07年以来房地产政策解读.doc

房地产法规大作业冷shunan 工程管理081班200811008108房地产法规大型作业冷shunan200811008108一、历年房地产法规政策解读：07年房地产政策2007年1月 建设部规范经纪行业。2007年2月1日开始清算征收土地增值税政策07年1月23日，建设部、央行联合发布了关于加强房地产经纪管理规范交易结算资金账户管理有关问题的通知，依此，北京市相继出台了资金监管、网上签约、标准买卖合同这三大详尽并相互配合的文件；网上签约在7月1日正式实施，下半年的二手房市场，将在良性、规范的轨道中运行。评析：该政策的出台对于二手房交易而言，提供了实质性的操作规范，对行业具有划时代的意义；土地增值税的纳税方房地产开发商，对开发商的影响也会或多或少地传递给房地产置业者，所以就会出现“羊毛出在羊身上”的情况，但是，虽然开发商无论从经济本性还是从人的本性上来说，选择这种成本后推的战略，表面上看可以获得利益最大化的效果，使本来由自己承担的增值税成本转移给购房置业者，但从实施上来看却给开发商带来巨大的风险。3月16日，中华人民共和国物权法通过，物权法规定：“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期”，并规定了物业税等方面条例。评析：物权法作为确认财产、利用财产和保护财产的基本法律，对于法律体系的完善、经济的发展都具有重要的意义；物权法规定：“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期”这一条打消了民众对70年使用期满后国家回收土地的顾虑，有利于提高购买不动产的积极性。物权法对于房产市场具有深远的影响；还有就是物权法为物业税的开征奠定了基础，物业税所带来的持有成本的增加，都是消费者置业投资所必须面对和重新考虑的，理性的需求无疑对房产市场的平稳发展意义夜也是很大。2007年8月 国发200724号 回归保障 央行称，2006年以来，人民银行综合运用多种货币政策工具大力回收流动性，取得一定成效。近几个月货币信贷增长有所放缓，但宏观调控成效的基础并不牢固。由于国际收支持续顺差，银行体系过剩流动性又有新的增加，贷款扩张压力较大。适应当前流动性的动态变化，人民银行再次提高存款准备金率，以巩固调控成效。评析：人民银行将继续执行稳健的货币政策，引导货币信贷合理增长，保持经济平稳运行。 住房问题是重要的民生问题。政府主调控房地产供求结构具体：引导住房需求结构调整；通过调节住房供给结构，增加小户型供给比例，来降低单套住房的价格，以缓解住房价格的上涨导致的中等收入阶层住房问题；通过住房分类供应机制，兴建廉租房和经济适用房来解决中低收入家庭及低收入住房困难家庭的住房问题。07年调控政策对市场的影响：对07年的调控政策进行分析时不得不提到06年的房地产市场背景。2006 年以来，我国部分城市房地产价格出现“报复性上涨”，被暂时压抑的房地产需求开始反弹。2006 年5月国务院提出了促进房地产业健康发展的六项措施（国六条），新的房地产宏观调控由此拉开序幕。本阶段房地产宏观调控的政策重点是围绕部分地区房价过高、房地产市场结构性矛盾突出等问题展开，主要目的在于抑制房价过快上涨，调控住房结构，促进房地产市场稳定健康发展。与以前的调控政策相比，本次宏观调控政策政府主要通过市场化的手段来调控房地产供求结构。具体包括：通过信贷政策和税收政策等来抑制房价上涨，同时引导住房需求结构调整；通过调节住房供给结构，增加小户型供给比例，来降低单套住房的价格，以缓解住房价格的上涨导致的中等收入阶层住房问题；通过住房分类供应机制，兴建廉租房和经济适用房来解决中低收入家庭及低收入住房困难家庭的住房问题。本阶段的宏观调控政策密集出台，政府从各个方面采取措施全面整治房地产市场，但对房地产价格的抑制作用不大，效果不太明显。2007年调控重点是重点解决资金流动性过剩、房地产投资过热、房地产价格上涨过快。2007年央行连续5次加息、10次提高存款准备金率，采取紧缩的货币政策。相关数据：2007年，四大城市一手住宅价格迅速上涨，其中北京、深圳房价涨幅超过40%。北京住宅供不应求现象相当突出，加上开发商的捂盘和恶意炒作，住宅价格不断上涨。上海住宅市场自2007年初全面复苏，刚性需求带动房价上升，引发投资需求进入，房价进一步推高。广州、深圳由于受2005年宏观调控影响较小，大量投资性需求转向两地，加上住宅供应的不足，造成两地楼市房价上升。但值得注意的是，9月27日的房贷新政致使房价不断上涨态势暂被终结。8月，深圳率先进入观望期，成交量大幅萎缩；北京、广州、上海相继陷入“有价无市”的僵局，成交量萎缩，房价涨幅放缓。据调查数据得，2007年初，北京、上海、广州、深圳二手住宅价格突飞猛进，但是第三季度开始，央行的5次加息、第二套房首付及利率的提高以及物业税试点等一系列政策的实施，使得北京、上海、广州二手住宅价格涨幅趋缓，深圳二手住宅价格甚至出现下滑。08年房地产政策2008年3月3日，财政部、国家税务总局下发关于廉租住房、经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知2008年3月12日，建设部发布的住房建设规划与住房建设年度计划制定工作的指导意见其中提出凡新审批、新开工的商品住房，套型建筑面积90平方米以下住房(含经济适用住房)面积所占比重，必须达到开发总面积的70%以上。评析：该政策的出台易于空竹房地产开发市场，合理引导规范房地产市场结构。此时的房地产市场出现了严重的供求结构不平衡。房地产经济适用房的供给量十分的缺乏，相反大量商品房的建设供给不断。商品房供给量不断增加，商品房价格不断上涨。而真正的刚性需求存在于对经济适用房的大量需要上。这种情况的出现导致房地产市场得不平衡。极易导致房地产市场的泡沫出现。所以这条政策的是从根本的供需情况下来调整房地产市场平衡。2008年3月21日，住房和城乡建设部下发关于加强廉租住房质量管理的通知。 2008年5月30日,国家多项调控近期开始施行 土地阀门再度把紧 监察部、人力资源与社会保障部、国土资源部联合下发违反土地管理规定行为处分办法，土地阀门把紧，具体政策：商品住宅开发不得超3年；土地管理不作为将受严惩等。自2008年6月1日起执行。 评析：政府再度把紧阀门，从房地产土地方面来进行房地产市场的调控，防止捂地囤地进而抬高房价的情况。众所周知，由于我国土地是国家所有的，并且由于土地的稀缺既不可再生性，等他的经济价值特征，是导致中国特有的房地产土地市场的一种状况。因此政府有责任根据房地产市场的供求变化及价格的涨落来调节土地的出让计划。通过变动土地出让数量及出让方式，影响房地产市场的供给结构和供给数量，从而调节房地产市场的供需平衡。提高土地的市场机制，有效调控及分配土地，实现土地的公平透明性。也是合理更好的控制好土地市场的一种方式。2008年6月10日,税务总局：企业为个人购买房需征收个人所得税 关于企业为个人购买房屋或其他财产征收个人所得税问题，日前，财政部和税务总局明确批复：企业为个人购买房屋或其他财产需征收个人所得税，同时在批复中对具体的征收办法作出了规定：企业为个人购买房需征收个人所得税。评析：这条政策的出台明显是在针对房地产的买方市场，意欲控制房地产买方市场的投资过热情绪。从中国的房地产市场来看，这几年的发展，中国房地产市场总体上是一个充斥着投资投机需求和价格泡沫的市场, 培育出一批毫无社会责任感的财产暴富者, 另一个需求发展为我国国民经济产生带动和贡献的市场。而这条政策的意义与目的是降低房地产市场中的投机行为热情，引导健康良好的市场氛围。2008年7月14日,国土部表示：小产权房不给宅基地证。2008年9月15日，央行宣集体建设用地整理，必须首先完成宅基地使用权登记发证，因被小产权房占用而未得到“合法使用”的宅基地不具备登记发证的资格。 2008年10月12日,十七届三中全会：土地或可转让抵押继承 小产权房有望破题。 7月14日国土资源部今日出台文件，开展集体建设用地流转试点和个集体建设用地整理，必须首先完成宅基地使用权登记发证，因被小产权房占用而未得到“合法使用”的宅基地不具备登记发证的资格。10月9日到12日，中国共产党十七届三中全会将在北京召开，关注新土改政策，土地或可转让抵押继承，小产权房有望破题。评析：此政策是为了更严格规范国家房地产市场，面对全国各地愈演愈烈的小产权房，国家防止房地产市场的不良竞争以及房地产市场的无秩序化，从房地产的产权制度上来说，小产权就不符合国家相关法律规定，小产权的存在对国家相关法律制度的执行以及对其他房屋产权的界定和其他小产权房屋的出现发展乃至扩大都有很大的影响。小产权的出现的异议源于我国规定房屋所有权包括建筑物所有权以及土地使用权，二小产权是在宅基地的土地上面建立起的房屋，对于土地不享有使用权。但基于宅基地的土地性质，又很难对小产权房进行定论为违规建筑。之所以就有了一次又一次关于小产权房的规定，07年国家队小产权房的要求降低了许多。似乎有松口的趋势，而今年根据房地产市场有进一步严厉了对小产权的规范。但是，转眼间，至于08年下半年，国家对小产权房的政策又有了新的规定至于这个小产权房的权属问题，至今也没能有一个很好的定论。但总的来说，小产权现在是不合法的，要通过某些规定制度才能真正的使之合法化。2008年8月11日,国务院新规：商品房销售应明示能源消耗指标 国务院总理温家宝1日签署第530号国务院令，公布民用建筑节能条例，评析：房地产开发企业销售商品房，应当向购买人明示所售商品房的能源消耗指标、节能措施和保护要求、保温工程保修期等信息，并在商品房买卖合同和住宅质量保证书、住宅使用说明书中载明。这样的制度保障了消费者的合法权益，在中国房地产的现状中，有一个很不合理之处就是房地产信息的不完善，不公开，对于许多房地产商掌握信息而不公开，从中获取利益。但是对于消费者则是一个不公平的现像。2008年8月14日,3部委联合印发2008年廉租住房工作计划 计划提出，2008年底前，所有县城及以上城市都要根据国务院规定，对低保家庭中的住房困难户做到应保尽保，有条件的地区要逐步扩大保障范围。2008年，新增廉租住房保障户数250万户(其中实物配租户数40万户)，加上以前年度保障户数，累计廉租住房保障户数将达到350万户。 评析：2008年廉租住房工作计划国家希望真正改善人民的居住质量，保障城市低端收入人群的居住问题。因此大量修建廉租房。要想有一个结构合理的房地产市场，廉租房计划是一个重要的保障措施，但是对于此远远不够，目前在住宅供给中，占人口总人数70的中低收入者所需要的经济适用房的新开工面积以及投资完成额占比小且逐年降低，而别墅、高档公寓的新开工面积以及投资完成额相对来说占比大，且逐年增加。所以两租房的建设之外还需要大量的经济适用房才能稳定平衡市场的供需结构。2008年8月25日,央行银监会联合发文要求严格建设项目贷款管理 中国人民银行、银监会联合下发关于金融促进节约集约用地的通知，通知要求，严格建设项目贷款管理。对列入国家禁止用地项目目录的项目，严禁发放贷款；严格市政基础设施和工业用地项目贷款审核。对于不符合国家标准项目建设，不得予以任何形式的信贷支持。金融机构禁止向房地产开发企业发放专门用于缴交土地出让价款的贷款；土地储备贷款采取抵押方式的，应具有合法的土地使用证，贷款抵押率最高不得超过抵押物评估价值的70%，贷款期限原则上不超过2年。严格农村集体建设用地项目贷款管理。 2008年9月15日，央行宣布“双率”齐降。2008年10月9日，西方央行联手降息 中国打出降率免税组合拳受美国金融风暴的影响，央行宣布从9月16日起，下调一年期人民币贷款基准利率0.27个百分点，以及下调存款准备金率0.5%。央行宣布我国银行存款准备金率9年来首度下调的决定：从10月15日起下调存款类金融机构人民币存款准备金率05个百分点。评析：由于国住房价格开始下降，所以各大中城市纷纷出台救市措施。为了稳定房地产市场，国家暂时放松信贷，降低居民购房成本，紧缩性的宏观调控政策开始松动。下半年遇上半年的转折点由此开始。央行先后两次下调贷款基准利率和住房公积金贷款利率。是为解决广大人民群众特别是中低收入者的住房困难问题。上半年的严格打压，到下半年的房地产市场过冷，政府开始救市。2008年11月1日起，国务院有关部门采取一系列措施：一是降低住房交易税费。同时，为加强税收优惠政策管理等措施。对个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1%；对个人销售或购买住房暂免征收印花税；对个人销售住房暂免征收土地增值税。地方政府可制定鼓励住房消费的收费减免政策。要求首次购房证明由住房所在地对居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房提供贷款，其贷款利率的下限可扩大为贷款基准利率的0.7倍，最低首付款比例调整为20%。加快廉租住房建设，以规范廉租住房和经济适应住房保障以及其他社会救助工作中的城市低收入家庭，加大实物配租力度，扩大廉租住房租赁补贴范围，推进棚户区(危旧房)改造。 评析：上述政策的实施有利于改善住房消费的政策环境，减轻广大人民群众特别是中低收入者的购房负担，扩大住房消费需求。如降低税费，降低首付款比例，引导住房需求结构调整。通过调节住房供给结构，增加小户型供给比例，来降低单套住房的价格，以缓解住房价格的上涨导致的中等收入阶层住房问题；通过住房分类供应机制，兴建廉租房和经济适用房来解决中低收入家庭及低收入住房困难家庭的住房问题。可以看出政府针对房地产领域出台的一系列措施，对房地产市场的健康发展起到了一定的作用，房价上涨速度有所减缓，房地产投资增速过猛势头得到有效遏制。但是，由于经济社会形势的快速变化，政府在制定房地产宏观调控政策时，决策还存在着一些误区，政策执行中发生了一些偏差，导致调控政策并没有达到预想的效果，总是出现在极端的状况。08年调控政策评析：2008年初，政府对房地产市场政策效果方才显现。据资料显示，2008 年1 月全国住房成交量首次出现负增长（10 年来第一次负增长），但总体来说08年优势救市的一年。2008 年7 月全国住房价格开始下降。总体来说是中国房地产市场遇冷，政府积极救市。政策先紧后松。08年下半年调控重点是重点解决供不应求的矛盾以及资金流动性过剩的矛盾。中央实施紧缩的货币政策和稳健的财政政策，持续加息及提高存款准备金率，严格限制外资投资。房地产行业在行业内在因素和宏观经济外在影响的多重压力之下，快速步入周期低谷。全国范围内房地产交易低迷，举例如：全国住宅销售面积回落至2006年水平，北京、上海、广州、深圳四大城市一手住宅销售面积均跌至2005年以来四年的最低水平。2008年的土地市场从2007年的沸点迅速降温至冰点。伴随着住宅市场的“打折”、“降价”，土地市场则到处充斥着“流拍”、“底价成交”以及“退地”的字眼。大中型跨地域发展商受资金链的束缚失去了往日拿地的热情，本土小型发展商以及外行业企业成为了购地主角，这一切形成了2008年土地市场的特有征状。2009中国房地产行业重要政策:2009年2月，落实最严格耕地保护制度和节约用地制度2月，国土资源部发布国务院第二次全国土地调查领导小组办公室关于建立第二次全国土地调查工作动态通报制度的通知。通知明确：将落实最严格的耕地保护制度和节约用地制度。评析：此次耕地保护措施的出台与房地产市场来说是规范房地产市场的有一措施，目的是全面查清全国土地利用状况，掌握真实的土地基础数据，并对调查成果实行信息化、网络化管理，建立和完善土地调查、统计制度和登记制度，实现土地资源信息的社会化服务，满足经济社会发展、土地宏观调控及国土资源管理的需要。开展第二次全国土地调查，促进经济社会可持续发展和加强国土资源管理具有十分重要的意义。对于土地的有效利用有很大的效果。2009年4月，4月17日下发的国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知(国发201010号)。24日，发布治理房地产开发领域违规变更规划4月17日，国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知(国发201010号)通称“新国十条”。这个政策的4个侧重点：一是加大供应，二是限制需求，三是加强监管，四是注重保障。24日，住房和城乡建设部、监察部治理房地产开发领域违规变更规划、调整容积率问题专项工作电视电话会议在京召开。住房和城乡建设部、监察部重点对国家机关工作人员在建设用地规划变更、容积率调整中玩忽职守、权钱交易等违纪违法行为进行严厉查处。评析：国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知(国发201010号)通称“新国十条”。这是最引人瞩目的一大调控政策。该通知总体上分成四个侧重点：一是加大供应，二是限制需求，三是加强监管，四是注重保障。通知公布一周之内，北京等一线城市房价停止上涨其中部分城市房价出现下降，约有三成的炒房客开始抛盘，二手房供应量增加，价格普遍是政策公布前的八成左右原先极度恐慌的购房者开始再度观望。效果不只是“普遍降温”而是“急速冷冻”新国十条调控的原因是出于房地产是一种具有消费和投资双重属性的特殊商品，住房需求的持续上升与住房供应的相对短缺，是房价上涨的根本动因。价值规律表明，供求的变化将直接影响价格变化，供不应求时，价格自然上涨。在其第三、四、五、六、七条以“开源节流”的方式，通过有效增加供给，来遏制部分城市房价的过快上涨。其中第三、四条通过信贷和税收政策抑制不合理住房需求。第五、六条通过增加居住用地有效供应和调整住房供应结构来增加住房有效供给。第七条通过保障性住房建设，棚户区改造来确保困难群众的住房需求。其次来说金融政策对房地产市场的影响相当明显巨大。金融市场为房地产市场提供了充足的资金，扩大了房地产需求提升了房地产价格。可以说金融政策是房地产宏观调控政策中影响最深。波及面最广，见效也最快的，特别是对利率、首付比例的调整。将直接影响到房地产市场中的每个决策者。对于新国十条的利率变化，对居民的住宅需求和投资需求的影响主要体现在两个方面：(1)当利率降低时会迫使人们减少储蓄而转向消费或其他投资，此时可能会考虑购买或者扩大住宅的消费或投资。(2)在利率降低时住宅抵押贷款的利率同时降低，实际上这也降低了居民进行住宅消费或投资的成本，也会刺激居民扩大住宅需求。反之，当利率提高时，住宅需求会必然减少。另外首付比例的提高，一方面会提高按揭贷款门槛，降低银行的金融风险，另一方面也会增加炒房所需的资金，从而有效抑制房地产市场的投机行为。“新国十条”第三条规定：实行更为严格的差别化住房信贷政策。严格限制各种名目的炒房和投机性购房。现在不少炒房客利用银行的资金来减少炒房的成本与风险，这一措施直指要害，使其资金链断裂，从而减少炒房现象，增加有效供应，稳定房价。009年5月，国土资源部关于调整工业用地出让最低价标准实施政策的通知5月11日，国土资源部发布国土资源部关于调整工业用地出让最低价标准实施政策的通知（国土资发200956号）。针对经济形势和土地市场运行变化情况，为进一步落实党中央、国务院关于扩大内需促进经济平稳较快发展的重大决策，更好地履行部门职责，充分发挥地价政策在宏观调控中的作用，对全国工业用地出让最低价标准实施政策进行适当调整。2009年5月国土资源部关于切实落实保障性安居工程用地的通知5月13日，国土资源部发布国土资源部关于切实落实保障性安居工程用地的通知，要求各级国土资源管理部门从保增长、保民生、保稳定的高度出发，认识保障性安居工程的重要性。评析：统筹协调及时调整土地供应结构，扩大民生用地的比例，确保保障性住房用地的需求。实施保障性安居工程，是保持经济平稳较快发展、保障和改善民生的措施。当时的规定来说，争取用三年时间解决750万户城市低收入住房困难家庭和240万户林区、垦区、煤矿棚户区居民的住房问题，之前的两年，每年也都有相应的措施。但是现在看来还是很难，没有完全做到。2009年5月，下调自有资本金贷款比例5月27日，国务院发布关于调整固定资产投资项目资本金比例的通知中明确，保障性住房和普通商品住房项目的最低资本金比例为20%，其他房地产开发项目的最低资本金比例为30%。评析：这是自2004年以来执行35%自有资本金贷款比例后的首次下调，已恢复到1996年开始实行资本金制度时的水平，从而预示着紧缩了数年的房地产信贷政策开始“松绑”。政府在这一年中对房地产市场的政策有偏向了鼓励。2009年5月，土地增值税清算管理规程5月21日，国家税务总局制定土地增值税清算管理规程，对土地增值税清算的前期管理、清算受理、清算审核和核定征收等具体问题做出具体规定。评析：这条措施对房地产市场有两个作用其一，抑制房价的警示作用。追溯一下，我们就会发现，上一次政府出台关于“土地增值税清算管理”的相关通知是 07年1月，那是正处于地价高企阶段，房价运行在较高部位，房地产供需两旺，市场繁荣。 政策正是在这一背景下，出台了国家税务总局关于房地产开发企土地增值税清算管理有关问题的通知，给地产商们交了一盆凉水，也引起了地产精英的热议。 今年5月出台的管理规程，是继07年出台有关问题的一个政策延续，也是给部分开发商肆无忌惮涨价的一个警示，有开发商认为现在流动性大增，贷款获得也比较容易，企业现金流充裕，企业资金压力小，这一阶段房价可以勇往直前了。政策的出台无疑警告了这部分开发商，企业的现金流是在政府总体宏观控制之下的。 第二，象征意义大于实际作用。管理规程的出台，具有象征意义，因为土地增值税核算和征收难度极大，多次发文但效果都不大，此外土地增值税具有总量较低的特点，不能与地方政府收取土地出让金而获得的收入同日而语，所以地方政府宁愿在土地增值税上有所不为，也不愿因它而破坏挣大钱的土地出让。2009年5月，四部委负责研究开征物业税5月25日，发改委公布了关于2009年深化经济体制改革工作的意见，提出今年将由财政部、税务总局、发改委、建设部负责研究开征物业税。评析：此前，北京、辽宁等10多省（市）开始物业税“空转”运行，有关物业税的开征讨论持续了四五年之后，再次成为2009年上半年楼市的焦点话题之一。这一信息表明，物业税开征步伐将大大加快了”。这就是说，物业税模拟征税今年将推广至全国，开征物业税已经渐行渐近。从另一个角度而言，基于长远来看，开征物业税，将是我国房地产市场走向成熟的标志之一，也是优化社会财富二次分配的标志之一，有利于实现社会效益和经济效益的最大化，具有积极的社会、经济意义，可能成为房地产调控新工具。首先，物业税的开征，肯定可以对目前的高房价形成有效的调控。如果开征物业税，哪怕只是释放何时开征物业税的具体信息，就有可能影响房价预期，引导房价回归理性。其次，有利于加速房地产项目的开发速度，短期内增加市场供应，满足市场需求。第三，可以从根本上改变现行的房地产消费观念，有利于促进居民购房自居行为的理性化。第四，利于打击过热的房地产投资行为，打击囤房，减少空置率，提高房屋资源的使用效率，挤出房产市场存在的过多泡沫。第五，有利于打击普遍存在的囤地行为，抑制地价过快上涨。一旦开征物业税，不但会逼迫大量囤积的土地向市场抛售，增加二手土地的供应，而且也会抑制一些开发商从土地一级市场疯狂拿地囤地的冲动，在这种合力作用下，土地价格就会回归理性，挤出地产市场存在的过多泡沫。第六，通过调控房价、打击过度投资投机性购房行为，有利于解决因制度建设等所不能解决的房地产问题，促使房地产趋向正常化发展。第七，有利于打击通货膨胀预期，尤其可以防止国内外热钱把房地产等资产价格推向过高，消除减少未来宏观经济发展可能遭遇的隐患。第八，可以因开征初期可集中收取数量可观的税收而增加政府收入，缓解经济危机带来的压力。第九，对稳定地方财政收入具有积极意义，有利于地方政府财政收入的可持久化。第十，有利于均衡社会财富。拥有房产物业较多的家庭，需要缴纳比较高的税负。国家可以通过征收物业税来转移支付给中低收入家庭，或增加社会投入而提高公众收入的机会，有利于社会财富的二次分配，均衡社会财富，防止财富向少数人集中的趋势进一步严重化。2009年6月，强调小产权房违法6月10日，国土资源部强调，“小产权房”实质是违法建筑，违反土地管理法律，违反城乡规划、建设管理的法律，违反相关政策，各地要严格依法查处大量存在的“小产权房”等2009年1月七折利率优惠四大国有银行宣布：只要2008年10月27日前执行基准利率0.85倍优惠、无不良信用记录的优质客户，原则上都可以申请七折优惠利率。2009年2月，落实最严格耕地保护制度和节约用地制度2月，国土资源部发布国务院第二次全国土地调查领导小组办公室关于建立第二次全国土地调查工作动态通报制度的通知。通知明确：将落实最严格的耕地保护制度和节约用地制度，对违反国家产业政策、供地政策或用地标准，搭车用地、借机圈地、侵害农民权益等问题和政策执行不到位的地区进行重点督察，做好重大典型案件查处曝光。2009年4月。治理房地产开发领域违规变更规划4月24日，住房和城乡建设部、监察部重点对国家机关工作人员在建设用地规划变更、容积率调整中玩忽职守、权钱交易等违纪违法行为进行严厉查处。对2007年1月1日至2009年3月31日期间完成规划许可的开发项目，逐一进行自查。评析：当前房地产开发领域违规变更规划、调整容积率问题比较突出。2005-2008年，全国住房城乡建设系统总共发生违纪、违法案件1597人次，其中多数与变更规划、调整容积率有关。当前房地产开发领域违规变更规划、调整容积率问题的主要表现有：一是低批高建。容积率越高，对开发商来说，利润就越大。开发商为了尽量多地取得利润，不遗余力地在容积率上做手脚。有的开发商未经批准，擅自改变土地使用条件，提高容积率，不按照政策补交土地出让金，从而牟取暴利，造成国家规费大量流失。二是“偷梁换柱”。目前，除经营性用地须要进行“招、拍、挂”外，很多工业用地、公益设施用地等划拨地不用进入正规的程序，而且土地出让的价格只有经营性用地的几分之一。许多开发商就利用地方政府招商引资等政策大量圈地，然后再经过层层公关改变用地性质，用于房地产开发。当前加强房地产开发领域违规变更规划、调整容积率问题具有十分重要的意义。第一，这是促进房地产市场健康发展的有力举措，有利于营造我市良好的房地产市场发展环境，促进房地产市场平稳健康发展，有利于促进中央扩大内需保持经济平稳较快增长政策措施的落实。第二，这是维护人民群众利益的具体体现。它直接关系到人民群众的居住质量。容积率越低，居民的舒适度越高，反之则舒适度越低。加强治理，有利于防止开发商置人民群众的居住环境于不顾，提高开发强度，挤占规划面积，损坏群众的居住质量，有利于维护人民群众的合法权益，2009年5月，国土资源部关于调整工业用地出让最低价标准实施政策的通知5月11日，国土资源部发布国土资源部关于调整工业用地出让最低价标准实施政策的通知（国土资发200956号）。2009年12月，营业税征免时限由2年恢复到5年12月9日，国务院常务会议研究完善促进消费的若干政策措施，讨论并原则通过关于试行社会保险基金预算的意见。意见中一个重要的政策就是个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年，此举是对炒房现象进行遏制。评析：个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年，其他住房消费政策继续实施。政策重新调整后，二手房成交量肯定会受到一定的影响，也将会加重明年二手房市场的观望氛围。营业税优惠到期前后出售二手房差异。此次政策的发布主要是要给市场传达一个信号，政府很有可能借此试探市场的反应。若调控的实施效果不理想，将很有可能会陆续颁布新的政策，从提高二套房房贷首付、提高交易契税等方面入手。2009年12月，开发商拿地的首付款比例提高到五成12月17日，财政部、国土资源部、央行、监察部等五部委公布关于进一步加强土地出让收支管理的通知，评析：将开发商拿地的首付款比例提高到了五成，且分期缴纳全部价款的期限原则上不超过一年。而此前各地方土地出让大多执行2030的首付政策。这项政策一是为了控制房地产商的土地囤积行为，二是规范房地长市场的进入门槛，对于那些开发企业规模较小资质并不够的企业来说有了严格的要求。09年政策对房地产市场的影响：2009房地产市场表现为房地产市场异常火爆，压抑了一年的购买与集体爆发。房价飞速上涨。年调控重点是政策扶持，拉动经济，抵御全球金融危机。积极的财政政策和适度宽松的货币政策，政府4万亿元的庞大投资计划，楼市的一系列救市政策，鼓励住房消费。受益于多年发展形成的支柱产业地位，房地产行业获得各级政府政策的扶持，迅速触底反弹。据数据对北京、上海等12个重点城市土地市场的监测，2009年住宅用地出让面积、楼面地价和出让金额三项指标，不仅大幅超越低迷的2008年，更超越了“疯狂”的2007年。受一季度各项指标同比增速陆续触底，自第二季度起加速上扬。全年住宅销售面积、销售金额同比增幅将高达50%以上，住宅开发投资额增速约为15%。此三项指标均将超越2007年的高峰，再创历史新高。 2010年房地产调控政策总汇 2010年1月，“国十一条”出台2010年1月10日国务院出台“国十一条”，严格二套房贷款管理，首付不得低于40%，加大房地产贷款窗口指导。评析：以1月l0日“国十一条”的出台为标志，政府启动了新一轮的房地产调控。“国十一条”包括五个方面，涉及十一个条款，与之前的“国四条”相比，内容更加丰富、系统和全面，规定也更加具体和详尽，政策方向与去年十二月以来的所有调控楼市的政策方向一脉相承，是对最近一段时间以来中央调控楼市政策的系统化。具体说来，可以概括为几个方面：首先是调整供应结构，最核心的是增加中低价位、中小套型普通商品住房和限价商品住房、公共租赁住房、经济适用住房、廉租住房等五类住房的供给。优先确保五类住房的用地需求。增加上述五类住房供给，实际上明确了此前强调的住房供应的“双轨制”，通过调整供应结构的方式，让住房“双轨制”落实到位，实现住房市场结构上的大调整。第二，抑制投资投机性需求。这次没有特别提到改善性住房需求字眼，而是把首次购房和非首次购房、普通住房和非普通住房区别开来，加大差异化的信贷和税收政策，支持鼓励首次置业需求。对非普通商品房、非首次置业等投资投机性需求，明确采取差异化政策。对二套房明确以家庭为单位认定是否为第二次购买。体现“有保有压、区别对待”的做法，在信贷、税收政策上加以区分。第三，控制信贷风险。通知提出对房地产开发商严格项目资本金的要求，对开发贷款要严格管理。同时，还提到金融机构信贷资金、境外热钱进入房地产等问题。对央企投资要规范化，主要是对2009年央企进入楼市的一个警示。并在金融、信贷风险管理方面提出具体措施。对稳定市场秩序，针对开发企业囤地炒地、捂盘惜售，对土地出让金缴交方式管理、土地管理方面等都涉及到，内容非常系统全面和完整。第四，在明确责任方面，这个文件与此前出台的政策方式非常不同。该通知以国务院办公厅名义正式对下发文，与此前中央经济工作会、国务院常务会等涉及房地产调控的政策相比，该通知对地方各级政府责任有具体要求，对地方责任主体有明确约束力。由于之前地方执行调控政策力度不甚理想，此次国务院通知，也表示政府遏制房价过快增长的决心和强硬态度。2010年1月，国土资源部关于改进报国务院批准城市建设用地申报与实施工作的通知2010年1月21日，国土资源部发布国土资源部关于改进报国务院批准城市建设用地申报与实施工作的通知。通知提出，申报住宅用地的，经济适用住房、廉租住房和中低价位、中小套型普通商品住房用地占住宅用地的比例不得低于70%。评析：这个政策与2008年3月12日，建设部发布的住房建设规划与住房建设年度计划制定工作的指导意见其中提出凡新审批、新开工的商品住房，套型建筑面积90平方米以下住房(含经济适用住房)面积所占比重，必须达到开发总面积的70%以上。的房地产市场调控政策目的具有一致性，都是为了调整我国房地产市场供给结构的不合理，该政策的出台易于空竹房地产开发市场，合理引导规范房地产市场结构。2010年3月，国土资源部出台19条土地调控新政2010年3月10日，国土资源部再次出台了19条土地调控新政，即关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知,该通知明确规定了开发商竞买保证金最少两成、1月内付清地价50%、囤地开发商将被“冻结”等19条内容。评析：这19条土地政策也剖三方面的要求。一是：抬高进入土地地市场门槛，比如通知对开发商竞买保证金进行了明确规定，不得低于出让最低价的20%，而以往的政策对缴纳额度没有明确规定，并且要求开发商在拿地后10个工作日内签订出让合同，合同签订后1个月内必须缴纳出让价款50%的首付款，余款要按合同约定及时缴纳，最迟付款时间不得超过一年。 这条措施实际是抬高土地的进入门槛，可能会加剧土地市场的进一步垄断，这就是土地更加向有钱的大企业，向国营企业集中，最终的结果肯定是减少市场供应，进一步加剧供求的矛盾，供求矛盾越突出，房价上涨的可能性就越大。二是：建立申报制度：开发商应当在项目开工、竣工时，向国土资源管理部门书面申报，对不执行申报制度的，要向社会公示，并限制其至少在一年内不得参加土地购置活动。目的是土地管理部门对申报内容进行约定监管。土地财政问题不解决，根据一些上市公司的公开年报进行简单分析后发现，上市公司的囤地现象非常惊人。按2008年这些公司“开发”的建筑面积计算，其囤地规模最少的也在20年以上，最多的超过100年，有一家公司的土地储备规模甚至达到了151年。三是：保障房用地不低于70%。通知规定，各地当年的保障性住房、棚户改造和自住性中小套型商品房建房用地，确保上述用地不低于住房建设用地供应总量的70%，并严格控制大套型住房建设用地，严禁向别墅供地。没有商品房土地转让的资金，保障性住房就没有资金的保证。加上土地财政的制约，到时候不要说保障性住房能否得以建设，有的地方可能吃饭财政都不能保证。这个规定远没有规定土地出让金用于保障性住宅建设的比例来得实际。2010年3月，全国开展对房地产用地突出问题专项检查。2010年3月，各地暂停出让住房用地2010年3月12日，国土资源部称，将于今年3月至7月在全国开展对房地产用地突出问题的专项检查，本次检查重点针对擅自改变房地产用地用途、违规供应土地建设别墅以及囤地炒地等问题。2010年3月22日，国土资源部会议提出：在今年住房和保障性住房用地供应计划没有编制公布前，各地不得出让住房用地；将在房价上涨过快的城市开展土地出让招拍挂制度完善试点;各地要明确并适当增加土地供应总量。2010年3月，国资委要求78户央企退市2010年3月23日，国资委要求78户不以房地产为主业的中央企业,要加快进行调整重组，在15个工作日内制订有序退出方案。评析：对于“清退令”能对拉低房价能有多大的作用呢，举措信号意义大。但是即使78家央企全部退出，对房价也没任何影响，因为他们所占的市场份额非常小，“这一要求对降房价的效果几乎为零。”很显然，从上述数据可以判断，近几年房价高涨，应该不是主要由这78家央企制造的。而且，具体的退市时间也不能确定，由于上市公司涉及多家股东与投资者，其房地产资产剥离受到多方面条件限制，所以其退出方案相对比较复杂。2010年4月，缩小首购普通房契税优惠范围2010年4月2日，财政部下发通知：对两个或两个以上个人共同购买90平方米及以下普通住房，其中一人或多人已有购房记录的，该套房产的共同购买人均不适用首次购买普通住房的契税优惠政策。评析：缩小首购普通房契税优惠范围，这次政策的出台是为控制房地产市场的投机范围扩大与炒作，契税的调整使得优惠的范围大大缩小，那些购买普通商品住房，同时家庭拥有多套住房的人将不再享受契税优惠政策。契税优惠范围的缩小影响到了首次置业的刚性需求。在细则未执行前，为赶搭优惠末班车，将上演集中过户现象。对于契税优惠范围的缩小，调整本身并不能起到抑制房价的作用。在房价本身就非常高的情况下，契税优惠缩小只能加重购房者的负担。2010年4月，国家发改委提出要进一步加强房地产市场调控2010年4月7日，国家发改委发布2010年经济社会发展工作重点提出，要进一步加强房地产市场调控，增加普通商品住房的有效供给，支持普通自住和改善性住房消费，大力整顿房地产市场秩序。评析：在着力扩大居民消费的措施方面，增强居民的消费能力。着重强调了住房消费。要大规模推进保障性安居工程建设，进一步加强房地产市场调控，增加普通商品住房的有效供给，支持普通自住和改善性住房消费，大力整顿房地产市场秩序。 2010年4月，加快研究制定合理引导个人住房消费税收政策2010年4月14日，国务院常务会议指出,全球金融危机的影响仍在持续，将保持货币信贷适度增长，坚决抑制住房价格过快上涨，并将加快研究制定合理引导个人住房消费的税收政策。评析：税收机制市政府控制房地产市场政策的一种控制手段之一。但是此举并不能得到很好的控制，只是撒凉水的过程。并且通过对房地产市场信贷规模的管理以及利率的变动，调节房地产开发的力度以及购房者需求的大小，从而影响供给和需求结构。但此举措施不仅仅紧缩了房地产业的资金，对市场经济的其他行业也造成了影响，因此，为了保证其他行业正常稳定的发展，利率调控必须慎之又慎这些货币政策在一定程度上遏制了房地产市场的投机需求，但仍不能从根本上解决房地产市场存在的问题。2010年4月，二套房贷首付不低于50%。2010年4月，国土资源部公布2010年住房供地计划。2010年4月15日，国务院出台具体措施，要求对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。对购买首套住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30%。2010年4月15日，国土资源部公布2010年住房供地计划，今年拟计划供应住房用地总量同比增长逾130%，其中中小套型商品房将占四成多，超过去年全国实际住房用地总量。评析：继出出台的“新国十条”加大了调控力度，房地产市场由此进入调控的深入期。与此前紧缩性调控政策不同，此次房地产房地产国土部供应计划新政在对投资性需求严格管理的同时，继续支持房地产开发企业增加供应。一方面新政并没有改变去年下调的开发企业20%的资本金比例，保护了房地产开发企业的积极性；另一方面政府通过大幅提高商品住宅用地供给，增加了商品房的有效供给。市场数据显示，上半年房地产开发投资增长迅速，1-6月全国完成房地产开发投资19747亿元，同比增长38.1%国商品房新开工面积累计达到805亿平方米，同比增长67.9%供应来看，上半年100个城市住宅用地累计供应量同比增长100% ；累计成交量14420万平方米，同比增加85%。以上三项房地产市场供应的前导指标都处于历史高位，表明房地产市场的未来供应将日渐充足。210年4月，北京新政“限购”。 停发放第三套及以上住房和不能提供1年以上本市纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市居民购房的贷款。2010年6月，按家庭成员拥有住房数认定二套房2010年4月18日，国务院发布通知指出，商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。2010年4月30日，北京政府发布调控通知。要求商业银行根据风险状况暂停发放第三套及以上住房和不能提供1年以上本市纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市居民购房的贷款。2010年6月4日，住房和城乡建设部、中国人民银行、中国银行业监督管理委员会发出通知，对商业性个人住房贷款中第二套住房认定标准进行了规范。评析：本次房地产调控采取了认房又认贷的二套房认定标准，提高了购买第二套以上住房的贷款成本，对控制投资投机性需求有比较明显的效果。但该项政策没有对真实改善性购房需求和投资投机性购房需求进行区分，对购买第二套及以上商品房的行为采取了“一刀切”的做法，不可避免地影响到了一部分改善性需求的释放，进一步加剧了楼市观望氛围，积累了未来需求释放的压力。在打击投资投机性购房需求的同时，又有可能“误伤”真实改善性住房需求，统一购房家庭只能新购买一套商品住房。政策抑制范围主要针对投机性不合理需求的抑制，城市住房究竟是纯粹的商品还是兼具社会保障功能的公共产品，从国际上看，凡是住房问题解决的比较好的国家和地区，都是把住房定位为准公共产品。而在中国这样一个公有制占主体地位的社会主义国家，住房绝不是一般商品，城市住房蕴含着公共产品或者准公共产品的属性。近年来，我国房地产调控政策之所以不见成效，根本症结在于我国对住房的属性和功能定性不清。因此，国家在制度设计上应明确城市住房的公共产品属性，其功能在于“居住”而非“投资、投机”。所以这些限购政策、套房政策、停止销售第三套房政策，都是在抑制房地产投机者的炒作行为。从根本上说：房地产有保值、增值收益的作用。但是炒作过多产生房地产泡沫就会导致导致经济的不稳定，对经济发展有很大的打击。所以政策的目的在与引导人们正确的看待参与房地产市场。2010年5月，规范土地增值税清算细则。010年6月，土地增值税预征率由0.5%提高到2%2010年5月26日，国税总局公布了关于土地增值税清算有关问题的通知，明确土地增值税清算过程中的若干计税问题。2010年6月3日，国家税务总局下发关于加强土地增值税征管工作的通知，要求各级税务机关全面开展土地增值税清算审核工作。通知抬高了土地增值税预征率的下限。评析：国税总局规定，除保障性住房外，东部地区省市预征率不得低于2%，中部和东北地区省市不得低于1.5%，西部地区省市不得低于1%。通知确定土地增值税核定征收率原则上不得低于5%。这是对房地产市场的从严政策。从我国房地产市场化以来国家对房地产市场的扶植和照顾很大程度上源于房地产的形成原因，以及国家发展过程中房地产作出的重大经济贡献。所以这次土地增值税的调高另一则是由于国家加大土地供应量及相关土地政策。为增加的经济适用房以及廉租房土地供应减少的财政收入也是另一种补充。10年房地产政策影响：2010年调控重点是抑制不合理住房需求、增加住房有效供给、加快保障性安居工程建设、加强市场监管。2010年一季度房地产开发投资增幅35.1%。土地市场火爆，地价飞涨，地王频现。至2010年4月，全国主要城市住宅售价较2009年阶段性低点累积增长约60%。受到流动性过剩及供需矛盾突出的影响，全国多个热点城市，如深圳、北京、上海，住宅市场出现恐慌性抢购，投机再度泛滥。自2010年5月“新国十条”颁布以来，市场观望情绪浓重，