上海商圈选址及其模型研究论文.pdf

摘要 本文开始部分借鉴李嘉图租金模型和资本论的级差地租理论 结合上海发 展建设国际化大都市 初步形成区域功能多元发展形态格局的特点 对上海商圈 空间布局 错位竞争和功能提升等理论及实践的相关问题进行了研究和探讨 内 容涉及商圈界定 商圈发展的理论基础 商圈发展体系 商圈规模 商圈市场竟 争和空间架构等各方面 特别是 本文在客观分析国外商圈分析模型的条件约束 及其借鉴有效性问题的基础上 创新地引入宏观经济与外部城市经济的分析方 法 进一步把商圈作为城市社会经济整体的一韶分进行研究 它是一个动态循环 发展的生态系统 考虑商圈影响因素的作用力大小和变化性 结合上海商圈发展 特殊性 科学归纳分类 有机结合 建立商圈吸引力模型 影响因子系统模型和 空间架构模型 希望本文的研究对上海商圈理论和实践能提供有益的参考 关键词 商圈 商圈吸引力模型 p 市政公奠一缝警竞争 商圈影响因子系统模型 商圈 空间架构 f 2 9 城市与市政经济 a b s t r a c t t h i sa r t i c l ea p p l i e ds t u d ya n dd i s c u s sf o rr e l a t i v eq u e s t i o n sc o n c e r n i n g a b o u tt h et h e o r ya n dp r a c t i c eo fs h a n g h a ib u s i n e s ss p a c el a y o u tc o m p l e x p o s i t i o nc o m p e t i t i o na n df u n c t i o nu p g r a d e t h eb e r g p a r ti sb a s e do n r e f e r e n c eo fr e n t a lf o r m e ro fl i 1 a t ua n dt h e o r yo fd i f f e r e n c eo fg r o u n dr e n t f r o mc a p i t a lt h e o r y 州出c o m b i n i n gt h ec h a r a c l e ro fs h a n g h a ii ni n i t i a l s t r u c t u r eo fp l u r a l i s t i cd e v e l o p m e n to fi n t e r n a t i o n a l i z a t i o nd 哆 mc o n t e n ti s c o n c e r n i n ga b o u tt h ed e t e r m i n eo ft r a d ea r e a t h eb a s i ct h e o r yo fd e v e l o p m e n t o ft r a d ea r e a t h es y s t e mo fd e v e l o p m e n to ft r a d ea r e a t h ed m e n s i o n so f t r a d ea r e a t h em a r k e tc o m p e t i t i o ni nt r a d ea r e aa n dt h es p a c es u u c t u r e e s p e c i a l l y t h i sa r t i c l eb r i n g sf o r t hn e wi d e a sf o ri n t r o d u c t i o no fa n a l y s i s m e t h o do fm a c r o e c o n o m ya n de x t e r i o rc i t ye c o n o m y 0 1 1b a s i so fi m p e r s o n a l a n a l y s i sa n dv a l i d i t yr e f e r e n c eo fc o n d i t i o nr e s t r i c t i o nf o ff o 喇g i lb u s i n e s s c i r c l e i tr e s e a r c h e st r a d ea 嗽a sap a r to fc i t i z e ns o c i a le c o n o m yw h i c hi sa d y n a m i cc i r c l ed e v e l o p m e n t a le c o s y s t e m a n di ta l r e a d yc o n s i d e r st h ee f f e c t a n dv a r i a b i l i t yo fi n f l u e n c ef a c t o r b yh a d ea r e a c o m b i n i n gw i t ht h e p a r t i c u l a r i t yo fs h a n g h a ih i a d et 鲫e a ls c i e n c es u m m i n gu pa n ds o r t i n go u t o r g a n i cs y n t h e s i s t ob u i l du pa na t t r a c t i v e 缸a d ea 撇m o d e l i n f e c t i o ng e n e s y s t e mm o d e la n ds p a c es t r u c t u r em o d e l w i s ht h er e s e a r c ho ft h i sa r t i c l ec a n d oh e l pa n dr e f e r e n c ef o rs h a n g h a it r a d ea r e at h e o r ya n dp r a c t i c e k e y w o r d s t r a d ea h 臻 a na t t r a c t i v eh a d ea r e am o d e l i n f e c t i o ng e n e s y s t e mm o d e l s p a c es t r u c t u r em o d e l f 2 9u r b a na n de c o n o m i c s 2 告各士 日l i舌 本文通过理论分析与实地调查研究相结合 借用国内外先进的商圈研究方 法 并结合上海商圈的发展现状 力图设计出一个适合上海城市发展的商圈选址 模型 并借此预测未来上海商圈发展趋势 希望能对未来上海商圈选址与建设有 指导作用 本文主要内容分为五个部分 第一部分主要涉及城市商圈的基本概念 理论体系和方法论 同时探讨了社 会主义市场经济体制下城市土地级差地租应用特点 这是了解和研究有关商圈选 址及模型分析的基础 第二部分主要是商圈方法论分析 可划分为三大内容 第二章的商圈微观经 济分析 讨论上海城市商圈选址和市场竞争 并展开实证调查 第三章的商圈宏 观经济分析 探讨上海商圈容量和动态发展的研究 第四章商圈外部城市经济分 析 研究政府行为 法规政策 社会人口 历史文化及其它因素对商圈的影响 第三部分是综合论述上海商圈发展现状 初步架构上海商圈规模和选址模 型 并进一步预测上海商圈未来发展趋势 3 第一部分 1 绪论 1 1 立题意义 2 0 0 7 年上海常住人口达到1 8 5 8 万人 实现商品铛售总额2 0 4 0 0 7 9 亿元 其中全年批发和零售业实现增加值1 0 4 9 3 4 亿元 越来越活跃发展的商圈己成为 上海经济 城市建设和居民生活的重要组成部分 越来越需要有与快速发展的城 市经济相适应的商圈研究理论和方案来进一步促进 补充指导城市建设和商圈发 展 由于历史的原因 我国直到2 0 世纪9 0 年代才开始重视城市商圈的发展 对 一套完整的适合我国国情的商圈研究理论和方法的探索一直没有停止过 我们迫 切需要有这样的成熟理论能指引我们的城市 经济和商业的可持续的战略发展 2 0 0 5 年国家商务部正式颁布 城市商业网点觏划管理条例 要求各地级以上 城市必须制定商贸网点规划 以求科学合理布局商圈 促进城市经济发展 虽然西方国家对商圈的研究已经有一百多年的历史 但是由于每个理论都与 它产生的历史背景和生产力发展水平相关 其研究的视角大多是从微观零售企业 的角度来探讨商圈趣摸和布局方法 因此已有的西方商圈规模和布局技术方法对 找国目前的城市商圈布局指导存在着较大的局限性 目前上海市政府是上海城市商圈布局活动中的主导者之一 或者说其对商圈 布局的影响远远超过了国外城市商躅布局中政府的作用 所以套用西方学者分析 商圈的方法 即仅从微观角度分析是不够的 为此 本文增加了从宏观和城市经 济学视角对现有的商圈布局技术方法进行创新 希望能够为制定清晰的商业政 策 实现合理规划布局商业网点 有效调控市场提供些许理论指导和操作依据 文章对上海现有主要商囤的调查实践希望能作为商圈理论研究和介绍的一 个补充 增强本研究的实践性和对城市商圈发展的实际指导意义 1 2 商圈概念 商圈 t r a d ea r e a 理论 最早是由德国地理学家克里斯泰勒在2 0 世纪 3 0 年代提出的 即商品和服务中心地理论 该理论的要点是以中心地为圆心 以最大的商品销售和餐饮服务辐射能量为半径 形成商品销售和餐饮服务的中心 地 美国市场营销协会 a m a 对商圈的定义是 经营某种产品或服务的某家或 某类企业的顾客分布的地理区域 日本商圈问题研究专家进铁卫认为 商囤是 现代市场中企业市场活动的空间 是一种直接或间接地与消费者活动空间相重叠 的空间 从商圈概念的演化可以看出 商囤最初是站在商品和服务提供者的产地 角度提出的 并逐渐扩展到商圈同时也是商品和服务享用者的分布区域 1 商圈的各类划分有很多 如商圈自身可分为三个层次 核心商圈 次要商圈 边际商圈 按商圈功能形态分为 中心商业圈 特色商业图 分区商业中心和居 住区商业等 按商囤规模容量可分为 微观商圈 中观商圈 宏观商圈 微观商 圈 指不同的业态店或业神店的商圈范围 中观商圈 又叫区域商圈 指区域内 的不同的商业业态聚集形成的商圈范围 宏观商圈是指一个城市的商圈范围及其 大小 它是由区域商圈所形成的 商圈具备下述四个主要特点 首先需以商业区为据点彤成向外的辐射力 该 商业区是商圈的中心点 是商圈的核心部位和商圈辐射力的集中体现 具有足够 的吸引力 反映商业设施集中程度和商业集聚程度 其次 商圈的辐射力体现为 一种地理区域上的相互依存关系 即企业经营活动空间与顾客消费行为空间在地 理上具有依存关系 从而馊商圈的辐射力得以形成和延伸 再次 商圈的辐射力 所能到达的市场范围 由具有同质或相似消费行为的顾客组成 反映商圈市场区 域的广泛性及深度 最后 商圈内部各市场要素为实现交易而进行的各类活动随 环境的改变而发生变化 商圈具有动态性和生命周期演化过程 由相互依存的四 要素构成 商圈载体 商圈主体 商圈客体 商圈环境 1 3 研究的基本内容 本文主要通过理论分析与实地调查研究的方法 初步分析上海城市商圈 主 要是商圈的核心商业区部分 的规模容量及选址布局 总结上海特定历史时期商 圈发展的特征 并不断寻求适合上海特色发展模式的商圈发展指导 1 4 研究的基本原理 1 4 1 商圈微观经济学 商圈位置和市场竞争 当把商圈界定在大都市层面时 它就包括了许多的区域商圈 如特色商业圈 城市副中心商圈和居住区商圈 每个区域商圈都占据着 个独一无二的位置 辐舅寸特定的消费人l 毗邻的区域商圈有可能是类似的 但是决对不可能是完全 相同的 商圈微观经济学不仅研究地理区位 人口对商圈容量 消费层次或者价 格的决定作用 同时也研究商圈规模 经营形式和特征是如何来影响商圈区域的 城市开发和人口构成 并最终影响区位价值的 商圈微观经济学重点分析商圈 容 量和位置 人口构成和城市区域相互作用 由此可见 商圈具有动态性和生命 周期演化过程 在此我们进一步引入生物生态系统原理来分析商圈随时间变化的 过程 对微观经济学有关原理的全面理解 有肋于我们理解商圈如何随着时间变化 的过程和商圈规模 位置和经营特征的构建模式 比如 传统特色文化商圈如何 发展变化 中心商业圈是怎么形成的 以及为什么近来轨道交通和公交车站点集 中的城郊结合部地区会呈现爆炸性的商业增长现象 商圈微观经济学能很好地 分析已经形成的商圈之间以及商圈内部差异性等级模式 这是相互之间长期觉争 的结果 1 4 2 商圈宏观经济学 商圈规模及动态变化 商罔宏观经济学重点关注对商圈长期发展起决定作用的经济因素 把在大都 市商圈的容量波动现象作为整体进行研究 通过对空问维度的抽象 宏观经济学 能够把重点更多的放在研究随着时问而出现的容量短期波动和暂时的不平衡上 实践证明 城市经济增长的规模和速度对该区域商圈的发展起着决定性的作 用 所以商圈宏观分析首先就要研究区域可城市区的经济和社会发展 研究其决 定经济增长的因素 以及这些因素对商圈的作用 商圈宏观分析同地对每 个不 同时段的平均数或者集合数据进行总体分析 所有这一些都为了更好的描述商嘲 随时间的波动规律 1 4 3 商圈城市经济学 政府行为及相关规则 在城市开发模式及相关规则的制定过程中 尤其是在开发浦东 上海世博会 等重大项目建设中 上海市政府起着主导作用 改变了特定阶段内商圈容量和位 置选择的自然发展空间 这是文章引入城市经济学分析的最主要动因 政府制定 规定土地用途的城市规划 利用各种各样的规章制度控制建筑物的建筑指标 通 过基础设施 道路和公用能源设施建设来引导并控制商圈容量和位置 另外 作 为地方政府 它也是商圈部分服务功能的提供者 而商圈相关的税收又是这些服 务功能的主要资金来源 这种回哺作用又将对商圈后期的发展带来深远的影响 总之 商圈微观经济分析重点研究大都市区域内不同位置上商圈的容量和组 织形式之间的平衡 商圈宏观经济分析研究时间维度上 由于区域人口发展和经 济变化调整而引发的不平衡问题 除此之外 需要应用外部城市经济分析的原理 来理顺提供许多服务的政府体系和商圈之间各种各样的关系问题 1 5 国内外相关研究 1 5 1 国外商圈理论 商圈研究的理论根源 最早源自于国外对于城市区位的研究分析 主要有 克里斯泰勒 w a l t e r c h r i s t a l l e r 的中心地带理论 区域相互作用理论 杜 能 y o nt h u n e n 的土地价值理论和最小差别理论等 1 5 ll 中心地带理论 中心地带理论是发展最完善最标准的零售选址理论 该理论由德国的克里斯 泰勒 c h d s t a y l o r 于1 9 3 3 年出版的 德国南部的中心地 首次提出 后来由罗 斯等人进一步发展 克里斯泰勒提出了该理论的两个基本概念 限程和限需 限 程 也叫上限 是指消费者为购买某种商品愿意出行的最远路程 也就是某一店铺 经营的最大市场区域范围 限需 也叫下限 是指某一店铺能维持收支平衡的最小 需求量 也就是拥有的最低顾客数量 从空间概念上看 相当于能满足最小需求 量 通常指人口 的市场区域范围 克里斯泰勒认为任何商店要保征收支相抵必须 是限程大于限需 3 在以上概念的基础上 克里斯泰勒和罗斯提出了他们著名的商圈理论 即在 一个理想的完全均匀的市场环境里 出售某种商品的商店会均匀分布 而且每一 个零售商所服务的商圈都是等边六角形 早期的该学派学者除了商圈六边形理论外 也提出了中心地带 城镇 的层次 理论 克里斯泰勒根据商品品种的多少来划分不同的区域 最低的层级是代表最 小中心地带的区域 提供最基本的商品品种和服务 即生活必需品 较靠上的层 次是较大的中心地带 既经营必需品又经营非必需品 罗斯的层次理论更加灵活 他提出聚集法则 认为中心地带的商品和服务可以是多样化的 因为现实中有很 多外在的影响因素 所以这些零售店会边界模糊 融为一体 中心地带理论表明 若顾客到较高层次的中心地带一次购齐所需 就不可能再到附近的较低的中心地 带购物 该理论的意义在于它把消费者行为和零售企业的区域分布联系在一起 这派理论者认为某一商品的 真正价格 是包含交通成本在内的价格 所以 顾 客来去中心地带的时间是决定中心地带位置的关键因素 i 5 1 2 区域相互作用理论 区域相互作用理论的创始人是美园孥者威廉 j 雷利 w j r e i l l y 利 用三年畴同调查了美圆1 5 0 徊城市在1 9 3 1 年根摅牛顿力孥的蓠有引力的理瀚 提出了 零售引力规律 认为两城市从中间地带吸引顾客的数量同两城的人口 数量成正比 同两城的距离平方成反比 康帕斯修订了雷利法则 试图确定城市交易区域的分界线 即两个城市的顾 客可能到任何一个城市购物的分界点 雷利法则和康帕斯的修正理论的假设 一是两个地区同样地接近主要公路 二是两城可被利用的商品或服务的多少以城市人口的多少为标志 三是两个地区 的零售商经营能力一样 顾客之所以被吸引前往人口较多的城镇 主要是由于当 地的商店设施和商品种类较多 值得多花时间前往 这两种理论既可用于不同城 市商业区之间的定量分析 也可以用于同一城市内不同商业区的定量分析 而且 划定商圈时计算简便 资料的要求也不是很高 所以在欧 美 日广泛应用 但 它的使用也有 定的局限性 仅以人口和距离作为分界点的影响因素 而且距离 方面考虑的是里程距离 没有考虑具体的行程距离给顾客的心理感受 从零售类 型来看 只适合干出售日常用品的商店 并不适合于出售挑选性强的高档消费品 商店 此外 若存在广告的影响 或顾客对某特定商店的忠诚和某些商店有特殊 吸引力时 会减弱他们的有效性 2 0 世纪6 0 年代 美国零售学者戴维一哈夫继雷利和康维斯之后提出了城市 区域内商圈预测的空间模型 为区域相互作用理论体系注入了新鲜血液 具体内 容是 在数个商业区 或商店 集中于一地时 顾客利用哪一个商业区 或商店 的概率 是由商业区 或商店 的规模和顾客到该区 或商店 的距离决定的 1 5 1 3 土地价值理论 投标租金曲线 土地价值理论 投标租金曲线 最早是由海格在19 2 6 年提出的 主要阐述土 地的经济属性与土地利用的关系 是地理学家分析城市土地利用结构和城市内部 经济活动区位最有效的工具之一 源于杜能的农业土地利用模式 认为不同活动 的区位将取决于对特定位置的竞争性投标 一个企业能够投标的量依赖于其预期 的可获利润 主要考虑消费者对特定区位的接近性 企业对接近性程度的投资取 决于所能支付的成本和它对土地的利用安排 城市核心区域熊提供最大的接近性 而具有最高的土地价值 不同类型不同规模的商业机构及设旃 按其支付最大租 金的能力 从城市中心到城市边缘 排列组合成有规律的分布模式 斯各特 p s c o t t 1 9 7 0 年用图表示出租金梯度与商店类型的关系 加纳 b f g a r n e r 把高门槛职能与支付租金能力等同起来 通过区分地区 社区和街区商业类型 在一系列投标地租曲线基础上建立了不同商业中心的简明空间模型 l 5 1 4 最小差别理论 最小差别理论把啥罗德 霍泰龄的竞争模型应用到了零售环境 该理论认为 处在同一市场环境中一定数目的商铺如果聚集在一起 将获得最好的经营效果 在不同国家的一些实证研究证明了该理论的假设 即经营同种或类似商品的商家 趋向于紧密地聚集在一起 但是这一理论在不同零售业态的适用程度不同 通常 较高等级的业态如女性时装店等特点明显 但像便利店和私人服务等较低等级的 业态就不倾向于聚集 而且对于郊区超市兴起其经营状况通常好于聚集在市中心 超市的情况 该理论也缺乏足够的解释 国外城市商业区位理论的研究是以完全市场经济为前提 以完整的领土 非 政治干预 自由的企业和经济购买力气平均分布为假定的 因而研究的对象主要 是对城市商业区结构 布局等的理论分析 而对影响城市商业发展规划的政治 流通体制 市场的秩序与控制和管理 新技术的应用 人口综合特征等较少考虑 认为这些完全可以在市场的自我调节下合理发展 从而成为以上几种理论模式各 有其局限性的主要原因 5 1 5 2 国内相关研究 由于历史的原因 目前国内有关城市商圈发展的理论研究仍在不断的探索和 实践阶段 按照研究的理论基础不同可以主要划分为两类 一类是西方城市商圈 理论应用研究 主要是借鉴西方国家的城市商圈发展理论 在不改变原理和方法 论的基础上 结合国内实际特点不断进行技术修正 另一类是土地级差地租理论 研究 主要继承马克思资本论中关于土地级差地租理论基础 引入边际效用递减 城市土地地租曲线等分析方法 这都构成了我国特色社会主义市场经济理论体系 研究的 部分 1 5 2 1 西方城市商圈理论应用研究 目前国内相继出现了很对致力于城市商圈研究的相关文章 比如上海科学技 术文献出版社2 0 0 7 年9 月出版的 城市商圈发展概论 作者齐晓斋先生埘城 市商圈体系以及国外发展实践经验和相关法规进行理论阐述和实际介绍 另外还 有王海忠的 商圈研究的理论模型 王厚东的 商圈理论分析 等 商圈理论和分析模型是构建在一定的社会市场背景下的 是集中体现和满足 了当时的社会 市场 商业 法律甚至是人口素质 消费水平发展的需要 因此 我们不能忽视前人研究模型时的背景 也不能忽视模型构建的众多条件和重要假 设 由于我国改革开放发展社会主义市场经济也只有很短的二三十年时间 市场 体制不够健全 大都市商圈才刚刚在东部沿海经济较发达区域开始呈现 且我国 与西方欧美国家在经济 社会 文化上的诸多差异 因此找们不能一味的套用西 方的商圈理论体系 国内耳前商圈相关研究主要还是停留在引进国外众多的商圈 理论和商圈分析模型 并在实践中逐步修正应用的阶段 主要的还是解决在国内 特色的商业环境下的应用问题 虽然取得了成敬 但是商圈的研究缺乏理论和系 统化 更没有深刻对其研究分析 1 5 2 2 马克思主义地租和地价理论研究 马克思地租理论和地价理论是相互补充 密不可分的 地租理论对建立商圈 选址和模型起着定性化的指导作用 而地价理论则使商圈研究更接近模型化和定 量化 1 5 2 2 1 马克思主义地租理论 马克思根据劳动价值学说 创立科学韵地租理论 认为地租是土地所有者凭 借土地所有权得到的收入 是土地所有权借以实现的经济形式 是社会关系的反 映 主要形式绝对地租 级差地租和垄断地租 绝对地租 绝对地租是国家土地所有权的实现形式 城市绝对地租来源于产业部门创造 的剩余产品价值 工业用地地租来源于产业工人直接创造的剩余产品价值的一部 分 商业用地地租来源于产业部门劳动者创造后转移过来的 商业部门本身并不 直接创造地租 城市服务业和银行保险业来源与商业用地基本相同 住宅用地地 租来源于工资 是必要劳动部分创造的价值部分 城市绝对地租由城市劣等地支付的绝对地租量来规定 人们一般把距离市 中心繁华地段较远 交通通讯条件差 处于城市边缘的城乡接壤地带作为劣等地 城市绝对地租量由劣等地的地租量来规定 一般其下限不小于郊区同等面积土地 支付的农业地租量 上限不能大于土地使用者全部超额利润 在上下限之间存在 一定的弹性 由供求状况来调节 绝对地租一般是随着社会经济发展水平的提高而提高 在这一点上 马克 思说过 地租完全不是由地租的获得者决定 而是由他没有参与的和他无关的 社会劳动的发展决定的 付绝对地租的增长来源于两个方面 一是随着城市经济 的发展 社会劳动生产率相应提高 产业部门所获得的超额利润和平均利润提高 相应的土地要素所得的超额利润或平均利润也提高 因而地租量也会提高 二是 城市经济发展对有限土地需求的不断增加 土地价格增长 导致绝对地租量增加 这种增长反映到用地上 突出的表现为两点 一是城市范围的扩张 有限 的农业用地不断被占用 必然导致农业地租的上涨 进而导致绝对地租量的增长 二是内部用地结构的转变 由于不同行业之间存在着剩余产品价值的转化效率和 水平差异 整体结构优化必然意味着整体转化效率和水平提高 相应会导致绝对 地租水平提高 6 级差地租 城市级差地租主要是由地理位置和追加投资产生的 城市级差地租同样存在 着级差地租i 和级差地租i i 两种表现形式 对于城市级差地租i 影响因素主要是位置 这种影响主要表现在两个方 面 流通过程运输费用的差别 处于地段优越位置的企业由于比其他企业节省 运输费用而取得超额利润 资金流通速度的差别 位置好的地段客流量多 相 应的单个资金的周转速度较快 相应会产生较高的利润率 因此取得超额利润 这种因位置差异而产生超额利润 在一定的条件下就会转为级差地租归土地所有 者 国家 所有 对于城市级差地租h 是以等量资本连续投在同一块土地上而产生不同的 生产率形成的 在实际中表现为两个方面 在微观方面 主要通过高层建筑的 容积率宋体现 般来说 房屋建筑单位的利润随着容积率的提高而提高 不仅 获得一般利润 还获得相应提高的超额利润 这种超额利润在租约期间归土地投 资者占有 租约期满 则转化为级差地租i i 归土地所有者占有 在宏观方面 主要通过对原有的城市基础设施的二次开发 提高城市的客观环境 改变原地段 的级差等级 从而产生新的级差 这种对全市的投资分摊在城市的每一块土地上 起初表现为土地资本的折价与利息 当整个基础设旖投资完成后 产生新的级差 后 这些改良的土地一旦归土地所有者占有 一旦投入的资本分期偿还 这种 化为利息的地租就会变为纯粹的级差地租 修 城市级差地租也随着城市的发展而提高 这主要表现为三个方面 城市发 展引起用地需求不断增大 由于土地的有限性势必引起地价的升高 由于地价的 基础是地租 所以级差地租增加是必然的 随着城市土地的投资不断增加 当 融于土地的资本所有权经过一系列租约期就不断转化为土地所有权 土地资本的 利息也就转化为级差地租 因而促使级差地租量的增长 城市中心在向多元化 和专业化发展时出现新的黄金区位 进而产生新的级差 同时城市不断扩大 远 郊区和市中心的级差也会日益增大 级差地租也会提高 7 城市垄断地租 城市垄断地租 一般是由于处在城市特别好的地段上经营带来特别高的超额 利润而产生特别高的经济效益的结果 在这种地段上利用建筑物经营活动 由于 营业额大 资金周转速度快 成本低等因素 可取得特高超额利润 其中一部分 超额利润转化为高额房租 由于地租与房租的难于分割性 房租的一部分就转化 为垄断地租 马克思土地租金模型 下面以商业用地为例 我们建立马克思土地租金模型 如下图1 城市边缘 界限为d 1 点 其中农业地租额为a l r 1 d 为城市绝对地租水平线 绝对地租额 为o r i r 2 d 为城市级差地租斜线 表示距离市中心越近 级差地租越高 选取 距离城市中心为b 的任 商业用地 b b 为地租额 表示为级差地租和绝对地租 之和 随着城市的发展 土地发生增值 如图2 所示 城市边缘界限由d l 发展到 d 2 农业地租由于城市扩张而上涨由a l 为a 2 相应的城市绝对地租水平线由r 1 d 变为r i d 绝对地租额变为o r l 同时由于城市扩张和城市投资的原因 级差 地租线由直线r 2 d 变为曲线r 2 d 曲线是因为投资的边际递减规律造成的 这时 相对应的距离中心为b 的商业用地 地租额由b b 变为b b 如果直线p 2 d 平行上移r l r 1 距离 如图中 所示的虚线 可以看出 b 的土地增值分为两部分 一部分为绝对地租增值b c 部分为级差地租增值c b 8 商亚毙租置 b r r 城市中心9 商巫地基r h b 2 r 瓤 舅l 五 纠中心正 d 诚审中心oh d d ii t 守 置 叠2 1 5 2 2 2 马克思主义地价理论 马克思指出 资本化的地租表现为土地价格 土地价格的本质是若干年的 土地纯收益即地租现值的总和 由于我国城镇土地所有权属于国家 集体 不 能直接进入市场 土地只能在不改变其所有权的条件下进行土地使用权的让 渡一一出让 转让和出租 土地价格实质是具有一定年限的土地使用权价格 即 p r r i 1 1 r 1 其中 r 为地租 r 为土地资本化率 r 土地资本化率 r l 为土地出让年限 由该式可以看出 当1 1 为无穷大时 土地使用权出让金与土地所有权出让渡的 地价 p r r 接近 9 第二部分 下面我们的社会主义市场经济理论和体制下 结合上海实践 应用适合的市 场研究方法 挖掘商圈运行规律 2 商圈微观经济分析 微观经济学分析的商圈界定主要集中在核心商业区 分析位置对商圈的决定 作用 同时也研究土地是如何利用价格来影响土地用途 开发密度 人口密度 商圈空间结构的 土地的高密度使用能够产生较高的土地体格 反之 越昂贵的 土地越能激励土地的高密度使用 另外 土地的最大价值化利用促使了土地用途 分离 即由于市场自然作用的结果 某个特定区域或者某个特定地段具有最佳的 特定用途 通过分析 能更好的为我们理解中央商务商业区产生 郊区商业近年 来爆炸性增长 商业差异性等级竞争模式提供帮助 2 1 商圈位置 大都市地区人口尤其是城市人口密度 开发密度 和土地租金 是决定大都 市商圈位置的至关重要的因素 在下面的研究 我们引入了城市规模 土地租金 人口密度 或开发密度 以及城市地形等 研究它们对商圈的影响 我们首先分 析一个模式化城市的商圈分布情况 并把这作为后面复杂大都市区域商圈分析的 基础 包括作为上海多中心城市商圈实证分析的 个基础 下面我们借鉴李嘉图租金分析模型来研究城市人口 开发密度 一个模式化 城市的中心是唯一的 且假设交通费用呈线性 辐射状变化 2 1 1 土地租金 城市土地市场的一个基本特征是 位置较好的住宅和土地价格昂贵 而缺乏 位置优势的住宅和土地价格则比较低 土地的配置使用要体现租金最大化的原 则 一个模式化城市的中心土地租金最高 距离市中心租金逐步减少 减少额正 好等于交通费用的增加额 城市边缘的最低租金理论上等于新增住房的建造成 本 城 住宅租金r d r d r a k b d q 图2 1 住宅租金组成 其中r d 是距离市中心d 处土地租金 城市边缘距离市中心b 处土地的农 用价值或机会成本 k 是每公里年度交通费用 q 是占用土地面积 坤 2 1 2 开发密度及人口密度 土地开发密度是城市土地的核心属性之一 而土地的特征位置和潜在的建筑 特征决定了该土地的位置租金 土地开发密度同样也是采用开发利润最大化的方 法来确定的 我们通过土地容积率指标和每平方米单位土地的价格关系来探讨两 者之间的关系 p 2 f p 1 0 f l f 2 容移 率f 图2 2土地价格变化与最佳容积率 由图2 2 我们发现 土地开发密度和土地价格成正向相关 即位置租金增 加了 该位置的开发密度也将增加 同样增加了该位置的人l j 密度 结合前面的 李嘉图租金模型 我们可以简单的绘出一个模型化城市的 卜地开发密度或人口密 度和交通距离的关系图 图2 3 1 1 城 开发密度 人口密度 2 1 3 商圈选址 图2 3 开发密度 人口密度组成 距离和城市交通距离成本是影响入口消费行为的至关重要的因素 它们决定 了潜在消费者能否被吸引到某一商圈的可能性 因此商圈布局应尽可能的与城市 区的开发密度 或人口密度 相一致 为了实现整体利润最大化 辐射最大化的 人口数 个模式化城市的核心商圈必选址于人口最密集的城市中心区 下面是 商圈密度分布梯度图 它和城市开发密度组成图正相关 由于我国城市和农村用地性质不同 因此在城郊结合部即b 处出现了一个跳 跃 出 坝 商圈密度 2 2 商圈空间分化 图2 4 商圈密度分布梯度图 我们已经探讨了一个模式化城市中的商圈区域分布情况和城市开发密度 或 人口密度 土地租金变化正相关 都随着距离和城市交通距离成本的增加而减 少 但是现实生活中城市的发展往往会出现多种变化 比如像上海这样的特大城 市就会出现多个规模超百万方的中心商圈 还有特色商圈 很多的区域商圈等 各具特色 大大小小商圈之间及商圈内部企业之间展开了各式各样的差异化市场 竞争 为了解释这种现象 下面我们首先对一个模式化城市出现两类家庭的土地 租金模型 这两类家庭的交通成本不同 分别为k l 和k 2 相应的会产生两条相 交的租金曲线 如下图所示 城 图2 5 两类家庭的住宅租金梯度线 由上图我们可以发展 城市确定存在两类家庭平衡租金下同的位置 据此交 界位置产生了空间分化 住宅租金梯度线斜率 k 1 更大的家庭群体选择居住在 更靠近中心的位置 有理由相信 城市尤其是一个像上海这样有1 8 0 0 万以上常 住人口的超大型城市 必定存在更多类型的对交通费用不用的家庭 这就带来了 此类相同类型人口聚集在城市的不同区域 即城市人口出现分区现象 人群长期 较稳定的发展就会出现有差异的生活 商业消费和文化差异 反过来又影响商圈 圈的进一步发展变化 圮 事实上 按照土地只会租给出价最高的使用者使用的原理 李嘉图的租金理 论同样适用于商业企业和商圈的空间位置选择 城 图2 6 两类商业企业的的租金梯度线 上图可以解释为两类商业企业对消费者的引力分析简单模型 r l r 2 表示 第一类商业企业吸引的消费者对交通成本更为敏感 它与人口的区域分布和开发 密度更具正相关 在现实中 比如超市 餐饮等与居民的日常生活密切相关的商 业 第一类 相比较大型百货商场 专业电器市场 第二类 对贴近居住区的距 离更短 由此我们发现受市场的自然平衡的影响 不同类型的商业企业会形成空 间分化和同类型商业的区域聚集现象 两类家庭住宅租金梯度图和两类商业企业租金梯度图为我们提供了解释l 海出现多个城市分中心的理论基础 我们在下面对上海商圈区域分布和市场竞争 的实证分析中将更加证明这一点 2 3 商圈市场竞争和规模 2 3 1 经典零售商业竞争理论 方赍并的 芝 j l f 船 经典的零售商业理论假定每一类商品或者货物在一个独立的零售设施内被 购买 假定消费者 商店均沿同一直线均匀分布 消费者密度为f 商店间距为 d 对于任一标准化的商品 其中任一商店的价格设定为p 它的竞争对象的价 格为p 0 所有参与竞争的零售商都面对相同的零售成本 包括出售每一单位的 边际成本m c 和经营该商店的固定成本c 参数 v 购物旅行 商品消费 的频率 k 单位旅行成本 m c 零售商的商品边际成本 c 零售设施的固定成本 f 沿线的购买者 变量 p 商品的单位价格 d 零售商店距离 t 市场区域的单边距离 单边 s 单个商店的销售额 市场区域的边界 由于各个商店的销售情况为两边对称 总的市场区域是这种单一边界距离的 两倍 当商店的空间距离为d 时 市场区域的边界t 是通过求解使交付成本相等 的式子来确定的 p k t p o k d t 可得出 存在的主要问题 在经典零售商业理论中 每种商品的消费都需要有它自身的购买旅行集 但 是 现实中经常遇到一次购物活动中可以购买多种商品 而这些物品在同一个地 方有售时 消费者的购物时间和购物成本就可以大大降低 此外 在对多种商品的购买旅行中 对每一个商店产品的需求并不像经典理论所指出的 那样 仅依赖于该商店自己的价格策略 实际上 一个购物中心内单个零售商店发现它的需 求还会随着该中心作为一个整体的吸引力而发生变化 2 3 2 商圈市场竞争 商圈之间相互之间市场竞争的方式与单一商业企业的竞争方式有很多相似 之处 如商品的差异化竞争 商品购买旅行成本因素 最低交付价格消费等 事 实上 商圈所吸引到的顾客由更多的不同因素来确定 如现代购物中心往往同时 具备购物 休闲 娱乐 餐饮 商务 运动健身等功能 消费者在此能一次满足 基本所有的消费需求 假设消费者购买一把牙刷决策过程可以简单划分为两个阶 段 一是去哪个商圈 二是最低价格成交 这很好的解释了为什么不同商圈的牙 刷种类品牌有不同 同一牙刷在不同商圈价格会不一致 商圈之间的市场竞争是一个更加复杂的类型 主要总结为以下几点特征 小规模各地区商圈的密集分布和较大规模区域商圈的零散分布现象共存 到 街区中心的购物活动比较频繁 路程较短 而到区域中心 中心商圈的购物行程 较长 但频率低 购物者购买不同商品的频率差异很大 这主要取决于商品的固定使用频率和 储存成本 另外 提供特定商品的商店密度和购买频率正相关 这样各种类型的 商品批发市场就产生了 零售商业组合不断发展 进一步从原来的商业区发展到购物中心 购物中心 的单一所有权使得聚集的商店群能够被明确设计成相互补充的模式 大大小小商圈之间的竞争在很大程度上是一种零和博弈 2 3 3 商圈规模 2 3 3 1 哈夫模型 目前商圈分析模型主要以物理学中的万有引力模型 见公式1 为基础来测 定商圈范围 即两个物体之间的引力与两个物体的质量成正比 与两个物体之间 万有引力公式 f k m l m 2 其中 m l 和m 玢别是两个物体的质量 d 为两个物体之i 日j 的距离 k 为万 教授于 9 6 3 年提出了关于预测城市区域内商圈规模的模型一哈夫概率模型 其 假设一个商场j 对消费者的吸引力与这个商场的面积呈正比 j l 2 1 1 与消费者从地点i 到该商场的阻力呈成反比 利用哈夫模型设定地点i 的消费者 选择商场j 的概率p i j p i j 公式如下所示 p f 孑亩 z 一 个j j i 誓 商场的魅力用该商场的面积s 表示 面积越大表示业态和组合越丰富 魅力 指数越大 阻力用从i 到j 所需时间t 表示 猿示所需要的时间对消费者选 择商店影响的参变量 朦示商店规模对消费者选择影响的参变量 一般a 2 哈夫模型认为 某消费者选择商场j 的概率等于商场j 对该消费者的吸引力 除以可能选择的所有商场吸引力之和 即对商业项目的吸引力是由两个因素决定 存在的主要问题 1 以商业项目的面积表示其吸引力或魅力值 哈夫模型利用商业项目的面 积的大小来确定其魅力值高低 按照这个逻辑如果需要扩大商圈 吸引更多人那 就只需要将未来商业场所的面积设置的越大越好 越可以扩大影响力 在一定程 度上这种推论是没有错的 但是这存在一个假设前提就是面积越大 越具有吸引 力 经营业绩越好 而实际上商业设施的建筑形态 业态的组合 市场定位 经 营策略方式 宣传广告等都会与商业设施的吸引力具有直接关系 2 对商业项目面积的修正值 为了避免产生第一类的错误 引入的修正 参数对商业项目以面积代表吸引力的做法进行了修正 一般情况下取值为l 时 即陷入第一类的错误中 其取值为经验值 3 消费者选择商店的参数 取值原则为按照消费者的消费心理进行界定 当消费者购买耐用消费时 其愿意花费较多的路程时间 而对于快速消费品 消 费者的路程时间的忍耐性将下降 哈夫推荐的参数值有 购买家具 3 1 9 购 买衣服 2 7 2 但是不同地区的消费文化以及各地商业发达的不平衡性等使得 不同地区的消费行为会产生很大的差异 统一的数据难以反映各地的实际情况 1 5 2 3 3 2 市政公建 经营竞争模型 各类商业规模测定模型在实际应用过程中面临各个参数值的估值难题 因此 从目前来看 确定商业规模合理体量并没有一个比较成熟的研究模型 经过对商圈规模各构成要素的反复研究 发现从源头来分析商圈规模 即商 圈规模的分析意义 则其影响因素主要发生在两个时间阶段 一是规划前期 满 足相对其它商圈具有交通成本优势区域内所有居民的消费额 另一个是经营期 间 经营期间由于建筑形态 业态的组合 市场定位 经营策略方式 宣传广告 等创造出的相比较相邻商商圈的吸引力 通过长期研究我们发现 在商圈前期规划建设阶段 区域的城市基础设施建 设 人口密度 人均可支配收入水平尤其是零售支出水平 消费理念等影响因索 一经确定 后期随城市社会和经济发展而缓慢发生变化 在商圈成长相当长的时 间内一般可视为固定量 另一方面 商圈整体竞争优势随经营者创造持续发生变 化 它是一个持续变动的量 因为建筑形态 业态组合 市场定位 经营策略 宣传广告等更多的是一种价值创造 并不是客观的变量 与经营者每年的价值创 造息息有关 成功的建筑形态 业态组合 市场定位 经营策略 宣传广告等能 大幅提升商圈的经营业绩 吸引越来越多的商家进入来提升商圈规模 而增加商 圈规模又提升了新的商圈价值创造 增加了商圈的经营竞争优势 根据以上分析 我们可建立一个简单的商圈吸引力模型 p 暇留i 幻 r 人口嚼蜒力术s 市政凳建丸半j 商场经萤力 r 人口购买力 辐射区域的人口数量与区域人均购买力的乘积 s 市破公i 力 城市市政规划对商圈的影响力 主要包括道路建设 交通规划 路面联动 规划预留等方面 j 商雅蕾力 商业经营个体由于在建筑形态 业态组合 市场定位 经营策略 宣传广告等方面的优势 创造的客户吸引力 通过对国内外典型的案例研究发现 通常情况下商圈前期的规划规模主要是 按照该城市长期发展市场平衡下来的人均商业面积指标乘以规划人口数来计算 各个城市的市场人均商业面积指标一般不同 发达地区和不发达地区的也不同 像西方发达国家的人均商业面积水平约为在1 2 平方米 而不发达地区要小的 多 此外 一个商圈市场培育就要经历很长的时间 像社区型商圈 般要五趸十 年左右时间才能引入足够的居住人口中 而徐家汇商业中心经过二十多年的大规 模建设和经营繁荣 仍还没有到达最大的商圈规模 其间还经历了上世纪的东南 亚金融危机 区域内规划的最大标志性建筑还未动工 还有两条连通的轨道交通 正在规划建设 因此研究商圈规模主要的一个实践意义是控制开发过程中合理体 量 保证土地价值的最大化利用 节约资源 这可以以市场调查为基础 取市场 竞争形成的平衡值为新增商圈规模的分析依据 就一般来说 目前商业体量的测算一般都是先以市场调查为基础 建立相关 分析模型 测算出该项目地址可能发生的客户流量 依据对所在地区入均零售消 费额的判断 可以测算出该项目可能的零售额 再参照所在地区商业设施每平方 米平均零售额 即可以得出该项目地可发展商圈的规模 2 4 商圈生态系统分析 我们从上面的分析发现 商圈各影响要素 如基础设施建设 人口和企业 购买力 社会文化经 建筑形态 业态的组合 市场定位 经营策略方式 宣传 广告 相互作用等 相互作用 且都随着时间的变化和环境的改变而持续发生变 化 事实上 商圈具有生物生态系统的特征 下面我们进一步把商圈各影响要素 归纳划分 商圈载体商圈主体 商圈客体商圈环境 四个要素之间相互联系 相互依存形成的共容共生的一种生物生态系统 2 4 1 商圈载体 商圈载体是商圈生态的空间及物质基础 宏观层面表现为商圈的地理空间结 构载体 微观层面表现为商圈内的商业设施载体 大城市的商圈是 多中心地 的空间体系 这个空间体系就是一个城市商圈 分布的地理空间结构 在该体系中 有中央商业圈 多个辅助区域商圈圈 无数 个社区级商业圈 城市商圈的地理分布需要与城市化进程 城市结构 城市功能 的发展相匹配 并逐渐形成一种多重中心