地理信息系统_GIS_在房地产开发及管理中的应用.pdf

53北京规划建设beij in g city plannin g 第二种是从政府机构 各种专业管理 部门及专门从事gis数据开发和销售 机构购买的数据 第三种是从其他 gis软件输出并可交换的电子数据 第四种是在软件应用过程中 用户添 加到地图中的数据 本文所采用的背景参照地图数 据 一种是从香港地政署土地信息中 心直接购买的 包括香港地区土地 房 屋 道路 交通及公用设施等的数据 另一种是香港经济物业研究中心提供 的房地产交易数据 此外 还有一部分 为附加的模拟数据 如医院 学校 商 店等一些与居民生活密切相关的公共 服务设施的数据等 2 2数据整理 第一 背景参照 基准 数据的转 换 香港地政署土地信息中心的电子地 图数据格式是由arc info输出的可 交换文件格式 e00 包括1 20000比 例尺地图4幅 1 1000比例尺地图16 幅 我们首先要应用arcview gis3 0的输入转换功能 将其转换成 能够应用于该软件的文件格式 第二 专题应用数据的整理 这部 分数据通过查询和输出香港理工大学 建筑和房地产学系计算中心的经济物 业网而得到 为arcview可使用的表 格化数据 第三 有关属性数据的追加 为了 更好地利用arcview gis3 0的功 能 必须对原数字化地图所反映的地 图要素的属性进行扩充 如我们购买 的原建筑物图层属性表内 只包括面 积 周长 编号 代码等字段 而缺少建 筑物所在街道地址 门牌编号等关键 字段 此外 为了能够展示建筑物的各 个要素 也需要增加一些数据字段 以 加强对这些要素的描述 如建筑物的 建造年代 楼龄 总高度 照片等 我们 可利用excel将这部分数据建立一 个数据库格式的表格 并通过ar2 cview gis3 0a的 表连接 操作 与 原建筑物专题图层属性表进行连接 扩充建筑物的属性 对建筑物进行进 一步的描述 第四 模拟分析数据的产生 为便 于进行多要素综合分析 利用该软件 还可产生学校 医院 商店等地图要 素 以便进一步分析住宅与这些相关 要素之间的空间关系 上述数据的示意性表格见表1 表 2所示 地理信息系统 gis 在房地产开发及管理中的应用 沈歧平宋健民 real tybusiness房地产业 54北京规划建设beij in g city plannin g construction review 2000 4 2 3数据的演示和查询 2 3 1数据演示 利用建筑物的不同属性 即其属 性表中的不同字段值 对选定的建筑 物专题图层进行不同侧面的描述 并 产生相应的地图 1 单值地图 按照表中类型字 段的类型值演示建筑物不同类型的要 素 如根据工业 商业 办公 居住等用 途字段值 用不同颜色描述各种用途 建筑的空间分布情况 2 渐变颜色地图 按照属性表 中各个数值字段值的大小演示建筑物 的性质 如可生成建筑物的建造年代 分布图 楼龄分布图 高度分布图 面 积分布图等 见图1 图 2 3 渐变符号地图 利用数值字 段 以不同大小的符号演示建筑物一 些情况 如对已成交房产专题图层 按 照其不同的成交价格 用不同大小的 符号 圆点 描述成交的房产情况 符 号越大 则意味着该处房产的价格越 高 4 点密度地图 用 点 的多少 描述某区域内各种要素的数量 如可 以统计整个行政区或某个居住区内总 人口数 成交房产的数量等 5 图表地图 以条形图 圆饼 图等演示各要素的构成比例 2 3 2数据查询 1 单要素查询 即利用arcview gis3 0软件中的 find 功能 按 照属性表中的字符串字段进行某单个 要素查询 例如 可通过输入建筑物名 称 所在街道地址等 查询相应建筑的 有关情况 也可通过输入房主姓名查 询成交的房产资料 且一旦查询有了 结果 该软件将以醒目的黄色 在其属 性表和地图上标记出该要素 同时屏 幕将以该要素为中心重新显示地图 2 多要素查询 一种是利用绘 图工具画出线条或多边形 查找那些 与该线相交或落在该多边形范围内的 所有要素 如以某医院为中心画一个 半径为200个单位的圆 查找该范围 内都有哪些类型的房屋 第二种是可 利 用 异 层 选 择 select by theme 查找距其他图层要素一定距 离内的要素 如选择和显示距离附近 学校和医院均在100米之内的住房 等 第三种是可查找与其他要素毗邻 的要素 如利用地下管网地图数据 可 查询那些与某条管道相交叉的地块或 建筑 第四种是利用 空间连接 spatial join 查询距其 他要素最近的要素 如将房 产成交层与九广铁路层的 属性表进行空间连接 系统 将自动计算出各个成交要 素与其九广铁路之间的距 离 并将这种距离及九广铁 路的属性表附加到成交要 素的属性表中 就可以用距 离九广铁路的远近来演示 成交房产的情况 用同样的 房地产业real tybusiness 55北京规划建设beij in g city plannin g construction review 2000 4 方法 也可查找出距每个医院或学校 最近的住房分布图 见图 3 3 构造查询表达式 该软件还 提供了通过构造逻辑表达式的查询方 式 即允许用户输入查询条件 系统 将自动按照给定的条件查找该要素 通过这种方式可完成以下查询并得到 相应地图 例如 当我们在所有建筑物 中寻找住宅建筑时 如果建筑物图层 的属性表中含有建筑用途类型字段 就可以显示所需地图 如所有居住建 筑 总建筑面积大于1万个单位的建 筑 楼龄在45年以上的住宅 80年代 建造的住宅 成交价格大于2000万元 的房产 建筑面积单价在5000港元以 上成交房产 成交时楼龄在10年以上 的房产 1998年1月1日以后成交的 房产等分布情况的地图 见图 4 2 3 3数据更新 数据的更新有两种途径 一种是 从商业数据供应机构购买或免费获得 的最新资料 另一种是用户以手工输 入方式完成的数据更新 对于后者 用 户可以利用软件提供的专题图层编辑 功能 对该图层要素的形状 大小 位 置等进行编辑和修正 并可添加新的 要素 同时 在原专题属性表中可自动 增加对应于新要素的属性记录 对于 已拆或重建的建筑 用户同样可利用 编辑功能 对这些变化要素及时进行 编辑 此外 用户可以产生自己所需要 的空间数据和地图 例如 为了对某居 住区进行评价 需要将其周围和居住 区内的各种市政及公用服务设施 作 为不同的图层添加到以居住区为背景 的图层上 以分析这些要素之间的空 间关系 3gis应用前景 通过上述应用实例研究 我们不 real tybusiness房地产业 56北京规划建设beij in g city plannin g construction review 2000 4 难发现 gis在房地产投资开发和管 理领域有着广阔的发展前景 3 1房地产管理和辅助投资决策 gis可将某个城市或区域内所有 的地块信息纳入动态地图管理 其空 间信息主要是指每一地块的几何位置 的空间坐标 其属性信息为各地块的 描述性信息 包括街道地址 区划编 码 地块编号 地块面积 土地类型 土 地可利用时间 与主干道距离 所在地 区的人口密度等 实际工作中 还可以 追加用户需要的数据 如地块的拍卖 交易信息 买主 价格 面积 日期等 地块的招投标信息 中标者 标价 面 积 日期等 地块开发指标 用途 允 许容积率 建筑物高度 配套设施等 等 这些数据将通过与地块原有信息 的连接操作合并为一个记录 系统根 据地块记录的各个字段 对地块进行 各种专题描述 统计出分类和综合信 息 并以地图 报表 统计管理图等多 种方式显示结果 这样 可以方便地进 行多种查询和统计 有助于对土地资 源实行有效管理 例如 根据 土地利用类型 字段 系统可显示和查询面积在某范围之间 的所有地块的分布状况 还可以按地 价的高低 用不同的颜色描述城市地 价的分布情况 利用 土地的可利用时 间 字段 可显示目前可供开发的地块 图 今后将开发的地块图 这样 开发 商便可根据实际情况加以选择 另外 系统也可按用户输入的条件进行查询 和显示 例如 某开发商想了解离主干 道较近 面积在1500 1800平方米的 地块分布在城市什么位地方 规划上 有哪些具体要求时 用户可先输入上 述条件 系统按给定条件进行查询 并 以不同颜色显示满足条件的地块 我 们用鼠标选取其中一块 则系统便可 显示该地块的所有属性信息 更进一 步 开发商还可以对该地块周围的基 础设施 公用设施 交通 人口 环境等 现状进行综合分析和评价 并科学计 算出所需投入及经济收益 3 2房产管理与分析评价 第一 应用gis可进行各种查询 统计和显示 例如 可查询某地区所有 住宅 10层以上住宅 没有电梯的住 宅 80年代建造的住宅 距某大医院5 公里范围内的住宅等的分布情况 另 外 用不同的颜色和辉度显示不同楼 龄的住房 可了解30年以上 50年以 上的住房都有哪些 位于何处等 这 样 有关部门可掌握危旧房的分布状 况 为房屋维修和旧城改造提供参 考 第二 应用gis可对建筑和地块 的环境状况进行综合评价 包括附近 的交通条件 基础设施 水 电 气 通 讯 道路等 公用设施 医院 学校 商 店 邮局等 绿地 公园及娱乐设施 等 从而做出该住宅位置是否合适 配 套设施是否可以改善 该地块是否要 改做它用等决策 3 3房地产开发规划的制定 根据上述对某地区居住现状和土 地利用现状的分析 结合人口普查数 据 gis可产生该地区居住密度分布 地图 并在此基础上 列出居住拥挤地 区和相对宽松地区 查询和统计人均 居住面积情况 结合城市允许容积率 列出需改善地区 根据楼龄分布情况 列出应改造地区 根据人口增长情况 规划需要自然扩大的新城区等 通过 对以上诸如居住密度过大地区 需改 善地区 应改造地区及自然增长的新 区等可开发地区的评估 有关部门可 据此编制土地供应规划 也可为开发 商提供这方面的咨询 在现有多数gis软件中 上述各 种查询结果 都可以视为一个独立的 图层 layer 在图层之间进行叠加分 析 可得出新的结论 例如 在上述可 开发地区图层中 显示了一定范围内 不同楼龄住宅的分布情况 使之与该 地区的居住密度分布图层叠加 可找 出该地区内居住密度较大的危旧房地 区 在此基础上 我们可根据人均居住 面积及政府的相应开发政策等 确定 急需改造地区 可较缓改造地区 暂时 不需要改造的地区 这样 就为每一个 居住区设置了开发次序 并且每隔一 段时间可对这些地区进行重新评估 以形成房地产滚动开发计划 4结论 本文通过对arcview gis3 0a 的应用研究表明 gis在房地产业开 发和管理方面都有着巨大的优势