 12 13 市政管线图 TZ 1 13TZ 1 13 3 33 3规划设计草案规划设计草案 序 号文件名称文件名称 万科集团项目设计成万科集团项目设计成 果果 范例汇编范例汇编 索引号索引号 1 规划设计草案设计说明 TZ 1 1TZ 1 1 2 规划设计草案指标表 TZ 1 2TZ 1 2 3 规划设计草案总平面图 TZ 1 3TZ 1 3 第三部分第三部分 设计前期阶段成果标准设计前期阶段成果标准 1 1本阶段工作重点本阶段工作重点 1 1参与 产品建议书 的编制和确认 1 2完成概念设计方案及分析 1 3完成 项目设计工作总体计划 1 4完成 项目设计指导书 目目 录录 1 1 项目设计指导书项目设计指导书 形成的过程文件形成的过程文件677 1 1 概念设计任务书 677 1 2 重要节点的审核意见 677 2 2概念设计方案概念设计方案 677 2 1 设计说明 677 2 2 综合经济技术指标及产品分析 677 2 3 概念设计图纸 677 3 3 项目设计指导书项目设计指导书 679 3 1 项目概况及用地分析 679 3 2 开发目标 开发计划与项目设计总体计划 681 3 3 市场定位和产品建议 682 3 4 成本控制因素与工程管理意见 682 3 5 概念设计研究结论 683 3 6 方案设计需要解决的问题 685 3 7 项目设计各环节的综合分析 686 4 4范例范例687 4 1 项目设计指导书 形成的过程文件范例 687 4 2 概念设计方案范例 687 4 3 项目设计指导书 范例 687 4 4 其它范例 688 1 1 项目设计指导书项目设计指导书 形成的过程文件形成的过程文件 1 11 1概念设计任务书概念设计任务书 1 1 1 项目概况及用地分析 应附文 参照本部分 3 1 项目概况及用地分析 第27页 1 1 2 经济技术指标及设计要求 应附表 第二部分 表3 2 2 1综合经济技术指标表 第15页 1 1 3 概念设计成果及进度要求 应附文 参照本部分 2 概念设计方案 第24页 1 1 4 甲方提供的附件资料 1 21 2重要节点的审核意见重要节点的审核意见 1 2 1 集团规划设计部对项目设计工作总体计划的意见 1 2 2 集团规划设计部对设计前期工作结论的意见 2 2概念设计方案概念设计方案 2 12 1设计说明设计说明 2 1 1 应包括对概念设计方案的介绍 分析 对 概念设计任务书 中 提出的各类要求 应专门阐述解决方案 2 22 2综合经济技术指标及产品分析综合经济技术指标及产品分析 2 2 1 综合经济技术指标表 详第二部分 表3 2 2 1 第15页 2 2 22 2 2 产品分析 详第二部分 3 2 3 第17页 2 32 3概念设计图纸概念设计图纸 2 3 1 概念设计图纸目录 概念设计图纸目录表概念设计图纸目录表 表表2 3 1 12 3 1 1 分类 序 号 图纸名称比例 低 多 层项 目 高层 项目 备注 1 总平面图 1 1000 1 200 0 2 功能分区与产品分布图 1 1000 1 200 0 3 交通分析图 1 1000 1 200 0 4 分期开发示意图 1 1000 1 200 0 5 组团基本单元分析图 1 500 1 1000 6 配套分析图 1 1000 1 200 0 7 景观分析图 1 1000 1 200 0 8 视线分析图 1 1000 1 200 0 9 日照分析图 1 1000 1 200 0 10 坡度 坡向分析图 1 1000 1 200 0 总图 11 地形改造土方平衡图 1 1000 1 200 0 用地地形 复杂时需 完成 住宅 单体 12 住宅单体意向平面图 1 200 1 300 13 工作模型 1 1000 1 200 0 其它 14 效果图或模型照片 说明 本表中 表示必须完成的图纸 表示可选择完成的图纸 2 3 2 概念设计图纸深度要求 2 3 2 1总平面图 示意性表达建筑排布与路网考虑 总图为核实经济技术指标的依据 2 3 2 2功能分区与产品分布图 明确住宅和公建分区 排布适宜地块档次与形态的产品 2 3 2 3交通分析图 应体现人行与车行流线 明确人车关系 体现主要出入口的位置 对用地已有道路进行功能定位 核实停车方式与数量要求的可行性 体现公交场站与班车停放的位置安排 根据道路设计宽度 示意 性表达路网分级 2 3 2 4分期开发示意图 考虑分期地块价值 交通可行性 公建配套分布 景观分期利用 施工难易度 物业管理的可行性 各分期地块应有经济技术指标数 据的统计 应体现首期卖场的选址 2 3 2 5组团基本单元分析图 应体现组团 庭院或邻里单元大体的户型配置 朝向 间距 转角 入口的关系 2 3 2 6配套分析图 考虑公建配套设施设置位置 规模 占地和内容 应根据现有市政 配套情况及政府规划要点要求考虑是否设置各类技术配套设施 煤 气调压站 变电站 垃圾中转站 水泵房 采暖用房 物业管理用 房 空调机房 通风机房 污水处理设备 如需设置 考虑大体 的位置安排 2 3 2 7景观分析图 表达景观设计概念 绿化 水系 广场之间的关系 分析地块内 外 有价值的景观资源 表达对现状景观的利用方式 2 3 2 8景观视线分析图 若地块内 外存在可利用景观资源 如山景 海景 湖景等等 则 应从视角 视线高度等两方面 分析用地内各住宅的观景情况 2 3 2 9住宅单体平面图 高层住宅项目应提供单体意向平面图 体现户型配置 朝向 核心筒 数量要求 低 多层项目若无优秀创意 可不提供单体意向平面图 但应表达单 体进深与开间尺寸 2 3 2 10 日照分析图 体现用地内每个区域在冬至日 大寒日 的日照时数 2 3 2 11 坡度与坡向分析图 当用地内有坡地时 以不同色块表示用地内不同坡度 坡向的用地分 布 坡度应以10 为单位分级 坡向应分为东 西 南 北四向 2 3 2 12 地形改造土方平衡图 根据坡度与高程进行土地的利用分析 计算土方平衡量 3 3 项目设计指导书项目设计指导书 3 13 1项目概况及用地分析项目概况及用地分析 注 本节内容所涉及附图及数据资料 均为第二部分 表1 1 1 表1 1 2 表1 2 1 表1 2 2中所列 以下文中不再特别标出 3 1 1 用地自然条件概况及分析 3 1 1 1宗地位置 应附文 简述宗地位置 应附图 宗地城市位置图 宗地区域位置图 3 1 1 2宗地现状 3 1 1 2 1宗地四至范围 应附文 简述宗地四至范围 应附图 宗地红线图 3 1 1 2 2宗地现状地形地貌 应附文 简述宗地现状地形地貌 重点及特殊地形地貌 特征应展开 分析 应附图 宗地现状照片 标明拍摄点和目标点位置 宗地地形图 3 1 1 2 3绿化植被与水面 应附文 简述宗地内绿化植被与水面状况 如有考虑保 留的植物与水面 应说明拟保留部分的范围 拟保留植 物的树种和习性 拟保留水面的改造措施 应附图 宗地绿化植被与水面分布图 3 1 1 2 4气候气象 应附文 简述气温 主导风向 降雨量等指标 3 1 1 2 5水文地质 应附文 简述地表水 地下水现状及周围建筑的基础处 理情况 应附 宗地地质资料 如 初勘资料 周边建筑基础处理资料 等 3 1 1 2 6特殊地下物 应附文 明确宗地地下有无文物 地下军用设施及管线 地下油罐房或其它大型地下建筑物 3 1 2 宗地社会条件概况及分析 3 1 2 1区域现状与规划 应附文 简述用地所处区域的历史沿革 文化背景 地段或区域现状 特征等 对象征地段特点的景点设施附照片说明 当地政府 对宗地所处区域的规划设想和实施计划的说明 应附图 区域现状图 区域总体规划图 3 1 2 2规划要求 应附文 说明规划管理部门对宗地的规划设计要点 或宗地 建设用 地规划许可证 的内容 对用地主要设计指标的分析 应附 规划要点 容积率分析表 3 1 2 3交通状况 应附文 简述宗地交通情况 地铁 轻轨 公交流线与宗地附近站点 私车赴宗地路线选择 应附图 区域交通分析图 周边交通分析图 周边道路断面图 3 1 2 4公共设施 3 1 2 4 1公共建筑 应附文 描述对设计存在影响的公共及商业建筑的名称 类型 面积 基本功能 形态及建成时间 3 1 2 4 2对设计存在影响的设施与标志物 应附文 简述以下有利与不利因素情况 有利因素 广场 公园 城市雕塑等 不利因素 高压线 变电所 烟囱 垃圾场 排污 沟 其它构成噪音与污染的建筑物 构筑物与设施 应附图 周边公共设施图 3 1 2 5市政管线 应附文 简述给水 雨水 污水 强电 弱电 煤气 暖通 宽带接 口位置 管径 埋深 标高 应附图 市政管线图 3 2开发目标 开发计划与项目设计总体计划 3 2 1 项目总体开发目标 3 2 1 1项目总体定位 3 2 1 2目标成本和目标利润 3 2 2 项目总体开发计划 3 2 2 1分期开发的规模和进度 3 2 2 2分期开发的成本和利润 应附表 分期开发规模 进度 成本和利润表 3 2 3 项目设计总体计划 应附表 项目设计总体计划表 3 3市场定位和产品建议 3 3 1 项目总体定位 3 3 1 1项目市场定位 3 3 1 2项目竞争优势 针对竞争楼盘 3 3 2 项目目标市场 3 3 2 1目标客户构成 3 3 2 2目标客户行为特征 3 3 3 项目产品建议 市场营销部门与设计部共同确定 3 3 3 1产品类型及构成 3 3 3 1 1产品构成的种类 3 3 3 1 2各产品类型的比例 应附表 产品建议表 参见第四部分 表2 3 3 第50页 3 3 3 2产品的户型配比建议 应附表 户型配比表 参见第四部分 表2 3 4 第52页 3 3 3 3公建配套 3 3 3 3 1停车方式与车位比 停车方式分为地下车库停车 架空车库停车 立体车库停车 路旁停车 庭院停车 3 3 3 3 2公交交通与班车系统 两系统车辆停放与站点的要 求 明确对于大型社区 是否考虑区内巴士 3 3 3 3 3商业 商业的形态 集中布置 分散布置 层数 功能 有无特殊要求 面积 停车数量 3 3 3 3 4学校 幼儿园 占地 规模 功能 3 3 4 首期产品的建议 市场营销部门与设计部共同确定 3 3 4 1首期产品的类型及构成 应附表 首期产品建议表 参见第四部分 表2 3 3 第50页 3 3 4 2首期产品的户型配比