万科某大型项目可行性研究报告.doc

目 录第一章项目简介.2第二章典型项目对比分析.5第三章市场调研及产品市场定位.9第四章初步规划构想.21第五章项目开发计划.23第六章项目投资估算.24第七章项目效益分析.25第一章 项 目 简 介1. 1 项目名称： 天津万科乡村家园1. 2 项目地址： 天津市东丽区东丽湖温泉旅游度假区1. 3 项目内容： 别墅、公寓、公建配套设施、旅游设施1. 4 可行性研究依据： 1.东丽湖温泉旅游度假区总体规划 2.万科乡村家园初步规划构想 3.天津市有关的开发建设程序及规范1. 5 项目地理位置及周边情况：1. 地理位置：本项目位于天津市七个生态自然保护区和天津市十大旅游风景区之一的东丽区东丽湖温泉旅游度假区内，津汉公路以北三公里处（详见附图1.项目区位图）。项目所在地块南临东丽湖北岸、西靠湖滨路、北面与天津市电话局培训中心和颐园宾馆隔东丽之光大道相望 （详见附图2.东丽湖温泉旅游度假区总体规划图）。2. 宗地地块情况：项目基地总面积63公顷（945亩）。该地块原为农田用地，场地较平整，无地上及地下建（构）筑物，具备开工条件（详见附图3.宗地现状图）。3. 交通状况：东丽湖温泉旅游度假区距外环线13公里、中环线19公里，通过津汉公路、卫国道与市区相连。规划中的金钟公路将于99年内开工，该路可直接与市区的金钟河大街相通，正在建设中的山广高速公路距本项目所在地仅五公里。项目所在地与京津塘高速公路入口相距11公里，距天津开发区19公里（现状公路里程约25公里），距天津滨海国际机场12.5公里、天津新港30公里。交通条件较为便利。目前在旅游季节有四条通往市区的公交专线，平时无公交线路。4. 周边环境：东丽湖是为农业灌溉而人工开挖的水库，蓄水量2200万立方米，湖岸周长12公里，水域辽阔，面积达7.3平方公里（约1.1万亩）。东丽湖温泉旅游度假区是天津市政府批准的天津地区七个生态自然保护区之一，其水域面积位居各生态自然保护区之首。由于水面开阔、水质优良，湖内盛产包括银鱼、湖虾在内的多种名贵水产物种，还有天鹅及其它多种珍惜禽类在湖面栖息。规划中的无公害蔬菜、瓜果种植区，利用温泉水资源建立的热带鱼类养殖基地，更突出了该地区的生态保护和生态平衡特点。 东丽湖温泉旅游度假区还是天津市政府批准的天津市十大旅游风景区之一。围绕湖面开展的浴场、水上游乐、垂钓等休闲旅游项目和保龄球、桑拿浴、室内泳馆、卡拉OK等综合娱乐项目，吸引了大批京津塘及周边其它地区游客。旅游旺季高峰游客人数接近4000人/日。该地区处于山岭子地热带的中心区域，地热资源十分丰富，其水质具有较好的药用和理疗价值。现有一口地热井深度为1800米，水温高达97，自流出水量为45立方米/小时。当地出产的饮用矿泉水，水质优良。该地区自然气候和环境十分优越，由于周边地区无工业项目，其空气、水体、土壤均没有受到污染。再加上大面积天然植被和人工绿化，使其作为大规模旅游度假和别墅居住区有着及其优良的环境条件。著名的天津国际高尔夫俱乐部、天津滨海国际机场、京津塘高速公路、建设中的山广高速公路等分布于项目周边地区。由于东丽湖温泉旅游度假区规模较大（总面积18.81平方公里，约2.82万亩），目前除几个饭店、疗养、培训中心项目和天水国际村的近二十幢别墅（36套）外，还没有大的开发项目。 5.市政配套情况：目前已具备供电、通讯、饮用矿泉水及井水、排水、热水（包括采暖）、卫星电视、道路绿化等设施，但市政配套设施仍不尽完善。 目前当地无城市自来水，现生活用水主要靠地下水供给。本项目洗、浴用水采用现有地下水，饮用水拟采用管道供应的纯净水。这样一方面可以祢补无城市自来水的缺陷，另一方面可以提升小区配套的档次。 当地没有市政煤气管道是市政配套方面的另一个缺陷。本项目拟引进一家煤气经营企业，建设一座柜式煤气站，通过管道为小区供应煤气（详见附图4、市政配套现状、规划图）。1. 6土地使用权出让年限： 土地使用权出让年限为70年。1. 7主要经济技术指标： 项目总投资：61605.80万元 总占地面积：63万平方米 总建筑面积：31.5万平方米 总销售收入：78750.00万元 总开发成本费用：61605.80万元 税前利润：17144.20万元 销售利润率：22% 投资利润率：27.8%1. 8 可行性研究报告初步结论： 本项目的开发建设可以有效推动东丽湖温泉旅游度假区的大规模开发，直接为东丽区及天津东部的其它地区创造可观的商业机会和就业机会，对于天津经济发展重心东移战略的实施有所贡献。并且本项目建成后，对于天津市旅游资源的合理开发、自然生态资源的保护和利用、丰富天津市的人文景观、探索大规模城郊居住区的建设经验等都有着积极意义。本项目的社会效益是显著的。本项目对周边环境无任何不良影响。项目所在地块原为农田用地，场地较为平整，具备开发建设条件。本项目开发可取得较好的经济效益，投资的回报率较高，具备开发价值，可着手进行开发。第二章 典型项目对比分析2. 1上海锦秋加州花园：1. 发展商：香港远东发展有限公司、上海锦秋房地产有限公司2. 项目开发、销售情况：锦秋加州花园位于上海市宝山区祁连镇陈太路、祁连山路交汇处，上海大学新址对面。项目总占地2000余亩，首期开发土地180亩，于97年5月31日开工。97年6月15日，首期推出375套联排式花园洋房进行内部认购，仅两个月时间，全部销售一空。97年9月初，二期推出短短两周时间，即售出100多套。98年4月，二期已予售90%以上，同月项目三期开始上市销售形势依然火爆。锦秋加州花园的客户大多数来自项目所在的宝山区和临近各区，其中宝钢公司客户几乎占了半壁江山。3. 项目特点：（1）以上海市为依托，在市郊开发的大规模“城郊小住宅”项目。（2）高档次、高品质的大规模小住宅群，回归自然、宁静祥和、平易近人的 规划设计理念，使人感到亲切、自然、舒适，给人以“家”的感觉。中 底价位的销售价格，使其更加贴近大众，真正成为老百姓买得起、住得 好的别墅。 (3) 聘请著名的澳洲勃鲁斯设计事务所，以欧美三层联排式花园洋房为蓝 本。户型经济、实用，户内布局合理、紧凑。每户上下三层、独立门户， 面积137-178平方米，前院有停车位、后院有私家花园。项目总体规划 以低层、低密度为主要特点。 (4) 大规模高档综合社区形象鲜明。小区占地2000亩，规模宏大。小区配 套完善，商业、教育、交通、业主会所、社区广场等设施一应俱全。小 区的环境设计和公共空间组织匠心独具，大面积绿化更衬托出小区的田 园别墅风情。 (5) 项目离市中心区较远，地理位置与上海传统的区位观念有一定距离。但 交通条件较好。2. 2广东省番禹市祈福新屯： 1. 发展商： 广州市番禹祈福新屯房地产有限公司（由番禹市房地产联合开发总公司、番禹市农工商联合企业总公司合资组建） 项目开发、销售情况： 祈福新屯位于广州市远郊的番禹市桥兴大道、市广路交汇处。项目总规划占地6000亩，起步区为2000亩。项目首期于95年初开工，至98年中起步区已开发完成。 目前已经推出的4000余幢共9000多套联排别墅，已售出将近90%。 祈福新屯的业主有近半数来自港、澳地区，其余多来自广州、顺德等周边城市。 项目特点：(1) 以广州、香港等大城市为依托，兴建的大规模度假、居住区。距广州 市区车程约30分钟，乘车（船）到香港约1.5小时，交通十分便利。(2) 售价属中低价位，与周边物业相比具有一定优势。项目远离喧嚣闹市、周围环境优良、高达75%的绿化面积和富有创意的小区环境规划，俨然一处极具吸引力和亲和力的世外桃源。(3) 小区内的三层、三层半的联排别墅、独立别墅和部分公寓，户型经济、实用，最小公寓（两房、两厅）面积仅59平方米，每幢别墅及公寓均有前后院和露台。总体规划上具有低层、低密度的特点。(4) 小区规模宏大，总占地6000亩，目前开发2000亩。开发规模居广州市前三位。社区配套和市政配套完善。在小区环境上舍得投入，面积达80亩的人工湖堪称广东及周边各省之最。(5) 项目距广州市区较远，但交通较发达。2. 3项目背景分析： 上述两个项目与本项目有许多相似之处。下面从项目所在城市背景、当地房地产市场发展状况等方面进行对比分析：1. 项目所在城市背景： （1）上海、广州、天津三个城市，都是国内的老工业城市，工业基础雄厚。城市基础设施完善，港口、机场、公路、铁路立体交通网络十分发达。 （2）三个城市均为国家首批开放的东部沿海城市，经济发展水平和发展速度相对较高。均为国内为数不多的区域性中心城市，对周边地区的辐射和带动作用很强。 （3）城市人口众多、居民收入水平和经济承受能力相对较高，对改善居住条件有较高的期望，市场供给产品与客户期望有距离。2. 房地产市场发展的共同特点： （1）房地产业起步早于周边地区、发展速度较快，房地产市场总规模和市场需求量大。房地产业在当地经济中所占比重较大，且上升势头强劲。 （2）房地产开发的热点和重心都有一个转移的过程，都经历了由市内到市区外围而后向近郊发展的过程。但这种转移过程有一个由南方到北方的时间差。 （3）大规模居住区以前均为多层住宅、高层公寓占主导地位。一方面普通住宅项目多数在环境、产品标准和规划上档次较低，且房型陈旧落伍、千房一面，仅能应付基本需求型客户；另一方面高级别墅项目过于奢华，价位很高，客户层面狭窄。面向大众的中低价位、高档次、大规模“城郊小住宅”项目很少，不能满足改善型客户的需求，市场空档较大。3. 项目共同特点：上海锦秋加州花园和广州祈福新屯项目的成功，不仅由于准确的切入市场空档，选择了不被众多开发商看好的地段，在开发热尚未形成之际，迅速抢占先机。而且还在于具有以下共同特点：（1） 位于远离市中心的城郊部位，土地成本低廉。但交通条件较好。（2） 高档次、低价格的产品类型，满足了众多改善型客户的需求。（3） 自然环境优越，小区规模大，小区规划上体现舒适、亲切和回归自然的风格。（4） 户型设计合理，以经济、实用户型为主的联排别墅，使业主花不多的 钱、享受别墅的感觉。（5） 在销售上均以低价入市，形成火爆的销售形势，继而实现售价低开高 走、稳定升值的目的。 上述两个项目的成功绝非偶然的巧合，在某种程度上启示了大城市住宅建设的发展趋势。天津的经济发展水平和房地产开发进程要比上海、广州落后3-5年，目前正是市场机会不断涌现的时候。因此，果断抓住时机、先声夺人、迅速切入市场空档，及时推出大规模、高档次、中低价位、环境一流、交通便利的“城郊小住宅”项目，会有十分广阔的市场前景。第三章 市场调研及产品市场定位3. 1天津市总体经济形势： 天津是中国四大直辖市之一，是中国北方最大的沿海开放城市。 天津市国民经济和社会发展目标： 1. 总体目标：到2010年，努力把天津建设成为全国率先基本实现现代化的地区之一, 成为中国北方的商贸金融中心、技术先进的综合性工业基地、全方位开放的现代化国际港口大都市。 2. 阶段性目标：一九九四年，天津市确定的四大阶段性发展目标是：提前3年（至一九九七年)实现国民生产总值翻两翻；用5至7年基本完成市区成片危陋平房改造任务；用8年左右把国有大中型企业嫁接、调整、改造一遍；用10年左右基本建成（位于市区东部的）滨海新区。天津经济发展状况：天津国民经济近年来一直保持快速增长的势头。1998年在面临特大洪涝灾害和亚洲金融危机等多种不利因素的情况下，仍然取得较快的发展速度。全年实现国内生产总值1340.70亿元，比上年增长9.3%，高于全国7.8%的增长率1.5个百分点。位于市区东部的开发区、保税区发展继续加快。1998年开发区国内生产总值达180.11亿元，比上年增长19.8%；1998年保税区国内生产总值为23.48亿元，比上年增长33.3%。包括开发区、保税区在内的滨海新区经济活力日趋旺盛、经济实力和地位愈显突出。天津经济发展重心东移战略的实施和滨海新区的建设已进入关键时期。3. 2天津市城市规划及基础设施建设： 1. 城市规划： 天津市地处华北平原北部，是环渤海地区的经济中心，是中国北方十省市对外经贸往来的主要窗口。 在城市规划中重点突出天津作为北方商贸、金融中心的城市功能，以改善生态环境和提高土地使用效率为原则，迁出部分工厂、仓库，大幅度减少工业、仓储用地，增加公共设施、居住、公共绿地和基础设施，以提高城市的整体功能和形象。 2. 交通：目前市中心区“三环十四射”的道路骨架已基本形成，京、津、塘高速公路已将市区东部的滨海新区、市中心区连成有机整体。城市对外交通：高速、高等级公路四通八达、铁路纵横交错。位于市区东部的现代化海港和航空港设施优良。3. 市政设施：近年来，天津市市政设施建设取得较大成就。城市的邮电、通讯、电力、供水、排水、煤气和采暖设施等，均有长足发展。 4. 环境保护： 全市环保事业近年取得了新的进展。已建立的：环境监测站20个、自然保护区5个、烟尘控制区55个，面积达487平方公里。3. 3天津房地产市场：增幅31.8%增幅13.2%增幅20.4%1. 天津房地产市场概况：近年来天津房地产总投资额增长情况如下：1998年全市房屋施工面积2224.10万平方米，比上年增长19.7%；房屋竣工面积783.00万平方米，比上年增长19.5%；商品房销售面积249.40万平方米，销售收入58.01亿元，分别比上年增长27.6%和29.6%，其中住宅销售233.40万平方米，占总销售量的93.6%。天津房地产业的持续快速增长，对天津经济的发展起着非常重要的促进作用。有资料显示，近年来天津房地产业每年为全市经济增长率贡献1.9-2.8个百分点，房地产业已成为天津经济新的增长点。2. 天津市房地产市场走势： （1）1994年市政府提出用5-7年基本完成市区成片危陋平房改造计划。1998年是危改计划实施的第五年，也是力度最大的一年，全年共拆除152万平方米，主要集中在市中心。危改计划的实施引起了大量市区人口外迁，带来两个结果：一方面，市中心大批中高档住宅项目的兴建造成了这一细分市场竞争激烈，出现空心化现象；另一方面，大量外迁人口使得低价位住宅热销，特别是城郊结合部大规模住宅区日益受到人们的青睐。 （2）总体规划格局由西南向东北部呈均衡发展的态势。由于西南部地区开发较早，体北居住区、王顶堤华苑居住区已形成一定规模，地价和房价上涨。与此相比东北部地区的市场机会和开发价值凸现。一方面，市区东部的开发区、保税区发展继续加快，为天津东北部地区带来市场机会。另一方面，东北部地区交通状况日趋完善，除机场、港口和高速公路的先天优势外，近期卫国道立交桥、卫国道、金钟河大街等“市级迎宾线”的扩建改造，使得通往市区的交通更加便利。最后，由于地价等成本相对较低，这一地区的同等位置物业较西南部地区要低30-40%，有较大价值上升空间。3. 天津市近郊别墅市场现状：（1） 在市场供给方面，至1998年底天津市累计开发别墅1562幢，总面积51.4万平方米。其中98年内开发303幢，面积9.3万平方米，市场供应总量不大。另外各项目规模较小，多在1-5万平方米之间，没有10万平方米以上的别墅项目。由于现有别墅项目规模较小，其社区形象难成气候。目前大规模、自然环境优良、相对高档次、中低价位的“城郊小住宅”项目还是市场空白点。（2） 在销售价格上，各方向有一定差别。市区西部为4000-6000元/平方米，南部为3600-5000元/平方米，东部和北部为2800-4000元/平方米，开发区及滨海新区4000-5500元/平方米。 4. 宏观经济政策和形势的影响：首先，继1998年国家实行积极的财政政策后，1999年国家仍将继续推行较为积极的财政政策。积极扩大内需仍将是国家经济工作的一个主题，商品房消费无疑是国家着力培育的一个新的消费热点，并且国家的数次降息、特别是六月初的降息会对启动消费市场产生一定影响。因此，从长远来看房地产市场的发展前景广阔。其次，从98年下半年开始，福利分房已在全国范围内停止，以及今年以来商品房二、三级市场的进一步开放，这对于启动商品房消费创造了良好的市场氛围。再者，金融界纷纷开展住房消费信贷业务、贷款额度和贷款方式日益灵活、城市居民收入和生活水平逐年提高、人们消费观念的转变等因素将把潜在的需求转化为实际的购买力，对房地产市场的发展产生不可低估的推动作用。此外，随着房地产业在国民经济中的比重日益上升和国家产业调整政策的进一步落实，作为未来支柱产业的房地产业必将得到国家更多的政策扶持。并且从天津近年来的经济增长情况来看，房地产业已成为拉动经济增长的重要因素，1998年天津9.3%的经济增长率中房地产业贡献了1.9个百分点。今后作为带动整体经济发展的龙头产业房地产业，必将扮演更加重要的角色。但是，近年来随着天津市危改大片的逐步完成和市政路桥建设的不断完善，使得今后数年拆迁面积呈大幅下降趋势，一定程度上减少了市场需求；近两年房地产市场的异常火爆，大批开发项目纷纷上马，导致市场供给激增，今后数年市场供给将呈相对过剩态势，供求关系的变化将导致竞争的加剧。另外，周边国家和地区比较严峻的经济形势、居民持币惜购的心理都会对房地产市场产生一定的消极影响。 综上所述，国家的宏观经济政策、天津市房地产业的发展趋势及大的经济环境，对房地产开发企业的发展既有很多有利因素，同时也存在一定的负面影响。因此，房地产开发企业必须认真掌握市场发展规律、敏锐洞悉市场变化、把握好市场发展方向、慎重选择开发项目。对目前房地产市场的形势，既要有清醒的认识，也要有坚定的信心。应当看到：一方面，竞争的加剧对具有一定管理基础和实力、有充分准备的开发商来说，除了带来挑战，更多的是带来一种发展机遇；另一方面，将要出现的市场供大于求局面，只是一种“相对过剩”， 这种“过剩”是对那些不适应市场需求的产品而言。从改善型客户的需求来看，中低价位、高档次的产品供应不是过剩，而是不足。3. 4相关项目分析：1. 相关别墅项目：项目名称开发商销售商地点交通总规模、户型面积售价（元/平米）交工标准销售率备 注1.龙居花园温泉别墅西青区大寺镇政府天津市房地产销售代理中心西青区津港路外环线外500米，公交线路多30000平米242、245、323平米，三种独体3500外檐石材内部毛坯30%今年八月入住、带车库2.碧岭园温泉别墅鑫达房地产开发公司华信洋行代理西青区复康西路，外环线内交通方便有专线40000平米每户287-545平米三联体5600、双体6280、独体6800毛坯96年12月竣工目前销售60%现房带车库3.金庄别墅西青建设开发公司南开区红旗南路（外环线内）40000平米每户240-384平米三联体5500、双体6100、单体7000厨卫装修带洁具66%现房带车库4.瑞亨花园别墅安康房地产开发公司宝瑞商品房销售公司北辰区双环西路、佳园道交口（外环线内800米）22000平米每户210-300平米双体：3680、单体：4380毛坯最近新推出今年12月入住独体带车库5.红顶花园别墅天宝房地产开发公司卫国道、万东小马路交口（中环线外）60000平米每户210-240平米6900毛坯60%现房带车库 2. 相关住宅项目： 1998年天津市出现了一大批新的住宅项目，现重点对华苑小区、万松小区、（一期）和万隆滨河小区项目进行分析。（1） 华苑小区：项目位置： 天津市西南部，东临陈塘庄铁路线，南临外环线规 模： 一期占地约135公顷，建筑面积160万平方米交通状况： 临近迎水道、外环线，距中环线不远，规划中有地铁站发 展 商： 天津安居房建设发展总公司、华夏经济房建设发展公司、新 世界康居发展有限公司等多家发展商项目特点： a）天津市重点安居项目，但由于多家开发商和代理商共同运 作，导致项目市场形象不够鲜明 b）起价19002450（高层），属中档价位 c）周边环境环境好，距市中心较近 d）房形一般，仍属“高级解困”概念 e）各开发商销售情况有所差异，但入住前销售率基本达到80% 左右 （2） 万松小区（一期）/万松起步区：项目位置： 天津市东北部，卫国道以北，真理道以南规 模： 起步区占地67公顷，规划建筑面积67.5万平米，一期32.4 万平米交通状况： 紧邻卫国道，离中环线、外环线不远，去往市中心和外出均 较方便。发 展 商： 天津津基安居发展有限公司(天津市安居建设总公司与香港 恒基兆业集团合作组建)项目特点：a）起价1680元/平米，价位较低 b）政府安居工程项目，周围将发展成大规模居住区，生活设 施齐全 c）交通方便，公交线路多 d）周围无大规模工业项目，环境较好 （5）销售情况不好，销售率20%左右，目前已即将入住。 （3） 万隆滨河小区：项目位置： 河东区富民路以北，毗邻海河规 模： 占地300亩，总建筑面积78万平米交通状况： 距离中环线4公里，公交线路不多开 发 商： 天津万隆大厦有限公司销 售 商： 万隆集团和天津德林房地产开发有限公司项目特点：a）价格低廉，起价1480元/平米 b）卖场布置一般，但现场销售气氛较好。 c）房型丰富 d）对小区不同部分、不同定位、不同定价分别促销 e）销售较快，销售率接近40%，今年年底入住。3. 5目标市场调查分析：1. 万科新城客户情况统计：对万科新城292名业主的调查结果如下：l 客户年龄结构：年 龄 段20-30岁31-40岁41-55岁56岁以上人 数41人143人102人6人所 占 比 例14%49%34.9%2.1%l 客户职业：职 业私企业主外企、金融机构白领公务、科研、新闻、医务人员其 他人 数193人46人38人15人所 占 比 例66.1%15.8%13%5.1%l 客户文化程度：文 化 程 度大专及以上中 专其 他人 数190人18人84人所 占 比 例65.1%6.2%28.7%l 有私家车业主比例：有私家车业主186人，占63.7%l 购房用途： 长住：246人，占84.2%；投资：28人，占9.6%；其他：18人，占6.2%l 购房动机：客户对小区环境、房型、配套设施和会所等公共空间较满意，对万科品牌和万科物业管理较为信赖。l 客户来源:项目一期，来自项目附近的河北区、北辰区的客户比例达46%，二期有所下降，为42%。项目二期，来自红桥、河西、和平、南开四个区的业主比例分别上升了2-7%。说明一个成熟的项目，其辐射半径随项目开发进程和知名度的提高而逐渐扩大。2. 和平区1000户居民生活方式抽样调查统计：家庭人员状况家庭结构三人二代45%56.6%四人三代23%32.9%住房类型人均面积配套二室1-5平方米只有煤气22.8%41.6%66.9%平房6-10平方米双气24.4%37%13.2%希望购买住宅购买方式两室待拆迁44.2%55.4%三室以上加钱换房29.7%14.8%3. 万科城市花园20户居民电话调查：现居住单位现居住面积一期80%80-100 30%三期20%110-120平米45%120以上30%意向房型意向面积平层50%100平方米45%跃层30%120-140平方米45%错层20%140平方米以上10% 4. 天津市97-98年售房合同备案资料： 从以下的天津市97-98年售房合同备案资料可以看出：90-140平米户型需求量稳定上升，成为市场主力户型；货值20万元左右的户型为成交主力。l 成交房屋面积分布统计表：（单位：万平方米） 单套面积时间140平米合 计1997年11.25(10.43%)52.45(48.6%)38.89(36.04%)5.32(4.93%)107.91(100%)1998年1-6月13.58(10.85%)49.9(39.88%)52.86(42.25%)8.78(7.02%)125.12(100%)1998年1-8月18.87(10.26%)71.23(38.72%)86.22(46.87%)7.63(4.15%)183.95(100%)l 成交房屋货值分布统计表：（单位：万平方米） 货值时间28万元合 计1997年14.23(13.2%)42.23(39.13%)39.68(36.77%)11.77（10.9%）107.91（100%）1998年1-6月19.84(15.86%)45.66(36.49%)46.86(37.45%)12.76（10.2%）125.12（100%）1998年1-8月27.81(15.12%)65.5(35.61%)71.54(38.89%)19.1（10.38%）183.95（100%）3. 6市场定位:从目标市场调查和相关项目分析的结果以及市场发展趋势看，如果能够及时向市场提供大规模、中低价位而环境优越、相对高档次的单体和联排别墅产品，将会得到市场青睐。在推出别墅的同时向市场提供部分低层公寓，以低价、微利的公寓产品聚集人气并营造小区贴近大众的良好形象，通过提高社会认知度造成一种市场“瞩目”效应，促成别墅产品实现较高的赢利和较快的销售速度。最终使本项目实现预期的经济效益。 因此，本项目的市场定位应为：价格较低（别墅3200元/平米或稍高，联排别墅2500元/平米左右，公寓不超过1800元/平米）、档次较高（优越的环境、完善的配套、经济实用的房型、高水平的物业管理）的大规模生态型、田园型和风光型“城郊小住宅”区。3. 7客户类型分析：客户购房时考虑的主要因素除价格外依次为：（1） 地点(交通)（2） 房型（3） 环境和配套设施（4） 物业管理（5） 子女教育（6） 老人生活（7） 社会地位及成就感本项目位于天津市七大生态自然保护区和十大旅游风景区之一的东丽湖旅游度假区，地点因素本身既有明显优势，也有一定不足（距市区较远）。而（2）-（7）项因素，以万科的项目综合运做能力，完全可以成为吸引客户的有利因素。因此，本项目客户主要来源于：1. 东丽区和河东区的私营企业主及外企高级职员、：由于原来就生活在本项目附近，对本项目地点可以认可，主要希望改善（2）-（7）项因素。东丽区在天津市属相对发达地区，因此这部分人为数不少，可立即构成一定需求。2. 开发区、保税区和滨海新区的其他工业小区高级管理人员：本项目距开发区仅19公里（目前车程约30分钟），距滨海新区的其他工业小区也不远，并且这部分人员大多为有车族。因此，（2）-（7）项因素均可成为这部分人员来此定居的理由，并且本项目的价位优势、环境生态优势会对这部分人产生很大吸引力。3. 市内有车族及中高收入阶层：希望改善（2）、（3）、（4）、（7）项因素的市内中高收入阶层，本项目得天独厚的环境条件、高品质小住宅产品以及价位优势，万科品牌的内涵、万科物业管理，会对这部分人产生很大吸引力。但对（1）、（5）、（6）项因素需妥善考虑。4. 周边其他地区人员：本项目距高速公路和外环线较近，可以凭借优越的自然环境、便利的交通，吸引那些希望拥有度假别墅（公寓）的人员来此置业。3. 8项目优、劣势分析：1. 项目优势：（1） 项目所在地为天津市七大生态自然保护区和十大旅游风景区之一，生态和环境优势极其突出，是开发别墅项目的理想场所。（2） 从天津市场供应情况看，目前几乎没有同类竞争项目。天津地区能与万科在中低价位、高档次项目上进行抗衡的开发商很少。（3） “万科花园住宅”的精品概念和天津万科的良好企业形象已获得市场普遍认同。 （4） 在大规模居住小区的规划、设计、配套等方面，有着丰富经验和成功的先例。（5） 万科物业管理的良好品质。天津万科兴业集团开发的天津万科城市花 园曾获“全国物业管理示范小区”称号。 （5） 万科系统熟练驾御、把握市场和项目营销策划能力。 2. 项目劣势： （1） 项目距市区较远，和市民的区位观念有差距。 （2） 项目周边目前缺乏大型商业、文化和医疗设施。 3 项目机会： （1） 天津地区能与万科在中低价位、高档次项目上进行抗衡的开发商很少。 （2）从天津市场供应情况看，目前几乎没有同类竞争项目。项目附近仅有 “天水国际村”一个别墅项目，其规模、房型、配套等方面均不足以对 本项目构成威胁。 （3） 天津市政府制定并已经实施的经济发展重心东移战略，可对本项目起 一定的造市作用，会直接给本项目带来机会。 （4） 天津市住宅市场，尤其中低价位市场，进入一个快速发展时期。 （5） 可利用临近滨海新区的有利条件，开拓滨海新区市场及外企人员市场。 3 项目威胁： 主要来自天津其它近郊地区同类项目的区位优势和价格优势。 第四章 初步规划构想4. 1政府要求的规划指标：总占地面积63公顷（945亩）总建筑面积31.5万平方米容积率=0.5绿化率=40% 2. 初步规划构想：分区、配套设施（独有优势）附图6、万科乡村家园初步规划构想3.发展设想：价格策略、优势营造第五章 项目开发计划项目开发周期为三年，计划分四期开发。详见附图7.项目总体开发计划表。第六章 项目投资估算 万科乡村家园是一个完整的规划小区。项目建成后将成为集别墅、低层公寓、商贸和娱乐设施为一体的大型综合小区。别墅、公寓总建筑面积为31.5万平方米。项目投资估算如下： 序号项 目单价（元/平方米）总额（万元）备 注一楼面地价390.0012285.00按每亩13万元计算二前期费47.201486.801规划管理2.2069.302招标管理6.00189.003规划设计25.00787.504地质勘察6.00189.005临时设施8.00252.00三配套费213.006709.501自来水22.00693.00区内管网2排水25.00787.503煤气12.00378.00不含住宅气源发展基金4供电80.002520.00贴费、区内线路5采暖30.00945.00换热站、区内管网6通讯8.00252.007有线电视6.00189.008道路绿化30.00945.00四建安费900.0028350.00五配套设施费30.00945.00公交、超市、集贸市场等六不可予见费59.511874.57（二+五）*5%七直接成本合计1639.7151650.87八间接费49.191549.53九开发成本总计1688.9053200.39十管理费49.191549.53直接成本的3%十一财务费16.40516.51直接成本的1%十二销售费75.002362.50售价的3%十三营业税126.253976.88售价的5.05%十四成本费用总计1955.7461605.80第七章 项目效益分析 本项目单体别墅、联排别墅、公寓总建筑面积31.5万平方米。平均售价2500元/平方米（单体别墅3200元/平方米、联排别墅2500元/平方米、公寓1800元/平方米）。经济效益分析如下：1. 项目工程资金支出情况详见附表1、万科乡村家园项目工程资金支出计划。2. 项目开发资金投入及回收情况详见附表2、万科乡村家园项目现金流量表。 3. 财务指标： （1） 销售收入 =31.5万平方米*2500元/平方米 =78750万元 （2） 项目开发成本费用总额 =61605.80万元 （3） 税前利润 =78750万元-61605.80万元 =17144.20万元 （4） 税前销售利润率 =17144.20万元/78750万元 =22% （5） 税前投资利润率 =17144.20万元/61605.80万元 =27.8% 本项目的开发可取得较好的经济效益，投资回报率较高。建议进行开发。以下内容与本文档无关！以下内容与本文档无关！。以下为赠送文档，祝你事业有成，财源广进，身体健康，家庭和睦！高效能人士的50个习惯l 在行动前设定目标有目标未必能够成功，但没有目标的肯定不能成功。著名的效率提升大师博思.崔西説：“成功就是目标的达成，其他都是这句话的注释。”现实中那些顶尖的成功人士不是成功了才设定目标，而是设定了目标才成功。一次做好一件事著名的效率提升大师博思.崔西有一个著名的论断：“一次做好一件事的人比同时涉猎多个领域的人要好得多。”富兰克林将自己一生的成就归功于对“在一定时期内不遗余力地做一件事”这一信条的实践。培养重点思维从重点问题突破，是高效能人士思考的一项重要习惯。如果一个人没有重点地思考，就等于无主要目标，做事的效率必然会十分低下。相反，如果他抓住了主要矛盾，解决问题就变得容易多了。发现问题关键在许多领导者看来，高效能人士应当具备的最重要的能力就是发现问题关键能力，因为这是通向问题解决的必经之路。正如微软总裁兼首席软件设计师比尔。盖茨所説：“通向最高管理层的最迅捷的途径，是主动承担别人都不愿意接手的工作，并在其中展示你出众的创造力和解决问题的能力。”把问题想透彻把问题想透彻，是一种很好的思维品质。只要把问题想透彻了，才能找到问题到底是什么，才能找到解决问题最有效的手段。不找借口美国成功学家格兰特纳说过这样的话：“如果你有为自己系鞋带的能力，你就有上天摘星星的机会！”一个人对待生活和工作是否负责是决定他能否成功的关键。一名高效能人士不会到处为自己找借口，开脱责任；相反，无伦出现什么情况，他都会自觉主动地将自己的任务执行到底。要事第一创设遍及全美的事务公司的亨瑞。杜哈提说，不论他出多小钱的薪水，都不可能找到一个具有两种能力的人。这两种能力是：第一，能思想；第二，能按事情的重要程度来做事。因此，在工作中，如果我们不能选择正确的事情去做，那么唯一正确的事情就是停止手头上的事情，直到发现正确的事情为止。运用20/80法则二八法则向人们揭示了这样一个真理，即投入与产出、努力与收获、原因和结果之间，普遍存在着不平衡关系。小部分的努力，可以获得大的收获；起关键作用的小部分，通常就能主宰整个组织的产出、盈亏和成败。合理利用零碎时间所谓零碎时间，是指不构成连续的时间或一个事务与另一事务衔接时的空余时间。这样的时间往往被人们毫不在乎地忽略过去，零碎时间虽短，但倘若一日、一月、一年地不断积累起来，其总和将是相当可观的。凡事在事业上有所成就的人，几乎都是能有效地利用零碎时间的人。习惯10、废除拖延对于一名高效能人士来説，拖延是最具破坏性的，它是一种最危险的恶习，它使人丧失进取心。一旦开始遇事推托，就很容易再次拖延，直到变成一种根深崹蒂固的习惯。习惯11、向竞争对手学习一位知名的企业家曾经说过，“对手是一面镜子，可以照见自己的缺陷。如果没有了对手，缺陷也不会自动消失。对手，可以让你时刻提醒自己：没有最好的，只有更好。”习惯12、善于借助他人力量年轻人要成就一番事业，养成良好的合作习惯是不可少的，尤其是在现代职场中，靠个人单打独斗的时代已经过去了，只有同别人展开良好的合作，才会使你的事业更加顺风顺水。如果你要成为一名高效能的职场人士，就应当养成善于借助他人力量的好习惯。习惯13、换位思考在人际的相处和沟通里，“换位思考”扮演着相当重要的角色。用“换位思考”指导人的交往，就是让我们能够站在他人的立场上，设身处地理解他人的情绪，感同身受地明白及体会身边人的处境及感受，并且尽可能地回应其需要。树立团队精神一个真正的高效能人士，是不会依仗自己业务能力比别人更优秀而傲慢地拒绝合作，或者合作时不积极，倾向于一个人孤军奋战。他明白在一个企业中，只有团队成功，个人才能成功。善于休息休息可以使一个人的大脑恢复活力,提高一个人的工作效能。身处激烈的竞争之中,每一个人如上紧发条的钟表.因此,一名高效能人士应当注意工作中的调节与休息,这不但于自己健康有益,对事业也是大有好处的。及时改正错误一名高效能人士要善于从批评中找到进步的动力.批评通常分为两类,有价值的评价或是无理的责难.不管怎样,坦然面对批评,并且从中找寻有价值、可参考的成分,进而学习、改进、你将获得意想不到的成功。责任重于一切著名管理大师德鲁克认为,责任是一名高效能工作者的工作宣言.在这份工作宣言里,你首先表明的是你的工作态度:你要以高度的责任感对待你的工作,不懈怠你的工作、对于工作中出现的问题能敢于承担.这是保证你的任务能够有效完成的基本条件。不断学习一个人,如果每天都能提高1%,就没有什么能阻挡他抵达成功.成功与失败的距离其实并不遥远,很多时候,它们之间的区别就在于你是否每天都在提高你自己;如果你不坚持每天进步1%的话,你就不可能成为一名高效能人士.让工作变得简单简单一些,不是要你把事情推给别人或是逃避责任,而是当你焦点集中很清楚自己该做那些事情时,自然就能花更小的力气,得到更好的结果.重在执行执行力是决定一个企业成败的关键,同时也是衡量一个人做事是否高效的重要标准.只做适合自己的事找到合适自己的事,并积极地发挥专长,成为行业的能手,是高效能人士应当努力追求的一个目标.把握关键细节精细化管理时代已经到来,一个人要成为一名高效能人士,必须养成重视细节的习惯.做好小事情既是一种认真的工作态度,也是一种科学的工作精神.一个连小事都做不好的人,绝不可能成为一名高效能人士.不为小事困扰我们通常都能够面对生活中出现的危机,但却常常被一些小事搞得垂头丧气,整天心情不快,精神忧闷紧张。一名高效能人士应当及时摆脱小事困扰,积极地面对工作和生活。专注目标美国明尼苏达矿业制造公司(3M)的口号是:写出两个以上的目标就等于没有目标.这句话不仅适用于公司经营,对个人工作也有指导作用。有效沟通人与人之间的交往需要沟通,在公司,无论是员工于员工员工于上司员工与客户之间都需要沟通.良好的沟通能力是工作中不可缺小的,一个高效能人士绝不会是一个性格孤僻的人,相反他应当是一个能设身处地为别人着想充分理解对方能够与他人进行桌有成效的沟通的人。及时化解人际关系矛盾与人际交往是一种艺术,如果你曾为办公室人际关系的难题而苦恼,无法忍受主管的反复无常,看不惯主管的假公济私,那么你要尝试学习如何与不同的人相处,提高自己化解人际矛盾的能力。积极倾听西方有句谚语说：“上帝给我们两只耳朵，却只给了一张嘴巴。