安徽省马鞍山市房地产分析研究报告.doc

马鞍山市房地产分析报告 浙江同心集团投资管理中心安 徽 省 马 鞍 山 市房地产概况分析 浙江同心集团投资管理中心 郑煌峰 目录一城市概况- 2 -1.地理位置- 2 -2.自然资源- 2 -3.行政区划- 2 -4.交通状况- 3 -小结：- 3 -二城市经济以及消费水平（购买力分析）- 4 -1.GDP情况- 4 -2.财政收入- 4 -3.人均收入- 5 -4.金融情况- 6 -5.保险事业- 6 -6.社会零售- 6 -7.旅游业- 7 -8.对外经济- 7 -9.马鞍山市消费水平的全面分析- 8 -小结:- 11 -三马鞍山市房地产综合分析- 12 -1.马鞍山市近几年房地产业的发展情况- 12 -2.2006年的房地产情况全面分析- 14 -小结：- 16 -四马鞍山房市地产现状分析- 17 -1.土地交易情况分析（相见附录：表1）- 17 -2.商品房情况- 18 -小结：- 20 -附表： 全国2007年 5月份70个大中城市房屋销售价格指数- 21 -附录：- 22 -附录图片1：马鞍山市历史高价格地块- 22 -附录表1：2004年2007年马鞍市商住用地成交情况一览- 23 -附录3：经典楼盘简介- 29 -一城市概况1.地理位置马鞍山市位于长江下游南岸、安徽省东部；东临石臼湖与江苏溧水县和高淳县交界；西濒长江与和县相望；南与芜湖市郊、芜湖县、宣城县接壤。至芜湖市区30公里；北与江苏省南京市江宁区毗连，具有临江近海，紧靠经济发达的长江三角洲的优越地理位置。马鞍山市最北点在慈湖河入江口，最南点在黄池镇水阳江中心航道线上，最西点为江心洲与和县之间长江主航道中心线，最东点处于石臼湖中心线。全市总面积1686平方公里，南北最大纵距544公里，东西最大横距46公里。 2.自然资源马鞍山矿区地处长江下游宁芜-罗河成矿带，是我国七大铁矿区之一。矿区内铁矿山有马钢(集团)控股有限公司所属南山、姑山、桃冲铁矿及待开发的罗河铁矿，已探明的铁矿产地有31处，伴生矿产地10处，铁矿总储量1635亿吨，占安徽全省铁矿总储量的5732，其中能满足工业开采的约10亿吨以上。3.行政区划全市户籍人口为126.57万人。其中：农业人口66.49万人，非农业人口60.08万人。据抽样调查，人口出生率为10.1，死亡率为4.6，自然增长率为5.5。 全市土地总面积1686平方公里，其中市区354平方公里。境内辖1县3区、17个镇、14个乡、13个街道办事处、122个社区居民委员会、366个村民委员会。4.交通状况马鞍山市北邻南京45公里，南连芜湖45公里，是南京一小时都市圈核心城市，交通便利，宁马高速公路接沪宁高速公路，通讯发达，是南北交通重要通道，也是长江黄金水道的重要港口。小结：马鞍山市位处安徽东大门，是安徽省经济最发达地区之一，人均GDP和城乡居民可支配收入均占全省第一位。近年来，工业经济快速发展，改革开放步伐加快。随着长三角经济圈的步伐，与南京及江浙沪各地交往日渐频繁，对外交流日益增多。马鞍山市历史悠久，文化底蕴深厚，既是全国的卫生城市，又是中国优秀旅游城市，旅游资源十分丰富。二城市经济以及消费水平（购买力分析）1.GDP情况2006年全市实现生产总值（GDP，下同） 428.9亿元，比2005年增长16。其中：第一产业增加值18.8亿元，增长5.2；第二产业增加值275.3亿元，增长18.2；第三产业增加值134.8亿元，增长13.3。人均生产总值为34012元（折合4361美元），居全省各市之首。2005年全市实现生产总值（GDP，下同）371.35亿元，比2004年增长18.6。其中：第一产业增加值17.36亿元，增长1.6；第二产业增加值240.69亿元，增长23.8；第三产业增加值113.3亿元，增长13.5。按常住人口和现行汇率计算，人均生产总值跃上3000美元台阶，为3667美元。2.财政收入2006年财政收入76.28亿元，比2005年的61.14亿元增长19，其中：中央财政收入40.18亿元，增长16.4；地方财政收入36.1亿元，增长22.1。马鞍山经济开发区财政收入3.21亿元。三个区财政收入均超2亿元。财政支出结构继续调整。全市累计财政支出38.24亿元，比2005年增长31.3。2007年1-9月份，全市累计财政收入70.1亿元，同比增长20.2，增速同比加快9.2个百分点。其中，地方财政收入33.5亿元，增长19.1；中央财政收入36.6亿元，增长21.3，同比分别加快5.4个和12.5个百分点。3.人均收入2006年城市居民人均可支配收入为13705元，比2005年增长14.8；人均消费性支出8806元，比2005年增长7.1。农民人均纯收入为5191元，比2005年增长15.1。2005年城市居民人均可支配收入为11935元，比2004年增长17.1；人均消费性支出8222元，比2004年增长13.1。农民人均纯收入为4511元，比2004年增长13.2。2007年1-9月份，城市居民人均可支配收入达12155元，同比增长16.6%；农民人均现金收入为4961元，同比增长20.6%。4.金融情况2005年末金融机构本外币存款余额为318.33亿元，比年初增加47.81亿元，其中城乡居民储蓄余额为172.21亿元，比年初增加25.34亿元；金融机构本外币贷款余额为195.47亿元，比年初增加18.35亿元。全年货币投放609.95亿元，比上年增长9.3；货币回笼581.14亿元，比上年增长7.6；货币净投放28.81亿元，比上年增加10.61亿元。2006年末金融机构本外币存款余额为373.13亿元，比年初增加54.87亿元。城乡居民储蓄余额为198.77亿元，比年初增加26.63亿元。金融机构本外币贷款余额为268.53亿元，比年初增加73.16亿元。全年货币投放691.56亿元，比上年增长13.4；货币回笼660.23亿元。2007年19月份，全市城乡居民收入实现快速增长，居民储蓄存款大幅攀升。全市城市居民人均可支配收入为12155元，同比增长16.6；农民人均现金收入为4961元，同比增长20.6。值得一提的是，农民收入增速明显超过城镇居民收入增速，有利于缩小城乡差距，促进城乡和谐发展。城乡居民储蓄存款一举突破200亿元大关，达208.73元，比年初增加10.1亿元。5.保险事业2005年保险公司保费收入总额6.77亿元，比2004年增长3。2006年末全市保险机构为8家。全年保险公司保费收入总额7.88亿元，比2005年增长16.4。6.社会零售2007年1-9月份，全市实现社会品零售总额62.2亿元，同比增长16.5，增幅是1995年以来的最高水平，同比加快2.7个百分点。城乡消费品市场协调发展，市区实现社会消费品零售额增长16.7，当涂县增长16，市县增幅差距由去年同期的1.4个百分点减小到0.7个百分点。据城市住户抽样调查，1-9月份市区居民家庭人均消费支出7704元，同比增长17.8%，其中服务性消费支出1884元，占支出的24.4%，接近四分之一。居民消费升级趋势明显，旅游、汽车、居住等消费热点方兴未艾，1-9月份限额以上贸易企业汽车类销售增长43。2007年1-9月份，全市居民消费价格总水平与上年同期比上涨4.8。此轮物价上涨的主要原因是养殖成本上升以及生猪、家禽去年同期价位相对较低等影响，是全国性的。物价运行的主要特点：猪肉等食品类价格涨幅较大。1-9月份，食品类商品价格累计上涨10.9%，拉动物价总水平上涨3.3个百分点，对物价总水平的上涨影响程度达74%。猪肉、家禽、鸡蛋和食用油价格均出现两位数的涨幅，成为食品类商品价格上涨的“领头羊”。粮食、工业消费品及服务项目价格相对稳定。粮食尚未受到肉、禽、蛋、食油价格上涨的影响，目前价格相对较稳。1-9月份粮食上涨3%，家庭设备用品下降1.7%，交通和通讯下降2.6%，日用品上涨2.4%，医疗保健用品上涨3.6%。7.旅游业2006年旅游业总收入14.68亿元，比上年增长21.3。其中：国际旅游外汇收入1360.92万美元，比上年增长26.3。全年共接待海外旅游者15215人次，比上年增长22.2。年末星级饭店为17家。其中：四星级2家，三星级2家。8.对外经济外贸增长方式加快转变，对外贸易增势强劲,全年完成外贸进出口总额为21.65亿美元，比上年增长75.8。其中：出口总额为5.45亿美元，比上年增长73.5。机电产品和高新技术产品出口均成倍增长，马钢公司成为安徽省首个进出口超15亿美元的企业。全市出口企业积极转变出口增长方式，高附加值产品比重提高。2006年机电产品出口同比增长104.8，占出口总额的23；高新技术产品出口同比增长192.4，占出口总额的8.4。开放环境进一步提升。2006年马鞍山市荣列国家统计局发布的首届中国投资环境百佳城市榜。2006年实际利用外资2.05亿美元，增长40.4；实际利用内资111.62亿元，增长146.1。2007年1-9月份，全市实际利用外资2.7亿美元，同比增长54.3%。其中，实际利用外商直接投资2.56亿美元，同比增长2.5倍；实际利用内资113.9亿元，同比增长50.2。出口需求增势强劲。随着开放型经济的加快发展，全市进出口规模继续扩大。1-8月，全市完成进出口总值13.9亿美元，进出口总额居合肥、铜陵之后，列安徽省第3位。9.马鞍山市消费水平的全面分析2007年以来，马鞍山市经济在2006年快速发展的基础上进一步加快增长，与此同时，城市居民收入水平继续保持相应提高。据市城调队最新调查资料显示：今年1-5月份，居民人均可支配收入6808元,同比增长12.7；人均消费支出4074元，同比增长13%。工薪、经营性、转移性三大收入板块都呈现出快速增长的态势工薪收入依然占主导地位工薪收入是居民可支配收入的重要组成部分。前五个月，人均工薪收入5435元，同比增长8.3，占可支配收入的79.8，拉动可支配收入增长6.9。经营性收入迅猛增长1-5月份，居民家庭人均经营性收入为220元，比上年同期增长一倍。今年以来，民营经济蓬勃发展，全民创业的信心进一步增强，各项政策措施进一步优化了全民创业环境。个体工商户和私营企业主的其他经营收入159元，占经营性收入的比重高达72.1。转移性收入快速增长1-5月份，居民家庭人均转移性收入1886元，同比增长30.9。1-5月份，人均提取住房公积金204元，是去年同期的2.7倍。股息与红利收入、居民出租房屋收入增加明显抽样调查资料表明，今年除了储蓄稳步增长外，居民对于国债、保险、股市等投资不断高涨。特别是今年上半年的火爆股市为居民的投资热情起到推波助澜的作用，1-5月份居民人均股息与红利收入63元，同比增长接近1.5倍。火爆股市同时也分流挤占了部分居民的储蓄存款，1-5月份，居民提取银行存款比去年同期增加23.5，有迹象表明，大量的热钱流入股市。近年来，居民出租房屋收入增加明显，调查资料显示，今年5月底，96.5的城市居民家庭拥有自己的住房，其中有14的家庭还拥有第二套住房。1-5月份，人均出租房屋的租金收入累计61元，同比增长30.5，房屋的租金收入成为居民收入新的增长点。不同收入水平家庭收入平稳增长，收入差距继续扩大今年1-5月份，全市不同收入水平的居民家庭收入均得到较快增长，按照收入7分法分组可以看出：10最低收入组、10%低收入组收入增幅较大，分别为13.3、18.9，均高于全市12.7的平均水平，这说明低收入家庭收入水平正在逐步提升。附表：2007年1-5月份马鞍山居民可支配收入水平及增长七分法分组对比表项目分组2006年1-5月份2007年1-5月份增加（元）增长（）全市人均6042680876612.710最低收入组2150243528513.310低收入组3297391962218.920中等偏下收入组4404490550111.420中等收入组5429601959010.920中等偏上收入组706776185517.810高收入组870410426172219.810最高收入组1338516509312423.3我们发现：高收入组收入增长却明显快于低收入组，10最高收入组、10高收入组的增幅都在20左右。进一步分析：10最低收入组人均可支配收入2435元(仅是全市平均水平的35.8)，比去年同期增加了285元，同比增长13.3；10最高收入组人均可支配收入16509元(是全市平均水平的2.4倍)，比去年同期增加了3124元，同比增长23.3,二者增幅相差10个百分点。高低收入组（各占10）人均收入之比为6.8：1，比去年同期（6.2：1）进一步扩大，可见收入差距在继续拉大。消费结构稳步升级，消费热点不断显现收入水平决定消费能力居民收入水平的快速提高必将带动居民消费能力的增强，促进消费结构升级。1-5月份，居民人均消费支出4074元，同比增长13。八大类消费支出呈六升二降态势。其中食品类人均支出1496元，占消费支出的比重为36.7（恩格尔系数）。居民对经济社会发展普遍看好，收入预期进一步提高，消费动力越来越强，许多家庭由过去的不敢消费转变为主动消费。食品消费质量提高 消费结构日趋优化1-5月份，市民人均粮食消费104元，同比下降7，呈逐步下降趋势。粗粮的消费却有所增加，前五个月，人均其他粮食和制品消费25元，同比增长3.9；价格低廉、营养丰富的粗粮及其制品越来越受到广大城市居民的欢迎。居民更加注重享受型、发展型消费随着我市居民收入的稳步提高，居民消费观念进一步转变，非食品类消费呈现结构性升级趋势，不断出现各种消费热点。第一，医疗保健支出增幅较大。1-5月份，居民医疗保健支出259元，同比增长46.6%；人均购买滋补保健品53元，同比增长78.9；第二，随着生活水平的提高，人们更加追求充实的精神生活，越来越讲求生活品味，把更多的金钱和时间投入到文化娱乐消费上。1-5月份，居民教育文化娱乐服务支出543元，同比增长30.9，其中文化娱乐服务人均125元，增幅达2.1倍。截止2007年5月，平均每百户居民家庭分别拥有电脑46台、摄像机5台；比上年同期分别增长18.2、11.1。前5个月，居民人均团体旅游费用46元，比上年同期增长54.7。第三，住房消费是2007年居民家庭开支的热点，是基本生活得到满足后优先考虑的目标。1-5月份，全市居民用于居住方面的支出503元，同比增长11.4，其中用于住房支出人均310元，同比增长11.7。同时居民家庭正由“居者有其屋”向“居者优其屋”的方向转变，追求居住环境的舒适、优美、方便和安全，对居室的装修装饰也日渐讲究，住房装饰、美化居室的支出日益增大。调查资料显示，1-5月份全市居民住房支出中用于住房装潢支出300元，同比增长13.9。小结:1、收入增长是经济增长的直接反映，马鞍山市经济发展十分迅速。2、多种消费途径，带动经济社会良性循环发展。首先是住房消费。资料显示，马鞍山市居民家庭目前拥有商品住房比例仅为25%，71.5%的居民仍住在房改私房内。因此，尽早购买商品房，是众多居民积存已久的愿望，可以看出，全市住房消费有很大的市场，随着居民收入的不断增加，有能力购房的居民越来越多，有关方面应积极运作房地产市场的调控手段，促进居民尽早购房，以扩大即期消费，带动经济更快发展；其次是汽车消费。城市发展到一定层次，汽车消费时代必然到来。应该说，全市已处于汽车消费时代的前期阶段，目前百户居民拥有家用汽车6辆，在全省是最高水平，相当多的家庭跃跃欲试，准备购车；再次是旅游消费、文化、教育、体育消费、各类服务消费。3、贫富差距再不断的拉大，房地产消费市场潜力无限。4、政府将投入大手笔进一步完善社会保障制度，其中包括安置房，廉租房的建设。在马鞍山市的房地产投入做好市场细分显得尤为重要。三马鞍山市房地产综合分析1.马鞍山市近几年房地产业的发展情况2005年2005年规模以上工业完成工业增加值197.52亿元，按可比价格计算，比上年增长26.2。全年规模以上工业完成现价工业总产值531.14亿元。规模以上工业实现产品销售收入532.62亿元，比上年增长23.8；企业利润为40.46亿元，占全省比重20；企业实现利税总额为72.58亿元。工业经济效益综合指数为230，与上年持平。企业效益好转，亏损企业亏损面大幅下降。全年亏损企业亏损面为20，比上年下降5个百分点。2005年实现建筑业增加值18.25亿元，比上年增长39.8。房屋建筑施工面积462.42万平方米，其中投标承包的房屋施工面积386.52万平方米；房屋竣工面积270.43万平方米，比上年增加26.07万平方米。全年实现利税3.43亿元。2005年全社会固定资产投资为191.38亿元，比2004年增长31.6。其中：基础建设投资、房地产开发投资分别完成47.78亿元、26.41亿元，增幅分别高达41.2和33.9。第一产业完成投资额1.13亿元，比上年增长25.6；第二产业完成投资额124.78亿元，比上年增长26.6；第三产业完成投资65.42亿元，比上年增长47.8。重大项目快速推进。全年完成重点项目投资100.60亿元，“861”项目93.6亿元。马钢500万吨薄板带项目快速推进，蒙牛冰淇淋一期、海螺水泥粉磨站等41个重点工业项目建成发挥效益，万能达二期扩建、山鹰造纸等53个项目正在加紧建设。公用事业加快发展。第四水厂建成试运行，向山生活垃圾无害化处理一期工程和联合国GEF项目竣工使用，王家山污水处理厂改扩建工程开工建设。按照统筹城乡发展的要求，启动新一轮村镇规划编制工作，乡镇总体规划修编结束，村庄布点规划基本完成。加快农村交通设施建设，围乌、新黄、澄湖等公路建设稳步推进，有200多公里的部省通达工程竣工通车，总投资2亿元的当涂县村村通水泥路工程进展顺利，市郊村村通工程开始实施。全年小城镇建设完成投资6.1亿元，中心镇服务功能明显增强。2006年2006年规模以上工业完成工业增加值为209.52亿元，比上年增长18.5。规模以上工业完成产品销售收入620.2亿元，比上年增长19.2。马钢完成370亿元，增长6.3。规模以上工业实现企业利润为32.8亿元，占全省比重14.2；企业实现利税总额为62.79亿元, 占全省比重11.4。工业经济效益综合指数为217.61。企业效益明显好转，全年亏损企业亏损额比上年下降31.8。2006年实现建筑业增加值21.45亿元，比上年增长12.9。资质以上建筑企业实现利税总额5.92亿元，比上年增长8.4。房屋建筑施工面积608.48万平方米，比上年增加43.75万平方米。房屋竣工面积325.02万平方米，比上年增加76.62万平方米。2006年全社会固定资产投资为262.25亿元，比上年增长37。其中：基础建设投资完成48.41亿元，房地产开发投资完成30.79亿元。第一产业完成投资3.56亿元，增长2.2倍，反映在社会主义新农村建设中农业投入不断加大；第二产业完成投资179.7亿元，增长44，其中工业性投资完成176.1亿元，增长42.8；第三产业完成投资78.99亿元，增长20.8。全年完成重点项目投资142.55亿元，“861”项目连续获得省考评第一名。马钢新区建设创造了“马钢新速度”；车轮扩能改造等项目建成发挥效益；万能达二期、中橡扩能二期、蒙牛乳酸生产线等17个重点项目建成投产；山鹰30万吨纸板技改、圣戈班球墨铸铁管扩能等一批项目扎实推进；马鞍山长江大桥试桩动工；雨润肉制品、沃尔玛购物中心等21个项目按期开工；大唐电厂、联合电厂、城际铁路等项目取得重要进展。小城镇建设步伐持续加快。加大城镇道路、安全饮用水、供电、排水等基础设施和教育、卫生、通信等公共服务设施的投入，小城镇基础设施不断完善。太白镇迎宾大道、年陡中心水厂、丹阳工业路、博望中学等重点项目顺利推进。农村基础设施建设步伐加快，围屏至乌溪公路竣工通车。全年建成“村村通”公路310公里。乌溪排灌站建成使用。城市供水管网向农村延伸，大公圩中心水厂开工建设，“农村安全饮水”工程受益人口已达43万。农村电网改造工程顺利完工。全年小城镇建设完成投资11.2亿元，承载功能明显增强。2007年19月份，马鞍山市固定资产投资突破200亿元大关，达240.22亿元，同比增长31.9。工业性投资高速增长的拉动效应凸现。 19月份，全市工业性投资增势强劲，完成157.33亿元，占投资总量的65.5，增速达30.8，拉动全市投资增幅提升20.3个百分点。大项目的龙头牵动作用明显。今年开工项目继续增加，大项目的带动作用明显。计划投资超亿元的大项目达到66个，同比增长26.9；完成投资额148.27亿元，同比增长37.8。全市重点项目建设进度不断加快，共完成投资124.19亿元，占投资总量的51.7，同比增长35.9。“861”项目共完成投资109.57亿元，同比增长37。民营经济投资快速增长。19月份，全市民营经济完成投资71.04亿元，同比增长36。2.2006年的房地产情况全面分析房地产市场运行的主要特点房地产开发投资额呈平稳增长态势，总量占全省第三位。2006年，全市完成房地产开发投资额30.79亿元，位居全省第3位（合肥280.64亿元，增长47.5%；芜湖59.34亿元，增长35.7%），增长16.6%。开发投资额占全社会固定资产投资额的比重为11.7%。在全市各种商品房类型投资中，住宅投资25亿元，增长14.9%，占房地产开发投资额的比重为81.2%；办公楼投资额为0.32亿元，增长45.5；商业营业用房投资额为4.99亿元，增长58.9%；其他商品房投资额为0.48亿元，下降63.1%。2006年全市商品房施工面积突破500万平方米，达532.92万平方米；竣工面积和销售面积双双突破200万平方米，分别达244.36万平方米、227.94万平方米。2006年全市房地产开发主要指标单位：万平方米、亿元全市合计增幅（%）其中：住宅增幅（%）施工面积532.9229.3443.9628竣工面积244.3689.5218.9295销售面积227.9423.9220.4327.6销售收入50.795.648.5113.3空置面积5.72-50.14.18-57.8供给结构进一步调优，安置房和经济适用房比重加大。2006年，马鞍山市完成的25亿元商品住宅投资中，90平方米以下（含90平方米）商品住宅投资额为10.45亿元，增长30%，占住宅投资的比重为42%。全年完成经济适用房开发投资3.69亿元，增长58.4%。从施工情况看，全市安置房、经济适用房施工面积分别达到112.39万平方米和58.17万平方米，占住宅施工面积的比重分别为25.3%和13.1%。全市90平方米以下（含90平方米）商品住宅施工面积为190.74万平方米，占住宅施工面积的比重为43%，当年竣工99.03万平方米。安置房和经济适用房销售较好，商品房空置面积下降。2006年全市商品房销售面积为227.94万平方米，其中住宅销售面积220.43万平方米，分别增长23.9%和27.6%。全市商品房销售额为50.79亿元，其中住宅销售额为48.51亿元，分别增长5.6%和13.3%。2006年全市安置房竣工面积达93万平方米，增长5倍，安置房竣工面积占全市住宅竣工面积的比重为42.5%，是全市房屋竣工面积增长较快的主要原因。由于安置房和经济适用房是以低于市场平均房价的指定价或政府指导价进行销售，所以安置房和经济适用房的大量投放市场又是全市销售额增速低于销售面积增速的主要原因。2006年全市销售90平方米以下（含90平方米）商品住宅面积为118.74万平方米，占住宅销售面积的比重为53.9%；销售经济适用房30.32万平方米，占住宅销售面积的比重为13.8%，增长了93.5%。2006年全市销售住宅1.99万套，较上年增加0.55万套。全市房屋空置面积由上年年末的11.47万平方米下降至5.72万平方米，其中住宅空置面积由上年年末的9.9万平方米下降至4.18万平方米。其中：90平方米以下（含90平方米）商品住宅空置面积仅为0.72万平方米。房价上涨过快的势头得到明显遏制，销售价格出现小幅回落。2006年，全市商品住宅的销售价格呈小幅度回落，扭转了前几年增幅过快的趋势。2006年，全市安置房、经济适用房共计销售13.02亿元和0.92万套，成交均价约1400元/平方米；90平方米以下（含90平方米）商品住宅共计销售22.93亿元和1.2万套，成交均价约1900元/平方米。与上年相比，安置房、经济适用房成交套数增长1倍，销售额增长1.2倍。受安置房、经济适用房销售的调配作用，全市现房、期房销售价格分别由上年的2733元/平方米和2409元/平方米下降至2107元/平方米和2402元/平方米。两个问题资金来源渠道、结构明显变化，开发商对银行依赖程度提高。2006年全市用于房地产开发投资资金为30.21亿元，较上年略有增长。其中：国内贷款6.05亿元，增长85.5%；自筹资金11.34亿元，较上年下降7.6%。国内贷款占资金来源小计的比重由上年的10.8%上升为2006年的20%，自筹资金占资金来源小计的比重由上年的40.7%下降为37.55%。房地产开发企业的开发资金对信贷部门的依赖程度有所上升。待用土地、土地购置情况规模缩小，房地产开发先期指标不理想。2006年全市房地产业待开发土地面积为40.15万平方米，购置土地面积48.04万平方米，分别下降29.9%和40.2%。土地成交价额也较上年下降45.7%。作为房地产业的先期指标，待开发用地和土地购置面积的下降，将直接限制马鞍山市房地产开发规模。小结：房地产行业在国民经济中的作用日益显现，它在财政税收、社会就业、人民生活等方面发挥着重要作用。国家的宏观调控在一定程度上消除了房地产市场发展中的不利因素，对全市房地产投资规模和房价产生了积极的影响。马鞍山市在全面实施“国八条”、“国六条”有关调控措施的同时，有效地调优了商品房供给结构，并不断完善了一级、二级市场，这些措施的实行，将在房地产开发和销售方面产生积极的拉动因素。居民收入不断增长、日益完善的市场交易以及城市“东扩南进”的规划调整必将有力促进房地产业持续增长。今后一段时间内，房地产市场将继续保持平稳发展，开发投资总量将继续扩大，增速会在现有的基础上保持平稳，波动的可能性不会太大。四马鞍山房市地产现状分析1.土地交易情况分析（相见附录：表1）2007 年马鞍山市土地发展中心推出的07年经营性房地产招拍挂计划达到6000亩，但整个2007年实际成交为2155亩，成交价格244165万元，均价达到了113万元每亩。其中7月4日，马鞍山市国土资源局成功拍卖一幅地块的国有土地使用权（相见附录：图片1）。位于江东大道与雨山路交叉口西北角，面积89.04亩的原江东轧钢厂特殊教育学校及周边地块，以总价2.615亿元的价格成功出让，每亩均价为293.69万元。以及原卫生局疾控中心用地（马土拍200716号地块）位于城市主干道之一的湖东路左侧，周边翡翠园、碧溪丽景等成熟小区已建成，与市政公园隔河相望，比邻师苑小学、第七中学、沃尔马超市，地理位置相对优越，土地面积约5.904亩。由于前期工作到位、地块条件较好，共吸引了8家竞买人参与角逐。经过102轮次的激烈竞价，该宗地的总价被安徽新徽商投资管理有限公司拔升至2630万元，其余竞买人不再举牌应价。至此，原卫生局疾控中心5.9亩土地被安徽新徽商以每亩445.48万元（约6682元/平方米）的价格揽入怀中。成交情况远远达不到推出计划，在反应马鞍山市房地产市场优先的情况同时，也说明政府的控制力度也是相当的强，而且马鞍山市还具有相当多的土地储备。从2004起，马鞍山市经营性房地产土地成交量分别为2004年的3000亩，2005年的300亩，2006年的1700亩，其中由于马鞍山的贫富差距较大，在2005年政府大量建造了政策性住房，包括一些经济适用房和廉租房。成交价格从2004年的37万元每亩，2005年的49万元每亩，2006年的38万元每亩，到2007年的113万元每亩，可以说是突然飙升。在国家出台了一系列的政策以后，众多房地产公司都把眼光方向了经济发展迅速，贫富差距较大，市民购买力较强，受到国家政策波动比较小的城市，马鞍山市具有相当不错的投资环境。2.商品房情况继2005年国家宏观调控后，马鞍山房地产市场经历了增幅下降、企稳观望、温和上涨等阶段。上半年，马鞍山市房地产价格指数（EPI）总体呈现上升态势。房屋销售价格指数累计上涨6.0%；土地交易价格指数累计上涨5.9%；房屋租赁价格指数累计上涨6.3%。商品房销售价格指数继续保持上涨态势。今年以来,马鞍山市商品房销售价格指数一直保持在105.5106.2之间，无论是住宅类还是非住宅类，均延续上涨态势。从分类指标看：高档住宅、普通住宅、商业娱乐用房销售价格指数分别比去年同期上涨7.6、6.0、6.4个百分点，主要表现在:高档住宅（含别墅）涨幅最高。今年以来，马鞍山市高档住宅市场一直保持强劲上涨态势。汇萃名邸、海外海名筑、中央花园、碧桂嘉苑四大高档楼盘销售价格继续上涨，累计同比上涨10%20%，特别是景观房、临湖房、靠山房，由于资源的稀缺性，不可再生性，上涨速度加快。目前马鞍山市销售价格最高的高档住宅，其销售价格已达100万元/200平方米*套。普通住宅价格稳步上涨。今年以来，一级市场房屋销售继续保持持续增长态势，普通住宅销售价格指数累计同比上涨6.0%。上半年，国际华城、东晖花园、西湖花园、春晖花园四大大盘楼盘，其二期销售价格较一期相比，均有不同程度上涨。其中：春晖花园一期楼盘销售均价为2600元/平方米，二期楼盘销售均价已超3000元/平方米；国际华城一期楼盘销售均价为2550元/平方米，二期楼盘销售均价也已达3000元/平方米以上。商业娱乐用房涨势不减。上半年，商业娱乐用房累计上涨6.4%。近几年来，马鞍山市商业娱乐用房均价从2002年的20002500元/平方米，一直上涨到目前的50007000元/平方米，价格翻了一番多。已经有许多首先富裕起来的家庭在购买居住用房后，开始将投资眼光转向商业娱乐用房，预计商业娱乐用房销售价格还将继续上涨。二手房交易价格水涨船高。上半年，二手房交易价格指数呈现出小幅、稳步上涨特点。其中5月份达到最高值106.5。在商品住宅一级市场稳步发展，价格持续上涨的带动下，二手房交易价格指数同比上涨5.9%，与商品房销售价格涨幅基本保持一致。目前，马鞍山市的二手房交易均价达1800元/平方米2500元/平方米。由于绝大多数二手房具有面积适中，房价总款不高，地理位置较优越的特点，越来越受到购房家庭的关注，其市场交易价格也节节攀升。土地交易更趋规范，土地价格稳中有升。上半年，马鞍山土地交易价格继续保持上升态势，同比为105.9。随着土地管理制度进一步完善，耕地保护意识的不断增强，土地交易市场更加规范化、程序化、透明化，对土地储备，土地出租、转让等交易逐步采取“招、拍、挂”，城市土地经营采用市场化运作方式，土地市场化程度逐步提高，土地交易价格稳步上扬。今年以来，马鞍山市通过“招、拍、挂“方式出让土地14宗，其中有10宗土地是城市危旧房改造项目，土地资源的有限性和土地的大量开发，促使土地交易价格稳步上扬。房屋租赁价格继续上涨。从租赁市场看，在房屋销售、土地交易价格均保持上涨的背景下，上半年，马鞍山市房屋租赁市场价格也继续保持上涨。调查结果显示，在房屋租赁价格中：商业娱乐用房租赁价格指数上涨最快，同比上涨9.2个百分点；工业用仓库租赁价格指数上涨最慢，同比仅上涨0.6个百分点；普通私房出租市场交易最活跃，价格涨幅最平稳。马鞍山市房屋销售价格（EPI）与全国70个大中城市平均指数相差不大，在全省位居中游。 5月份，全国70个大中城市平均房屋销售价格指数为106.4，马鞍山市为106.2。其中：全国新建商品住宅价格指数同比为106.6，马鞍山为106.1；全国二手住宅价格指数同比为106.8，马鞍山为106.5，与全国房价指数水平基本一致。上半年，马鞍山市房屋销售、土地交易价格指数均位居全省第5位，房屋租赁价格指数位居第一。其中房屋销售价格指数比全省平均水平105.1高出0.9个百分点，土地交易价格指数比全省平均水平108.5低了2.6个百分点，房屋租赁价格指数比全省平均水平102.6高出3.7个百分点。小结：对马鞍山房地产市场的总体判断是：逐步上涨是基本趋势，涨幅快慢在于居民收入增长的快慢以及需求与供给比例的大小程度。从发展速度和规模上看，马鞍山房地产市场一直处于平稳发展的态势，已由前几年的较快发展转向平稳发展。从市场交易的角度看，主要是由于在宏观调控的政策下，投机性需求受到打击，投资性需求受到压抑，而以实际购房能力为支撑的自住性需求已成为市场的主要支撑力量，从有关资料看，仍有7成左右的城市居民住在房改房内，在一段时期内自住性的需求总量仍然是市场内的基本需求，因此，居民收入的较快增长会促进房地产市场需求的较快增长，从而推动房地产市场的进一步发展。附表： 全国2007年 5月份70个大中城市房屋销售价格指数地 区房屋销售价格指数新建商品住宅价格指数二手住宅价格指数同比环比同比环比同比环比全 国106.4 101.0 106.6 100.8 106.8 101.3 马 鞍 山106.2100.4106.1100.4106.5100.3北 京109.6 100.5 110.3 100.5 109.7 100.6 天 津106.6 100.5 106.9 100.6 106.4 100.1 石 家 庄107.1 101.2 108.0 101.3 105.8 101.2 太 原104.2 100.4 103.9 100.5 103.5 100.6 呼和浩特104.1 100.0 104.1 100.0 104.2 100.0 沈 阳105.1 101.3 105.4 100.8 105.0 102.6 大 连106.8 100.5 107.0 100.5 108.2 100.6 长 春104.7 101.9 105.1 102.6 104.8 101.4 哈 尔 滨106.0 103.7 105.4 101.8 106.3 102.7 附录：附录图片1：马鞍山市历史高价格地块附录表1：2004年2007年马鞍市商住用地成交情况一览地块名称出让面积(亩)受让人成交价(万元)单价(万元/亩)前进交通朝阳闸上村危旧房改造项目69153.933百成置业7702007-12-26原体育场及周边地块88315.092福建汇通华海、福建汇成、芜湖汇成631362007-12-28宁南村危旧房改造项目3510.6刘应财2142007-12-26花山区农民安置房I号地块9036.986皖江房地产14622007-12-21花果山III期6517.77恒生房地产13302007-12-17原市容局及公路局江东大道用地3728.029锦江建设15002007-12-10红旗路与九华路交叉口东北角20518.049昕源16002007-11-20原卫生局疾控中心用地3135.9安徽新徽商26302007-11-1城市中心区西侧南片地块477719.741179002007-11-5向山I片区危旧房改造项目I期用地19466.898南通华新建工集团1502007-11-5雨山路与江东大道交叉口西南角67520.696华龙置业9002007-9-6原江东轧钢厂特殊教育学校及周边114289.043自然人(何道朝)261502007-7-4城市拆迁安置房94692.68安徽德仁置业65002007-6-20胜利路2号危旧房改造项目63813.036民信52007-6-19原三建公司大院危旧房改造项目61123.535建发房地产162007-6-19汽修新村危旧房改造项目6453.078光大置业192007-6-6建材二厂宿舍危旧房改造项目55310.268明星房地产5202007-6-6创业路危旧房改造项目48625.888市新长征房地产992007-6-6江东大道与马濮路交叉口西南角72796.362欣明置业85002007-3-9采秣小学西北侧危旧5216.99金帝8152007-2-6映翠花园II期448117.84安徽九洲43002007-2-2雨山工业园2-21号417143.56恒联36202007-2-2幸福路129号危旧房改造3624.259金源52007-1-25站北村危旧房改造30346.9屹林52007-1-25花山路西侧危旧房改造34179.955宏基20142007-1-25太阳广场及周边危旧房改造3797.827明都置业52007-1-25原生化制药厂南半部分39729.499何礼辉36002006-12-27阳湖花园安置房II期30567.62建厦21002006-12-8砚山尾矿库278304.28上海仁川12202006-11-24南山牧场及周边268176.463上海仁川71802006-11-24花山商贸旅游园300404.78南京中惠107002006-11-24湖北路与解放路交*口西北角31111.849鸿泰交家电与鸿泰置业联合竞得17802006-10-31九华路与平山路交*口西南角323132.29雨山91652006-10-25九华路与湖东路交*口东南角288156.52世荣126552006-10-25霍里山环形道路以西28210.7百汇源2502006-10-25花山路与马濮路交*口东北角23711.507东源10302006-7-4原马鞍山宾馆27845.691盛大投资13002006-7-4雨山路与康乐路交*口西南角(原生化制药厂北半部分)28934.612深国投33252006-5-29雨山六村危旧房改造项目25915.721华东房地产132006-5-16红旗路雨山区检察院危旧房改造项目2487.041瑞