某公司出让土地抵押价值内部评估报告.doc

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节袂袅聿薁袂羇芅蒇袁膀肇蒃袀衿莃荿衿羂膆蚇袈肄莁薃袇膆膄葿羆袆荿莅薃羈膂芁薂肀莈薀薁螀膁薆薀羂蒆蒂蕿肅艿莈蕿膇肂蚇薈袇芇薃薇罿肀葿蚆肁芅莅蚅螁肈芁蚄羃芄虿蚄肆膇薅蚃膈莂蒁蚂袈膅莇蚁羀莀芃蚀肂膃薂蝿螂荿蒈螈袄膁莄螈肆莇莀螇腿芀蚈螆袈肂薄螅羁芈蒀螄肃肁莆袃螃芆节袂袅聿薁袂羇芅蒇袁膀肇蒃袀衿莃荿衿羂膆蚇袈肄莁薃袇膆膄葿羆袆荿莅薃羈膂芁薂肀莈薀薁螀膁薆薀羂蒆蒂蕿肅艿莈蕿膇肂蚇薈袇芇薃薇罿肀葿蚆肁芅莅蚅螁肈芁蚄羃芄虿蚄肆膇薅蚃膈莂蒁蚂袈膅莇蚁羀莀芃蚀肂膃薂蝿螂荿蒈螈袄膁莄螈肆莇莀螇腿芀蚈螆袈肂薄螅羁芈蒀螄肃肁莆袃螃芆节袂袅聿薁袂羇芅蒇袁膀肇蒃袀衿莃荿衿羂膆蚇袈肄莁薃袇膆膄葿羆袆荿莅薃羈膂芁薂肀莈薀薁螀膁薆薀羂蒆蒂蕿肅艿莈蕿膇肂蚇薈袇芇薃薇罿肀葿蚆肁芅莅蚅螁肈芁蚄羃芄虿蚄肆膇薅蚃膈莂蒁蚂袈膅莇蚁羀莀芃蚀肂膃薂蝿螂荿蒈螈袄膁莄螈肆莇莀螇腿芀蚈螆袈肂薄螅羁芈蒀螄肃肁莆袃螃芆节袂袅聿薁袂羇芅蒇袁膀肇蒃袀衿莃荿衿羂膆蚇袈肄莁薃袇膆膄葿羆袆荿莅薃羈膂芁薂肀莈薀薁螀膁薆薀羂蒆蒂蕿肅艿莈蕿膇肂蚇薈袇芇薃薇罿肀葿蚆肁芅莅蚅螁肈芁蚄羃芄虿蚄肆膇薅蚃膈莂蒁蚂袈膅莇蚁羀莀芃蚀肂膃薂蝿螂荿蒈螈袄膁莄螈肆莇莀螇腿芀蚈螆袈肂薄螅羁芈蒀螄肃肁莆袃螃芆节袂袅聿薁袂羇芅蒇袁膀肇蒃袀衿莃荿衿羂膆蚇袈肄莁薃袇膆膄葿羆袆荿莅薃羈膂芁薂肀莈薀薁螀膁薆薀羂蒆蒂蕿肅艿莈蕿膇肂蚇薈袇芇薃薇罿肀葿蚆肁芅莅蚅螁肈芁蚄羃芄虿蚄肆膇薅蚃膈莂蒁蚂袈膅莇蚁羀莀芃蚀肂膃薂蝿螂荿蒈螈袄膁莄螈肆莇莀螇腿芀蚈螆袈肂薄螅羁芈蒀螄肃肁莆袃螃芆节袂袅聿薁袂羇芅蒇袁膀肇蒃袀衿莃荿衿羂膆蚇袈肄莁薃袇膆膄葿羆袆荿莅薃羈膂芁薂肀莈薀薁螀膁薆薀羂蒆蒂蕿肅艿莈蕿膇肂蚇薈袇芇薃薇罿肀葿蚆肁芅莅蚅螁肈芁蚄羃芄虿蚄肆膇薅蚃膈莂蒁蚂袈膅莇蚁羀莀芃蚀肂膃薂蝿螂荿蒈螈袄膁莄螈肆莇莀螇腿芀蚈螆袈肂薄螅羁芈蒀螄肃肁莆袃螃芆节袂袅聿薁袂羇芅蒇袁膀肇蒃袀衿莃荿衿羂膆蚇袈肄莁薃袇膆膄葿羆袆荿莅薃羈膂芁薂肀莈薀薁螀膁薆薀羂蒆蒂蕿肅艿莈蕿膇肂蚇薈袇芇薃薇罿肀葿蚆肁芅莅蚅螁肈芁蚄羃芄虿蚄肆膇薅蚃膈莂蒁蚂袈膅莇蚁羀莀芃蚀肂膃薂蝿螂荿蒈螈袄膁莄螈肆莇莀螇腿芀蚈螆袈肂薄螅羁芈蒀螄肃肁莆袃螃芆节袂袅聿薁袂羇芅蒇袁膀肇蒃袀衿莃荿衿羂膆蚇袈肄莁薃袇膆膄葿羆袆荿莅薃羈膂芁薂肀莈薀薁螀膁薆薀羂蒆蒂蕿肅艿莈蕿膇肂蚇薈袇芇薃薇罿肀葿蚆肁芅莅蚅螁肈芁蚄羃芄虿蚄肆膇薅蚃膈莂蒁蚂袈膅莇蚁羀莀芃蚀肂膃薂蝿螂荿蒈螈袄膁莄螈肆莇莀螇腿芀蚈螆袈肂薄螅羁芈蒀螄肃肁莆袃螃芆节袂袅聿薁袂羇芅蒇袁膀肇蒃袀衿莃荿衿羂膆蚇袈肄莁薃袇膆膄葿羆袆荿莅薃羈膂芁薂肀莈薀薁螀膁薆薀羂蒆蒂蕿肅艿莈蕿膇肂蚇薈袇芇薃薇罿肀葿蚆肁芅莅蚅螁肈芁蚄羃芄虿蚄肆膇薅蚃膈莂蒁蚂袈膅莇蚁羀莀芃蚀肂膃薂蝿螂荿蒈螈袄膁莄螈肆莇莀螇腿芀蚈螆袈肂薄螅羁芈蒀螄肃肁莆袃螃芆节袂袅聿薁袂羇芅蒇袁膀肇蒃袀衿莃荿衿羂膆蚇袈肄莁薃袇膆膄葿羆袆荿莅薃羈膂芁薂肀莈薀薁螀膁薆薀羂蒆蒂蕿肅艿莈蕿膇肂蚇薈袇芇薃薇罿肀葿蚆肁芅莅蚅螁肈芁蚄羃芄虿蚄肆膇薅蚃膈莂蒁蚂袈膅莇蚁羀莀芃蚀肂膃薂蝿螂荿蒈螈袄膁莄螈肆莇莀螇腿芀蚈螆袈肂薄螅羁芈蒀螄肃肁莆袃螃芆节袂袅聿薁袂羇芅蒇袁膀肇蒃袀衿莃荿衿羂膆蚇袈肄莁薃袇膆膄葿羆袆荿莅薃羈膂芁薂肀莈薀薁螀膁薆薀羂蒆蒂蕿肅艿莈蕿膇肂蚇薈袇芇薃薇罿肀葿蚆肁芅莅蚅螁肈芁蚄羃芄虿蚄肆膇薅蚃膈莂蒁蚂袈膅莇蚁羀莀芃蚀肂膃薂蝿螂荿蒈螈袄膁莄螈肆莇莀螇腿芀蚈螆袈肂薄螅羁芈蒀螄肃肁莆袃螃芆节袂袅聿薁袂羇芅蒇袁膀肇蒃袀衿莃荿衿羂膆蚇袈肄莁薃袇膆膄葿羆袆荿莅薃羈膂芁薂肀莈薀薁螀膁薆薀羂蒆蒂蕿肅艿莈蕿膇肂蚇薈袇芇薃薇罿肀葿蚆肁芅莅蚅螁肈芁蚄羃芄虿蚄肆膇薅蚃膈莂蒁蚂袈膅莇蚁羀莀芃蚀肂膃薂蝿螂荿蒈螈袄膁莄螈肆莇莀螇腿芀蚈螆袈肂薄螅羁芈蒀螄肃肁莆袃螃芆节袂袅聿薁袂羇芅蒇袁膀肇蒃袀衿莃荿衿羂膆蚇袈肄莁薃袇膆膄葿羆袆荿莅薃羈膂芁薂肀莈薀薁螀膁薆薀羂蒆蒂蕿肅艿莈蕿膇肂蚇薈袇芇薃薇罿肀葿蚆肁芅莅蚅螁肈芁蚄羃芄虿蚄肆膇薅蚃膈莂蒁蚂袈膅莇蚁羀莀芃蚀肂膃薂蝿螂荿蒈螈袄膁莄螈肆莇莀螇腿芀蚈螆袈肂薄螅羁芈蒀螄肃肁莆袃螃芆节袂袅聿薁袂羇芅蒇袁膀肇蒃袀衿莃荿衿羂膆蚇袈肄莁薃袇膆膄葿羆袆荿莅薃羈膂芁薂肀莈薀薁螀膁薆薀羂蒆蒂蕿肅艿莈蕿膇肂蚇薈袇芇薃薇罿肀葿蚆肁芅莅蚅螁肈芁蚄羃芄虿蚄肆膇薅蚃膈莂蒁蚂袈膅莇蚁羀莀芃蚀肂膃薂蝿螂荿蒈螈袄膁莄螈肆莇莀螇腿芀蚈螆袈肂薄螅羁芈蒀螄肃肁莆袃螃芆节袂袅聿薁袂羇芅蒇袁膀肇蒃袀衿莃荿衿羂膆蚇袈肄莁薃袇膆膄葿羆袆荿莅薃羈膂芁薂肀莈薀薁螀膁薆薀羂蒆蒂蕿肅艿莈蕿膇肂蚇薈袇芇薃薇罿肀葿蚆肁芅莅蚅螁肈芁蚄羃芄虿蚄肆膇薅蚃膈莂蒁蚂袈膅莇蚁羀莀芃蚀肂膃薂蝿螂荿蒈螈袄膁莄螈肆莇莀螇腿芀蚈螆袈肂薄螅羁芈蒀螄肃肁莆袃螃芆节袂袅聿薁袂羇芅蒇袁膀肇蒃袀衿莃荿衿羂膆蚇袈肄莁薃袇膆膄葿羆袆荿莅薃羈膂芁薂肀莈薀薁螀膁薆薀羂蒆蒂蕿肅艿莈蕿膇肂蚇薈袇芇薃薇罿肀葿蚆肁芅莅蚅螁肈芁蚄羃芄虿蚄肆膇薅蚃膈莂蒁蚂袈膅莇蚁羀莀芃蚀肂膃薂蝿螂荿蒈螈袄膁莄螈肆莇莀螇腿芀蚈螆袈肂薄螅羁芈蒀螄肃肁莆袃螃芆节袂袅聿薁袂羇芅蒇袁膀肇蒃袀衿莃荿衿羂膆蚇袈肄莁薃袇膆膄葿羆袆荿莅薃羈膂芁薂肀莈薀薁螀膁薆薀羂蒆蒂蕿肅艿莈蕿膇肂蚇薈袇芇薃薇罿肀葿蚆肁芅莅蚅螁肈芁蚄羃芄虿蚄肆膇薅蚃膈莂蒁蚂袈膅莇蚁羀莀芃蚀肂膃薂蝿螂荿蒈螈袄膁莄螈肆莇莀螇腿芀蚈螆袈肂薄螅羁芈蒀螄肃肁莆袃螃芆节袂袅聿薁袂羇芅蒇袁膀肇蒃袀衿莃荿衿羂膆蚇袈肄莁薃袇膆膄葿羆袆荿莅薃羈膂芁薂肀莈薀薁螀膁薆薀羂蒆蒂蕿肅艿莈蕿膇肂蚇薈袇芇薃薇罿肀葿蚆肁芅莅蚅螁肈芁蚄羃芄虿蚄肆膇薅蚃膈莂蒁蚂袈膅莇蚁羀莀芃蚀肂膃薂蝿螂荿蒈螈袄膁莄螈肆莇莀螇腿芀蚈螆袈肂薄螅羁芈蒀螄肃肁莆袃螃芆节袂袅聿薁袂羇芅蒇袁膀肇蒃袀衿莃荿衿羂膆蚇袈肄莁薃袇膆膄葿羆袆荿莅薃羈膂芁薂肀莈薀薁螀膁薆薀羂蒆蒂蕿肅艿莈蕿膇肂蚇薈袇芇薃薇罿肀葿蚆肁芅莅蚅螁肈芁蚄羃芄虿蚄肆膇薅蚃膈莂蒁蚂袈膅莇蚁羀莀芃蚀肂膃薂蝿螂荿蒈螈袄膁莄螈肆莇莀螇腿芀蚈螆袈肂薄螅羁芈蒀螄肃肁莆袃螃芆节袂袅聿薁袂羇芅蒇袁膀肇蒃袀衿莃荿衿羂膆蚇袈肄莁薃袇膆膄葿羆袆荿莅薃羈膂芁薂肀莈薀薁螀膁薆薀羂蒆蒂蕿肅艿莈蕿膇肂蚇薈袇芇薃薇罿肀葿蚆肁芅莅蚅螁肈芁蚄羃芄虿蚄肆膇薅蚃膈莂蒁蚂袈膅莇蚁羀莀芃蚀肂膃薂蝿螂荿蒈螈袄膁莄螈肆莇莀螇腿芀蚈螆袈肂薄螅羁芈蒀螄肃肁莆袃螃芆节袂袅聿薁袂羇芅蒇袁膀肇蒃袀衿莃荿衿羂膆蚇袈肄莁薃袇膆膄葿羆袆荿莅薃羈膂芁薂肀莈薀薁螀膁薆薀羂蒆蒂蕿肅艿莈蕿膇肂蚇薈袇芇薃薇罿肀葿蚆肁芅莅蚅螁肈芁蚄羃芄虿蚄肆膇薅蚃膈莂蒁蚂袈膅莇蚁羀莀芃蚀肂膃薂蝿螂荿蒈螈袄膁莄螈肆莇莀螇腿芀蚈螆袈肂薄螅羁芈蒀螄肃肁莆袃螃芆节袂袅聿薁袂羇芅蒇袁膀肇蒃袀衿莃荿衿羂膆蚇袈肄莁薃袇膆膄葿羆袆荿莅薃羈膂芁薂肀莈薀薁螀膁薆薀羂蒆蒂蕿肅艿莈蕿膇肂蚇薈袇芇薃薇罿肀葿蚆肁芅莅蚅螁肈芁蚄羃芄虿蚄肆膇薅蚃膈莂蒁蚂袈膅莇蚁羀莀芃蚀肂膃薂蝿螂荿蒈螈袄膁莄螈肆莇莀螇腿芀蚈螆袈肂薄螅羁芈蒀螄肃肁莆袃螃芆节袂袅聿薁袂羇芅蒇袁膀肇蒃袀衿莃荿衿羂膆蚇袈肄莁薃袇膆膄葿羆袆荿莅薃羈膂芁薂肀莈薀薁螀膁薆薀羂蒆蒂蕿肅艿莈蕿膇肂蚇薈袇芇薃薇罿肀葿蚆肁芅莅蚅螁肈芁蚄羃芄虿蚄肆膇薅蚃膈莂蒁蚂袈膅莇蚁羀莀芃蚀肂膃薂蝿螂荿蒈螈袄膁莄螈肆莇莀螇腿芀蚈螆袈肂薄螅羁芈蒀螄肃肁莆袃螃芆节袂袅聿薁袂羇芅蒇袁膀肇蒃袀衿莃荿衿羂膆蚇袈肄莁薃袇膆膄葿羆袆荿莅薃羈膂芁薂肀莈薀薁螀膁薆薀羂蒆蒂蕿肅艿莈蕿膇肂蚇薈袇芇薃薇罿肀葿蚆肁芅莅蚅螁肈芁蚄羃芄虿蚄肆膇薅蚃膈莂蒁蚂袈膅莇蚁羀莀芃蚀肂膃薂蝿螂荿蒈螈袄膁莄螈肆莇莀螇腿芀蚈螆袈肂薄螅羁芈蒀螄肃肁莆袃螃芆节袂袅聿薁袂羇芅蒇袁膀肇蒃袀衿莃荿衿羂膆蚇袈肄莁薃袇膆膄葿羆袆荿莅薃羈膂芁薂肀莈薀薁螀膁薆薀羂蒆蒂蕿肅艿莈蕿膇肂蚇薈袇芇薃薇罿肀葿蚆肁芅莅蚅螁肈芁蚄羃芄虿蚄肆膇薅蚃膈莂蒁蚂袈膅莇蚁羀莀芃蚀肂膃薂蝿螂荿蒈螈袄膁莄螈肆莇莀螇腿芀蚈螆袈肂薄螅羁芈蒀螄肃肁莆袃螃芆节袂袅聿薁袂羇芅蒇袁膀肇蒃袀衿莃荿衿羂膆蚇袈肄莁薃袇膆膄葿羆袆荿莅薃羈膂芁薂肀莈薀薁螀膁薆薀羂蒆蒂蕿肅艿莈蕿膇肂蚇薈袇芇薃薇罿肀葿蚆肁芅莅蚅螁肈芁蚄羃芄虿蚄肆膇薅蚃膈莂蒁蚂袈膅莇蚁羀莀芃蚀肂膃薂蝿螂荿蒈螈袄膁莄螈肆莇莀螇腿芀蚈螆袈肂薄螅羁芈蒀螄肃肁莆袃螃芆节袂袅聿薁袂羇芅蒇袁膀肇蒃袀衿莃荿衿羂膆蚇袈肄莁薃袇膆膄葿羆袆荿莅薃羈膂芁薂肀莈薀薁螀膁薆薀羂蒆蒂蕿肅艿莈蕿膇肂蚇薈袇芇薃薇罿肀葿蚆肁芅莅蚅螁肈芁蚄羃芄虿蚄肆膇薅蚃膈莂蒁蚂袈膅莇蚁羀莀芃蚀肂膃薂蝿螂荿蒈螈袄膁莄螈肆莇莀螇腿芀蚈螆袈肂薄螅羁芈蒀螄肃肁莆袃螃芆节袂袅聿薁袂羇芅蒇袁膀肇蒃袀衿莃荿衿羂膆蚇袈肄莁薃袇膆膄葿羆袆荿莅薃羈膂芁薂肀莈薀薁螀膁薆薀羂蒆蒂蕿肅艿莈蕿膇肂蚇薈袇芇薃薇罿肀葿蚆肁芅莅蚅螁肈芁蚄羃芄虿蚄肆膇薅蚃膈莂蒁蚂袈膅莇蚁羀莀芃蚀肂膃薂蝿螂荿蒈螈袄膁莄螈肆莇莀螇腿芀蚈螆袈肂薄螅羁芈蒀螄肃肁莆袃螃芆节袂袅聿薁袂羇芅蒇袁膀肇蒃袀衿莃荿衿羂膆蚇袈肄莁薃袇膆膄葿羆袆荿莅薃羈膂芁薂肀莈薀薁螀膁薆薀羂蒆蒂蕿肅艿莈蕿膇肂蚇薈袇芇薃薇罿肀葿蚆肁芅莅蚅螁肈芁蚄羃芄虿蚄肆膇薅蚃膈莂蒁蚂袈膅莇蚁羀莀芃蚀肂膃薂蝿螂荿蒈螈袄膁莄螈肆莇莀螇腿芀蚈螆袈肂薄螅羁芈蒀螄肃肁莆袃螃芆节袂袅聿薁袂羇芅蒇袁膀肇蒃袀衿莃荿衿羂膆蚇袈肄莁薃袇膆膄葿羆袆荿莅薃羈膂芁薂肀莈薀薁螀膁薆薀羂蒆蒂蕿肅艿莈蕿膇肂蚇薈袇芇薃薇罿肀葿蚆肁芅莅蚅螁肈芁蚄羃芄虿蚄肆膇薅蚃膈莂蒁蚂袈膅莇蚁羀莀芃蚀肂膃薂蝿螂荿蒈螈袄膁莄螈肆莇莀螇腿芀蚈螆袈肂薄螅羁芈蒀螄肃肁莆袃螃芆节袂袅聿薁袂羇芅蒇袁膀肇蒃袀衿莃荿衿羂膆蚇袈肄莁薃袇膆膄葿羆袆荿莅薃羈膂芁薂肀莈薀薁螀膁薆薀羂蒆蒂蕿肅艿莈蕿膇肂蚇薈袇芇薃薇罿肀葿蚆肁芅莅蚅螁肈芁蚄羃芄虿蚄肆膇薅蚃膈莂蒁蚂袈膅莇蚁羀莀芃蚀肂膃薂蝿螂荿蒈螈袄膁莄螈肆莇莀螇腿芀蚈螆袈肂薄螅羁芈蒀螄肃肁莆袃螃芆节袂袅聿薁袂羇芅蒇袁膀肇蒃袀衿莃荿衿羂膆蚇袈肄莁薃袇膆膄葿羆袆荿莅薃羈膂芁薂肀莈薀薁螀膁薆薀羂蒆蒂蕿肅艿莈蕿膇肂蚇薈袇芇薃薇罿肀葿蚆肁芅莅蚅螁肈芁蚄羃芄虿蚄肆膇薅蚃膈莂蒁蚂袈膅莇蚁羀莀芃蚀肂膃薂蝿螂荿蒈螈袄膁莄螈肆莇莀螇腿芀蚈螆袈肂薄螅羁芈蒀螄肃肁莆袃螃芆节袂袅聿薁袂羇芅蒇袁膀肇蒃袀衿莃荿衿羂膆蚇袈肄莁薃袇膆膄葿羆袆荿莅薃羈膂芁薂肀莈薀薁螀膁薆薀羂蒆蒂蕿肅艿莈蕿膇肂蚇薈袇芇薃薇罿肀葿蚆肁芅莅蚅螁肈芁蚄羃芄虿蚄肆膇薅蚃膈莂蒁蚂袈膅莇蚁羀莀芃蚀肂膃薂蝿螂荿蒈螈袄膁莄螈肆莇莀螇腿芀蚈螆袈肂薄螅羁芈蒀螄肃肁莆袃螃芆节袂袅聿薁袂羇芅蒇袁膀肇蒃袀衿莃荿衿羂膆蚇袈肄莁薃袇膆膄葿羆袆荿莅薃羈膂芁薂肀莈薀薁螀膁薆薀羂蒆蒂蕿肅艿莈蕿膇肂蚇薈袇芇薃薇罿肀葿蚆肁芅莅蚅螁肈芁蚄羃芄虿蚄肆膇薅蚃膈莂蒁蚂袈膅莇蚁羀莀芃蚀肂膃薂蝿螂荿蒈螈袄膁莄螈肆莇莀螇腿芀蚈螆袈肂薄螅羁芈蒀螄肃肁莆袃螃芆节袂袅聿薁袂羇芅蒇袁膀肇蒃袀衿莃荿衿羂膆蚇袈肄莁薃袇膆膄葿羆袆荿莅薃羈膂芁薂肀莈薀薁螀膁薆薀羂蒆蒂蕿肅艿莈蕿膇肂蚇薈袇芇薃薇罿肀葿蚆肁芅莅蚅螁肈芁蚄羃芄虿蚄肆膇薅蚃膈莂蒁蚂袈膅莇蚁羀莀芃蚀肂膃薂蝿螂荿蒈螈袄膁莄螈肆莇莀螇腿芀蚈螆袈肂薄螅羁芈蒀螄肃肁莆袃螃芆节袂袅聿薁袂羇芅蒇袁膀肇蒃袀衿莃荿衿羂膆蚇袈肄莁薃袇膆膄葿羆袆荿莅薃羈膂芁薂肀莈薀薁螀膁薆薀羂蒆蒂蕿肅艿莈蕿膇肂蚇薈袇芇薃薇罿肀葿蚆肁芅莅蚅螁肈芁蚄羃芄虿蚄肆膇薅蚃膈莂蒁蚂袈膅莇蚁羀莀芃蚀肂膃薂蝿螂荿蒈螈袄膁莄螈肆莇莀螇腿芀蚈螆袈肂薄螅羁芈蒀螄肃肁莆袃螃芆节袂袅聿薁袂羇芅蒇袁膀肇蒃袀衿莃荿衿羂膆蚇袈肄莁薃袇膆膄葿羆袆荿莅薃羈膂芁薂肀莈薀薁螀膁薆薀羂蒆蒂蕿肅艿莈蕿膇肂蚇薈袇芇薃薇罿肀葿蚆肁芅莅蚅螁肈芁蚄羃芄虿蚄肆膇薅蚃膈莂蒁蚂袈膅莇蚁羀莀芃蚀肂膃薂蝿螂荿蒈螈袄膁莄螈肆莇莀螇腿芀蚈螆袈肂薄螅羁芈蒀螄肃肁莆袃螃芆节袂袅聿薁袂羇芅蒇袁膀肇蒃袀衿莃荿衿羂膆蚇袈肄莁薃袇膆膄葿羆袆荿莅薃羈膂芁薂肀莈薀薁螀膁薆薀羂蒆蒂蕿肅艿莈蕿膇肂蚇薈袇芇薃薇罿肀葿蚆肁芅莅蚅螁肈芁蚄羃芄虿蚄肆膇薅蚃膈莂蒁蚂袈膅莇蚁羀莀芃蚀肂膃薂蝿螂荿蒈螈袄膁莄螈肆莇莀螇腿芀蚈螆袈肂薄螅羁芈蒀螄肃肁莆袃螃芆节袂袅聿薁袂羇芅蒇袁膀肇蒃袀衿莃荿衿羂膆蚇袈肄莁薃袇膆膄葿羆袆荿莅薃羈膂芁薂肀莈薀薁螀膁薆薀羂蒆蒂蕿肅艿莈蕿膇肂蚇薈袇芇薃薇罿肀葿蚆肁芅莅蚅螁肈芁蚄羃芄虿蚄肆膇薅蚃膈莂蒁蚂袈膅莇蚁羀莀芃蚀肂膃薂蝿螂荿蒈螈袄膁莄螈肆莇莀螇腿芀蚈螆袈肂薄螅羁芈蒀螄肃肁莆袃螃芆节袂袅聿薁袂羇芅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抵押资产（出让国有土地使用权）价值评估报告一、 项目名称位于市北部了新区高新园大竹林组团0标准分区011-3号地块总面积60141.30平方米出让土地使用权抵押贷款市场价格评估。二、评估对象概况1、土地登记状况土地使用人：。土地来源：据提供的y地（2006）合字（北新高）第425号国有土地使用权转让变更合同，2006年11月29日，宗地土地使用权经协议出让方式取得。土地坐落位置：市北部了新区高新园大竹林组团0标准分区011-3号地块。地籍号：bg2-9-84。图号：n26e26。证载土地用途：工业用地。设定土地用途：工业用地。地块四至：东: 市政道路、川仪一期，南: 市政道路，西: 市政道路、前卫仪表在建厂房，北: 黄山大道二段、中智联厂房。土地面积：用地总面积83448.1平方米，出让土地使用权面积60141.30平方米，划拔土地使用权面积：23306.8平方米（道路20130.1平方米、绿化3176.7平方米）。土地使用权类型：出让。土地取得方式：协议出让取得。土地级别：工业6级。土地出让合同编号：y地（2006）合字（北新高）第425号。土地出让合同签订时间：2006年11月29日。市房地产权证证号：100号房地证2007字第00072号。市房地产权证发证日期：2007年1月16日。 2、 土地权利状况土地所有权：拟评估土地所有权属于国家。土地使用权人：。出让土地面积：60141.30平方米。土地用途：工业。土地使用权取得时间：2006年11月29日。批准土地使用年限：50年。从2006年11月29日至2056年11月29日。剩余土地使用年限:至估价基准日土地剩余使用年限为48年零7个月。土地取得费用：综合价金1251.8万元，其中：土地出让金1082.54万元，征土拆迁费、土地整治费用169.26万元。他项权利：2006年，以本次所评估的土地使用权为抵押向其贷款3000万元。3、土地利用状况1)土地权属变迁：拟抵押的土地原为大竹林镇沙堡村农村集体土地，规划调整后,由政府征为国有土地， 2006年11月29日将其通过出让交给用于“四联仪表工业园”二期工程建设。2）土地利用现状：经评估人员实地查勘和委托方提供资料显示，宗地实际开发程度为红线外“五通”（即通水、通电、通气、通讯、通路），红线内通讯通、路通，约二分之一的用地已完成场地平整，其余部份为生地。3）土地上建筑物：宗地内无永久性建筑。 4）土地上附着物：宗地内无附作物。三、估价目的拟以所评估的宗地土地使用权作为抵押向支行设定贷款抵押，评估为抵押双方确定其抵押价值提供参考意见。四、估价基准日2008年5月6日。五、估价日期2008年5月5日至2008年5月9日。六、价值定义在估价基准日2008年5月6日，估价对象为以出让方式取得，土地所有权属于国家，土地使用权类型为出让，证载出让土地使用权为60141.30平方米，用途为工业用地，土地级别为工业6级，经评估人员现场踏勘，土地实际开发程度为红线外“五通”（即通水、通电、通气、通讯、通路），红线内通讯通、路通，约二分之一的用地已完成场地平整，其余部份待平场。本次评估的地价定义是指估价对象以出让方式取得的工业用地，其级别为工业6级，容积率为1.5，剩余使用年限为48年零7个月，土地实际开发程度为红线外“五通”（即通水、通电、通气、通讯、通路），红线内通讯通、路通，约二分之一的用地已完成场地平整，其余部份待平场，且无抵押担保、租赁等他项权利存在的位于市北部了新区高新园大竹林组团0标准分区011-3号地块的60141.30平方米用地使用权，在估价基准日2008年5月6日的公开市场价值。七、估价依据（一）、土地估价的有关法律、法规、行政规章、估价规程依据1、中华人民共和国城市房地产管理法；2、中华人民共和国土地土管理法；3、中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例;4、中华人民共和国担保法;5、城市房地产抵押管理法；6、市城市房屋拆迁管理条例；7、市人民政府关于调整征地补偿安置标准的通知(y府发200467号)；8、市国土房管局关于公布市主城区2616平方公里范围内土地级别的通知（y国土房管发2004159号）；9、市人民政府关于进一步贯彻落实国有土地使用权土地级别基准地价和土地出让金的通知（y府发200443号）；10、市人民政府关于印发市城市房屋拆迁费额的通知(y府发（2002）92号)；11、市人民政府关于关于调整国有土地使用权土地级别基准地价和土地出让金的通知（y府发200279号）；12、市国有土地使用权土地级别基准地价和土地出让金标准实施细则的通知（y国土房管发2002486号）;13、市国土房管关于调整我市部分地区土地级别的通知（y国土房管发2002567号）;14、全国统一建筑工程基础定额市基价表；15、中华人民共和国国家标准gb/t 18508-2001(城镇土地估价规程);16、中华人民共和国国家标准gb/t 18508-2001(城镇土地定级规程);17、中国人民银行市分行、市国土局关于印发的通知(重国土发（1993）198号)。18、市土地管理规定（市人民政府令53号）；19、市耕地开垦费、耕地闲置费、土地复垦费收取与使用管理办法（市人民政府令54号）；20、市征地补偿安置办法（市人民政府令55号）；21、市人民政府批转市国土房管局等部门关于调整征地农转非养老和病残人员逐月领取生活费或生活补助费标准的意见的通知(y府发200517号)；22、市国土资源和房屋管理系统土地、矿产行政事业性收费标准（y价2001346号）；23、市人民政府关于调整城市建设配套费征收标准的决定(y府发200392号)；24、财政部、国土资源部新增建设用地土地有偿使用费收缴使用管理办法（财综字1999117号）。（二）、中国人民银行、银监局、农业银行贷款担保制度、办法1、建设部、中国人民银行、中国银行业监督管理委员会房地产抵押估价指导意见（建住房20068号）；2、中国农业银行信贷业务担保管理办法（农银发2007234号）；3、中国农业银行市分行信贷业务担保管理实施细则（y农银发2007856号）。（三）、提供的有关估价对象的资料1、企业法人营业执照（副本）（注册号：企合y总字第008327号）；2、国有土地使用权转让变更合同（y地2006合字（北新高）第425号）；3、市房地产权证（100号房地证2007字第00072号）。八、估价原则 根据国家和市有关地价评估的有关规定，本次评估主要遵循了如下土地估价原则： 1、最有效使用原则 由于土地具有用途的多样性，不同的利用方式能为权利人带来不同的收益量，且土地权利人都期望从其所占有的土地上获取更多的收益，并以能满足这一目的为确定土地利用方式的依据。因此，在地价评估过程中应在符合城市规划条件下，根据土地的区位条件和产生的预期收益确定评估对象的最优用途。 2、供需原则 由于土地具有地理位置的固定性、不增性、个别性等自然特性，使价格独占性较强，需求与供给都限于局部地区，供给量有限，竞争主要是在需求方面进行。即土地不能实行完全竞争，其价格的独占倾向性较强，因此土地不能仅根据均衡法则来决定价格。故此，在本次评估过程中，应深入分析当前该区域内地产的需求状况对市场价格的影响，并据此实事求是地科学测算委估对象地产价格。 3、替代原则同类型而具有替代关系的土地之间，其价格会相互影响和牵制，并在市场竞争机制下，它们的价格将趋于一致。本次评估遵循替代原则主要体现在：成本逼近法中各评估参数的取值以及基准地价系数修正法中待估宗地条件与区域内一般条件的比较。 4、综合分析原则 地价受自然、经济、社会及政治等许多因素的影响，因此，在进行地价评估过程中，要充分考虑影响地价的多种因素，抓住主要因素进行综合分析，从而才能评估出科学合理的、切合实际的价格。九、估价方法选择 1估价方法的确定 根据城镇土地估价规程，现行的地价评估方法主要有市场比较法、收益还原法、假设开发法、成本逼近法、基准地价系数修正法等。估价方法的选择应按照地价评估技术规则，根据当地地产市场发育状况，并结合该项目的具体特点及估价目的等，选择适当的估价方法。 评估人员通过实地调查，认真分析调查收集到的资料，在确定上述估价原则的基础上，根据估价对象的实际情况，结合本次评估目的，决定采用成本逼近法、基准地价系数修正法测算估价对象地价。2选择评估方法的依据1）估价对象所在地属市主城区都市圈范围，且该地区近期土地取得、拆迁补偿案例较多，土地取得费及土地开发费的求取有据可依，因此可以采用成本逼近法对该评估对象进行地价评估。 2）市已于1992年完成了城镇基准地价评估，并于2000年8月重新进行修订，以y府发（2000）76号文“市人民政府关于颁布市国有土地使用权基准地价和公示地价的通知”向社会公布。又于2002年6月进行了调整，重新颁布了“市国有土地使用权土地级别基准地价和出让金标准实施细则”，与此同时，还制定了宗地地价评估的修正系数。并于2005年3月又颁布了“市国土房管局关于公布市主城区2616平方公里范围内土地级别的通知”（y国土房管发2005159号）对主城区内的土地级别进行了重新修订，又因估价对象所在的江北区属于新基准地价的范围，因此可以采用基准地价系数法对该评估对象进行地价评估。 九、估价过程1、基准地价系数修正法评估思路：市于1992年建立了城市分类用途的基准地价体系，并于2000年8月重新进行修订颁布，其地价体系（下面简称2000地价体系）由土地级别、基准地价、公示地价为主构成。并通过市人民政府浙府发（2000）76号文市人民政府关于颁布市国有土地使用权基准地价和公示地价的通知向社会公布。市2000地价体系分为商服业、住宅、工业三种用途；土地级别分20级，覆盖全市40个区（县、市）；新基准地价的基准日为2002年1月1日，其内涵为50年期城市熟地价格。2002年按照市人民政府y府200279号令对基准地价进行了重新修正，本次基准地价的内涵为城镇国有土地法定最高出让年限，五通一平（通下水、通电、通路、通气、通讯和平整场地），商业用地容积率为2，住宅用地容积率为3，工业用地容积率为1条件下的平均价格。运用基准地价系数修正法进行具体评估时应根据宗地实际情况进行宗地成熟度、容积率、区域和个别因素和年限修正。综合用途的宗地价格评估时，应按各用途基准地价分摊土地面积加权后修正。 市国有土地使用权基准地价表 （单位：元/平方米） 用途类别土地级别商服业（40年）住宅（70年）工业（50年）用途类别土地级别商服业（40年）住宅（70年）工业（50年）111953350314997399384122029977307812048310973718537499220671192648660150459571777460101875589130548221237350119474441206433495928612491338115上表摘自y府发（2002）79号文附一表 基本公式：pip(1+a+b+c)def 式中：pi：待估宗地修正后单价； p：待估宗地所在区域基准地价； a：待估宗地成熟度修正系数； b：待估宗地区域和个别因素修正系数； c：待估宗地土地使用权类型修正系数； d：待估宗地的容积率修正系数； e：待估宗地年限修正系数； f：待估宗地期日修正系数。测算过程：确定待估宗地所在区域基准地价根据2005市主城区2616m2范围内土地级别，宗地所在区域土地级别为工业6级，其基准地价为商业286元平方米50年。市国有土地使用权基准地价（2002） 单位：元平方米用地类别土地级别商服业住宅工业111953350314992997730781204374992206711459571777460548221237350643349592867399384122083109737185926486601018755891194744412491338区域和个别因素修正系数的确定(见下表) 根据对评估宗地现场踏勘情况，结合市土价体系宗地修正系数及说明表，对评估对象区域和个别因素修正系数的进行确定。 5-8级工业用地地价因素修正系数说明表 优劣程度影响因素优较优一般较劣劣内 部交 通条 件区域内交通方便程度临主次干道有公路与主次干道通达有公路与次干道相通有公路至次干道2-5km有公路至次干道5km以上区域内部道路级别（宽度m）158-155-85无对外交通条件距火车站距离（km）25距港口距离（km）25距机场距离（km）40基础设施条件动力能源保证度（%）9085-9070-8560-709080-9070-8060-7010万3万-10万8千-3万3千-8千300 5-8级工业用地地价因素修正系数表 优劣程度影响因素优较优一般较劣劣交通便捷度区域内交通方便程度0.80.50.0-0.5-1.5区域内部道路级别0.80.50.0-0.5-1.0到火车站距离2.01.00.0-1.0-2.5到港口距离2.01.00.0-1.0-2.5距机场距离2.01.00.0-1.0-1.5基础设施条件动力能源保证率4.02.00.0-2.0-4.0供水保有度3.01.50.0-1.5-3.0排水设施完善度1.50.50.0-0.5-1.5通讯保有度2.01.00.0-1.0-2.0产业聚集规划限制2.01.00.0-1.0-2.5企业规模1.70.80.0-0.8-2.5环境质量区域内有无污染源1.00.50.0-0.5-1.5企业自身有无污染源1.20.50.0-0.5-2.0宗地坡度1.00.50.0-0.5-1.5 宗地区域和个别因素修正系数表影响因素优 劣 程 度 说 明优劣度分值 %交通便捷度区域内交通方便程度临园区市政主干道优0.8区域内部道路级别区域内道路宽度大于15m优0.8到火车站距离10-18公里（一般）一般0到港口距离20公里（货运，一般）一般0距机场距离20-30（一般）一般0基础设施条件动力能源保证率%85-90（较优）优4.0供水保有度%接主干道用水主管，用水有保证（优）优3.0排水设施完善度%排水畅通、常年不漫水（优）优1.5通讯保有度（部/100平方米）1部/200平方米（一般）一般0.0产业聚集规划限制部份工业可布置（一般）一般0.0企业规模（建面平方米）10万优1.7环境质量区域内有无污染源轻微噪音（较优）较优0.5企业自身有无污染源轻微噪音（较优）较优1.0宗地坡度约1/2用地未平场，（较劣）较劣-0.5合计12.8经对待估对象地价的区域因素和个别因素按上表进行修正，确定修正系数值之和为12.8。成熟度修正系数的确定由于市2002年基准地价是在满足土地开发程度宗地红线内为“五通一平”（即通上下水、通电、通气、通讯、通路和场地平整）的价格。经现场踏勘，所评估宗地实际开发程度为红线外“五通”（即通水、通电、通气、通讯、通路），红线内通讯通、路通，约二分之一的用地已完成场地平整，其余部份为生地。故确定本次估价对象成熟度修正系数为-21%。成熟度修正系数表土地开发程度修正系数（%）商业住宅工业缺通路-7-6