成都商业市场考察报告.pdf

奥宸地产集团 商业经营中心 2013年6月 目录 contents 一 成 都 商 业 概 况 二 成 都 商 圈 概 述 三 成 都 重 点 项 目 四 成 都 市 场 小 结 一 成 都 商 业 概 况 二 成 都 商 圈 概 述 三 成 都 重 点 项 目 四 成 都 市 场 小 结 一 成都商业概况 成都具有重商传统 考古学者认为至迟到春秋时代 成都的早期城市化进 程基本结束 发展成为一座比较典型的工商业城市 世界上第一张纸币 交子 扬一益二 江山 之秀 罗锦之丽 管弦之多 伎巧百工之富 扬不足 以侔其半 天下珍货 聚出其中 均鉴证了成都 商业历史之悠久 辉煌 商业投资环境良好 现代成都继承重商主义 积极打造商业环境 更在 2008年中国商业地产行业年会 上被评为 2008中 国商业地产投资环境最佳城市 一铺养三代 的观念深入人心 民间商业投资意识强 对商铺的认可度高 成都自古就是工商业城市 具有重商传统 商业投资环境较佳 一 成都商业概况 近年来 在西部大开发战略的推动下 成都 经济快速发展 商业地产发展更是如火如荼 新项目不断涌现 已经进入到从单一模式到开 发 经营多元化模式的时代 同时 台湾 香港乃至世界上的众多的零售 业巨头开始挺进成都 从图中可以看出 成都市城镇居民的人均可支 配收入与消费支出的绝对数量上落后于广州等一 线城市 但居民的消费倾向较高 约有75 5 的 收入用于消费 仅低于广州和沈阳 随着收入的提升 将会带来消费支出的增长 较高的消费倾向为未来的商业发展提供持续性的 需求 随着成都经济的快速发展及商业地产开发 经营多元化模式时代的到来 各零售业巨头 纷纷进入成都 而较高的消费倾向为未来商业的发展提供了持续性的需求 一 成都商业概况 成都商圈发展模式成都商圈发展模式 商业中心 单一中心商圈单一中心商圈 多商圈共存多商圈共存 多核心商圈发展模式 development mode of one to multi commercial cirle 同心圆放射式扩展 由单一商圈演化为多商圈并存的格局 由从前单一的中心商圈 春盐骡商圈 逐步发展出人新天地南 金沙 光华 双楠 红牌楼等多商圈 一 成都商业概况 成都市综合体发展日臻成熟 目前正处在二三阶段之间 城市正面临全面升级 多位于市区传统cbd极 佳地段 商业占绝对主导地位 城市综合体开发探索阶 段 初具雏形 多为失败 案例 多以 新区 开发为主 多以商业为核心驱动 兼 顾主力公寓走量 同时写字 楼聚集人气 产品更复合化 商业发展异常成功 但公 寓 写字楼的办公居住功能 较弱 城市中心 副中心及核心地段全 面发展 规模档次高低出现多样化 高品 质及创新化成为市场主流 基本为区域内标杆 开始国际级 高端配套 酒店等 提升价值 各物业功能均衡发展 新城市广场 阶 段 特 征 代 表 项 目 万达广场 新鸿基环球贸易中心 第一阶段 第二阶段 第三阶段 一 成都商业概况 项目类型 超大规模资源型 主流型 精品型 代表项目 万达广场 金怡源 苹果之城 新鸿基环球贸易广 美年广 场 世豪广场 保利国际广场 华置广场 凯德置地 来福士广场 项目特征 大规模 具有稀缺资源优势 发展商品牌为市场所认可 价格标杆 引领市场潮流 依托地段价值的常规综合 体开发 总建面约20万 40万左右 同质化严 重 项目的特质显著 整体规模 较小 约20万左右 通常以 主题商业带动写字楼及住宅 公寓 层级划分 三级 一级 二级 产品特色 凭借丰富的稀缺资源及高端 产品定位吸引区域置业高端 客户群体 发展商品牌优势 同样使其深受市场客户青睐 产品线较全 价格相对不 高 以小博大 价格战的 制造者 规模小 快速灵活 目标客 户明确 挖掘细分市场价值 在细节创新打造难以复制的 产品以个性化的产品吸引客 户 就个体特征来看 成都市各综合体可分为超大规模资源型 主流型和精品型三 种类型 一 成都商业概况 未来2 3年 外资和国内巨头进驻 城市综合体成为开发主流 商业全面升级 体量供应巨大 且主要集中在城南 包含大量的集中购物类商业 2007年 成仁路万达广场的亮相完全打破了传 统的商业模式运作 商圈升级已经上路 2008年 凯德来福士广场开工 万达金牛区项 目签约 华润万象城落户 商圈升级更是箭在弦 上 2009年 华侨城欢乐谷开园 城南奥特莱斯项目 揭幕 成都商业地产全面升级已经开始 10年 群光百货广场 仁和春天二期 百扬 大厦 成都国际商城 盐市口人民商场二期 万 象城 金牛万达广场 九龙仓天府时代广场和国 际城南项目 华人置业文化宫项目以及成都伊厦 国际商贸城 仁恒置地 来福士广场等陆续面市 一 成都商业概况 成都自古就是工商业城市 具有重商传统 商业投资环境较佳 随着成都经济的快速发展及商业地产开发 经营多元化模式时代的到来 各零售业巨头纷纷进入成都 而较高的消费倾向为未来商业的发展提供了 持续性的需求 成都商业目前已形成 核心商圈 区域商圈 文化 旅游商业地产的格局 随着成都的发展 商业核心区逐渐向东 向南发展 未来2 3年 外资和国内巨头进驻 城市综合体成为开发主流 商业全面 升级 体量供应巨大 且主要集中在城南 包含大量的集中购物类商业 成都商业整体市场背景 成都商业市场整体向好 且随着商业巨头的入驻 整体面临升级换代 未来 商业竞争主要集中在城南 巨头的扎根虽带来激烈的竞争 但中高端的商业 氛围及现代的规划为城南商业营造了良好的市场氛围 一 成 都 商 业 概 况 二 成 都 商 圈 概 述 三 成 都 重 点 项 目 四 成 都 市 场 小 结 二 成都商圈概述 春盐骡三大商圈作为成都 市的核心商圈 在各大商圈中 处于霸主地位 辐射整个成都 市区甚至部分西部城市 商圈 主要以百货 专卖店 超市 餐饮等业态为主 人流量大 商业繁华 租金水平较高 除了核心商圈 在二环路 沿线分布多个次级商圈 如金 沙 光华商圈 建设路商圈等 次级商圈的体量集中在20 30 万平方米 包含大型超市 百 货 休闲餐饮等业态 满足区 域型的购物需求 随着大量综合体项目的开发 以核心商圈为主 多次级商 圈共同发展的商业格局正在形成 春盐骡商圈 双楠 红牌楼商圈 二 成都商圈概述 商圈 主要租金范围 2011年租金变化 春盐骡商圈 250 2200 上涨8 10 光华 金沙商圈 95 320 上涨6 10 双楠商圈 60 460 上涨8 10 新南天地商圈 85 330 上涨6 12 万达商圈 65 500 上涨8 10 建设路商圈 85 380 上涨7 10 2011年成都主要商圈商铺租金均出现不同程度的上涨 其中春盐商圈 变化幅度最大 各大零售商圈激烈争夺 导致租金一直居高不下 租金在 250 2200元 平米不等 近年来 新兴商圈不断涌现 区域性商业中心不 断形成 其中新南天地最为耀眼 快速发展 逐渐成为城南最大最为成熟 的商圈 为局面提供 一站式 购物服务 其租金范围在80 330元 平米 租金水平 二 成都商圈概述 方位 未来大型商业项目 城中 华置广场 7 成都国际商城 12 茂业二期 6 5 来福士广场 7 九龙仓 国际金融中心 15 太古广场 6 5 成都339 3 苏宁春熙广场 待定 城西 中铁西城 18 沙湾现代城 10 时代天街 60 凯德商业广场 待定 城南 凯德广场 待定 茂业百货 6 8 中航九方购物中心 10 美美力诚旗舰店 3 仁和春天百货 8 誉峰 7 新世纪环球中心 30 成都大魔方 9 8 创新时代广场 7 奥克斯财富广场 20 王府井 9 8 保利国际广场 待 定 莱蒙置地广场 4 大悦城 15 城东 万象城 24 4 环球贸易广场 13 环球汇 待定 龙之梦新城 20 杉板桥 万达广场 待定 协信中心 待定 城北 北城天街 30 瑞安新天地 6 金牛万达广场 20 绿地红星国际广场 17 成都已经进入城市综合体的时代 城市综合体不断出现 分布范围相当广 遍布全城 主要集中在城中 城西和城南 开发商的开发水平愈来愈成熟 操 作的项目体量大 业态全 档次高等特征明显 根据中原已知项目统计 未来 大型商业体量巨大 对现有市场造成较大的冲击力 未来潜在商业供应 二 成都商圈概述 春熙路 盐市口 骡马市是成都传统 商圈 在成都市中 心形成三足鼎立的 局面 有着不可动 摇的地位 二 成都商圈概述 名称 春熙路商圈 盐市口商圈 骡马市商圈 范围 属于锦江区 以春熙路步行街为核心 北至总 府路 南达上东大街西靠北新街 东接红星路 三段 以盐市口为核心 北至人民东路 南达新光华街 西靠人民南路一 段 东临青石桥街 青年路 围 合成的多边形区域 属于青羊区 以骡马市为核 心 人民中路 2 段为轴的两 侧区域 规模 总面积约 300 亩 营业面积约 22 万平方米 商家大小共 300 多家 其中品牌商家超过 30 家 总面积 220 亩 营业面积约 26 万平方米 商家约 400 家 总面积约 860 亩 营业面 积 13 万平方米 商家约 150家 主要品牌 大型商业 百货 王府井 太平洋伊藤洋华堂 西武 伊势丹百货 百盛 第一城等 大型商业专卖店 耐克 adidas 劲浪 同 仁堂 海盗船 美特斯邦 威 良木缘 哈根 达斯 龙抄手等专卖店 其它业态 精益眼镜 老凤祥金店 百货 成都百货 人民商场 北 京华联 新世界百货 大业百货 百盛百货 大型商业 好又多 九龙服装广场 泰华服 装批发城 锦城艺术宫 西南影 都 太平洋影城 四川书市 摩 尔时尚商业等 购物中心 铂金城 大型商 业 永乐电器 创美家具 五星电器家乐福等 百货 太平洋百货 百盛 目标消费群 70 90 为成都当地人 另为约10 30 左右的 外地人 16 50 岁之间的消费者 其中 16 40 左右的年轻人占大多数 16 40 岁之间的本地都市人 其中25 40 左右的占大多数 另加部份外地人 客源构成较春 熙路商圈复杂 主要为 20 40 岁之间的 本 地都市人 辐射能力 辐射整个成都市 乃至整个大西南 日人流量约 30 50 万人 天 辐射整个成都 日均人流量为 20 万人 天 辐射城西和骡马市范围 日均人流量为 10 万人 天 三大核心商圈概况 二 成都商圈概述 商圈 代表项目 开业时间 营业面积 楼层 年销售额 项目定位 春熙路商圈 王府井百货 1999年12月30 日 4 2万 b1至7楼 30亿 中高档百货 伊藤洋华堂春熙店 1997年11月21 日 1 5万 b1至5楼 12亿 以超市拉动的时尚百货 群光广场 2010年10月1日 10万 b2至9楼 暂无数据 国际精品 时尚流行百货 第一城 2009年9月 2万 1至6楼 暂无数据 中高端时尚流行主题店 潮流 店 ego壹购潮流广场 2009年10月2日 2 4万 b1至5楼 暂无数据 中低档时尚流行精品小店 盐市口商圈 茂业百货 2006年9月 6万 b1至5楼 7亿 时尚流行百货 仁和春天百货人东店 1998年9月8日 2万 b1至4楼 10亿 高端百货 仁恒置地广场 2010年9月13日 6万 1至5楼 暂无数据 高端精品 高端购物中心 新世界百货 2006年12月 2 95万 b1至5楼 暂无数据 时尚流行 百货 美美百货 2003年9月18日 1 5万 1至5楼 12亿 国际精品 高端百货 远东百货 2011年6月底 6万 b1至8楼 暂无数据 国际精品 高端百货 地一大道 2011年11月23 日 9万 b2至b1 楼 暂无数据 时尚流行 骡马市商圈 太平洋百货全兴店 2006年 3万 1至6楼 8亿 中高档百货 三大核心商圈代表项目情况 二 成都商圈概述 目前成都核心三大商圈发展成熟 人气 商气冠绝成都 随着中强国际 茂业 百货 雄飞中心 银石广场 九龙仓项目等商业综合体的开发及投入使用 中心 城区三大核心商圈发展将进入一个全新的鼎盛阶段 随着地一大道地下商场开业 其贯穿顺城大街及盐市口的整体布局 使骡马市 商圈 盐市口商圈 春熙路商圈实现无缝连接 阻碍各大商圈人流互动的动线断 代障碍消失 本项目处于三大商圈的交汇处的核心位置 未来商业的运营 人流 量发展前景可期 一 成 都 商 业 概 况 二 成 都 商 圈 概 述 三 成 都 重 点 项 目 四 成 都 市 场 小 结 三 成 都 重 点 项 目 1 宽窄巷子 三 成都重点项目 宽窄巷子 概况 1 规模 核心保护区占地面积 108 亩 66000平米 建筑面积 44000 另说约70000 地上 35000 地下停车场 11000 整个宽窄巷子由 45 个清末明初风格的四合院落 兼具艺术与文化底蕴的花园洋 楼 新建的宅院式精品酒店组成 院落以一层为住 局部二层 均带天井 院落面积 173 1100 不等 主要集中在 400 800 2 商业定位 时尚生活街区 3 文化定位 宽巷子 闲生活 窄巷子 慢生活 井巷子 新生活 三 成都重点项目 宽窄巷子 总体布局 宽窄巷子项目由三条步行街组成 且中间用通道连通 实现了人气 商气的互动 也显得 非常人性化 另外 在宽巷子两端分别设置了东广场和西广场 起到聚集人气 提供促销 场地等作用 步行街长约 400 米 宽巷子宽度以 6 7 米居多 窄巷子宽度为 4 米 街 巷距离适宜集聚人气 三 成都重点项目 宽窄巷子 成都宽窄巷子 历史背景 宽窄巷子的前身是清朝时期 驻守的八旗清兵的军营宿舍 宽窄巷子在历史的积淀中慢 慢暴露出许多环境恶化的问 题 原有的生活设施已满足 不了现代生活的需求 另一 方面 宽窄巷子是成都历史 文脉格局中的重要组成部分 它体现的是成都独特的市井 生活文化 对清代川西民居 的研究也具有重要意义 三 成都重点项目 宽窄巷子 街道 宽巷子 窄巷子 井巷子 功能 定位 闲生活 区 以旅游休闲为主题 慢生活 区 以品牌商业为主题 新生活 区 以时尚年轻为主题 业态 业种 以精品酒店 私房餐饮 特色民俗餐饮 特色休 闲茶馆 特色休闲酒馆 特色客栈 特色企业会 所 spa为主题的情景 消费游憩区 打造成以各国西餐 各地 品牌餐饮 轻便餐饮 精 品饰品 艺术休闲 特色 文化主题店为主的精致生 活品味区 以酒吧 夜店 甜品店 婚庆 小型特色零售 轻便餐饮 创意时尚为 主题的时尚动感娱乐区 目标 客群 针对怀旧休闲客群 针对主题精品消费的目的 性消费客群 针对都市年轻人客群 三 成都重点项目 宽窄巷子 步行路 宽巷子 窄巷子 车行道 井巷子 三 成都重点项目 宽窄巷子 千年少城 百年满城 宽窄巷子 承载着成都城市历史文化进行阐释和发扬的重责 宽窄巷子不是单纯的街道名称 而是带有深刻人文内涵的记忆线索 在这里 成都式的生存空间与生活方式彼此塑造 成都城市历史名片中的宽窄巷子 这里是悠闲的 居家的 富有浓郁的生活情调 这里体现了鲜明的日常性 平民性和市井气息 这里的传统生活景观 唤起了人们对简单和闲适生活的向往 因此宽窄巷子在成都人的情感中是亲切的 它一直以来 是成 都人心灵的家园 情感纽带中的宽窄巷子 文化商业旅游区中的宽窄巷子 这是一片 老天地 这里更有 新生活 这里是历史和现代对话的空间 老天地 是宽窄巷子的再生 是我们的消费情景 新生活 是宽窄巷子的再造 是我们的消费内容 三 成都重点项目 宽窄巷子 店招及导视 三 成都重点项目 宽窄巷子 特色之处 1 文化墙 本土雕塑家朱成的作品 位于井巷子口 往南就是居民区 最大的看点 是黑白老照片展示的平面艺术与浮雕立体 艺术的无缝结合 比如三轮车夫挑着土豆在街巷里穿行的照片 土豆被朱成换成了立体浮雕 你可以做一个跃跃欲 试的姿势 好比即将跨上车夫的三轮车 2 成都原真生活 体验馆 位于宽巷子 复原了 1935年成都一个七口 小康之家的生活场景 布局为典型的川西民居 细节处得到保留 比如 堂屋内的神龛 祖先牌 位 老人房中的竹躺椅 麻将 闺房中的女中校 训 月份牌 新房中的 胭脂盒 留声机 儿子 房中的国际象棋 收音 机等 门票10元 三 成都重点项目 宽窄巷子 3 琉璃 会会馆 中国琉璃鉴赏标准级作品生产厂商香港星工坊琉璃艺术品公司创建 是中国第一家全面展示古法琉璃文化的会馆 也是全国唯一参观 收取门票的餐厅 大门 吧台 隔屏 墙面 穹顶 地板 窗户 桌椅 灯具 餐具甚至卫生洁具都是琉璃 琉璃会馆呈现的是粤菜 川菜 海鲜 谭家菜的组合 内设专门的琉璃艺术品展示销售区 建筑面积一千余平米 可同时接待180多位贵宾 拥有11个包括全 球唯一鸟巢在内的主题艺术包厢 著名女诗人翟永明开办的白夜酒吧 定期举办各种文艺活动 文艺展览 讨论会和诗会 它吸引着文艺人来到宽 窄巷子 也让白夜名副其实的成为宽窄巷子乃至成都最有艺术气场的酒吧 4 白 夜 酒 吧 三 成都重点项目 宽窄巷子 5 黛堡嘉莱 小洋楼是窄巷子和井巷子之间一个漂亮的中西合璧的建 筑 它有中国式的屋顶 西式的罗马圆柱撑起了二楼的 露天阳台 长拱形的窗户上六角星的窗棂让整个建筑很 有灵气黛堡嘉莱巧克力是中国大陆地区第5家直营店 也是第一家法式沙龙概念店 香港建筑师高文安开的咖啡馆 6 my coffee 7 jiongbox 创意盒子 100多平米的地方 叠加累积了100多个 见方的盒子 里面 放着上百位年轻设 计师的创意作品 每个作品都蕴含这 些年轻设计师们的 灵感和故事 三 成都重点项目 宽窄巷子 总结 1 宽窄巷子作为成都三大历史文化保护区之一 是成都最有特色的 院落式情景消费 街区 和 成都城市怀旧旅游的人文游憩中心 是具有 老成都底片 新都市客厅 内涵的 老成都原真生活情景体验街区 2 宽窄巷子采取 修旧如旧 的原则 在建筑上保留了宽窄巷子传统四川民居融合外 来文化影响形成的民居结构形态和特点 在功能上则恢复了少城作为成都城市文化商 业母体的原始功能 3 宽窄巷子进驻商家大都具有鲜明的文化特色 做到了商业性与文化特色的有机结合 4 宽窄巷子既保留了老成都的原真生活体验 又融入了外地文化 实现了中西合壁 三 成 都 重 点 项 目 2 来福士 三 成都重点项目 来福士 成都来福士位于武 侯区人民南路四段 三号武侯区内有四 川省建设厅等政府 机关及西南技术物 理研究所 四川省 体育馆 四川省博 物馆 四川大学等 科教文卫单位该区 域公共服务设施完 善 以人民南路和 数码街商区浓厚的 商业氛围著称 占地面积 32 574平米 容积率 6 0 地上总建筑面 积 197 514 69 平米 地下总建筑面积 110 751 25 平米 总建筑面积 308 265 94 平米 建筑限高 123m 商业 85 542 05平米 三 成都重点项目 来福士 rcc周边高端住宅 写字楼 商业设施 三 成都重点项目 来福士 三 成都重点项目 来福士 三 成都重点项目 来福士 楼层平面及品牌 一览 三 成都重点项目 来福士 楼层平面及品牌 一览 三 成都重点项目 来福士 楼层平面及品牌 一览 三 成都重点项目 来福士 楼层平面及品牌 一览 三 成都重点项目 来福士 楼层平面及品牌 一览 三 成都重点项目 来福士 楼层平面及品牌 一览 三 成都重点项目 来福士 项目小结 三 成 都 重 点 项 目 3 万达广场 三 成都重点项目 万达广场 区位 成都市锦江区二环路东南段与 锦华路交界口 包括 国际百货 超级市场 休闲餐 饮 国际影院 酒店式公寓 写字楼 等多种建筑形态 一条室内商业步行街 由万达锦华城和万达商业广场分组成 规模 总建筑面积约40万平方米 其 中自持商业中心面积约23万平方米 万达锦华城与望江楼 东湖 沙河 三大公园遥相呼应 引入国际前沿的住宅产品设计理念 细致规划 精心雕琢 都市化设计理 念 物业形态 立面设计 细节处理 对优质商业资源的占有和利用 三 成都重点项目 万达广场 万达广场技术指标 商业广场规划总面积77788平方米 建筑面积395949平方米 商业面积143719平方米 项目拥有机动车停车位1930个 其中地面停车场可停放75辆汽车 地下停车场可容纳 1855辆机动车 此外 项目还拥有超大规模的非机动车停车位 可停放非机动车7275辆非机动车 项目定位 项目定位成都万达广场立志成为城东消费新地标 档次定位中高档城市购物中心 目标消费者以中高收入者为主 步行街定位成都万达广场将把室内步行街打造为西南最大规模的中高档室内星级步行街 购物一站式 living in wanda 28 hours 成都万达商业在华西地区首次引入多业态组合经营模式 为成都市民省去了购物娱乐辗转 反复的时间 首次提出城市综合体的概念 实现业态多元 功能互补 既给顾客带来了方便 又增加商 业的销售 实现效益最大化 共同打造不夜城 三 成都重点项目 万达广场 成都万达商业广场效果图 三 成都重点项目 万达广场 三 成都重点项目 万达广场 公交站 客流入口 车行轨迹 停车场出入口 住户入口 后勤入口 三 成都重点项目 万达广场 三 成都重点项目 万达广场 三 成都重点项目 万达广场 三 成都重点项目 万达广场 地理优势成都万达广场坐落于锦江区东邻锦华路 南依规划路 北靠二环路 西至老成仁路 地处 中产 城东 进入市中心的门户位置 项目周边居住区众多 交通便利 是城市发展的重要区域 主力店优势成都万达广场汇集了成都时尚百货的领头羊 伊藤洋华堂和中国最大的电器大卖场国美电器 已经入住万达商业广场 两家零售大鳄的入住必将提高巨大的经济收益 再配以众多国际 国内知名品牌 连锁次主力店 凸显1 1 2的整体优势 综合体优势是万达集团第三代主流产品形态 集中了万达集团在商业地产领域的核心竞争力 室内步行街室内临街商铺 既可免受其他商家和天气状况的干扰 亦可与主力店共享客源 四季如春 环境整洁 营造出 铺铺相连 琳琅满目 的商业环境 让游客在轻松 随意之间体验逛街购物的乐趣 从被动购买变为主动购买 大大提升购买力 专业规划优势万达广场的业态组合比例 分布区域均由专业团队打造 充分考虑人流 车流的走向 做 到布局合理 形成整体优势 六个统一优势统一形象管理 统一招商管理 统一经营主题 统一营销管理 统一物业管理 统一服务 监督 西南最大规模租赁型商业广场只租不售经营模式 保证项目计划的长期一致性 为经营商户永远解决后 顾之忧 超长营业时间在成都万达广场里面 你不会感觉到购物的辛苦也不会感受到购物 娱乐 吃饭的时间不 够 因为在这里我们会和商家联手根据消费者需求推出超长的营业时间 项目小结 三 成 都 重 点 项 目 4 万象城 三 成都重点项目 万象城 三 成都重点项目 万象城 三 成都重点项目 万象城 三 成都重点项目 万象城 商业1期 在建 商业2期 规划中 中高端住宅 商业3期 规划中 总占地面积1082亩 主要由商业 中高端住宅 及其他服务设施构成 商业预计分为三期开发 体量超过60万平米 一期已开业 住宅部分体量约180万平米 将容纳6 8万中高端人群入住 三 成都重点项目 万象城 三 成都重点项目 万象城 三 成都重点项目 万象城 三 成都重点项目 万象城 三 成都重点项目 万象城 三 成都重点项目 万象城 三 成都重点项目 万象城 三 成都重点项目 万象城 三 成都重点项目 万象城 考察照片 三 成都重点项目 万象城 人流动线 横向单一动线 简洁且简单 清晰又清楚 纵向充分利用3个中庭过渡 设 计非常合理 中庭设计 主中庭作为节点连接 两端各一个小中庭汇聚和分散人流 退台设计 将购物公园的特点引入到集中商业模式 让人购物不至厌烦和审美疲劳 引入博物馆 注入文化元素 项目小结 三 成都重点项目 万象城 三 成 都 重 点 项 目 5 仁和春天 三 成都重点项目 仁和春天 三 成都重点项目 仁和春天 十年历练 成就卓越 仁和春天百货 位于成都市中心 天府广场东侧 紧邻人民南路 同时与大业 路和东御街相临 成都 环形 纵伸 的城市发展趋势 注定了这座城市只能有一个中心 这就是天府广场 及其周边高端商业消费区域 随着地铁1 2号线的通车 天府广场作为成都市地铁中心站及枢纽 广场商 圈的价值得到巨大提升 而仁和春天百货则正位属于中心区域里的核心位置 1998年9月 仁和春天百货 人东店 开店迎客 地处成都市中心黄金路段 天府广场东面的仁和 总面积6000余平米 从开始就定 位于成都的高端百货业态 为成都百货业树立起一面高端百货的旗帜 成都人的生活品质从此更精致 更舒 适 三 成都重点项目 仁和春天 建筑占地面 19222平米 建筑面积 136957平米 容积率 5 32 绿化率 25 70 建筑结构 框架剪力墙 标准层面积 1200平米 地下停车位 556位 商业面 60000平米 1 6楼商务配套 7 18楼甲级写字楼 仁和春天广场 目标 金沙遗址 杜甫草堂 西南财大 目标 金沙车站 成温立交 地铁四号线 任和春天 任和世代 省委党校 二环 三 成都重点项目 仁和春天 三 成都重点项目 仁和春天 商城内部空间丰富 可 选择性多 空间序列感强 有主 有次 巧妙地营造视觉焦点 把转角视野引入相连卖 场 客 车 员工三大流线 互不干扰 客前 车侧 员工后 塔楼流线呈h形 中间核心筒 和消防通道 四周布置 办公室 写字楼流线清晰 方便快捷 地到达各个办公室 三 成都重点项目 仁和春天 位于交通枢纽地段交通便利 商业街区 商业集群地 依托文化旅游景点 市政会议聚点 居民区众多 位于城市新增点区域 三 成 都 重 点 项 目 6 九方 三 成都重点项目 九方 三 成都重点项目 九方 三 成都重点项目 九方 三 成都重点项目 九方 三 成都重点项目 九方 三 成都重点项目 九方 三 成都重点项目 九方 三 成都重点项目 九方 三 成都重点项目 九方 三 成都重点项目 九方 三 成都重点项目 九方 由于成都中航九方购物中心位于高新区管委会一侧 紧邻新南天地商圈 将一定程度上影响到新南天地 商圈的整体商业格局 通过考察该项目下列涉及到推广的几方面内容 可以起到很好的借鉴及参考作用 广告宣传方面 开业主题推广形象画面应强调项目的自身特色及独特优势 能够唤起目标人群的到 场意愿 借助人气明星或其他噱头的方式可以适当采用 但切忌本末倒置 影响项目主体概念的有效传 播 推广活动方面 在部分楼层品牌商户开业不多的情况下 适当增加一些流动性表演穿插其间 可以 帮助转移顾客的注意力 表演内容需较为欢快流畅 融合互动性更佳 舞台区表演需避免过于静态的内 容 应有效利用声光电等形式制造效果 广告点位方面 广告位设置区域应呈现一定程度的规律性和聚合性 避免零散无序分布 既不离于 品牌形象的展示 也对后续管理经营造成问题 导视标识方面 需根据不同区域位置设置功能 规格各异的导视装置 但必须保证形式风格的绝对 统一 同时还需避免功能重叠等问题 景观装饰方面 内场景观需注意细节处理 尽量采用无棱角设计 保障安全 且需及时保持景观周 边卫生和维护景观免受损坏 外场景观应注意体量比例和制作材质 同时保障美观性 项目小结 三 成 都 重 点 项 目 7 三千集 三 成都重点项目 三千集 三 成都重点项目 三千集 项目名称 成都龙湖三千集 项目地址 成都市建设北路三段2号 开发商 成都龙湖同晋置业有限公司 物业管理 成都龙湖物业服务有限公司 建筑设计 深圳华汇设计 建筑面积 34000平米 楼层层高 4 5米 配套 商场设有3部直升电梯 其中中庭设 置2部观光电梯 同时各层主动线上设有2部 手扶电梯 停车场共2层 共提供500个停 车位 开业时间 2010年9月 三 成都重点项目 三千集 主题定位 受体量限制 龙湖三千集项目主题定位 于精致 紧凑 时尚的购 物中心 项目是以女性消 费者为主要针对的集餐饮 休闲 娱乐 零售为一体 的一站式时尚生活中心 档次和客群 项目档次主 要定位为中端为主 辅以 少量高端品牌 聚焦于中 高收入白领及中产阶层 追求品质 享受生活的潮 流人士 三 成都重点项目 三千集 三 成都重点项目 三千集 三 成都重点项目 三千集 三 成都重点项目 三千集 项目小结 项目优点 定位鲜明 主打年轻时尚风 针对相对 消费意愿更强的女性客群 品牌结构契合定位水平 引入的各商家 形成了对客流较强的聚合吸引作用 娱乐业态规划精简 能基本满足客群需 求