住宅小区建设项目申请报告.doc

1 目目 录录 1 项目申报单位和项目情况简介项目申报单位和项目情况简介 4 1 1 项项目申目申报单报单位情况位情况 4 1 2 拟拟建建项项目情况目情况 4 1 3 项项目背景目背景 5 1 4 项项目建目建设设的必要性的必要性 7 1 5 项项目目编编制依据制依据 9 1 6 项项目目编编制范制范围围及及报报告告编编制原制原则则 9 2 市场需求分析市场需求分析 11 2 1 市市场场定位定位 11 2 2 目目标标市市场场的的发发展展现现状状 12 2 3 盐盐城房地城房地产业产业的走的走势预测势预测 18 2 4 本本项项目市目市场竞场竞争争优势优势 19 2 5 市市场场分析分析结论结论 21 3 建设规模与建设内容建设规模与建设内容 22 2 3 1 建建设规设规模模 22 3 2 建建设设内容内容 22 4 项目建设条件 项目建设条件 24 4 1 项项目建目建设设条件概述条件概述 24 4 2 建建设设地点区位条件地点区位条件 24 4 3 交通交通环环境境 27 4 4 区域区域环环境状况境状况 27 5 工程技术方案 工程技术方案 28 5 1 总图总图布置布置 28 5 2 土建工程土建工程 32 5 3 公用配套工程公用配套工程 33 5 4 工程技工程技术术方案分析方案分析结论结论 37 6 节能分析节能分析 38 6 1 建筑建筑节节能能 38 6 2 节节排水排水节节能能 38 6 3 电电气气节节能能 38 3 7 生态环境影响分析生态环境影响分析 38 7 1 采用的采用的环环保保标标准准 38 7 2 环环境影响初步分析境影响初步分析 39 7 3 施工期施工期环环境保境保护护措施措施 39 7 4 项项目建成后目建成后环环境保境保护护措施措施 40 7 5 环环境影响分析境影响分析结论结论及建及建议议 41 8 劳动安全劳动安全 42 8 1 设计设计依据依据 42 8 2 施工期施工期劳动劳动安全安全 42 8 3 项项目建成后目建成后劳动劳动安全安全 42 9 项目实施进度 项目实施进度 44 10 投资估算与资金筹措 投资估算与资金筹措 45 10 1 固定固定资产资产投投资总额资总额估算估算 45 10 2 资资金筹措及投金筹措及投资计资计划划 50 11 财务分析与评价 财务分析与评价 51 11 1 总总成本成本费费用估算用估算 51 4 11 2 财务评财务评价价 51 12 结论和建议结论和建议 54 12 1 结论结论 54 12 2 建建议议 55 1 项目申报单位和项目情况简介项目申报单位和项目情况简介 1 1 项项目申目申报单报单位情况位情况 公司名称 江苏稳健房地产开发有限公司 公司地址 盐城市都市创业园内 法定代表人 曹妙生 5 项目负责人 朱根荣 联系电话邮 编 224300 江苏稳健房地产开发有限公司成立于 2010 年 9 月 组织机构代码 69449728 4 注册资本 5000 万元人民币 经营范围 房地产开发经营 经省建设厅核准该公司房地 产开发资质为暂定二级 江苏稳健房地产开发有限公司现有职工近 30 名 公司产权明晰 法人治理结构合 理 机构设置完善 现有总经理办公室 财务部 销售部 客户服务部等部门 在新 的历史条件下 公司将坚持 敬业 务实 精致 完美 的企业理念 为盐城市留下 最优秀的作品 迎接新的居住文明 1 2 拟拟建建项项目情况目情况 1 项目名称 申鑫名城 住宅小区建设项目 2 项目建设地址 新洋经济区开放大道西侧 新洋路北侧 3 项目总用地面积 99191 平方米 4 建筑占地面积 22028 平方米 5 总建筑面积 168624 平方米 其中 住宅建筑面积 140643 平方 商业建筑面 积 25206 平方米 物管用房 社区管理服务及社区活动用房建筑面积 2775 平方米 地 下储藏室及车库建筑面积 27255 平方米 6 项目总投资 76241 27 万元人民币 7 项目地块周邻情况 项目区东面为开放大道 南面紧临新洋路 开放大道为城 市主干道通向市区 8 项目进展情况 6 根据盐城市总体发展规划要求 江苏稳健房地产开发有限公司拟在开放大道西侧 新洋路北侧实施 申鑫名城 住宅小区建设项目 本项目地块通过公开出让竞得项目 建设用地开发使用权 自然人曹妙生于 2010 年 7 月 6 日和盐城市签订了国有土地使用 权出让合同 江苏稳健房地产开发有限公司组建后 公司与盐城市国土资源局签订了 土地交付合同 目前项目建设场地的拆迁工作已经完成 土地交付合同 及变更协议详见附件 依据盐城市城市总体规划和国土局批文 拟建项目区已被规划为商业住宅用地 本项目建设的规划方案已通过盐城市规划部门的审批 盐城市规划局对该建设用地项 目规划了设计要点 项目建设用地规划设计要点及规划红线图详见国有建设用地使用权出让合同附件 1 2 3 1 3 项项目背景目背景 房地产业是国民经济的基本承载体 是在工业化 城市化和现代化过程中兴起 发展所形成的独立产业 发展房地产业 对于带动消费 扩大内需 促进国民经济和 社会的发展都具有极为重要的意义 目前 从中央到省 市 县各级政府都高度重视 房地产业的发展 并纳入 十一五 发展规划中 同时出台了一系列的战略措施和相 关配套政策 江苏省盐城市在 十一五 发展规划中和城市建设规划中 明确提出要 大力加强城市基础设施建设和房地产业全面 健康 协调发展 房地产业要为作出新 贡献 盐城市是江苏省省辖市中面积最大的市 市辖区面积为 1779 平方公里 市辖区 158 65 万人 全市地势平坦 河渠纵横 交通发达 物产富饶 素有 鱼米之乡 的 美称 盐城处于江苏沿海的中心位置 拥有优良的深水港 并且 作为距离上海很近 的城市 在苏通大桥开通后 盐城进入了上海 2 小时经济圈 再加上杭州湾大桥的建 7 立 盐城与上海以及浙江的关系更加紧密 市政府提出 做上海的后花园 正是着眼 于盐城的巨大发展潜力和优良的生态环境 1 4 项目建设的必要性 1 满足消费者的需要 满足消费者的需要 是市场经济的目标 随着人们生活节奏的加快 在同等 价格情况下 能够买到称心如意的商品是消费者的追求 特别是象住宅这样的高档商 品 同时一般消费者由于对各类住宅的结构 质量指标和价格等信息了解不够充分 往往造成消费行为的犹疑谨慎 万成 尚景 项目的建设 以其住宅的丰富性和价格 的可选择性 可吸引消费者的眼球 满足不同消费者的需求 2 符合盐城经济发展的要求 近年来 盐城经济发展迅猛 随着新城区建设步伐的加快和规划开发区面积 的不断扩大 目前已形成了机械 纺织 食品 化工 新型材料等门类比较齐全的工 业体系 工业主体经济地位已牢固确立 实现了从工业化初期向工业化中期的历史性 飞跃 本建设项目和盐城的其它房地产建设项目 必将带动盐城其它产业的迅猛发展 实现与第二产业发展良性互动的局面 3 有利于推动城市现代化建设进程 目前 盐城市的城市建设速度较快 市区城市功能显著增强 市区的面貌发 生可喜的变化 公用事业的发展在城市总体规划指导下 逐步步入了科学化 规范化 的良性发展轨道 但是与现代化城市化的要求仍然有相当差距 城市建设的任务依然 相当繁重 通过本项目的实施 进一步加大商品房的开发力度 建设一批环境优美 功能齐全 配套设施完备的现代化小区 无疑将会推动城市现代化建设的进程 4 有利于增强企业的综合实力 江苏稳健房地产开发有限公司是盐城房地产开发队伍中的一支新兴中坚力量 8 企业要在激烈的市场竞争中 站稳脚跟 保持后劲 取得发展 必须苦练内功 夯实 基础 并审时度势 抢占商机 开拓市场 开发实施 申鑫名城 住宅小区建设项目 正顺应了企业发展的要求 本项目的开发 将大大增强江苏稳健房地产开发有限公司 的知名度 并取得良好的经济效益 有利于进一步增强企业的综合实力 本项目起点较高 定位超前 并按照盐城市政府 十一五 规划的要求建设 与盐城市建设城市的宏伟目标相呼应 江苏稳健房地产开发有限公司将以全新的管理 理念 利用现代科技手段提供的综合性平台 进一步提高现代服务业水平 本项目建 设将成为盐城住宅建设小区的又一个典范 1 5 项目编制依据 1 国家发改委 产业结构调整指导目录 2005 年本 2 盐城市城市总体规划 3 项目所在地规划用地红线图 4 申鑫名城 住宅小区建设项目平面规划设计要点 6 盐城市国有土地使用权出让合同 7 江苏稳健房地产开发有限公司提供的相关资料 1 6 项项目目编编制范制范围围及及报报告告编编制原制原则则 1 6 1 本本项项目申目申请报请报告的告的编编制范制范围围如下 如下 本报告主要对江苏稳健房地产开发有限公司拟建项目 申鑫名城 住宅小区的建 设条件 投资必要性 工程建设方案 投资估算 资源利用 生态环境影响诸方面进 行分析 研究范围包括 1 项目建设背景及必要性 2 市场需求分析 9 3 项目建设规模与功能设计 4 工程建设方案 5 生态环境影响分析 资源利用和能源耗用分析 6 投资估算及经济评价 1 6 2 编编制原制原则则 项目申请报告的编制原则是 1 必须体现国家宏观经济政策和可持续发展的要求 坚持 客观 公正 科学 可靠 的原则 真实全面地反映项目的有利和不利因素 为国家有关部门核准项目提 供可靠的依据 2 项目申请报告是建设前期工作的重要内容 是投资建设决策的重要依据和基础 项目申请报告必须满足国家有关法律 法规 产业政策和相关部门对于编制项目申请 报告的内容和深度规定的要求 3 贯彻 经营可靠 技术先进 节省投资 安全环保 的指导思想 认真研究项 目建设条件 通过多方案比较 提出供业主选择的建设方案 为业主选择适宜的工程 方案提供依据 4 贯彻执行国家对环保 劳动安全 节能 卫生 消防等方面的有关规定和标准 做到 三同时 5 在满足用户要求的前提下 结合本项目的技术条件提出优化建筑结构设计等措 施 降低土建工程造价的初步设想 6 尽量利用社会协作条件和公司管理优势 减少项目建设过程中的重复建设 最 大限度地降低成本 提高经济效益 10 2 市场需求分析市场需求分析 2 1 市市场场定位定位 1 建设项目定位 建设部 165 号文件精神规定 自 2006 年 6 月 1 日起 各城 市 含县城 年度新审批 新开工的商品住房总面积中 套型建筑面积 90 平方米以下 住房面积所占比重 必须达到 70 以上 根据上述要求 本项目建设将转变单纯的 求大求豪华 的观念 确立理性务实的开发思路 加强户型组合 户内空间 结构 造型等方面的设计 努力构筑一个设计先进 功能齐全 设施完善 管理先进的综合 性住宅示范小区 2 销售市场定位 通过对盐城市城乡居民及周边地区居民购房意愿等多项指标的 分析以及本项目建设的地理位置的综合细分 从中提炼出 申鑫名城 建设项目的主 要客户群 1 中高收入客群 企业主导者 企业主导者包括本地民企老板 企业负责人 这一人群 客观的说 应该在金字塔分布中 略高于项目的目标客户群 他们的购买能力巨大 同时对小区 的综合素质要求较高 企业中高层管理者 一般是企业中管理的核心执行层 也就是普遍意义上的 职 业经理 人群 在大城市其所涵盖的行业也较广 人群规模较大 但对于射阳县而言 该部分人群数量较小 成为本案的主力客群可能性较小 11 行政机关人员 这一人群的特点是教育程度相对较高 对事物有较强的分析判断 能力 购物决策偏于理性 属于 思考型 有较高的审美情趣 该类人员的购房存在 着明显的区域性 大部分集中在工作单位附近 而本项目正处于新城区行政中心附近 将成为本案的主力客群 乡村富裕代表购买人群 该部分人群在外地经商或打工 积累较多的闲置资金 而射阳县作为苏北经济发展较快的县 对回乡置业投资为目的购房者有一定的吸引力 本案可以项目投资升值优势吸引部分购房者 2 中档收入和中低档收入者 主要有个体经营者 企事业单位员工 在外打工者及当地无房居民 该部分的人 群由于历史或经济原因 家庭结构也带有明显的时代特色 在其自身成长的家庭中 以多子女的大家庭为主 而在其自己建立的家庭中 以三口的小家庭为主 3 目标区域 主要为射阳县城周边企业和万成集团内部职工及乡镇地区的城乡 居民 2 2 目目标标市市场场的的发发展展现现状状 2 2 1 我国房地我国房地产业产业的的发发展及周期性展及周期性规规律律 房地产业是国民经济的基本承载体 是在工业化 城市化和现代化过程中兴起 发展所形成的独立产业 由于投资周期长 风险大 关联产业多 相对滞后等因素的 制约 房地产业又有其特殊性 房地产历来是政治风云 国家政策的测量器 政策波 动 政治动荡 世界格局的变化都会对其产生影响 它又是国民经济的晴雨表 经济 高涨 房地产会发展迅猛 经济受阻或下滑 房地产也会发展迟缓 自 1979 年中国房 地产业形成至今 其发展过程大致经历了两个阶段 五个周期 1 1979 年 1985 年起步周期 12 这是我国房地产业发展的第一个阶段的第一个周期 房地产业的周期一般为 4 6 年 周期内也有峰头 回落 波谷 高涨几种现象 这个周期中最高点是 1983 年 最 低点是 1985 年 出现 1983 年的 峰头 现象 与当时先后出台的一系列政策法规有 关 1982 年 宪法正式明确规定城市的土地归国有 城市土地的国有化 解决了城市 土地各种所有制并存的局面 为统一土地归口管理和实行城市土地的优化配置提供了 条件 从这一年开始 政府先后制定和颁布了房地产开发经营及其服务等一系列法律 法规 400 多个 初步形成了从中央到地方的房地产法律体系 为房地产业的发展提供 了法律 政策依据 这标志着作为新兴的房地产业的真正起步 1985 年的波谷是房地 产业的一个自然现象 因为在房地产整个运作过程中有资金筹备 市场调研 户型设 计 建筑施工等众多环节 这些环节的相互衔接有一个时段 反映到整体上来 表现 就如同人的呼吸一样 呼 的时候就 高 吸 的时候就 低 2 1985 年 1991 年复苏周期 我国房地业发展的第一个阶段的第二个周期 这个周期内 1986 年为最高点 1991 年为最低点 这一周期的房地产的走势依然受国际 国内世界格局和政治动荡的影响 较大 东欧巨变 苏联解体以及国内政治事件的发生 不可能不影响到房地产的发展 所以这一周期的走势依然不强 到了 1989 年以后的 1991 年甚至跌到了十年间的最低 点 3 1991 年 1996 年第一个高速发展周期 从 1991 年开始 我国房地产业进入第二个阶段的第一个周期 连续 年一个整周 期都没有下跌 这在中国房地产发展史上是从来没有经历过的 其原因也是多方面的 90 年代初 邓小平南巡讲话和党的十四大作出关于建立社会主义市场经济体制的重大 决策后 房地产业进入了高速发展的时期 产业结构体制 运行机制和政策框架初步 13 形成 房地产业以 新兴产业 国务院 关于发展房地产业若干问题的通知 中的提 法 的姿态出现 并已经按照产业分工履行着社会职责 为我国社会和经济的发展作 出了贡献 进入 90 年代以来 我国经济连年高速增长 增幅都达 7 以上 房地产业 的关联度高 支撑点也多 高速增长的经济速度带动了与房地产有关行业的发展 而 政府出台的一系列政策也同时支撑了房地产业的提升 1992 年是我国房地产业高速发 展中最值得称道的一年 具体表现在 一是房地产开发量高速增长 年房地产开发投 资额 732 亿元 比 1991 年增长 117 开发面积 2 334 万公顷 增长 175 施工商品 房 1 9 亿平方米 增长 57 二是房地产交易活跃 房地产商品化程度有较大幅度提 高 三是房地产开发企业实现的利润和纳税额较 1991 年增长 102 4 四是城市住宅 竣工面积达 1 6 亿平方米 创出了历史最高水平 4 1996 年 2001 年调整周期 这是中国房地产业发展的第二个阶段的第二个周期 在 1992 至 1993 年上半年房 地产业高速发展的同时 也出现一些违背市场经济规律的现象 诸如盲目大量批地 造成土地资源浪费和大量农田的流失 炒卖房地产牟取暴利的存在 诱发资金不适当 地流向房地产 助长了金融秩序的混乱 房地产开发规模过大 加剧了 瓶颈 行业 的紧张 拉动着建筑材料等生产资料价格的上涨 从而引发房地产市场价格不合理的 上升等等 使房地产业的发展带有 泡沫 性质的虚假繁荣 1993 年 6 月 国家及时 对房地产行业实行宏观调控 重点是调控开发规模 调整投资结构 规范市场行为 调节收益分配 清理整理房地产开发企业 据统计 最高时期全国共有房地产企业 22287 家 平均资产不足 1000 万元 具有一级资质的只有 1 44 二级资质占 12 9 由此可见我国房地产的整体素质亟待提高 我国房地产业从 1992 年高速发展 14 到 1997 年跌入低谷 再进入 1998 年 1999 年低水平波动 已有 7 年时间 随着市场 机制的逐步建立 竞争环境的日益改善 我国房地产业发展运行质量不断提高 5 2001 年以后第二个高速发展周期 2001 年以后中国房地产进入了第三个阶段第一个周期 并步入了 相对成熟 的 发展阶段 通过以上分析可以得知 每一个 波谷 之后就会有一个 高涨 期 这 种 高涨 又会随着当时的政治 经济 国际 国内 宏观 微观等因素而有所变化 有时表现得 疲软 后劲不足 1985 1986 年 有时表现得 坚挺 持续上扬 1991 1996 年 2001 年以后房地产走势经过几年的相对平稳的发展时期后 应该 是一个高涨期 而这个高涨期由于受拉力 撑力 还有自身的 浮力 三种合力的作 用 又会表现的十分 坚挺 持续的时间可能比第一次高速发展周期还要长 所谓的 拉力 主要表现在 中国经济近几年一直保持着 7 以上的高速增长 城镇居民人均 收入 2000 年已达到 6280 元 城市化进程加快 到 2010 年城镇人口将自然增长 5000 万人 农村涌入城市人口 1 1 亿人 城镇人口总数将达到 6 36 亿人 如达到人均居住 面积 12 平方米 共需新增加住房 33 48 亿平方米 所谓的 撑力 具体表现在 2008 年奥运会在中国的举办 将进一步扩大我国的内需 加大房地产业的开发量 随着中 国加入 WTO 国外有实力的房地产开发大企业的介入 必将刺激我国房地产业迈向更 高的台阶 在金融方面我国一直实行的是 低利率 政策 支持个人购房抵押贷款为 重点的政策 尽管目前银根紧缩 但支持个人贷款买房的政策长期不会改变 所谓的 浮力 是指房地产业内部经过二十几年的风雨历程 逐步从不规范到规范 从不成 熟到成熟 中国房地产业职责逐渐细分化 管理逐渐科学化 产业逐渐整合化 房地 产业和教育产业 体育产业 旅游产业 IT 产业的整合是一种发展趋势 开发逐渐现 代化 房地产业这种整体素质的提高 必然会对自身的发展产生一种巨大的 浮力 15 从以上房地产周期的分析中 从三种 合力 的判断上 我们完全有理由相信 在未来的七八年间 中国的房地产业的发展正进入到一个新的健康发展周期 具有一 定的发展空间 同时房地产业的开发质量将会极大提高 在带给消费者更好楼盘的同 时 也必定会带动其他产业跃上一个新的台阶 2 2 2 当前房地当前房地产产市市场场状况及状况及发发展展趋势趋势 分析我国房地产业的发展规律和周期 不难看出 保持房地产业持续增长的动力 之源主要是 1 国民经济的持续快速增长 近几年来 我国国民经济增长率持续超过 7 高 经济增长率和良好的经济增长质量可以推动城市化规模的不断扩大 大量农村人口涌 入城市必然要实现住房消费 从而为房地产市场带来新的购买力需求 国民经济的持 续快速增长 也使城市中低收入劳动者的经济收入持续增长 这在一方面 激活 了 中低收入者的购房需求 为房地产业的持续发展塑造了最广泛的消费群体 另一方面 也使原购买力较强的消费者提升了消费层次 从而推动着住房品质的不断提升 因此 经济增长速度与增长质量是决定房地产发展的前提与基础 2 体制与机制的市场化 长期以来 我国主要靠国家和集体来建房分房 这种供 给模式是中国城市居民居住环境差的主要原因 国家住房制度的改革 把建房与购房 一同推向市场 从而使住房成为自由流通的商品 市场机制的引入 使建房者成为自 负盈亏的法人 购房者用货币去选择适应个人需求的商品 这种产权的明晰化 个体 化 催生了当前这个世界上最大的房地产市场 而这个巨大并且日益增长的市场需求 正是我国房地产业几年来持续火爆的载体 3 与消费观念更新配套的住房按揭贷款 市场经济不但提升了购买力 更重要的 是催化了人们全新的消费观念 20 世纪 80 年代以来在市场经济体制下就业的劳动者 16 大多数不会等到攒够钱以后再去买住房 而是充分利用住房按揭贷款来实现 居者有 其屋 据统计 70 以上的购房者都会选择利用银行住房贷款 目前全国商业银行个 人住房按揭贷款已经超过 6000 亿元 大量的按揭贷款间接注入和不断递增的住房开发 贷款已经成为支撑房地产市场最重要的资金来源 尽管我国当前新一轮房地产市场高潮有着良好的市场基础和政策基础 并且这一 轮高潮尚处于非 泡沫 的良性增长过程 但是 市场规律证明 一个谁都能赚到钱 甚至获得暴利的行业肯定是存在着问题的 目前我国房地产市场存在的主要问题是 1 房地产投资规模过大 2 商品房价格上涨过快 2004 年以来 中国内地房价不断上扬 全年房价上涨 价 14 4 2005 年一季度又同比上升 12 5 目前在经济发达的上海市 杭州市等城 市住宅均价超过了每平方米一万元 3 商品房结构不合理 4 房地产市场秩序比较混乱 正确认识当前房地产市场形势 及时解决出现的突出问题 促进房地产业健康发 展 对于巩固和发展宏观调控成果 保持国民经济平稳较快发展 具有重要意义 为 此 建设部 国家发展和改革委员会 财政部 国土资源部 人民银行 税务总局和 银监会等七部门联合出台了 关于做好稳定住房价格工作意见的通知 该 意见 被 称为 八条铁规 同时 国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳 定住房价格意见的通知 各地 各部门通过认真贯彻落实以上通知精神 房地产市场 调控政策措施在 2006 年 2007 年取得了明显的成效 主要表现在 住房价格涨幅趋 缓 城镇房屋拆迁规模得到有效控制 高档房投资受到抑制 各地开始把廉租房建设 制度纳入城市总体规划等 17 展望 2008 年的政策走向 国家在稳定价格 规范市场 防止泡沫 促进发展仍然 是政策出台的核心目标 今后我国房地产市场的发展趋势是 建立符合我国国情的住 房建设和消费模式是必须长期坚持的方针 我国人口众多 土地 能源 资源都很紧 张 人均占有量极低 而城镇化快速发展和人民生活改善带来了较大的住房需求 这 就决定了我国不能占用大量土地 消耗大量钢材 淡水和能源来建设住宅 消费模式 不能维持现状 必须考虑大多数群众实际居住水平和改善住房需求的支付能力 必须 制止部分企业追逐自身商业利益 恶意炒作哄抬房价的行为 要建立合理的住房建设 模式 通过精心设计和产业化生产 提供 面积不大功能全 造价不高品质优 占地 不多环境美 的住宅 注重旧房的有机更新和节能改造 我国正处于并将长期处于社 会主义初级阶段 群众居住条件的改善是一个长期的过程 需要多方努力 要立足当 前 着眼长远 优先满足群众的基本住房需求 引导居民梯度改善居住条件 要引导 合理的住房消费 通过不断完善金融税收政策 支持合理消费 遏制不顾资源环境的 盲目消费 积极发展二手房市场和租赁市场 引导居民适度 梯次消费 就是对先富 起来的人群 也要发扬中华民族勤俭节约的传统 倡导合理消费 承担起社会责任 要建立合理的价格形成机制 根据资源稀缺状况 区域和城市经济社会发展水平 居 民家庭资产状况和实际收入水平等 采取综合措施 调节市场供求关系 形成适合本 地区 城市 居民改善住房条件的合理价格 使住房销售价格和租金水平与多数家庭 的支付能力基本适应 2 3 盐盐城房地城房地产业产业的走的走势预测势预测 随着政府宏观调控能力的控制 国家对经济欠发达地区推行了一系列的措施 对 盐城市的经济发展提供了良好的机遇 在盐城市委 市政府的正确领导下 盐城市的 社会经济呈现出蓬勃发展的势头 这对房地产业 的快速发展提供了良好的商机 2 4 本项目市场竞争优势 18 1 优越的地理环境 本项目选址于盐城市繁华地段内 东面为虹亚新城 南面紧临幸福大道 北面紧 临解放路 达阳路北首为城南菜场及电信大楼 解放路连接老城区东西主干道 达阳 路兼容商业街 从局部看是射阳县城的发展重点区域 是射阳第三产业的规划集聚点 也是优质教育资源的所在地 从全局看射阳也是国家在苏北地区重点发展的沿海城市 有着南靠上海 浙江 北联山东 东临黄海的良好的地理环境 是经济的战略要地 2 良好的交通条件 为人们出行 旅游 经商等提供了极大的便利 2 铁路 拟将建设的连盐铁路通过境内 北与陇海线相接 南与沪宁 宣杭线相连 射阳 设有客运站 货运站和机务段 3 空港 盐城民航站 已成为直航国外的国际机场 现已开通直达韩国首尔的国际航班及 到达北京 广州等国内航班 4 公路 县城距盐城机场 40 公里 距新长铁路盐城站 50 公里 县内等级公路网络健全 沿海高速公路纵贯射阳全境 苏通大桥通车使射阳融入上海 3 个小时经济辐射圈 5 内河航运资源丰富 射阳河 新洋港具有 500 吨以上的通航能力 并直通京杭大运河 连接国内各大 内河航运码头 6 旅游资源丰富 射阳县地处苏北平原中部 东临黄海 背靠 204 国道和新长铁路 沿海高速公路 穿越境内 拥有国家二类对外开放口岸射阳港 海岸线长 103 公里 滩涂面积 109 万 亩 每年还以近万亩的速度向黄海推进 有着 黄金海岸 的美誉 射阳还是 丹顶鹤的 故乡 是我国东部沿海极具发展潜力的河海生态旅游城市 射阳县旅游资源丰富 特色明显 首先 海涂旅游资源种类繁多 射阳濒临黄海 总面积 2795 平方公里 有滩涂湿地 河口湿地等多种湿地类型 在辽阔壮观 一望无 垠的滩涂风光带上 滋生着品种各异的海产品和滩涂动植物资源 近海鱼类 35 种 海 堤内外各类植物 110 多种 滩涂鸟类 200 多种 一 二类保护动物 79 种 是丹顶鹤等 世界珍稀动物的主要栖息地 国家级珍禽自然保护区更是闻名遐迩 区内仅国家级一 19 类保护动物就达 13 种 其次 射阳河风景区自然景色优美 射阳河风景区位于射阳河 下游 海通镇境内 总面积约 3 万亩 包括支鱼大坝向南北延伸和射阳河闸向西延伸 段 其中水域面积 5000 亩 河面宽阔 是射阳河旅游资源最为集中的地段 目前景区 内已相继建成了江淮第一寺 息心寺 全国第一挡潮闸 射阳河闸 江苏第一民 办学府 明达学院以及凯庄国际高尔夫球场 射阳岛公园等景观 区内自然资源也 十分丰富 有野生动物数十种 野生植物 42 种 还有几十种林木资源 是一个集生态 观光 农业观光为一体的旅游胜地 再次 特色旅游资源丰富 射阳位于里下河地区 地势平坦 水网密布 形成了海河相连 舟船云集的苏北水乡特色景观 射阳因 精卫 填海 而成陆 因 后羿射日 而成名 文化底蕴浓厚 射阳因盐而生 因盐而兴 盐文 化贯穿于射阳发展的整个历史记录 三阳护鼎 景观 不断生长的息壤 冈合森林线 六垛农民画 海滨森林公园 洋马 十里菊香 临海大蒜 特庸蚕桑 黄尖牡丹园 太阳城城市休闲购物区等都是我县特有的资源 经过长时间的探索和征求各方面专家意见 把射阳定位于河海生态旅游城市进行 发展的条件已经成熟 射阳旅游业发展总体思路 即围绕国家生态旅游示范区建设 以丹顶鹤为品牌 海涂湿地风光为特色 四大景区 旅游服务中心区 射阳河风景区 生态旅游示范区 丹顶鹤保护区 建设为重点 加速资源整合 加大开发力度 积极 构建富有射阳特色的五大旅游板块 以丹顶鹤自然保护区为基础的稀有珍禽保护板块 以射阳沿海滩涂湿地为基础的生态旅游观赏板块 以息心寺及其周边宗教服务区为基 础的佛教文化传播板块 以射阳河风景区为基础的风景名胜观光板块和以太阳城为基 础的城市休闲购物板块 通过 5 10 年左右时间的努力 把射阳建成江苏旅游强县 全国优秀旅游城市 3 射阳经济的快速发展和人民生活水平的不断提高 射阳县经济发展的总体目标是 奋战四年达小康 全面建设新射阳 的目标 大力弘扬 团结 奉献 实干 争先 的射阳精神 全力实施项目立县 港海兴县 特色强县四大战略 努力建设文明富庶 诚信和谐 平安生态的新射阳 奋斗目标是 人均 GDP 年均增长 14 以上 地方财政一般预算收入增长 25 以上 城乡居民收入年 均增长 11 以上 争取 2011 年 确保 2012 年以县为单位实现全面小康 2008 年是射 阳经济快速发展的一年 地区生产总值增长 15 5 工业增加值增长 23 规模以上 工业投资增长 30 注册外资增长 30 地方财政收入增长 25 城镇居民可支配收 20 入增长 13 5 农民人均纯收入增长 10 三次产业结构不断优化 二 三产业增加 值占 GDP 比重达 90 城市化率达 45 人民生活明显改善 全县城镇居民人均可支 配收入和农民人均纯收入分别达 2000 美元和 1000 美元 同时射阳县财政收入的增长 幅度正随着经济的快速发展而不断上升 使政府有能力加大对基础设施的投入力度 投资环境不断优化 也为 万成 尚景 住宅小区项目的建设提供了较好的外部环境 4 服务优势 本项目建设 所有公用设施包括通讯 供电 给排水 有线电视等配套设施全部 一次到位 并同时进行绿化建设 绿地率达 35 积极营造整洁优美的居住条件 在 建设布局和房屋结构设计中追求新颖 环保和时尚 服务设施配套齐全 5 优越性价比住宅 本项目在射阳县具有品质标杆的代表性楼盘 以节省造价为前提 通过设计体现 产品均好性 规划 形态 景观 户型 适度创新 在价格上 与市场同类产品平走 通过产品品质体现竞争力 并通过销售节奏的控制 不断提升项目市场口碑 2 5 市市场场分析分析结论结论 形成商机的最基本条件是购物环境 区位条件 人气指数 辐射半径 区域收入 状况及消费水平 从以上分析可以看出 在距射阳县城繁华地段建设 万成 尚景 住宅小区项目的条件已经形成 项目的建设不仅符合国家的产业政策和射阳县的发展 规划 而且市场前景看好 万成置业凭借先进的管理经营理念以及更优质配套的服务 必将赢得更大的市场竞争优势 3 建设规模与建设内容建设规模与建设内容 3 1 建建设规设规模模 建设规模的选择将影响建设投资 市场销售及其他技术经济指标 因此 必须按 一定的经济规模进行选择 从预测未来市场需求 企业资金筹措能力以及营运成本 市场竞争等考虑 本项目建设规模如下 借鉴国内外商品房开发的成功经验 以构造和谐社区 生态社区 为主题 融 21 合中西文化 人文地理景观于其中 紧紧依托 射阳人文环境和地区经济的发展优 势 合力构筑一个集 住宅 商务 于一体的管理先进 功能完善的生态型 住宅新区 申鑫名城 住宅小区项目建设总占地面积为 99191 平方米 建筑 总面积 168624 平方米 其中住宅加商业建筑面积 165849 平方米 幼儿园 物管用房 社区管 理服务及社区活动用房建筑面积 2775 平方米 地下车库及储藏室 27255 平方米 项目总投资 76241 27 万元人民币 3 2 建建设设内容内容 根据项目地理位置特点及市场分析资料 申鑫名城 住宅小区建设项目拟 规划总建筑面积 168624 平方米 其中 高层 及小高层建筑面积 110837 平方米 多层建筑面积 33131 平方米 配套商业用房建筑面积 22296 平方米 幼儿园 物 管用房 社区管理服务及社区活动用房建筑面积5858 48 平方米 地下车库及储 藏室 27255 平方米 本建设项目楼群间距 日光照间距根据国家标准进行设计 建筑物及其相邻居建 筑物之间满足消防要求 小区道路结合城市规划路网的布置 于南侧 东侧 北侧各 设一个主干道出入口 小区内部消防道路采用南北布置 人行景观步行道结合绿化作 带状布置 车行道布置采用弧形布置为主的布置方式 形成即通达又不能贯穿的道路 格局 居住区自行车车库布置在地下一层 机动车辆采用地下停车及地面停车的布置 方式 项目区内可设置机动车位 1352 辆左右 本项目建设初定于 2010 年 10 月动工兴建 项目建设期 3 年 公用工程及配套基础设施同步建设 项目建成后 整个住宅区建筑群错落有致 气势雄伟 设施完善 功能齐全 绿 树青草 鸟语花香 适宜的人居环境为盐城市增加又一道靓丽的风景线 22 4 项目建设条件 项目建设条件 4 1 项项目建目建设设条件概述条件概述 1 项目建设符合国家产业政策 本项目为普通房地产开发项目 对照国家发改委 产业结构调整指导目录 2005 年本 不属于淘汰 限制类项目 项目的建设符合国务院相关文件精神 2003 年 8 月 30 号 国务院发布 关于促进 房地产业健康持续发展的通知 该 通知 贯穿了以下指导思想 一是坚持市场化取 向 通过深化改革 不断消除影响居民住房消费的体制性和政策性障碍 培育住房消 费 完善房地产市场体系 进一步发挥市场机制在资源配置中的基础性作用 二是以 有效需求为导向 立足于调整商品房供应结构 提高住房质量 满足不同收入家庭 重点是中低收入家庭的住房需求 三是针对发展中出现的问题 切实加强宏观调控和 市场监管 四是强化政府的住房保障功能 保证城镇居民基本住房需要 五是坚持在 国家统一政策指导下 各地区因地制宜 分别决策 使房地产业的发展与当地经济和 社会发展相适应 2 项目建设符合盐城市城市建设总体规划要求 本项目建设符合盐城市城市建设总体规划要求 并且随着盐城城市建设的不断拓 展和新城区规划区发展规模的迅速形成 本项目的建设将有利于新老城区之间实现合 理的空间整合而使之融为一体 3 项目建设用地已得到盐城市国土局的批准 项目建设的各项技术经济指标符合 盐城市建设局建设用地规划设计要点 4 2 建建设设地点区位条件地点区位条件 1 建设地点的地理位置 建设地点的地理位置 23 盐城市东临黄海 南与南通市接壤 西南与扬州市 泰州市为邻 西与淮安市相连 北隔灌河和连云港市相望 拟建项目选址位于开放大道西侧 新洋路北侧 该地段地势平坦 地理位置优越 周边环境好 适合统一规划住宅用房的建设 拟建项目的地理位置详见附图一 2 自然环境条件 自然环境条件 江苏省射阳县在北半球中纬度 为北亚热带向南温带过度的气候地带 湿润的季 风气候盛行 四季分明 温暖湿润 雨量充沛 冬季盛行大陆来的偏北风 以寒冷少 雨天气为主 夏季盛行海洋来的东南风 以炎热多雨天气为主 春秋两季为冬夏季风 交替 常出现冷暖 干湿多变天气 据几年气象统计 历年最高气温为 39 历年最 低气温为 17 3 本地区年平均气温 13 9 8 月份气温较高 历年均日照 2399 7h 年平均降水量 985 1mm 平均气压 1 01 105 帕 平均风速 3 5 米 秒 最大风速 20 7 米 秒 常年主导风向为 ENE NE 风频 10 13 历年降水量 900mm 无霜期为 209 天 据资料统计 该地区主要气象数据 1 气温 年平均气温 13 6 极端最高气温 38 7 极端最低气温 17 2 气压 年平均气压 1016 8hPa 极端最高气压 1045 7hPa 24 极端最低气压 987 9 hPa 3 降水 年平均降雨量 895 5mm 年最大降雨量 1244 6mm 年最小降水量 413 5mm 4 风向 风速 风压 常年主导风向 东南风 年最大风速 34m s 年平均风速 3 3m s 5 年平均相对湿度 78 3 水文地质 水文地质 本项目场地土质为农田 地形较为平坦 土质属高压性土 地质情况自上而下依 次为 第一层土为素填土 松散 层厚 1 0m 第二层为黄褐色粘土 可塑 中密 层 厚约 1 2m 地耐力 f 20KN m2 第三层为灰色淤泥 流塑 松软 层厚约为 1 8m 地 耐力 f 70KN m2 第五为灰色淤泥 流塑 松软 层厚约为 0 8m 地耐力 f 80KN m2 第六层为灰 黄褐色粘土 可塑 中密 地耐力 f 240KN m2 场地地下水 位距地表深度级 0 97 1 40m 左右 4 地震烈度地震烈度 射阳县地震烈度为 7 度 建筑设计按 8 度设防 如上所述 自然环境条件 水文地质等在正常情况下对本项目建设无影响 4 3 交通交通环环境境 25 项目开发地块周边交通状况良好 西面为兴阳路 南边为红旗路 北面为德发路 县内公交车可直通项目区 周边交通便捷 路况较好 区域发展潜力巨大 具有较高 的升值空间 4 4 区域区域环环境状况境状况 建设场址位于幸福大道与达阳路交界处 环境现状较好 本项目的实施对周边环 境影响较小 项目建设单位拟采取综合治理措施 以满足环保要求 5 工程技术方案 工程技术方案 5 1 总图总图布置布置 1 总图布置原则 1 符合项目建设区域规划 且确保总图布置流畅 优化 2 考虑合理的功能区分 在兼顾整体性的同时注意各功能区的相对独立性 保 证有良好的居住人文环境 3 减少不安全因素 内部交通流畅 形成环道 进出口要通畅 4 通过合理规划 营造自然 和谐 亲切的环境品质 中心绿化带景观与各楼 群间的绿化相结合 达到环境均好性 充分考虑居民群体的不同需求 住宅用房户型 设计中 90 平方米以上户型占住宅用房总户 套 数的比例达 80 1 以上 5 保证一定的停车场用地 2 总平面布置 本项目建设内容主要有住宅用房 地下车库 商业营业用房以及变配电系统 给 排水管线 道路等公用配套工程 项目规模地块南北最长约 350 米 东西最长约 334 米 26 根据上述布置原则 总平面布置首先应满足项目建设功能要求 同时要符合消防 环保等要求 力求合理 流畅 按照 整体有序 层次分明 注重气氛 以居为本 适度超前 的原则 根据规 划设计条件及周边特点 本项目拟开发商品住宅楼 29 幢和沿街局部二层商务会所及物 管用房 总平面布置情况如下 1 整个项目区分多层 小高层 高层 各区楼间建地下车库 地下建筑面积 27255 平方米 项目区内道路 绿化及灯光按相关建设要求设计 力求整个小区点 线 面相结合 创造出一个清新 舒适的居住环境 2 20 21 之间设南北路为小区主入口 地下车库与每幢楼均有地下通道 各 出入口东西南北纵横相贯 组织有序 小区内道路宽畅 四周贯通 流线明晰 交通 便捷 功能分流互不干扰 没有死角 消防车能到达每个楼群 3 建筑功能实行立体布局 项目区内 29 个单体建筑的面积大小不等 高层 多层和局部二层 项目区内楼群错落有致 4 小区内设有中心广场 该广场呈椭圆形 供小区居民休闲 这不仅改善了人 居环境 而且提升了小区的品位 5 建筑风格体现特色 本项目建筑设计从整体到细部均注重在具体表达与抽象 表达之间形成对话 使形态与空间的隐喻构成独到风格和魅力 主出入口大门将采用 现代设计手法 利用现代门面装饰技术 体现恢宏气派 本项目总平面布置情况详见附图二 3 交通组织 要创造一个成功的住宅小区 使人们乐于其中 首先必须向人们提供方便 快捷 27 安全的交通通道 这种与周边地区及内部各单体之间的联系 即为 可达性 它是商 品住宅楼开发成功的价值基础 1 项目区入口设计 设置步行入口和车辆入口 直接通向城市主干道 在小区入口设计上达到人车分 流的规划目标 2 项目区内主要交通路线设计 结合住宅区的功能布局 在整个地块规划南北一条曲线景观大道 并在每排楼之间 规划东西支干道 形成一个网格形的交通体系 小区道路结合城市规划路网的布置 小区内部消防道路采用南北布置 人行景观 步行道结合绿化作带状布置 车行道布置采用弧形布置为主的布置方式 形成即通达 又不能贯穿的道路格局 主干道 支干道均采用混凝土路面 拟采用如下做法 素 土夯实 二灰土垫层 碎石层 混凝土路面 区内道路纵坡 0 03 以利两水排泄 具体路基做法根据不同路段的地质情况确定 并每隔一定距离处设置胀缝 并根据需 要在道路两侧地下敷设雨水管 污水管 同时考虑到检修方便 3 项目区内步行道路设计 小区内步行道路设计不仅仅是物质的也应当是精神的 步行街只有在纳入 人 这 个主体一切才得以实现 才得以升华 才有了价值 本项目在设计住宅区各个组团内的步行道路时 考虑物业管理的同时更要为 人 这个主体提供一个休憩的场所 宜布置有较强景观性的步行道路 如报刊亭 小亭 廊椅等 4 区内停车设计 每幢之间设置机动车位 项目区内可设置机动车位 1354 辆左右 28 4 建筑设计 1 平面设计 住宅户型 户型设计主要适应市场需要 因此设计中项目建设单位着重考虑了户 型平面配置的合理性 从而充分体现 以人为本 的理念和 均好性 的原则 用多 种类 多套型的住宅设计方案以满足不同的住户的需要 所有户型具有灵活性 多样 性 适应性 和可变性 为住户根据自己的意愿设计自己的家创造了有利条件 本小区为高层 小高层 多层住宅 沿街为局部二层 小高层为一梯四户 配置 电梯和消防电梯各一部 多层以一梯两户为主 辅以部分一梯三户单元 住宅户型平 面以两室一厅一卫 二室两厅一卫 三室二厅两卫户型为主 部分顶层为跃层户型 明厨 明卫 双阳台 动静分区明确 布局合理 使用方便 住宅户型平面布置合理 交通流畅 采用短进深大面宽的设计 有较好的起居 炊事 卫生和储藏空间 体现 食寝分离的原则 厨房设计做到冰箱入厨 并与餐厅有便捷联系 管道集中 设置管 井及烟道 水表电表出户 并充分考虑空调 有线电视 电话 网络线路 造型设计 住宅立面造型设计采用现代建筑处理手法 结合当地文化韵味和时代 背景 融时代感和地域感为一体 强调建筑的横向整体感 立面形式简洁明快 主体 造型富有现代气息 空间连接得体 规整的板式建筑是整个小区的一大特色 从整体 布局到单体连接 一切都是那么的自然得体 空调隔板 落地窗等的应用 为住宅提 供丰富的元素和变换的光影 体现较强的时代感 深咖啡色的外墙与深色的涂料线脚 配合景观 整个小区和谐统一 充满了地域文化的浓浓乡情 剖面设计 住宅层高为 2 9 米 商业层高为 4 8 5 8 米 绿化和景观设计 景观设计的主要部分为小区花园的景观设计及入口处的景观要 素的考虑 小区花园引入情景景观设计的最新理念 通过广场喷泉 绿化广场 健身 29 广场 树木等空间元素分割出一个个生动而又富裕生活情趣的休闲空间 同时注重对 特定人群 老年人 儿童 营造活动的场所 公建配套设计 配电用房设施 社区物管用房拟布置在 B 7 与 B 8 之间 在小区出入口设置有保安门岗和监控 沿街商业建筑可作为商场 办公室及经济型酒店对外出售 为小区内部和周边配 套服务 5 2 土建工程土建工程 1 设计依据 1 钢结构设计规范 GB50017 2003 2 建筑设计防火规范 GB500l6 2006 3 混凝土结构设计规范 GB50010 2002 4 建筑桩基技术规范 JGJ94 94 5 建筑抗震设计规范 GB50011 2001 6 建筑结构荷载规范