XX小区工程项目可行性研究报告.doc

鑫城小区工程 项目可行性研究报告 白山市瑞丰工程咨询有限公司 1 地址地址 白山市浑江区长安路 23 号 XX 小区工程 项项目可行性研究目可行性研究报报告告 白山市瑞丰工程咨询有限公司白山市瑞丰工程咨询有限公司 二二 一一一一年年九九月月 鑫城小区工程 项目可行性研究报告 白山市瑞丰工程咨询有限公司 2 地址地址 白山市浑江区长安路 23 号 编制单位 白山市瑞丰工程咨询有限公司 工程咨询资质等级 丙级 工程咨询资质等级 丙级 证书编号 工咨丙 10820080009 法定代表人 王贵武 高级工程师 项目审核人 韩臣义 高级工程师 注册咨询工程师 项目负责人 张成明 注册咨询工程师 注册造价工程 师 其它参编人员 杨兆森 注册咨询工程师 李安斌 工程师 鑫城小区工程 项目可行性研究报告 白山市瑞丰工程咨询有限公司 3 地址地址 白山市浑江区长安路 23 号 目目 录录 第一章第一章 总总 论论 5 1 1 项目背景 5 1 2 项目概况 10 1 3 问题及建议 13 第二章第二章 市场评价市场评价 15 2 1 白山市房地产总体市场环境 15 2 2 区域市场环境 20 2 3 本项目竞争能力分析 SWOT 分析 21 2 4 项目价格分析 22 2 5 市场风险 23 第三章第三章 建设规模及建设内容建设规模及建设内容 24 2 1 项目建设的原则 24 2 2 项目建设规模及建设内容 25 第四章第四章 场址选择场址选择 27 4 1 建设地点 27 4 2 场址条件 27 4 3 宗地现状 35 4 4 公用工程条件 36 4 5 教育设施 37 4 6 医疗设施 37 4 7 生活购物 37 4 8 施工条件 37 第五章第五章 建设方案建设方案 38 5 1 建设方案设计原则 38 5 2 项目组成 38 5 3 总平面布置方案 41 5 4 建筑工程 44 5 5 结构 51 5 6 公用工程方案 53 5 7 绿化及环境工程 71 5 8 道路工程 72 第六章第六章 环境保护环境保护 73 6 1 建设地址环境状况 73 6 2 设计依据 73 6 3 设计原则 73 鑫城小区工程 项目可行性研究报告 白山市瑞丰工程咨询有限公司 4 地址地址 白山市浑江区长安路 23 号 6 4 环保质量及污染物排放标准 74 6 5 主要污染物 75 6 6 有关环保措施 76 6 7 环境影响分析结论及建议 79 第七章第七章 消防消防 81 7 1 设计依据 81 7 2 消防措施 81 7 3 消防给水 82 第八章第八章 节约能源节约能源 83 8 1 概述 83 8 2 编制依据 84 8 3 能源消耗指标 84 8 4 可比能耗计算 85 8 5 节能措施 85 8 6 节能管理措施 87 第九章第九章 组织机构与人力资源配置组织机构与人力资源配置 89 9 1 组织机构 89 9 2 人力资源配置 89 9 3 人员培训 89 第十章第十章 项目实施进度安排项目实施进度安排 91 10 1 项目实施原则 91 10 2 项目实施进度安排 91 第十一章第十一章 投资估算与资金筹措投资估算与资金筹措 94 11 1 投资估算 94 11 2 资金筹措 95 第十二章第十二章 工程招标工程招标 96 第十三章第十三章 财务评价财务评价 98 13 1 财务分析依据 98 13 2 财务评价 98 13 3 财务评价结论 98 第十四章第十四章 风险分析风险分析 99 14 1 项目主要风险因素识别 100 14 2 主要风险程度分析 100 14 3 防范和降低风险措施 101 第十五章第十五章 社会评价社会评价 103 15 1 社会影响分析 103 15 2 互适性分析 106 15 3 社会风险分析 107 第十六章第十六章 结论与建议结论与建议 111 16 1 研究结论 111 16 2 问题与建议 112 鑫城小区工程 项目可行性研究报告 白山市瑞丰工程咨询有限公司 地址地址 白山市浑江区长安路 23 号 5 第一章第一章 总总 论论 1 1 1 1 项项目目背背景景 1 1 1 1 1 1 项项目目名名称称 鑫城小区工程 1 1 1 1 2 2 项项目目承承办办单单位位概概况况 单位名称 通化市立厦房地产开发有限责任公司 本项目的开发建设单位 通化市立厦房地产开发有限责任公司 法人 薛永波 公司注册资本 2008 万元 公司地址 吉林省通 化市东昌区建设大街 224 号 国家贰级开发企业资质 资质号 JFK E0004 公司自成立以来 依靠团结和信誉 秉承科学 稳健 积极进 取的经营作风 艰苦奋斗 科学管理 企业不断壮大 开有成了集 人才优势 地缘优势 资本优势于一体的极富生机和活力的企力实 体 更以 大社会责任观 为出发点 以回报社会 传承文化 推 动行业进步为已任 作为一家白山市政府在 2005 引资进入白山市 场的房地产开发单位 公司积极参与了白山市城市棚户区改造项目 国家保障性住房建设和旧城改造项目等多个开发项目 如 和意居 百合家园小区 参花塑料厂周边改造 鑫民家园等 还有即将建设 的富康源小区 多年来为白山市城市建设 人民安居做出了巨大的 贡献 鑫城小区工程 项目可行性研究报告 白山市瑞丰工程咨询有限公司 地址地址 白山市浑江区长安路 23 号 6 1 1 1 1 3 3 可可行行性性研研究究的的依依据据 国家发展和改革委员会审定出版的 投资项目可行性研究指南 试用版 国家建设部 关于落实新建住房结构比例要求的若干意见 建住房 2006 165 号 白山市城市总体规划 2006 2020 年 国家发展和改革委员会 建设部 建设项目经济评价方法与 参数 第三版 城市居住区规划设计规范 白山市城市拆迁管理条例 白山市城市棚户区拆迁安置办法 白山市人民政府关于印发白山市区棚户区改造房屋拆迁补偿 安置规定的通知 房地产开发项目经济评价方法 白山市市区基准地价 国家相关政策 法规 文件 项目建设单位提供的有关资料 数据 1 1 1 1 4 4 项项目目提提出出背背景景与与建建设设的的必必要要性性 1 1 1 1 4 4 1 1 项项目目提提出出的的背背景景 旧城改造 是城市建设的重要内容 是一个城市走向现代化的 必然阶段 实施旧城改造 是市委 市政府为改善全市城市环境 提高城市品位 造福人民的一项重大举措 对于拓展城市发展空间 提高城市综合竞争力 推进全市经济社会发展都具有十分重要的意 义 鑫城小区工程 项目可行性研究报告 白山市瑞丰工程咨询有限公司 地址地址 白山市浑江区长安路 23 号 7 实施旧城改造 是加快建设现代化城市 提高城市品位 的迫切需要 建设现代化城市是我们城市建设的最终目标 也是广 大老百姓的殷切期盼 江北新区的开发建设 连续三年的城市棚户 区改造及煤矿沉陷区改造 煤矿棚户区改造已建成了一大批城市标 志性建筑和高档住宅小区 城市功能日趋完善 但是客观地讲 由 于受诸多因素的制约 我们城区的城市基础设施还不到位 功能还 不完善 品位还不高 离现代化城市的标准还有很大的差距 尤其 是在我们的城市中心区仍有许多的城中村 棚户区还没有改造 房 屋破旧 道路不畅 布局杂乱 严重影响了我市的整体形象 也极 大地制约了城市经济的发展 实施旧城改造 是改善投资发展环境 促进招商引资的 有效手段 一个地方投资发展环境的好坏 直接影响着经济发展的 速度和质量 也关系到招商引资的成败 东南沿海等一些发达地区 之所以能让大项目招得来 留得住 其中一条成功的经验就是投资 环境好 城市功能完善 配套设施齐全 为投资者创造了一个舒适 便利 高效的发展环境 近年来 我市积极实施城市开发改造 致 力于优化投资环境 引进了一批项目入驻 但是目前 城市功能不 完善 配套设施不全 仍然在一定程度上影响到了投资商的信心 要留住大客商 大企业 打造投资洼地 就必须大力实施旧城改造 也只有抓好旧城改造 完善城市功能 提升城市品位 才能从根本 上改善投资环境 增强城市吸引力 吸引更多的客商投资 加速我 市经济发展 实施旧城改造 是打造宜居城市 改善人居环境的具体 体现 近年来我市全力推进国 鑫城小区工程 项目可行性研究报告 白山市瑞丰工程咨询有限公司 地址地址 白山市浑江区长安路 23 号 8 家文明城市 国家园林城市 国家卫生城市 中国优秀旅游城市简 称 四城联创 工作 城市面貌日新月异 人居环境也得到了明 显改善 但随着经济的快速发展 群众对生活居住环境的要求越来 越高 要求建设 生态 人文 精致 宜居 城市的愿望越来越迫 切 因此 实施旧城改造已经成为刻不容缓 迫在眉睫的一件大事 全面实施旧城改造 将直接惠及广大市民特别是旧城区的千家万户 必将极大改善群众的居住条件 提升人民群众的生活水平和质量 实施旧城改造 是落实科学发展观 突破瓶颈制约的现 实需要 近年来 国家不断加大宏观调控力度 严格控制土地审批 许多大项目都因为土地问题而落不下来 城市建设也因土地制约进 展缓慢 土地问题已经成为经济发展最大的瓶颈制约 城市用地向 存量要增量 以旧城改造拓展空间的思路 对于我市突破土地瓶颈 制约 争取更大发展空间具有非常重要的现实意义 扩大了内需 拉动了经济社会发展 旧城改造带动了建 筑业 建材业 服务业 运输业等相关产业的发展 增加了财政税 收 取得了投资建设的经济发展拉动效应 尤其是对促进十二五期 间经济发展 保障经济快速稳定增长 作用明显 增加了市民群众的就业岗位 旧城改造不仅为建筑 建 材等产业的职工提供了就业岗位 也为交通运输 物业管理 社区 服务等方面的市民群众提供了就业机会 1 1 1 1 4 4 2 2 项项目目建建设设的的必必要要性性 随着我市城镇化水平的不断提高 一方面是城镇新区建设和城 镇规模不断扩大 另一方面伴随而来的是旧城老化问题日益突出 鑫城小区工程 项目可行性研究报告 白山市瑞丰工程咨询有限公司 地址地址 白山市浑江区长安路 23 号 9 我市城市发展过程中的旧城区比较普遍地存在基础设施水平低 土 地利用率低 布局零乱 环境恶化 功能衰落等问题 无法适应社 会经济发展的要求 为了保证城镇社会经济的持续发展 促进城镇 土地的合理有效利用 改善城镇环境质量和城镇设施水平 强化旧 城区的城镇功能 必须对城镇旧城区进行有计划的改造 但由于旧 城改造成本高 给旧城改造带来了巨大的资金压力 从而影响了改 造的进程 如何解决当前旧城改造的迫切性与旧城改造资金来源短 缺的矛盾 合理安排旧城改造计划和进程 优化配置社会资源 寻 求一条具有合理的良性循环的旧城改造思路显得尤为有意义 土地 有偿使用为解决旧城改造资金短缺的矛盾提供了契机 以土地再开 发带来的收益实现旧城改造资金平衡成为各级人民政府制定旧城改 造方案的基本出发点 规划中的鑫城小区工程位于白山市天风药业西侧 项目建设场 址内为连片棚户房 长年的私搭乱建 造成该区域内房屋建设星罗 棋步 房屋密度越来越大 公共通道狭窄 存在严重的消防隐患 没有集中的污水 雨水排放管线 污水四溢 卫生条件极差 同时 由于区域地势低洼 每年雨季都是重点防洪监控区域 通化市立厦 房地产开发有限责任公司积极筹措解决建设资金 规划对此地全面 实施旧城区和棚户区改造工程 本次项目申请书提出的项目即鑫城 小区工程 小区规划建设 55125 平方米住宅楼和 5803 平方米公建 为进一步深入了解该项目的可行性 受通化市立厦房地产开发有限 责任公司委托 由我公司对该项目的投资可行性进行初步研究 论 证 作为优化项目建设方案及相关部门审批的依据 对天风药业周边实施旧城 鑫城小区工程 项目可行性研究报告 白山市瑞丰工程咨询有限公司 地址地址 白山市浑江区长安路 23 号 10 改造是改善我市人居环境 实现土地集约利用的重要途径 是激发 城市生机与活力的重要手段 因为大部分房屋建成较早 历史久远 存在着 失修老旧 布局不合理 功能不完善 安全隐患多 等问 题 与白山经济发展及整个城市的现代化有较大距离 对旧城区进 行改造 通过科学的规划和合理的布局来提升白山市城市的形象和 品位 改善居民的生活环境和居住条件 提高城市的综合竞争力 势在必行且刻不容缓 综上所述 本项目的建设 符合国家和吉林省有关土地管理 的政策 符合白山市城市总体规划 对发挥区域优势 形成特色 城市景观 改善城市环境 促进白山市经济发展具有十分重要意 义 项目建设是必要的 1 1 2 2 项项目目概概况况 1 1 2 2 1 1 拟拟建建地地点点 项目区位莅临白山市西部城区 隶属白山市浑江区 东起天风 药业 南起自强街 西至喜丰塑料厂 北至铁南街 地理位置较好 交通便捷 整个地块呈方形 土地为国有建设用地 用地性质为 居住用地 1 1 2 2 2 2 建建设设规规模模及及建建设设内内容容 本项目为城市棚户区改造与旧城改造双结合项目 项目建设共 涉及 227 户住宅 10 户厂企库房 该项目宗地为国有用地 毛地 面积约 4 88 公项 含城市绿地面积 目前主要用途为宅基地 工 业用地 铁路用地和未利用地 地上物为约 2 19 万平方米门市 鑫城小区工程 项目可行性研究报告 白山市瑞丰工程咨询有限公司 地址地址 白山市浑江区长安路 23 号 11 厂房及住宅 规划设计由住宅楼 门市 公建 车库等组成 总建筑面积 60928m2 其中 住宅建筑面积 54675m2 商业用房 3934 m2 社区服务 居委会 物业管理 180m2 车库 1869 m2 换热站 120 m2 泵站 40 m2 垃圾中转站 80 m2 公厕 30 m2 居住规划占地面积 48824m2 容积率 1 25 绿地率 30 户数 746 户 总人口 3 2 人 户 2387 人 新建 150m3的生活蓄水池 1 座 换热站 1 座 给水管线 1464m 排水管线污水 1622m 雨水 739m 供热管网总长 2126m 电气总装机容量 1410 99 千瓦 设置 3 台 630KVA 节能型 压器 路灯 70 盏 燃气总用量 6 73 万 m3 年 1 1 2 2 3 3 主主要要建建设设条条件件 鑫城小区工程 项目可行性研究报告 白山市瑞丰工程咨询有限公司 地址地址 白山市浑江区长安路 23 号 12 1 符合国家有关政策 本项目的建设开发 符合国 家宏观 经济政策及国家的产 业政策 顺应市场经济发展的大趋 势 符 合省情市情 顺民意 同时也符合 白山市城市总体规 划 通过本项目的实施 可以带动周边的土地开发利用 美化市容市 貌 符合白山市城市总体规划布局及发展规划 2 利用项目周边的城市基础设施条件 项目区域内供电 给水 排水 供热等公用工程基础设施条件可就近引入 能够满 足项目建设要求 1 1 2 2 4 4 项项目目总总投投资资及及资资金金筹筹措措 本项目总投资 15327 91 万元 该项目的资金来源如下 1 建设单位自有资金 5000 万元 2 项目拟申请贷款 3200 万元 3 房屋预售资金 7127 91 万元 1 2 51 2 5 主要技术经济指标主要技术经济指标 主要技术经济指标表主要技术经济指标表 表 1 1 序号项目单位指标备注 设计规模 1总用地面积m248824 2拆迁面积m221882 3总建筑面积m260928 4总户数户746 经济数据 1总投资万元15327 91 1 1建设投资万元15327 91 1 2经营资金万元0 鑫城小区工程 项目可行性研究报告 白山市瑞丰工程咨询有限公司 地址地址 白山市浑江区长安路 23 号 13 财务评价指标 1全部投资税前内部收益率 负数 2全部投资息税前收益率 31 03 1 1 2 2 6 6 拆拆迁迁户户安置方案安置方案 1 安置原则 全部就地安置 为建设区占地拆迁户 住宅 商企房原则上全部实物安置 厂房 公建等采用货币安置 2 安置补偿办法 补偿办法依据白山市政府相关文件 1 1 3 3 问问题题及及建建议议 1 1 3 3 1 1 居居民民搬搬迁迁 本项目棚户区改造工程涉及居民搬迁问题 实施拆迁时 通化市立厦房地产开发有限责任公司将按照国家有关规定对被拆 迁居民进行相应的补偿 减少被拆迁居民的拆迁损失 其补偿方 式为回迁住宅 但被拆迁居民和生产及营业住户的安置 就业等 问题 主要由被拆迁居民自行解决 若实际实施时遇到困难 将 带来一定的社会风险 如 被拆迁居民无稳定的居住场所 无稳 定收入来源 新居住场所交通不便等问题导致被拆迁居民生活水 平下降 情绪不稳定 从而产生社会不稳定的因素和隐患 建议通化市立厦房地产开发有限责任公司在项目实施过程中 首先做好拆迁补偿工作 同时还要充分考虑部分被拆迁居民的安 置及就业问题 切实将被拆迁居民的利益放在首位 始终将党的 三个代表 思想贯穿在项目实施的全过程中 实现棚户区改造 振兴地方经济的目的 鑫城小区工程 项目可行性研究报告 白山市瑞丰工程咨询有限公司 地址地址 白山市浑江区长安路 23 号 14 1 1 3 3 2 2 小小区区建建设设 在小区建设中 要做好项目的前期准备工作 落实资金来源 从数量和时间 两方面予以重视 实施招投标制 降低工程成本 提高工程质量 项目实施阶段 要加强监督管理工作 以保证项 目的顺利实施 并达到预期目的 项目在建设过程中严格按照环境保护的有关规定执行 在保 护周边环境的同时 对新建小区实施绿化 污水管网建设 达到 美化和保护环境的目的 鑫城小区工程 项目可行性研究报告 15 白山市瑞丰工程咨询有限公司 地址地址 白山市浑江区长安路 23 号 第二章第二章 市场评价市场评价 2 1 白山市房地产总体市场环境 白山市房地产总体市场环境 2 1 1 近几年房地产投资情况 23855 21055 23807 17486 20181 11819 34415 25354 40268 34211 42192 38214 59534 48654 82000 70000 111000 89000 126000 110200 80000 72000 0 20000 40000 60000 80000 100000 120000 140000 2000年2003年2006年2009年 全年房地产完成投资 万元 全年住宅完成投资 万元 上面的图表是白山市 2000 年以来的房地产开发投资情况 可 以看出 2000 年 2002 年 白山市房地产投资完成额基本持平 2002 年投资完成额最低 房市不景气 2003 年至 2008 年房地产开 发投资逐年增长 2006 年 2007 年房地产开发投资大幅增加 投 资额分别达到 5 95 亿元 8 2 亿元 2008 年仅 1 9 月份房地产已 完成投资 不包括煤矿棚户区投资 就达到 11 1 亿 连续创造房 地产投资额的新高 投资增大的原因主要有房地产开发建设量大幅 增加 城市棚户区改造工作全面启动 材料价格上涨 土地成本增 加 小区建设标准提高等等 白山最近几年软硬件设施都有了显著 的提高 仅 2006 年市区市政基础设施建设总投资就达到了 2 8 亿 鑫城小区工程 项目可行性研究报告 16 白山市瑞丰工程咨询有限公司 地址地址 白山市浑江区长安路 23 号 元 是十五期间投资总额的 1 8 倍 2007 年全市基础设施投资累 计完成 35 6 亿元 同比增长 30 5 政府规划在 2008 年以前完成 国家级卫生城 国家级优秀旅游城 适合人居佳城 国家级园林城 等 四城 申报 加强了经济发展环境建设 吸引了大量的外埠房 地产开发企业涌入白山 促使房地产项目投资规模的不断扩大 尤 其是自 2006 年起 吉林省的九个地市州同时启动了棚户区改造项 目 政府的政策扶持 促使房地产投资快速增加 较 2005 增长 41 1 但 2010 年房地产投资增速放缓 1 8 月份 全市房地产完 成投资额 6 0 亿元 比去年同期下降 38 6 分析原因主要有以 下几个方面 第一 大规模的城市棚户区改造和煤矿棚户改造工作已 经基本结束 第二 受国家房地产调控政策影响较大 我市房地产 开发主要倚靠银行贷款 后期销售又倚仗银行按揭 银行银根的全 面收紧 对房地产投资的影响是决定性的 2 1 2 近几年房地产施工竣工情况 0 200000 400000 600000 800000 1000000 1200000 1400000 1600000 1800000 2000年 2001年 2002年 2003年 2004年 2005年 2006年 2007年 2008年 2009年 施工面积 平方米 竣工面积 平方米 2000 2005 年 白山市商品房施工面积比较平稳 2006 年开 始出现大幅增加 2006 年房地产开发施工面积达到 135 万平方米 其中棚户区改造面积 133 8 万平方米 房地产开工施工面积同 比增加 85 6 万平方米 增幅为 172 创历史最高水平 2007 年房地 鑫城小区工程 项目可行性研究报告 17 白山市瑞丰工程咨询有限公司 地址地址 白山市浑江区长安路 23 号 产开发施工面积更是达到了 166 5 平方米 较上年增加 23 刷新历 史记录 商品房屋竣工面积在 8 45 万平方米区间波动 在 01 年出 现 8 万平方米的低谷 02 03 年平稳增长 2004 2005 年竣工面 积有所下降 至 2005 年房地产开发竣工面积 13 万平方米 竣工面 积同比减少 13 万平方米 减幅 50 主要由于国家相关政策的调 整 2006 年竣工面积回升到 27 万平方米 2007 年竣工面积 45 万 平方米 预计随着棚户区改造项目的陆续完工 竣工面积在 08 年 会出现大幅增长 2 1 3 近几年商品房价格走势 近几年 白山市经济实现较快增长 2007 年实现生产总值 GDP 235 亿元 比上年增长 22 46 全市人均 GDP 达到 1 8 万 元 市区城镇居民人均可支配收入 1 1 万元 农民人均纯收入 4175 元 实现社会消费品零售总额 77 亿元 居民收入的不断定增 加 城市基础设施建设和棚户区改造加速 住房消费信贷支持力度 的加大 使居民的购房能力不断增加 居民对住房的需求增长较快 在这些因素的作用下 白山市商品房供求比例基本稳定 房价保持 稳中有升的态势 多层住宅由 2000 年的 1219 元 平方米上涨到 2007 年的 1620 元 平方米 截止 2007 年 12 月最新统计数据 多层 住宅上涨至 1620 元 平方米 较上年同期上涨 8 小高层自 2005 年出现 售价由 2005 年的 1890 元 平方米上涨至 2250 元 平方米 较上年上涨 7 5 由于白山市的整体房价水平仍然较低 拥有相当的升值空间 同时受建筑材料 土地成本的上涨因素 2011 年白山市住房价格 在相当长的一段时间内仍然会维持上升趋势不变 鑫城小区工程 项目可行性研究报告 18 白山市瑞丰工程咨询有限公司 地址地址 白山市浑江区长安路 23 号 2 1 4 近几年商品房销售情况 总量分析 0 50000 100000 150000 200000 250000 300000 350000 400000 2000年2002年2004年2006年2008年 商品房销售面积 平方米 0 10000 20000 30000 40000 50000 60000 70000 2000年2002年2004年2006年2008年 商品房销售额 万元 通过上面两个图表可以看出 白山市商品房销售可分为两个阶 段 第一阶段 2000 2002 年 各年商品房销售面积及销售额比较 平稳 呈缓慢下降趋势 2003 2006 年为第二阶段 2003 年商品房 销售出现重大拐点 当年商品房销售面积达到 229354 平方米 销 售额达到 29031 万元 纷纷创下历史新高 分别较 2002 年增长 81 110 随后几年的商品房销售面积及销售额稳中有升 将保 持相当长的一段时间 虽然国家在 2006 2007 年间出台了一系列的 房地产调控措施 但是 白山市房地产市场受这些政策的影响较小 房地产市场呈现较为平稳的发展态势 增长潜力巨大 鑫城小区工程 项目可行性研究报告 19 白山市瑞丰工程咨询有限公司 地址地址 白山市浑江区长安路 23 号 价位分布 0 500 1000 1500 2000 2500 2000年 2001年 2002年 2003年 2004年 2005年 2006年 2007年 2008年 2009年 2010年 商品房售价 元 平方米 通过上表可以看出 白山市自 2000 年以来的房价基本处于稳 中有升的状态 2005 2006 年两年的涨幅较大 分别较上年涨 15 5 23 2 2006 年 2007 年的商品房价格上涨因素包括以下 几个方面 第一 与全国的房价走势基本相同 正常涨幅 第二 2006 年 2007 年上市了一批高层住宅 销售单价较多层高出了一 大截 一般较多层高 500 700 元 平方米之间 这在以前年度并未 出现 由此相应拉高了商品房平均销售单价 第三 人工 材料 机械价格上涨导致的房价上涨 截止 2010 年 12 月 白山市统计局 最新统计数据显示 多层住宅均价为 1850 元 平方米 高层住宅均 价为 2450 元 平方米 2011 年房价上涨主要受材料 人工 机械 等涨价影响 白山市的房屋销售价格必然会延续继续走高的态势 房型比例 根据白山市统计局最新统计数据显示 受棚户区改造影响 白 山市 2011 年全部在建项目户型比例见下图 鑫城小区工程 项目可行性研究报告 20 白山市瑞丰工程咨询有限公司 地址地址 白山市浑江区长安路 23 号 11 28 33 28 50平方米以下 50 70平方米 70 90平方米 90平方米以上 在商品住房的可售房源中 中 小房型成为市场供应的主体 如图所示 在累计可售商品住宅中 90 平方米以下中小房型占总 量的 72 其中 50 平方米以下占 11 50 70 平方米占 28 70 90 平方米占 28 90 平方米以上的大户型占 28 且大户型主要集 中在小高层楼盘中 今后几年户型比例中大面积户型比例将会加大 尤其是中高档楼盘如春江花园 黄金海岸等 但受控于建设部的 165 号文 的规定 商品住宅 90 平方米以下面积仍然会严格执 行 70 比例 市场上 70 90 平方米会成为绝对主流 比例将呈现逐 年递增 中小户型热销的背景将使今后中小房型的比例仍会继续增 加 但户型面积会不断加大 楼盘品质 档次也呈稳步上升的趋势 2 2 区域市场环境 区域市场环境 白山市的区域划分以市政府为中心 可划分为五个区域 分别 为中心区域 东风桥 向阳路 铁南街 滨江街形成为围合区域 城 东区 东风桥以东 城西区 向阳路以西 南山区 铁路线以南 江北区 浑江以北 下面我们针对底层商铺价格进行分析 中 心区由于靠近市政府 周边积聚了大量的商场 商铺 贸易市场等 鑫城小区工程 项目可行性研究报告 21 白山市瑞丰工程咨询有限公司 地址地址 白山市浑江区长安路 23 号 商业氛围浓郁 楼价市内最高 商铺价位在 8000 25000 元 平方米 城东区 城西区以住宅底层商铺为主 主要集聚在浑江大街两侧 人流量较高 价格上有一定的支持 价格位于 5000 8000 元 平方 米 南山区的居为多为低收入者 购买力差 但区域人口密集 大 型批发中心已经进驻此地 商铺及住宅的销售前景看好 江北区是 新区 人气旺盛 销售前景看好 价格为 4500 7000 元 平方米 总的来看 由于白山市最近几年城市规模的不断扩大 城市基 础设施建设步伐不断加快 城市各个区域的差距明显缩短 固有的 地段观念已然打破 原有位于市郊的房地产项目都已经成新的购房 热点 仅从百合家园一 二 三期工程的热销情况看 四期工程的 销售仍然会保持相当的热度 2 3 本项目竞争能力分析 本项目竞争能力分析 SWOT 分析分析 1 机会与优势 a 有交通优势 距浑江大街 东兴街直线距离公 300 米 位置好 地段佳 交通方便 b 较市区其它有价格竞争优势 c 属城市棚户区和旧城改造项目 政府会给予更多的政策支持 d 该项目的户型设计主要考虑城市低收入居民 80 为 90 m2以下 小户型 销售情况看好 e 该项目周围商场 娱乐设施齐全 生活便利 销售前景较好 2 威胁与劣势 a 项目现场址不规则 降低容积率 增加了工程建设的难度 提 高了工程造价 鑫城小区工程 项目可行性研究报告 22 白山市瑞丰工程咨询有限公司 地址地址 白山市浑江区长安路 23 号 b 小区东侧紧邻铁路线 噪声影响大 对楼盘售造成极大的负面 影响 c 市内楼盘众多 竞争异常激烈 d 此项目周边还未兴起商业区 商铺销售价格将受到约束 e 开发单位为外市单位 对比市内开发企业 与相关部门的关系 协调有一定难度 综合所述 对本项目在整个白山市房地产市场中的发展前景较 为乐观 虽然受白山市地产市场自身的不规范运做及国家宏观政策 调整等因素的影响 使项目存有一定的潜在市场风险 但随着白山 市政府 四城 申报建设规划的推动 地方整体经济的快速增长 整个白山市楼市将进入升温快车道 为本项目带来了非常广阔的销 售前景 2 4 项目价格分析 项目价格分析 目前市区内楼盘价格大体在 2000 3500 m2之间 包括多层 高层 多层住宅平均销售价格为 2800 元 m2 高层住宅平均销售 价格为 3250 元 m2 项目区域或类似区域内的开发项目住宅价格调查表 项目名称项目位置项目性质结构户型 平均价格 元 m2 销售情况 百合家园三期本项目以西多层砖混 45 862550 售完 通沟小区通沟街多层砖混 36 862400 一般 南岭家园局医院以东多层砖混 39 852600 良好 汇鑫小区南岭小高层框架 60 1102650 良好 项目区域或类似区域内的开发项目商企价格调查表 鑫城小区工程 项目可行性研究报告 23 白山市瑞丰工程咨询有限公司 地址地址 白山市浑江区长安路 23 号 项目名称项目位置项目性质结构户型 平均价格 元 m2 销售情况 百合家园三期本项目以北多层砖混 4500 一般 通沟小区通沟街多层砖混 5000 一般 南岭家园局医院以东多层砖混 5500 一般 兴达花园八中以西多层砖混 5000 一般 通过以上调查 综合考虑各种因素 最终确定销售价如下 住宅销售价格 最低价格 2000 元 m 2 最高价格 2800 元 m 2 平均价格 2600 元 m 2 商企 公建 销售价格 4500 元 m2 车库 公建 销售价格 4000 元 m2 2 5 市场风险 市场风险 今后几年 市内旧城改造工程众多 根据白山市统计局的 统计公告显示 截止 2011 年 8 月底市区内库存商品房达 33 9 万平方米 可见销售有很大的压力 市内很多居住在平房的居民 都通过拆迁搬进了新楼 市场容量已经面临急剧委缩的趋势 同时国家又对房地产投资正施行严格的调控政策 紧缩银根 提高住房按揭贷款首付的比例 上调贷款利率 压制房价上升 等都对房地产市场造成了很大的冲击 市场风险较大 应仔细 搞好项目策划 充分考虑市场风险 谨慎投资 鑫城小区工程 项目可行性研究报告 24 白山市瑞丰工程咨询有限公司 地址地址 白山市浑江区长安路 23 号 第三章第三章 建设规模及建设内容建设规模及建设内容 2 2 1 1 项项目目建建设设的的原原则则 1 坚持全市统一领导 统一组织 统一协调 属地化实施 分级负责的原则 棚户区建设中确保房屋建设政策到位 分配合 理 科学 合理 实用 2 坚持统筹规划 分步实施 因地制宜的原则 项目建设 中一定要统筹规划 按统一规划 统一政策 统一组织 统一设 计 统一工程管理 统一验收 处理好相互关系并因地制宜的做 好规划和单体建筑设计 3 坚持依法运作 保持社会稳定的原则 严格执行有关土 地使用 资金使用管理 城市房屋拆迁 工程建设等方面的规定 既要解决好特困群众实际困难 又要依法运作 确保建设项目高 效 优质全面完成 4 坚持经济 实用 美观的原则 5 坚持集中建设与配建相结合的原则 棚户区的建设和管 理必须由市政府具体组织实施或市政府制定优惠政策后由开发建 设单位实施 6 坚持政府主导与社会参与和市场化运作相结合的原则 任何一项政策的实施都离不开社会参与和市场运作 本项目以政 鑫城小区工程 项目可行性研究报告 25 白山市瑞丰工程咨询有限公司 地址地址 白山市浑江区长安路 23 号 府主导 调动社会各方积极性积极参与 以政府政策扶持 建设 方和开发商共同出资的形式建设 2 2 2 2 项项目目建建设设规规模模及及建建设设内内容容 本项目为城市棚户区改造与旧城改造双结合项目 项目建设共 涉及 215 户住宅 2 户厂企库房 该项目宗地为国有用地 毛地面 积约 5 72 公项 含城市绿地面积 目前主要用途为宅基地 工业 用地 铁路用地和未利用地 地上物为约 1 43 万平方米门市 厂 房及住宅 规划设计由住宅楼 门市 公建 车库等组成 总建筑面积 60928m2 其中 住宅建筑面积 54675m2 商业用房 3934 m2 社区服务 居委会 物业管理 180m2 车库 1869 m2 换热站 120 m2 泵站 40 m2 垃圾中转站 80 m2 公厕 30 m2 居住规划占地面积 48824m2 容积率 1 25 绿地率 30 户数 746 户 鑫城小区工程 项目可行性研究报告 26 白山市瑞丰工程咨询有限公司 地址地址 白山市浑江区长安路 23 号 总人口 3 2 人 户 2387 人 新建 150m3的生活蓄水池 1 座 换热站 1 座 给水管线 1464m 排水管线污水 1622m 雨水 739m 供热管网总长 2126m 电气总装机容量 1410 99 千瓦 设置 3 台 630KVA 节能型 压器 路灯 70 盏 燃气总用量 6 73 万 m3 年 鑫城小区工程 项目可行性研究报告 27 白山市瑞丰工程咨询有限公司 地址地址 白山市浑江区长安路 23 号 第四章第四章 场址选择场址选择 4 1 建设地点建设地点 项目区位莅临白山市西部城区 隶属白山市浑江区 东起天风 药业 南起自强街 西至喜丰塑料厂 北至铁南街 地理位置较好 交通便捷 整个地块呈方形 土地为国有建设用地 用地性质为 居住用地 4 2 场址条件场址条件 浑江区 原八道江区 地处吉林省东南部 长白山麓 北纬 41 度 30 分至 42 度 04 分 东经 126 度 07 分至 126 度 41 分 西与通化市相连 北于柳河县接壤 南与集安市交壤 东南与朝 项目建设场址 鑫城小区工程 项目可行性研究报告 28 白山市瑞丰工程咨询有限公司 地址地址 白山市浑江区长安路 23 号 鲜民主主义共和国隔江相望 边境线长 45 公里 是白山市府所 在地 全市政治 经济 文化 商业中央 总面积1380 9 平方 公里 本区地势西南高东北低 中部属浑江盆地 地貌可概括为 山 岗 川三大类型 其面积比例大致为三山五岗二川 境内最 高海拔 1487 米 最低海拔 320 米 本区具有显著的中温带大陆 性季风天气 年龄更迭 四季分明 年日差较大 年均匀气温多 为 3 5 无霜期一般多为 115 140 天 年降水量为 800 1000 毫米 历历史史沿沿革革 清光绪二十八年 1902 年 临江建县 逐 改猫耳山巡检为 道江巡检 1906 年改八道江巡检为县佐 驻八道江 协助县府 管理八道江一带各项事务 1903 年为镇江村 1935 年更名为八 道江镇 1936 年为八道江街 1947 年为临江县第六区 1956 项目建设区域 鑫城小区工程 项目可行性研究报告 29 白山市瑞丰工程咨询有限公司 地址地址 白山市浑江区长安路 23 号 年又成立八道江镇 1960 年浑江市治所在地 1985 年 4 月 1 日 实行市管县体制后 建立八道江区为县级建制 2010 年 2 月 22 日 民政部 关于吉林省白山市八道江区更 名为浑江区的批复 民函 2010 40 号 经国务院批准 同意白 山市八道江区更名为浑江区 人人口口民民族族 2005 年末 全区总人口 336543 人 比上年增加 1992 人 增长 0 6 其中男性 172504 人 女性 164039 人 性别比为 105 2 以女性为 100 非农业人口达到 269456 人 全区人口 出生率为 6 20 人口死亡率为 3 32 人口自然增长率为 2 88 有汉 回 满 朝鲜 壮 藏 蒙古 锡伯等多民族 组成 行行政政区区划划 全区辖七道江镇 六道江镇 红土崖镇 三道沟镇 红旗 街道 新建街道 东兴街道 通沟街道 城南街道 板石街道 江北街道 河口街道 4 镇和 8 个乡镇级街道办事处 有 54 个行 政村 41 个城市社区 总人口 33 7 万人 国国民民经经济济 自 1985 年建区以来 浑江区经济和社会各项事业有了突飞 猛进的发展 呈现出经济繁荣 社会安定 人们安居乐业的新局 鑫城小区工程 项目可行性研究报告 30 白山市瑞丰工程咨询有限公司 地址地址 白山市浑江区长安路 23 号 面 2010 年全区预计实现区属生产总值 83 亿元 增长 21 7 其 中第一产业 7 亿元 增长 6 2 第二产业 39 亿元 增长 24 2 第三产业 37 亿元 增长 22 5 全口径和地方级财政收入分别完 成 5 8 亿元和 2 6 亿元 同比分别增长 13 7 和 25 6 完成财政 支出 8 7 亿元 同比增长 24 1 自自然然资资源源 本区自然资源极其丰富 素有 资源宝库 之称 具有得天独 厚的开发条件 一是林业资源 全区共有林地面积 83272 公顷 森 林覆盖率为 72 其中集体林面积 28404 公顷 适宜开发种植红松 落叶松 白松 鱼鳞松 柞木 桦木 椴木 曲柳等生态林和经 济林 林下可种植人参 五味子 天麻 贝母 天女木兰 黑木 耳 山芹菜 刺棒菜 核桃仁等中草药材和绿色食品 林下可圈 养 散养紫貂 猞猁 獐 梅花鹿 林蛙等经济动物 林地经济 综合开发具有巨大的潜力 二是动植物资源 有野药用植物 食 用植物 40 余种 经济动物 10 余种 是 中国林蛙之乡 三是矿 产资源 浑江区是全国一百个重点产煤县之一 蕴藏着 30 余种矿 产资源 已探明煤炭产量 5000 万吨 铁矿石 7350 万吨 白云石 1000 万吨 松花岩 1000 万吨 浮石 130 万吨 石英沙 1 亿吨 高 岭石 7000 万吨 岩金 51 吨 此外 还蕴藏着丰富的银 铜 镁等 矿产资源 四是畜牧 水产资源 全区有牧草面积 400 万亩 水域 面积 165 平方公里 是发展畜牧业和水产养殖业的理想境地 五是 水能资源及开发 浑江区水力资源丰富 境内河流众多 开发建设 小水电的条件十分优越 河长 10 公里以上的河流 12 条 其中较大 鑫城小区工程 项目可行性研究报告 31 白山市瑞丰工程咨询有限公司 地址地址 白山市浑江区长安路 23 号 的河流有浑江 红土崖河等 全区理论蕴藏量 40 211 千瓦 其中 可开发资源 27 500 千瓦 可建电站 9 座 其中 500 千瓦以上的有 5 座 年发电量 8250 万千瓦时 现已建成投产运行的电站有河口 电站 大镜沟电站 三道沟电站 曲家营水库供水电站和余水电站 总装机容量 5290 千瓦 拟建电站有四道岔电站 曲家营尾水电站 春丰电站 在建的双河电站为异地开发的合资项目 五是旅游资源 本区旅游资源十分丰富 座落在鸭绿江中游的龙山湖旅游区市区边 缘的青山湖风景区是省级风景名胜区 长白山迷宫 镜月湖也是风 光秀丽 景色迷人 便利的交通道路是通往长白天池 锦江大峡谷 温泉渡假村的最佳路线 工工业业情情况况 该区继续实施 工业强区 战略 加快产业结构与产品结构 调整步伐 工业生产快速增长 经济效益大幅度提高 2010 年 我区工业经济逐步走出国际金融危机的影响 呈现企稳回升态势 全年新增省级百强企业 4 户 净增规模以上企业 14 户 达到 92 户 预计实现规模以上工业总产值 125 亿元 增长 50 1 增加值 38 6 亿元 增长 33 1 实现利润 5 6 亿元 增长 30 2 实现新产品 产值 9 6 亿元 增长 46 完成技改投资 43 亿元 增长 34 3 林林业业概概况况 浑江区森林资源比较丰富 全区总土地面积 13 74 万公顷 其中 林业用地 11 35 万公顷 占总面积的 82 7 有林业面积 9 2 万公顷 非林业用地面积 2 38 万公顷 占全区总面积的 鑫城小区工程 项目可行性研究报告 32 白山市瑞丰工程咨询有限公司 地址地址 白山市浑江区长安路 23 号 13 3 活立木总蓄积量为 1042 万立方米 森林分布属长白山 森林生态系统 具有森林植被垂直分布生态特点 全区百分之七 十以上的土地被森林所覆盖 有东北乡土 树种红松 云杉 冷 杉 胡桃楸 水曲柳 椴 柞 桦 榆等四十多个主要树种 另 外 分布着刺楸 东北红豆杉等珍贵 药用植物 树木232 种 在生物多样性保护与利用方面 前景广阔 农农业业资资源源 全区耕地总资源为 92700 亩 其中水田 6600 亩 旱田 86100 亩 农作物总播种面积为 101610 亩 含复种 其中玉 米 40095 亩 大豆 20415 亩 水稻 6600 亩 蔬菜 薯类和其它 作物 34500 亩 高效农作物占有率达到 46 农作物优质品率达 到 45 订单农业 面积达到 4 525 万亩 农产品无公害和绿 色食品开发取得显著成果 六道江镇绿色大米生产基地达到 5000 亩 山野菜家植种植面积达到 5000 亩 红土崖镇无公害马 铃薯种植面积达到 1 4 万亩 无公害蔬菜种植面积达到 20000 亩 全区有效使用绿色食品标志的产品 16 个 有机产品 15 个 建立国家级无公害蔬菜基地 5 个 被省政府评为有机食品基地建 设示范区 中草药材发展呈现喜人态势 建立2 个百亩药材基 地 中草药材种植规模已达到 4100 亩 林下参播种面积达到了 8832 亩 长白山中国林蛙生态养殖标准化综合示范区通过国家级 验收 全区林蛙养殖面积达到 3 1 万公顷 贮蛙量 3 02 亿只 年回捕量达到了 940 多万只 鑫城小区工程 项目可行性研究报告 33 白山市瑞丰工程咨询有限公司 地址地址 白山市浑江区长安路 23 号 旅旅游游业业资资源源 浑江区地处长白山腹地 是通往长白山的必经之路 区内旅 游资源十分丰富 几年来 区委 区政府认真贯彻实施长白山生 态经济发展战略 结合区域经济和社会的发展 对旅游业进行重 新认识和定位 采取多种措施 制定多种优惠政策 鼓励单位 集体 个人多方投资发展旅游业 用打造精品 突出品牌 培育 特色 整合资源的全新理念 进一步激活了旅游业发展的各要素 提高了全区旅游业发展的实力 近几年 在资源开发 基础设施建设 旅游规划 举办活动 宣传促销等方面共投入资金 15 000 多万元 先后创建了三个省 级风景名胜区 两个国家 AA 级旅游景区 市区 三湖 三洞 两场 两馆 等旅游资源优势明显增强 旅游市场机