房地产相关业务近三年授信政策.docx

2017年房地产业务授信政策二十九、房地产行业（一）政策范围本政策所称“房地产行业”是指按国家统计局国民经济行业分类（GB/T 4754-2011）中的房地产开发经营业（行业代码K7010）。（二）总体原则和目标在信贷放松、税收减免、土地供应减少等“去库存”的系列政策作用下，部分三四线城市去库存压力还尚未缓解，而一些热点城市供求形势迅速反转，房价出现超预期上涨，“地王”频现。楼市热度由一线城市向二三线城市扩散。2016年全年商品房销售面积达15.7亿平方米，绝对量创历史新高，累计同比增长22.5%。全国住宅均价持续上涨，2016年70大中城市新建商品住宅价格指数同比上涨10.8%，较2015年增速上行达10.5个百分点。2016年9月以来，多城市密集发布楼市调控政策。新一轮调控从需求、供应两个环节同时发力，需求端主要采取限购、限贷以抑制部分需求入市，供应端则从市场销售、土地供给角度出发，采取直接限制新房入市价格的手段。加上融资端全面收紧，多管齐下。2016年中央经济工作会议以近半篇幅涉及房地产，释放出多个调控信号。当前，楼市的主要矛盾由前期局部区域库存泡沫转化为局部城市出现价格泡沫和三四线城市库存泡沫依旧的局面。但房地产作为国民经济重要支柱产业，在国家大力推进新型城镇化进程的情况下，对于具备产业支撑、潜在需求强且供需平衡的区域，仍具备一定发展空间。近年来，本行顺应房地产市场分化趋势，严格落实国家政策及监管要求,全行房地产业务有序、合规、健康发展。在新形势下，2017年对房地产行业总体仍执行审慎支持的政策，按照“总量控制，均衡投放；突出差异，结构优化；优选客户，提升效益”的原则，对房产业务实施差异化、精准化管理，把握合规底线，防范实质风险。（三）客户准入：1、客户内部评级为B5级（含）以上；2、选择白名单一、二层级客户中资金实力强、开发经验丰富、经营规范、资金链顺畅、综合效益良好的全国和区域性龙头房企进行合作。开展“总对总”业务合作的需在总行发布的可采用“总对总”合作模式的客户名单内。3、借款人或其控股股东（实际控制人）具有三级（含）以上开发资质（对于房地产信托业务，借款人或借款人控股股东应具有二级（含）以上开发资质）、借款人或借款人控股股东（实际控制人）或控股股东（实际控制人）的所属企业历史开发面积累计不少于30万平米；商用房开发融资要求借款人或借款人控股股东（实际控制人）具有相关产品开发经验。4、借款人及其控股股东（实际控制人）过往开发项目无历史遗留问题，近三年无不良信用记录（股东背景发生变化、经营情况发生实质性好转的借款主体除外）；5、主体的选择上应重视开发企业资质、行业地位、业绩、信用度和经营性现金净流量及整体资金面状况。房地产开发贷款严格按照白名单准入制度进行管理。6、根据制度要求需纳入房地产白名单管理的客户，项目报批前须纳入房地产白名单。（四）项目及区域准入1、商品住宅在综合考虑城市经济发展水平、人口数量和流向、市场供求关系（去化周期）等因素的情况下，优先支持一线城市，适度支持经济发达的二线城市，其他城市整体仍持审慎态度。同等条件下，优先支持绿色建筑绿色建筑是指经住建部认可的获得绿色建筑设计标识或绿色建筑运营标识的绿色建筑项目，下同。项目。围绕区域差别化分类，对主要城市实施差别化的客户层级和项目区位准入方案，具体方案如下：（1）直辖市、省会、计划单列市：区域项目区位允许介入客户类型优先支持：北京、上海、广州、深圳城区第一、二层级房地产白名单客户适度支持：天津、重庆、苏州参照计划单列市。、武汉、成都、杭州、南京、青岛、长沙、宁波、西安、郑州、济南、福州、合肥、厦门城区配套成熟区域审慎支持南昌、南宁、石家庄、昆明、大连、太原、贵阳、海口主城区配套成熟区域第一、二层级房地产白名单客户。第二层级客户需满足以下条件：总A客户下属房地产企业、省属、市属的房地产开发企业、全国房地产企业综合实力排名前50（或上年度销售金额前50强）；其他客户要求借款人或其控股股东（实际控制人）具有二级（含）以上开发资质；已从事房地产开发十年以上；历史开发面积累计不少于100万平米。沈阳、长春、哈尔滨、兰州、西宁、呼和浩特、银川、乌鲁木齐主城区配套成熟区域第一层级房地产白名单客户（2）三、四线城市（地级市）：考虑到三、四线城市整体数量大，区域发展不平衡，房地产市场分化特征明显，将其分为以下三类：需求外溢型：此类城市位于一线或经济发达二线城市周边，集中于京津冀、长三角、珠三角地区，受益于区域中心城市高房价以及限购、限贷政策挤出效应，承接外溢需求，市场需求旺盛。对于京郊地区，应充分做好市场调研，研究北京需求外溢的特点以及区域购房人群结构和习惯，选择北京市周边配套成熟、交通便利、人口聚集的区域，可审慎介入第一、二层级房地产白名单客户开发的普通商品住宅。对于长三角、珠三角地区，应重点研究中心城市人口流向，筛选主要承接外溢需求的城市，可审慎介入第一、二层级房地产白名单客户开发的，位于主城区配套成熟区域的普通商品住宅。此类业务第二层级客户需满足以下条件：A、总A客户下属房地产企业、省属、市属的房地产开发企业、全国房地产企业综合实力排名前50（或上年度销售金额前50强）；B、其他客户要求借款人或其控股股东（实际控制人）具有二级（含）以上开发资质；已从事房地产开发十年以上；历史开发面积累计不少于100万平米。自身需求型：此类城市大都位于中、东部发达省份，由于经济相对发达，对周边有一定辐射能力。应符合以下指标：GDP不低于3500亿元；去化周期不超过12个月；近两年人口为净流入。可审慎介入第一层级房地产白名单客户开发的，位于主城区配套成熟区域的普通商品住宅。其他地级市：随着中国新型城镇化稳步推进，部分农民存在就近地级市购房需求，但考虑到此类城市经济发展水平相对较弱，整体去化压力大，若确需介入，应审慎选择第一层级房地产白名单客户开发的住宅项目，并由集团本部或核心子公司担保（不应低于同业要求）。（3）相关要求：对于高端住宅项目，须全面了解和评估股东实力、品牌知名度，要求项目位于一线城市、经济发达二线城市，具有稀缺资源优势，并审慎全面评估当地市场对此类业态的承接能力，深入分析项目的销售前景。对于有差异化诉求的部分重点分行，应制定具体沙盘，实行名单制管理，在确保风险可控、严守外规底线的基础上向总行提出契合区域市场优势的政策诉求，报总行批复后执行。2、商业地产商业地产总体应持审慎态度，主要选择一、二线城市中心商务区或中心繁华地块、商业模式合理、租售前景良好、业态符合当地市场需求的商业地产项目，要求开发商具有丰富商业地产开发运作经验，同等条件下，优先支持绿色建筑项目。原则上不得介入三、四线城市商业地产项目（分行差异化政策另有规定的除外）。商业综合体核心竞争力主要在于整体运营能力，目前商业综合体整体共计过剩，普遍存在同质化竞争。若整体销售，总价高；若分割销售，后期运营难度大，因此自持运营成为主流。当前酒店行业整体低迷，入住率不理想，且酒店的商业运作模式更特殊，基本无法分割销售。商业地产作为长期收益工具的特点在商业综合体和酒店上显得尤为突出，因此在商业地产开发方面重点选择优质写字楼。在写字楼项目选择上，应充分考虑区域经济发展水平、公司数量及聚集情况、整体空置率和租金水平，评估区域经济发展对项目的承载能力；掌握区域市场整体供求关系、近期土地供应、在建和拟建项目情况以及整体潜在供应量；结合项目区位优势、整体定位、区域写字楼竞争态势等因素，综合评估项目前景。一线城市，选择本行第一层级房地产白名单客户、总A或国有控股的总B客户开发的，位于成熟商务中心的优质写字楼。部分经济发达的二线城市，选择第一层级房地产白名单客户、总A客户开发的，位于传统主城区成熟商务中心的甲级写字楼。城市应满足以下条件：上年GDP超过1万亿元；甲级写字楼整体空置率不超过20%。3、工业厂房总体审慎，仅介入由政府主导的、国有背景开发商开发、位于直辖市、省会城市及计划单列市的成熟国家级工业园区项目。（五）禁止介入1、信贷资金用于缴纳土地款；2、项目资本金比例不足、资本金不实、有不良信用余额的房地产开发企业；3、项目实际控制权（开发商或开发商股权）发生过3次（含）以上变更的项目，但地理位置良好且目前实际控制人为全国龙头开发商（排名前三十）的项目除外；4、2015年7月以来取得的“单价地王”项目；5、有土地闲置、改变土地用途和性质、拖延开竣工时间、捂盘惜售等违法违规记录的房地产企业；纳入政府公布的存在囤积房源、拖欠土地出让金等违法违规行为的房地产开发企业；6、以信托计划、理财产品募集的资金，附股权回购安排的股权性资金，或其他债务性资金充当项目资本金的房地产开发融资，本行通过夹层融资等方式已介入的房地产项目除外；7、列入国家禁止用地项目目录（2012版）的项目；8、本行未设立分支机构的异地业务；除经总行审批，可采取“全国业务一地办”的总对总合作客户外，禁止跨行政区域发放异地房地产项目开发融资。9、未落地当地分行存续期管理的异地房地产融资新兴业务，有金融机构进行合格信用增级的新兴业务除外。（六）相关管理要求1、新增项目开发贷款均应在开发主体取得开发资质，且对应项目土地证和建设用地规划许可证办出、土地出让金交清后上报。2、对应项目以立项、环评、“四证”齐全、有效，资本金（所有者权益）比例不低于国家政策规定，并在贷款发放前投入项目建设，土地拆迁已完成、土地费用交清为放款前提，发放的贷款原则上不得超过在建工程的五成(分行差异化政策另有规定的除外)。除“总对总”合作客户外，原则上不得办理保证或信用的房地产开发融资以及无对应项目抵押的房地产开发融资。积极落实按揭配套资源，项目按揭配套应在50%以上。3、对于大型房企集团，要以集团为单位，以名单为基础，实行集团并表管理，集团及各成员企业贷款总额原则上不得超过在建工程的五成 项目送审时应同时提供以房地产为主业（参考上市公司行业分类指引，以房地产为主业指房地产销售收入占合并报表营业收入的50及以上）的集团（申请人所属房企集团）的即期合并报表。“贷款总额”指上述合并报表中体现的房地产板块融资总额。“在建工程”指上述合并报表中的房地产板块存货科目。不超过五成，即/50。4、总对总合作客户综合授信业务，应侧重主体的风险防范，应根据不同房企集团的资金管理及融资模式特点，以及他行融资模式及报表对融资模式的印证，确定采用集团统贷统还或下属项目公司自身承贷，担保条件原则上不低于该客户的其他合作银行。以集团公司统一作为借款主体的，原则上实行全国业务一地办；以项目公司作为借款主体，实行全国业务全国办。统筹额度应根据日后具体项目需求单报单批。“总对总”合作客户原则上仍应以属地原则办理，确需采取“全国业务一地办”的，应满足下列条件方可介入：融资项目应处于一、二线城市，配套成熟、有明确开发和销售前景；项目公司所在地本行有机构，所在地分行能负责协助贷后管理、配套50%以上比例的按揭（按揭配套要求适用于开发类业务），项目资金能切实做到封闭运作，综合效益高。在办理贷款过程中，应加强与监管部门沟通协调，涉及异地贷款，应按监管规定办理备案手续；办理统贷统还模式业务，原则上应向当地监管部门备案，或取得当地监管部门其他形式的认可。5、房地产开发贷款的信用方案安排上，应充分考虑项目销售周期和总投资需求，不宜依赖销售返投，不接受用施工垫资作为拼盘。原则上资金拼盘中销售返投比例不超过10%，自有资金比例不低于40%（对于北京、上海、广州、深圳的优质房地产项目，自有资金比例可按照外规规定的资本金比例执行）。6、商业地产项目应充分分析所在区域人口情况、消费能力、产业结构和特点、商业房产供求情况、空置率、区域市场竞争情况等多种因素后进行评判。7、加强对以下企业及项目潜在风险的关注：集团内部关联企业之间，尤其是母子公司之间的关联交易频繁的房地产开发企业；项目销售回笼进度对比同区域其他房企明显放缓的房地产开发企业；土地成本和建设成本大幅高于周边同类楼盘的项目。8、严格禁止通过借壳融资向房地产项目进行融资。2016年房地产业务授信政策十、房地产2015年以来，中央及地方利好政策频出，各级城市楼市均持续回暖，1-9月房地产开发投资70535亿元，同比增长2.6%，增速比1-8月份回落0.9%。房屋新开工面积114814万平方米，同比下降12.6%，其中住宅新开工面积下降13.5%。房地产开发企业土地购置面积15890万平方米，同比下降33.8%。商品房销售面积82908万平方米，同比增长7.5%，其中：住宅销售面积增长8.2%。商品房销售额56745亿元，同比增长15.3%，其中：住宅销售额增长18.2%。截止9月末，商品房待售面积66510万平方米，再创历史新高。总体来看，在中央持续释放稳楼市信号背景下，地方政府因城施策、积极促进楼市平稳健康发展。房地产市场主体与区域分化将进一步加剧，一线城市及部分热点二线城市因城市发展水平高，综合实力雄厚，人口吸引力强，住宅需求量始终较为旺盛，房价上涨动力较足，但三四线城市整体供过于求，供求矛盾还在恶化，市场景气度仍然很弱。国内宏观经济受结构调整、产能过剩影响，投资持续低迷，经济增速进一步放缓。在此背景下，明年房地产开发融资仍应审慎，整体上仍应继续坚持“总量控制、分层经营、结构优化、防范风险”的总体原则，继续坚持“四个为主”的业务策略，并在保持政策相对稳定性的基础上，顺应市场分化趋势，推行差异化、精细化管理，做到“有所为、有所不为”，推进全行有序、合规地发展房地产业务。（一）主体准入1、选择白名单一、二层级客户中资金实力强、开发经验丰富、经营规范、资金链顺畅、综合效益良好的全国和区域性龙头房企进行合作。 开展“总对总”业务合作的需在总行发布的可采用“总对总”合作模式的客户名单内。2、借款人或其控股股东（实际控制人）具有三级（含）以上开发资质、历史开发面积累计不少于30万平米；商用房开发融资要求借款人或借款人控股股东（实际控制人）具有相关产品开发经验。3、借款人及其控股股东（实际控制人）过往开发项目无历史遗留问题，近三年无不良信用记录（股东背景发生变化、经营情况发生实质性好转的借款主体除外），无囤地、捂盘惜售、挪用贷款缴纳土地出让金等违法违规行为。（二）业态及区域准入1、主要支持位于直辖市、省会、计划单列市主要城区、交通生活配套等功能完善、竞争优势明显、现金流充足、适销对路、满足自住需求的刚需、适度改善型普通商品住宅项目， 审慎介入其他业态及区域。对上述城市外，可允许介入的应为由“总对总”合作客户开发、位于经济发达城市的满足上述要求的住宅项目。对于大户型住宅项目，须全面了解和评估股东实力、品牌知名度，要求项目位于一线城市、经济发达二线城市，具有稀缺资源优势，并审慎全面评估当地市场对此类业态的承接能力，深入分析项目的销售前景。2、工业厂房开发贷款仅限计入由政府主导的、国有背景开发商开发、位于上述城市的成熟国家级工业园区项目。3、对于商业地产项目，要求开发商为本行“总对总”合作客户，具有丰富商业地产开发运作经验，项目应位于一、二线城市中心城区成熟地段、商业模式合理、租售前景良好、业态符合当地市场需求。4、审慎介入养老地产和旅游地产项目，仅限介入资金实力强、知名度高、地产开发运作经验丰富、项目运作管理能力强、运作模式成熟且有成功开发和运营经验的第一层级客户运作的项目，要求集团本部提供担保。5、适度兼顾一、二线城市核心地段项目，考虑到当前本土开发企业在市中心稀缺小型地块拿地方面仍具有较强的竞争优势，在主体资质及开发经验符合基本准入要求、申请人及关联企业（集团）总体资金面良好的前提下，可审慎介入。（三）产品准入1、业务品种以短久期业务为主，开发类业务的融资期限最长不超过3年。2、房地产供应链业务核心企业仅限于已经与我行建立总对总战略合作关系的第一层级客户，仅限于办理商票保贴、商票保兑、商票质押、国内保理和经总行贸易金融部审核认定的创新产品。（四）禁止介入类1、我行房地产白名单以外的企业；2、信贷资金用于缴纳土地出让金；3、项目资本金比例明显不足；4、以信托计划、理财产品募集的资金，附股权回购安排的股权性资金，或其他债务性资金充当项目资本金的房地产开发融资；近一年内高价取得的“地王”项目；5、经济增长明显放缓、缺少产业支撑、供需失衡、去化周期长、人口净流出、潜在需求不足的三、四线城市项目；6、地理位置偏远、回收期限长，运作模式特别是盈利模式不成熟、盈利水平低的养老地产项目；7、中小房地产公司开发的商业地产项目；8、项目实际控制权（开发商或开发商股权）发生过3次（含）以上变更的项目，但地理位置良好且目前实际控制人为全国龙头开发商（排名前三十）的项目除外；9、房地产投资战线过长等原因导致资金大量占压周转困难、现金流紧张、负债水平过高、内部关联关系复杂，企业相互占用现象突出且无法实施资金封闭管理的房地产开发企业；10、有不良信用余额或纳入政府公布的存在囤积房源、拖欠土地出让金等违法违规行为的房地产开发企业。有土地闲置、改变土地用途和性质、拖延开竣工时间、捂盘惜售等违法违规记录的房地产企业；11、本行未设立分支机构的异地业务；除经总行审批，可采取“全国业务一地办”的总对总合作客户外，禁止跨行政区域发放异地房地产项目开发融资；12、除“总对总”合作客户外，不得办理保证或信用的房地产开发融资以及无对应项目抵押的房地产开发融资。（五）授信方案合作要点1、新增项目开发贷款均应在开发主体取得开发资质，且对应项目土地证和建设用地规划许可证办出、土地出让金交清后上报。2、对应项目以立项、环评、“四证”齐全、有效，资本金（所有者权益）比例不低于国家政策规定，并在贷款发放前投入项目建设，土地拆迁已完成、土地费用交清为放款前提，发放的贷款不得超过在建工程的五成。积极落实按揭配套资源，项目按揭配套应在50%以上。3、对于大型房企集团，要以集团为单位，以名单为基础，实行集团并表管理，集团及各成员企业贷款总额不得超过在建工程的五成 项目送审时应同时提供以房地产为主业（参考上市公司行业分类指引，以房地产为主业指房地产销售收入占合并报表营业收入的50及以上）的集团（申请人所属房企集团）的即期合并报表。“贷款总额”指上述合并报表中体现的房地产板块融资总额。“在建工程”指上述合并报表中的房地产板块存货科目。不超过五成，即/50。4、总对总合作客户综合授信业务，应侧重主体的风险防范，应根据不同房企集团的资金管理及融资模式特点，以及他行融资模式及报表对融资模式的印证，确定采用集团统贷统还或下属项目公司自身承贷，担保条件原则上不低于该客户的其他合作银行。以集团公司统一作为借款主体的，原则上实行全国业务一地办；以项目公司作为借款主体，实行全国业务全国办。统筹额度应根据日后具体项目需求单报单批。“总对总”合作客户原则上仍应以属地原则办理，确需采取“全国业务一地办”的，应满足下列条件方可介入：融资项目应处于一、二线城市配套成熟、有明确开发和销售前景；项目公司所在地本行有机构，所在地分行能负责协助贷后管理、配套50%以上比例的按揭（按揭配套要求适用于开发类业务），项目资金能切实做到封闭运作，综合效益高。在办理业务过程中，应加强与监管部门沟通协调，涉及异地贷款，应按监管规定办理备案手续；办理统贷统还模式业务，原则上应向当地监管部门备案，或取得当地监管部门其他形式的认可。5、房地产开发贷款的信用方案安排上，应充分考虑项目销售周期和总投资需求，不宜依赖销售返投，不接受用施工垫资作为拼盘。原则上资金拼盘中销售返投比例不超过10%，自有资金比例不低于40%（对于北京、上海、广州、深圳的优质房地产项目，自有资金比例可按照外规规定的资本金比例执行）。6、商业地产项目应充分分析所在区域人口情况、消费能力和特点、商业体量、项目辐射能力、区域市场对项目业态的承接程度等多种因素后进行评判。7、加强对以下企业及项目潜在风险的关注：股权变更频繁且项目运作能力和资金实力弱的房地产开发企业；集团内部关联企业之间，尤其是母子公司之间的关联交易频繁的房地产开发企业；项目销售回笼进度对比同区域其他房企明显放缓的房地产开发企业；土地成本和建设成本大幅高于周边同类楼盘的项目；工业厂房开发贷款。应切实关注投资需求放缓风险，审慎评估园区运作能力、定位风险、招商风险等。8、房地产企业核定贸易融资专项授信额度，在额度项下为该房地产企业的上游供应商（融资人）办理供应链融资业务，即“M+1”供应链融资业务模式。业务办理模式一般分为“全国业务一地办”或“全国业务全国办”，其中，“全国业务一地办”模式下，主办行须取得异地业务办理授权（包括年度授权和特别授权）。产品使用上：办理以商业承兑汇票、应收账款为载体的房地产供应链融资业务，具体为房地产企业上游供应商（融资人）提供以下产品：商票保贴，为上游供应商（授信主体）办理由房地产集团本部统一承兑的商业承兑汇票项下贴现融资；商票保兑，为上游供应商（授信主体）办理由房地产集团本部统一承兑的商业承兑汇票项下保兑业务；商票质押，为上游供应商（授信主体）办理由房地产集团本部统一承兑的商业承兑汇票质押融资；国内保理，为上游供应商（授信主体）办理由房地产集团本部作为付款人（债务人）的应收账款项下国内有追索权明保理业务。2015年企业金融授信业务指引-房地产融资（十四）房地产2014年前三季度全国房地产市场总体表现低迷，形势不容乐观。1-9月房地产开发投资68751亿元，同比增长12.5%，增速环比回落0.7%。房屋新开工面积131411万平方米，同比下降9.3%，其中住宅新开工面积下降13.5%。房地产开发企业土地购置面积24014万平方米，同比下降4.6%。商品房销售面积77132万平方米，同比下降8.6%，其中：住宅销售面积下降10.3%。商品房销售额49227亿元，同比下降8.9%，其中：住宅销售额下降10.8%。截止9月末，商品房待售面积57148万平方米，再创历史新高。为提振市场，进入三季度，中央和各地政府先后出台了一系列救市政策，近期成效开始逐步显现。但需关注的是，当前国内宏观经济环境不容乐观，企业经营形势严峻。房地产市场自身历经十多年高速发展，在高基数、高开工量以及库存高企的情况下，原有的高增长难以持续，政府对房地产市场也已明确“分类调控”思路，将以市场手段调控，后续房地产市场分化仍将持续。在此背景下，明年房地产开发融资仍应审慎，应遵循“四个为主”原则，进一步提高主体、业态、产品和区域的准入门槛，强化名单制管理，优化资源配置，提高效益。1、主体准入（1）选择白名单一、二层级客户中资金实力强、开发经验丰富、经营规范、资金链顺畅、综合效益良好的全国和区域性龙头房企进行合作。原则上不介入名单外客户。开展“总对总”业务合作的需在总行发布的可采用“总对总”合作模式的客户名单内。（2）对于大型房企集团，要以集团为单位，以名单为基础，实行集团并表管理，集团及各成员企业贷款总额不得超过在建工程的五成 项目送审时应同时提供以房地产为主业（参考上市公司行业分类指引，以房地产为主业指房地产销售收入占合并报表营业收入的50及以上）的集团（申请人所属房企集团）的即期合并报表。“贷款总额”指上述合并报表中体现的房地产板块融资总额。“在建工程”指上述合并报表中的房地产板块存货科目。不超过五成，即/50。（3）借款人或其控股股东（实际控制人）具有三级（含）以上开发资质；历史开发面积累计不少于10万平米；商用房开发融资要求借款人或借款人控股股东（实际控制人）具有相关产品开发经验。（4）借款人及其控股股东（实际控制人）过往开发项目无历史遗留问题，近三年无不良信用记录（股东背景发生变化、经营情况发生实质性好转的借款主体除外），无囤地、捂盘惜售、挪用贷款缴纳土地出让金等违法违规行为。2、业态准入主要支持位于主要城区、交通生活配套等功能完善、竞争优势明显、现金流充足、适销对路、满足自住需求的刚需、适度改善型商品住宅项目以及棚户区改造项目，审慎介入其他业态。3、产品准入（1）业务品种以短久期业务为主，其他品种应审慎介入。（2）开发类业务的融资期限最长不超过3年。房地产开发贷款不得办理展期。4、区域准入（1）主要支持直辖市、省会、计划单列市，审慎介入其他区域。（2）商业地产项目限于上述区域中心城区，且要求商业模式合理、业态符合当地市场需求。（3）所在区域有产业支撑，辐射及聚集能力、潜在需求强且供需平衡。5、禁止介入类（1）房地产投资战线过长等原因导致资金大量占压周转困难、内部关联企业相互占用现象突出且无法实施资金封闭管理的房地产开发企业；（2）项目实际控制权（开发商或开发商股权）发生过3次（含）以上变更的项目，但地理位置良好且目前实际控制人为全国龙头开发商（排名前三十）的项目除外；（3）项目资本金不实、有不良信用余额的房地产开发企业。有土地闲置、改变土地用途和性质、拖延开竣工时间、捂盘惜售等违法违规记录的房地产企业；（4）项目资本金比例明显不足，负债水平过高的房地产开发企业； （5）以债务性资金或信托权益充当项目资本金的项目；近一年内高价取得的“地王”项目；缺乏房地产开发经验的开发商运作的地段偏远、配套尚不成熟的郊区大盘项目；区域市场竞争激烈、业态落后、同质化严重、受电商冲击较大、品牌优势不突出的商业地产项目；（6）缺少产业支撑、供需失衡、潜在需求不足的三、四线城市；本行未设立分支机构的异地业务；（7）除经总行审批，可采取“全国业务一地办”的总对总合作客户外，禁止跨行政区域发放异地房地产项目开发融资；（8）除“总对总”合作客户外，其他客户应采取对应项目在建工程抵押、封闭运作还款的业务模式，不得办理保证或信用的房地产开发融资以及无对应项目抵押的房地产开发融资。（9）信贷资金用于缴纳土地出让金；6、合作要点（1）新增项目开发贷款均应在对应项目土地证和建设用地规划许可证办出、土地出让金交清后上报。（2）对应项目以立项、环评、“四证”齐全、有效，资本金（所有者权益）比例不低于国家政策规定，并在贷款发放前投入项目建设，土地拆迁已完成、土地费用交清为放款前提，发放的贷款不得超过在建工程的五成。对本行无法提供50%以上按揭配套的项目，原则上不得介入。（3）总对总合作客户综合授信业务，应侧重主体的风险防范，应根据不同房企集团的资金管理及融资模式特点，以及他行融资模式及报表对融资模式的印证，确定采用集团统贷统还或下属项目公司自身承贷，担保条件原则上不低于该客户的其他合作银行。以集团公司统一作为借款主体的，原则上实行全国业务一地办；以项目公司作为借款主体，实行全国业务全国办。统筹额度应根据日后具体项目需求单报单批。“总对总”合作客户原则上仍应以属地原则办理，确需采取“全国业务一地办”的，应满足下列条件方可介入：融资项目应处于一、二线城市中心城区、配套成熟、有明确开发和销售前景；项目公司所在地本行有机构，所在地分行能负责协助贷后管理、配套50%以上比例的按揭（按揭配套要求适用于开发类业务），项目资金能切实做到封闭运作，综合效益高。在办理业务过程中，应加强与监管部门沟通协调，涉及异地贷款，应按监管规定办理备案手续；办理统贷统还模式业务，原则上应向当地监管部门备案，或取得当地监管部门其他形式的认可。（4）房地产开发贷款的信用方案安排上，应充分考虑项目销售周期和总投资需求，不宜依赖销售返投，合理设定贷款金额和贷款期限等信贷方案。贷款项目资金拼盘中销售回款投入占比要尽量低，不接受用施工垫资作为拼盘，自有资金比例要求大幅提高。项目评估上加强敏感性分析和盈亏平衡点分析。在方案设计上应确保资金能实现有效的封闭运作管理（包括总对总合作），按销售比例逐步收贷，防止信贷资金挪用。（5）商业地产项目应充分分析所在区域人口情况、消费能力和特点、商业体量、项目辐射能力、区域市场对项目业态的承接程度等多种因素后进行评判。（6）加强对以下企业及项目潜在风险的关注：股权变更频繁且项目运作能力和资金实力弱的房地产开发企业；集团内部关联企业之间，尤其是母子公司之间的关联交易频繁的房地产开发企业；项目销售回笼进度对比同区域其他房企明显放缓的房地产开发企业；盈利空间低的特定类型项目；土地成本和建设成本大幅高于周边同类楼盘的项目；工业厂房开发贷款。应切实关注投资需求放缓风险，审慎评估园区运作能力、定位风险、招商风险等；批发性市场、仓储物流项目。应充分考虑政府的持续推动力度、市场成熟度、对原有市场的承接情况等因素。（7）加强对以下区域潜在风险的关注：三、四线城市以及区域空置率较高、明显供过于求的二线城市；房价波动较大的城市以及投机需求旺盛房价上涨过快城市，且在项目资金拼盘上，应提高开发商自有资金比例，降低贷款和销售返投比例，适当下调抵押率，防范因市场变化带来的物业贬值风险。第四部分 另类融资业务指引另类融资业务主要是通过创新交易结构、风险缓释措施以及特殊的项目控制等方式，为企业金融客户提供定制式、个性化的融资服务和安排。另类融资重在个案判断，产品交易结构多样化，客户准入参照贸易融资、项目融资相关标准，根据产品的交易特点和风险控制要求单独制定。产品类型包含资本性融资、为上市公司或上市公司股东服务的另类融资业务（股票质押式回购、上市公司股权收益权、上市公司定向增发业务）、房地产短期周转融资和发债客户配套类融资等。资本性融资是为了帮助本行企业金融客户用于优化资产负债结构、收购兼并或扩大经营时获得所需要的资本而开展的权益类融资业务，目前包括并购贷款、产业基金、类永续债融资等表现形式。产业基金是和产业金融相结合，为产业金融服务的一种资本性融资业务。根据产业基金项目投向和业务模式的不同，将产业基金分为项目融资类产业基金和股权并购类融资产业基金。项目融资类产业基金一般是指向特定的项目提供资本性融资的业务。项目融资类产业基金遵循“融资项目合法合规、实质风险可控、还款来源充分、退出机制明确有效”的基本原则。根据项目投向可细分为棚户区发展基金、保障房发展基金、区域发展基金、新型城镇化发展基金、铁路发展基金、节能减排基金、绿色产业发展基金、高速公路发展基金等。股权并购融资类产业基金一般是指以受让现有股权、认购新增股权，或收购资产、承接债务等方式开展的并购项目提供资本性融资的业务。根据业务模式、收益方式及退出方式的不同分为扩张与整合类并购基金和价值投资类并购基金。其中，扩张与整合类并购基金主要指在优势主体客户为实现业务整合、扩张及优化资本结构而实施的并购交易中，为其提供的债权属性的并购融资服务。通过提供综合融资服务，在实现合理定价的同时，注重与客户的全面合作、供应链合作以及产业链合作，建立长期稳定的银企关系；价值投资类并购基金主要指具有专业经验及资源整合优势的产业公司或金融资本合作，运用投资银行专业的风险控制手段和价值判断力、整合力，对并购标的实现价值提升后退出的并购融资业务。一、并购贷款（一）基本准入1、并购融资业务应在实质风险可控的前提下，强调落实本行综合收益，有效拓展优质战略客户，充分发挥投资银行业务的突破作用。除关注融资人（并购方）的信用情况外，强调结合被并购方的主体信用、经营情况、可供抵、质押资产及现金流等，控制实质风险。2、增信措施：借款申请人应提供充足的能够覆盖并购贷款风险的担保，包括但不限于资产抵押、股权质押、第三方保证，以及符合法律规定的其他形式的担保；以目标企业股权作为质押的，应审慎选择适用方法，评估股权价值及质押率。3、期限管理：原则上不超过5年，监管部门如对期限规定作出调整，依据新的政策执行。（二）项目要求1、还款方式。对于一年期以内的短期并购贷款，可以采用一次性还本付息，或一次还本、分期付息，或分期还本付息等还款方式；对于一年期以上的中长期并购贷款，应按照本行中长期贷款风险管理的有关规定，采用分期还本付息的还款方式。2、贷款利率。并购贷款执行本行利率政策，利率需反映并购交易复杂性、贷款风险情况等因素，3、贷款金额。并购贷款金额应综合考虑并购方融资需求、信用状况、并购交易风险状况、并购后整合情况预测等因素合理确定，本行与他行针对单个并购项目的贷款之和不得超过并购交易所需资金的50%。4、本行对单个借款人发放的并购贷款余额不超过同期本行核心资本净额的5%；全部并购贷款余额占同期本行核心资本净额的比例不超过50%。二、房地产项目融资类产业基金（一）基本原则本行企业金融房地产项目融资类产业基金业务遵循“总量合理、模式优化、提高效益、防范风险”的基本原则。风险控制重点突出资产的有效性、足值抵质押、退出机制明确、相应期限合理。房地产项目融资类产业基金业务定位于“短、平、快”的交易性业务，以获取超额收益为业务目标，以控制久期和足值抵质押作为主要的风险防范手段。通过设定融资端融资人较高项目投入资金比例、违约加收超额融资成本、同股不同权等交易结构，使融资人资金投入和对项目的控制权之间形成较大不对称性，形成通过控制融资人高违约成本，降低融资违约率方式，实现本行对项目的实际控制，保证本行收益。（二）方案设计要求夹层融资类产业基金可采用有限合伙模式和资管模式，通过SPV(特殊目的载体)将资金直接或间接投资于项目的股权、债权、股债混合权益或其他相关财产权利，由本行认可的回购方在约定期限内回购股权、债权、有限合伙份额、信托受益权等。后续可按项目具体情况改变或创新交易结构。1、在方案设计中，要通过设定融资人较高比例的资金投入比例（一般控制在50%）、融资人违约加收超额融资成本（一般控制在加收年化2%以上）、同股不同权（本行一般情况下要对项目公司的重大经营决策、资金支付享有一票否决权）等交易结构，使融资人资金投入和对项目的控制权之间形成较大不对称性，通过提高融资人违约成本，降低融资人的违约率，实现本行对项目的实际控制；2、项目融资期限设计合理、且应尽量缩短与后续资金匹配方案的对接时间，融资期限一般控制在1年以内。为防范项目流动性风险，应设定本行续作的单向选择权；3、融资人资金投入比例一般控制在50%或以上。4、退出机制要根据项目实际情况合理设置，包括但不限于回购优先有限合伙份额、回购有限合伙企业委托贷款债权、信托受益权回购、资产管理公司融资承接、本行或其他金融机构融资承接等；5、融资人实际控制方要对上述回购提供保证、抵押、质押等担保措施，被投资项目公司股东一般要以其持有的项目公司股权、有限合伙企业合伙份额提供质押担保；6、在信托合同、有限合伙协议、回购协议中明确，如果融资人违约或回购人延长有限合伙份额回购期，则加收融资人、回购人超额融资成本（一般控制在2%以上）；7、制定应急预案，预先设定本行对项目的控制方案及后续资金对接方案，一旦融资项目出现流动性风险，应确保本行对项目的实际控制权和后续资金顺利承接；8、从全程营销角度出发，应取得融资人书面承诺，项目后续融资、按揭及结算业务优先在本行办理。（三）风险控制措施1、为保证本行取得预期收益和顺利退出，本行应掌握SPV(特殊目的载体)的实际控制权，至少应通过投资指令等方式控制融资款的划付。通过有限合伙模式介入的，本行应掌握有限合伙企业的实际控制权：包括但不限于决定普通合伙人；参与有限合伙企业投资决策委员会，并享有一票否决权；对有限合伙企业通过控制印章和监管账户等方式进行管理或监督等。2、被投资项目公司应设股东会，SPV(特殊目的载体)应有相应表决权，在被投资项目公司章程中明确公司管理事项。可从以下对项目公司股东会约定中选取适用条款在被投资项目公司章程中予以明确，对于优质主体可适度放宽对项目公司印章控制和有限合伙企业GP选择的要求。优质主体主要指我行白名单第一层级、第二层级优质客户、全国房地产百强前50名房企或国有背景优质房企等。（1）项目公司（简称“公司”）设股东会，股东会由全体股东组成。股东会行使下列职权：1）修改公司章程；2）对公司增加或者减少注册资本作出决议；3）对公司合并、分立、解散、清算或者变更公司形式作出决议；4）选举或更换股东委派的董事、监事，决定有关董事、监事的报酬事项；5）审议批准董事会的年度报告；6）审议批准监事会或者监事的年度报告；7）股东退出时的股权回购方案；8）公司章程规定的其他职权。对前款所列事项股东以书面形式一致表示同意的，可以不召开股东会会议，直接作出决定，并由全体股东在决定文件上签名、盖章。股东会对上述1）至7）项作出的决议，须经全体股东一致通过，其他股东会决议须经代表二分之一以上表决权的股东通过。（2）对被投资项目公司的董事会做如下约定：董事会决议的表决，实行一人一票。董事会对下述（1）至（9）项作出的决议，须经全体董事一致通过，其他董事会决议由全体董事的过半数表决通过： 1）以目标地块或项目公司其它资产作抵押、质押或以项目公司名义对外提供担保等类似权利限制；2）项目公司的投融资方案（含项目公司申请贷款或其他任何形式的融资）；3）项目可行性研究报告的重大调整； 4）项目开盘定价及超过10%的价格（单平米售价）调整（房地产项目适用）；5）项目公司与股东或其他关联方进行的单笔金额超过500万的关联交易；6）项目公司与品牌授权人之间品牌管理与咨询服务合同的签订、修改（包括但不限于减轻、免除授权人在该合同项下的任何义务、责任）；7）设立、更改、注销项目公司银行账户及其预留印鉴；8）项目公司资产的处置，包括但不限于转让、赠与、出租等，但项目公司日常经营活动中销售房屋的交易除外； 9）制定项目公司利润分配方案、弥补亏损方案以及项目清算方案； 10）双方股东认为须由全体董事一致同意的其它事宜。（四）退出机制房地产项目融资类产业基金有数种退出机制，可通过本行或者他行续作融资承接方式。通过续作融资承接退出易受到政策环境、其他金融机构信用业务准入政策、市场环境等因素影响，存在较大的不确定性，在开展房地产项目融资类产业基金业务前应充分论证退出机制的可行性和稳定性。退出机制主要包括下列类型：1、本行承接续作融资；2、融资人关联企业回购股权、债权、股债混合权益及其他财产权益；3、其他金融机构融资承接；4、资产管理公司融资承接；5、向其他企业出让权益或转让项目；6、其他退出方式。房地产项目融资类产业基金涉及股权、债权形式的混合融资，业务模式相对复杂，本行以SPV(特殊目的载体)主体介入。为实现风险控制目标，保证项目的顺利、安全退出，在项目运作中，本行根据具体项目的复杂程度以SPV(特殊目的载体)财务顾问的形式为介入项目，包括在SPV(特殊目的载体)投资方案设计、存续期间的股东权利行使以及退出、清算方案等方面以财务顾问理念运作项目。（五）房地产项目融资类产业基金业务具体指引1、基本准入：融资主体以第一、第二层级白名单客户为主要合作目标，优先选择开发资质高、资金实力强、经营规范、市场美誉度高、资金链顺畅、具有长期合作潜力、综合效益高的全国和区域性龙头房企开展合作。项目上重点选择直辖市、省会城市、计划单列城市中心区域的普通类住宅项目。（1）要求融资人股东背景清晰、无不良信用记录、具备与拟融资开发项目相应的项目开发经验；重点选择总行房地产白名单企业、全国房地产百强前50名房企、直辖市排名前10名房企、省会城市前5名房企、地级市前3名房企、央企直属房企，具备房地产开发二级及以上资质的房企及上述房企的下属企业； （2）拟开发地块地处直辖市、省会城市、计划单列城市中心区域核心地段、所在地本行有分支机构、市场容量大、近期房价波动较小。重点选择直辖市及经济发达地区省会城市的项目；（3）项目地理位置优越、交通便利、周边配套齐全；（4）拟开发项目有明确可行的项目开发设计方案、已出具项目可行性分析报告、开发项目产品定位清晰、有市场竞争力。择优选择地理位置优良、适销性较佳的住宅类项目，对纯商业和纯写字楼项目从严掌握；（5）拟开发项目规划方案易行、项目后续手续可在较短时间办妥（一般不超过1年）；（6）拟开发项目土地成本在总成本中占比合理，楼面地价成本较周边楼盘有竞争优势；（7）原则上介入拟开发项目土地为净地的业务；（8）增信措施合理，对融资金额的覆盖程度较高；（9）项目有明确的后续资金配套方案，退出机制明确；（10）若融资人或其实际控制股东具有一级开发资质、在行业中有明显品牌及产品开发的竞争优势、符合优质主体范畴、能够提供经本行认可的较好增信措施，可以适度放松对拟开发地块位置和后续开发产品方案的要求；（11）项目后续融资符合本行房地产开发类融资基本准入条件的项目；（12）由资产管理公司增信的项目可适度放宽对融资人及融资项目的准入条件；（13）本行收益较高。三、其他项目融资类产业基金（一）产业基金业务开展的基本方向和基本原则1、产业基金业务开展的基本方向产业基金业务的开展应紧紧抓住三类主流业务。一是符合国家长期战略、国家根本利益、具备长久安全性、建设资金安排明确落实、退出有保障的项目；二是符合经济社会发展需要、涉及国计民生、具备长期商业价值、发展前景良好的项目；三是围绕符合国家金融改革发展趋势的业务。产业基金业务应遵循“以客户为中心”的业务导向，产品设计上以资本性融资为主线，并与其他传统产品和投行产品有机结合，在为客户提供增值服务的同时谋求合理回报。2、产业基金业务开展的基本原则在具体客户和项目选择、产品和交易结构设计上，产业基金业务应遵循以下基本原则：融资主体具备应有资质和实力，项目合法合规，资金用途明确，还款来源落实，退出机制明确，原则上可封闭管理，交易结构符合实际交易和风险控制要求，可通过不对称性安排有效提高客户违约成本，增强还款意愿；项目风险和收益匹配，获得应有的综合回报。（二）重点融资主体及项目的选择1、一般企业在行业选择上，重点选择在细分市场份额排名靠前、具有一定技术或资源垄断优势的龙头企业。包括：符合市场发展方向、技术含量高、附加值大的企业，如与产业升级导向一致的核心电子器件、高效环保节能设备、高性能集成电路和高端软件、特种金属材料、新型功能材料、高端专用设备等先进制造业；旅游、大消费、医疗、信息产业等关系国计民生的企业。 在项目选择上，重点选择自偿性现金流充沛、现金流覆盖的项目。2、城镇化和基础设施项目领域重点选择国家重点项目，省级和直辖市、计划单列市、省会城市市级的城镇化和基础设施项