上海青浦米格天地购物中心业态业种调研报告.ppt

米格天地 目录contents1 项目介绍projectintroduction2 项目区位projectlocation3 商圈优势surroundingbusinessenviroment4 商业业态及楼层图commercialform floormap5 动线分析movinglinesanalysis6 swot分析swotanalysis7 项目实景照片project spictures8 打造奥特莱斯商圈buildoutletsbusinesscircle9 奥特莱斯业态发展的趋势theoutletsform stendency10 总结summary 1 项目介绍projectintroduction 1 项目介绍projectintroduction megamills 上海珠江创展投资有限公司在上海市青浦区投资开发的一个超大型复合型商业中心项目 项目充分利用优越的地理位置和便捷的交通条件 结合郊区商业的特点 将其打造成为上海最具规模和极富特色的购物 娱乐 餐饮 消遣 旅游于一体的超级商业中心 megamills位于上海市青浦南接a9高速公路 西通嘉松中路 北靠沪青平公路 东临通坡塘 交通便利 地理位置优越 内含商贸中心 办公 商务酒店 超大型停车场等项内容 是上海市青浦区内规模最大的超级商业中心 总占地约11 7874公顷 总建筑面积为47 409万平米 其中地面面积约33 278万平米 2 项目区位projectlocation 交通便捷市区30分钟虹桥国际机场15分钟虹桥交通枢纽15分钟浙江杭州60分钟江苏苏州40分钟自驾车megamills米格天地位于上海市西侧青浦区g50高速公路赵巷出口 距上海市中心约30分钟车程 地铁交通2013年上海轨道交通17号线将完工 2号线延伸段也将于2014年竣工投入使用 届时两条轨道线将分别在项目附近设置地铁站 极大方便消费者来米格天地消费之旅 3 商圈优势surroundingbusinessenviroment 长三角 辐射性 地理位置优势megamills米格天地面对中国经济 科技 文化最发达的长三角地区 占中国土地2 2 人口10 4 国内生产总值22 1 财政收入24 5 进出口额28 5 地处上海与江苏 浙江两省来往的交通要道 位于长三角城市轴的核心 与长三角地区人口超过一亿的城市距离均在300公里之内 具有吸引中国最强消费客源 形成最强消费规模之得天独厚的经济地理位置优势 虹桥商务区的支撑虹桥商务区为国内近年最大和最重要的地区性发展项目 占地86 6平方公里 包括主功能区 27 3平方公里 和拓展区 59 3平方公里 规划人口53万 将创造约64万个就业岗位 虹桥商务区的发函将为megamills米格天地所在的赵巷地区提供强大支撑 使其成为拥有极佳发展潜力的区域 中国博览会紧靠megamills米格天地东侧 占地104 4公顷 建筑面积200万平方米 届时将成为亚洲规模第一 集 一流场馆 一流配套 一流管理 为一体的世界级大型展会中心 建成后势必聚集全国及世界各地高端商务会议及观展旅游人流 增加米格天地客流量 4 商业业态及楼层图commercialform floormap 4 商业业态及楼层图commercialform floormap 4 商业业态及楼层图commercialform floormap 目前开业的店铺中 共涵盖九大品类 分类按米格天地官方导购手册标准 业态组合丰富 其中 男装 35女装 45户外 运动 7牛仔 休闲 11鞋 包 皮具 17饰品 手表 眼镜 12家居 内衣 童装 6餐饮 娱乐 6美食广场 8 4 商业业态及楼层图commercialform floormap 5 动线分析movinglinesanalysis 从整个米格天地的建筑格局来看 呈现出典型的中国古典八卦阵的样式 而建筑的分区命名 以及统装的风格 也是按照金 木 水 火 土五行来设计装饰的 整个动线呈 回 字状 不出现建筑死角 让每个店铺的形象充分得到展示 店铺的进深合理 出入口丰富 客流得到有效的流动 餐饮集中规划在了最右侧的三楼 使得二楼的人气得到很好的带动 同时有效带动客流的循环 中间的下沉广场成为整个项目的中心 呈现出一种层层包围的状态 6 swot分析swotanalysis strength优势1 品牌的差异化7 餐饮充足2 合理的建筑格局8 政府的支持3 丰富的道路景观9 政府的支持4 便利的交通5 多业态的组合6开发商强有力的资金支持 weakness弱势1 无强大的零售集团做支撑2 开发商初次涉水奥莱业态3 团队的实操经验不足4 前期人气不足5 开业率太低6 国际一线精品的不足 opportunity机会1 奥莱业态的成长2 长三角 虹桥商务区 中国博览会的商圈支持3 百联青浦奥莱体量有限4 奥莱商圈的形成5 零售品牌库存压力较大6 上海及江浙地区对品牌需求的增长 threat威胁1 百联系统已成熟的奥莱项目2 品牌的同质化3 客户消费习惯的培养4 商户开店较为谨慎5 今年零售行业整体下滑 7 项目实景照片project spictures 米格天地活动道具 抽兰博基尼1年驾驶权 7 项目实景照片project spictures 顾客休息区 足够的上下手扶梯 下沉式广场 7 项目实景照片project spictures 带来感官震撼的中庭设计 夜幕下的米格天地 8 打造奥特莱斯商圈buildoutletsbusinesscircle 据了解 位于纽约旁的美国东部最大体量的奥特莱斯 woodbury 所有去纽约旅游的游客90 会去 这表明奥特莱斯折扣对游客消费有一定影响力 而米格天地希望其能通过旁边的百联奥特莱斯及吉盛伟邦全球直销店做到商业聚集 共同打造一个折扣零售商圈 形成区域和旅游资源名片 对于未来商场而言 竞争已不是商场之间的竞争 而是商圈的竞争 米格天地希望能把品牌聚集效应做到极致 延长消费者逗留时间并且加强其服务 米格天地属于青浦赵巷区域 百联与米格天地可以形成一个折扣的商圈聚焦地 成为中国唯一的折扣商圈集聚地 也可以成为上海旅游的必经地 9 奥特莱斯业态发展的趋势theoutletsform stendency 随着电商对实体商业的冲击越发明显 奥特莱斯这一以品牌折扣为特色的商业业态在实体商业中 一枝独秀 销售额节节攀升 这造成奥特莱斯在全国遍地开花 据不完全统计 从2002年首家以 奥特莱斯 命名的折扣商店在北京出现以来 目前全国各种上规模的奥特莱斯已超过400家 这其中许多都不是严格意义上的奥特莱斯 其招商的质量 引进的品牌及配套服务水平也参差不齐 今后奥特莱斯业态将何去何从 将如何发展 是我们值得思考的问题 9 奥特莱斯业态发展的趋势theoutletsform stendency 9 奥特莱斯业态发展的趋势theoutletsform stendency 奥特莱斯业态的发展存在以下几点趋势 1 奥特莱斯开始多业态发展以提升竞争力 国内奥特莱斯大多数以服装业态占主导 配有小面积的餐饮 但随着人们对体验式消费需求的提高 奥特莱斯亦开始借助多业态的融入来提升竞争力 如米格天地内即将开业的米格影城 成为国内第一家引入影院的奥特莱斯 杭州百联的下沙奥莱 也引入了黄金珠宝的集合店 目前化妆品集合店sasa也在天津佛罗伦萨小镇开业 2 奥特莱斯 由简至繁 从工厂店模式向街区型转变 奥特莱斯最早以工厂店模式出现 形式较为简单 更多依赖折扣品本身吸引消费者 但随着消费者对 购物体验 的要求越来越高 奥特莱斯也由工厂店模式逐渐向更丰富的形式演变 大盒子式的封闭空间与市区购物中心难以区别 而街区型奥特拉斯可以借助建筑围合创造更具特色的空间风格 成为新的吸引力要素 10 总结summary 从考察日开看 由于是周五去的米格天地 去的时候已经是傍晚 客流量很少 和对面的青浦形成了鲜明的对比 由于处于开业初期 项目的体量较大 店铺开业率在60 左右 许多店铺还处于围挡装修状态 米格影院也正在装修尚未营业 不过已经开业的店铺给我留下了深刻的印象 许多轻奢开在了米格天地 dkny furla edhardy 米格天地内拥有国内目前最大的mcm折扣旗舰店 versace折扣旗舰店 michaelkors折扣旗舰店 tedbaker全国首家奥莱店 以及多个设计师品牌折扣门店 shiazychen 黄淑琦 sevendays等 从女装方面来看 其将相对成熟和国际女装及设计师品牌集中放在了一楼区域 像liujo dkny maxstydui 夏姿陈 黄淑琦等 少女少淑相对