岳阳房地产市场调查报告.doc

岳阳市房地产市场调查报告2011年2月25日目 录一、岳阳市简介1二、岳阳市房地产市场特点3三、岳阳市房地产市场分析4四、岳阳重点楼盘考察情况.7五、土地成交与挂牌的情况.16六、岳阳市房地产市场前景17一、 岳阳市简介1、城市概况岳阳古称巴陵，又名岳州，是一座有着2500多年悠久历史的文化名城。位于湖南省北部，是湖南省的经济、文化、交通、政治的次中心，名副其实的“湖南省第二大经济体”，是国务院批准的沿江重点开放城市、武汉城市圈圈湖南唯一成员城市。岳阳经济总实力位居全省第二，居全省地市州之首，被称之为“湖南省第二城”。现辖2个县级市（临湘市、汨罗市）、4个县（岳阳县、华容县、湘阴县、平江县）、3个城市区（岳阳楼区、君山区、云溪区）和岳阳经济技术开发区、南湖风景区、屈原管理区，总面积约15020平方公里，总人口约556万，其中市区面积约824.4平方公里，城市人口约100万，经济总量仅次于省会长沙，居湖南省第二位,中部六省第九位。 2、经济状况2010年gdp1539亿元，同比增长14.0%，稳居湖南省第二。完成规模工业增加值751亿元，同比增长23.0%。完成全社会固定资产投资782亿元，同比增长27.7%，稳居全省前三。完成财政总收入139.6亿元，同比增长20.7%，稳居全省第二。社会消费品零售总额507亿元，同比增长19.2%，稳居全省第二。城镇居民人均可支配收入和农民人均纯收入分别达到17312元、5988元，主要经济指标增幅均位于全省前列。预计2011年岳阳gdp将超过2000亿元继续稳居全省第二。 3、旅游名城中国对外开放的甲级旅游城市，“洞庭天下水、岳阳天下楼”旅游品牌闻名中外，中国迁都第一候选城市。 有雄踞江南、千古叫绝的岳阳楼，“先天下之忧而忧，后天下之乐而乐”，北宋范仲淹脍炙人口的岳阳楼记更使岳阳楼著称于世； “未到江南先一笑，岳阳楼上对君山”，有驰名中外、形如青螺的君山岛； “衔远山，吞长江，浩浩汤汤横无际涯；朝晖夕阴，气象万千”，有水天一色、风月无边的洞庭湖； 有世界四大文化名人之一的屈原纪念地屈原祠，屈原的名作离骚流传于世，“路漫漫其修远兮，吾将上下而求索”；有可与“日内瓦”相媲美的南湖风景区，南湖多湾多汊，港湾曲折幽深，湖水清澈明净，湖内小岛峙立，湖岸群峦起伏 ，“一龙赶九龟，九龟赶一癞 ”，李白笔下“南湖秋水夜无烟，耐可乘流直上天”。二、岳阳市房地产市场特点1、投资大幅增长 其中商品房投资占总投资的83%，房地产开发力度加强，房地产开发企业资金来源充裕，同比上涨37%。2、供应大幅增加 房地产开发区域全方位发展，新建商品房中住房供应比重加大，非住宅开发减少，住房供应其面积占新建商品房总面积的96%。3、楼市前景看好 商品房需求旺盛，市民购房热情高涨，商品房销售同比大幅上涨，销量创历史新高，商品房销售以住房为主，住房销量占总销量的93.6%。4、市场运行稳定 房地产市场运行稳定，楼盘品质不断提高，市民对房价上涨预期逐渐增强，商品住房价格逐步上涨。5、土地成交有所增加，地价随量快速上扬；6、资金来源增幅较大，购房能力有所增强；7、新增上市大幅增加，市场库存略有减少； 8、商品房交易持续火热，住房消费需求旺盛； 9、商品住房均价涨幅较大，品质楼盘带动上涨；10、供销总量基本平衡，供销结构基本合理； 11、二手房市场窄幅波动，交易量近期有所回落。 三、岳阳市房地产市场分析1、房地产投资大幅增加，资金来源充足（1）2010年全市完成房地产投资70.37亿元，同比增长37.1%；其中，土地购置投资5.33亿元、土地开发投资1.65亿元，建筑工程投资46.50亿元，同比分别增长108%、-59%、29%，各占总投资额的8%、2%、66%。（2）全市完成商品住房投资58.6亿元、商业营业用房投资6.21亿元、其它类投资5.56亿元，同比分别增长40%、3%、59%，各占总投资的83%、9%、8%。（3）全市房地产开发企业资金来源小计72.33亿元，同比分别增长44%、-3%、-24%，各占资金来源的50%、11%、21%。2、房地产开发力度加强，住房开发比重增大 全市房屋施工面积801.6万m2，同比增长22.9%，其中新开工面积351.6万m2，同比增长5%，竣工面积192.6万m2，同比增长19.8%。 全市商品房新开工面积295.9万m2，占新开工面积的84.2%，同比增长5.1%，商品住房面积174万m2，占竣工总面积的90.3%，同比增长34.8%。3、新建商品房供应增加，库存逐步减小全年上市109.85万m2，10108套，同比分别增长28.8%，41.4%；其中商品住房上市105.35万m2，9586套，同比分别增长43.5%、63.1%。至12月底，中心城区可面向市场销售的商品房面积有74.45万m2，比上年底减小18.71万m2，其中商品住房可售面积44.34万m2，可售套数3951套，分别比上年减少14.97万m2，655套。4、商品房销量大增、第四季度市场日趋火热全年商品房成交128.56万m2，10954套，成交金额39.19亿元，同比分别增长33.8%、38.5%、74.6%；其中商品住房成交120.32万m2，10241套，成交金额34.85亿元，同比分别增长32.4%、42.4%、79.6%。5、商品房价格走势平稳，购房能力有所增强2010年全年商品房成交价3048元/m2，同比上涨13.2%；其中住房成交均价2897元/m2，同比增长16.3%。以下为中心城区纯商品住房成交价走势。6、供销结构不断优化，市场供需基本合理（1）商品房供销比为0.85：1，其中商品住房供销比为0.88：1，商业营业用房供销比为0.47：1。（2）商品住房供需以90144m2为主，上市商品住房中，90m2以下的占2515套，90144m2的占6402套，144m2以上的占669套，占比分别为26%、67%和7%。（3）商品住房成交价格在30004000元/m2之间的面积占比达41%，其次是20003000元/m2，占比29%；价格在2000元/m2以下的占22%，高于4000元/m2的占8%。（4）2010年高层与多层住房供应面积比为3.6：1，销售面积之比为2.8：1，高层住房在商品住房市场中逐渐成为主角。由于土地的不断开发，市区可供利用的土地资源逐渐减少，高层住宅比重的增加，有效提高了土地的自用效率。估计在今后的住宅项目中，高层住房的比重会进一步扩大。7、二手房市场相对较为冷清，成交量与去年持平 二手房成交62.19万m2，成交金额7.2亿元，同比分别为了-2%、14%。二手住房成交50.81万m2，4782套，成交金额5.43亿元，同比分别为1%、-8%、27%。12月，二手住房成交面积5.35万m2，环比下降16.5%，同比增长24%；成交513套、环比下降14%，同比增长25%，成交金额0.65亿元，环比下降12%，同比增长44%。四、岳阳重点楼盘考察情况1、岳阳市楼盘分布情况岳阳现有楼盘开发商主要来自浙江及福建，房地产开发区域全方位发展，城东王家河一带继续活跃，火车东站、湖滨、沿湖路等区域也开始启动。全国大牌房企纷纷落户：保利地产、中建地产、天津天邦 地产、福建晋兴、恒安集团等等， 恒大地产于2011年初强势挺进岳阳。岳阳市楼盘地图2、城市街道与公共场地景象武广高铁岳阳东站中西部第一港城陵矶国际集装箱港 岳阳市城市街道被评为“中国国家卫生城市” 岳阳市城市公共绿化岳阳市城市公共场所岳阳南湖风景岳阳南湖广场3、晋兴岳州帝苑 楼盘简介项目总建筑面积约32万平方米，容积率1.99，总户数1978户。地处岳阳市南部，南湖三大半岛之一的刘山庙半岛，东与南湖公园相邻，西临龙舟路与西北的南湖广场相望，北抵南湖游路，西、南两面均临风景秀丽的南湖水体，西侧中部与市博物馆相邻，小区西、南面壮阔的南湖景色优美，视野开阔，山清水秀，空气清新，地理位置得天独厚坐拥南湖山水，揽龙山美景，出则繁华，入则宁静，为中心城区绝版风水宝地。晋兴岳州帝苑效果图南湖三大半岛之一刘山庙半岛 岳州帝苑远眺晋兴岳州帝苑晋兴岳州帝苑售楼部4、保利西街、保利洞庭东岸楼盘简介洞庭东岸，地处巴陵西路，东接岳阳最繁华的商业步行广场，让您时刻尽享都市的人文尊尚与繁华便利，自由畅达的生活节奏尽在掌握。项目配套仿古风情商业街，是目前国内该类产品中设计功能最全，文化底蕴最厚，面积最大街区之一。华灯初上，霓虹阑珊，既可领略湖光璀璨的夜市，又享受着闲适温馨的品味生活。5、岳阳恒大项目简介岳阳恒大项目位于岳阳云梦路大桥湖，西连洞庭湖，东连京珠高速，北连中心城区，是恒大地产继浏阳、郴州之后在湖南投建的第三个地市级地产项目。 岳阳恒大项目总占地面积约16万平米，总建筑面积约40万平方米，除承袭恒大品牌“世界级皇家园林”精品标准，充分利用丰富的地貌资源，打造多个欧陆风情的湖景水景外，为支持市政府关于南湖片区的重点建设，项目将打破常规，不惜成本，重金兴建3万5千平米中心广场，使得建筑、自然和人三者更加和谐相融，以前所未有的鼎级生态标准献礼岳阳，全面营造岳阳鼎级生态社区环境，成就岳阳顶级生态精品社区。 岳阳恒大项目户型规划方正合理，约100-180m2丰富户型区间随需选择。最具特色的是岳阳恒大项目以“满屋名牌 9a精装”为核心，将把全精装成品带入岳阳市场。 五、土成交与挂牌情况 1、岳阳主城区目前土地成交价约200500万/亩，折合楼面均价在1500元/m2左右；2、岳阳君山区目前土地成交价约50100万/亩，折合楼面均价在600元/m2左右；3、岳阳云溪区目前土地成交价约3080万/亩，折合楼面均价在400元/m2左右； 目前岳阳土地储备资源丰富，土地供应量充足，近期土地市场成交火爆。1、近期土地成交情况 君山区74.5万元/亩，楼面价617元/m2岳阳楼区215万元/亩，楼面价922元/m22、近期土地挂牌情况 2、近期土地挂牌情况 巴陵东路以北，瓦子坡路以南岳阳楼区194亩，起价2.8亿（144万元/亩）六、岳阳市房地产市场前景1、房地产投资持续增长，价格稳步上升岳阳房地产开发投资将持续大幅增长，商品房供应量增加，高品质项目比重加大，商品房地产市场交易继续升温，商品房价格涨幅进一步增长。 红网长沙2月19日讯（潇湘晨报记者 刘渝渝）昨日上午，国家统计局公布了1月份70个大中城市住宅销售价格变动情况，报告显示，超过9成的城市新建商品住宅价格同比上涨。而湖南岳阳在环比和同比涨幅榜上都排名第一，其中同比涨幅更是高达22%。 2、商品房需求量增加，市场购买力增强由于岳阳有几家大型国有企业（巴陵石化、长炼炼油厂、华能电厂），企业职工在房改前几乎不用担心住房的问题，近年来随着居民生活水平的提高，其改善现有住房的要求日益强烈，同时有一线城市房价上涨的带动，岳阳作为三线城市房价，随着岳阳近几年经济的飞速发展，在这两年来开始逐步上升。3、房地产前景看好，市场潜力不可估量由于岳阳西部沿洞庭湖一线属老城区，可供开发的土地有限，北部为主要工业区，远离市中心，同时工业污染严重，现有楼盘大部分沿南湖周边及岳阳