基于自组织数据挖掘的房地产估价方法及应用研究.doc

基于自组织数据挖掘的房地产估价方法及应用研究管理科学与工程专业研究生谁虹指导教师贺昌政国外房地产估价行业己经有100多年的历史，而我国现代房地产估价的发展才10余年。到目前为止，我国房地产估价方法研究还处于探索阶段。现有的方法注重经验和艺术，对于估价人员本身的素质、从业经验有很高的要求;不同估价师由于主观判断和感受不同，其估价结果差异也较大，且难以判别好坏。另一方面，学术界对于三种传统的房地产估价方法的改进停留在理论研究层面，对于房地产估价的实际操作者来讲，这些方法大多难于理解和运用。因此，如何对目前通用的三种房地产估价的基本方法进行完善与改进，建立一个业内实际操作者认可的、科学的房地产估价方法体系具有重要的理论和实践意义。本文的研究内容主要包括以下四个方面:(l)在国内外房地产估价领域的研究现状和动态分析基础上，通过定性与定量结合的方法，确定房地产价格的影响因素。(2)建立了基于GMDH因果关系检验的房地产估价指标体系，为房地产估价模型打下了良好的基础。d3)在房地产估价传统理论基础上，建立了基于Ac模式识别方法的房地产估价模型。通过实证研究和比较研究，证实了新方法的有效性。(4)将建模理论与估价实务相结合，给出了基于自组织数据挖掘的房地产估价程序，为房地产估价提供了一个可操作性的实现步骤。本文的研究结论与创新主要有以下三点:(l)首次将自组织数据挖掘方法引入房地产估价中，从模式识别的角度建立了基于AC方法的房地产估价模型，给出了基于自组织数据挖掘的房地产估价程序，并通过实证研究证明其科学性和可操作性，扩大了自组织数据挖掘的应用范围，丰富了房地产估价理论与方法体系。(2)与三大传统的方法相比，本文建立的基于自组织数据挖掘的房地产估价方法有效地避免了主观化倾向，并有以下特点:l)基于模式识别的评估方法实质是市场比较法的扩展，其选取的指标更为广泛，采用的样本也更为丰富，减少了在市场比较法中人为选择相似样本、确定相似度的主观性。2)与收益还原法相比，不用人为确定还原利率和预测房地产未来纯收益，评估结果更为客观合理。3)与重置成本法相比，采用房龄作为特征变量之一来替代成本法中房屋折旧的计算，简单易行，更易获得准确的评估结果。4)不仅适合小宗物业的评估，对于大宗物业或者同时对多个物业的评估更加科学、准确和快捷。另外，对于政府进行大规模估价，确定基准价格也有很强的可操作性。(3)与新兴的估价方法相比，本文提出的基于自组织数据挖掘的房地产估价方法有以下两大优势:l)对数据本身的要求不高，样本数量较少的情况下也不影响估价的科学性和准确性;2)方法本身的原理融合了传统估价方法的理论与原则，因此，更加容易被实际估价人员理解和接受，具有较高的可信性和可操作性，且更加优越。关键词:自组织数据挖掘AC模式识别GMDH因果关系检验房地产估价AReseareh&anAPPliedResearehontheRealEstateAPPraisalMethodBasedonSelf-Organ抚ingDataMiningMajor:ManagemeniSeieneeandEngineeringMasterCand1date:QiaoHongSupervisor:HeChangzhengAbstractRealestateaPPraisalintheoverseashasmorethan100yearshistory，butthedeveloPmentofourmodemrealestateaPPraisalonlyhasmorethan10years.Sofar，researehonthetheoryandmethodsofrealestateaPPraisalinoureountry15attheexPlorationstage.ExistingaPPraisalmethodsemPhasizetheexPerienceandart，thusithasaveryhighrequestfortheaPPraiser5PersonnelqualityandeorrelatedexPerienee.Withdifferenisubjeetivelyjudgesandthedifferentfeelingtothesamerealestate，differentaPPraiserseanworkoutadifferentaPPraisalresult.Ontheotherhand，researehonthethreetraditionalaPPraisalmethodsintheacademiefieldisattheoryresearehstage，肠theaPPraisaloPerator，theirresearehresultsandimProvementseemdiffieulttounderstandandutilize.Therefore，howtoeonsummate，imProvethePresentgeneralthreerealestateaPPraisalmethodsandestablishseientifie，oPerational，PoPularandquantitativeaPPraisalmethodsystemhasanimPortanttheoryandPraetieesignifieance.ThisartieleresearehcontentsmainlyineludefollowingfourasPeets:First，onthebaseofanalysistothePresentsituationandtendeneyofthedomesticandforeignresearchontherealestateaPPraisal，throughqualitativeandquantitativeanalysismethod，ehoosethemaininfluencefactorsofrealestatePriee.Seeond，establishthemaininflueneefaetorssystemtorealestatePrieebasedontheGMDHeausalitytestingandbuiltthegoodfoundationfortherealestate111aPPraisalmodel.Third，inthefoundationoftraditionaltheoriesoftherealestateaPPraisal，establish“therealestateaPPraisalmodelbasedontheACPattemreeognitionmethod，andthroughtheaPPliedresearehandtheeomParisonresearch，thisnewmethod15eonfirnledvalid.Fourth，UnifythemodeltheoryandactualaPPraisalwork，Produee“anoPerationsequeneeaboutrealestateaPPraisalbasedonself-organizingdatamining，andProvidefortheaPPraiseraeonereteoPerationalsteP.TheresearehconelusionsandinnovatingPlaceshavefollowing3Points:First，hitrodueedtheself-organizingdataminingmethodtotherealestateaPPraisalforthefirsttime，hasestablishedtherealestateaPPraisalmodelbasedontheself-organizingdataminingfromthePattemreeognitionangleandProdueedanoPerationsequenceforrealestateaPPraisalbasedonself-organizingdatamining，andthroughtheaPPliedresearchhaseonfirmeditseientifieandPossiblyoPerational，hase而ehedtherealestateaPPraisalmethodssystem.Seeond，eomParingwiththreetraditionalaPPraisalmethods，“realestateaPPraisalmethodbasedonself-organizingdatamining，has4advantages:l)theesseneeofbasedonthePatternreeognitionaPPraisalmethod15exPansionofMarketComP幼sonAPProach.TheseeleetiontargetsaremorewidesPread，thesamPlesarealsorieher，andthismethodcaneffeetivelyredueethesubjectivityinthemarketeomParisonaPProaeh.2)ComParingwithhicomeAPProach，it15notneeessarytodeterminatetheretumtooriginalestateinierestrateandtoforeeastthefuturenet一ineomeoftherealestate，theaPPraisalresult15moreobjeetiveandreasonable.3)ComParingwithCostAPProach，thefreshdegreeofthesubjeetProPertywillmanifestthroughtheroomagetarget.几kethetargetoftheroomageasoneofeharaeteristievariables:themodeleandireetlytoobtainitsshadowPrieeandeasilytoobtaintheaccurateaPPraisalresult.4)NotonlytoasuitoftheProPertyaPPraisal，butalsotoalargeamountrealestateaPPraisalthismethod15moreseieniifie，aceurateandquiek.TOthelarge一sealeaPPraisalofthegovernmeni，forexamPle，massivelandsaPPraisal，thismethodalso15oPerational.IV犷Third，eomParingwiththemodemaPPraisalmethods，realestateaPPraisalmethodbasedonself-organizingdatamining”hastwobigsuPeriorities:1)TherequesttosamPledataitself15nothigh.FewerlesdonotaffeettheseientifienatureoftheaPPraisal.2)MelttheelassiealaPPraisaltheoryinioACmodelandenableitoPerational，highereredibleandsuPerior.Keywords:Self-OrganizingDataMiningGMDHCansalityTestingACPattemReeognitionRealEstateAPPraisalV止目录1引言.，.11.1问题提出和研究意义.11.1.1问题提出.21.1.2研究意义.21.2研究目标和研究内容.31.2.1研究目标.31.2.2研究内容.31.3研究方法和结构安排.31.3.1研究方法.31.3.2技术路线.41.3.3结构安排.51.4论文的主要创新之处.52文献综述.72.1国外房地产估价方法研究现状.72.2国内房地产估价方法研究现状.82.3小结.103房地产估价的理论基础.，.，.123.1房地产价格定义及特征.123.2房地产价格的影响因素.133.3房地产估价的基本原理.163.3.1房地产估价的概念.163.3.2房地产估价的必要性.173.3.3房地产估价的原则.173.3.4房地产估价的程序.193.3.5房地产估价的基本方法.204自组织数据挖掘的相关理论.234.1自组织数据挖掘理论概述.234.2GMDH因果关系检验理论.254.3AC模式识别理论.295基于GMDH因果关系检验的房地产估价指标体系的建立.315.1指标的选取原则.315.2指标体系的构建程序.，.325.2.1指标内容的确定.325.2.2指标的收集与量化.355.2.3数据的标准化处理.，.405.2.4建模的步骤与过程.，.406基于AC模式识别方法的房地产估价模型的建立.，.426.1市场比较法与AC模式识别法.426.2模型的构建程序.436.2.1数据收集与处理.，.436.2.2建模步骤与过程.446.3实证研究与比较.，.456.3.1实证研究.456.3.2结果比较.597基于自组织数据挖掘的房地产估价程序与应用.617.1基于自组织数据挖掘的房地产估价程序.617.2基于自组织数据挖掘的房地产估价程序的应用.648研究不足与展望.65参考文献.66攻读学位期间发表的学术论文和参与的学术课题.72声明.73致谢.74附录.，.75万斌尹四川大学硕士学位论文迎l省J11二刁房地产(realestate，:ealproperty)，又称不动产，是指土地、建筑物及其他地上定着物，是实物、权益、区位三者的综合体磷。古今中外，房地产都是人们十分重视、十分珍惜、最为具体的财产形式。它不仅仅是人们基本的生活资料，如住宅;也是基本的生产要素，如土地、厂房。在市场经济中，房地产还作为一种商品成为良好的投资对象，并兼有消费与投资双重功能。改革开放以来，我国房地产业不断发展壮大，成为许多城市重要的经济支柱。随着“十一五计划”的进行，我国新一轮城市建设的高峰已经来到，房地产业取得了空前的发展。2005年全国房地产开发投资总额为15759亿元，同比增长19.8%，占同期全社会固定资产投资的17.8%.同时，在2005年，全国商品房销售面积达5.58亿平方米，供需仍存在较大缺口。2006年9月28日，全球知名地产投行仲量联行发布全球房地产投资最新报告显示，2006年上半年全球房地产直接投资达2900亿美元，比2005年同期增长30%，预计全年将达到6000亿美元。中国市场在亚太地区中表现较为突出，中国房地产直接投资(非开发投资)在2006年上半年达47.5亿美元，同比翻一番。其中，流入中国的跨境资本达到27.7亿美元，占总投资额的58%.问题提出和研究意义房地产价格是房地产经营中最敏感、最易变的，也是最关键的，处于核心地位，为各方所共同关注的焦点，其能否正确评定也成为关键，这就使得房地产估价业成为一个新兴的热门行业。截至2005年底，我国房地产估价师已经达到10余万人。今天，走过第一个十年历程的我国房地产估价行业，将进入机遇与挑战并存的新一轮发展时期。一方面，随着我国社会主义市场经济的发展，房地产估价师参与社会经济活动的广度和深度不断加强，房地产估价的服务领域和内容日趋多元化，这些都为房地产估价行业拓展更为广阔的发展空间提供了有利的条件，为房地产估价行业提供了大好发展机遇。另一方面，我国加入WTO后，四中国房地产估价师与房地产经纪人学会.房地产估价理论与方法MI.北京:中国建筑工业出版社，2005:6.l四川大学硕士学位论文国外成熟的房地产估价机构也将会进入国内市场，使我们面临着严峻的挑战。国外大的估价机构进入我国房地产估价市场以后，带来的不只是成熟的估价理论、估价技术和先进的市场运营理念，同时也会带来了巨大的竞争力。我们要珍惜大好机遇，锐意进取，勇于创新，迎接挑战，不断借鉴吸收国外先进的估价理论、估价技术和先进的市场运营理念，优化整合现有的发展资源，以实际行动，共筑房地产估价行业的大厦，共同开创房地产估价行业的美好明天。问题提出由于我国房地产业起步较晚，房地产估价的发展仅有10余年，所运用的房地产估价理论及方法基本上是从西方国家引进的。到目前为止，我国房地产估价方法研究还处于探索阶段，现有的方法注重经验和艺术，有着严重的主观化倾向，它们对于估价人员本身的素质、从业经验有很高的要求;不同估价师由于主观判断和感受不同，其估价结果差异也较大。另一方面，学术界对于三种传统的房地产估价方法的改进仍停留在理论研究层面，对于房地产估价的实际操作者来讲，这些方法大多难于理解和运用。2研究意义针对以上问题，如何对目前通用的三种房地产估价的基本方法进行完善与改进，建立一个业内实际操作者认可的、科学的房地产估价定量方法体系就具有重要的理论和实践意义。理论上，它可以完善中国房地产估价理论与方法体系，为迎接国外大的估价机构的挑战作好理论上的充分准备;实践上，它为实际操作人员提供一个统一的操作路径，不但可以有效避免传统方法的主观化倾向，使得估价结果更加合理和准确，而且可以判断不同估价人员得出的不同估价结果的准确性。四川大学硕士学位论文1.2研究目标和研究内容2.1研究目标把目前房地产估价的基础理论、主流方法和现代科学中流行的自组织数据挖掘方法相结合，建立基于自组织数据挖掘的房地产估价方法与程序，完善房地产估价定量化方法的理论体系，提高房地产估价的客观性、合理性、准确性，并将之推广运用于实际的房地产估价项目，为深入房地产估价定量研究的新技术和新方法研究提供新的研究动向，为建立成熟的房地产估价行业的大厦贡献一份力量。2.2研究内容本文的研究内容主要包括以下四个方面:(1)总结和分析国内外房地产估价领域的研究现状和动态。(2)通过定性与定量分析的方法，确定房地产价格的影响因素，建立了基于GMDH因果关系检验的房地产估价指标体系，为房地产估价模型打下了良好的基础。(3)在传统的房地产估价理论基础上，建立了基于AC模式识别方法的房地产估价模型，提高了估价的科学性和准确度，扩大了模型的适用性。(4)将估价实务和建模理论相结合，给出了基于自组织数据挖掘的房地产估价程序，为房地产估价实务者提供了一个可操作性的具体步骤。.3研究方法和结构安排3.1研究方法在研究方法上，本文注重规范分析与实证研究的相互结合。规范分析为问题的提出、模型的构建提供理论基础，实证研究则通过真实详尽的资料对模型进行了验证，并通过横向方法的比较，进一步证明模型的有效性，为分析问题、解决问题提供充分的依据。在规范分析方面，本文首先对房地产估价的传统理论和国内外研究进展进四川大学硕士学位论文行了全面的总结，并且着重分析了自组织挖掘理论应用在房地产估价的合理性与可行性，这为实证研究中房地产估价模型的构建奠定了理论基础。在实证方面，数据的获取目前在我国是一件很困难的事情，本文通过网上查找得到浙江大学房地产研究中心的研究数据，为验证模型的科学性提供了良好的基础。另外，在模型应用中，本文也有幸获得眉山市唯实房地产估价公司提供的数据，运用本文的估价方法进行实证研究。3.2技术路线从研究方法的角度来看，本文的技术路线如图1.1所示。.3.3结构安排第一部分(第一章)，提出问题、设定研究目标与内容，确定研究方法和技术路线。第二部分(第二章)，文献综述。分析、评述国内外房地产估价方法的研究现状和动态。第三部分(第三、四章)，基础理论部分。介绍房地产估价的相关理论基础、国内外常用的估价方法以及自组织数据挖掘相关理论，为后面建立基于自组织数据挖掘的房地产估价方法和程序打下基础，做好铺垫。第四部分(第五、六、七章)，论文主体。将传统的房地产估价理论和自组织数据挖掘方法结合，建立基于GMDH因果关系检验的房地产估价指标体系、基于AC模式识别方法的房地产估价模型，并通过实证研究证明方法的有效性;给出基于自组织数据挖掘方法的房地产估价程序，为从事估价实务的操作者提供一个可操作性的具体步骤。第四部分(第八章)，研究不足与展望。总结本文研究的不足，并对未来的研究进行展望。.4论文的主要创新之处本文的研究结论与创新主要有以下三点:(1)首次将自组织数据挖掘方法引入房地产估价中，从模式识别的角度建立了基于AC模式识别方法的房地产估价模型，给出了基于自组织数据挖掘的房地产估价程序，并通过实证研究证明其科学性和可操作性，扩大了自组织数据挖掘的应用范围，丰富了房地产估价理论与方法体系。(2)与三大传统的方法相比，本文建立的基于自组织数据挖掘的房地产估价方法有效地避免了主观化倾向，并有以下特点:1)基于模式识别的评估方法实质是市场比较法的扩展，其选取的指标更为广泛，采用的样本也更为丰富，减少了在市场比较法中人为选择相似样本、确定相似度的主观性。2)与收益还原法相比，不用人为确定还原利率和预测房地产未来纯收益，评估结果更为客观合理。3)与重置成本法相比，采用房龄作为特征变量之一来替代成本法中房屋折旧的计算，简单易行，更易获得准确的评估结果。4)不仅适合小宗物业的四川大学硕士学位论文评估，对于大宗物业或者同时对多个物业的评估更加科学、准确和快捷。另外，对于政府进行大规模估价，确定基准价格也有很强的可操作性。(3)与新兴的估价方法相比，本文提出的基于自组织数据挖掘的房地产估价方法有以下两大优势:l)对数据本身的要求不高，样本数量较少的情况下也不影响估价的科学性和准确性;2)方法本身的原理融合了传统估价方法的理论与原则，因此，更加容易被实际估价人员理解和接受，具有较高的可信性和可操作性，且更加优越。四川大学硕士学位论文2文献综述伴随着房地产业的快速发展，国内外房地产估价业也出现了欣欣向荣的景象，形成了许多具有重要意义的房地产价值理论和估价理论。本章选取具有代表性的相关文献介绍如下:2.1国外房地产估价方法研究现状20世纪20年代以来，西方主要国家的城市化高速发展，房地产业出现空前的繁荣，大大地推动了房地产估价研究的发展，形成了比较完善的房地产估价理论与方法体系。这些理论和方法体系大致可以分为两大类咚:一类以英国为代表的英联邦国家所采用的五种基本方法:市场比较法、收益法、成本法、剩余法、投资法。这些方法在实际操作中，注重经验、艺术和市场信息，十分强调专业人员在估价中的作用，更加地注意对于以往资料的统计、积累和当前的市场信息，在估价时较少采用数学模型，市场比较法成为首选且广泛应用的一种方法。在英国的估价项目中，基于经验的主观判断有很重要的成分，但是因为英国政府对估价专业人员要求非常严格，所以其估价的结果也能够做到公平、合理。另一类，以美国为代表的北美、日本等国家，采用三大基本方法为:市场比较法、收益法、成本法。他们注重技术、计量和数学模型，用投入产出模型计算房地产的价值。随着交易案例的不断增加，市场比较法也逐步成为房地产估价的首选方法。由于美国的房地产发展完善，他们利用其丰富的资料库，有针对地选择可比实例，不仅结果客观、准确而且又能够及时地适应市场形势的变化。到20世纪80年代，对房地产估价的研究发展主要是在估价方法和技术方面的发展。特别是“多元回归方法”的出现和应用，为房地产估价方法技术改革带来了巨大变化。其中，具有代表性的Hedonic估价模型(特征价格模型)的应用是这个时期估价方法的一大发展阵2。该模型着重考虑影响价格方面的主要特圈陈伟清，张协奎.中外房地产估价发展综述明.河南城建高等专科学校学报，2002，2(外52一55.注2ehang，H.J.，Lee，YH.仆。specioeatio。rHedoniePrieeModelror几ipeiHousingMarket刀.InternationalJoumaloflnformationandManagementSeienees.1999，10(4):l一14.四川大学硕士学位论文征，采用准确的数学模型和处理方法等，借助计算机的强大的信息处理能力，并与地理信息系统(GIS)相互结合，将房屋价值和房屋的很多种属性建立一个多元线性方程。其中，属性值可以是实际值(例如面积)，也可以是实际值的对数值;因变量是房屋价值，自变量是多个属性变量，包括面积，卧室个数、房龄、区位、环境等等。Hedonic估价模型的基本方法是收集大量房屋的售价与属性数据，代入上面的多元线性方程进行回归求得估计系数。求取到系数之后，将目标物业的属性值代入，得到目标物业的价格估计值。目前，在国外很多抵押贷款机构，例如FreddieMac，都很喜欢应用这种评估方法，因为Hedonic估价方法的结果是无偏的。另外，Hedonic估价方法主要应用在住宅物业，而商业物业的评估往往还依赖于收益法，其中折现金流方法(DCF)方法应用得更为普遍。目前，技术上对特征模型的改进主要有两方面:一是估计方法，包括半参数、非参数回归技术，并有人讨论样本选择偏差、函数形式的选择，还有人利用GIS来研究空间变量的量化和表示。二是有不少研究结合使用其他理论或模型进行比较分析，如离散选择模型、神经网络、Count数据模型、权变模型、混沌理论、旅行成本模型(travel。ostmodel)等等。2.2国内房地产估价方法研究现状我国的房地产估价行业起步较晚，受英联邦体系的影响较大，传统的房地产估价方法一般注重经验与艺术相结合，对估价人员自身的专业素质和估价经验要求很高。在房地产估价的理论创新和技术发展研究方面，我国还停留在引进西方理论与方法体系的阶段，但也不乏值得借鉴的成果。在房地产估价数据的收集方面，引进地理信息系统(GIS)技术。胡建民，王卫斌，张合兵(2004)，论证了建立基于MaPX和专家系统(ES)支持下的房地产估价系统的必要性和可行性，并提出了利用vB6.0和MaPX组件的系统设计方法。他们认为组件式Gls技术对于建立房地产估价系统具有较强的实用性和良好的应用前景，但在网络化和自组织学习方面还有待继续完善。刘兴权、苏丹妮(2004)，从理论上探讨了将Web一Gls应用于房地产估价中的前景。通过可行性分析，他们认为构建基于W匕b一GIS技术的“数字化房地产”将是未来房地产业信息化的重要内容。8四川大学硕士学位论文在房地产定量估价方法的研究方面，主要是对传统房地产估价方法的改进与完善。学术界，国内众多学者探讨并引入各种先进的数学理论和方法，如模糊数学、层次分析法(AHP)、回归分析、灰色预测、人工神经网络等对传统的估价方法进行完善与改进，力图克服传统方法的主观化倾向，使其估价结果更加准确可信。但这些文献几乎都没有结合实务中的估价操作程序进行全面、系统的深入分析，为实际估价者提出可操行的操作步骤，因而这些研究结果大多都没有引起房地产估价实务界的足够重视。但是，这些研究仍然具有参考价值和借鉴意义。(1)引进模糊数学方法。张协奎，陈伟清(2001)根据交易实例选择和因素差异量化的模糊性，利用模糊数学改进了传统的市场比较法，研究了如何确定估价对象的主要特征因素及其隶属函数值。吴红华、吴健华(2001)，基于模糊数学和灰色系统理论提出了一种新的房地产价格评估方法，对房地产评估的新途径进行了探索。张勇等(2004)，运用模糊数学理论对房地产价格进行评估。吴红华(2005)，运用模糊数学和随机理论提出了一种房地产价格的随机一模糊回归评估方法。张炯(2005)，运用模糊数学的贴近度概念和特征因素隶属函数改进传统的市场比较法。林天成、刘勇(2005)，利用效用函数将经济外部性因素纳入房地产估价，通过引入隶属度、贴近度概念和贴近度最大原则，并考虑不同评价指标对价格的贡献程度不同而给予相应的权数，来优选可比实例，提高了房地产评估价格的精度。(2)引进层次分析法。斩海亮(2000)，利用层次分析法(AHP)试图解决目前在估价实务中，估价对象与实例房地产的因素比较时常用的定性法和打分法带有很大的随意性和主观性、不够科学公正的问题。但是由于原始数据仍采取专家打分法获得，使得比较结果仍掺杂主观性。张杰(2000)对影响估价方法选择的因素进行了分析，应用层次分析法进行估价的同时，还采用定量的方法确定了不同估价方法的权重，得到较为合理的估价结果。(3)人工神经网络技术。张协奎(2004)，较系统地研究了房地产估价的理论、方法与应用，内容包括传统房地产估价方法的系统分析、基于人工神经网络的建筑物成新度和土地资本化率评估、基于模糊数学的市场比较法、基于灰色系统理论的假设开发法以及房地产估价方法的综合应用一一基准地价评估。杨黎萌，刘开第(2004)，吴劲军(2004)，将改进型人工神经网络技术用四川大学硕士学位论文于房地产估价，通过在识别阶段对训练样本分类正确率问题的讨论，提出运用欧氏距离对网络的识别系统进行改进的方法。在传统估价方法的操作细节改进方面，金建清(2001)，在对房地产估价成本法应用中房地产价格构成、成本法参数确定原则进行分析后，提出了成本法参数确定的方法，增强了成本法在房地产估价中的可操作性和实用性。战松等(2005)，分析确定房地产投资报酬率的排序插入法、投资组合法、安全利率加风险调整法的利与弊，指出了影响投资报酬率的因素，为改进收益法中确定投资报酬率提供了一些有价值的参考。施金亮(2005)，从技术上对市场比较法中的因素修正系数做出分析、判断，并辅以应用实例验证出估价结果的准确性有所提高。郭蜻(2005)，利用概算指标、类似工程施工图预算指标及平方(立方)英尺经济指标，通过时间、地区和结构差异修正，计算出估价对象在估价时点的建筑安装工程费用或重置成本。在确定最终估价结果的方法改进方面，李斌(1998)，采用马氏距离法，消除房地产估价因素指标值量纲不同对房地产估价结果的影响。张协奎(2000)，采用三角形分布对三大估计方法得到的评估值进行概率估计，反映评估值在市场上实现的大小及其可能性，并就其结果进行排序，这种方法相比只提供一个确定的评估值，更加客观和全面，对房地产开发项目决策很有参考价值。2.3小结综上所述，国内外房地产估价方法的理论基础已经建立并日渐完善。近年来，国内外学者针对主流的估价方法，选择不同的角度对其进行了定量的、局部的、技术性的改进与完善，并取得了一系列的学术成果，为后人研究提供了许多具有参考价值的理论文献和研究动向。但是，这些成果在国内估价实务中却很少运用，究其原因主要有以下三点:(l)改进的方法与传统的估价理论、实务的估价操作程序之间缺乏有机的结合，从事实务的估价人员难以接受。(2)引进的各种技术方法大多要求操作者具备很强的理论基础或较高的编程技术，从事实务的估价人员普遍难以理解和运用。(3)由于方法或技术本身的缺陷，实证研究结果不太令人满意。因此，本文以上述的问题为切入点，将自组织数据挖掘理论与估价实务相l0四川大学硕士学位论文结合，提出既符合中国房地产估价实务的实际状况又包含先进的数学理论的科学的定量估价方法，为实际的估价操作者提供一套完整的、可操作的基于自组织数据挖掘的房地产估价程序。四川大学硕士学位论文3房地产估价的理论基础3.1房地产价格定义及特征房地产是指土地、建筑物及其他地上定着物，包括物质实体和依托于物质实体上的权益。简单地说房地产是由房产和地产两块组成的。从房地产估价和把握房地产价值的角度来看，房地产主要有不可移动、独一无二、寿命长久、供给有限、价值量大、流动性差、用途多样、相互影响、易受限制和保值增值等十个特性【注。房地产价格是和平地获得他人的房地产所必须付出的代价货币额、商品或其他有价物阵。在现今社会，房地产价格通常用货币来表示，惯例上也是用货币形式来偿付，但也可以用实物、劳务等其他形式来偿付，例如，以房地产作价入股换取设备、技术等。房地产价格按价格形式又分为地产价格和房产价格。地产价格按交易权能分为:土地征购价格、土地使用权出让价格、土地使用权转让价格，土地使用权抵押价格;按出让方式分为:协议地价、招标价格、拍卖价格;按出让权限分为:土地批租价格和土地租赁价格等。房地产价格按销售对象分为:外销商品房价格和内销商品房价格;内销商品房价格又分为:商品房价格、经济适用房价格、廉租房价格;按交货期限分为:现房价格和期房价格;按用途分为:工业用房价格、商业用房价格、住宅用房价格、事业用房价格;按出售方式分为:出售价格、出租价格等。房地产要有价格与其他任何物品要有价格一样，需要具备3个条件阵:(l)有用性;(2)稀缺性;(3)有效需求。房地产价格与一般物品的价格，既有共同之处，又有不同的地方。其特征主要有5个:(l)房地产价格受区位的影响很大。(2)房地产价格实质上是房地产权益的价格。房地产由于不可移动，在交易中可以转移的不是其实物，而是其所有权，使用权或其他权益。实物状况相同的房地产，权益状况可能千差万别，甚至实物状况好的，由于权益过小，如四钾国房地产估价师与房地产经纪人学会房地产估价理论与方法【M.中国建筑工业出版社，2005:23一57四川大学硕士学位论文土地使用年限很短或产权不明或权属有争议，价格较低;相反，实物状况差的，由于权益较大，如产权清晰、完全，价格可能较高。因此，从这种意义上讲，房地产价格是房地产权益的价格，故房地产估价与房地产权益的调查、了解和分析有密切关系是必然的。当然，在估价中也不可忽视房地产的实物完好状况对其价值的影响。(3)房地产价格既有交换代价的价格，又有使用代价的租金。房地产因为价值量大，寿命长久，所以同时存在着买卖和租赁两种交易方式、两个市场。有些类型的房地产，如公寓、写字楼、旅馆，租赁甚至是主流。因此，房地产价格同时又两个价格:一是其本身有一个价格，经济学上称为源泉价格，即这里的交换代价的价格(简称价格);另一个是使用它一定时间的价格，经济学上称为服务价格，即这里的使用代价的租金(简称租金)。一般的物品，如家具、服装，主要是买卖价格，很少有租赁价格。(4)房地产价格是在长期考虑下形成的。由于房地产价值量大，加之独一无二特性造成对影响房地产价格的产权、质量、功能、环境、物业管理等方面的情况在短时间内不易了解，所以，人们在房地产交易时一般是十分谨慎的，房地产交易价格难以在短期内达成。另外，一宗房地产通常与周围房地产构成某一特定的地区，而该地区并非固定不变，尤其是社会经济位置经常在变化，因此，房地产价格也是在考虑该房地产过去如何利用，预计将来可以做何种使用，总结这些考虑结果后才形成房地产现在的价格。3.2房地产价格的影响因素房地产价格的形成及变化是多种因素共同作用的结果，要掌握房地产价格的运动规律，必须弄清影响房地产价格的因素，不同的因素对房地产的影响程度和作用机理有很大的不同，各种效应交织在一起导致了房价的波动起伏。由于房地产产品具有空间固定性的特质，其异质性非常显著，产品之间各种构成使用价值的特征存在明显的差异，如住宅的位置、层次、朝向、户型结构等。正是由于房地产的这些特点，国内外多个学者将特征价格理论引入房地产估价中，并在房地产价格影响因素分析这个领域中得到了广泛的应用。特征价格理论(hedonieprieetheo理)，主要包括以下两方面的内容咋:四l贾生华，温海珍.房地产特征价格模型的理论发展及其应用明.外国经济与管理，2004，s(26):42一4.l3四川大学硕士学位论文(l)美国学者Lancaster1966年提出的消费者理论。这种理论由新古典经济学消费者理论拓展而来，又被称为Lancaster偏好理论。与萨缪尔森等经济学家在考察偏好和效用时从个体行为出发的做法不同，Lancaster从产品的差异出发，分析了构成产品的基本“元素”空间，认为对产品的需求并不是基于产品本身，而是因为产品所内含的特征，并且认为商品(特别是像住宅、汽车和劳动力这样的异质商品)具有一系列的特征，这些特征结合在一起形成影响效用的特征包，商品是作为内在特征的集合来出售的。家庭购买和使用这些商品，把它们转化为效用，效用水平的高低取决于商品所包含的各种特征的数量和质量。这样的市场难以用传统的经济模型来分析，因为它们不能仅仅由一个价格来表征，而应该采用一系列价格来对应产品的品质或者说它所包含的特征，我们把它称之为特征价格。产品的价格由特征价格构成，各产品特征对应各自的隐含价格(市场不能直接观察到)，对于产品而言特征价格形成一个价格结构(Laneaste几K.J.，1966)。(2)美国经济学家Rosen的供需均衡模型。1974年，Rosen就产品特征提出了供需均衡模型，从此特征价格理论发展为一种基本完善的理论。在市场完全竞争的条件下